第三章服務要求

第三章服務要求重要說明：投標人嚴禁照搬照抄采購人服務要求，否則可能會因此被評標委員會判為無效標。一、委托管理物業(yè)概況（一）數(shù)學館概況1、大樓位置：位于進入華東師范大學中山北路校區(qū)大門，沿主干道前行，經(jīng)過辦公樓，登上麗虹橋，毛主席像左邊即是數(shù)學館。2、建筑年代：數(shù)學館始建于1953年。3、建筑面積：3476.19平方米，共3層。4、物業(yè)類型：辦公教學及實驗大樓。5、設施設備：（1）空調(diào)系統(tǒng)：分體式空調(diào)（2）消防系統(tǒng)：滅火器等設施、監(jiān)控系統(tǒng)、消控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等6、物業(yè)使用單位：信息學部7、基本情況：1F:廁所4間（男廁、女廁各兩間）、西113教室（130㎡）、西106/108高級訪問學者會議室（56㎡）、東108茶水間（10㎡）、東109公共討論室（36㎡）、公共走道及安全通道；2F:廁所4間（男廁、女廁各兩間）、西203監(jiān)控值班室（15㎡）、西201階梯教室（92㎡）、東201會議室（18.5㎡）、公共走道及安全通道；3F：310會議室、公共走道及安全通道。二、物業(yè)服務內(nèi)容1、物業(yè)管理2、保潔服務3、保安服務4、樓體、設施設備的日常管理（詳見附件）三、對物業(yè)公司的要求1、投標人需符合采購公告“供應商（或投標人）的資格要求”；2、投標人在本市有固定的開展業(yè)務的場所和相關的管理、工作人員，且能提供良好的技術和業(yè)務支持；3、投標人的項目團隊人員安排必須符合國家《勞動法》等相關法律的規(guī)定；物業(yè)公司的管理人員、專業(yè)操作人員應按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者上崗證書（消控室和監(jiān)控室服務人員須按相關規(guī)定持證上崗或滿足基本持證數(shù)）；4、物業(yè)公司管理服務人員應愛護所管物業(yè)的各種財物，并嚴守安全作業(yè)和高空作業(yè)安全操作規(guī)程，如有安全事故發(fā)生，由物業(yè)公司負全部責任。四、對物業(yè)公司接管驗收的要求1、物業(yè)公司的管理人員、保潔人員、設施設備維修人員應對物業(yè)管理范圍內(nèi)的細節(jié)，如管線鋪設、設備調(diào)試等過程盡快了解并熟悉，為正式接管后物業(yè)方的正常管理打下基礎；2、物業(yè)方應按照建設部《房屋接管驗收標準》，查驗質(zhì)量，共同清點設備和設施，清查核對移交的各房間鑰匙，全部系統(tǒng)的各類附件、圖紙、技術資料、產(chǎn)品說明等資料，經(jīng)驗收符合要求，由物業(yè)方向業(yè)主遞交接管驗收報告。五、考核要求中標單位需接受學?？己?，學校會根據(jù)招投標書及協(xié)議對物業(yè)服務做年度考核；物業(yè)服務達不到學校要求，學校有權選擇重新招投標。六、服務期限該采購項目的有效期限為三年，即采取一次采購三年享用，分年簽訂合同的原則。首次協(xié)議自2021年1月1日起至2020年12月31止，服務期限至2023年12月31日止。（協(xié)議費用和起始時間以實際服務時間、服務范圍、崗位設置等計算；每年費用分開報價，充分考慮增資情況，合同期內(nèi)不再因最低工資調(diào)整做相應增資。）如中標人在服務期限內(nèi)遇到相關樓宇需要進行大修，則該樓宇的物業(yè)服務人員需要根據(jù)樓宇現(xiàn)場的實際情況作出一定的調(diào)整，并且該年度的物業(yè)費用根據(jù)中標人的實際用工人數(shù)（在崗）、服務時間、服務范圍將作出一定的調(diào)整。學校需提前3個月通知中標人即將發(fā)生的樓宇大修計劃。 每年采購人將對中標人的工作進行考核，考核合格方可繼續(xù)服務。次年簽訂的采購合同價原則上不得高于本次中標價格110%。若年度考核未通過或項目內(nèi)容及價格變動較大的（超過原合同金額110%），將重新采購。學?；蛉魏我环匠霈F(xiàn)重大政策調(diào)整，需要進行變更，需提前3個月通知對方，并經(jīng)雙方同意方可變更。七、投標報價要求（一）物業(yè)服務人員崗位核定序號人員數(shù)量1秩序維護人員4人2保潔人員2人3管理兼維修人員1人 以上人員的組成可根據(jù)物業(yè)服務的實際需求由投標單位進行相應調(diào)整，實際用工（到崗）人數(shù)應不低于7人。物業(yè)公司的管理人員、專業(yè)操作人員應按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者上崗證書（消控室和監(jiān)控室服務人員須按相關規(guī)定持證上崗或滿足基本持證數(shù)）。投標人支付的人員工資不得低于當年度上海市最低工資標準，并按上海市標準足額為人員繳納社會保險等。 備注（以下情況由學校承擔經(jīng)費）： 1.房屋300元以上維修費用；2.空調(diào)維修費；3.避雷測試費；4.外墻清洗費；5.高壓檢測費。 附件：一、物業(yè)管理要求與標準物業(yè)服務將以滿足行政辦公、實驗教學等管理要求為重點。