土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告::第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金涉及的位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道-151號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)定。二、委托估價(jià)方單位名稱：貴陽(yáng)環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠單位住所：三橋南路131號(hào)法定代表人：***單位聯(lián)系人：***單位電話：三、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：***************咨詢服務(wù)有限公司機(jī)構(gòu)地址：貴陽(yáng)市中華北路世紀(jì)商務(wù)城****室資質(zhì)注冊(cè)號(hào)：B520法定代表人:********聯(lián)系人：**********聯(lián)系電話：0851-機(jī)構(gòu)傳真：0851-*********郵政編碼：550001四、估價(jià)目的貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金目的的需要，為理解其土地使用權(quán)價(jià)值，特委托我公司對(duì)位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道-151號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、公正之價(jià)值評(píng)定，為其進(jìn)行補(bǔ)繳出讓金提供參考根據(jù)。五、估價(jià)根據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；2、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》；3、國(guó)土資源部“有關(guān)做好現(xiàn)在土地登記和城鄉(xiāng)地籍調(diào)查工作的告知”（國(guó)土資發(fā)[]105號(hào)）；4、國(guó)土資源部《有關(guān)印發(fā)<土地分類>的告知》（國(guó)土資發(fā)[]255號(hào)）。（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)、告知文獻(xiàn)1、貴州省1月1日起施行的《貴州省土地管理?xiàng)l例》；2、8月公布的《有關(guān)貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的告知》。（三）有關(guān)技術(shù)原則1、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-）；2、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-)。（四）其它資料1、《土地價(jià)格評(píng)定委托書》；2、補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文解決簽》；3、筑預(yù)登[]字第035號(hào)、036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》；4、《貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（1月）；5、委托方提供的其它資料；6、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的有關(guān)資料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日10七、估價(jià)日期10月25八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況，待估宗地土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商住綜合用地，剩余使用年限為年，宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣）、宗地紅線內(nèi)“五通”（即通路、通水、通電、通訊、煤氣）及“場(chǎng)地平整”。根據(jù)土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程和委托項(xiàng)目的規(guī)定，本次地價(jià)定義指在10月25日，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度宗地紅線外達(dá)成六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣）、宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”及規(guī)劃運(yùn)用指標(biāo)等條件下商住綜合用地剩余年限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)成果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和本地市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)定的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的評(píng)定辦法，評(píng)定得到待估宗地在設(shè)定的用途、開發(fā)程度及規(guī)劃運(yùn)用指標(biāo)等條件下、于評(píng)定基準(zhǔn)日10月25日，其商住綜合用地年期的土地使用權(quán)價(jià)格以下：=1\*GB3①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)定單價(jià)：=1300***%\#""元/平方米土地面積：906平方米評(píng)定總價(jià)：=*\#"0"799092元大寫(人民幣)：=799092\*CHINESENUM2柒拾玖萬(wàn)玖仟零玖拾貳元整②剩余法評(píng)定單價(jià)：=*\#""元/平方米土地面積：906平方米評(píng)定總價(jià)：=*906\#"0"2225317元大寫(人民幣)：=2225317\*CHINESENUM2貳佰貳拾貳萬(wàn)伍仟叁佰壹拾柒元整三、估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告使用（一）估價(jià)的前提和假設(shè)條件1、土地使用者正當(dāng)獲得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象作為商住綜合用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行н\(yùn)用，并產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的土地收益。