項(xiàng)目投資建議書

項(xiàng)目投資建議書項(xiàng)目投資建議書第一部分項(xiàng)目背景該項(xiàng)目為我公司長久合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項(xiàng)目，項(xiàng)現(xiàn)在身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號(hào)的當(dāng)代花園外銷公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾數(shù)年，現(xiàn)項(xiàng)目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目爛尾牽扯到的問題比較多，因此其轉(zhuǎn)讓價(jià)相對(duì)較為低廉，另該項(xiàng)目地理位置巨佳，符合我司收購項(xiàng)目的意向和規(guī)定，可考慮對(duì)其進(jìn)行收購后進(jìn)行開發(fā)銷售或部分持有。第二部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)位1.地理位置項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路222號(hào)院，陽光廣場東500米圖1：項(xiàng)目所處區(qū)域位置具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運(yùn)園(主場)社區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司2.交通狀況(1)對(duì)外道路北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通項(xiàng)目位于地鐵5號(hào)線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交達(dá)成，公共交通方便。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀1.項(xiàng)目現(xiàn)狀該項(xiàng)目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的當(dāng)代花園(天馬大廈)國有土地全部權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：構(gòu)造已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完畢，內(nèi)裝已完畢30%，各項(xiàng)公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完畢車庫對(duì)外接口，地面停車位80個(gè)。2.土地權(quán)屬(1)該項(xiàng)目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部。(2)項(xiàng)目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范疇之內(nèi)，若購置方故意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。3.周邊環(huán)境與配套教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、21世紀(jì)雙語幼兒園商場：飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家醫(yī)院：中日和諧醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、運(yùn)動(dòng)休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜文化娛樂：炎黃藝術(shù)館三、項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位性質(zhì)1土地面積12086.95平米公寓2公寓住宅2棟34000平米在建工程3寫字樓1平米在建工程4配套樓4000平米違章5累計(jì)46000平米不含違章建筑四、轉(zhuǎn)讓價(jià)格及構(gòu)成(1)轉(zhuǎn)讓價(jià)格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的當(dāng)代花園(天馬大廈)國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價(jià)為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價(jià)款、各類罰金。(2)轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣注：競價(jià)者另需提供最少1億的資金證明。五、項(xiàng)目購置方式與付款方式1.購置股權(quán)如采用購置股權(quán)方式收購天馬大廈項(xiàng)目，建設(shè)手續(xù)能夠沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。固然要充足留心或有債務(wù)問題。2.購置資產(chǎn)采用資產(chǎn)過戶方式重要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更3.債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的解決由我公司、拍賣公司、項(xiàng)目方、法院共同成立的重組小組進(jìn)行清償債務(wù)，訂立債務(wù)償還合同(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。4.交接方式在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下(1)確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)物清單、資料清單內(nèi)容(2)按清單內(nèi)容，買賣雙方進(jìn)行資料交接和現(xiàn)場交接5.