以房養(yǎng)老能否成為一個(gè)老年公寓

以房養(yǎng)老能否成為一個(gè)老年公寓

在關(guān)注和討論的聲音中，“基于住房和老年保險(xiǎn)”再次受到人們的歡迎。近日,北京市民政局公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》,明確提出,北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門,建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。無獨(dú)有偶,中信銀行日前推出了一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”,宣布率先在國內(nèi)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。中信銀行個(gè)貸部人士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示,凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押,就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請的門檻比較高,申請貸款人名下至少要有兩套住房。養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年,且貸款必須用于養(yǎng)老。“每個(gè)地方都可以做,因?yàn)樵圏c(diǎn)剛開始,有些客戶在咨詢,業(yè)務(wù)量還不是很大?！鄙鲜鲋行陪y行人士表示?！耙苑筐B(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),后者在綜合評估后,每月給房主發(fā)放固定資金。這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。房主身故后,由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。所得用來償還貸款本息,其升值部分歸房主所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸,一次償還。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌認(rèn)為,中信銀行推出的并非嚴(yán)格意義上的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù),而是房屋抵押貸款,只不過針對的是老年人?！耙苑筐B(yǎng)老”模式難升級其實(shí),“以房養(yǎng)老”并非新鮮事物。早在2003年,時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長的孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養(yǎng)老”在各地都曾進(jìn)行過試點(diǎn),但最后都因市場反應(yīng)寥寥而終止。2007年10月,北京市某機(jī)構(gòu)試點(diǎn)通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報(bào)道稱,該項(xiàng)目一直無人問津,因?yàn)椤昂芏嗬先松岵坏冒逊孔咏o外人住,對中介機(jī)構(gòu)也不信任”。目前,該項(xiàng)目已停止。2007年,上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式,但因真正符合條件的申請人很少,后不得不停止。近日,上海市閔行區(qū)法院的一紙判決讓“以房養(yǎng)老”再生尷尬。今年2月,上海市閔行區(qū)一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議書,林將自有房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓,價(jià)值為55萬元;老年公寓為林養(yǎng)老送終。今年3月,林的兒子以母親的名義將老年公寓訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議書及房地產(chǎn)買賣合同予以撤銷,老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下。此案主審法官表示,目前人口老齡化問題日益突出,或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不可回避的社會性管理課題。類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式目前仍處于探索階段,建議有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度。網(wǎng)絡(luò)老齡化導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”問題此次,官方大力倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”,在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌看來,是時(shí)機(jī)已到?！半S著老齡化社會的到來,差不多的家庭都有了住房,這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長謝太峰更向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》直言:“‘以房養(yǎng)老’概念的提出,反映出官方對于我國進(jìn)入老齡化社會后出現(xiàn)的養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的認(rèn)識?！蔽覈酿B(yǎng)老現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。目前有60歲以上老人1.78億,占總?cè)丝诘?3.3%。不能自理的失能老人約1036萬人,半失能老人約2135萬人,大中城市空巢家庭達(dá)到70%?！昂苊黠@,進(jìn)入老齡化社會后,僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心了,特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系,從未來看,僅靠政府解決養(yǎng)老問題,難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老’,如果個(gè)人有住房,是可以作為個(gè)人養(yǎng)老方面的一個(gè)保障的?！