合肥美賽亞廣場(chǎng)兒童娛樂(lè)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目建議書(shū)

謹(jǐn)呈：安徽樂(lè)客來(lái)置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)工程建議書(shū)上海藍(lán)箭資產(chǎn)管理SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD目錄壹城市解讀貳招商定位叁運(yùn)營(yíng)管理肆商務(wù)合作壹城市解讀城市宏觀環(huán)境商業(yè)分析“1+10江淮城市群〞擴(kuò)大合肥對(duì)周邊城市的輻射，加快同步開(kāi)展。以合肥為中心，整合各城市核心資源，依托快速交通網(wǎng)路，形成2小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈面積65329平方公里，人口3115.5萬(wàn)合肥、六安〔局部〕、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州〔局部〕、安慶〔局部〕等11個(gè)省轄市城市解讀合肥開(kāi)展機(jī)遇近期城市開(kāi)展方向：近期重點(diǎn)向南、向西開(kāi)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地適度向北部、東部和西南部開(kāi)展在城市開(kāi)展戰(zhàn)略指引下，合肥近期重點(diǎn)向南、向西開(kāi)展，高新區(qū)正式進(jìn)入開(kāi)展快車(chē)道。開(kāi)展現(xiàn)狀：合肥北部、東部、西南開(kāi)展已根本成型，受土地、交通等因素制約，近年開(kāi)展空間不大濱湖新區(qū)“啟動(dòng)區(qū)〞開(kāi)發(fā)已根本完成，下一步將加大“沿巢湖區(qū)〞的建設(shè)西部片區(qū)正式進(jìn)入快速開(kāi)展期，根底條件好，且開(kāi)展方向與城市宏觀方向相契合，未來(lái)可作為空間大合肥城市規(guī)劃城市解讀高新區(qū)成為六安、淮南地區(qū)向合肥產(chǎn)業(yè)承接的門(mén)戶區(qū)?；茨狭哺咝聟^(qū)開(kāi)展機(jī)遇城市解讀商業(yè)分析合肥綜合體分布商業(yè)分布多集中在二環(huán)以內(nèi)，多數(shù)以綜合體商業(yè)形式存在，隨著城市的開(kāi)展，二環(huán)以外商業(yè)有較好開(kāi)展前景。商業(yè)分析合肥綜合體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)目前合肥市3萬(wàn)㎡以上體量的綜合體到達(dá)91個(gè)！約1000萬(wàn)㎡，并且還在迅速增加，現(xiàn)在合肥市人均商業(yè)面積：2.17㎡。就政務(wù)區(qū)：萬(wàn)達(dá)、新地等大型綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不佳，銀泰也同樣面臨開(kāi)業(yè)壓力!通過(guò)對(duì)合肥商業(yè)的調(diào)研分析：目前合肥市商業(yè)開(kāi)展迅速！體量過(guò)大！同質(zhì)化嚴(yán)重！導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，許多綜合體商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)難!!商業(yè)分析綜合體問(wèn)題該如何突破？1400米祥源城位置：北京地鐵1號(hào)線西單站A出口定位特點(diǎn)：每一層都主打一個(gè)概念，并由這些概念為她的年輕消費(fèi)群體構(gòu)筑了一個(gè)面向世界的全方位體驗(yàn)空間。概念：趣味、炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動(dòng)感、沖撞、快樂(lè)、約會(huì)、童真、興奮、夢(mèng)想，每個(gè)概念都充分表達(dá)青春個(gè)性和獨(dú)特性格。北京大悅城是由中糧集團(tuán)精心打造的“國(guó)際化青年城"北京大悅城的工程背景：該工程周邊分布著美美、百盛、君太。中友、西單賽特、西單商場(chǎng)、109百貨、西單購(gòu)物中心等8家成熟的商業(yè)工程。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例位置：1號(hào)線地鐵購(gòu)物公園C出口、3號(hào)線地鐵購(gòu)物公園G出口特色定位：集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)多功能于一體。COCOPark是深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心，是深圳最具時(shí)尚氣質(zhì)的購(gòu)物中心深圳COCOpark的背景：該工程區(qū)位上和本工程由于相似之處，位于地鐵出口，周邊依托周邊的環(huán)境資源〔公園〕，打造成為深圳最具特色主題的休閑娛樂(lè)中心。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例個(gè)性化！差異化！的主題定位是本工程未來(lái)開(kāi)展的唯一出路！商業(yè)分析小結(jié)貳招商定位工程現(xiàn)狀解讀周邊市場(chǎng)分析客群消費(fèi)分析工程定位招商定位工程現(xiàn)狀解讀優(yōu)勢(shì)：1、便利的交通，長(zhǎng)江西路與即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線。2、優(yōu)美的環(huán)境，毗鄰合肥市的后花園大蜀山。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，超20萬(wàn)方的綜合商業(yè)，區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)品。