論比色定理中的比選和履行保障性住房私人融資的不足性及彌補(bǔ)對(duì)策

論比色定理中的比選和履行保障性住房私人融資的不足性及彌補(bǔ)對(duì)策

一、解決中低收入無房群體和住房困難戶的財(cái)政問題隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，“優(yōu)柔寡斷”的發(fā)展規(guī)律不可避免地導(dǎo)致了居民收入差距的不斷擴(kuò)大，中低收入群體的相對(duì)收入水平較低。人們的問題越來越明顯。因此，完善的社會(huì)救助體系已成為中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的最重要和緊迫的問題。張向達(dá)、李宏(2010)認(rèn)為,中國社會(huì)保障水平長期偏低且滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,致使社會(huì)保障促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能未能得以充分發(fā)揮。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)低迷以及復(fù)雜多變的形勢(shì)下,應(yīng)逐步提高社會(huì)保障水平以擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。近年來,隨著房價(jià)的“畸形”上漲,低收入群體基本上無力購買商品房,中等收入家庭的購房能力不斷下降。這不僅有失公平,而且也造成了整體消費(fèi)水平的相對(duì)下降,并進(jìn)一步拉大了收入差距,成為引發(fā)社會(huì)矛盾的重要因素,中低收入群體的住房保障問題也就成了當(dāng)前中國構(gòu)建和諧社會(huì)的主要障礙之一。對(duì)中低收入無房群體和住房困難戶建立不同層次的住房保障體系,穩(wěn)定他們對(duì)未來生活的預(yù)期,不僅有利于降低收入差距水平、穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)社會(huì)公平及和諧發(fā)展,而且有利于降低他們的儲(chǔ)蓄率,提高其邊際消費(fèi)傾向,拉動(dòng)居民的真實(shí)消費(fèi)需求,改變當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)對(duì)投資需求的嚴(yán)重依賴度。(1)由于保障性住房面對(duì)的是社會(huì)弱勢(shì)群體,即使在解決了其住房問題后,還會(huì)面臨后續(xù)的租金、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、就學(xué)等物業(yè)和社區(qū)管理問題。因此,要真正完善保障性住房建設(shè),實(shí)際上需要兩方面的資金:一是住宅建設(shè)資金,二是后期物業(yè)和社區(qū)管理資金。從各地尤其是西部地區(qū)的實(shí)際情況看,住房保障的規(guī)模大、涉及面廣,所需資金巨大。以廉租房建設(shè)為例,按照建設(shè)部提出的住房保障投資計(jì)劃,2009-2011年我國將投入2150億元用于廉租房建設(shè),而從各地公布的住房保障辦法看,所需資金將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)額,在現(xiàn)有的融資方式和資金投入下,我國廉租房建設(shè)將面臨巨大的資金缺口。目前,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號(hào))規(guī)定,中國住房保障資金來源主要有三種渠道:一是土地出讓金的10%;二是住房公積金增值收益;三是地方政府財(cái)政資金。現(xiàn)實(shí)中,土地出讓凈收益與房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度息息相關(guān),這部分資金來源存在不穩(wěn)定因素。而且,由于各地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)重視程度不夠,這部分資金經(jīng)常被挪作他用,難以到位。對(duì)于住房公積金增值收益,由于在政策合法性、公平性和資金安全性問題上仍存在很大爭(zhēng)論,這部分資金來源不僅有限,而且難以到位。地方政府的財(cái)政收入?yún)^(qū)域差異很大,發(fā)達(dá)程度較高的東部地區(qū),支付保障性住房的配套性財(cái)政資金可能不存在什么困難;但對(duì)于仍是吃飯財(cái)政的中西部地區(qū)來說無疑困難重重。