綜合物流園招商方案

綜合物流園招商方案綜合物流園招商方案目錄TOC\o"1-2"\h\u27496綜合物流園招商方案 226732一、項目概況 226069二、功能定位 431341三、招商總體策略 660471.銷售與招商關(guān)系 7273352.因時利勢,因勢利導(dǎo) 7322603.形象先行,造市先造勢 8141744.嚴格把關(guān),先緊后松 898665.放水養(yǎng)魚 827148四.招商執(zhí)行策略 91126(一)招商策略 932488(二)租金策略 102595五、招商執(zhí)行 1212762（一）招商執(zhí)行計劃 1229036（二）招商執(zhí)行管理 125566（三）招商準備工作 1610785六、費用預(yù)算 1810655七、招商單位：____物流有限公司企劃部。 20綜合物流園招商方案項目概況1、項目名稱：____綜合物流園2、建設(shè)地址：本項目位于四川____經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口物流功效組團倉儲用地LG-P04-03地塊、LG-P05-01地塊。項目西北面緊鄰園區(qū)道路；項目北面、東面廠界近來距離約120m為海關(guān)倉庫，項目東北面為荒地，廠界距離約230m為海關(guān)倉庫；項目東面為荒坡；項目東南面廠界距離約410m為__港志誠作業(yè)區(qū)；項目南面廠界距離約500m為長江；是__市上江北、白沙、羅龍、鹽坪壩、福溪等工業(yè)園區(qū)的中心地帶，與以上工業(yè)園的距離為5—16公里，是工業(yè)園區(qū)抱負的物資集散地和倉儲區(qū)。3、____綜合物流園區(qū)的對外交通____綜合物流園區(qū)對外非常便捷，快速通道、高速公路以及鐵路四通八達。該園區(qū)距宜南快速通道、宜瀘高速公路約3公里，距__火車北站（吊黃樓）約10公里。通過宜南快速通道、宜瀘高速公路、內(nèi)宜高速公路、樂宜高速公路、內(nèi)昆鐵路、成渝鐵路可輻射我省成都、德陽、綿陽、廣元、資陽、內(nèi)江、自貢、樂山、眉山、涼山州等大部分市、州以及滇東北、黔西北等地區(qū)，吸納腹地大量物資到園區(qū)周轉(zhuǎn)。樂宜高速公路、宜南快速通道已建成通車，宜瀘高速公路也將于底建成通車，進港鐵路全長約45公里，總投資約21億元，建設(shè)工期30個月，正式開工建設(shè)。（經(jīng)__港志誠作業(yè)區(qū)中轉(zhuǎn)的貨品，運價優(yōu)勢也較明顯，以省內(nèi)__、瀘州兩大港口為例，樂宜高速公路建成后，成都、德陽、綿陽、廣元等地的貨品經(jīng)成樂、樂宜高速公路到__港志誠作業(yè)區(qū)，公路運距較經(jīng)成渝、隆納高速公路到瀘州集裝箱碼頭近約15公里，志誠作業(yè)區(qū)到瀘州集裝箱碼頭水路距離約130公里，而水上運輸價格便宜，每噸公里運價0.06~0.08元，這段水路距離每噸運費約為8元，高速公路運輸運價每噸公里約為0.5元，成都等地到__港志誠作業(yè)區(qū)與到瀘州集裝箱碼頭的公路運費每噸也是相差約8元，總運價基本持平，但成渝高速公路因建設(shè)等級偏低，路況差，車流量已經(jīng)飽和，塞車現(xiàn)象嚴重，故經(jīng)志誠作業(yè)區(qū)在時間上有優(yōu)勢，而對自貢、樂山、眉山、雅安等地貨源來說，志誠作業(yè)區(qū)的優(yōu)勢則非常明顯，以集裝箱為例，以上各地到瀘州港比到__港的運輸費用高40元/TEU以上。）4、建設(shè)內(nèi)容：項目總占地面積約133333.33平方米總建筑面積約96193.27平方米倉儲面積41807.92平方米綜合物流園區(qū)18176.87平方米二、功效定位本項目定位為當(dāng)代倉儲、專線物流市場、包裝加工、商居綜合樓宇，是以商貿(mào)物流及商務(wù)辦公，生活人居，酒店為主，輔以商業(yè)配套，為____的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及__港的配套服務(wù)。項目體現(xiàn)“多功效、實用化、人性化、服務(wù)發(fā)展”的宗旨。__現(xiàn)在物流市場分析項目名稱位置經(jīng)營定位面積租金入住率點評陸港物流園高速公路南站零擔(dān)物流8000平米左右100%物流網(wǎng)點已經(jīng)形成經(jīng)營很數(shù)年，經(jīng)營狀況較好，城區(qū)網(wǎng)點西郊兩路橋貨運貨代每家50平米左右物流網(wǎng)點已經(jīng)形成經(jīng)營很數(shù)年，經(jīng)營狀況較好，城區(qū)網(wǎng)點高速公路北站貨運貨代每家40-100平米左右35-40元/平米原有街鋪經(jīng)營狀況較好解決方式：1）擴大招商范疇，由傳統(tǒng)對現(xiàn)有城區(qū)已有經(jīng)營戶招商轉(zhuǎn)為重點發(fā)展外圍、發(fā)展外市、發(fā)展全國出名物流公司，進而形成市場名牌效應(yīng)與集群效應(yīng)后，帶動本地市場招商的方略；2）由政府出臺政策，強行驅(qū)趕市區(qū)零碎經(jīng)營戶?？