4、品牌優(yōu)勢(shì),月星家居、蘇果駐場(chǎng)。其他：商業(yè)自持，保證運(yùn)營(yíng)力度。劣勢(shì)：1、工程投放市場(chǎng)時(shí)間過(guò)久，有一定的負(fù)面性。2、工程處于相對(duì)較偏位置，人氣有待提升。3、工程周邊居住消費(fèi)人群有待開(kāi)發(fā)。如何保證入駐商家，在工程未到達(dá)成熟前的良好經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵問(wèn)題？把握利基市場(chǎng)，影響次市場(chǎng)輻射周邊市場(chǎng)!利基市場(chǎng)：市場(chǎng)消費(fèi)最具影響力的1.5Km范圍。周邊市場(chǎng)分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市場(chǎng)次市場(chǎng)次輻射市場(chǎng)樂(lè)客來(lái)利基市場(chǎng)次市場(chǎng)輻射周邊市場(chǎng)輻射周邊市場(chǎng)常駐人口13萬(wàn)壹定位東1.8Km北1.5Km蜀麓苑長(zhǎng)住人口3.88萬(wàn)利基市場(chǎng)范圍內(nèi)：回遷小區(qū)3個(gè)，中檔小區(qū)6個(gè)，在售小區(qū)三個(gè)，高檔小區(qū)1個(gè)〔大富山莊別墅區(qū)〕共計(jì)人口約3.88萬(wàn)，人均消費(fèi)1萬(wàn)元，區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)值為3.88億元，預(yù)估2年內(nèi)利基市場(chǎng)增加1.5萬(wàn)人。幼兒園、少年宮：9所、小學(xué)1所、中學(xué)1所。學(xué)齡前兒童+孕婦約9000人，按照人均2萬(wàn)/年的開(kāi)銷，年產(chǎn)值1.8億元圖表可以看出，周邊范圍以生活配套商業(yè)和餐飲為主。區(qū)域內(nèi)永久性沿街商鋪共326間、開(kāi)業(yè)商鋪為280間。區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)值3.88億元平均到280家店鋪，每家年?duì)I業(yè)額應(yīng)該為138.5萬(wàn)。多數(shù)商家無(wú)此營(yíng)業(yè)額，商業(yè)產(chǎn)值大量外流！“沒(méi)有調(diào)查，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)〞，為了更好的對(duì)目標(biāo)客戶的需求做出正確的分析。在周邊3個(gè)小區(qū)：紅皖家園、山水間花園、香山麗舍、一共做了90份問(wèn)卷調(diào)查，旨在對(duì)周邊兒童人群的消費(fèi)有更進(jìn)一步了解，回收有效問(wèn)卷78份，具體情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)如下周邊客群分析客群消費(fèi)分析問(wèn)題一：您一般帶孩子去哪里玩？為什么〔選擇原因〕？圖標(biāo)可以看出距離、環(huán)境是帶寶寶游樂(lè)的兩大主要因素！問(wèn)題二：帶孩子出去玩一次您可以接消費(fèi)費(fèi)用是多少？問(wèn)題三：您多久帶孩子出去玩一次？周邊多數(shù)家庭消費(fèi)能力在中等水平!300以上，問(wèn)題四：您認(rèn)為我們應(yīng)該設(shè)置哪些工程？〔多項(xiàng)選擇〕多數(shù)家長(zhǎng)對(duì)孩子健康快樂(lè)、成長(zhǎng)教育較為關(guān)注！問(wèn)題五：我們開(kāi)業(yè)您會(huì)不會(huì)去？選擇我們的原因？開(kāi)業(yè)會(huì)不會(huì)去，這個(gè)問(wèn)題在調(diào)查的客戶是全票選擇會(huì)去進(jìn)行消費(fèi)，原因各不相同，具體如下：數(shù)據(jù)說(shuō)明工程具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)性、周邊居民對(duì)此處開(kāi)設(shè)兒童游樂(lè)中心較為認(rèn)可！開(kāi)業(yè)到場(chǎng)比例100%！

調(diào)查結(jié)果顯示，周邊區(qū)域內(nèi)存在市場(chǎng)需求潛力，而且區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品！旨在全力打造區(qū)域內(nèi)最大、最具影響力的兒童成長(zhǎng)、娛樂(lè)中心！以幸福家庭為主題，吸引準(zhǔn)媽媽、嬰童人群休閑娛樂(lè)、帶動(dòng)小規(guī)模購(gòu)物！工程定位思路次主力客群：兒童家庭成員和親屬方案一工程定位方案1工程主題定位：一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)主力客群定位：孕婦及學(xué)齡前兒童無(wú)憂媽媽、健康寶寶、幸福家庭！一站式孕童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)〔暫定〕工程定位方案一業(yè)態(tài)細(xì)分各樓層之間增加差異化，增強(qiáng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，減少商場(chǎng)內(nèi)同業(yè)態(tài)之間競(jìng)爭(zhēng)！