李輝婕(2008)的實(shí)證研究表明,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約了廉租住房的保障水平,廉租住房保障資金來源不足在西部地區(qū)尤為突出。郭建鸞(2008)認(rèn)為,中國廉租房融資中主要存在四個(gè)方面的問題:地方政府參與不夠積極、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)有限、土地出讓金凈收益中提取部分的困惑、金融工具缺失;巴曙松等(2006)認(rèn)為,廉租房的融資方式單一以及融資渠道不暢已成為中國廉租住房制度建設(shè)的金融方面的瓶頸。可見,上述的現(xiàn)實(shí)情形反映了兩個(gè)重要問題:一是單純依靠這三個(gè)方面來源進(jìn)行保障性住房建設(shè)融資,很難真正實(shí)現(xiàn)住房保障目標(biāo),必須依據(jù)保障性住房的產(chǎn)品性質(zhì),從理論上探索穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)資金及其融資方式。二是資金的管理問題。因?yàn)?即使住房保障性資金有來源,但因管理不善也會(huì)很難到位或缺乏效率。二、保證住房個(gè)人貸款的不足：模型分析(一)保障對(duì)象群體的非競(jìng)爭(zhēng)性或產(chǎn)品保障性住房作為一項(xiàng)針對(duì)特定群體的社會(huì)福利,具有排他性、非競(jìng)爭(zhēng)性和外部溢出效應(yīng),因而具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)。排他性一方面表現(xiàn)為排斥住房保障對(duì)象以外的群體分享其住房消費(fèi),另一方面表現(xiàn)在保障對(duì)象群體內(nèi)部,當(dāng)政府實(shí)物配租數(shù)量有限時(shí),將存在獲取優(yōu)先租住權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。非競(jìng)爭(zhēng)性則表現(xiàn)在處理以上排他性矛盾時(shí),不能用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的方式來解決,否則會(huì)導(dǎo)致房租價(jià)格上漲,抵消福利效應(yīng),使部分低收入家庭遭受福利損失,因而失去住房福利保障的效率和公平的意義。保障性住房產(chǎn)品具有一定的外部溢出效應(yīng),即它會(huì)惠及到整個(gè)社會(huì)。因?yàn)?中低收入群體的住房保障涉及到調(diào)節(jié)收入分配、緩和社會(huì)矛盾及構(gòu)建和諧社會(huì)等重大社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)問題,其保障性程度直接關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展的程度。(二)保證個(gè)人住房貸款的不足1.保障住房的收入約束保障性住房建設(shè)融資的途徑之一是通過對(duì)有消費(fèi)需求的個(gè)人融資來實(shí)現(xiàn)。為了研究私人融資情形,現(xiàn)假設(shè)收入水平相同的同類型保障群體的人口規(guī)模為n,該群體中每個(gè)人或每個(gè)家庭的稅后收入水平為wi,用來消費(fèi)的私人品為xi和保障性住房為G,其各自的價(jià)格分別為Px和PG。假設(shè)每個(gè)人都按照效用最大化的原則確定自己保障性住房的融資量,用gi表示,則,個(gè)人的收入約束式為wi=Pxxi+PGgi。再設(shè)ui為第i個(gè)居民的效用函數(shù),且Maxui(xi,G)。在個(gè)人理性假設(shè)下,私人對(duì)保障性住房建設(shè)融資決策就是以下方程的解(這里借鑒了于維生、樸正爰的模型):從而可得滿足私人效用最大化的一階條件是:設(shè)全社會(huì)福利函數(shù)為U,θi為第i個(gè)居民的福利在總福利中所占的份額,則:社會(huì)福利最大化問題的一階條件為:這樣,可求得保障性住房融資的社會(huì)福利最優(yōu)條件:上述(2)式表明,在社會(huì)福利最優(yōu)條件下,居民的選擇應(yīng)滿足保障性住房與私人產(chǎn)品的邊際替代率之和等于其價(jià)格之比。2.住房最優(yōu)融資量的均衡為具體分析保障性住房私人融資問題,現(xiàn)假設(shè)居民的效用函數(shù)為:由(1)式可得個(gè)人的效用最大化條件:即:在此基礎(chǔ)上,可根據(jù)博弈論來求解私人的最優(yōu)融資總量。