沙雠_“大車禁行”、“市區(qū)物流行業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營牌照不予申辦”等政策，強制性的把現(xiàn)有經(jīng)營戶驅(qū)趕出市區(qū)。3）____綜合物流園項目應(yīng)根據(jù)某些較為成熟的物流園的園區(qū)定位，以倉儲為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以可帶動人流的專線物流市場、酒店為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合型商貿(mào)物流中心的市場定位。三、招商總體方略1.銷售與招商關(guān)系○招商成果帶動剩余面積銷售:本項目的起點在于招商,重點在于銷售.招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項目的銷售和將來的發(fā)展.商業(yè)價值提高核心在于引進的公司與否有足夠的號召力和吸引力.招商與銷售的緊密互動,首先能夠保障項目將來的良性發(fā)展和經(jīng)營,另首先也能夠通過出名品牌公司的招商成功帶動銷售,將商鋪推向市場,又能夠確保資金鏈順暢,實現(xiàn)適宜利潤最大化.2.因時利勢,因勢利導(dǎo)前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準備和多方面選擇，全方面理解、掌控、收集重點目的客戶信息加以資料整頓,在后期根據(jù)實際狀況再作最后最后決定。出名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進出名品牌物流公司的提前擬定，是整個項目主體要點和項目成功操作的確保,并能提高發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價值。盡早進行出名公司的招商工作，能夠在大范疇經(jīng)營客戶中選擇品牌號召力強，租金承受力強，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并擬定所需經(jīng)營面積以利于小型商家進場定位。品牌公司的擬定對商業(yè)鋪位招商價格的提高,投資客戶的吸引,人流匯聚,買點推廣,散戶的招商,租金提高等方面都將會帶來極其重要的增進作用.商業(yè)運作講究"成行成市",本地區(qū)其它商家自然趨之若鶩.3.形象先行,造市先造勢形象先行,造市先造勢.先塑造區(qū)域化和高端化的市場形象差別,引發(fā)市場高度關(guān)注,通過政府,媒介和形象三方面的造勢,以求達成營造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場的恐慌,樹立市場形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場升級換代的目的,進而引發(fā)區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動.4.嚴格把關(guān),先緊后松商家經(jīng)營能力強弱直接影響項目的生命力,不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小,經(jīng)營能力不強商家進駐,不僅難以確保項目經(jīng)營收益實現(xiàn),一旦被市場裁減,勢必使整個項目陷入困境.5.放水養(yǎng)魚商場經(jīng)營含有長久性特點,采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù),先將整個市場造旺,然后根據(jù)運行狀態(tài),適宜穩(wěn)步地調(diào)節(jié)租金,讓經(jīng)營商家看到本項目的發(fā)展前景是大有空間的.這樣,開發(fā)商與商戶才干一同成長,實現(xiàn)共贏.放水養(yǎng)魚的原則就是商家"先做人氣,再做生意”的戰(zhàn)略.四.招商執(zhí)行方略(一)招商方略1.主動出擊方略這是招商比較常見的方略之一.