包括委托物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的教室管理、秩序維護、保潔、零星維修以及物業(yè)基礎管理等，具體內(nèi)容包括以下范圍：1.1物業(yè)管理內(nèi)容1.1.1行政管理1.1.2人事管理1.1.3技術管理1.1.4其他1.2物業(yè)管理具體要求與標準1.2.1行政管理（1）管理機構組建完整健全。建立健全各項管理制度和日常工作流程，建立管理機制，提升物業(yè)服務的質(zhì)量和水平；（2）管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（3）工作計劃周密，貫徹落實學校各項任務；（4）定期檢查各業(yè)務部門工作計劃落實情況；（5）依據(jù)新型質(zhì)量管理體系要求，建立起實用、有效的質(zhì)量管理體系和持續(xù)保持，做到有據(jù)可依，有據(jù)可查；建立物業(yè)管理服務質(zhì)量監(jiān)管機制；（6）建立公共突發(fā)事件的處理機制和應急預案。1.2.2人事管理（1）按規(guī)章制度要求辦理選聘辭退手續(xù)；（2）結合技術管理部門組織新員工上崗培訓；（3）建立員工檔案，辦理員工保險；所有有關物業(yè)管理檔案資料（建筑設施設備圖紙、資料、運行維護維修記錄，以及客服、環(huán)境、秩序維護、物資管理及相關運營數(shù)據(jù)記錄等）管理，檔案歸檔及時，無缺失，數(shù)據(jù)統(tǒng)計無差錯；（4）組織年終考核評比工作；（5）組建宣傳隊伍，完成企業(yè)的宣傳教育工作；（6）有完整的人事、勞資管理系統(tǒng)。1.2.3技術管理（1）制定設備設施安全運行管理制度；落實安全運行崗位責任制；（2）建立完整的技術、設備檔案，有定期巡回檢查、維修保養(yǎng)、日常運行檔案記錄；有完善的報修受理流程，有明確的服務承諾；（3）建立各種設備設施突發(fā)事件的應急處理機制和預案；（4）報修受理：有完善的報修受理流程，有明確的服務承諾。1.2.4其他（1）投訴接待處理：建立合理的流程，及時處理，有回訪制度和記錄；（2）接待、活動的保障：服從甲方的統(tǒng)一調(diào)度，協(xié)助實施活動保障；協(xié)調(diào)項目部相關部分制定詳細的各類活動保障方案，保持活動保障的相關記錄等，確?；顒哟胧┍ＷC率達到100%；活動保障過程中，響應及時、保障高效；（3）突發(fā)事件應急處置：針對本項目的特殊性，制訂各類突發(fā)事件的處理預案，并實施演練；服從甲方的統(tǒng)一調(diào)度，協(xié)助管理方及其他部門實施應急服務。突發(fā)事件處置響應及時率100%；（4）與相關單位及部門的協(xié)調(diào)；定期開展業(yè)主懇談會、問卷調(diào)查、走訪等方式進行溝通，建立有效跟蹤反饋機制；（5）投訴受理及回訪；客戶意見征詢：定期向相關客戶征求物業(yè)服務意見，對合理的建議及時整改，顧客滿意率達到90%以上。2保潔服務具體要求與標準2.1保潔服務內(nèi)容（管理區(qū)域范圍內(nèi)）2.1.1室外保潔；2.1.2建筑物、構筑物內(nèi)的公共部位（含公共走廊的玻璃櫥窗、玻璃門、玻璃墻）和其他公共設施保潔；2.1.3教室、教師休息室等區(qū)域保潔；2.1.4公共會議室、討論室、特殊要求辦公室等房室保潔（含桌椅、櫥柜等）；2.1.5公共衛(wèi)生間區(qū)域；2.1.6飲水間保潔區(qū)域；2.1.7垃圾分類收集；2.1.8特種裝飾材料的專業(yè)養(yǎng)護，如：地面、墻面等消毒、清洗、打蠟、鏡面處理、拋光，木質(zhì)材料保養(yǎng)等（有特殊要求的除外）。2.2保潔服務要求與標準2.2.1室外保潔（物業(yè)管轄范圍內(nèi)，指樓宇臺階之上及四周明溝范圍內(nèi)，包含但不限于清潔2米以下的外墻玻璃、外門、欄桿，以及樓頂、排水溝、雨水井、明溝、消防栓、垃圾箱等）建筑外臺階、殘疾人通道欄桿：每天至少清掃2次臺階地面；每周清潔2次殘疾人通道欄桿；做到無垃圾雜物、無污跡、無積水、無煙蒂紙屑；外門，每天清潔1次；做到無灰塵、無污跡，干凈，清潔；垃圾箱（管轄區(qū)域內(nèi)）每天清潔1次，放置整齊、干凈、無垃圾散落現(xiàn)象，周圍干凈、無污跡、無異味；消防栓等設施每周1次，表面清潔，無污跡、無灰塵、無雜物；排水溝、雨水井、明溝等每月清掃1次，表面無垃圾雜物、無阻塞、無臭味；樓頂、排水溝，夏季來臨前后每月1次，暴風雨前徹底清掃；其余時間3月清掃1次，表面無垃圾、無阻塞、無臭味；外墻玻璃（兩米以下）每季度清潔1次；做到無灰塵、無污跡，干凈，清潔。2.2.2建筑物內(nèi)的公共部位和其他公共設施保潔（大廳、走廊、樓道區(qū)域等公共區(qū)域）大廳地面、臺階每天清潔至少5次，保持干凈、無水漬、無污漬、無灰塵；地面、樓道樓梯、扶手等每天清潔至少3次，保持無灰塵、無積塵、無污漬、明亮整潔，干凈清爽；踢腳線、裝飾門、樓道門、門套、宣傳櫥窗、垃圾桶、植物花盆、開關等公共設施每天清理1次；表面無灰塵、無污漬、干凈、清潔；玻璃門、消防設施等每周清理2次；表面光亮、無污漬；墻面（含玻璃墻面）、大理石面、消防箱、配電箱、公共通道窗等每周清理1次；表面光亮、無污漬、墻角等無蜘蛛網(wǎng)；天花板、燈具裝飾等每月清掃1次；保持干凈、無水漬、無污漬、無灰塵。2.2.3教室、教師休息室等區(qū)域保潔地面、窗臺等日常保潔每天保潔2次；無積灰、無水跡、無污漬、地面光亮；課桌、講臺、書柜、服務臺、沙發(fā)、茶幾等每天保潔1次，無手印、無積灰、無污漬；門窗、玻璃及鏡面每天保潔1次，無污跡、水跡、污垢、表面潔凈明亮；垃圾桶內(nèi)外側每天保潔1次無積灰、無污漬、無水跡、無外溢，及時更換垃圾袋；高位保潔，每月一次；確保高位區(qū)域無積塵、無蛛網(wǎng)；突發(fā)污染5分鐘內(nèi)清除，保持干凈整潔衛(wèi)生。