民宿專題講義：國內(nèi)民宿開展現(xiàn)狀與案例解讀

...wd......wd......wd...國內(nèi)民宿開展現(xiàn)狀與案例解讀一、中國民宿市場現(xiàn)狀2017年是民宿量變的一年，民宿的數(shù)量井噴，從2016年末的5萬多家增長到現(xiàn)在的20萬家，同比增長300%，歷史絕無僅有。2017年也是民宿質變的一年，民宿從一個還算小眾的產(chǎn)業(yè)變成了風口，資本瘋狂涌入，各種概念炒作層出不窮，一時好不熱鬧。民宿的定義：是指利用當?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型個性化住宿設施。民宿行業(yè)規(guī)模有多大主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨特的休閑旅居度假形態(tài)。民宿火爆根源大時代背景全民度假時代旅游業(yè)持續(xù)火爆，全民休閑度假時代降臨，度假人群劇增，市場需求增長。1/2

中國每年國內(nèi)旅游人次達36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。20億

預計未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達20億人次，農(nóng)民直接接待可達10億人次。1、從需求端看逆城市化現(xiàn)象城市人群“回歸〞，追尋一種鄉(xiāng)野生活方式他們渴望的是與鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生共鳴，而不單單是離開城市。民宿承接了城市人群的返鄉(xiāng)住宿需求，成為對話鄉(xiāng)村的載體。鄉(xiāng)愁的文化表達感受“活〞著的鄉(xiāng)村，表達為一種對在地文化的深度體驗民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托，其建筑設計及服務理念都在傳遞一種文化表達。2、從上層政策看地方政府響應順應旅游產(chǎn)業(yè)變革的時代潮流民宿行業(yè)標準紛紛落地，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、有序競爭，局勢大好。2015年11月25日《關于加快開展生活性服務業(yè)促進消費構造升級的指導意見》：推動了民宿合法化。2016年1月27日《關于落實開展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標的假設干意見》：大力開展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店、特色民宿、自駕露營、戶外運動等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品。2016年3月2日出臺的《關于促進綠色消費的指導意見》：鼓勵個人閑置資源有效利用，有序開展民宿出租等。2016年3月兩會期間，政協(xié)委員朱鼎健提出建議編制推行農(nóng)家樂、民宿綜合評定國家標準：引發(fā)全國針對個性化住宿標準討論。3、空心村涌現(xiàn)鄉(xiāng)村空心現(xiàn)象為民宿開展提供了建筑載體和活動空間全國空心村綜合整治增地潛力可達約1.14億畝。我國自然村十年銳減92萬個4、返鄉(xiāng)創(chuàng)客運動文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運動，革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯。鄉(xiāng)土地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。首批20個“中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地〞分布圖5、資本狂潮各路資本注入，社會的財富和一局部資源正從都市向鄉(xiāng)村轉移品牌、連鎖運營模式助推民宿品質高端化開展。首旅酒店旗下首旅寒舍，方案在全國各地籌建近6-10個工程；眾安集團旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉戰(zhàn)民宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿……二、民宿開展歷程民宿最早起源于英國，上世紀60年代初，英國西南部與中部人口較稀疏的農(nóng)家，為了增加收入開場為客人提供住宿和早餐，屬于家庭式的招待，成為最早的民宿類型。