在立足本地市場的同時,招商范疇將擴大到其它都市,如樂山、成都等周邊都市,將某些含有市場出名度和號召力的品牌公司進行邀請并進行一對一的洽談,加強前期雙方的理解和溝通,為下一步與商家進入實質(zhì)性奠定基礎(chǔ).2.控制性方略各階段推出的優(yōu)惠政策進行名額控制,制造緊張感;保存部分好位置不推出,以備其它外地品牌或者談判周期較長的品牌進入,同時有助于解決不可預(yù)見的調(diào)節(jié)和糾紛.3.以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)首先擬定入場各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充足發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動效應(yīng),增強項目核心競爭力,并奠定其它中小戶入場的信息.4.大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認租：行業(yè)內(nèi)大戶優(yōu)先在我們給定的范疇內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商:予以行業(yè)內(nèi)大戶和品牌公司予以租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計劃中合理分布大戶的位置，充足發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，有助于帶旺其它中小物流公司，也利于整個市場久遠經(jīng)營。小戶扶持政策：引進優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)予以有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∥锪鞴?；予以部分公司?yōu)惠付款條件，減輕其經(jīng)營壓力；(二)租金方略1.招商政策任何新興商業(yè)商場開業(yè)——興旺——達成合理的租金水平，均需要一定的時間來進行哺育，哺育時間的長短根據(jù)市場合處的位置、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境等的不同而有所差別。若不予以市場一定的哺育期，一步到位的直接以抱負的租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，但由于商戶經(jīng)營成本過大造成裝修投入局限性及經(jīng)營模式太小，難以形成良好的購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不肯支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個方面對市場進行哺育：合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)商家。租金優(yōu)惠及免租期：開業(yè)前1-2年予以商戶不同程度的租金優(yōu)惠，同時對訂立長久租賃合同的商戶提供一定免租期。此部分政策已經(jīng)提交公司，望領(lǐng)導(dǎo)予以同意。后期市場的經(jīng)營管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。對于哺育市場期間，應(yīng)預(yù)留出一定份額的資金，用于協(xié)助進場商戶進行宣傳推廣，如有能力，能夠組建一支隊伍，用于協(xié)助進場公司進行業(yè)務(wù)拓展。2.租金價格方略樹立項目高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升確認項目合理實收租金后，早期對外宣傳租金定位高于普通市場，通過高端價格樹立項目高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場實際租金承受能力及對商戶養(yǎng)水放魚的經(jīng)營政策，在商場哺育期和第二年，招商過程中能夠通過多個類活動及折扣予以商戶一定租金優(yōu)惠，使整個租金達成市場普通水平，通過高端形象、低端價格快速引爆市場，隨著市場關(guān)注度的提高，以及商戶的入駐率不停提高，通過減少折扣穩(wěn)步提高租金價格。平衡周邊商業(yè)項目租金和其商業(yè)經(jīng)營狀況，我方建議應(yīng)將租金原則調(diào)至專線物流市場25元/平米/月，倉庫15元/平方/月3.招商優(yōu)惠方法出名公司的進入時整個項目的整體形象及對商家吸引力提高的重要一種環(huán)節(jié)，所覺得了確保品牌公司的進入，可適宜對主力客戶提供相對優(yōu)厚招商政策?！