付款方式(1)在法院出具清債裁決書的當(dāng)天，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進(jìn)行清償債務(wù)。(2)資料交接和現(xiàn)場交接后，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項(xiàng)至拍賣公司帳戶。(3)暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。第二部分市場研究一、上六個(gè)月北京市總體市場分析1.北京市場對(duì)宏觀調(diào)控的反映近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處在較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增加。上六個(gè)月，北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為明顯，房地產(chǎn)公司的應(yīng)對(duì)方略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采用了減慢開發(fā)速度的方略，將來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。北京房地產(chǎn)市場對(duì)價(jià)格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價(jià)格的調(diào)節(jié)，優(yōu)惠方法出臺(tái)，對(duì)增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氛圍濃厚，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降。北京商品房價(jià)格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的下六個(gè)月，仍處在增加趨勢(shì)，并且環(huán)比、同比都在上升，特別是中心城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。2.土地市場的變化1、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)據(jù)《北京市國土局土地供應(yīng)計(jì)劃》，京城土地供應(yīng)量大幅增加，比增加了100公頃，廉租房和經(jīng)濟(jì)合用房比重大幅增加，占用地計(jì)劃的23.3%，限價(jià)房占計(jì)劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā)，北京的住宅供應(yīng)構(gòu)造將進(jìn)一步得到調(diào)節(jié)，以滿足人們居住需求的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)合用房、廉租房比重的增加，將一步克制商品房的有效需求。2、交易場面趨冷，月成交量下降進(jìn)入以來，北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑，特別是進(jìn)入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采用了放慢推地的速度，但推出地塊的交易狀況仍不盡如人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標(biāo)的邊沿地帶，僅3家公司或4家公司參加競標(biāo)。3、整體較去年同期價(jià)升量升，但漲幅趨緩由北京市土地整頓中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊上六個(gè)月樓面地價(jià)達(dá)4107.93元/平方米，成交金額達(dá)292.05億元，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價(jià)格比去年同期也有大幅上漲，較去年下六個(gè)月的瘋狂上漲時(shí)期也在緩慢上漲。4、土地購置費(fèi)用仍處在增加趨勢(shì)，但增速大幅下降從土地購置價(jià)款來看，持續(xù)增加的地價(jià)水平和較高的成交量使其仍處在增加態(tài)勢(shì)，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價(jià)格的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進(jìn)入觀望期，放慢了購地速度，運(yùn)用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為重要方略。二、需求分析1.亞奧區(qū)域支持在已通過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競技場快速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。北京申奧成功，該地區(qū)更是進(jìn)入了奧運(yùn)時(shí)代。北京啟用1800億元加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、都市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速都市交通。在這十幾條交通干道中，約有二分之一都集中在亞奧地區(qū)。國家專項(xiàng)奧運(yùn)投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一種質(zhì)的飛躍。并且，在整個(gè)奧運(yùn)場館建好后來，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級(jí)的配套設(shè)施。