民宿廣泛開展于上世紀80年代的臺灣地區(qū)和日本。臺灣旅游景區(qū)的住宿設施缺乏，當?shù)鼐用癖阕园l(fā)將閑置的房屋出租給游客使用；90年代，臺灣農(nóng)業(yè)在參加世貿(mào)組織的沖擊下以及休閑觀念的流行，由農(nóng)民提供應游客吃住游玩的新消費品“民宿〞開場流行起來；日本民宿的開展，則是由租借民居歇腳或暫住而開展興起的行業(yè)。民宿的分類：1、農(nóng)村體驗型民宿：在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村中，擁有農(nóng)村景觀，進展農(nóng)家生活體驗，并提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)加工方面的體驗活動。2、藝術體驗型民宿：由經(jīng)營者帶著游客體驗各項藝術品制作活動，包括揑陶、雕刻、繪畫、竹木品制作等，游客可親手創(chuàng)造藝術作品，體驗鄉(xiāng)村或現(xiàn)代的藝術文化。3、復古經(jīng)營型民宿：其住宿環(huán)境均為古建筑老房子所整修，或以古建筑的式樣為設計藍圖，提供游客深切的懷舊體驗。4、賞景度假型民宿：乃結合自然的景觀或是精心規(guī)劃的人工造景，如萬家燈火的夜景、滿天星斗、庭園景觀、草原花?；蚴歉呱酱蠛５?。居家式的民宿最突出，多以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格廉價。民宿經(jīng)營以保護農(nóng)舍為目的，民宿收入僅作家庭補貼。以觀光農(nóng)場經(jīng)營民宿的方式呈現(xiàn)，屬于副業(yè)經(jīng)營。40%游客選擇民宿過夜。起源80年代，后來居上，成為全球民宿開展最成熟的地區(qū)，民宿自身成為核心吸引力之一。民宿屬于旅游的一種，多位于景區(qū)、地域特色鮮明的區(qū)域。美洲地區(qū)歐洲地區(qū)亞洲地區(qū)開展特色：美洲民宿開展相對成熟，以居家式為主。開展特色：以英國、法國為突出，是民宿開展的起源地。開展特色：以臺灣、日本為經(jīng)典，是全球民宿開展精品的代表。開發(fā)形式：以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格相對廉價。開發(fā)方式：優(yōu)先保護農(nóng)舍，結合開發(fā)，采用副業(yè)形式經(jīng)營。開展趨勢：不同主題風格的民宿成為旅游核心吸引物之一，并呈現(xiàn)高端化、精品化、重服務的趨勢。三、我國民宿態(tài)勢1、開展階段從住宿補充向旅游特色吸引的轉變開展階段起步期20世紀90年代萌芽階段21世紀初期開展階段2010年以后拓展升級階段關鍵字低端、分散、農(nóng)家菜個性化、情懷精致化、中高端、小而美自身規(guī)模鄉(xiāng)村個體農(nóng)家樂品牌化開展，區(qū)域拓展、模式復制美麗鄉(xiāng)村改造、集群式開展,形成民宿度假區(qū)域主要功能主要承當住宿及餐飲功能關注選址，依托景區(qū)開展，如人文古鎮(zhèn)、自然山水景區(qū)等成為景區(qū)的核心吸引之一，體驗多元化，旅游微目的地逐漸形成民宿檔次價廉、檔次低，設施缺乏檔次升級，設施健全精品化、中高端、設施完善民宿主題根本無主題個性化開場凸顯，主題風格與服務理念開場銜接關注人文，融入在地文化；但同質化問題也不斷出現(xiàn)民宿服務村民自發(fā)的“熱情好客〞民宿主個性化、特色化服務在地文化交融，定制化活動體驗投資主體村民自發(fā)經(jīng)營為主村民個體、村鎮(zhèn)集體，以“村外〞經(jīng)營者與投資人普遍政府、酒店集團、跨界、社會資本、眾籌等多投資方式2、現(xiàn)狀特征建筑體量小唐鄉(xiāng)主題院落只有9間；宏村拾間房，主樓高3層，客房總數(shù)8間；西山島飛魚民宿只有5間客房。行業(yè)力度弱行業(yè)協(xié)會數(shù)量少、行業(yè)監(jiān)管力度弱、行業(yè)體系不健全……營業(yè)份額小2014年第二季度，在線酒店預訂市場規(guī)模達16.7億元，在線客棧民宿預訂市場規(guī)模為1.3億元。民宿平日價格在500-800元不等，價格上浮幅度在20%-50%之間?？罩寐?0%-70%，入住率維持在50%—70%才能持續(xù)保障盈利。小眾〔個性化〕市場小文藝、小性格、小情懷——1000個民宿有1000個民宿的特色，1000個人也有1000個選擇民宿的理由。