養(yǎng)老院可行性研究報(bào)告

******康復(fù)養(yǎng)老院可行性研究報(bào)告**公司*月目錄TOC\o"1-3"\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 11.1.3項(xiàng)目單位 11.1.4項(xiàng)目介紹 11.1.5項(xiàng)目建設(shè)地址 11.1.6項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 11.1.7組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 21.1.8項(xiàng)目建設(shè)工期及實(shí)施進(jìn)度 31.1.9投資估算和資金籌措 41.2重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.3編制根據(jù)及編制范疇 51.4結(jié)論及建議 6第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 72.1項(xiàng)目建設(shè)背景 72.1.1******市步入典型的人口老齡化社會(huì) 72.1.2中央、省級(jí)和市級(jí)政策激勵(lì)發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 72.1.3老年人進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已成為一種趨勢(shì) 82.1.4******本地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量有待提高 82.1.5傳統(tǒng)孝道文化的傳承與發(fā)揚(yáng)受到挑戰(zhàn) 92.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 92.2.1有效增加******區(qū)養(yǎng)老床位數(shù) 92.2.2符合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 92.2.3推動(dòng)******市養(yǎng)老行業(yè)的健康發(fā)展 102.2.4實(shí)現(xiàn)地塊資源配備最大化 102.2.5有助于優(yōu)秀文化傳承，滿足多樣養(yǎng)老需求 11第三章市場(chǎng)分析 123.1目的市場(chǎng)定位 123.2******養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)容量分析 123.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 143.4小結(jié) 15第四章項(xiàng)目規(guī)劃 164.1功效區(qū)規(guī)劃 164.1.1養(yǎng)老公寓區(qū) 164.1.2休閑娛樂區(qū) 174.1.3附屬用房 204.1.4醫(yī)療區(qū)（二期） 214.1.5康復(fù)區(qū)（二期） 214.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 224.2.1政策支持優(yōu)勢(shì) 224.2.2特色服務(wù)優(yōu)勢(shì) 224.2.3相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 234.2.4業(yè)務(wù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) 23第五章營銷方略 245.1服務(wù)宗旨和理念 245.2目的客戶 245.3營銷方略分析 245.3.1營銷方略 245.3.2品牌內(nèi)涵 255.4營銷推廣活動(dòng) 265.4.1公益服務(wù) 265.4.2口碑營銷 265.4.3主辦老年活動(dòng) 265.4.4網(wǎng)絡(luò)營銷 275.4.5媒體廣告 275.4.6聯(lián)合營銷 285.5終端服務(wù)培訓(xùn) 28第六章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 306.1項(xiàng)目選址 306.2建設(shè)條件 306.2.1氣候條件 306.2.2交通條件 306.2.3經(jīng)濟(jì)水平 316.2.4人口條件 32第七章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及進(jìn)度 337.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 337.2項(xiàng)目建設(shè)工期 347.3項(xiàng)目施工計(jì)劃 35第八章公司組織及勞動(dòng)定員 378.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 378.2勞動(dòng)定員及崗位職責(zé) 378.3人員來源及員工培訓(xùn) 38第九章投資估算及資金使用計(jì)劃 409.1投資估算范疇和根據(jù) 409.1.1投資估算范疇 409.1.2投資估算根據(jù) 409.1.3編制闡明 409.2投資估算 419.2.1資金使用計(jì)劃 419.2.2土建工程費(fèi) 429.3資金籌措 44第十章財(cái)務(wù)效益分析 4510.1財(cái)務(wù)基本假定 4510.2財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 4510.2.1收入預(yù)測(cè) 4514.2.2成本預(yù)測(cè) 4813.2.3利潤預(yù)測(cè) 4913.2.4現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 5110.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 52第十一章社會(huì)效益分析 5311.1帶動(dòng)******養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)等有關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 5311.2提高入住老年人生活質(zhì)量，滿足老齡化人口需求 5311.3增進(jìn)******市勞動(dòng)力就業(yè) 5411.4弘揚(yáng)中國傳統(tǒng)孝道文化 5411.5增進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展 54第十二章結(jié)論及建議 5512.1結(jié)論 5512.2建議 56

第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱******康復(fù)養(yǎng)老院可行性研究報(bào)告1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)改（擴(kuò)）建。1.1.3項(xiàng)目單位***公司。1.1.4項(xiàng)目介紹******康復(fù)養(yǎng)老院項(xiàng)目依靠在原有的******街道福利院的基礎(chǔ)上進(jìn)行全方面改建升級(jí)，運(yùn)用周邊的洋沙山、太白山、九峰山等景觀，以“幼兒園式的養(yǎng)老院”為建設(shè)方向，主動(dòng)響應(yīng)******市政府加緊養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)的政策號(hào)召，以用心為******區(qū)及周邊地區(qū)老年人提供貼心養(yǎng)老服務(wù)為指導(dǎo)思想，將居家生活與當(dāng)代化養(yǎng)老模式結(jié)合，為入住老齡者提供周到的服務(wù)，開設(shè)獨(dú)具特色的每月親子游、青青菜園、手工作坊等活動(dòng)和服務(wù)項(xiàng)目，讓老年人生活得有尊嚴(yán)，有存在感，大力弘揚(yáng)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)******區(qū)政府政策、社會(huì)資本購置服務(wù)、家庭老人入住與******敬老院場(chǎng)地的四方資源共贏，增進(jìn)******市社會(huì)更加和諧穩(wěn)定！1.1.5項(xiàng)目建設(shè)地址******市******區(qū)******街道龍頭岙。1.1.6項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期建設(shè)，一期工程建筑面積5000平方米，規(guī)劃用地5畝，重要分為老年公寓區(qū)，老年活動(dòng)區(qū)，以及食堂餐廳等有關(guān)配套設(shè)施，另外擬建1000平方米的室外活動(dòng)休閑場(chǎng)合和停車位10個(gè)。二期計(jì)劃在第一期建成運(yùn)行1年之后再開工，二期工程建筑面積5000平方米，規(guī)劃用地5畝，二期工程建成后能達(dá)成300張床位，新建老年康復(fù)區(qū)、醫(yī)療區(qū)。具體的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模以下表所示：表1-1重要建設(shè)內(nèi)容序號(hào)功效分區(qū)項(xiàng)目構(gòu)成間數(shù)總建筑面積（平方米）備注1養(yǎng)老公寓區(qū)養(yǎng)老公寓新建2休閑娛樂區(qū)室外區(qū)域活動(dòng)角含停車位10個(gè)，室外建筑3健身房原福利院改建4配套設(shè)施餐廳/超市新建5累計(jì)1與4項(xiàng)之和，其它暫不計(jì)入核算容積率時(shí)的建筑面積1.1.7組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員公司嚴(yán)格按當(dāng)代公司制度建立組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。組織結(jié)設(shè)計(jì)秉承扁平化、簡(jiǎn)樸化的原則，采用直線職能式的組織構(gòu)造。根據(jù)項(xiàng)目管理體制以及工作崗位狀況，全職勞動(dòng)定員總計(jì)60人，全職人員構(gòu)成及崗位職責(zé)見下表：表1-2公司管理服務(wù)人員需求預(yù)測(cè)表序號(hào)崗位定員（人）崗位職責(zé)一高級(jí)管理人員61.1總經(jīng)理1負(fù)責(zé)項(xiàng)目全方面經(jīng)營管理1.2部門經(jīng)理5每個(gè)人負(fù)責(zé)統(tǒng)籌一種部門的事務(wù)二財(cái)務(wù)部0兼職代理三行政辦公部0四養(yǎng)老部454.1養(yǎng)老中心40重要負(fù)責(zé)老年人的日常起居、配餐、生活雜事等4.2休閑樂園5為住院者提供閱覽、書畫、棋牌室、情親網(wǎng)絡(luò)室等休閑娛樂活動(dòng)五醫(yī)療護(hù)理部45.1醫(yī)療中心2負(fù)責(zé)醫(yī)療中心的運(yùn)行，并為整個(gè)項(xiàng)目的醫(yī)療提供專業(yè)意見5.2護(hù)理中心2負(fù)責(zé)養(yǎng)老部的日常護(hù)理工作，為住院者提供專業(yè)的護(hù)理、康復(fù)活動(dòng)、心理咨詢等六后勤服務(wù)部5七累計(jì)人數(shù)601.1.8項(xiàng)目建設(shè)工期及實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目（一期）建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃用地面積5畝。項(xiàng)目第一期建設(shè)工期預(yù)計(jì)為1.5年，建設(shè)工期初步定為3月～9月；項(xiàng)目第二期建設(shè)預(yù)計(jì)為1年，建設(shè)工期初步定為項(xiàng)目投入運(yùn)行后的第二年，即10月～10月。本文為第一期建設(shè)進(jìn)度安排，建設(shè)內(nèi)容重要分為老年公寓區(qū)，休閑娛樂區(qū)，健身鍛煉區(qū)，以及食堂餐廳等有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，另外擬建1000平方米的室外活動(dòng)休閑場(chǎng)合和停車位10個(gè)，一期工程建成后能達(dá)成200張床位以上。