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康墓残?個(gè)人對(duì)其融資決策依賴于其他人的融資決策。博弈論最基礎(chǔ)的概念之一就是納什均衡,將它應(yīng)用于準(zhǔn)公共產(chǎn)品的融資問題時(shí),一個(gè)納什均衡將是一張融資列表,使得沒有人能夠通過單方面違反列表,即當(dāng)其他人繼續(xù)按名單的規(guī)定進(jìn)行融資時(shí),改變自己的融資將會(huì)變得更好。如果在所有其他人按照列表規(guī)定進(jìn)行融資時(shí),個(gè)人的融資能夠最大化自己的效用,那么條件(4)式將能得到滿足。根據(jù)每個(gè)人的收入約束式可得:由個(gè)人i的效用最大化條件(4)式可得:其中,g-i為除i以外的其他所有人融資的總量。將(5)式代入(6)式,可得個(gè)人的反應(yīng)函數(shù)是:把所有的反應(yīng)函數(shù)相加得:從中可得私人效用最大化條件下所有居民的均衡融資總量為:保障性住房的最優(yōu)融資量由社會(huì)福利最大化條件決定。根據(jù)所假設(shè)的效用函數(shù),由(2)式可得:即:將(8)式代入總預(yù)算約束式可得社會(huì)福利最大化條件下的最優(yōu)融資總量:用(9)式減去(7)式,可得:這就是說,保障性住房私人效用最大化條件下的融資總量低于社會(huì)福利最大化條件下的融資總量,單純由私人或市場(chǎng)來融資將會(huì)出現(xiàn)保障性住房融資不足的現(xiàn)象。3.通過激勵(lì)機(jī)制來提供保障住房產(chǎn)品,將其作為“社會(huì)”或“私人”來融資。社會(huì)以上分析表明,保障性住房這一準(zhǔn)公共產(chǎn)品的非競(jìng)爭(zhēng)性和外部溢出效應(yīng)決定了私人市場(chǎng)自愿供給的不足性。根據(jù)公共經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,假設(shè)某種保障性住房消費(fèi)所產(chǎn)生的邊際私人收益曲線為MPB,其正外部邊際收益曲線(反映外部溢出效應(yīng))為MEB,則邊際社會(huì)收益曲線為MSB(=MPB+MEB);市場(chǎng)建設(shè)的邊際私人成本曲線為MPC,它與邊際社會(huì)成本曲線MSC是一致的。理性的私人根據(jù)邊際私人收益曲線和邊際私人成本曲線(即MPB=MPC)來提供保障性住房產(chǎn)品的供給量(或融資總量),在圖1中表現(xiàn)為G*。但對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言,其融資總量應(yīng)該根據(jù)邊際社會(huì)收益曲線(MSB)和邊際社會(huì)成本曲線(MSC)來決策(即薩穆爾森條件:MSB=MSC),在圖1中表現(xiàn)為G**。由于邊際社會(huì)收益大于邊際私人收益,私人不能得到提供這種產(chǎn)品所帶來的全部好處,因此,他們?nèi)狈μ峁┻@種產(chǎn)品的全部動(dòng)力。結(jié)果造成圖1所示的私人提供這種準(zhǔn)公共產(chǎn)品的總量低于社會(huì)應(yīng)有的總量,也就是保障性住房產(chǎn)品由市場(chǎng)來融資將會(huì)出現(xiàn)不足。如果這種保障性住房產(chǎn)品融資不足的現(xiàn)象得不到糾正,則會(huì)出現(xiàn)社會(huì)收益凈損失。借鑒高培勇(2009)的研究方法,在圖1中其損失量為三角形UVZ的面積,其大小等于(11)式:因此,對(duì)整個(gè)社會(huì)而言,要使這種準(zhǔn)公共產(chǎn)品不發(fā)生收益損失,就必須使其得到充分供給。解決這一問題有兩種思路:一是通過激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì),使居民盡可能按照社會(huì)福利最大化條件下的最優(yōu)融資總量來對(duì)保障性住房產(chǎn)品進(jìn)行融資,從而使居民自愿融資數(shù)量接近圖1中的社會(huì)最優(yōu)融資總量G**。二是借助私人或市場(chǎng)以外的力量來實(shí)現(xiàn)這種準(zhǔn)公共產(chǎn)品的最優(yōu)融資,如政府補(bǔ)貼、社會(huì)捐贈(zèng)等社會(huì)力量融資。當(dāng)然,根據(jù)斯蒂格利茨的觀點(diǎn),政府天然用來解決公共產(chǎn)品和服務(wù)這些市場(chǎng)失靈問題的職能自然使其成為社會(huì)力量融資中的主導(dǎo)力量。(三)不同收入群體的住房保障補(bǔ)貼政策根據(jù)住房保障對(duì)象群體的具體情形,可把他們分成三類:一是最低收入群體,二是低收入群體,三是中等偏低收入群體。