主流市場特征體驗慢生活的人群——關注放松釋壓、慢節(jié)奏、休閑娛樂、有品質的居住環(huán)境，關注性價比。青年、家庭人群——18-35歲的用戶占中國在線客棧民宿預訂用戶的近90%，家庭客群居多。關注新的消費群體中產(chǎn)階級消費升級，構成了整個消費服務行業(yè)增長的核心驅動力中產(chǎn)階級崛起城市由一線沿海城市開場往內(nèi)陸三四線城市蔓延中產(chǎn)階級崛起：2015年財富值已達7.3萬億美元，占全國財富的32%中國中產(chǎn)階級人數(shù)已增長至全球首位，2012年中國城市中產(chǎn)階級人數(shù)達1.25億，2020年將增長到3.56億，占總人口的近70%。中產(chǎn)階級追求品質服務，城市周邊周末休閑已成為增速最快細分板塊之一在生活和消費方式，在意品牌和品質，尤其是對某些特定產(chǎn)品類別的消費意愿。他們也更注重休閑活動，如和朋友家人度假，看電影、自駕游等。渴望釋壓、追求品質生活的中產(chǎn)階級成為中高端民宿的主力客群民宿供應品質升級、價格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階層的旺盛需求連鎖品牌-花間堂價格：480-1880入住率：平均65%區(qū)域分布價格區(qū)間香格里拉480-1280束河古鎮(zhèn)480-1280周莊古鎮(zhèn)680-1380蘇州市區(qū)720-1880杭州西溪1220-1620麗江古城480-1880四川閬中880-1680無錫陽山580-1660同里古鎮(zhèn)680-1180連鎖品牌-正福草堂價格〔自營〕：380-1380入住率：52%區(qū)域分布價格區(qū)間同里〔自營〕480-1380周莊〔自營〕380-1080麗江〔轉讓〕120-580單體-大樂之野價格：1200-2000入住率：60-70%民宿區(qū)價格區(qū)間一號樓1200-1600二號樓1600-2000三號樓1200-1800五號樓1200-1500六號樓1600-20004、開展中的思考看似黃金時代，更需理性的思考，非標住宿也應有自己的標準化“民宿現(xiàn)在正以10%-20%的速度在增長，風頭正勁。但住過民宿的人，又常常有這樣的感受：有點貴，舒適度不夠，可能不會再去了。各地一窩蜂地建民宿，良莠不齊，有些過熱、過剩，是該冷靜下來思考一下了。〞扎堆于景區(qū)周邊，民宿經(jīng)營同質化初期投資本錢過高，回報周期長市場競爭加劇，投資回報率低從業(yè)人員素質參差不齊區(qū)域規(guī)劃體系不完善根基設施配套不齊全……民宿選址與客源地能級相耦合——民宿選址應充分考慮客源根基，客源市場的消費力是持續(xù)經(jīng)營的根基。民宿建筑風格與場地資源相耦合——民宿建筑是住宿體驗的核心，從選材到設計應與自然景觀、在地文化相融合。民宿文化表達與細節(jié)設計相耦合——民宿客房設計、景觀打造、配套服務等細節(jié)，是客人感受文主人情懷與地域文化的重點界面。民宿投資量與運營收益相耦合——投資初期有效配置資金，依據(jù)客源分析合理控制建筑體量、客房量，做好回報周期的預判。四、民宿開展趨勢1、概念更新從概念上，我們提出廣義民宿的概念——泛民宿傳統(tǒng)的民宿定義已無法涵蓋興盛的各類民宿，泛民宿其特征表現(xiàn)為根植于鄉(xiāng)村文化形態(tài)，為旅游者駐留而設計的文化主題鮮明、功能復合、兼具人文情懷與經(jīng)營理性的特色住宿產(chǎn)品。是一種生活體驗一場主客的交流，共有情懷的互動經(jīng)營規(guī)模小，服務個性化人群地域文化的充分展現(xiàn)精彩的建筑設計，極致的服務理念理性的投資回報，關注持久性2、模式創(chuàng)新從開展模式上，特色民宿“+〞成為民宿經(jīng)營的新潮流依托資源文化體驗類：古鎮(zhèn)“+〞生態(tài)休閑類：風景區(qū)“+〞微旅游目的地：特色民宿“+〞核心特點民宿因古鎮(zhèn)存在依托景區(qū)輻射，資源環(huán)境輻射或客群輻射民宿本身足夠特色，形成品牌開發(fā)方式門票主導模式開放商業(yè)模式鄉(xiāng)村旅游、自然風景區(qū)景區(qū)依托環(huán)境依托/品牌依托典型案例烏鎮(zhèn)〔東柵+西柵〕平樂〔平樂古鎮(zhèn)+平沙落雁〕九寨溝、黃山周邊民宿群臺灣宜蘭厝、莫干山民宿商業(yè)業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品組成1.特色商業(yè)街〔餐飲、購物、住宿、休閑娛樂〕購物比例40-60%左右，住宿與休閑娛樂的比例較低