表1-3項(xiàng)目第一期建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度序號(hào)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)工期備注1項(xiàng)目建設(shè)前期階段3月～5月2工程建設(shè)準(zhǔn)備階段6月～7月3工程建設(shè)實(shí)施階段8月～2月4項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與保修階段3月～7月5終止階段8月～9月表1-4項(xiàng)目第二期建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度序號(hào)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)工期備注1項(xiàng)目建設(shè)前期階段10月～11月2工程建設(shè)準(zhǔn)備階段12月～1月3工程建設(shè)實(shí)施階段2月～6月4項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與保修階段7月～9月5終止階段9月～10月1.1.9投資估算和資金籌措本項(xiàng)目計(jì)劃投資1000萬元，用于一期工程的建設(shè)投資，涉及改建原有的******街道福利院，增建食堂、休閑長廊等建筑，購置室內(nèi)生活設(shè)施設(shè)備，增加室外綠化面積等。在資金來源上，一期建設(shè)投資全部由公司自籌，資金安全度保障很高。1.2重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地面積（一期）畝2項(xiàng)目總投資（一期）萬元3建設(shè)工期年4新增就業(yè)人數(shù)人5預(yù)測(cè)期內(nèi)年均創(chuàng)稅額萬元6預(yù)測(cè)期內(nèi)項(xiàng)目年均凈利潤萬元11總項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（不包含建設(shè)期）年1.3編制根據(jù)及編制范疇（一）編制根據(jù)1、《國務(wù)院有關(guān)加緊發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔〕35號(hào)）；2、《國務(wù)院辦公廳有關(guān)印發(fā)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（-）的告知》（國辦發(fā)〔〕60號(hào)）；3、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；4、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；5、《國家新型城鄉(xiāng)化規(guī)劃（—）》；6、《******省人民政府有關(guān)加緊推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》（浙政發(fā)〔〕72號(hào)）7、《******省人民政府有關(guān)發(fā)展民辦養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的若干意見》浙政發(fā)〔〕16號(hào)）8、《******省******市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理基本規(guī)范（試行）》9、《******市人民政府有關(guān)激勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資社會(huì)事業(yè)的意見（試行）》（甬政發(fā)〔〕58號(hào)）10、《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行方法》11、《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》12、《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》13、《******省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)與管理規(guī)范》14、《******省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)增進(jìn)條例》15、國家有關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的政策、法規(guī)、原則及規(guī)范；16、項(xiàng)目建設(shè)單位、本地政府提供的有關(guān)資料。（二）編制范疇項(xiàng)目編制范疇涉及項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)營銷方略、選址與建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容、組織構(gòu)造與勞動(dòng)定員、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)定、結(jié)論及建議等方面。1.4結(jié)論及建議通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、行業(yè)與市場(chǎng)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目市場(chǎng)營銷方略、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益等方面的縝密、細(xì)致、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C，在此得出下列結(jié)論：（1）項(xiàng)目建設(shè)符合******養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的需求；（2）開發(fā)建設(shè)條件良好；（3）運(yùn)行穩(wěn)定持久；（4）社會(huì)效益明顯?？傮w來說，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，建設(shè)方案是可行的，建設(shè)規(guī)模是適宜的。項(xiàng)目建成后，將獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和明顯的社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的均衡發(fā)展。建議建設(shè)單位抓緊工程前期的準(zhǔn)備工作，做好工程前期立項(xiàng)、規(guī)劃、改建施工圖設(shè)計(jì)、營銷推廣等準(zhǔn)備工作；抓緊工程的上報(bào)審批工作和資金籌措工作；主動(dòng)做好專業(yè)人員的選拔招聘和有關(guān)建設(shè)材料的購置等工作，以確保項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃順利進(jìn)行；建議本工程盡快開工，以期獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和豐厚的社會(huì)效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1******市步入典型的人口老齡化社會(huì)據(jù)******市老齡辦獲悉，截至末，******市60周歲及以上戶籍老年人口較增加6.8萬，達(dá)成125.5萬，占戶籍人口總數(shù)的21.5%，******市已經(jīng)步入典型的老齡社會(huì)，將來預(yù)計(jì)將按每年1.2%左右的速度不停遞增，在不變化現(xiàn)有人口生育政策的情形下，將來******市老齡化趨勢(shì)還將加緊。2.1.2中央、省級(jí)和市級(jí)政策激勵(lì)發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)從至我國及******省、******市有關(guān)發(fā)展老年人養(yǎng)老的政策方向來看，國家激勵(lì)建立能夠?yàn)槔夏耆颂峁┽t(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)機(jī)構(gòu)，努力為老年人提供安全、有效、便捷、經(jīng)濟(jì)的醫(yī)療及養(yǎng)老服務(wù)。推動(dòng)豐富多樣老年養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)品，發(fā)展醫(yī)養(yǎng)融合養(yǎng)老模式，是此后老年養(yǎng)老的發(fā)展趨勢(shì)。表2-1有關(guān)養(yǎng)老政策梳理政策建議內(nèi)容《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》國家采用方法，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，將老齡產(chǎn)業(yè)列入國家扶持行業(yè)目錄。扶持和引導(dǎo)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營適應(yīng)老年人需要的用品和提供有關(guān)的服務(wù)?！秶鴦?wù)院有關(guān)加緊發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔〕35號(hào)）推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展。增進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)機(jī)制不停完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。有關(guān)激勵(lì)民間資本參加養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見（民發(fā)〔〕33號(hào)）激勵(lì)民間資本參加機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，支持民間資本參加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，完善投融資政策，貫徹稅費(fèi)優(yōu)惠政策。《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推動(dòng)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)?！笆濉逼陂g，新增各類養(yǎng)老床位342萬張?！?*****省人民政府有關(guān)發(fā)展民辦養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的若干意見》浙政發(fā)〔〕16號(hào)）主動(dòng)激勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),優(yōu)先優(yōu)惠供應(yīng)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地,加大財(cái)政投入和扶持力度,拓展市場(chǎng)化融資渠道，支持養(yǎng)老服務(wù)公司上市融資《******市人民政府有關(guān)激勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資社會(huì)事業(yè)的意見（試行）》（甬政發(fā)〔〕58號(hào)）激勵(lì)民間資本興辦護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，開展生活照顧、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、臨終關(guān)心等養(yǎng)老服務(wù)。主動(dòng)引導(dǎo)民間資本發(fā)展養(yǎng)醫(yī)結(jié)合型養(yǎng)老新模式，支持開發(fā)建設(shè)有特色上規(guī)模的老年社區(qū)。