3、在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。4、任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序等均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、本報(bào)告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積、規(guī)劃指標(biāo)等以貴陽(yáng)市國(guó)土資源局運(yùn)用處提供的補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文解決簽》、筑預(yù)登[]字第035號(hào)、第036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》及委托方提供的《土地估價(jià)委托書》為根據(jù)。6、委托方提供的全部資料屬實(shí)。（二）估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用1、本報(bào)告及估價(jià)成果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)定目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)定成果無(wú)效。2、本報(bào)告估價(jià)成果是在滿足估價(jià)的前提和假設(shè)、以及地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬狀況、土地用途、土地運(yùn)用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化時(shí)，該評(píng)定價(jià)格應(yīng)作對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)或重新評(píng)定。3、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所造成的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承當(dāng)責(zé)任。4、在地產(chǎn)市場(chǎng)變化相對(duì)較穩(wěn)定的前提下，本報(bào)告的估價(jià)成果自估價(jià)基準(zhǔn)日起六個(gè)月內(nèi)有效。（三）需要特殊闡明的事項(xiàng)1、土地運(yùn)用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)定有關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。3、估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)定技術(shù)原則，結(jié)合待估宗地具體狀況，擬定估價(jià)原則、辦法及參數(shù)的選用。4、委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、精確性負(fù)責(zé)。5、任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，報(bào)告的全部或部份不得公開發(fā)表于任何媒體上。6、本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。十一、土地估價(jià)師簽名姓名土地估價(jià)師資格證號(hào)簽字*******************************十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：***************咨詢有限公司11一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況根據(jù)委托方提供貴陽(yáng)市國(guó)土地資源局出具的補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文解決簽》及筑預(yù)登[]字第035號(hào)、字第036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》和委托方提供的《土地估價(jià)委托書》，其待估宗地土地使用者為貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和貴州省電影器材公司，土地座落于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道-151號(hào)，土地總面積為906平方米，其中偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器材公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米,用途為商住綜合用地,終止日期為2053年11月10日。2、土地權(quán)利狀況待估宗地的土地全部權(quán)屬于國(guó)家全部，待估宗地規(guī)劃用途為商住綜合用地，至估價(jià)基準(zhǔn)日，其商住綜合用地出讓年限為年。截止估價(jià)期日，無(wú)抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。3、土地運(yùn)用狀況待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi)“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）及“場(chǎng)地平整”;根據(jù)貴陽(yáng)市國(guó)土資源局出具的補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文解決簽》：1：土地總面積為906平方米，土地總面積為906平方米，其中偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器材公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米,用途為商住綜合用,合同商定容積率為；2、根據(jù)原評(píng)定土地面積為906平方米，建筑面積為平方米，其中商業(yè)為平方米，住宅為平方米；3、根據(jù)市規(guī)劃局工作聯(lián)系函（[筑規(guī)函]471號(hào)）明確，其總用地面積為面積為平方米，總建筑面積為平方米，其中商場(chǎng)為又辦公建筑面積為平方米，住宅建筑面積為平方米；容積率為，后公司運(yùn)用地形高差增加半地下商場(chǎng)平方米,另私自增加住宅建筑面積為平方米；4、經(jīng)計(jì)算得出，現(xiàn)實(shí)際計(jì)入容積率的建筑面積為平方米，其中商業(yè)為平方米，辦公為平方米,住宅平方米，容積率為。