土地估價技術(shù)報告_第1頁
土地估價技術(shù)報告_第2頁
土地估價技術(shù)報告_第3頁
土地估價技術(shù)報告_第4頁
土地估價技術(shù)報告_第5頁
已閱讀5頁,還剩17頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

土地估價技術(shù)報告::第一部分總述一、估價項目名稱貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補繳土地出讓金涉及的位于貴陽市南明區(qū)花溪大道-151號商住綜合用地土地使用權(quán)價格評定。二、委托估價方單位名稱:貴陽環(huán)宇進口汽車修配廠單位住所:三橋南路131號法定代表人:***單位聯(lián)系人:***單位電話:三、受托估價方機構(gòu)名稱:***************咨詢服務(wù)有限公司機構(gòu)地址:貴陽市中華北路世紀商務(wù)城****室資質(zhì)注冊號:B520法定代表人:********聯(lián)系人:**********聯(lián)系電話:0851-機構(gòu)傳真:0851-*********郵政編碼:550001四、估價目的貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補繳土地出讓金目的的需要,為理解其土地使用權(quán)價值,特委托我公司對位于貴陽市南明區(qū)花溪大道-151號商住綜合用地土地使用權(quán)進行合理、公正之價值評定,為其進行補繳出讓金提供參考根據(jù)。五、估價根據(jù)(一)國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)1、《中華人民共和國土地管理法》;2、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》;3、國土資源部“有關(guān)做好現(xiàn)在土地登記和城鄉(xiāng)地籍調(diào)查工作的告知”(國土資發(fā)[]105號);4、國土資源部《有關(guān)印發(fā)<土地分類>的告知》(國土資發(fā)[]255號)。(二)地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)、告知文獻1、貴州省1月1日起施行的《貴州省土地管理條例》;2、8月公布的《有關(guān)貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準地價的告知》。(三)有關(guān)技術(shù)原則1、中華人民共和國國標《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-);2、中華人民共和國國標《城鄉(xiāng)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-)。(四)其它資料1、《土地價格評定委托書》;2、補第011號《補繳土地出讓金公文解決簽》;3、筑預登[]字第035號、036號《貴陽市土地使用權(quán)預登記證》;4、《貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準地價更新技術(shù)報告》(1月);5、委托方提供的其它資料;6、估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的有關(guān)資料。六、估價基準日10七、估價日期10月25八、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察狀況,待估宗地土地使用權(quán)類型為出讓,用途為商住綜合用地,剩余使用年限為年,宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣)、宗地紅線內(nèi)“五通”(即通路、通水、通電、通訊、煤氣)及“場地平整”。根據(jù)土地估價技術(shù)規(guī)程和委托項目的規(guī)定,本次地價定義指在10月25日,基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度宗地紅線外達成六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣)、宗地紅線內(nèi)“場地平整”及規(guī)劃運用指標等條件下商住綜合用地剩余年限年期的土地使用權(quán)價格。九、估價成果經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和本地市場分析,按照地價評定的基本原則和估價程序,選擇適宜的評定辦法,評定得到待估宗地在設(shè)定的用途、開發(fā)程度及規(guī)劃運用指標等條件下、于評定基準日10月25日,其商住綜合用地年期的土地使用權(quán)價格以下:=1\*GB3①基準地價系數(shù)修正法評定單價:=1300***%\#""元/平方米土地面積:906平方米評定總價:=*\#"0"799092元大寫(人民幣):=799092\*CHINESENUM2柒拾玖萬玖仟零玖拾貳元整②剩余法評定單價:=*\#""元/平方米土地面積:906平方米評定總價:=*906\#"0"2225317元大寫(人民幣):=2225317\*CHINESENUM2貳佰貳拾貳萬伍仟叁佰壹拾柒元整三、估價成果和估價報告使用(一)估價的前提和假設(shè)條件1、土地使用者正當獲得土地使用權(quán),并支付有關(guān)稅費。2、估價對象作為商住綜合用地,得到或?qū)⒌玫阶钣行н\用,并產(chǎn)生對應的土地收益。3、在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。