激勵(lì)民間資本投資興辦殘疾人康復(fù)機(jī)構(gòu)2.1.3老年人進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已成為一種趨勢(shì)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人每天的生活起居都有專人負(fù)責(zé)，經(jīng)常尚有多個(gè)老年人活動(dòng)，有諸多老伙伴在一起，老年人過得很愉快也很愜意。由于現(xiàn)在許多兒女無時(shí)間照顧老人或者家里沒有條件為老年人提供系統(tǒng)專業(yè)的服務(wù)，再加上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)周到的服務(wù)和先進(jìn)的設(shè)施，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已成為當(dāng)代社會(huì)養(yǎng)老的一種趨勢(shì)。現(xiàn)在的交通通訊工具又十分發(fā)達(dá)，家人也能經(jīng)常見面，這樣既適合養(yǎng)老，并且親情也不會(huì)疏遠(yuǎn)，有效推動(dòng)了老年人進(jìn)養(yǎng)老院的發(fā)展進(jìn)程。2.1.4******本地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量有待提高養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)集中在基本的養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)同質(zhì)化，如健身、健康咨詢服務(wù)等仍停留在被動(dòng)接受或免費(fèi)服務(wù)階段，市場(chǎng)并沒有得到有效開發(fā)?，F(xiàn)在******區(qū)范疇內(nèi)，設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓十分稀少。而有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)成老有所養(yǎng)、老有所樂。諸多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只提供簡(jiǎn)樸的養(yǎng)老護(hù)理工作，不能提供完善的養(yǎng)老、養(yǎng)生、休閑與醫(yī)療多元一體的當(dāng)代養(yǎng)老服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量提高空間巨大。2.1.5傳統(tǒng)孝道文化的傳承與發(fā)揚(yáng)受到挑戰(zhàn)根據(jù)全國老齡辦2月27日對(duì)成都、北京、上海、廣州等十個(gè)都市進(jìn)行調(diào)查并公布的《十都市萬名老年人居家養(yǎng)老狀況調(diào)查》，中國空巢老人所占比例為51.1%?！靶⒌馈弊怨乓詠砭褪俏覈鴤鹘y(tǒng)文化不可或缺，最重要的一部分。受到計(jì)劃生育政策影響，將來，我國絕大部分家庭為“4+2+1”構(gòu)造，這種構(gòu)造帶來的“老無所養(yǎng)，老無所依”的社會(huì)現(xiàn)狀，給我國傳統(tǒng)孝道文化帶來了挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的孝道文化逐步被人們遺忘，對(duì)孝道文化的傳承和發(fā)揚(yáng)帶來了妨礙。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1有效增加******區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)******康復(fù)養(yǎng)老院項(xiàng)目建成運(yùn)行后，將為******區(qū)增加200張養(yǎng)老床位，能夠?yàn)樵黾羽B(yǎng)老床位數(shù)、服務(wù)更多老年人安享晚年方面發(fā)揮主動(dòng)影響；同時(shí)，項(xiàng)目將引入智能化養(yǎng)老服務(wù)管理體系，樹立中高端養(yǎng)老行業(yè)典范，推動(dòng)******市養(yǎng)老行業(yè)向上發(fā)展。2.2.2符合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策1、響應(yīng)國家發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)政策現(xiàn)在，國家激勵(lì)民間資本參加機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，支持民間資本參加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，該項(xiàng)目的建立，正是響應(yīng)國家有關(guān)發(fā)展民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，增進(jìn)整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)健康發(fā)展。2、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，帶動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展本項(xiàng)目除本身的養(yǎng)老公寓建設(shè)外，通過完善有關(guān)配套設(shè)施，建立休閑娛樂區(qū)，健身鍛煉區(qū)，以及食堂餐廳等，將養(yǎng)老基地建設(shè)與“金色消費(fèi)”結(jié)合在一起，構(gòu)建了較為完善的產(chǎn)業(yè)體系，不僅增進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了有關(guān)產(chǎn)業(yè)如旅游、餐飲產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這與現(xiàn)在我國提出的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需來拉動(dòng)消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策相一致。2.2.3推動(dòng)******市養(yǎng)老行業(yè)的健康發(fā)展1.含有較強(qiáng)的示范帶動(dòng)功效本項(xiàng)目以老年康復(fù)基地為構(gòu)架，以讓老年人安享晚年為服務(wù)核心，可提供集養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂及后期旅游為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈老年服務(wù)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)充足體現(xiàn)了人性化理念，在增進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和推動(dòng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面含有較強(qiáng)的示范和帶動(dòng)功效。2.推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)原則化進(jìn)程養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國還處在起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)原則尚未完全建立。本項(xiàng)目在硬件設(shè)計(jì)上完全參考老年住宅的規(guī)定，在養(yǎng)老的健康服務(wù)上引入健康管理、健康護(hù)理、膳食管理、娛樂生活管理等精細(xì)化、原則化服務(wù)，將對(duì)******市整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)原則的提高和推廣起到主動(dòng)的推動(dòng)作用。2.2.4實(shí)現(xiàn)地塊資源配備最大化******養(yǎng)老院所在地區(qū)含有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和巨大的潛在客戶資源，在此建立集養(yǎng)老與旅游，健康和生態(tài)概念為一體的養(yǎng)老康復(fù)基地，實(shí)現(xiàn)了對(duì)周邊生態(tài)自然資源的最大化配備和最有效運(yùn)用，也直接提高了對(duì)原有養(yǎng)老公寓場(chǎng)地的多元化運(yùn)用程度，對(duì)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的健康養(yǎng)老示范含有較強(qiáng)增進(jìn)作用。2.2.5有助于優(yōu)秀文化傳承，滿足多樣養(yǎng)老需求1、有助于傳統(tǒng)文化傳承項(xiàng)目將以孝道文化傳承與展示為文化核心，將傳統(tǒng)文化與老年養(yǎng)老相結(jié)合，老年人在療養(yǎng)的同時(shí)，能夠感受到傳統(tǒng)孝道文化的溫暖，加深對(duì)孝道文化的理解，這將在極大程度上增進(jìn)了我國傳統(tǒng)孝道文化傳承與弘揚(yáng)，為我國傳統(tǒng)文化的繼承尋找了新的出口與空間。2、滿足多樣養(yǎng)老需求******康復(fù)養(yǎng)老院將提供200張以上的養(yǎng)老床位以及對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施及服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)涵蓋“特護(hù)、一級(jí)、二級(jí)”三個(gè)層次，各個(gè)收入水平階層的老年人均能夠在此享有到養(yǎng)老服務(wù)于產(chǎn)品。該項(xiàng)目的建立，改善了普通的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)昂貴，而公共養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率高，致使相稱一部分有養(yǎng)老需求的老年人“無處可養(yǎng)”的局面，滿足了絕大多數(shù)老年人各類養(yǎng)老需求。

第三章市場(chǎng)分析3.1目的市場(chǎng)定位服務(wù)半徑：以******街道辦為中心、輻射半徑50公里以內(nèi)的地區(qū)。服務(wù)對(duì)象：60歲以上，生活能夠自理的老年人。3.2******養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)容量分析（1）老年人數(shù)量概況根據(jù)******市老齡辦獲數(shù)據(jù)顯示，截至末，全市60周歲及以上戶籍老年人口較增加6.8萬，達(dá)成125.5萬，占戶籍人口總數(shù)的21.5%。，******老年人口系數(shù)（即占戶籍人口比重）較上年提高1%。統(tǒng)計(jì)顯示，截至末，******市70歲、80歲、90歲以上老年人口分別為50.9萬、19.2萬、2萬，百歲老人197人，******80歲以上老年人口占比達(dá)15.3%，年增加率持續(xù)三年超出5%。百歲老人較上年增加16人，是近5年增加人數(shù)最多的一年；百歲老人性別仍以女性為多，占到78%，是男性的3.5倍。（2）養(yǎng)老床位供需狀況******市民政工作會(huì)議上披露的信息顯示，全市養(yǎng)老床位“一床難求”的困難局面基本扭轉(zhuǎn)，截至“十二五”末，******全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)245家，床位46439張，平均每百名老人擁有養(yǎng)老床位3.6張，該市的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展難題基本得到破解。除了專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，******的居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)也進(jìn)一步得到了拓展。