顯然,對(duì)這三類群體進(jìn)行住房保障所產(chǎn)生的外部溢出效應(yīng)是不一樣的,并根據(jù)收入高低依次遞減:即對(duì)最低收入群體進(jìn)行住房保障所產(chǎn)生的外部溢出效應(yīng)最大,對(duì)中等偏低收入群體進(jìn)行住房保障所產(chǎn)生的外部溢出效應(yīng)最小,低收入群體居中。在圖2中,它們分別表示為MEB3、MEB2、MEB1。從圖2可知,在各群體邊際私人收益(MPB)保持不變的條件下,其私人融資的不足性依次降低(分別為G3-G,G2-G,G1-G),社會(huì)福利損失也會(huì)相應(yīng)依次降低,因而政府或其他社會(huì)力量融資量也會(huì)相應(yīng)降低。即對(duì)最低收入群體實(shí)行最高的住房保障補(bǔ)貼,對(duì)低收入群體實(shí)行一般水平的住房保障補(bǔ)貼,對(duì)中等偏低收入群體實(shí)行最小的住房保障補(bǔ)貼(如表1所示)。根據(jù)居住對(duì)象的收入特征,保障性住房主要有三種類型:廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房。它們各自適用于不同的收入群體。廉租房主要適用于最低收入群體的住房保障,公共租賃房主要適用于低收入群體的住房保障,而經(jīng)濟(jì)適用房主要適用于中等偏低收入群體的住房保障。由于保障性住房私人融資或市場(chǎng)化融資的不足性會(huì)隨著保障對(duì)象群體收入水平的不同而不同,因此,在對(duì)不同收入群體實(shí)施住房保障時(shí),可以采取非市場(chǎng)化與市場(chǎng)化不同程度的、靈活的組合方式來進(jìn)行融資。具體來說,對(duì)于最低收入群體的住房保障,主要以政府和社會(huì)融資為主,市場(chǎng)融資為輔;對(duì)于低收入群體的住房保障,可采取政府、社會(huì)和市場(chǎng)相結(jié)合的方式;而對(duì)于中等偏低收入群體的住房保障,則以市場(chǎng)融資方式為主,政府和社會(huì)融資為輔。因此,要完全實(shí)現(xiàn)住房保障的目標(biāo),需要建立起一個(gè)涵蓋各種融資方式在內(nèi)的融資及其資金管理體系。三、傳統(tǒng)解決生活保障中的靈活路徑前述的理論分析表明,由于外部效應(yīng)的存在,保障性住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)決定了其私人融資的不足性。在各保障對(duì)象群體邊際私人收益不變的條件下,其私人融資或市場(chǎng)化融資的不足性與保障對(duì)象群體收入水平負(fù)相關(guān)。也就是說,如果保障對(duì)象群體的收入水平相對(duì)越低,則私人愿意提供保障性住房的動(dòng)力越低,因而其融資的不足性也就相對(duì)越大,避免社會(huì)福利損失的彌補(bǔ)性融資額相對(duì)越高;反之,如果保障對(duì)象群體的收入水平相對(duì)越高,則私人愿意提供保障性住房的動(dòng)力相對(duì)越高,因而其融資的不足性也就相對(duì)越小,避免社會(huì)福利損失的彌補(bǔ)性融資額相對(duì)越少。中國走市場(chǎng)化道路以來,進(jìn)行了住房制度的改革,開始初步建立包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障性住房結(jié)構(gòu)體系。廉租房由政府全額投資并向租住對(duì)象收取低廉租金,主要保障對(duì)象為最低收入家庭的住房困難戶;公共租賃房主要是通過企事業(yè)單位自主建設(shè)、向入住對(duì)象收取租金的方式來實(shí)現(xiàn),保障對(duì)象是低收入群體,如剛剛畢業(yè)或剛就業(yè)的大學(xué)生和其他從業(yè)者;經(jīng)濟(jì)適用房由政府投入,然后以低于市場(chǎng)價(jià)格的形式出售給保障對(duì)象,保障對(duì)象是中等偏低收入家庭。這一經(jīng)驗(yàn)做法正是保障性住房私人融資不足性在現(xiàn)實(shí)中的反映,也從橫向角度印證了前述的理論分析。近年來,許多地區(qū)在保障性住房建設(shè)中開始采取一些靈活的融資方式,積累了不少好的經(jīng)驗(yàn)做法。如湖南省的衡陽、永州、婁底、邵陽等地在保障性住房融資上開始試行一種“共有產(chǎn)權(quán)”模式,并取得了初步成功。其基本做法是:保障對(duì)象按照個(gè)人收入水平選擇一個(gè)出資比例,與政府享有保障性住房相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額,這些份額有50%、75%和100%不等。這也是上述理論的一種不自覺的運(yùn)用。