4、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序等均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、本報告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積、規(guī)劃指標等以貴陽市國土資源局運用處提供的補第011號《補繳土地出讓金公文解決簽》、筑預登[]字第035號、第036號《貴陽市土地使用權(quán)預登記證》及委托方提供的《土地估價委托書》為根據(jù)。6、委托方提供的全部資料屬實。(二)估價成果和估價報告的使用1、本報告及估價成果僅為本報告設(shè)定的評定目的服務(wù),當用于其它目的,本報告評定成果無效。2、本報告估價成果是在滿足估價的前提和假設(shè)、以及地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格,若待估宗地的土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬狀況、土地用途、土地運用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化時,該評定價格應作對應調(diào)節(jié)或重新評定。3、本報告必須完整使用,對僅使用報告中的部分內(nèi)容所造成的有關(guān)損失,受托估價機構(gòu)不承當責任。4、在地產(chǎn)市場變化相對較穩(wěn)定的前提下,本報告的估價成果自估價基準日起六個月內(nèi)有效。(三)需要特殊闡明的事項1、土地運用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評定有關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評定技術(shù)原則,結(jié)合待估宗地具體狀況,擬定估價原則、辦法及參數(shù)的選用。4、委托方對所提供資料的真實性負責,估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、精確性負責。5、任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意,報告的全部或部份不得公開發(fā)表于任何媒體上。6、本報告由估價機構(gòu)負責解釋。十一、土地估價師簽名姓名土地估價師資格證號簽字*******************************十二、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)負責人簽字:***************咨詢有限公司11一、估價對象描述1、土地登記狀況根據(jù)委托方提供貴陽市國土地資源局出具的補第011號《補繳土地出讓金公文解決簽》及筑預登[]字第035號、字第036號《貴陽市土地使用權(quán)預登記證》和委托方提供的《土地估價委托書》,其待估宗地土地使用者為貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和貴州省電影器材公司,土地座落于貴陽市南明區(qū)花溪大道-151號,土地總面積為906平方米,其中偉公司分攤土地面積為平方米,省電影器材公司分攤土地面積為平方米,用途為商住綜合用地,終止日期為2053年11月10日。2、土地權(quán)利狀況待估宗地的土地全部權(quán)屬于國家全部,待估宗地規(guī)劃用途為商住綜合用地,至估價基準日,其商住綜合用地出讓年限為年。截止估價期日,無抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利。3、土地運用狀況待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊)、宗地紅線內(nèi)“六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊)及“場地平整”;根據(jù)貴陽市國土資源局出具的補第011號《補繳土地出讓金公文解決簽》:1:土地總面積為906平方米,土地總面積為906平方米,其中偉公司分攤土地面積為平方米,省電影器材公司分攤土地面積為平方米,用途為商住綜合用,合同商定容積率為;2、根據(jù)原評定土地面積為906平方米,建筑面積為平方米,其中商業(yè)為平方米,住宅為平方米;3、根據(jù)市規(guī)劃局工作聯(lián)系函([筑規(guī)函]471號)明確,其總用地面積為面積為平方米,總建筑面積為平方米,其中商場為又辦公建筑面積為平方米,住宅建筑面積為平方米;容積率為,后公司運用地形高差增加半地下商場平方米,另私自增加住宅建筑面積為平方米;4、經(jīng)計算得出,現(xiàn)實際計入容積率的建筑面積為平方米,其中商業(yè)為平方米,辦公為平方米,住宅平方米,容積率為。經(jīng)研究決定,擬同意對上述增加的建筑面平方米的建筑面積直接按住宅用地以現(xiàn)行市場價格評定后補繳土地出讓價款。根據(jù)上述資料:1、待估宗地土地面積為906平方米,增加住宅面積為平方米,增加容積率為=906,采用基準地價法及市場價格評定后補繳出讓價款。二、地價影響因素分析(一)普通因素1、都市資源狀況貴陽市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶,地處東經(jīng)106°07′~107°17′,北緯26°11′~27°22′之間,土地面積8046平方公里,是全省政治、經(jīng)濟、文化中心和西南鐵路交通樞紐。貴陽市屬中亞熱帶季風濕潤氣候,含有冬無嚴寒、夏無酷暑、雨量豐沛、無霜期長等特點,年均溫15℃。