截至“十二五”末，******全市已累計(jì)建成居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)2308個(gè)(其中區(qū)域性居家養(yǎng)老服務(wù)中心35個(gè)、都市社區(qū)站點(diǎn)456個(gè)、農(nóng)村站點(diǎn)1817個(gè))，覆蓋82%的都市社區(qū)和72%的行政村。******市的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展政策體系已基本建立。（3）養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量狀況******市政府現(xiàn)正主動(dòng)、持續(xù)完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。起，全市就開始了居家養(yǎng)老服務(wù)的探索和試點(diǎn)，大力推動(dòng)居家養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)建設(shè)。至底，******市共建立1919個(gè)城鄉(xiāng)居家養(yǎng)老服務(wù)站，其中社區(qū)站點(diǎn)392個(gè)，農(nóng)村站點(diǎn)1527個(gè)，服務(wù)覆蓋了大概60萬的老人。，******市又新建區(qū)域性居家養(yǎng)老服務(wù)中心16個(gè)，新(擴(kuò))建居家養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)186個(gè)。7月，******市政府出臺(tái)了《有關(guān)進(jìn)一步激勵(lì)民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》?！兑庖姟分姓试S民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自主定價(jià)，同時(shí)將民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)保定點(diǎn)范疇，這一全國范疇內(nèi)領(lǐng)先的社會(huì)養(yǎng)老舉措，將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供可行的政策支持和良好的外部環(huán)境，項(xiàng)目建成后有助于快速彌補(bǔ)******市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)綜合服務(wù)質(zhì)量尚待提高的空白。3.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重要是大型民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及提供居家養(yǎng)老模式的社區(qū)微型養(yǎng)老院?，F(xiàn)在******市規(guī)范化和規(guī)?；拇笮兔褶k養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這******日月星養(yǎng)老院，綜合實(shí)力居于領(lǐng)先地位，但現(xiàn)在已基本牌飽和運(yùn)行狀態(tài)，其它養(yǎng)老院或敬老院大部分處在虧損或入住率低等狀態(tài)，經(jīng)營狀況不甚樂觀。社區(qū)微型養(yǎng)老院即使熱門，但受限于場(chǎng)地和資金等條件，造成其短時(shí)間內(nèi)無法形成一定規(guī)模。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目床位多，服務(wù)質(zhì)量好、水平高、設(shè)施先進(jìn)，價(jià)位梯度多樣，含有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。表3-2項(xiàng)目與傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營特點(diǎn)對(duì)比3.4小結(jié)宏觀層面上，投資者對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)的關(guān)注越來越親密，這使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)的發(fā)展研究需求增大。隨著******市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將有更大的潛在需求空間，將有效推動(dòng)******市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的熱情。項(xiàng)目的建設(shè)，占據(jù)國家和******市加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展激勵(lì)和支持的“天時(shí)”，擁有已建成的******福利院的“地利”，按當(dāng)代公司管理理念設(shè)計(jì)的組織框架和優(yōu)秀管理團(tuán)體“人和”，能夠?yàn)?*****市******區(qū)******街道提高200余張養(yǎng)老床位，能夠有效弘揚(yáng)社會(huì)孝道，增進(jìn)******市******區(qū)的和諧穩(wěn)定發(fā)展！第四章項(xiàng)目規(guī)劃4.1功效區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容較豐富，分為養(yǎng)老公寓區(qū)、休閑娛樂區(qū)和生活服務(wù)配套區(qū)，涵蓋了住宿、娛樂、健身、飲食等方面。具體而言，養(yǎng)老公寓區(qū)為新建的養(yǎng)老公寓，休閑娛樂區(qū)能夠提供多個(gè)老年人娛樂的休閑和健身活動(dòng)，有關(guān)配套設(shè)施涉及新建的餐廳、超市等；二期再規(guī)劃建設(shè)康復(fù)醫(yī)療區(qū)，最后通過對(duì)地塊的有效布局與高效運(yùn)用，將使每一位入住的老年人在這里頤養(yǎng)天年，從生活——生理——心理各方面得到全方面照顧及護(hù)理。4.1.1養(yǎng)老公寓區(qū)養(yǎng)老客戶，是指專供老年人集中居住，符合老年人體能、心態(tài)特性的老年住宅。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為公寓式客戶，圍繞人與自然親和的設(shè)計(jì)理念，將該區(qū)域內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計(jì)，在老年公寓區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。同時(shí)，為了給老人提供最佳的日照，全部建筑均為南北朝向，并用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。項(xiàng)目規(guī)劃客戶類型分為三種：第一種是特級(jí)護(hù)理房，專門為失能老人提供的救助設(shè)施較為齊備的居住用房，配備專業(yè)護(hù)理人照顧，讓這類老人生活更體面、舒適，收費(fèi)原則每月4000元/間，重要布局在1#樓；第二種是一級(jí)房間（雙人間），可作家庭式公寓供老年夫妻長久居住在此，配備有一種功效較為齊全的小廚房，收費(fèi)原則每月3500元/間，重要布局在2#樓；第三種是二級(jí)房間（四人房），可供日常生活自理的老年好友一起居住，方便老友談心，收費(fèi)原則每月2500元/間，重要布局在3#樓層。各房型收費(fèi)檔次不一，入住老人者可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件、健康狀況選擇住房類型、登記和服務(wù)檔次，滿足所需醫(yī)療、餐飲、休閑等多方面需求。圖4-1養(yǎng)老中心建筑效果圖4.1.2休閑娛樂區(qū)（1）原有房屋改造=1\*GB3①圖書館提供各類圖書（醫(yī)療衛(wèi)生、歷史、地理、天文、傳記類、文學(xué)等）、期刊報(bào)紙、雜志等；=2\*GB3②書畫室用于書畫愛好者交流以及定時(shí)舉辦各類書畫展覽。圖4-2圖書館、書畫室功效示意圖=3\*GB3③手工作坊身體好、有技能特長的老人能夠進(jìn)行有關(guān)的手藝展示，如烘焙、工藝品制作、雕刻等，老年人能夠賺取對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品或勞務(wù)回報(bào)，提高入住滿意度。=4\*GB3④健身房可進(jìn)行球類、武術(shù)、跳舞、慢跑等活動(dòng)，在樂園外圍設(shè)有樹蔭及休息場(chǎng)地，如亭、廊、花架、坐凳等，以利于老年人健身運(yùn)動(dòng)后休息。球類：羽毛球、乒乓球、保齡球、門球、桌球等；武術(shù)：太極、刀、劍等藝術(shù)形式武術(shù)；舞蹈：交誼舞、拉丁、老年健身舞、暖身操、中老年秧歌、腰鼓、扇子舞、傘舞等；慢跑：老年專業(yè)健身器材、專業(yè)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。圖4-3健身房功效示意圖（2）室外區(qū)域活動(dòng)角重要供老人們曬太陽、下棋、聊天、玩麻將等，可運(yùn)用大樹蔭、廊、花架等，樹蔭設(shè)立將確保夏季有足夠的遮蔭，冬季有充足的陽光。=1\*GB3①棋牌可提供象棋、圍棋、軍棋、跳棋、紙牌、麻將房等；=2\*GB3②茶房安靜、通風(fēng)采光良好，環(huán)境優(yōu)雅，供老年人聊天；=3\*GB3③青青菜園體驗(yàn)樂園重要為那些體力充沛、退休后仍然熱愛勞動(dòng)的老年人提供休閑種植場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)返璞歸真、耕耘與收獲兼得、生活與自然融合的原生態(tài)生活方式。提供土地供體能良好的老年人進(jìn)行食用類蔬菜瓜果的耕作種植，滿足其向往田園生活的愿望，為前來探親的老人家眷提供家庭聚會(huì)的農(nóng)家式場(chǎng)地和服務(wù)，借助食材自我采集與烹飪，暢享家庭小團(tuán)聚的愜意。圖4-11體驗(yàn)樂園功效示意圖青青菜園、棋牌、茶房將規(guī)劃保持適宜的距離，種養(yǎng)健身與益智相結(jié)合，讓老人活得更自在、愉快、滿足。4.1.3附屬用房（1）餐飲中心本項(xiàng)目擬建設(shè)3個(gè)食堂，總建筑面積達(dá)7980平方米，其中，在養(yǎng)老中心建設(shè)2個(gè)食堂，均勻布局，讓老年人以最快捷的方式享有就餐服務(wù)，在辦公中心附近建設(shè)1個(gè)員工食堂，三個(gè)食堂均為2層樓養(yǎng)老。食堂一樓重要是為居住在此的老人以及員工提供高營養(yǎng)價(jià)值的餐飲，二樓重要采用大小包間的形式，作為聚會(huì)或探親會(huì)餐用。三個(gè)食堂均配備有專業(yè)的營養(yǎng)師和高級(jí)廚師。圖4-8餐飲中心建筑示意圖（2）生活配套在各食堂邊附加建立一種日慣用品超市，用于滿足老年人和員工日常生活所需。圖4-9日用品超市建筑示意圖4.1.4醫(yī)療區(qū)（二期）本中心本著以維護(hù)老人的健康，提高老人的生活質(zhì)量，為老年患者提供更為全方面、系統(tǒng)、規(guī)范的治療護(hù)理服務(wù)為己任的精神，擬打造一家集老年疾病研究、治療、康復(fù)為一體的醫(yī)療服務(wù)中民。將來本項(xiàng)目的醫(yī)療中心，計(jì)劃與******第一醫(yī)院、第二醫(yī)院、******大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、李惠利醫(yī)院、******市中醫(yī)院等機(jī)構(gòu)合作，建立24小時(shí)的綠色就醫(yī)通道，提高入住老年人的意外疾病防控力度。4.1.5康復(fù)區(qū)（二期）護(hù)理中心重要為老年人提供專業(yè)、實(shí)用的疾病防止和飲食生活建議，在技術(shù)上由醫(yī)療中心提供專業(yè)支持，重要涉及兩個(gè)部門：（1）醫(yī)療衛(wèi)生室=1\*GB3①建立公寓老年人健康檔案，定時(shí)進(jìn)行巡回醫(yī)療健康檢查；=2\*GB3②開展健康教育，宣傳醫(yī)學(xué)保健知識(shí)；=3\*GB3③組織和指導(dǎo)老年人參加多個(gè)適宜的健身活動(dòng)；=4\*GB3④公寓老年人日常活動(dòng)、臥床衛(wèi)生、醫(yī)療管理：涉及睡眠管理、排便管理、行動(dòng)管理（重要針對(duì)殘疾老年人）、生活護(hù)理、康復(fù)管理等。