2.2.4公共會議室、討論室等房室保潔（含桌椅、櫥柜等）公共會議室、討論室，使用前、后打掃；會議室的會議桌、椅子、服務臺、沙發(fā)、茶幾等家具與器皿保持無手印、無積灰、無污漬，整潔、干凈、無異味；地毯，每周保潔2次，無積灰、無水跡、無污漬；門、窗等至少每周保潔1次，根據(jù)使用情況增加保潔次數(shù)，無污漬、無手??；玻璃及鏡面每天保潔1次，無污跡、水跡、污垢、表面潔凈明亮；垃圾桶內(nèi)外側每天保潔1次，無積灰、無污漬、無水跡、無外溢，及時更換垃圾袋；定期高位保潔，每月1次；確保高位區(qū)域無積塵、無蛛網(wǎng)、無污漬；突發(fā)污染5分鐘內(nèi)清除，保持干凈整潔衛(wèi)生。2.2.5公共衛(wèi)生間區(qū)域：地面、墻面、天花板、臺面、鏡子、門窗、燈具、排氣扇、上下水管道教室衛(wèi)生間保潔教室所在樓層的衛(wèi)生間重點打掃，衛(wèi)生間地面無積水、無異味；上課期間，每次課后打掃1次；非上課期間2小時1次；小便器及馬桶表面無灰塵、無污漬，瓷釉色澤光亮；金屬器具無銹跡、光亮；垃圾桶內(nèi)外側無積灰、無污漬、無水跡、無外溢；洗手池臺面、玻璃鏡面等每天打掃5次，保持干凈、無積塵、無污漬；鏡面無污跡、水跡、污垢、光潔明亮；墻面、隔斷、門窗每周1次，需保持無污漬、無積灰；天花板、風口、燈具、排氣扇、上下水管道等每月清掃1次，保持干凈、無積塵、無污漬；及時對各類潔具進行日常消毒。2）辦公場所衛(wèi)生間地面、臺面、鏡子等每天打掃3次，保持干凈、無積塵、無污漬；大小便槽等每天清掃3次，垃圾桶每天2-3次，墻面每周1次，保持干凈、無積塵、無污漬，設施設備完好無破損；保持通風無異味；天花板、燈具、排氣扇、上下水管道等每月清掃1次，保持干凈、無積塵、無污漬；每日檢查衛(wèi)生間放置衛(wèi)生紙、洗手液等物品的用量情況，及時補充。2.2.6茶水間區(qū)域日常保潔開水機表面每天不少于3次（包括龍頭、接水盤等）保持潔凈、無積垢、無污跡，定期消毒；地面清掃每天不少于3次，地面干燥，墻面、窗臺無積灰、無水跡、無污漬、地面光亮；門窗每天1次，保持無污漬、無手印；頂面、風口、燈具每月清掃1次，無積灰、無污漬；突發(fā)污染5分鐘內(nèi)清除。2.2.7垃圾分類收集（包括生活垃圾、餐飲垃圾、建筑垃圾）定時、定點在指定區(qū)域集中收集，垃圾袋裝化處理，每天定時清運、處理2次；按相關要求實施垃圾分類；垃圾的清運、處理，由物業(yè)公司監(jiān)督四周必須無散積垃圾、無異味，必須經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。定期進行滅蟲、消毒處理所；清潔人員每天至少1次到各點收集廢紙及可再生廢棄物進行回收、處理。2.2.8室內(nèi)通風消毒定時、定點按照指定要求在指定區(qū)域或部位進行通風、消毒；2.2.9特殊材質(zhì)的專業(yè)養(yǎng)護A、對全部區(qū)域的石材毛地面/周期沖洗或洗刷，保持無污垢；B、鏡面石材地面/周期清洗、鏡面制作、上蠟、拋光，保持光亮無污垢；PVC、塑膠類地面/周期清洗、上蠟、拋光，保持光亮無污垢；木質(zhì)地面及木質(zhì)裝飾/周期去污、上蠟，保持木質(zhì)本質(zhì)色澤、無污漬；其它硬質(zhì)地面、臺階/周期清洗，保持無污垢；地毯地面/周期清洗，保持無污垢、無色斑、無異味。2.2.10電梯間等區(qū)域保潔A、轎廂內(nèi)每日清潔1次，無垃圾、無水跡、無污垢；轎廂室壁無手印、無污漬；梯側板無膠印、無污漬、無積灰；側圍板無手印、無污漬、無積灰；轎廂門、門套、面板無手印、無污漬，門槽無垃圾、無污垢；B、垂直梯/轎廂頂部每日清洗1次，天花板、風口、燈具無積灰，地墊無積灰、每日沖洗；梯踏板無污漬、無積灰；C、自動扶梯/扶手每日清洗1次無污漬、無灰塵；D、其它部位無垃圾、無積灰；3秩序維護崗位服務具體要求與標準3.1秩序維護崗位管理服務的內(nèi)容3.1.1大堂執(zhí)勤服務；3.1.2秩序維護管理服務；3.1.3突發(fā)事件應急響應；3.1.4監(jiān)控中心管理服務；3.1.5消防管理服務；3.1.6停車管理；3.2秩序維護崗位管理3.2.1大堂執(zhí)勤服務（秩序維護，24小時崗位責任制）（1）秩序維護崗員工持證上崗率100%；（2）秩序維護崗員工值班時應時刻身著全套制服；在值班崗位上嚴禁吸煙、飲酒或飲食；（3）秩序維護崗必須嚴格履行崗位職責，認真做好本職工作；（4）做好登記。外來人員審核登記；注意來往人員的動向及攜帶物品，對可疑人員應前往盤問檢查證件，必要時可檢查所帶物品；（5）大件物品出入必須由單位簽字同意方可放行，并記錄；（6）秩序維護崗人員應按華師大規(guī)定的時間開關門，在關門前應檢查樓里的每個房間；（7）及時匯報。值班人員必須隨時監(jiān)視屏幕，發(fā)現(xiàn)異常，及時上報樓宇物業(yè)主管負責人。除規(guī)定人員外，禁止任何個人瀏覽和拷貝監(jiān)控錄像。監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)故障，第一時間上報學校主管部門保衛(wèi)處以及樓宇物業(yè)安全主管負責人。3.2.2秩序維護管理（1）秩序維護人員須做好各類安全保衛(wèi)防范工作，維護正常的治安秩序；