市區(qū)平均海拔約1000米,地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū),其中山地及丘陵各占土地總面積的%和%;壩地較少,僅占%;另外尚有約貴陽市地處長江與珠江分水嶺地帶,烏江干支流落差大,水力資源豐富,建有多座大、中、小型水電站,烏江渡和貓?zhí)犹菁壒歉呻娬究傃b機容量萬KW,在建的東風、普定電站總裝機容量萬KW。全市已探明礦種52種,重要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、鋁釩土、磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦保有儲量4億噸,占全國的五分之一;磷礦20億噸,是全國三大磷礦基地之一,全國70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽。貴陽市轄6區(qū)、1市、3縣(涉及南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息烽縣),共54個鄉(xiāng)、29個鎮(zhèn)和32個街道辦事處。全市總?cè)丝?1711690/10000+1604045/10000\#""萬人,人口密度為412人/平方公里,其中城區(qū)(南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū))人口占全市人口的%。全市土地總面積804667公頃,其中,耕地288979公頃,占土地總面積的%;園地5616公頃,占%;林地266258公頃,占%,森林覆蓋率15.97%;牧草地28860公頃,占%;水面15247公頃,占%;建設(shè)用地(含居民點及工礦用、交通用地和水利設(shè)施)48276公頃,占%;未運用地151431公頃,占%,貴陽市地形地貌狀況決定了可供運用的后備資源特別是建設(shè)用地資源嚴重缺少。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況由于新土地管理法的實施,使得征地成本較大提高,土地一級市場用地量的限制及招標拍賣方式的逐步推行以及房改善行,國家對房屋交易稅費的減少,地方對推動房地產(chǎn)開發(fā)制訂的優(yōu)惠政策等,使得本地房地產(chǎn)交易市場逐步發(fā)育,房價穩(wěn)步小步增加,地價則有所提高。從1998年至今,貴陽市房地產(chǎn)市場逐步駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道,房地產(chǎn)開發(fā)投資增加以年均%的速度遞增,個人購置商品房的比例逐年增加,居民已經(jīng)成為住房投資和消費主體,房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重也逐年增加,占GDP的比重已達7%。3、產(chǎn)業(yè)政策1992年國務(wù)院同意貴陽市為內(nèi)陸開放都市,在項目審批、稅收、海關(guān)等一系列政策上享有與沿海都市對應的優(yōu)惠政策,在全國房地產(chǎn)投資過熱的形式下,因受建設(shè)用地可供量局限性的限制,貴陽市房地產(chǎn)市場合受影響較小,價格穩(wěn)中有升。1996年貴陽市被列為全國58個“優(yōu)化資本構(gòu)造”試點都市之一,在實現(xiàn)國有資產(chǎn)存量重組和構(gòu)造優(yōu)化上享有國家有關(guān)政策。1998年國家為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增加,實施相對寬松的財政金融政策,加大對中西部地區(qū)的投入,貴陽市上報的中心快速公路環(huán)線、人民廣場、西郊水廠、北郊水廠、垃圾填埋場、污水解決廠、糧食儲藏庫等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目獲得中央財政支持,總投資68億元,可使貴陽市都市建設(shè)步伐加緊5至,都市綜合實力快速提高,1999年國家開始實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,貴陽市在此機遇下,全市社會經(jīng)濟進一步得到發(fā)展。4、都市規(guī)劃與發(fā)展目的貴陽市是貴州省省會,我國西南地區(qū)重要的中心都市之一。根據(jù)國務(wù)院6月同意的《貴陽市都市總體規(guī)劃》,貴陽市的都市建設(shè)與發(fā)展堅持人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,完善都市功效,到,把貴陽建設(shè)成為經(jīng)濟繁華、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造合理、科學技術(shù)先進、服務(wù)體系完善、社會文明、都市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的當代化都市,力求都市經(jīng)濟社會和科技綜合實力達成全國省會都市中檔水平。都市規(guī)劃區(qū)范疇:東起龍洞堡,西至觀山,南起桐木嶺,東北至洛灣,西北至麥架,涉及中心區(qū)和小河(含中曹甘蔭塘)、龍洞堡、二戈寨、三橋馬王廟及外圍白云、金陽、新添、花溪九片區(qū)構(gòu)成,面積平方公里。市域范疇內(nèi),結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局,以城區(qū)為核心,“一縱二橫三環(huán)”市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架,沿貴黃、貴遵高等級公路的城鄉(xiāng)密集帶為都市的重要發(fā)展走廊,形成“┫”形的軸線城鄉(xiāng)群空間地區(qū)構(gòu)造。