（2）心理咨詢室=1\*GB3①負(fù)責(zé)老年人心理健康，組織宣傳心理問題防止技術(shù)。=2\*GB3②保持與老年人的日常溝通，解決老年人在的心理困惑問題，引導(dǎo)老年人樂觀開朗。4.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)4.2.1政策支持優(yōu)勢(shì)******市政府大力支持養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)，并在土地和稅費(fèi)方面予以了諸多政策優(yōu)惠，******市政府高度重視市內(nèi)養(yǎng)老工作和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，主動(dòng)探討新的養(yǎng)老模式，并在財(cái)政方面予以大量支持，政府政策和資金的支持將為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展帶來良好的契機(jī)。4.2.2特色服務(wù)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)劃將與******市第一醫(yī)院、第二醫(yī)院、******大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、李惠利醫(yī)院、******市中醫(yī)院等合作，建立24小時(shí)的綠色就醫(yī)通道，讓老年人最關(guān)心的疾病治療問題有了“定心丸”；老年客房戶型和價(jià)位多樣化選擇，滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的養(yǎng)老人群居住需求；項(xiàng)目建成后擁有完善的休閑樂園，能夠讓老年人的精神生活豐富多彩；項(xiàng)目二期也擁有人性化的專業(yè)護(hù)理中心，讓老年人更少地免于疾病侵?jǐn)_，提高生活質(zhì)量；項(xiàng)目正式投入運(yùn)行后，將開設(shè)每月一次的親子活動(dòng)，讓老人兒女定時(shí)前來看望父母，弘揚(yáng)孝道，增進(jìn)社會(huì)和諧；項(xiàng)目也為身體健康的老年提供青青菜園、手工作坊等施展技能的場(chǎng)地或場(chǎng)合，讓老年人發(fā)揮技能熱情，提高居住滿意度。4.2.3相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擁有齊備的居住、生活、休閑、養(yǎng)生和醫(yī)療設(shè)施，能夠讓入住的老齡者實(shí)現(xiàn)“住得好、吃得好、過得好、活得長”的“三好一長”抱負(fù)需求，在服務(wù)人員和管理人員配備方面也堅(jiān)持高原則的原則，相比于普通小型和公益型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只重視基本居住和飲食需求的同類機(jī)構(gòu)而言，項(xiàng)目建成后含有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4.2.4業(yè)務(wù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目除提供基本養(yǎng)老服務(wù)外，項(xiàng)目二期將引入先進(jìn)的社區(qū)養(yǎng)老信息化平臺(tái)，涉及老人生活服務(wù)管理子系統(tǒng)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)子系統(tǒng)、服務(wù)人員管理子系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施管理子系統(tǒng)等構(gòu)成，分別針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)施管理、醫(yī)療服務(wù)的長久照枓、業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)、應(yīng)急解決監(jiān)控子系統(tǒng)等設(shè)定，將會(huì)受到市場(chǎng)的熱烈歡迎。第五章營銷方略5.1服務(wù)宗旨和理念服務(wù)宗旨：讓老年人活得有尊嚴(yán)，有幸福感。替天下兒女盡孝心，為社會(huì)家庭解憂。老人至上、服務(wù)至上、誠信至上。讓入住老人滿意、讓家眷兒女放心創(chuàng)業(yè)。讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂。服務(wù)理念：弘揚(yáng)社會(huì)責(zé)任，讓政府、社會(huì)、家庭與敬老院四方共同更加好為老人服務(wù)，讓老人有存在感，活得更有尊嚴(yán)！5.2目的客戶我們目的客戶重要集中于******市本地和外地有一定經(jīng)濟(jì)收入的或者是家庭兒女經(jīng)濟(jì)條件較好、能夠負(fù)擔(dān)養(yǎng)老費(fèi)用的老年人，具體來說重要是下列幾類：1、離休干部，離休干部的平均工資在5000元以上；2、退休干部，退休干部的平均工資在3000元以上；3、喜歡養(yǎng)生、休閑，同時(shí)能夠支付對(duì)應(yīng)費(fèi)用的老年人；4、孝順父母、樂意讓老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活，同時(shí)能夠支付對(duì)應(yīng)費(fèi)用的家庭兒女。5.3營銷方略分析5.3.1營銷方略本項(xiàng)目以專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)為核心，提供涉及養(yǎng)老、養(yǎng)生、休閑和醫(yī)療等綜合服務(wù)。項(xiàng)目提供的產(chǎn)品服務(wù)是一種新型的養(yǎng)老模式，首先滿足了老人被照顧的需要，另首先也解決了兒女工作，沒有足夠的時(shí)間照顧老人的問題。但對(duì)中國傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)式養(yǎng)老服務(wù)的觀念是一種挑戰(zhàn)，需要對(duì)潛在的入住者進(jìn)行培訓(xùn)，引導(dǎo)其接受社會(huì)養(yǎng)老的理念。中高端消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)更加重視品牌，專業(yè)的服務(wù)品牌能夠讓消費(fèi)者建立信任，從而接受服務(wù)，因此品牌應(yīng)當(dāng)成為營銷方略的核心之一，通過建立品牌在消費(fèi)者心中樹立專業(yè)的服務(wù)形象。5.3.2品牌內(nèi)涵本項(xiàng)目服務(wù)品牌的建立重要立足于產(chǎn)品和服務(wù)的特點(diǎn)，以及項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)以養(yǎng)老、養(yǎng)生、休閑和醫(yī)療為一體的服務(wù)品牌的內(nèi)涵。通過以高品質(zhì)的服務(wù)形象，提高公司品牌，促成消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的承認(rèn)，并主動(dòng)樂意本項(xiàng)目的服務(wù)。圖5-1“******”服務(wù)品牌內(nèi)涵5.4營銷推廣活動(dòng)立體化的營銷推廣活動(dòng)涉及公益服務(wù)、口碑營銷、主辦老年活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)營銷、媒體廣告、聯(lián)合營銷等六種形式。5.4.1公益服務(wù)組織養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理醫(yī)療人員，免費(fèi)為本地老人測(cè)血壓、拍背、翻身或者教他們?nèi)绾巫龀烤毜?，同時(shí)聘任技術(shù)比較高的培訓(xùn)教師，開辦多個(gè)培訓(xùn)班，如養(yǎng)生常識(shí)、保健運(yùn)動(dòng)（太極拳、舞蹈、氣功等）培訓(xùn)班、棋牌類技巧培訓(xùn)班、戲曲歌劇培訓(xùn)班等，并組織潛在客戶到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地參觀，讓公益服務(wù)體驗(yàn)變?yōu)閷砩瞵F(xiàn)實(shí)，擴(kuò)大項(xiàng)目對(duì)老年群體影響力的滲入。5.4.2口碑營銷住在園區(qū)的老年人是最重要也是最重要的口碑傳輸者，因此，如何讓他們愛上園區(qū)的生活，就是口碑營銷需要做的工作。1、能夠通過給住進(jìn)園區(qū)的老人提供一流的服務(wù)、完善的設(shè)施、溫馨的家的氛圍讓住在這里的老年人滿意，從而他們自發(fā)的到外面去向其它的老人進(jìn)行傳輸，從而達(dá)成一種良好的口碑宣傳作用。2、大學(xué)生社會(huì)實(shí)踐者和青年志愿者慰問老年人，也是園區(qū)進(jìn)行宣傳的好機(jī)會(huì)?！靶馁N心社區(qū)服務(wù)”，例如大學(xué)生幫爺爺奶奶的搞衛(wèi)生、陪老年人聊聊天、教老年人某些新產(chǎn)品的使用辦法等等，都是提高居住老年人口碑的好辦法。5.4.3主辦老年活動(dòng)根據(jù)地區(qū)特色能夠與本地的老年協(xié)會(huì)或老年大學(xué)合作舉辦麻將、書法賽、個(gè)人選秀賽、老年時(shí)裝展、歌詠賽老年戲曲卡拉OK大賽、廚藝大賽，一則會(huì)非常吸引老年人參加；二則會(huì)引發(fā)媒體的報(bào)道并且通過舉辦這些比賽，也能夠讓未入院的老人也看到入院老人的幸福的晚年生活。三則會(huì)提高貴養(yǎng)老中心在老百姓心中的形象，樹立養(yǎng)老中心的品牌。5.4.4網(wǎng)絡(luò)營銷考慮到老年人使用網(wǎng)絡(luò)頻率不高，網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)象重要面對(duì)因工作繁忙而沒有充足時(shí)間在家照顧父母的、又想讓父母安享晚年的、有一定支付能力的家庭兒女群體，他們多是網(wǎng)絡(luò)使用頻率最高的群體這一，能夠借助網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。（1）建立項(xiàng)目門戶網(wǎng)站建立門戶網(wǎng)站能夠讓家庭兒女對(duì)項(xiàng)目有更全方面、深刻地理解，借助網(wǎng)站訪問的便捷性讓更多的人瀏覽，挖掘潛在客戶。（2）建立客戶QQ群和微信平臺(tái)建立有關(guān)的QQ群和微信平臺(tái)有助于口碑推廣于宣傳。不僅能夠保存原有的顧客，還能借用QQ群和微信平臺(tái)宣傳結(jié)合原有顧客的口碑推廣來吸引新的顧客，壯大入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶數(shù)量。（3）電子郵件推廣電子郵件推廣是運(yùn)用郵件地址列表，將信息通過Email發(fā)送到對(duì)方郵箱，以期達(dá)成宣傳推廣的目的。電子郵件是現(xiàn)在使用最廣泛的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用。它方便快捷，成本低廉，不失為一種有效的聯(lián)系工具。5.4.5媒體廣告要樹立項(xiàng)目良好的形象，一是發(fā)表經(jīng)常性廣告，以重復(fù)傳遞重要廣告詞語；二是偶然發(fā)表廣告介紹最新信息、新的服務(wù)項(xiàng)目等等。（1）電臺(tái)廣播老年人是電臺(tái)廣播的重要受眾之一，能夠借助普及養(yǎng)生知識(shí)等手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳；（2）地方電視臺(tái)老年人普通喜歡收看地方電視臺(tái)的戲曲、電視以及養(yǎng)生頻道等，能夠在這類頻道上進(jìn)行項(xiàng)目的重點(diǎn)宣傳，達(dá)成抱負(fù)的廣告效果。（3）宣傳單、海報(bào)能夠到人流量較多的地方發(fā)放，如購物廣場(chǎng)、老年協(xié)會(huì)、老年俱樂部、老年公園、機(jī)場(chǎng)車站等。（4）交通廣告交通廣告指設(shè)在公交車、火車、輪船、汽車等交通工具上的廣告，這類廣告可引發(fā)顧客的愛好，其廣告效果相稱明顯。5.4.6聯(lián)合營銷現(xiàn)在各個(gè)領(lǐng)域都在倡導(dǎo)合作，使產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化，倡導(dǎo)1+1>2，資源整合資源共享。