（2）嚴禁明火，做好控煙管理，發(fā)現(xiàn)有人吸煙應及時勸阻；（3）及時清理推銷、派發(fā)廣告資料等不法人員，警惕小偷作案；（4）確保按照規(guī)定線路實施秩序維護；對秩序維護中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時做出處理；（5）嚴格做到指定設崗，建立秩序維護工作記錄；（6）定時巡視大樓內(nèi)部與周邊，建立巡崗工作記錄；巡視檢查內(nèi)容有建筑設施、設備無缺，目視檢查完好；走廊、過道樓梯地面、墻面、墻角、天花板等目視檢查正常，廢紙箱內(nèi)無可疑物；夾層、暗角、洗手間內(nèi)無可疑人員滯留；沿線辦公室等處門窗鎖定正常；（7）夜間增加巡視次數(shù)，巡視中如發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施；巡檢結束后填寫“夜間巡檢記錄表”；（8）對布置重要物品的區(qū)域增加巡視次數(shù)；國定假期間安排值班，并加倍重視安全巡查工作；（9）對門前維護物業(yè)管理區(qū)域各類車輛進出秩序，引導車輛有序停放，加強停車場所的安全使用管理；（10）對重點部位實施重點監(jiān)控，阻止閑雜人員進入，阻止未經(jīng)許可的人員進入重點要害部位；（11）對正在實施盜竊或流氓違法犯罪分子，應立即采取措施并上報業(yè)主及保衛(wèi)處。3.2.3突發(fā)事件應急響應（1）應急預案齊全，有操作性；預案有培訓，有周期性演練；處置迅速，措施得當；（2）突發(fā)事故、事件發(fā)生后，值班負責人要在第一時間趕往現(xiàn)場，并向物業(yè)主管負責人匯報，物業(yè)主管負責人應及時向物業(yè)管理辦公室和保衛(wèi)處相關負責人匯報，并不得遲報、謊報、瞞報和漏報；（3）一旦發(fā)生人身傷害事件，到達現(xiàn)場的秩序維護員立刻采取有效隔離措施保護現(xiàn)場，防止事態(tài)擴大，并立即值班負責人和物業(yè)主管負責人，必要時撥打110報警電話和120急救電話；（4）一旦發(fā)生緊急出口報警，秩序維護員應立即趕到報警地點，進行處理。如果經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)確有緊急情況立即組織疏散。如果認為誤操作要批評教育，并記錄在案。如果發(fā)生安全事件、事故立即上報；（5）一旦發(fā)生火警報警，秩序維護員應立即撥打119并及時撲救，同時組織人員疏散；（6）作為異常事件的第一反應人，及時通知控制中心，通知值班負責人，向其他部門請求幫助，并搜集事件相關的各種信息，生成事件報告并歸檔。3.2.4監(jiān)控、消控管理（1）監(jiān)控室24小時值班，持證上崗，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報或立即處置；（2）及時、熟練處置各類報警信息及操作；（3）嚴格執(zhí)行交接班制度，在接崗隊員尚未到崗時，原班隊員不得離開；（4）監(jiān)控信息未經(jīng)學校主管部門批準，不得調(diào)用；（5）記錄清晰，歸檔規(guī)范。3.2.5消防管理（1）嚴格按照《消防法》有關規(guī)定，建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，制訂突發(fā)性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖；（2）保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，能演習在各種情況下采取的應急措施，以及危險應急疏散；