因?yàn)樗裱吮Ｕ闲宰》慨a(chǎn)品私人融資不足性的規(guī)律,由住房保障對(duì)象根據(jù)自己的相對(duì)收入水平自主選擇共有產(chǎn)權(quán)的形式。只要政府彌補(bǔ)性資金到位,這一模式就能很好地解決保障性住房中的融資問題。而且,這一模式更加靈活,能滿足不同層次低收入水平家庭的住房保障需要。當(dāng)然,現(xiàn)實(shí)中已有的保障性住房結(jié)構(gòu)體系并不能很好地解決各種低收入群體的住房保障問題,全國各地的保障性住房覆蓋率整體上仍然很低,只有7%~8%。但其原因并不是結(jié)構(gòu)體系本身的問題,除了結(jié)構(gòu)體系不健全、不配套、監(jiān)管制度不完善等管理因素外,最重要的根源是因融資主體單一、融資方式有限所造成的資金短缺問題,沒有資金,再好的體系也是徒然。一些地方政府所采取的各種靈活方式,也同樣面臨政府資金有限而使彌補(bǔ)性資金不能到位的問題。當(dāng)前,在責(zé)任主體與融資主體單一、政府財(cái)力有限的條件下,是很難解決現(xiàn)階段龐大的中低收入群體的住房保障問題。因此,如何解決彌補(bǔ)性資金不足的問題,也就成為保障性住房建設(shè)中的核心和關(guān)鍵。四、財(cái)政體制的改革上述理論和經(jīng)驗(yàn)分析表明,保障性住房建設(shè)中的首要問題是彌補(bǔ)性資金的融資問題。近年來,隨著收入差距的不斷擴(kuò)大和商品房價(jià)格的不斷上漲,中國城鎮(zhèn)人口中需要住房保障的家庭規(guī)模不斷擴(kuò)大,對(duì)彌補(bǔ)性資金融資的壓力越來越大。由于政府財(cái)政融資會(huì)降低資源配置效率及政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的多樣性,其融資量是有限的,難以彌補(bǔ)保障性住房建設(shè)和管理所需的全部資金。因此,要真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障目標(biāo),不僅要根據(jù)各種保障性住房類型的不足性水平而采取市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化相結(jié)合的靈活方式,而且還要探索各種切實(shí)可行的包括政府財(cái)政融資在內(nèi)的彌補(bǔ)私人融資不足的各種途徑,以獲得穩(wěn)定的保障性住房彌補(bǔ)性資金。只有這樣,才能真正解決中國保障性住房建設(shè)中龐大的資金缺口?？偨Y(jié)國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)和一些研究成果,主要有以下幾種路徑可供選擇。1.政府財(cái)政融資。政府的重要職責(zé)之一就是調(diào)節(jié)收入分配,縮小經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的收入差距。在中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,收入差距的不斷擴(kuò)大使得政府這一職責(zé)更為迫切,政府在保障性住房建設(shè)和管理融資中的主導(dǎo)作用需要得到充分發(fā)揮。因此,各級(jí)政府必須設(shè)立保障性住房的專項(xiàng)財(cái)政資金注入保障性住房基金管理系統(tǒng)。其來源主要有各級(jí)政府財(cái)政撥款、土地出讓金收益、住房公積金增值收益和社會(huì)保障資金等。當(dāng)然,要確保這些資金的到位,需要進(jìn)行現(xiàn)有財(cái)政體制的改革,通過立法和專項(xiàng)管理等政策來實(shí)施。2.社會(huì)捐贈(zèng)融資。充分發(fā)揮社會(huì)力量進(jìn)行保障性住房融資,這是一條重要的資金籌措渠道。社會(huì)捐贈(zèng)的渠道非常廣泛,應(yīng)當(dāng)建立起一個(gè)包括國內(nèi)外企事業(yè)單位慈善捐贈(zèng)、私人慈善捐贈(zèng)、福利彩票捐贈(zèng)等形式在內(nèi)的社會(huì)捐贈(zèng)融資系統(tǒng),并通過相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制,使這一融資系統(tǒng)的功能得到最有效的發(fā)揮,如慈善激勵(lì)機(jī)制、聲譽(yù)激勵(lì)機(jī)制、福利彩票抽獎(jiǎng)激勵(lì)等。3.企業(yè)配建融資。主要包括PPP模式與強(qiáng)制配建模式。