我們也能夠充足運(yùn)用這種合作思維，例如：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠和老年大學(xué)、保健品或保健器材銷售公司聯(lián)合；與本地醫(yī)院建立業(yè)務(wù)關(guān)系；與本地的旅游部門建立合作伙伴關(guān)系；與保健院開展養(yǎng)生保健活動(dòng)（針灸，按摩等）等進(jìn)行異業(yè)聯(lián)盟合作。5.5終端服務(wù)培訓(xùn)通過對(duì)員工盡享入職基礎(chǔ)培訓(xùn)、集中式的管理技能與商業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)在職培訓(xùn)三種培訓(xùn)活動(dòng)，提高服務(wù)人員的整體服務(wù)水平。（1）入職基礎(chǔ)培訓(xùn)：讓新員工理解公司的理念文化、發(fā)展歷程、有關(guān)政策、制度及公司各部門的職能和運(yùn)作方式。（2）集中式的管理技能與商業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：如管理技術(shù)、公文解決、合同管理、辦公技術(shù)、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)、商務(wù)解決、心態(tài)調(diào)節(jié)和溝通技巧等。（3）專業(yè)技術(shù)的在職培訓(xùn)：各級(jí)主管和有關(guān)員工要悉心對(duì)其日常工作加以指導(dǎo)、協(xié)助和培訓(xùn)，如崗位的技能、技術(shù)、業(yè)務(wù)流程和管理統(tǒng)計(jì)等。第六章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件6.1項(xiàng)目選址******市******區(qū)******街道龍頭岙。6.2建設(shè)條件6.2.1氣候條件******區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，面臨東海，氣候溫和濕潤，四季分明，無霜期長，雨量充沛，臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹、大雪等災(zāi)害性天氣時(shí)有出現(xiàn)。全區(qū)平均氣溫穩(wěn)定在不大于10℃為冬季；不不大于22℃為夏季，界于10-22℃為春、秋季。全區(qū)春季82天，夏季88天，秋季64天，冬季132天。年平均氣溫16.5℃，常年以1月份為最冷月；以7月和8月為最熱月。6.2.2交通條件高速公路：同三高速公路大碶至鳥石岙段高速公路國道：育（王）漲（埠山海峽輪渡碼頭）段、育（王嶺）穿（山）路段、穿山至白峰段、白峰至漲埠山海峽輪渡碼頭接線省道：駱（駝）霞（浦）公路******段、鎮(zhèn)（南）北（侖）路段、林大至霞浦段建設(shè)中的軌道交通1號(hào)線二期和2號(hào)線二期都將達(dá)成******區(qū)。細(xì)分來看，泰山路自東向西穿過全區(qū)，通途路、江南公路、寧穿路（329國道）連接******區(qū)與******市中心，甬臺(tái)溫高速公路從******區(qū)出發(fā)，連接國家高速公路網(wǎng)，連接甬臺(tái)溫高速和******港區(qū)的大碶疏港公路是******市第一條高架路，******繞城高速公路通過******區(qū)，設(shè)立小港、丁家山出口和好思房樞紐，穿山疏港高速公路連接穿山港區(qū)和繞城高速，梅山大橋和大榭跨海大橋連接梅山島和大榭島，跨過梅山島連接舟山六橫島的******穿山-六橫疏港公路和甬舟高速公路復(fù)線也已進(jìn)入規(guī)劃階段。6.2.3經(jīng)濟(jì)水平全區(qū)（涉及******保稅區(qū)和大榭開發(fā)區(qū)，下同）實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1134.64億元，按可比價(jià)計(jì)算，增加7.0%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8.01億元，比上年增加0.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值619.59億元，增加3.1%，其中工業(yè)增加值577.40億元，增加2.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值507.04億元，增加13.8%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比為0.7︰54.6︰44.7，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重比上年提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。按戶籍人口計(jì)算，******區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)成288831元（按年平均匯率折算為46373美元）。全區(qū)全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入380.19億元，比上年增加6.2%，普通公共預(yù)算收入178.10億元，增加8.9%。682家規(guī)模以上工業(yè)公司實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3030.86億元，比上年下降4.0%；利稅總額246.75億元，下降9.4%；利潤總額149.03億元，下降6.2%。全年完畢固定資產(chǎn)投資640.60億元，比上年增加10.5%；99家資質(zhì)以上建筑公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值170.85億元，增加1.4%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額229.08億元，比上年增加13.0%；完畢外貿(mào)進(jìn)出口總額336.45億美元，下降5.6%，其中出口175.38億美元，下降4.9%，進(jìn)口161.07億美元，下降6.3%；合同運(yùn)用外資19.41億美元，下降7.7%，實(shí)際運(yùn)用外資12.29億美元，增加0.4%。6.2.4人口條件人口規(guī)?；痉€(wěn)定。末，全區(qū)（涉及******保稅區(qū)和大榭開發(fā)區(qū)）（戶籍人口）總戶數(shù)157520戶，總?cè)丝?95492人，男女性別比例96.92:100。末，******本級(jí)（戶籍人口）總戶數(shù)147249戶，總?cè)丝?67962人，男女性別比例97.24:100，其中非農(nóng)人口218992人。，******本級(jí)遷入6296人，遷出1492人；人口出生3085人，人口出生率8.45‰；人口死亡2247人，人口死亡率6.15‰，人口自然增加率2.29‰。社會(huì)保障不停完善。認(rèn)真做好社保各類業(yè)務(wù)工作，本地戶籍人口養(yǎng)老保險(xiǎn)參保擴(kuò)面新增7385人，本地戶籍人口養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率達(dá)95.8%，新增城鄉(xiāng)（職工）醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)40037人，城鄉(xiāng)居民醫(yī)保參保人數(shù)188782人，新增失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)30686人，新增生育保險(xiǎn)參保人數(shù)26417人。第七章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及進(jìn)度7.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目一期占地5畝，總建筑面積（計(jì)入容積率）5000㎡，第二期的建設(shè)內(nèi)容會(huì)根據(jù)實(shí)際的規(guī)劃和功效完善進(jìn)行。表7-1項(xiàng)目（一期）建設(shè)內(nèi)容表序號(hào)功效分區(qū)項(xiàng)目構(gòu)成間數(shù)總建筑面積備注1養(yǎng)老公寓區(qū)養(yǎng)老公寓1114292.5新建2休閑娛樂區(qū)室外區(qū)域活動(dòng)角61000含停車位10個(gè)，室外建筑3健身房51200原福利院改建4配套設(shè)施餐廳/超市707.5新建5累計(jì)50001與4項(xiàng)之和，其它暫不計(jì)入核算容積率時(shí)的建筑面積養(yǎng)老公寓房屋布置及有關(guān)數(shù)據(jù)規(guī)劃以下：表7-2養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活區(qū)房屋安排表?xiàng)澨?hào)樓層特級(jí)護(hù)理房一級(jí)房間二級(jí)房間累計(jì)間人面積間人面積間人面積間人面積1#1層88260000000882602層88260000000882603層8826000000088260小計(jì)242478000000024247802#1層88260000000882602層55162.5612204520322.516376893層44130816272520322.51740724.5小計(jì)1717552.51428476104064541851673.53#1層101032500000010103252層55162.5816272520322.518417573層55162.5816272520322.51841757小計(jì)20206501632544104064546921839累計(jì)：61611982.530601020208012901112014292.5養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：表7-3項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地面積（一期）畝52項(xiàng)目總投資（一期）萬元10003建設(shè)工期年1.54新增就業(yè)人數(shù)人605預(yù)測(cè)期內(nèi)年均創(chuàng)稅額萬元406.76預(yù)測(cè)期內(nèi)項(xiàng)目年均凈利潤萬元519.611總項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（不包含建設(shè)期）年5.767.2項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目的建設(shè)分為兩期，第一期重要建設(shè)內(nèi)容包含有接待大廳、功效樓、養(yǎng)老公寓、醫(yī)療中心主樓、護(hù)理中心主樓、休閑樂園場(chǎng)館、辦公樓、員工宿舍樓等建筑物的土建工程、裝飾裝修、設(shè)備購置安裝、驗(yàn)收工作，以及整個(gè)院區(qū)的綠化及道路、廣場(chǎng)、景觀等的建設(shè)。本項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃從可行性研究報(bào)告批復(fù)起，經(jīng)設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、設(shè)備訂貨、施工，設(shè)備安裝調(diào)試，到建成試生產(chǎn)，要使每個(gè)環(huán)節(jié)滿足進(jìn)度規(guī)定，需要各參加單位要親密配合，統(tǒng)籌安排，確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。項(xiàng)目一期的實(shí)際建設(shè)工期1.5年，即從3月～9月。項(xiàng)目第二期建設(shè)預(yù)計(jì)為1年，建設(shè)工期初步定為項(xiàng)目投入運(yùn)行后的第二年，即10月～10月。7.3項(xiàng)目施工計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)本著“高效、保質(zhì)保量”的原則，分期進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目一期建設(shè)內(nèi)容涉及：老年公寓區(qū)3棟，休閑娛樂區(qū)5家場(chǎng)館（非永久性建筑），健身鍛煉區(qū)（原福利院建筑改造），以及食堂餐廳等有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，另外擬建1000平方米的室外活動(dòng)休閑場(chǎng)合和停車位10個(gè)，一期工程建成后能達(dá)成200張床位以上。