工程定位一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)工程定位1F主題：無(wú)憂媽媽業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類53%、購(gòu)物類47%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)工程定位2F主題：健康寶寶業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類81%、購(gòu)物類19%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)工程定位3F主題：快樂(lè)童年業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類57%、購(gòu)物類43%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場(chǎng)工程定位方案一4F主題：幸福家庭業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類100%廣場(chǎng)形象建議趣味吸引好奇優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、潛在需求旺盛，周邊沒(méi)有同類工程定位，具備唯一性。2、主要以整合本地資源為主，裝修補(bǔ)貼少，招商費(fèi)用較低。3、模式新穎，可延展空間大，帶來(lái)物業(yè)升值。劣勢(shì)：1、由于以整合本地商戶為主，單鋪需求面積不會(huì)太大，將會(huì)拖長(zhǎng)招商周期長(zhǎng)；2、創(chuàng)新模式，廣告投放量大，后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)較高；工程定位方案一在周邊的客群調(diào)查過(guò)程中，同時(shí)我們還發(fā)現(xiàn)周末帶孩子出去的多數(shù)為年輕爸爸媽媽們，他們根本上以80后為主，他們表示，希望周邊區(qū)域內(nèi)能夠滿足自己需求的商業(yè)出現(xiàn)，而且抱怨區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品！所以在區(qū)域內(nèi)打造最大、最具個(gè)性化的快時(shí)尚、休閑娛樂(lè)商業(yè)！以個(gè)性時(shí)尚為主題，吸引80、90后人群休閑娛樂(lè)、帶動(dòng)小規(guī)模購(gòu)物！工程定位思路二方案2工程定位定位分析次主力客群：月星家居的購(gòu)物群體和地鐵站的流動(dòng)性群體工程主題定位：快時(shí)尚年輕主題體驗(yàn)式中心主力客群定位：年輕時(shí)尚的80、90后美賽亞廣場(chǎng)年輕快時(shí)尚工程定位方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時(shí)尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位1F主題：潮流前線業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類13%、購(gòu)物類87%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時(shí)尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位2F主題：都市時(shí)尚業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類53%、購(gòu)物類47%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時(shí)尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位3F主題：快樂(lè)童年業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類82%、購(gòu)物類18%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時(shí)尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位4F主題：輕松無(wú)限業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類95%、購(gòu)物類5%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、品牌形象好與主力店品牌形成統(tǒng)一形象；2、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)〔簽約周期8年以上〕、有吸引性目的消費(fèi)；3、有助于后期的物業(yè)升值，一般規(guī)律3年增值100%；劣勢(shì)：大多數(shù)國(guó)際連鎖快時(shí)尚品牌駐場(chǎng)都需要或多或少的裝修補(bǔ)貼政策〔1500元/㎡〕，招商本錢(qián)高。工程定位方案二內(nèi)街商鋪局部，擬定位為商業(yè)街〔案名待定〕一是對(duì)月星家居的業(yè)態(tài)補(bǔ)充〔家居建材延伸產(chǎn)品〕；如：飾品、工藝品等二是給整個(gè)集中商業(yè)區(qū)提供配套；如：簡(jiǎn)餐、生活效勞類等客群定位：周邊居住人群和兩大主力店的購(gòu)物人群工程定位商業(yè)內(nèi)街工程定位資產(chǎn)前景評(píng)估按照合肥城市擴(kuò)展速度，該區(qū)域人口的膨脹，3-5年后該工程消費(fèi)產(chǎn)值可達(dá)4億人民幣〔目前可消費(fèi)2億，3-5年后根據(jù)人口擴(kuò)展1倍計(jì)算〕，物業(yè)增值1倍，按照現(xiàn)在2萬(wàn)均價(jià)，可達(dá)4萬(wàn)元每平方。目前物業(yè)面積約4萬(wàn)平方米計(jì)算，增值可達(dá)8億人民幣。物業(yè)增值可翻一翻！注：該計(jì)算方式是以消費(fèi)支撐做根底，具備合理性。工程定位招商策略招商策略是建立在對(duì)市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品熟悉和深度溝通根底上，針對(duì)性制定。