PPP模式根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期收益以及政府扶持力度安排融資,以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款保障,項(xiàng)目經(jīng)營直接收益和通過政府扶持所轉(zhuǎn)化的效益作為償還貸款的資金來源。這可以利用民營資本彌補(bǔ)政府建設(shè)資金的不足,增加項(xiàng)目資本金,降低資產(chǎn)負(fù)債率,減輕政府初期投資負(fù)擔(dān)。在PPP模式下,投資雙方共同參與項(xiàng)目的識(shí)別、可行性研究、設(shè)施建設(shè)和融資等建設(shè)過程,能有效地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行進(jìn)行控制,有利于推動(dòng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和施工管理過程等方面的革新及建設(shè)周期的縮短,消除項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)制配建模式是指在商品房開發(fā)過程中,強(qiáng)制要求開發(fā)商從商品房收入中籌集一部分資金用于保障性住房建設(shè)。基本方式是以低于市場(chǎng)價(jià)格出售土地給開發(fā)商為條件,強(qiáng)制要求開發(fā)商為保障性住房建設(shè)融資。其模式主要有兩種:一是直接投資建設(shè)模式,二是資金注入基金模式。4.產(chǎn)權(quán)融資。產(chǎn)權(quán)融資是根據(jù)產(chǎn)權(quán)可分割性(一般產(chǎn)權(quán)可分割為所有權(quán)、受益權(quán)、使用權(quán)等)特點(diǎn),通過受益權(quán)轉(zhuǎn)讓和所有權(quán)共享來實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的融資,一般可分為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓和共有產(chǎn)權(quán)兩種模式。前者是根據(jù)誰開發(fā)、誰受益的原則來吸引房地產(chǎn)商進(jìn)行保障性住房建設(shè)的一種產(chǎn)權(quán)融資方式。在這一模式下,政府通過土地批讓、稅收優(yōu)惠等方式由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)保障性住房。其所有權(quán)和住房分配權(quán)歸政府,租金收入和經(jīng)營收入等受益權(quán)歸開發(fā)商。后者是政府和保障對(duì)象以共有產(chǎn)權(quán)形式合作建設(shè)保障性住房的一種融資模式。在這一模式下,按照一定比例由政府和保障對(duì)象合作建設(shè),并按照出資比例享有相應(yīng)比例的產(chǎn)權(quán),其房地產(chǎn)的增值收入和未來各種受益權(quán)也按照產(chǎn)權(quán)享有的比例來分配。5.金融創(chuàng)新融資。主要包括信托投資基金模式、貸款證券化模式等。信托投資基金通過采用股票或者收益憑證的形式來吸引社會(huì)資金實(shí)現(xiàn)融資目的。如廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作,將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應(yīng)收款打包升級(jí),設(shè)計(jì)成為一種信托產(chǎn)品,再轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)投資者,讓社會(huì)投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益,從而集合更多社會(huì)上的閑散資金來支持廉租房建設(shè)。保障性住房不能出售的特點(diǎn)決定了其產(chǎn)權(quán)的固定性、流動(dòng)性較差的特征。如僅靠租金收益的廉租房較一般的商業(yè)房地產(chǎn)更加難以回籠資金。信托投資基金賦予保障性住房很強(qiáng)的流動(dòng)性,便于投資者參與或退出投資。同時(shí),可以將保障性住房經(jīng)營過程中產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定租金收入或其他收入用于分紅,從而吸引傾向于穩(wěn)健投資的投資者。貸款證券化是將保障性住房開發(fā)貸款證券化,以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性,轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn),有利于防止銀行不良貸款的再生。