到形成中心都市(貴陽地區(qū))——衛(wèi)星城(清鎮(zhèn)、扎佐、修文)——縣城及中心鎮(zhèn)(息烽、開陽、占街等7座城鄉(xiāng))——普通鎮(zhèn)(龍崗、東風等28座城鄉(xiāng))構(gòu)成的層次分明、規(guī)模適宜、功效合理的市域城鄉(xiāng)體系。5、都市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況國民經(jīng)濟持續(xù)快速增加,綜合經(jīng)濟實力進一步增強。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元,比上年增加%。其中:第一產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元,增加%,第二產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元,增加%,第三產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元,增加%;三次產(chǎn)業(yè)比重分別為%、%和%,一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增加奉獻分別為、和個百分點。從總量上看,國內(nèi)生產(chǎn)總值突破了300億元大關(guān),標志著全市經(jīng)濟邁上了一種新臺階;從發(fā)展速度上看,經(jīng)濟增加分別高于全國個百分點和全省個百分點,經(jīng)濟增加幅度實現(xiàn)了持續(xù)七年高于全國平均水平,持續(xù)八年高于全省平均水平,經(jīng)濟增加進入了快速穩(wěn)定增加階段,為全市實現(xiàn)社會生產(chǎn)力跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。由于實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度,全市固定資產(chǎn)投資高速增加,投資增加已成為全市經(jīng)濟增加的重要推動力。全年完畢全社會固定資產(chǎn)投資億元,比上年增加%,其中:基本建設(shè)投資億元,增加%;更新改造投資億元,增加%;房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,增加%。投資直接或間接的帶動了建筑業(yè)、有關(guān)工業(yè)快速增加和城鄉(xiāng)居民收入增加。從全年GDP支出構(gòu)造看,由于投資增加所形成的固定資本對經(jīng)濟增加奉獻率為%,拉動經(jīng)濟增加個百分點。財稅收入穩(wěn)定增加。全市財政總收入億元,比上年增加%,其中:地方財政收入億元,增加%;財政支出億元,增加%。全市稅收收入完畢億元,比上年增加%,其中:國稅收入億元,增加%;地稅收入億元,增加%。金融運行平穩(wěn),各項存貸款保持較大增幅,貨幣回籠速度有所減緩。年末全市金融機構(gòu)各項存款余額億元,比年初增加%,其中公司存款余額億元,增加%;城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元,增加%。金融機構(gòu)各項貸款余額億元,比年初增加%,其中:短期貸款億元,增加%;中長久貸款億元,增加%。全市金融機構(gòu)現(xiàn)金收入億元,現(xiàn)金支出億元,收支相抵,凈回籠現(xiàn)金億元,比上年少回籠現(xiàn)金億元。(二)區(qū)域因素1、區(qū)域概況待估宗地位于南明區(qū),南明區(qū)是貴陽市的兩城之一,

全區(qū)行政區(qū)域總面積平方千米,耕地面積995公頃,森林覆蓋率%。轄兩個鄉(xiāng),15個街道辦事處,11個村委會,136個社區(qū)居民委員會。年末總?cè)丝谌f人,其中少數(shù)民族萬人,農(nóng)業(yè)人口萬人。人口出生率‰,人口自然增加率‰,計劃生育率%。已新建成了同濟堂藥配中心、新世紀數(shù)碼廣場等總面積為8.1萬平方米的大型專業(yè)市場。完畢了水牛沖、畢山、五里關(guān)等7條村寨道路改造,有甲秀廣場、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。改建了興關(guān)路、新建瑞花廣場。引進了新大陸百貨商城和諾瑪特大型超市;基礎(chǔ)設(shè)施完善,投資環(huán)境較好。2、交通條件待估宗地所在具體區(qū)域范疇內(nèi)都市重要干道為花溪大道,待估宗地緊臨花溪大道,現(xiàn)在有7路等多路交通車通過,交通條件方便。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件(1)供水區(qū)域內(nèi)供水水源由自來水公司提供,供水確保率不不大于90%。(2)供電區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng),供電確保率95%。(3)通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián),通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路,通訊線路暢通。(4)排水區(qū)域內(nèi)排水為市政排水,排水暢通,確保率較高。(5)煤氣區(qū)域內(nèi)煤氣為可供氣范疇內(nèi),確保率較高。4.繁華程度待估宗地周邊有商行、建行、工行、農(nóng)行,貴惠路小學、北京華聯(lián),醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施、配套設(shè)施完善。