不僅如此，奧運(yùn)因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新公布的《朝陽區(qū)奧運(yùn)功效區(qū)十一五發(fā)展規(guī)劃》，奧運(yùn)功效區(qū)將形成一軸奧運(yùn)景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點(diǎn)任務(wù)等態(tài)勢(shì)。2.需求主動(dòng)因素分析根據(jù)朝陽區(qū)政府最新公布的《朝陽區(qū)奧運(yùn)功效區(qū)十一五發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強(qiáng)該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適宜控制低價(jià)商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增加過快的勢(shì)頭;以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。前，奧運(yùn)功效區(qū)人口自然增加率控制在年均1.5以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去富人區(qū)的聚集效應(yīng)，同時(shí)奧運(yùn)所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對(duì)中產(chǎn)階層以上人群含有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強(qiáng)，該項(xiàng)目的需求是真實(shí)、旺盛的。3.需求不利因素該項(xiàng)目也存在下列需求不利因素，需要我們主動(dòng)看待，把握機(jī)會(huì)：(1)該區(qū)域由于奧運(yùn)炒作因素，房價(jià)普遍超出正常上漲水平，在奧運(yùn)后有回落可能;(2)亞奧區(qū)域商務(wù)氛圍不夠，寫字樓售賣存在一定難度;三、區(qū)域市場分析表4：亞運(yùn)村周邊項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目名稱位置類型價(jià)格(元/平米)規(guī)模(平米)裝修銷售狀況遠(yuǎn)洋萬和城北四環(huán)東路73號(hào)地，望和橋西北角公寓均價(jià)精裝修20XX年5月10日開盤保利香擯花園朝陽區(qū)路東側(cè)住宅均價(jià)毛坯20XX年9月27日準(zhǔn)許銷售面積：44566已簽約：26024保利金泉朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路住宅均價(jià)毛坯20XX年4月15日準(zhǔn)許銷售面積：84042已簽約：44304亞奧觀典國際公寓朝陽區(qū)慧忠路9號(hào)，北辰購物中心東200米路北公寓一期0二期2-2500078121精裝修一期已售完，二期近期開盤世奧國際中心朝陽區(qū)北四環(huán)東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價(jià)19200待定精裝修20XX年11月18日準(zhǔn)許銷售面積：80399已簽約：11679美倫堡朝陽區(qū)科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價(jià)190000精裝修4月12日準(zhǔn)許銷售面積：9188已簽約：589凱旋城朝陽區(qū)北苑路172號(hào)商住樓公寓18000寫字樓精裝修二手房主場朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路220號(hào)公寓均價(jià)毛坯二手房嘉銘桐城朝陽區(qū)西北苑路86號(hào)普通住宅公寓均價(jià)毛坯二手房光大名筑亞運(yùn)村北苑路178號(hào)住宅均價(jià)毛坯二手房芝麻街亞運(yùn)村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000二層18000北京MOHO朝陽區(qū)安慧里北苑路168號(hào)寫字樓二手售價(jià)19000租4元/平米/天36000洛克時(shí)代中心朝陽區(qū)亞運(yùn)村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700由于該區(qū)域地處亞奧板塊，市政配套設(shè)施良好，緊鄰地鐵5號(hào)線，交通便利，該區(qū)域由于受奧運(yùn)影響，區(qū)域房價(jià)近年漲幅較快，產(chǎn)品重要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售狀況均比較抱負(fù)，含有良好發(fā)展前景，區(qū)域市場近兩年供應(yīng)較多，存在一定的競爭性。第三部分市場定位一、客戶定位1.目的客戶來源(1)北四環(huán)沿線大公司的技術(shù)術(shù)開發(fā)、管理人員。(2)小營附近對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工。(3)亞奧區(qū)域公司公司中的中層骨干人員。(4)高科技公司、外資公司等公司中的白領(lǐng)。2.目的客戶特性(1)以投資客戶為主;(2)客群的職業(yè)分類比較清晰;(3)區(qū)域選擇性較強(qiáng)(亞奧區(qū)域)(4)收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);(5)文化層次較高，對(duì)居住環(huán)境的舒適性、交通便利程度比較看重;(6)對(duì)價(jià)格敏感度不高;3.需求特點(diǎn)(1)住宅部分亦配備辦公環(huán)境，可作中小公司辦公用(2)交通便利：車程在10-15分鐘之內(nèi)，公交條件好，最佳有地鐵;(3)戶型：實(shí)用、適度舒適，兩居在90平米以內(nèi)，三居130平米以內(nèi);(4)環(huán)境：對(duì)于園林景觀的規(guī)定比較高,追求原生狀態(tài)，對(duì)人工雕琢味較濃的東西不感愛好;二、價(jià)格定位1.