同時(shí),貸款證券化還可以使保障性住房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,從而拓寬其融資渠道。房地產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的投融資工具,具有不易滅失、風(fēng)險(xiǎn)低、安全性好的特點(diǎn),再加上房地產(chǎn)固有的保值增值特性,因此,可以使投資者獲得較為穩(wěn)定的收益率。值得說明的是,根據(jù)保障性住房私人融資不足性,不同融資途徑所適用的保障性住房類型是不一樣的。由于經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)弱、市場(chǎng)化程度高,應(yīng)以產(chǎn)權(quán)融資和金融創(chuàng)新融資方式為主,并與政府財(cái)政融資相配合;而廉租房和一些棚戶區(qū)改造的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)強(qiáng)、市場(chǎng)化程度低,應(yīng)以政府財(cái)政融資為主,并與社會(huì)捐贈(zèng)融資和企業(yè)配建融資相配合。具體情況見表2。五、建立健全結(jié)構(gòu)體系,為保障對(duì)象的融資提供穩(wěn)定的空間住房保障是社會(huì)保障的重要內(nèi)容之一,它對(duì)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展特別是穩(wěn)定商品房價(jià)格具有重要意義。保障性住房準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)決定了其市場(chǎng)融資的不足性。要避免社會(huì)福利的損失,需要政府和社會(huì)力量來彌補(bǔ)其不足部分。從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論看,對(duì)不同收入群體進(jìn)行住房保障所產(chǎn)生的外部效應(yīng)不同,因而其市場(chǎng)融資的不足性也不同。一般來說,在各保障對(duì)象群體邊際私人收益不變的條件下,保障性住房私人融資的不足性是保障對(duì)象群體相對(duì)收入水平的減函數(shù)。針對(duì)不同收入群體的廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房,其私人融資的不足性是逐步遞減的,因而可采用市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化相結(jié)合的、靈活的方式來融資。保障性住房建設(shè)融資不僅要籌集住宅建筑資金,而且要籌集住宅完工后所形成的物業(yè)及其社區(qū)管理資金,加上現(xiàn)階段許多城市房價(jià)的“畸形”上漲,致使當(dāng)前中國保障性住房建設(shè)的彌補(bǔ)性資金缺口巨大。因此,需要建立一個(gè)非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化相結(jié)合的保障性住房融資體系,才能真正解決好彌補(bǔ)性資金的缺口問題。具體來說,要建立這樣一個(gè)融資體系,必須采取以下幾方面的措施:1.進(jìn)一步完善保障性住房結(jié)構(gòu)及管理體系基本做法是:根據(jù)各地區(qū)低收入保障對(duì)象的收入水平制定不同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行分類進(jìn)而確定規(guī)模。然后,按照各自的規(guī)模制定配套的保障結(jié)構(gòu)計(jì)劃,并通過完善管理體系強(qiáng)化對(duì)計(jì)劃實(shí)施的管理。由于經(jīng)濟(jì)適用房在分配過程中出現(xiàn)的各種尋租問題,導(dǎo)致很多專家學(xué)者提出了取消經(jīng)濟(jì)適用房、大規(guī)模發(fā)展公共租賃房的主張。實(shí)際上,現(xiàn)階段包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障性住房結(jié)構(gòu)體系能很好地體現(xiàn)保障性住房私人融資的不足性特征,這有利于解決不同層次低收入群體的住房保障問題。經(jīng)濟(jì)適用房在分配過程中出現(xiàn)的各種缺陷并不是它本身的錯(cuò),而是管理制度不完善的結(jié)果。張齊武等(2010)學(xué)者認(rèn)為,采用公租房并不能消除經(jīng)濟(jì)適用房原有的