5.自然環(huán)境條件:貴陽市地處山間盆地,常年主導風向為東北風,待估宗地自然環(huán)境普通。6.社會環(huán)境:委估地塊地處貴陽市南明區(qū)花溪大道,周邊為住宅、商場、辦公、學校、醫(yī)院等,人員構(gòu)成普通,社會環(huán)境普通。7.相鄰土地開發(fā)狀況:相鄰地塊現(xiàn)在為商住綜合用地。8.規(guī)劃限制:該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。9、區(qū)域基準地價水平:該地塊位于貴陽市南明區(qū)花溪大道,用途為商業(yè)、住宅,商業(yè)為三級,住宅為三級地,根據(jù)其基準地價以8月公布的《有關(guān)貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準地價的告知》中地價為根據(jù),住宅為1300元/平方米。(三)個別因素1.土地位置:貴陽市南明區(qū)花溪大道。2.宗地用途:商住綜合用地。3.設(shè)定用途:商住綜合用地。4.出讓年限:年。5.評定面積:土地總面積為906平方米。6.地質(zhì)條件:可供建筑用地,地質(zhì)條件較好。7.地形條件:平坦。8.容積率:本次僅評定凈增加住宅容積率為。9.實際開發(fā)程度:宗地紅線外“六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊),紅線內(nèi)達成“六通”(即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊)、宗地紅線內(nèi)“場地平整”。第三部分土地估價一、估價原則1、替代原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功效相似、條件相似的土地市場交易價格為根據(jù),估價成果不得明顯偏離含有替代性質(zhì)的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律,在同一商品市場中,商品或提供服務(wù)的效用相似或大致相似時,價格低者吸引需求,即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時,商品或服務(wù)的價格是通過互相影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵照替代規(guī)律,某塊土地的價格,受其它含有相似使用價值的地塊,即同類型含有替代可能的地塊價格所牽制。2、最有效運用原則判斷土地的最有效運用以土地運用符合其本身條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場需求和最佳運用程度等。由于土地含有用途的多樣性,不同的運用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都盼望從其所占有的土地上獲取更多的收益,并以能滿足這一目的為擬定土地運用方式的根據(jù)。因此,土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為根據(jù),并充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區(qū)性。在完全的市場競爭中,普通商品的價格都取決于供求的均衡點。供不大于求,價格就會提高,否則,價格就會減少。由于土地與普通商品相比,含有獨特的人文和自然特性,因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場,又要考慮土地供應的壟斷性特性。4、酬勞遞增遞減原則土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。5、變動原則指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律,精確地評定價格。普通商品的價格,是隨著著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形,它是多個地價形成因素互相作用的成果,而這些價格形成因素經(jīng)常處在變動之中,因此土地價格是在這些因素互相作用及其組合的變動過程中形成的。因此,在土地估價時,必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的普通因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中,因此應把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律,方便根據(jù)現(xiàn)在的地價水平預測將來的土地價格。二、估價辦法與估價過程(一)辦法選擇根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評定目的,結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料,考慮到本地地產(chǎn)市場發(fā)育程度,選擇兩種或兩種以上不同的評定辦法。由于待估宗地位于貴陽市土地等級和基準地價覆蓋范疇內(nèi),因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評定;又因待估宗地擬建商住綜合用房,待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多,能夠比較容易測算待估宗地地上建(構(gòu))筑物的不動產(chǎn)總價,且建筑成本及有關(guān)稅費、利潤率等容易獲取,故亦適宜選用剩余法進行評定;總而言之,本次估價采用基準地價系數(shù)修正法和剩余法進行評定。