敝x太峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施,應(yīng)對人口老齡化。在我國公共財(cái)政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情況下,“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。但是,“以房養(yǎng)老”的有效推行,依然面臨著許多繞不過去的問題:比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問題、房價(jià)下行問題等等。房地產(chǎn)干上可去,去“動”陶立群:“以房養(yǎng)老”多年來沒能推行出去,最大的問題就是房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控。現(xiàn)在社會上對于房子的需求很大,房價(jià)也非常高,但到下一代時(shí),一個(gè)孩子手上可能有幾套房,而且隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房,房價(jià)降下來的可能性很大,最終受影響的會是老人。顧云昌:現(xiàn)在講房價(jià)下降為時(shí)還早,除非國家的經(jīng)濟(jì)出了問題才能談到房價(jià)下降。現(xiàn)在是硬壓著不讓房價(jià)上漲,因?yàn)闈q得太快。我們的城市化還在進(jìn)程當(dāng)中,目前我們的城市化率還只有50%,還有2.6億人要進(jìn)城,這些人的房子在哪里?未來一二十年,中國房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。房去養(yǎng)老的“以房養(yǎng)老”陶立群:“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式,但作為主要方式肯定不可取,會存在很大的社會問題。顧云昌:“以房養(yǎng)老”只是一種模式,不是所有家庭都能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會把房子傳給子女,這是中國的傳統(tǒng),要給后代留下一些東西?！耙苑筐B(yǎng)老”等于自己把房子消費(fèi)掉了,不留給子女,這恐怕在理念上、思維上都需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變。謝太峰:對于大量低收入階層,沒有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來說,他只有一套房子,而且要居住,要靠這個(gè)房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實(shí)的。而對于那些收入相對較高一些的,擁有幾套房產(chǎn)的人來說,“以房養(yǎng)老”對他的作用可能會更大一些。70年土地所有權(quán)與實(shí)際住房問題銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人:不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對人口老齡化問題,銀監(jiān)會也就此展開過專項(xiàng)調(diào)研。但是,由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年,“以房養(yǎng)老”難以推行。謝太峰:現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”存在兩個(gè)最大的問題:一是70年的產(chǎn)權(quán)問題?，F(xiàn)在大多數(shù)人買一套房,都想把它留給孩子,但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭,所以,“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實(shí)了。雖然說產(chǎn)權(quán)到期后,還可以交土地出讓金延長產(chǎn)權(quán),但是對老年人來說,他收入本來就低,再讓他拿出一筆錢來,顯然就存在問題。二是我國的住房質(zhì)量問題。相關(guān)部門的官員曾經(jīng)說過,我國房子的平均壽命只有30年。現(xiàn)在有二三十年房齡的房子,看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯,到70年的時(shí)候,這樣的房子已經(jīng)成危房了。顧云昌:70年以后土地還可以續(xù)用,《物權(quán)法》里講得很清楚,不是說就收回國有的。目前來看,“以房養(yǎng)老”難以推行的最大障礙,就是人們對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識還有一個(gè)過程。此外,我國現(xiàn)在的貧富差距比較大。真正有房的人不一定需要“以房養(yǎng)老”,而真正想“以房養(yǎng)老”的人,房子卻不夠。倪鵬飛:70年產(chǎn)權(quán)的問題會解決的。建議將來的土地轉(zhuǎn)讓金按年組織繳納,即第一次出讓的70年應(yīng)一次交付,以后再一年一交,這就使土地所有權(quán)有一個(gè)實(shí)現(xiàn)形式。謝太峰:對不同地區(qū)來說,“以房養(yǎng)老”面臨的問題是不一樣的。比如,像北京這樣的大城市,“以房養(yǎng)老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的機(jī)會比較多,每年新增很多人口,而土地資源是有限的,一段時(shí)間內(nèi),對住房的需求還是比較大的。當(dāng)然,隨著大量農(nóng)村人口進(jìn)城,中小城市也不是說沒有房產(chǎn)的需求,房價(jià)也不一定就會下降很多。中國的土地資源是有限的,我們又是個(gè)人口大國,我認(rèn)為,即使未來獨(dú)生子女一個(gè)人有好幾套房子,這個(gè)問題可能也不會像人們想象的那么嚴(yán)重。倪鵬飛:這種擔(dān)心有一定道理。但從中國整體的住房情況來看,供給和需求還是有一定缺口的。中國城鎮(zhèn)化正在加速,到一定時(shí)間也需要進(jìn)行重置?？偟膩碚f,按照接下來發(fā)展的速度來看,還不存在大量過剩的問題,當(dāng)然這個(gè)問題需要引起注意。l.“以房養(yǎng)老”更能控制“兩病房”中信銀行個(gè)貸部人士:客戶需求是千差萬別的。我們的模式跟國外不可能完全一樣,如果是一套房,風(fēng)險(xiǎn)會比較大,也有些難度。兩套房風(fēng)險(xiǎn)能得到一些控制。顧云昌:真正的“以房養(yǎng)老”就是一套房,