（3）協(xié)助學校對專業(yè)維保單位工作的監(jiān)管；

（4）協(xié)調(diào)落實對消防設施聯(lián)動檢查、消防器材檢查、消防演習、設備停運檢查等。3.2.6停車管理（1）交通標識清晰、規(guī)范，無缺失；（2）做好門前機動車輛、自行車疏導、停放管理工作；4.教室管理（1）熟悉本樓宇一切情況，包括：教室、座位、衛(wèi)生間數(shù)量，公共區(qū)域面積，教學安排等；（2）按學校要求檢查教室開放關閉情況，晚自習后，組織員工做好清樓、設備檢查及衛(wèi)生保潔工作，并鎖好門窗。正常情況下，每天早晨7:30以前保證正常開啟教室，做好上課前準備工作；18:30以后關閉無課程安排的教室；22:00后關閉夜自修教室；如學校有特殊要求或安排有變化，則需服從學校要求做相應工作調(diào)整。教室全部關閉后，最后關閉教學樓的大門、側門，以及底樓的所有公共門窗。雙休日和節(jié)假日根據(jù)教室使用情況開啟、關閉教室；（3）值班記錄齊全完整。各級管理服務人員熟知本崗位職責要求及相關制度，認真執(zhí)行。執(zhí)行制度記錄資料齊全、記錄完整；（4）定期對員工進行崗前培訓；使用文明用語，微笑服務，協(xié)調(diào)樓內(nèi)各項事宜，服務整改合格率；牌服務，禮貌待客；向?qū)ё稍?，有求必應；?）定期檢查安全、衛(wèi)生及設備完好狀況，課桌椅、教師椅、書寫板、教學鈴等設施配置齊全完好；發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并做好記錄；（6）教室樓內(nèi)設有專用公告欄、學生文化宣傳欄、櫥窗等，并定期更新內(nèi)容；宣傳欄、櫥窗內(nèi)容健康，無商業(yè)廣告，保持日常整潔美觀；（7）隨時關閉教學樓中無人教室的電燈電源。發(fā)現(xiàn)教室內(nèi)有違章電器，立即拔除，及時消除安全隱患；（8）除學校明確要求屬物業(yè)職責范圍，物業(yè)無權使用、調(diào)配、出借教室、會議室等學校資產(chǎn)，如違反學校規(guī)定，將相應追究職責；（9）教室樓內(nèi)不能自主設置與教學無關的商業(yè)經(jīng)營場所；（10）管理服務人員熟練掌握消防器材使用及火災逃生辦法，熟悉報警報案電話及程序；（11）教室的門廳、樓道、走廊環(huán)境優(yōu)美，突出學校文化氛圍和育人功能；（12）教室樓內(nèi)開展文明行為宣傳活動每學期不少于2次并保有記錄，加強對吸煙、喧嘩、占座、刻畫等不文明行為的管理。5.建筑物等附屬設施服務物業(yè)負責公共建筑物的單件材料在300元（含300元）以下的零星維修（包括但不限于維修燈泡、燈管、水龍頭等相關零配件；維保期外的公寓家具維修；面積小于3平方米以下的瓷磚與墻面維修等），樓體及樓宇外第一個窨井蓋；物業(yè)負有巡查、監(jiān)管、督促落實并作相關臺賬記錄工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。平時運行、維護、維修、檢測記錄建檔規(guī)范、無缺失。維修內(nèi)容：屋面、地面、頂棚、室內(nèi)外抹灰、門窗、玻璃、上下水、電氣線路及浴室設施、衛(wèi)生設備、垃圾道等。小修指及時修復房屋在使用過程中其構、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級的日常養(yǎng)護；房屋及設施設備小修維護不含鍋爐、熱水系統(tǒng)、水泵房、開水機、洗衣機、空調(diào)、消防設施、強電系統(tǒng)等；教室更換白板、黑板擦等教學易耗品以及廁紙費用由學校按實承擔；大修、中修、外線維修（井溝蓋、管網(wǎng)、臨時管線）及300元以上材料費單體報專項。（1）房屋土建及設備小修1）室內(nèi)地面、樓面等小修內(nèi)容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補；普通水泥樓面地面及散維修后應平整、光滑、平順。

2）廳、走廊墻面及頂棚等小修內(nèi)容：內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補；修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。

3)公共區(qū)域門窗等

小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補；修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

4)清掃內(nèi)屋面、采光井、雨落管等

小修內(nèi)容：每年應將內(nèi)屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換；屋面采光井應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。

（2）上、下水系統(tǒng)等小修1)室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局部換管

小修內(nèi)容：樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊；經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。

2)衛(wèi)生設備等

小修內(nèi)容：衛(wèi)生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修；修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。

3)排水管道、檢查井等

小修內(nèi)容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通；檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。樓房排污管道經(jīng)疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。

（3）供電及相關設施設備小修

1)配電設施

小修內(nèi)容：(1)、配電柜，(2)、配電箱，(3)、配電盤；元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好；出現(xiàn)故障10分鐘到達現(xiàn)場處理。2)公共區(qū)域設備