區(qū)域現(xiàn)在價(jià)格根據(jù)市場調(diào)研，判斷假設(shè)現(xiàn)在該產(chǎn)品正在銷售，住宅部分能夠獲得18000-0元/平方米的銷售單價(jià)，寫字樓部分能夠獲得18000-0元/平米的售價(jià)，若自持可獲得5-6元/平米/天租金水平。第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)一、方案構(gòu)思1.小型商務(wù)辦公綜合體作為緊靠地鐵5號(hào)線的商務(wù)辦公綜合體項(xiàng)目，有助于提高區(qū)域面貌與形象。2.完善的配套設(shè)計(jì)必要的辦公配套商業(yè)與地鐵、公交站點(diǎn)與街區(qū)商業(yè)有機(jī)結(jié)合。3.原生態(tài)大型景觀社區(qū)充足運(yùn)用地塊北側(cè)已建成的都市綠化帶，同時(shí)項(xiàng)目范疇內(nèi)組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。4.原有戶型需要做改動(dòng)原有戶型按高檔外銷公寓設(shè)計(jì)，住宅設(shè)計(jì)以豪華為原則，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的規(guī)定，需要對(duì)戶型進(jìn)行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計(jì)。第五部分項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃一、指導(dǎo)思想在確保項(xiàng)目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險(xiǎn)。二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)完畢(1)7月份達(dá)成初步意向，著手設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案(2)8月籌措3.4億的轉(zhuǎn)讓資金(3)8月達(dá)成債權(quán)人合同，付首期款(4)9月開始辦理資產(chǎn)清理交接過戶(5)10月辦理有關(guān)變更手續(xù)，付二期款(6)11月完畢項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃報(bào)建變更手續(xù)三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程(附件：開發(fā)進(jìn)程表)(1)8月開始進(jìn)駐項(xiàng)目，接受資產(chǎn)資料(2)9月開始辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建變更手續(xù)，項(xiàng)目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案，地下車庫開始施工設(shè)計(jì)(3)10月內(nèi)外裝修及地庫施工招標(biāo)定標(biāo)，施工進(jìn)場(4)11月全方面開工建設(shè)(5)2月裝修完畢(6)3月竣工驗(yàn)收(7)5月地庫完畢竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù)(8)5月配套綠化等工程完畢(9)6月交房四、項(xiàng)目銷售計(jì)劃(1)9月辦理公寓1預(yù)售證，10月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證，12月辦理綜合樓預(yù)售證，3月辦理車庫預(yù)售證。(2)1號(hào)公寓10月開盤，開盤價(jià)17000元/平米，均價(jià)18000元/平米，爭取在12月底銷售完畢。(3)2號(hào)公寓12月開盤，起價(jià)18000元/平米，居價(jià)19000元/平米，爭取在6月銷售完畢。(4)辦公樓整層銷售，均價(jià)18000元/平米。(5)車位15-20萬/個(gè)。五、資金籌措計(jì)劃1、首期股東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購確保金29000萬元(涉及銀行、土地、施工方等)累計(jì)3億元，計(jì)劃使用時(shí)間6-7月份。2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項(xiàng)目啟動(dòng)資金，計(jì)劃使用時(shí)間7-8月份。3、項(xiàng)目抵押貸款，評(píng)定6億，貸款3億，償還股東借款3億元。計(jì)劃到帳時(shí)間11-12月份。第六部分投資收益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目銷售測算按亞奧區(qū)域現(xiàn)在的平均報(bào)價(jià)及調(diào)研分析。并參考將來的價(jià)格走向，并結(jié)合亞奧區(qū)域現(xiàn)在的發(fā)展，我們初步擬定天馬大廈將來銷售價(jià)格的三個(gè)方案即：謹(jǐn)慎、普通、樂觀。謹(jǐn)慎方案普通方案樂觀方案項(xiàng)目價(jià)格(元/平米)項(xiàng)目價(jià)格(元/平米)項(xiàng)目價(jià)格(元/平米)公寓16000公寓18000公寓0寫子樓16000寫子樓18000寫子樓0車位150000萬/個(gè)車位150000萬/個(gè)車位150000萬/個(gè)測算成果：(附件：銷售收入測算表)A、謹(jǐn)慎方案銷售總收入69394萬元B、普通方案銷售總收入77881萬元C、樂觀方案銷售總收入86368萬元二、項(xiàng)目總成本、單位成本計(jì)算(成本測算表)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項(xiàng)目涉及的全部債務(wù)、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。