經(jīng)研究決定，擬同意對(duì)上述增加的建筑面平方米的建筑面積直接按住宅用地以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)定后補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。根據(jù)上述資料：1、待估宗地土地面積為906平方米，增加住宅面積為平方米，增加容積率為=906，采用基準(zhǔn)地價(jià)法及市場(chǎng)價(jià)格評(píng)定后補(bǔ)繳出讓價(jià)款。二、地價(jià)影響因素分析（一）普通因素1、都市資源狀況貴陽(yáng)市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106°07′～107°17′，北緯26°11′～27°22′之間，土地面積8046平方公里，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和西南鐵路交通樞紐。貴陽(yáng)市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，含有冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量豐沛、無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)，年均溫15℃。市區(qū)平均海拔約1000米，地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)，其中山地及丘陵各占土地總面積的%和%；壩地較少，僅占%；另外尚有約貴陽(yáng)市地處長(zhǎng)江與珠江分水嶺地帶，烏江干支流落差大，水力資源豐富，建有多座大、中、小型水電站，烏江渡和貓?zhí)犹菁?jí)骨干電站總裝機(jī)容量萬(wàn)KW，在建的東風(fēng)、普定電站總裝機(jī)容量萬(wàn)KW。全市已探明礦種52種，重要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、鋁釩土、磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦保有儲(chǔ)量4億噸，占全國(guó)的五分之一；磷礦20億噸，是全國(guó)三大磷礦基地之一，全國(guó)70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽(yáng)。貴陽(yáng)市轄6區(qū)、1市、3縣（涉及南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽(yáng)縣、修文縣、息烽縣），共54個(gè)鄉(xiāng)、29個(gè)鎮(zhèn)和32個(gè)街道辦事處。全市總?cè)丝?1711690/10000+1604045/10000\#""萬(wàn)人，人口密度為412人/平方公里，其中城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)）人口占全市人口的%。全市土地總面積804667公頃，其中，耕地288979公頃，占土地總面積的%；園地5616公頃，占%；林地266258公頃，占%，森林覆蓋率15.97%；牧草地28860公頃，占%；水面15247公頃，占%；建設(shè)用地（含居民點(diǎn)及工礦用、交通用地和水利設(shè)施）48276公頃，占%；未運(yùn)用地151431公頃，占%,貴陽(yáng)市地形地貌狀況決定了可供運(yùn)用的后備資源特別是建設(shè)用地資源嚴(yán)重缺少。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況由于新土地管理法的實(shí)施，使得征地成本較大提高，土地一級(jí)市場(chǎng)用地量的限制及招標(biāo)拍賣方式的逐步推行以及房改善行，國(guó)家對(duì)房屋交易稅費(fèi)的減少，地方對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)制訂的優(yōu)惠政策等，使得本地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步發(fā)育，房?jī)r(jià)穩(wěn)步小步增加，地價(jià)則有所提高。從1998年至今，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加以年均%的速度遞增，個(gè)人購(gòu)置商品房的比例逐年增加，居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)主體，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重也逐年增加，占GDP的比重已達(dá)7%。3、產(chǎn)業(yè)政策1992年國(guó)務(wù)院同意貴陽(yáng)市為內(nèi)陸開放都市，在項(xiàng)目審批、稅收、海關(guān)等一系列政策上享有與沿海都市對(duì)應(yīng)的優(yōu)惠政策，在全國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的形式下，因受建設(shè)用地可供量局限性的限制，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)合受影響較小，價(jià)格穩(wěn)中有升。1996年貴陽(yáng)市被列為全國(guó)58個(gè)“優(yōu)化資本構(gòu)造”試點(diǎn)都市之一，在實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)存量重組和構(gòu)造優(yōu)化上享有國(guó)家有關(guān)政策。1998年國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加，實(shí)施相對(duì)寬松的財(cái)政金融政策，加大對(duì)中西部地區(qū)的投入，貴陽(yáng)市上報(bào)的中心快速公路環(huán)線、人民廣場(chǎng)、西郊水廠、北郊水廠、垃圾填埋場(chǎng)、污水解決廠、糧食儲(chǔ)藏庫(kù)等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目獲得中央財(cái)政支持，總投資68億元，可使貴陽(yáng)市都市建設(shè)步伐加緊5至，都市綜合實(shí)力快速提高，1999年國(guó)家開始實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，貴陽(yáng)市在此機(jī)遇下，全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到發(fā)展。4、都市規(guī)劃與發(fā)展目的貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心都市之一。