小修內(nèi)容：(1)、閘具，(2)、電源插座，(3)、開關，(4)、燈頭、（5）浴室龍頭、（6）風扇等，能正常使用；報修后10分鐘到達現(xiàn)場處理。

3)配電線路

小修內(nèi)容：(1)、導線，(2)、支持物；絕緣良好完整可靠；出現(xiàn)故障10分鐘到達現(xiàn)場處理。5.1.1公共建筑物管理與日常維護5.1.2強、弱電系統(tǒng)室內(nèi)外公共照明設施設備的管理及日常運行和維護5.1.3公共給排水系統(tǒng)（含消防水系統(tǒng)）的運行管理、日常維護5.1.4區(qū)域內(nèi)公共消防系統(tǒng)（含氣體滅火系統(tǒng)）設施設備的運行管理、日常維護5.1.5區(qū)域內(nèi)公共電梯系統(tǒng)的運行管理、日常維護5.1.6公共能源管理和控制5.2建筑物、構筑物及設施設備管理服務5.2.1建筑物及其附屬設施的管理、維護（1）室外立面：A、房屋承重及抗震結構部位：每月對屋架、柱、梁、沉降縫、頂棚巡查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時向?qū)W校反映；B、外墻：每月對鋼結構及石材幕墻及支架巡查1次，目測檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主提交解決方案；每月負責對2米以下的幕墻玻璃、外門、欄桿玻璃、墻面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報學校主管部門。（2）屋頂：A、每月對隔熱層、防水層巡回檢查，發(fā)現(xiàn)隔熱層、防水層破損造成屋面滲漏提交維修方案；B、每月定期巡回檢查避雷帶脫焊，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報；C、每月對屋頂、外墻面檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主提交解決方案；D、每月對上人屋頂?shù)姆鍪帧跅U、地面進行檢查；E、每季度檢查1次伸縮縫，在臺汛季節(jié)來臨之前必須檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。（3）室內(nèi)設施：樓內(nèi)設施：A、每天對衛(wèi)生間五金件定期循環(huán)檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞及時修理或更換；B、每周檢查1次感應設施，故障及時檢修；C、每周對地面、墻面、天花板，門窗，梁柱，樓梯踏步、扶手目測檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主提交解決方案；D、每周對地面、貼腳線、踏步等檢查1次；E、每周對衛(wèi)生間所有設施循環(huán)等檢查1次；F、每月對墻面、天花板、門窗、扶手等檢查1次；G、每季對臺盆下水檢查1次，龍頭浮球閥定期循環(huán)檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞及時修理或更換；（4）室外總體（廣場、道路、溝渠池井）：A、廣場道路:每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主上報；B、溝渠池井:每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問題及時申報修理；在臺汛時間，隨時檢查清掃；每年汛期前對室外第一個窨井內(nèi)堆積物清理1次，平時每季度疏通1次。5.2.2機電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設備及智能化樓宇管理、公共照明設施設備的管理及日常運行和維保的維護保養(yǎng)（1）供配電系統(tǒng)A、供電運行和維修人員必須持證上崗；每天巡視各主機房的動力控制柜、配電箱等，對供電范圍內(nèi)的電器設備、儀器儀表定期巡視維護和重點檢測；B、每天根據(jù)巡視時間，做好各類運行數(shù)據(jù)的記錄工作；C、每周檢查各類動力、空調(diào)、照明等的配電箱并記錄；D、每季度對強、弱電間、設備間內(nèi)的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查；E、按照規(guī)定周期對變配電設施設備進行檢查、清潔，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報，并做好記錄；F、建各項設備檔案、臺賬、維修記錄，做到安全、合理、節(jié)約用電；G、建立嚴格的配送電運行制度、電器維修制度和配電房管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；H、設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生；I、制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限；供電設備完好率達到99％、弱電設備完好率達到98％。（2）一般燈光照明：A、每天對公共區(qū)域的一般照明進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障，及時維修或調(diào)換；B、樓內(nèi)其他區(qū)域例行檢查，發(fā)現(xiàn)故障，及時維修或調(diào)換；C、加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，管理和維護好樓宇燈光亮化的設施（含公共走廊的玻璃櫥窗內(nèi)燈管）；D、確保用電完全。