三、項(xiàng)目收益指標(biāo)(項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表)謹(jǐn)慎方案普通方案樂觀方案項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395內(nèi)部收益率9.16%內(nèi)部收益率11.74%內(nèi)部收益率14.08%凈現(xiàn)值12212萬元凈現(xiàn)值18974萬元凈現(xiàn)值25851萬元從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目獲利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價(jià)格上獲得轉(zhuǎn)讓方的進(jìn)一步讓步，則此項(xiàng)目含有更大的運(yùn)作價(jià)值。四、現(xiàn)金流分析與解決方案1.現(xiàn)金流分析正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一轉(zhuǎn)讓款支付可采用先支付小部分，同期加緊辦理有關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二寫字樓部分若采用自持，可減少所得稅和土地增值稅。第七部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與解決方案一、宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)1.房價(jià)下調(diào)的影響各一線都市均出現(xiàn)市場調(diào)節(jié)跡象，特別是一向號(hào)稱房價(jià)堡壘的北京也出現(xiàn)了房價(jià)打折松動(dòng)下降的跡象，市場逐步演變?yōu)橛^望氛圍濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價(jià)仍然居高不下的局面。隨著后市的觀望氛圍仍然，能夠預(yù)見房價(jià)下降調(diào)節(jié)的可能性還是很大的，對(duì)于本項(xiàng)目來說，開盤定價(jià)可采用低開高走，以求通過低價(jià)快速銷售回籠資金，最大程度的縮短銷售周期。2.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目存在項(xiàng)目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問題，該問題的能否順利解決，尚有待進(jìn)一步研究。3.工程問題該項(xiàng)目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項(xiàng)目的交房時(shí)間4.遺留違章建筑該項(xiàng)目北側(cè)遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證，無轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購置此棟違章建筑，將對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃影響較大，而若購置此棟違章建筑，我方將不僅按5000元/平米價(jià)格多付出萬，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問題進(jìn)行解決，也比較麻煩。建議采用買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。第八部分結(jié)論與建議該項(xiàng)目地處亞奧核心區(qū)域熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場機(jī)會(huì)好。該項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價(jià)值較大。項(xiàng)目客戶定位清晰，價(jià)位便宜，回報(bào)率較高，項(xiàng)目回籠資金快，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題，建議公司對(duì)此項(xiàng)目主動(dòng)投資。本項(xiàng)目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格便宜，在市場低迷時(shí)可考慮購置此項(xiàng)目，增加公司項(xiàng)目儲(chǔ)藏，對(duì)于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司20XX年7月附件1.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1.1.項(xiàng)目立面圖2.投資測算文獻(xiàn)2.1.規(guī)劃指標(biāo)表;2.2.靜態(tài)投資測算表2.3.開發(fā)銷售計(jì)劃表2.4.正常月份現(xiàn)金流量表建材項(xiàng)目投資建議書第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XXXX建材家居大市場;項(xiàng)目選址：項(xiàng)目規(guī)模：一期用地91畝，建筑面積12.5萬平方米;項(xiàng)目總投資：一期總投資人民幣5.325億元;投資商：XXXX投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目承建單位：XXXXXXXX建設(shè)有限公司。二、項(xiàng)目投資單位介紹投資開發(fā)有限公司是由浙商出資設(shè)立的專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)投資的公司，注冊(cè)資本5000萬元人民幣，擁有一大批專業(yè)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、施工管理、市場運(yùn)行管理、成本控制管理、資本運(yùn)作管理、物業(yè)管理、物流管理等多方面人才，近年來，在安徽、江蘇、浙江等省投資建設(shè)各類專業(yè)商品交易市場五個(gè)，總建筑面積100萬平方米。