項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容涉及5畝左右、建筑面積達(dá)5000m2的康復(fù)區(qū)、醫(yī)療區(qū)，以提高項(xiàng)目的醫(yī)養(yǎng)融合服務(wù)能力。一期、二期項(xiàng)目的具體實(shí)施進(jìn)度以下表所示：表7-4項(xiàng)目第一期建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度序號(hào)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)工期備注1項(xiàng)目建設(shè)前期階段3月～5月2工程建設(shè)準(zhǔn)備階段6月～7月3工程建設(shè)實(shí)施階段8月～2月4項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與保修階段3月～7月5終止階段8月～9月表7-5項(xiàng)目第二期建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度序號(hào)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)工期備注1項(xiàng)目建設(shè)前期階段10月～11月2工程建設(shè)準(zhǔn)備階段12月～1月3工程建設(shè)實(shí)施階段2月～6月4項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與保修階段7月～9月5終止階段9月～10月第八章公司組織及勞動(dòng)定員與老年人有關(guān)的產(chǎn)業(yè)必然會(huì)社會(huì)多方的監(jiān)督和重視，因此，對(duì)于本項(xiàng)目來說，完善組織管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)是非常重要的。8.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)立本項(xiàng)目的建設(shè)將由**公司完畢，其建設(shè)開發(fā)要秉承組織構(gòu)造小型化、簡(jiǎn)樸化、彈性化的原則，設(shè)立組織機(jī)構(gòu)、安排部門職能。圖8-1組織構(gòu)造圖8.2勞動(dòng)定員及崗位職責(zé)項(xiàng)目人員的配備應(yīng)當(dāng)重視高效、精干。根據(jù)園區(qū)管理體制，全職勞動(dòng)定員總計(jì)60人，全職人員構(gòu)成及崗位職責(zé)見下表：表8-2公司管理服務(wù)人員需求預(yù)測(cè)表序號(hào)崗位定員（人）崗位職責(zé)一高級(jí)管理人員61.1總經(jīng)理1負(fù)責(zé)項(xiàng)目全方面經(jīng)營管理1.2部門經(jīng)理5每個(gè)人負(fù)責(zé)統(tǒng)籌一種部門的事務(wù)二財(cái)務(wù)部0兼職代理三行政辦公部0四養(yǎng)老部454.1養(yǎng)老中心40重要負(fù)責(zé)老年人的日常起居、配餐、生活雜事等4.2休閑樂園5為住院者提供閱覽、書畫、棋牌室、情親網(wǎng)絡(luò)室等休閑娛樂活動(dòng)五醫(yī)療護(hù)理部45.1醫(yī)療中心2負(fù)責(zé)醫(yī)療中心的運(yùn)行，并為整個(gè)項(xiàng)目的醫(yī)療提供專業(yè)意見5.2護(hù)理中心2負(fù)責(zé)養(yǎng)老部的日常護(hù)理工作，為住院者提供專業(yè)的護(hù)理、康復(fù)活動(dòng)、心理咨詢等六后勤服務(wù)部5七累計(jì)人數(shù)608.3人員來源及員工培訓(xùn)不涉及醫(yī)療專業(yè)知識(shí)的員工培訓(xùn)工作由行政人事部負(fù)責(zé)，涉及醫(yī)療和飲食專業(yè)知識(shí)的員工培訓(xùn)工作由專業(yè)服務(wù)中心的管理層負(fù)責(zé)。力求通過有計(jì)劃地、有目的地對(duì)員工進(jìn)行短期培訓(xùn)，以適應(yīng)項(xiàng)目建成后的工作需求。根據(jù)員工所在的部門分別培訓(xùn)，采用理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，選用有有關(guān)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的人員。對(duì)于重要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)公司接受規(guī)范化專業(yè)培訓(xùn)，并組織赴境外考察學(xué)習(xí)。（1）管理人員培訓(xùn)管理人員需要含有一定的科學(xué)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)素養(yǎng)。（2）技術(shù)人員培訓(xùn)技術(shù)人員培訓(xùn)規(guī)定能全方面掌握、運(yùn)用有關(guān)專業(yè)知識(shí)，并且有創(chuàng)新意識(shí)和良好的職業(yè)道德。技術(shù)人員重要面對(duì)大中專院校、科研單位及社會(huì)招聘。全部技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。技術(shù)培訓(xùn)合格后，考核錄用上崗。（3）工人培訓(xùn)本項(xiàng)目工人重要采用面對(duì)社會(huì)公開招聘，擇優(yōu)錄用。第九章投資估算及資金使用計(jì)劃9.1投資估算范疇和根據(jù)9.1.1投資估算范疇本項(xiàng)目投資估算范疇涉及工程費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及設(shè)備購置費(fèi)等。9.1.2投資估算根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；現(xiàn)行有關(guān)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、原則、定額等，以及國家正式頒布的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)原則；國家現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定；本地類似工程的造價(jià)；《******省建筑工程計(jì)價(jià)定額》；《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額******省估價(jià)表》。9.1.3編制闡明1.土建工程費(fèi)建筑物估算價(jià)值重要根據(jù)本地有關(guān)類似工程造價(jià)及******省建筑工程綜合定額估算。本項(xiàng)目重要為車間與辦公用樓等建筑工程費(fèi)。2.設(shè)備購置費(fèi)設(shè)備按照設(shè)備生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)用或參考設(shè)備價(jià)格資料并考慮漲價(jià)因素計(jì)算。3.建設(shè)其它費(fèi)用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和本地實(shí)際狀況估算：項(xiàng)目咨詢費(fèi)用、環(huán)境評(píng)定費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)定費(fèi)按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算；建設(shè)單位管理費(fèi)：涉及建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含業(yè)務(wù)招待費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)），根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)建〔〕394號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，按工程費(fèi)用的5%計(jì)算；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：涉及工程地質(zhì)勘察、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工圖審查費(fèi)等，根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格〔〕10號(hào)）有關(guān)規(guī)定計(jì)取；工程監(jiān)理費(fèi)：按《建設(shè)工程監(jiān)理及有關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格〔〕670號(hào)）有關(guān)規(guī)定計(jì)算；4.預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為固定資產(chǎn)費(fèi)用、無形資產(chǎn)費(fèi)用與其它資產(chǎn)費(fèi)用之和的5%。9.2投資估算9.2.1資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃總投資1000萬元人民幣，具體的資金估算以下表9-1所示。表9-1資金使用計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱金額（萬元）1工程費(fèi)用632.602工程建設(shè)其它費(fèi)用242.453設(shè)備及安裝2.404預(yù)備費(fèi)26.255設(shè)備投資80.006建設(shè)期利息0.007流動(dòng)資金16.308項(xiàng)目總投資1000.009.2.2土建工程費(fèi)建筑物估算價(jià)值重要根據(jù)本地有關(guān)同類項(xiàng)目工程造價(jià)，參考《******省建筑工程計(jì)價(jià)定額》及《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額******省估價(jià)表》，按新的抗震設(shè)防原則，結(jié)合本項(xiàng)目建筑構(gòu)造、裝飾原則、本地三材價(jià)格綜合測(cè)算擬定。本項(xiàng)目工程（一期）建設(shè)總投資1000萬元，其中；一期，工程費(fèi)用632.60萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用642.45萬元，設(shè)備及安裝82.4萬元，預(yù)備費(fèi)26.25萬元，設(shè)備投資80萬元，流動(dòng)資金16.3萬元。表9-2一期土建工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱工程量(㎡)單位指標(biāo)(元/㎡)建筑工程（萬元）1土建改造及裝飾裝修工程1.1養(yǎng)老公寓區(qū)建筑面積01.2休閑娛樂區(qū)建筑面積1.3配套設(shè)施建筑面積01.4健身鍛煉區(qū)建筑面積1.5地上停車位2輔助工程3總圖工程4工程費(fèi)用累計(jì)表9-3一期工程建設(shè)其它費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱工程量(畝)單位指標(biāo)(萬元/畝)其它費(fèi)用（萬元）備注1土地費(fèi)用502建設(shè)管理費(fèi)542.1建設(shè)單位管理費(fèi)39按照財(cái)建〔〕394號(hào)文獻(xiàn)計(jì)取2.2建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)15按發(fā)改價(jià)格[]670號(hào)文獻(xiàn)計(jì)取。