褡饨饤l件優(yōu)惠政策●提供外墻體多媒體廣告位召開簽約新聞公布●優(yōu)先選鋪權(quán)●免費為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）五、招商執(zhí)行（一）招商執(zhí)行計劃1、招商籌辦階段：12月-1月招商前期市場調(diào)查及招商策劃2、前期招商階段：2月-4月招商工作的全方面展開，多個媒體廣告的投放結(jié)合現(xiàn)場客戶反饋狀況適宜調(diào)節(jié)招商方略3、開業(yè)籌辦階段：4月招商工作進入倒計時階段，緊張而有序的進行業(yè)的準備工作，做最有力的廣告宣傳（二）招商執(zhí)行管理1.招商的原則流程為了便于更加好地開展本項目的招商工作，我們根據(jù)項目的總體營銷戰(zhàn)略和項目定位建立了一種原則的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作能夠有目的、有環(huán)節(jié)地進行。安排客戶進場裝修市場順利開業(yè)安排客戶進場裝修市場順利開業(yè)為確保商鋪的順利銷售，開業(yè)前如準客戶故意向購置商鋪，可將誠意金轉(zhuǎn)為購房金客戶填寫租賃意向書、租戶記錄表項目組審核客戶認租資格準客戶訂立臨時租賃合同書，并交納誠意金聯(lián)系目的客戶多次重復(fù)發(fā)放資料給目的客戶人員分組按業(yè)態(tài)將招商團體分組協(xié)助客戶辦理營業(yè)合同、稅務(wù)登記等事項客戶資料收集客戶資料收集聯(lián)系客戶看場地（洽談）聯(lián)系客戶看場地（洽談）準客戶在商定時內(nèi)訂立租賃合同，非準客戶退還誠意金準客戶在商定時內(nèi)訂立租賃合同，非準客戶退還誠意金2.招商主題架構(gòu)為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與后來的客戶服務(wù)管理工作的同一性，應(yīng)建立一種由項目經(jīng)理負責(zé)的項目小組。項目經(jīng)理起到日常招商工作的協(xié)調(diào)、對接作用，項目小組其它員工作由項目經(jīng)理根據(jù)項目進度需要安排。其組織構(gòu)造以下（根據(jù)項目具體狀況設(shè)立）____綜合物流園項目項目經(jīng)理項目經(jīng)理策劃師招商經(jīng)理策劃師招商經(jīng)理招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任招商主任3.招商管理控制招商人員素質(zhì)管理，針對招商人員進行上崗前培訓(xùn)；招商分類分級等管理手段都是有效的方式。招商項目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目的市場定位的公司。招商項目的風(fēng)險控制，對故意向的公司經(jīng)營穩(wěn)定性要進行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽較好的公司作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風(fēng)險。招商項目的進行控制，項目籌辦階段招商工作有別于業(yè)后的調(diào)節(jié)性招商，規(guī)定在有限的時間段內(nèi)完畢內(nèi)鋪招商完畢率的70%以上，市場才干順利開張營業(yè)。招商人員選用●良好的心理素質(zhì)崇高的事業(yè)心強烈的責(zé)任感堅韌頑強的意志力。意志品質(zhì)堅強，穩(wěn)健持重的招商人員，才干去認真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處在對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見.含有有關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言體現(xiàn)能力招商信息重要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則重要是通過語言來溝通的。招商人員語言體現(xiàn)須對的規(guī)范，使用有效的語法、修辭邏輯，使體現(xiàn)更含有吸引力、說服力和感染力。含有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈活應(yīng)變能力和局勢控制能力招商人員應(yīng)根據(jù)實際招商過程中的發(fā)生的多個變化，敏銳地抓住市場反饋信息，把握客戶的心理，做出對項目招商有利的變化。招商