多次獲得省級(jí)五星文明誠信市場和全國百強(qiáng)專業(yè)市場榮譽(yù)。三、項(xiàng)目背景1.XXXXXXXX提出，XXXX要加緊建設(shè)充滿活力、獨(dú)具魅力、創(chuàng)新發(fā)展，宜居宜業(yè)的當(dāng)代XXXX大都市和當(dāng)代產(chǎn)業(yè)基地，努力成為在全國有較大影響力的區(qū)域性特大都市。全力以赴把XXXX打造成為長三角地區(qū)繼滬、寧、杭之后的當(dāng)代化新興中心都市，是新興中心都市的重要構(gòu)成部分，要按照中心城區(qū)原則等高對(duì)接，建設(shè)成為當(dāng)代商業(yè)發(fā)展的高地，全國出名的旅游、休閑、度假勝地和山川秀美的生態(tài)之城。2.XXXX行政區(qū)劃調(diào)節(jié)后，直接融入合肥，成為XXXX市建設(shè)當(dāng)代化區(qū)域性特大都市的重要部分，為市快速發(fā)展帶來了重大契機(jī)。特別XXXXXXXX，是XXXX市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移前沿陣地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主引擎，創(chuàng)新發(fā)展的新高地，需要有與之相配套的當(dāng)代服務(wù)業(yè)，以推動(dòng)都市功效開發(fā)和業(yè)態(tài)繁華，推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展。四、項(xiàng)目建設(shè)必要性1.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定加緊商貿(mào)業(yè)發(fā)展。隨著中央有關(guān)增進(jìn)中部崛起和承接產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一系列政策出臺(tái)，特別是XXXX調(diào)節(jié)后，XXXX以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，迎來了跨越式發(fā)展的良好機(jī)遇。作為政府招商引資的重大項(xiàng)目XXXX大市場的興建，對(duì)于加緊形成大市場、大商貿(mào)、大流通的格局，加緊中心城區(qū)建設(shè)含有十分重要的作用。2.是都市化發(fā)展的需要。隨著巢湖都市化發(fā)展，五年來市區(qū)擴(kuò)展成倍，市區(qū)人口迅猛增加，居民生活水平不停提高，對(duì)居住環(huán)境和居住質(zhì)量規(guī)定越來越高，多元化消費(fèi)構(gòu)造逐步升級(jí)，并且向環(huán)保型、品牌化高端發(fā)展，而現(xiàn)在XXXX沒有這類消費(fèi)市場，本項(xiàng)目建設(shè)正是為適應(yīng)這種市場消費(fèi)需求構(gòu)造變化，以滿足都市化發(fā)展中的消費(fèi)需求。3.有助于增進(jìn)資源整合和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。地處丘陵地帶、林業(yè)、陶土資源豐富，充足運(yùn)用這此資源生產(chǎn)板材、木地板、家具、陶瓷、衛(wèi)浴潔具將極大地提高其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，建立一種集生產(chǎn)、商品交易、信息公布、物流配送等多功效家居建材市場，必將給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一次革命性飛躍。第二章市場分析根據(jù)市場調(diào)查分析，XXXX現(xiàn)在僅有XXXX大市場一家經(jīng)營家裝材料市場。始建于，其優(yōu)點(diǎn)在于地處市區(qū)中間，消費(fèi)者購物就近方便。其劣勢(shì)也是顯而易見：一是在建設(shè)布局上缺少通、透、暢，營業(yè)面積有限，運(yùn)用率低，消費(fèi)者很難找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功效設(shè)施工上不配套，沒有倉庫，商家商品零碎地寄存在周邊居民住宅內(nèi)，甚至寄存在數(shù)公里外有倉庫條件的地方，增大了經(jīng)銷商的管理難度和管理成本，造成商品價(jià)格提高，市場沒有專業(yè)停車場，物流車、購物車，從業(yè)人員交通車見縫插針，到處停放。致使時(shí)常發(fā)生交通堵塞;三是在物業(yè)經(jīng)營管理中沒有話語權(quán)，市場商鋪90%已出售，租賃及定價(jià)權(quán)在業(yè)主，經(jīng)銷商普遍存在不穩(wěn)定危機(jī)感，商鋪隨時(shí)都有被業(yè)主收回的可能，房租隨意加價(jià)，租金價(jià)格比合XXXX等都市同類市場高出15%以上，是現(xiàn)在XXXX市區(qū)商鋪?zhàn)饨鹱罡叩牡胤?四是在商業(yè)管理模式上混亂，因XXXX大市場是完全產(chǎn)權(quán)式商鋪，初始沒有按商品功效類別規(guī)定有序招商入駐，造成商業(yè)功效不明確，各類商品經(jīng)營互相穿插，缺少經(jīng)營透明度和競爭力，以低檔商品為主，缺少消費(fèi)吸引力，市場內(nèi)商品低劣，以次充好，消費(fèi)欺詐，投訴率極高，有近40%消費(fèi)者選擇到外地購物;五是市場容量小，總建筑面積僅7.2萬平方米，有效經(jīng)營面積僅占65%。難以引入國家和地方眾多建材家居品牌商品入駐。總而言之，XXXX市迫切規(guī)定建設(shè)一種新的家居建材市場。本項(xiàng)目建設(shè)，將以其獨(dú)創(chuàng)的設(shè)計(jì)理念、全新的商業(yè)定位和最優(yōu)化的運(yùn)行方式、管理模式，使XXXX建材家居行業(yè)帶來質(zhì)的突變，使其成為我國中部地區(qū)行業(yè)標(biāo)桿。含有下列八大優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)一：項(xiàng)目投資單位已成功地建設(shè)運(yùn)作了五個(gè)市場，擁有一支諳熟專業(yè)