(二)估價過程1、基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是運用城鄉(xiāng)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評定成果,按照替代原則,看待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選用對應的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價基準日價格的辦法。其計算公式為:Pi=P×(1±∑k)×Y×K×L式中:Pi---待估宗地價格P---待估宗地對應的基準地價∑K––區(qū)域及個別因素修正Y---年期修正K---容積率修正(1)基準地價成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)基準地價評定基準日為8月公布的《有關(guān)貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準地價的告知》,其商業(yè)用地土地開發(fā)程度一至五級地最少為“五通”及紅線內(nèi)場地平整,一類商業(yè)容積率原則容積率為,臨街深度為20米,二類商業(yè)容積率為1,商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年期的平均地價,其基準地價摘要詳見下表:表1:貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)基準地價表摘要單位:元/平方米級別一二三四一類商業(yè)8750675052203140二類商業(yè)2468246822581365住宅235021501300660(2)擬定待估宗地的土地級別及基準地價(P)待估宗地位于貴陽市南明區(qū)花溪大道,用途為商業(yè)、住宅綜合用地,其住宅地處貴陽市第三級基準地價覆蓋范疇內(nèi),住宅地處貴陽市第三級基準地價覆蓋范疇內(nèi),根據(jù)貴陽市8月公布的基準地價,其住宅基準地價為1300元/平方米。待估宗地位于貴陽市南明區(qū)陳家坡,根據(jù)《貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準地價更新技術(shù)報告》(1月)中商業(yè)、住宅用地地價影響因素闡明表及修正系數(shù)表(見表2、3),按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件,可建立待估宗地地價影響因素闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表(見表4):表2貴陽市中心區(qū)三級住宅用地區(qū)位因素闡明表優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣距離市級商業(yè)中心≤3200米3200-3400米3400-3600米3600-3800米>3800米內(nèi)部交通條件道路類型都市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7×2米居住區(qū)道路、紅線寬20米、人行道4×2米社區(qū)級道路、紅線寬12米、人行道×2米組團級道路、紅線寬5-7米巷道距離公交站點≤100米101-200米201-300米301-400米>401米公交線路數(shù)量Ⅲ級:≥2條Ⅲ級:1條Ⅲ級:≥2條中巴線Ⅲ級:1條中巴線無基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率≥90%80-90%70-80%60-70%<60%供電確保率≥95%85-95%75-85%65-75%<65%管道煤氣管道已進戶臨宗地可供氣范疇近期規(guī)劃范疇遠期規(guī)劃范疇電訊市話預設(shè)或進戶臨宗地可申請市話安裝市話營業(yè)區(qū)外無公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學≤400米401-700米701-1000米1000-1500米>1500米距醫(yī)院≤1000米1001-1500米1500-米-2500米>2500米距農(nóng)貿(mào)市場≤400米401-600米601-800米800-1000米>1000米規(guī)劃限制條件周邊土地運用類型住宅社區(qū)科研文體辦公區(qū)商業(yè)、普通住宅廠礦住宅區(qū)未改造居民區(qū)交通管制無限制單行線、禁停自然環(huán)境條件高程坡度0-5度5-15度15-25度25-35度35度以上大氣噪聲一類原則區(qū)一、二類原則區(qū)交界二類原則區(qū)二、三類原則區(qū)交界三類原則區(qū)水淹可能性≥30年一遇一遇常年受災宗地條件臨街位置拐角或二面臨街一面臨街不臨街面積形狀無影響有一定影響有較大影響建筑物朝向南東或東南點式建筑西南或東北西或北地質(zhì)條件地基解決狀況正常有一定難度有較大難度如地下溶洞等表3-2貴陽市中心區(qū)三級住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣距商服中心距離(定級作用分值)+5%+%0%-3%內(nèi)部交通條件道路類型+3%+%0-1%-2%距離公交站點+1%+%0%-1%公交線路數(shù)量+2%+1%0-1%-2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率+1%+%0%-1%供電確保率+1%+%0%-1%管道煤氣+1%+%0%-1%電訊+1%+%0%-1%公