城市危房改造的難點和對策

城市危舊房治理難點與改造對策危舊房改造是關(guān)注民生、重視民生、保障民生、改善民生的一項重要工程，是提升城市綜合競爭力，改善城市品質(zhì)和形象，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，提高土地利用率的現(xiàn)實需要，也是構(gòu)建和諧社會的客觀要求。所謂城市危房，根據(jù)建設(shè)部《城市危險房屋管理規(guī)定》，是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。危舊房目前尚未定義，概指建筑年代久遠(yuǎn)、房屋結(jié)構(gòu)陳舊、存在安全隱患的房屋。一、危舊房之現(xiàn)狀危舊房主要建設(shè)于上世紀(jì)80、90年代，大多屬于磚混、磚木房屋，房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量不高，受到風(fēng)吹日曬、雨淋、風(fēng)化等自然條件侵蝕，房屋結(jié)構(gòu)材料的由表及里發(fā)生不同程度的老化，構(gòu)件承載能力及房屋的安全性下降。部分房屋由于開挖地下暗渠給排水設(shè)施，臨近工地打樁地基施工，地下水位下降等原因?qū)е路课菡w下沉和橫向不均勻移動，造成房屋主體、承重構(gòu)件不同程度損傷；部分居民違規(guī)裝修，承重墻體打洞開門，承重構(gòu)件發(fā)生位移，加劇縮短房屋使用年限。此類房屋其外觀表現(xiàn)為地基移位、樓板裂縫，墻皮脫落、透風(fēng)漏水。樓院表現(xiàn)為樓房零散，敞開式多，無物業(yè)管理；基礎(chǔ)設(shè)施老舊失修，給排水供電問題頗多；建筑布局整體不合理、功能不完善、安全隱患多等問題，與現(xiàn)代化城市建設(shè)形成落差。二、危舊房治理之難點（一）根據(jù)建設(shè)部《城市危險房屋管理規(guī)定》，房屋出現(xiàn)險情應(yīng)由房屋所有權(quán)人和使用人向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出鑒定申請，由房屋使用安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但現(xiàn)實中房屋所有權(quán)人和使用人不愿申請安全鑒定，即使進(jìn)行鑒定房屋所有權(quán)人也不愿按照鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定建議進(jìn)行加固和修繕。（二）房屋所有權(quán)人經(jīng)濟(jì)能力受限，無力出資自行進(jìn)行加固修繕治理。按有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)行政主管部門可以指定有關(guān)部門代修，但追償代修費用難以履行。（三）經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為D類房屋，按《城市危險房屋管理規(guī)定》應(yīng)整體拆除，但拆除后重置涉及城市規(guī)劃、建設(shè)審批等問題，缺乏相關(guān)操作細(xì)則；且部分所有權(quán)人依賴性強(qiáng)，不愿承擔(dān)主體責(zé)任，要求政府承擔(dān)拆遷安置費用。（四）部分房屋抗震性能差，地震、暴雨、臺風(fēng)等自然災(zāi)害對其構(gòu)成嚴(yán)重威脅，如有不測，墻倒屋塌，人民群眾生命財產(chǎn)安全將遭受重創(chuàng)。（五）目前，越來越多城市房屋進(jìn)入質(zhì)量周期，各地政府相繼出臺了一些危舊房治理改造政策，通過拆遷、回購、置換等方式解決危房，但在整體改造方面利益難以全面兼顧，居民思想活躍，存在攀比期望值過高等現(xiàn)象。目前國家尚未出臺危舊房改造政策，各地補(bǔ)償政策參差不齊，引發(fā)部分居民群體上訪，造成政府部門信訪壓力。（六）隨著城市化進(jìn)程的加快，城市危舊房改造已列入棚戶區(qū)改造范圍，對于居住在城市危舊房的居民來說是個喜訊。目前各級政府雖已采取財政傾斜、稅費減免等辦法，但巨大的改造資金來源仍是制約危舊房改造進(jìn)程的瓶頸。三、危舊房改造之對策（一）城市危舊房涉及公共安全問題，部分城市已出臺房屋使用安全管理細(xì)則，明確房屋所有權(quán)人、使用人、監(jiān)管部門安全監(jiān)管責(zé)任，定期對臨近設(shè)計使用年限的房屋進(jìn)行安全鑒定等措施。對已出現(xiàn)險情的房屋，監(jiān)管責(zé)任部門、街道、居委會可以委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定；鑒定為危險房屋的，安全監(jiān)管責(zé)任部門、鎮(zhèn)（街）應(yīng)及時采取安全措施，并向所轄人民政府提出改造建議。（二）部分危舊房區(qū)域緊鄰商業(yè)街區(qū)，處于城市黃金地段，但區(qū)域周邊環(huán)境差，發(fā)展嚴(yán)重滯后，特別是基礎(chǔ)、公用設(shè)施配套不完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏活力。政府應(yīng)統(tǒng)籌實施危舊房區(qū)域產(chǎn)業(yè)與空間布局規(guī)劃建設(shè)的總體思路，按照“政府主導(dǎo)、移豐補(bǔ)欠、統(tǒng)籌推進(jìn)”的模式，結(jié)合各拆遷項目實際情況，綜合考慮被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、新舊程度、地理位置、環(huán)境以及拆遷項目的整體資金平衡、土地收益等因素，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中將舊城區(qū)改造與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合，規(guī)劃建設(shè)符合商貿(mào)物流、信息科技、中介創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的商務(wù)居住綜合樓宇，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為老城區(qū)注入新的經(jīng)濟(jì)增長點。（三）統(tǒng)籌全域，權(quán)衡利弊，因地制宜，制定危舊房統(tǒng)一補(bǔ)償政策。危舊房改造政策是群眾關(guān)心的熱點，要有穩(wěn)定性、連續(xù)性，可行性。如國有土地上的房屋可按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償，有條件的地區(qū)可在保證居民居住條件有改善、生活水平不降低的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高面積補(bǔ)貼，讓居民居住面積有所改善，共享改革開放與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的成果。（四）部分危舊房區(qū)域通過閑置地塊或者商業(yè)圈資源優(yōu)勢，利用“捆綁式”市場化運(yùn)作模式可以實現(xiàn)改造資金平衡，但部分資源匱乏的區(qū)域改造資金不能滿足需求，存在改造資金缺口，一般應(yīng)通過以下方法解決：一是政府“兜底”，如改造項目收益不能滿足需求，且流動資金出現(xiàn)不足，則政府財政應(yīng)按照明虧明補(bǔ)的原則，對項目虧損部分予以補(bǔ)齊；二是設(shè)立危舊房改造融資平臺，由國有投資公司作為全域危舊房改造項目貸款融資主體，負(fù)責(zé)向國家開發(fā)銀行貸款，項目所需資金由建設(shè)單位根據(jù)項目規(guī)模、建設(shè)計劃按流程向融資平臺申請貸款。三是統(tǒng)一土地開發(fā)整理，捆綁異地部分地塊，以豐補(bǔ)欠，對全域危舊房改造項目進(jìn)行統(tǒng)籌，所需資金通盤運(yùn)作，在滿足安置住房建設(shè)需求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高商服用地比例，實現(xiàn)土地價值最大化；騰空土地以招拍掛方式出讓，所得土地凈收益全部納入危舊房改造資金儲備庫，以解決改造資金平衡問題。四是積極探索通過設(shè)立基金等形式引入社會資本,用于解決危舊房改造融資資本金及其他臨時性資金需求。鼓勵商業(yè)銀行參與危舊房改造,與部分商業(yè)銀行簽訂合作協(xié)議。危舊房改造資金出現(xiàn)臨時性