3建設(shè)項(xiàng)現(xiàn)在期工作咨詢費(fèi)183.1編制可行性研究報(bào)告10按計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文獻(xiàn)計(jì)取3.2咨詢?cè)u(píng)定費(fèi)84勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)53.754.1勘察費(fèi)20計(jì)價(jià)格〔〕10號(hào)文獻(xiàn)4.2設(shè)計(jì)費(fèi)33.75按照計(jì)價(jià)格〔〕10號(hào)文獻(xiàn)計(jì)取,下浮20%5環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)45按照計(jì)價(jià)格〔〕125號(hào)文獻(xiàn),本項(xiàng)目按環(huán)境影響報(bào)告表考慮6場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3.16按照工程費(fèi)用的0.5%計(jì)取7工程保險(xiǎn)費(fèi)1.90按照工程費(fèi)用的0.3%計(jì)取8招投代理服務(wù)費(fèi)20按計(jì)價(jià)格［］1980號(hào)文獻(xiàn)計(jì)取9工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)15.3310施工圖審查費(fèi)6.0611建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)7.212工程地災(zāi)評(píng)定費(fèi)5.16按照《******省建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)定工作收費(fèi)原則》13水土保持論證費(fèi)3.6914環(huán)保方法費(fèi)1.52按照工程費(fèi)用的0.24%計(jì)取15試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)6.33設(shè)備購置費(fèi)1％計(jì)取16職工培訓(xùn)費(fèi)1.35工程建設(shè)其它費(fèi)用242.459.3資金籌措資金來源方面，項(xiàng)目的總投資額為1000萬元人民幣，全部由公司負(fù)責(zé)籌集。

第十章財(cái)務(wù)效益分析10.1財(cái)務(wù)基本假定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)基于下列基本假定：1.項(xiàng)目為永續(xù)經(jīng)營項(xiàng)目，假定不受政策限制，項(xiàng)目可隨時(shí)終止，項(xiàng)目所遵照的我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策無重大變化，重要經(jīng)營地及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化。2.項(xiàng)目資金能夠如期按需籌集，項(xiàng)目能夠及時(shí)投入規(guī)模運(yùn)行，項(xiàng)目新建工程能順利實(shí)施，不存在因工程停滯或?qū)嵤┗蚱渌厥庖蛩厮斐傻闹卮髶p失。3.無其它不可抗力及不可預(yù)見因素所造成重大不利影響。4.各業(yè)態(tài)在建設(shè)期結(jié)束后即開始運(yùn)行，預(yù)測(cè)期從開始，累計(jì)`。5.本項(xiàng)目的營業(yè)稅率按照5%征收，都市建設(shè)稅5%，教育費(fèi)附加為3%；6.所得稅暫按25%計(jì)，土地增值稅按有關(guān)規(guī)定計(jì)算；7.行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%。10.2財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)10.2.1收入預(yù)測(cè)表10-1項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)總表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目T+1T+2T+3T+4T+51生活服務(wù)收入A類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）A類床位數(shù)量B類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）B類床位數(shù)量C類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）C類床位數(shù)量2休閑服務(wù)收入有效消費(fèi)人數(shù)（人次）人均消費(fèi)（元/人·周）3理療收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）4康復(fù)收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）總計(jì)序號(hào)項(xiàng)目T+6T+7T+8T+6T+101生活服務(wù)收入1167.841251125112511323.24A類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）A類床位數(shù)量B類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）B類床位數(shù)量C類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）C類床位數(shù)量2休閑服務(wù)收入有效消費(fèi)人數(shù)（人次）人均消費(fèi)（元/人·周）3理療收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）4康復(fù)收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）總計(jì)序號(hào)項(xiàng)目T+11T+12T+13T+14T+151生活服務(wù)收入A類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）A類床位數(shù)量B類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）B類床位數(shù)量C類床位費(fèi)及護(hù)理費(fèi)（元/人/月）C類床位數(shù)量2休閑服務(wù)收入有效消費(fèi)人數(shù)（人次）人均消費(fèi)（元/人·周）3理療收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）4康復(fù)收入單價(jià)（元/人/月）有效消費(fèi)人數(shù)（人次）總計(jì)編制闡明：1.養(yǎng)老床位數(shù)現(xiàn)有50張，后來隨養(yǎng)老公寓不停建設(shè)而增加投入運(yùn)行，到T+1年完畢全部建設(shè)，總床位數(shù)增至200張；在特護(hù)、一級(jí)、二級(jí)房間床位的配備上，大概按61、60、80張床位進(jìn)行分派；T+2年開始二期建設(shè)，至T+3年時(shí)，在特護(hù)、一級(jí)、二級(jí)房間床位數(shù)調(diào)節(jié)為91張、100張和110張；2.休閑服務(wù)收入是指在休閑樂園活動(dòng)所產(chǎn)生的經(jīng)營收入，按入住人數(shù)的60%、人均每七天消費(fèi)200元、每年53周估算；3.理療收入，指為項(xiàng)目所入住的老年群體提供醫(yī)學(xué)療養(yǎng)服務(wù)所產(chǎn)生的收入，按入住養(yǎng)老公寓老年人數(shù)的80%、人均醫(yī)療耗費(fèi)3000元/月進(jìn)行計(jì)算，每三年調(diào)節(jié)一次；4.康復(fù)收入，按入住養(yǎng)老公寓老年人數(shù)的60%、人均醫(yī)療耗費(fèi)5000元/月進(jìn)行計(jì)算，每三年調(diào)節(jié)一次。14.2.2成本預(yù)測(cè)表10-2項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)總表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目T+1T+2T+3T+4T+51主營業(yè)務(wù)成本1.1直接工資費(fèi)用1.2餐費(fèi)1.3期間費(fèi)用2管理費(fèi)用2.1普通管理費(fèi)用2.2折舊與攤銷2.3年租金3銷售費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5總成本費(fèi)用6經(jīng)營性成本序號(hào)項(xiàng)目T+1T+2T+3T+4T+51主營業(yè)務(wù)成本1.1直接工資費(fèi)用1.2餐費(fèi)1.3期間費(fèi)用2管理費(fèi)用2.1普通管理費(fèi)用2.2折舊與攤銷2.3年租金3銷售費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5總成本費(fèi)用6經(jīng)營性成本序號(hào)項(xiàng)目T+1T+2T+3T+4T+51主營業(yè)務(wù)成本1.1直接工資費(fèi)用1.2餐費(fèi)1.3期間費(fèi)用2管理費(fèi)用2.1普通管理費(fèi)用2.2折舊與攤銷2.3年租金3銷售費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5總成本費(fèi)用6經(jīng)營性成本編制闡明：1.房產(chǎn)折舊年限為，殘值率為10%；設(shè)施設(shè)備折舊年限為，殘值率為5%；土地折舊年限為50年。2．餐費(fèi)按每位入住老人每天花銷30元估算。3.直接工資費(fèi)用護(hù)理人員3500元/月計(jì)算，每三年調(diào)節(jié)一次；公寓維護(hù)費(fèi)用按總銷售收入的25%預(yù)計(jì)。4.銷售費(fèi)用前三年按總收入的15%估算，T+4時(shí)調(diào)節(jié)為12%。5.財(cái)務(wù)費(fèi)用為公司合作人籌集，年利息率按5%估算；6.公司每年向******街道辦交納30萬元的場(chǎng)地租金，費(fèi)用計(jì)劃每三年調(diào)節(jié)一次。13.2.3利潤預(yù)測(cè)表10-3利潤預(yù)測(cè)表單位：萬元項(xiàng)目T+1年T+2年T+3年T+4年T+5年一、主營業(yè)務(wù)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅及附加(5.6%)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額所得稅（25%）四、凈利潤項(xiàng)目T+6年T+7年T+8年T+9年T+一、主營業(yè)務(wù)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅及附加(5.6%)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額所得稅（25%）四、凈利潤項(xiàng)目T+11T+12T+13T+14T+15一、主營業(yè)務(wù)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅及附加(5.6%)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額所得稅（25%）四、凈利潤13.2.4現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表10-4現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表單位：萬元項(xiàng)目TT+1年T+2年T+3年T+4年T+5年現(xiàn)金流入營業(yè)收入補(bǔ)貼收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動(dòng)資金經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加所得稅所得稅后凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量項(xiàng)目T+6年T+7年T+8年T+9年T+T+11現(xiàn)金流入營業(yè)收入補(bǔ)貼