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學+2%+1%0-1%-2%距醫(yī)院+1%+%0%-1%距農(nóng)貿(mào)市場+2%+1%0-1%-2%規(guī)劃限制條件周邊土地運用類型+3%+%0-1%-2%交通管制0-5%自然環(huán)境條件高程坡度作用分值+3%+%0-1%-2%大氣噪聲作用分值+3%+%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%宗地條件臨街位置+5%+%0面積形狀0-2%-4%建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地質(zhì)條件0-1%-2%表4住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)距商服中心距離(定級作用分值)≤3200米優(yōu)+5%內(nèi)部交通條件道路類型都市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7×2米優(yōu)+3%距離公交站點≤100米優(yōu)+1%公交線路數(shù)量≥2條優(yōu)+2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率≥90%優(yōu)+1%供電確保率≥95%優(yōu)+1%管道煤氣管道已進戶優(yōu)+1%電訊市話預設(shè)或進戶優(yōu)+1%公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學701-1000米普通0距醫(yī)院≤1000米優(yōu)+1%距農(nóng)貿(mào)市場601-800米普通0規(guī)劃限制條件周邊土地運用類型商業(yè)、普通住宅普通0交通管制無限制0自然環(huán)境條件高程坡度作用分值二類原則區(qū)交界普通0大氣噪聲作用分值一面臨街較優(yōu)+%水淹可能性≥30年一遇普通0宗地條件臨街位置一面臨街較優(yōu)面積形狀無影響普通0建筑物朝向點式建筑普通0地質(zhì)條件地基解決狀況正常普通0累計//%(4)擬定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)(Y)待估綜合用地設(shè)定年期為年,與基準地價中設(shè)定年期住宅70年不一致,故需進行年期修正,其修正公式以下:Y=[1-(1/(1+rd)m)][1-(1/(1+rd)n)]式中:y—宗地使用年期修正系數(shù)rd—土地還原率,根據(jù)現(xiàn)行存款年利率和物價水平、投資風險綜合擬定為7%。m—設(shè)定待估宗地可使用設(shè)定年期(年)n—基準地價土地使用年限(住宅70年)代入公式計算出對應的住宅年期修正系數(shù)為=(1-1/^*100/(1-1/^70)\#"%"%。(5)容積率修正(K值)根據(jù)公布的貴陽市基準地價修正體系,其住宅容積率修正系數(shù)摘要以下:住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地,本次住宅增加容積率為=906,約等于,根據(jù)上述表中的資料,則其容積率修正系數(shù)為。(6)基準地價法計算成果根據(jù)上述分析的狀況,按照基準地價系數(shù)修正法的公式,其測算成果以下:增加住宅建筑面積對應的土地價格:住宅部分單位地價Pi=P×(1±∑k)×Y×K=1300×%×=(1-1/^*100/(1-1/^70)\#"%"%×60%==1300***%\#""(元/平方米)總價==1300***%\#""*==*\#"0"799092元2、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在估算開發(fā)完畢后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等到費用后,以價格余額來擬定估價對象土地價格的一種辦法。其計算公式為:地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費(1)擬定最佳運用方式根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)技方案及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標,待估宗地為商業(yè)、住宅用地,地處貴陽市南明區(qū)花溪大道-151號,其規(guī)劃用途即為最佳使用用途。待估宗地土地總面積為906平方米,現(xiàn)計入容積率的建筑面積為平方米,容積率為,本次僅評定凈增加住宅面積為平方米,凈增加容積率為。(2)不動產(chǎn)總價根據(jù)待估宗地所在區(qū)域近年來住宅用房開發(fā)銷售狀況,住宅高層普通在5000-7000元/平方米,本次評定根據(jù)采集資料和對市場前景調(diào)查,以及看待估宗地區(qū)位,基礎(chǔ)設(shè)施,交通便利度,商服繁華等進行分析,預計待估宗地在開發(fā)完畢時住宅平均售價為6000元/平方米;則不動產(chǎn)平均單價見表(3)各項開發(fā)建筑成本費用項目住宅備注①建筑安裝費用土建成本=900++951本次其住宅高層用房按900元/m2計,采用木門鋁合金窗重置價增加元/m2,采用自動噴淋及自動消防報警,重置價增加元/m2。.裝修費、照明等費用100外裝飾工程、給排水、照明、避雷工程按100元/平方米計電梯100待估宗地擬建筑高層商住樓需安裝電梯,裝電梯加100元/平方米計,停車場不考慮電梯費.②專業(yè)費用

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論