根據(jù)國(guó)務(wù)院6月同意的《貴陽(yáng)市都市總體規(guī)劃》，貴陽(yáng)市的都市建設(shè)與發(fā)展堅(jiān)持人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善都市功效，到，把貴陽(yáng)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁華、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、都市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的當(dāng)代化都市，力求都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)成全國(guó)省會(huì)都市中檔水平。都市規(guī)劃區(qū)范疇：東起龍洞堡，西至觀山，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，涉及中心區(qū)和小河(含中曹甘蔭塘)、龍洞堡、二戈寨、三橋馬王廟及外圍白云、金陽(yáng)、新添、花溪九片區(qū)構(gòu)成，面積平方公里。市域范疇內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心，“一縱二橫三環(huán)”市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鄉(xiāng)密集帶為都市的重要發(fā)展走廊，形成“┫”形的軸線城鄉(xiāng)群空間地區(qū)構(gòu)造。到形成中心都市(貴陽(yáng)地區(qū))——衛(wèi)星城(清鎮(zhèn)、扎佐、修文)——縣城及中心鎮(zhèn)(息烽、開陽(yáng)、占街等7座城鄉(xiāng))——普通鎮(zhèn)(龍崗、東風(fēng)等28座城鄉(xiāng))構(gòu)成的層次分明、規(guī)模適宜、功效合理的市域城鄉(xiāng)體系。5、都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增加，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增加%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元，增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元，增加%，第三產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元，增加%；三次產(chǎn)業(yè)比重分別為%、%和%，一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加奉獻(xiàn)分別為、和個(gè)百分點(diǎn)。從總量上看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破了300億元大關(guān)，標(biāo)志著全市經(jīng)濟(jì)邁上了一種新臺(tái)階；從發(fā)展速度上看，經(jīng)濟(jì)增加分別高于全國(guó)個(gè)百分點(diǎn)和全省個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增加幅度實(shí)現(xiàn)了持續(xù)七年高于全國(guó)平均水平，持續(xù)八年高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增加進(jìn)入了快速穩(wěn)定增加階段，為全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)力跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。由于實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，全市固定資產(chǎn)投資高速增加，投資增加已成為全市經(jīng)濟(jì)增加的重要推動(dòng)力。全年完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，比上年增加%，其中：基本建設(shè)投資億元，增加%；更新改造投資億元，增加%；房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增加%。投資直接或間接的帶動(dòng)了建筑業(yè)、有關(guān)工業(yè)快速增加和城鄉(xiāng)居民收入增加。從全年GDP支出構(gòu)造看，由于投資增加所形成的固定資本對(duì)經(jīng)濟(jì)增加奉獻(xiàn)率為%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)稅收入穩(wěn)定增加。全市財(cái)政總收入億元，比上年增加%，其中：地方財(cái)政收入億元，增加%；財(cái)政支出億元，增加%。全市稅收收入完畢億元，比上年增加%，其中：國(guó)稅收入億元，增加%；地稅收入億元，增加%。金融運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)存貸款保持較大增幅，貨幣回籠速度有所減緩。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額億元，比年初增加%，其中公司存款余額億元，增加%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元，增加%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額億元，比年初增加%，其中：短期貸款億元，增加%；中長(zhǎng)久貸款億元，增加%。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入億元，現(xiàn)金支出億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金億元，比上年少回籠現(xiàn)金億元。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況待估宗地位于南明區(qū)，南明區(qū)是貴陽(yáng)市的兩城之一，

全區(qū)行政區(qū)域總面積平方千米，耕地面積995公頃，森林覆蓋率%。轄兩個(gè)鄉(xiāng)，15個(gè)街道辦事處，11個(gè)村委會(huì)，136個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。年末總?cè)丝谌f(wàn)人，其中少數(shù)民族萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人。人口出生率‰，人口自然增加率‰，計(jì)劃生育率%。已新建成了同濟(jì)堂藥配中心、新世紀(jì)數(shù)碼廣場(chǎng)等總面積為8.1萬(wàn)平方米的大型專業(yè)市場(chǎng)。完畢了水牛沖、畢山、五里關(guān)等7條村寨道路改造，有甲秀廣場(chǎng)、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。改建了興關(guān)路、新建瑞花廣場(chǎng)。引進(jìn)了新大陸百貨商城和諾瑪特大型超市；基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境較好。