5.2.3公共給排水系統(tǒng)（含消防水系統(tǒng)）的運行管理、日常維護（1）給水系統(tǒng)（包括管道、溝池水井）:A、每日一次對給水系統(tǒng)進行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示準確，保證給排水系統(tǒng)正常運行使用；防止跑、冒、滴、漏；B、定時巡視水泵房內(nèi)設備和生活蓄水池，觀察電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定值范圍之內(nèi)；C、日常維護、保潔、巡視、記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時上報，配合業(yè)主對外包專業(yè)維保單位進行監(jiān)管；D、對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、機電設備等進行日常檢查維護，每月1次檢查、保養(yǎng)、維護、清潔次檢查坐便器水箱零件；E、每周一次試用衛(wèi)生間潔具功能，檢查延時沖洗閥，必要時更換；F、設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生。（2）排水系統(tǒng)（包括管道、溝池水井）:A、定期巡視各集水井內(nèi)的排水泵運行狀況，觀察壓力表、單向閥是否正常；B、定時巡視各樓層衛(wèi)生間、茶水間、備餐間的衛(wèi)生潔具、水槽、下水道排水狀況；屋頂平臺，室外雨污水排放及檢查清掃；C、每月一次檢查室外排水井，若有堵塞，及時清除垃圾、雜物等；D、在臺汛時期，隨時檢查清掃。發(fā)現(xiàn)問題及時上報；E、給排水系統(tǒng)發(fā)生事故時，維修人員在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，一般事故的搶修做到不過夜；一年內(nèi)無重大管理責任事故；根據(jù)現(xiàn)場情況，制定事故應急處理方案；F、制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知。做好節(jié)約用水工作。5.2.4消防、安防系統(tǒng)的運行、記錄（注：消防設施主管部門是保衛(wèi)處，維護保養(yǎng)工作均外包，則配合業(yè)主對外包專業(yè)維保單位進行監(jiān)管，做好相應巡查、督促落實工作。）（1）安全疏散通道、逃生示意圖、疏散指示標志、應急照明和安全出口情況。檢查緊急出口及安全出口是否暢通。緊急出口：暢通情況、狀態(tài)、感應器、照明、警報器等安全疏散標志、應急照明是否完好；（2）用火、用電有無違章情況；（3）消防設施、器材和消防安全標志是否在位、完整；（4）滅火器：完好情況、類型、壓力、安全開關等；（5）消防栓：完好情況、狀態(tài)、網(wǎng)絡連接等；（6）巡查人員應當及時糾正違章行為，妥善處置火災危險，無法當場處置的，應當立即報告。發(fā)現(xiàn)初期火災應當立即撥打119報警并及時撲救；（7）防火巡查應當填寫巡查記錄，巡查人員及其主管人員應當在巡查記錄上簽名；（8）檢查供噴淋系統(tǒng)用水的消防水管和水泵的手動及自動功能；（9）操作臺自動功能：將內(nèi)壓力稍微釋放出以檢查自動開啟系統(tǒng)是否正常；（10）火災隱患的整改情況以及防范措施的落實情況；（11）消防安全重點部位的管理情況及易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況。5.2.5節(jié)能降耗管理措施（配合學校能源管理辦公室做好相關工作）（1）合理設定設備運行時間，有效控制用電總量，減少高峰時段用電量；（2）空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)天氣溫度合理開閉機組及附屬設施。設定合理溫度并嚴格監(jiān)督控制管理；空調(diào)空氣過濾網(wǎng)進行周期性清洗；（3）水電工每日對運行設備耗電情況進行檢查并及時對不合理運行設備提出建議；（4）合理使用水源，水龍頭不可長流水；節(jié)約用電；（5）完善運行制度，做好各項設備設施運行巡視工作；（6）進行大樓節(jié)能意識宣傳。5.2.6.電梯管理（注：電梯由學校統(tǒng)一管理，選聘專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)，則配合業(yè)主對外包專業(yè)維保單位進行監(jiān)管，做好相應巡查、督促落實工作。）（1）電梯的運行、維護、小修、中修，嚴格執(zhí)行國家有關電梯維護保養(yǎng)規(guī)定（2）無人值班電梯實行巡查制，確保電梯正常運行。（3）電梯配合維保單位進行一次質(zhì)量安全巡查，并填寫巡查記錄。（4）電梯維護保養(yǎng)有專業(yè)資質(zhì)單位進行。定期檢驗，合格率達到100%；（5）電梯技術檔案資料齊全，技術數(shù)據(jù)準確。（6）能正常穩(wěn)定安全運行。二、崗位配置要求1、項目管理崗位要求（含維修管理）（1）值班時間：周一至周五上午8：00-17：00在現(xiàn)場；（2）手機24小時開機，隨時可以保持聯(lián)系，如有重大事情或活動，應能及時到現(xiàn)場協(xié)調(diào)；（3）具有相應物業(yè)管理專業(yè)資格證書；（4）負責物業(yè)管理等服務質(zhì)量和安全生產(chǎn)工作，尤其在安全工作上，要能夠按照學校高標準、嚴要求開展工作；（5）負責帶領全體員工做好物業(yè)管理工作；(6)負責帶頭遵守各項規(guī)章制度，檢查并督促員工嚴格遵守各項制度；(7)負責根據(jù)樓宇實際情況有能力制定相應的管理方案；(8)負責員工業(yè)務培訓，通過培訓全面提高員工的業(yè)務水平；(9)負責師生投訴的處理及糾正預防措施的實施和跟蹤；(10)保持與后勤保障部等校方各協(xié)作部門的聯(lián)系，并建立良好的關系；(11)完成上級交辦的其他工作；（12）能力要求：能夠遵紀守法，廉潔自律，誠實守信，工作責任心強；態(tài)度較好，能與師生有著良好的溝通交流；不發(fā)牢騷，不傳播負面情緒。