一般招商策略涵蓋：廣告招商、以商招商、商會(huì)招商、品牌商家?guī)?dòng)招商、政策招商等我們會(huì)根據(jù)商家需求，科學(xué)的合理的制定適合本工程的招商策略。策略的實(shí)施是建立在專業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力上？所以我們要的是執(zhí)行力！叄運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一規(guī)劃在充分調(diào)研、論證的根底上對(duì)本工程進(jìn)行科學(xué)合理的產(chǎn)品定位、形象定位、經(jīng)營(yíng)定位、功能區(qū)劃分，保障未來(lái)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性。運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一推廣根據(jù)工程的產(chǎn)品定位、形象定位及經(jīng)營(yíng)定位特點(diǎn)，商業(yè)管理公司將全程提供專業(yè)的統(tǒng)一形象推廣和招商宣傳推廣效勞，為工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供充足動(dòng)力。運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一招商針對(duì)工程的產(chǎn)品定位及特點(diǎn)，由商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的招商執(zhí)行，引進(jìn)行業(yè)內(nèi)主力商家，并整合各方商家資源，為工程經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)根底。運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)為商家經(jīng)營(yíng)提供開(kāi)展空間，保證投資者、經(jīng)營(yíng)者利益最大化。通過(guò)商業(yè)管理公司提供的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)物業(yè)管理，凈化經(jīng)營(yíng)環(huán)境和秩序，解決經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂，為經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。成立專業(yè)商業(yè)管理公司提供全程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效勞提供全程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效勞，優(yōu)化資源配置，顛覆傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理模式，為客商提供無(wú)微不至的管家式效勞，打造行業(yè)標(biāo)桿品牌。商業(yè)管理公司為商家提供：商鋪招商、商鋪交易、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、企劃宣傳推廣、財(cái)務(wù)咨詢管理、工商、稅務(wù)辦證、政府職能部門(mén)協(xié)調(diào)等效勞?？蛻粜谥行臑樯碳姨峁捍U代扣水電費(fèi)、費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔效勞及節(jié)假氣氛布置。24小時(shí)平安護(hù)衛(wèi)管理，消防平安管理，交通疏導(dǎo)及管理，公共關(guān)系協(xié)調(diào)處理，業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者投訴、顧客投訴處理等效勞。運(yùn)營(yíng)管理商管公司肆商務(wù)合作操作周期商務(wù)合作操作周期方案一招商周期:招商籌備期〔2021年12月-2021年2月底〕工作重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)組建、制定總體工作方案、品牌篩選、制定招商策略、進(jìn)行小組分工；與大品牌商戶初步接觸洽談。主力客戶招商期〔2021年3月-6月底〕工作重點(diǎn)：根據(jù)篩選的品牌，各小組按照工作方案重點(diǎn)吸引大品牌客戶入場(chǎng)，本階段完成30%簽約。全面招商期(2021年7月—9月〕完成招商面積的70%。商戶裝修期〔2021年10月-12月底)工作重點(diǎn)：簽約客戶裝修、入駐、鋪貨、做好開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備；2021年1月1日試營(yíng)業(yè)。周期共計(jì)13個(gè)月方案二招商周期:招商籌備期〔2021年12月-2021年2月底〕工作重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)組建、制定總體工作方案、品牌篩選、制定招商策略、進(jìn)行小組分工；正式招商期〔2021年3月-7月底〕工作重點(diǎn)：根據(jù)篩選的品牌制定詳細(xì)的招商進(jìn)度，各小組工作方案并實(shí)施，本階段完成70%簽約。商戶裝修期〔2021年7月-9月底〕工作重點(diǎn)：簽約客戶裝修、入駐、鋪貨、做好開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備；2021年10月1日試營(yíng)業(yè)。周期共計(jì)11個(gè)月操作周期甲方負(fù)責(zé)乙方招商所需的必要辦公設(shè)施和設(shè)備；乙方配備駐場(chǎng)人員：