2、交通條件待估宗地所在具體區(qū)域范疇內(nèi)都市重要干道為花溪大道，待估宗地緊臨花溪大道，現(xiàn)在有7路等多路交通車通過(guò)，交通條件方便。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水區(qū)域內(nèi)供水水源由自來(lái)水公司提供，供水確保率不不大于90%。（2）供電區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng)，供電確保率95%。（3）通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路,通訊線路暢通。（4）排水區(qū)域內(nèi)排水為市政排水，排水暢通，確保率較高。（5）煤氣區(qū)域內(nèi)煤氣為可供氣范疇內(nèi)，確保率較高。4.繁華程度待估宗地周邊有商行、建行、工行、農(nóng)行，貴惠路小學(xué)、北京華聯(lián)，醫(yī)院、菜場(chǎng)等配套設(shè)施、配套設(shè)施完善。5.自然環(huán)境條件：貴陽(yáng)市地處山間盆地，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，待估宗地自然環(huán)境普通。6.社會(huì)環(huán)境：委估地塊地處貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道，周邊為住宅、商場(chǎng)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院等，人員構(gòu)成普通，社會(huì)環(huán)境普通。7.相鄰?fù)恋亻_發(fā)狀況：相鄰地塊現(xiàn)在為商住綜合用地。8.規(guī)劃限制：該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。9、區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平：該地塊位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道，用途為商業(yè)、住宅，商業(yè)為三級(jí)，住宅為三級(jí)地，根據(jù)其基準(zhǔn)地價(jià)以8月公布的《有關(guān)貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的告知》中地價(jià)為根據(jù)，住宅為1300元/平方米。（三）個(gè)別因素1.土地位置：貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道。2.宗地用途：商住綜合用地。3.設(shè)定用途：商住綜合用地。4.出讓年限：年。5.評(píng)定面積：土地總面積為906平方米。6.地質(zhì)條件：可供建筑用地，地質(zhì)條件較好。7.地形條件：平坦。8.容積率:本次僅評(píng)定凈增加住宅容積率為。9.實(shí)際開發(fā)程度：宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）,紅線內(nèi)達(dá)成“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則1、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功效相似、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為根據(jù)，估價(jià)成果不得明顯偏離含有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相似或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是通過(guò)互相影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵照替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它含有相似使用價(jià)值的地塊，即同類型含有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。2、最有效運(yùn)用原則判斷土地的最有效運(yùn)用以土地運(yùn)用符合其本身?xiàng)l件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)需求和最佳運(yùn)用程度等。由于土地含有用途的多樣性，不同的運(yùn)用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都盼望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為擬定土地運(yùn)用方式的根據(jù)。因此，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為根據(jù)，并充足考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地區(qū)性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，普通商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供不大于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)減少。由于土地與普通商品相比，含有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特性。4、酬勞遞增遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。5、變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，精確地評(píng)定價(jià)格。普通商品的價(jià)格，是隨著著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是多個(gè)地價(jià)形成因素互相作用的成果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處在變動(dòng)之中，因此土地價(jià)格是在這些因素互相作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的普通因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，方便根據(jù)現(xiàn)在的地價(jià)水平預(yù)測(cè)將來(lái)的土地價(jià)格。二、估價(jià)辦法與估價(jià)過(guò)程(一)辦法選擇根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)定目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到本地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇兩種或兩種以上不同的評(píng)定辦法。