掌握專業(yè)物業(yè)管理知識，能夠勝任管理需求，能帶領團隊實現(xiàn)“好當家”；要能尊重員工、重視員工、知人善任、心胸開闊，樹立人本意識，充分激發(fā)和調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，發(fā)現(xiàn)和挖掘人的潛質(zhì)并加以培養(yǎng)和使用，使員工的個人發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展融為一體；有較強的溝通與交流能力；認真負責，態(tài)度較好，能夠主動與師生進行交流；有良好的溝通、交流、協(xié)作能力，積極進取，業(yè)務能力強，責任心較強，能夠及時處理日常工作中遇到的各種問題和困難；能夠明確并適應校方工作要求，并按此開展相關工作能力；有長時間在高校做物業(yè)服務工作的背景優(yōu)先考慮，能夠及時融入到物業(yè)管理服務工作中。維修崗位要求（1）星期一至星期天上午7：30-20：30，其他時間能及時到場維修（含節(jié)、假日）；（2）維修人員需持相關專業(yè)資格證；（3）根據(jù)維修工作規(guī)范和操作流程做好自管設備設施日常維護工作，做好記錄；（4）按照教室管理規(guī)定，定時開關門、檢查多媒體設備等，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；（5）負責供水、排水、排污系統(tǒng)等維保工作，并能主動聯(lián)系溝通、督促落實解決問題，以確保正常運行；確保公用照明及公寓內(nèi)配電箱、指示牌及管轄區(qū)內(nèi)用電線路正常使用；（6）負責門禁、開水機、消防系統(tǒng)、電梯等與師生日常生活、安全相關的專業(yè)設施設備巡檢，發(fā)現(xiàn)問題第一時間排除故障，及時與維保單位聯(lián)系；（7）負責日常樓宇及其附屬其他設備設施日常巡檢工作，按規(guī)定做好檢修、保養(yǎng)與更新等工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，排除故障，及時報告上級和甲方；（8）需熟悉消防報警和監(jiān)控系統(tǒng)和各類設施設備，嚴格按照操作規(guī)范及操作流程進行操作，確保人身和設備安全；否則，一切安全責任自負；（9）能夠遵紀守法，廉潔自律，誠實守信，工作責任心強；態(tài)度較好，能與學生有著良好的溝通交流；不發(fā)牢騷，不傳播負面情緒。2.保潔服務崗位要求（1）辦公區(qū)域：周一至周日7：00-17：00；（2）功能房區(qū)域：按照前面保潔服務具體要求操作如有變化，會提前聯(lián)系確認；（3）教室：上課期間全天7:00—20：30（含節(jié)假日有上課和活動情況）；（4）每年2次分別在開學前樓宇整體保潔，徹底打掃，迎接開學；（5）熟知保潔工作要求和操作流程，能熟練操作；按時完成管理人員布置的工作任務；（6）做好大廳、樓道、走廊等公共區(qū)域以及功能房間的清潔衛(wèi)生工作，真實、按時完成保潔員記錄；（7）負責及時清運樓內(nèi)垃圾；（8）清潔樓宇公共區(qū)域發(fā)現(xiàn)設備設施故障或損壞時，立即報告值班；（9）正確使用清潔工具，按標準規(guī)范放置，做好工具的保養(yǎng)工作；清點、更換各種布件并補齊各類客用供應品，作好記錄；（10）樓宇打掃時，發(fā)現(xiàn)學生遺留物品或在保潔區(qū)域拾到物品，及時上報管理人員；（11）能夠遵紀守法，廉潔自律，誠實守信，工作責任心強；態(tài)度較好，個性隨和，能與學生有著良好的溝通交流；不發(fā)牢騷，不傳播負面情緒。3.秩序維護崗位要求（1）所有人員均需持證上崗；（2）辦公區(qū)域：全年365天，全天24小時。（含節(jié)假日）（3）每年2次分別在開學前樓宇整體保潔，徹底打掃，迎接開學；（4）年齡要求：50周歲以上所占比例不超過50%；（5）監(jiān)控、消控室24小時有人值班（監(jiān)控、消控合在一處）；（6）每3小時巡樓一次；（7）大門開放及門崗值班時間根據(jù)學校不同時間段要求不同做相應調(diào)整；（8）按照值班工作流程和操作規(guī)范，做好物理樓防火防盜等安全保衛(wèi)工作，發(fā)現(xiàn)隱患立即查明情況，排除險情，并及時報告有關部門級上級領導，確保宿舍的安全；（9）熟悉樓宇內(nèi)的建筑、設備設施的情況，熟悉消防器材的安放位置，掌握滅火器的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理；（10）嚴格按照樓宇管理規(guī)定要求，對違反安全規(guī)定人員進行安全教育引導，并及時上報；（11）提高警惕，及時阻止違法犯罪行為，遇到突發(fā)事件能及時正確處理，并及時向管理人員及上級部門匯報；（12）嚴格執(zhí)行秩序維護工作規(guī)范，并做好記錄；（13）能夠遵紀守法，廉潔自律，誠實守信，工作責任心強；態(tài)度較好，能與師生有著良好的溝通交流；不發(fā)牢騷，不傳播負面情緒。三、綜合服務要求1、首問責任制為進一步轉(zhuǎn)變后勤工作作風，增強后勤工作人員的服務意識，提高服務水平，防止工作中出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象，更好地為服務對象提供方便、快捷、滿意的服務，特制定本規(guī)定。第一條首問責任制適用于全體后勤工作人員。第二條第一位接受服務對象來后勤部門辦事、來電詢問、反映情況、舉報等的后勤工作人員為首問責任人。第三條首問責任人在接待服務對象時，應文明禮貌、熱情大方，使用文明用語，禁用文明忌語。要為服務對象著想，不得冷漠待人，不得以任何理由推諉、回避、拒絕，要充分體現(xiàn)后勤工作人員良好的品質(zhì)、素養(yǎng)和樂于助人的精神風貌。第四條服務對象到后勤部門辦理各類事務，首問責任人職責范圍內(nèi)能夠解決的，應當及時辦理，一次性告知有關注意事項，必要時提供有關資料、表