由于待估宗地位于貴陽(yáng)市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)定;又因待估宗地?cái)M建商住綜合用房，待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，且建筑成本及有關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)率等容易獲取，故亦適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)定；總而言之，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行評(píng)定。（二）估價(jià)過(guò)程1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)定成果，按照替代原則，看待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選用對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的辦法。其計(jì)算公式為:Pi=P×（1±∑k）×Y×K×L式中：Pi---待估宗地價(jià)格P---待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)∑K––區(qū)域及個(gè)別因素修正Y---年期修正K---容積率修正（1）基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定基準(zhǔn)日為8月公布的《有關(guān)貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的告知》，其商業(yè)用地土地開發(fā)程度一至五級(jí)地最少為“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，一類商業(yè)容積率原則容積率為，臨街深度為20米，二類商業(yè)容積率為1，商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年期的平均地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)摘要詳見下表：表1：貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表摘要單位：元/平方米級(jí)別一二三四一類商業(yè)8750675052203140二類商業(yè)2468246822581365住宅235021501300660（2）擬定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)（P）待估宗地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道，用途為商業(yè)、住宅綜合用地，其住宅地處貴陽(yáng)市第三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇內(nèi)，住宅地處貴陽(yáng)市第三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范疇內(nèi)，根據(jù)貴陽(yáng)市8月公布的基準(zhǔn)地價(jià)，其住宅基準(zhǔn)地價(jià)為1300元/平方米。待估宗地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)陳家坡，根據(jù)《貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（1月）中商業(yè)、住宅用地地價(jià)影響因素闡明表及修正系數(shù)表（見表2、3），按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（見表4）：表2貴陽(yáng)市中心區(qū)三級(jí)住宅用地區(qū)位因素闡明表優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣距離市級(jí)商業(yè)中心≤3200米3200-3400米3400-3600米3600-3800米>3800米內(nèi)部交通條件道路類型都市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7×2米居住區(qū)道路、紅線寬20米、人行道4×2米社區(qū)級(jí)道路、紅線寬12米、人行道×2米組團(tuán)級(jí)道路、紅線寬5-7米巷道距離公交站點(diǎn)≤100米101-200米201-300米301-400米＞401米公交線路數(shù)量Ⅲ級(jí)：≥2條Ⅲ級(jí)：1條Ⅲ級(jí)：≥2條中巴線Ⅲ級(jí)：1條中巴線無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率≥90%80-90%70-80%60-70%＜60%供電確保率≥95%85-95%75-85%65-75%＜65%管道煤氣管道已進(jìn)戶臨宗地可供氣范疇近期規(guī)劃范疇遠(yuǎn)期規(guī)劃范疇電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶臨宗地可申請(qǐng)市話安裝市話營(yíng)業(yè)區(qū)外無(wú)公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學(xué)≤400米401-700米701-1000米1000-1500米＞1500米距醫(yī)院≤1000米1001-1500米1500-米-2500米＞2500米距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)≤400米401-600米601-800米800-1000米＞1000米規(guī)劃限制條件周邊土地運(yùn)用類型住宅社區(qū)科研文體辦公區(qū)商業(yè)、普通住宅廠礦住宅區(qū)未改造居民區(qū)交通管制無(wú)限制單行線、禁停自然環(huán)境條件高程坡度0-5度5-15度15-25度25-35度35度以上大氣噪聲一類原則區(qū)一、二類原則區(qū)交界二類原則區(qū)二、三類原則區(qū)交界三類原則區(qū)水淹可能性≥30年一遇一遇常年受災(zāi)宗地條件臨街位置拐角或二面臨街一面臨街不臨街面積形狀無(wú)影響有一定影響有較大影響建筑物朝向南東或東南點(diǎn)式建筑西南或東北西或北地質(zhì)條件地基解決狀況正常有一定難度有較大難度如地下溶洞等表3-2貴陽(yáng)市中心區(qū)三級(jí)住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)普通較劣劣距商服中心距離(定級(jí)作用分值)+5%+%0%-3%內(nèi)部交通條件道路類型+3%+%0-1%-2%距離公交站點(diǎn)+1%+%0%-1%公交線路數(shù)量+2%+1%0-1%-2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率+1%+%0%-1%供電確保率+1%+%0%-1%管道煤氣+1%+%0%-1%電訊+1%+%0%-1%公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學(xué)+2%+1%0-1%-2%距醫(yī)院+1%+%0%-1%距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)+2%+1%0-1%-2%規(guī)劃限制條件周邊土地運(yùn)用類型+3%+%0-1%-2%交通管制0-5%自然環(huán)境條件高程坡度作用分值+3%+%0-1%-2%大氣噪聲作用分值+3%+%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%宗地條件臨街位置+5%+%0面積形狀0-2%-4%建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地質(zhì)條件0-1%-2%表4住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)距商服中心距離(定級(jí)作用分值)≤3200米優(yōu)+5%內(nèi)部交通條件道路類型都市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7×2米優(yōu)+3%距離公交站點(diǎn)≤100米優(yōu)+1%公交線路數(shù)量≥2條優(yōu)+2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水確保率≥90%優(yōu)+1%供電確保率≥95%優(yōu)+1%管道煤氣管道已進(jìn)戶優(yōu)+1%電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶優(yōu)+1%公用服務(wù)設(shè)施條件距中小學(xué)701-1000米普通0距醫(yī)院≤1000米優(yōu)+1%距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)601-800米普通0規(guī)劃限制條件周邊土地運(yùn)用類型商業(yè)、普通住宅普通0交通管制無(wú)限制0自然環(huán)境條件高程坡度作用分值二類原則區(qū)交界普通0大氣噪聲作用分值一面臨街較優(yōu)+%水淹可能性≥30年一遇普通0宗地條件臨街位置一面臨街較優(yōu)面積形狀無(wú)影響普通0建筑物朝向點(diǎn)式建筑普通0地質(zhì)條件地基解決狀況正常普通0累計(jì)//%（4）擬定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（Y）待估綜合用地設(shè)定年期為年，與基準(zhǔn)地價(jià)中設(shè)定年期住宅70年不一致，故需進(jìn)行年期修正，其修正公式以下：Y＝[1-(1/(1+rd)m)][1-(1/(1+rd)n)]式中：y—宗地使用年期修正系數(shù)rd—土地還原率，根據(jù)現(xiàn)行存款年利率和物價(jià)水平、投資風(fēng)險(xiǎn)綜合擬定為7%。m—設(shè)定待估宗地可使用設(shè)定年期（年）n—基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限（住宅70年）代入公式計(jì)算出對(duì)應(yīng)的住宅年期修正系數(shù)為=(1-1/^*100/(1-1/^70)\#"%"%。（5）容積率修正（K值）根據(jù)公布的貴陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，其住宅容積率修正系數(shù)摘要以下：住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地，本次住宅增加容積率為=906，約等于，根據(jù)上述表中的資料,則其容積率修正系數(shù)為。（6）基準(zhǔn)地價(jià)法計(jì)算成果根據(jù)上述分析的狀況，按照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式，其測(cè)算成果以下：增加住宅建筑面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格：住宅部分單位地價(jià)Pi=P×（1±∑k）×Y×K=1300×%×=(1-1/^*100/(1-1/^70)\#"%"%×60%==1300***%\#""(元/平方米)總價(jià)＝=1300***%\#""*＝=*\#"0"799092元2、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在估算開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等到費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)擬定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種辦法。其計(jì)算公式為：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)（1）擬定最佳運(yùn)用方式根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)技方案及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，待估宗地為商業(yè)、住宅用地，地處貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道-151號(hào)，其規(guī)劃用途即為最佳使用用途。待估宗地土地總面積為906平方米,現(xiàn)計(jì)入容積率的建筑面積為平方米,容積率為,本次僅評(píng)定凈增加住宅面積為平方米,凈增加容積率為。（2）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)根據(jù)待估宗地所在區(qū)域近年來(lái)住宅用房開發(fā)銷售狀況，住宅高層普通在5000-7000元/平方米，本次評(píng)定根據(jù)采集資料和對(duì)市場(chǎng)前景調(diào)查，以及看待估宗地區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利度，商服繁華等進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)待估宗地在開發(fā)完畢時(shí)住宅平均售價(jià)為6000元/平方米；則不動(dòng)產(chǎn)平均單價(jià)見表（3）各項(xiàng)開發(fā)建筑成本費(fèi)用項(xiàng)目住宅備注①建筑安裝費(fèi)用土建成本=900++951本次其住宅高層用房按900元/m2計(jì)，采用木門鋁合金窗重置價(jià)增加元/m2，采用自動(dòng)噴淋及自動(dòng)消防報(bào)警，重置價(jià)增加元/m2。.裝修費(fèi)、照明等費(fèi)用100外裝飾工程、給排水、照明、避雷工程按100元/平方米計(jì)電梯100待估宗地?cái)M建筑高層商住樓需安裝電梯,裝電梯加100元/平方米計(jì),停車場(chǎng)不考慮電梯費(fèi).②專業(yè)費(fèi)用