2.民宿集群〔住宿為主，民宿自帶的少量休閑商業(yè)配套〕1.景區(qū)休閑觀光

2.民宿集群〔住宿為主，民宿自帶的少量休閑商業(yè)配套〕1.民宿集群〔住宿為主，民宿自帶的少量休閑商業(yè)配套〕

2.集中休閑配套商業(yè)〔滿足游客日常生活需求〕

3.多個休閑活動場所〔生態(tài)采摘、溫泉養(yǎng)生等〕特色商業(yè)民宿景區(qū)休閑活動場所3、功能復合從產(chǎn)品功能上，以住宿體驗為核心，功能復合才是更好的開展思路2017年10月1日，國家旅游局發(fā)布了《旅游民宿根本要求與評價》，明確標準了民宿行業(yè)標準，規(guī)定了旅游民宿的定義、評價原則、根本要求、管理標準和等級劃分條件。旅游民宿分為二個等級，金宿級、銀宿級。金宿級為高等級，銀宿級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務品質越高。潮宿〔潮流民宿是精選的民宿，具有品質、服務、管理等特點〕指金宿級的高等級民宿。五、成功案例解析1、集群式開展〔民宿經(jīng)濟帶動區(qū)域〕：莫干山民宿群民宿經(jīng)濟已成為當?shù)刂匾?jīng)濟支柱2015年德清民宿民宿已達200多家，全年營收1.7個億左右，民宿經(jīng)濟已成為當?shù)刂匾?jīng)濟支柱。多國資本投入，洋家樂帶動民宿整體開展德清各類“洋家樂〞35家，分別由來自南非、法國、英國和比利時等10余個國家的外商投資經(jīng)營。“洋家樂〞的成功，對莫干山民宿經(jīng)濟的開展至關重要。文化底蘊濃，建筑本身也是風景名人故居建筑文化底蘊深厚，本身就是極具魅力的住宿依托。“一村一品〞，差異競爭。改造類民宿：原有民居改造，整體保存鄉(xiāng)村氣氛，挖掘原有文化新建類民宿：根據(jù)選址進展建筑設計，主題豐富，建筑造型多樣露、小寒向特色度假目的地轉化現(xiàn)狀：以系列住宿產(chǎn)品為核心特色規(guī)劃：完善度假休閑要素，強化度假樞紐-網(wǎng)絡建設核心產(chǎn)品：洋家樂、民宿等住宿產(chǎn)品配套工程：莫干山旅游集散中心丨久祺國際騎營支撐工程：10個“一〞工程游客中心丨休閑娛樂場所丨文化互動展示場所丨健行道丨環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)丨標識系統(tǒng)丨信息宣傳系統(tǒng)丨戶外休閑運動丨農(nóng)事活動丨民俗文化節(jié)慶活動2、特色顯著，自成風景的單體民宿：過云山居選址精心客群保障：位于浙江麗水松陽，距杭州200公里，距上海350公里，坐擁長三角核心城市群客源。環(huán)境優(yōu)異：群山環(huán)繞，生態(tài)優(yōu)美，本身是攝影愛好者公認的最正確地之一。定位精準聚焦長三角地區(qū)月收入8K以上、愛旅游、愛自然的城市白領。主題明確一個富有詩意的名字，使人產(chǎn)生向往之情；借助攝影勝地優(yōu)勢，讓攝影照片成為最好的宣傳。合理的運營管理各司其職：做紙媒的合伙人負責宣傳；企業(yè)主合伙人負責運營。取長補短：無餐飲，與周邊農(nóng)家樂合作，游客體驗和鄰里關系兩不誤；組織山林野味的品嘗、采購。持續(xù)經(jīng)營的理念工程投資收益合理，建設本錢回收期較短，在行業(yè)內(nèi)收益回報率較高。建設本錢控制：394萬運營本錢：4萬/月運營收入：15萬/月本錢回收：4年3：松贊系列連鎖民宿打文化差異牌，讓獨特的藏式文化元素作為賣點松贊林卡1家：在云南建設的第1家藏式5星標準酒店，有75間客房。松贊精品系列山居5家：分別位于香格里拉、梅里、奔子欄、塔城和茨中，座落在雪山與峽谷間，遠離任何游客的小村莊附近。由法國雅高集團美憬閣管理，為游客提供家庭般的迎客方式純粹極致的藏式文化體驗傳統(tǒng)的藏式石砌構造建筑，加以藏文化博物館似的裝飾建造于村莊之中或旁邊，這為游客創(chuàng)造時機，充分接觸當?shù)匚幕统錆M活力的生活將旅游度假住宿產(chǎn)品延伸為完整的旅游度假產(chǎn)品4：蘆茨土屋一場與藝術的對話，設計感十足的客房設計成為核心特色區(qū)位：杭州桐廬縣富春江風景區(qū)富春江鎮(zhèn)蘆茨灣房間數(shù)：8間開發(fā)公司：個體經(jīng)營營業(yè)時間：2003年03月功能：餐飲、酒吧、休閑娛樂核心特色：每套風格各異，個性鮮明，有東南亞風格，田園風，中式風，也有地中海風情的，充滿設計感。房型房間名稱特色東南亞風格煙雨朦朧榻榻米茶座，太師躺椅，楊梅樹下古典歐式風格似曾相識貴妃躺椅，木炭壁爐，楊梅樹中后現(xiàn)代中式秋天童話閣樓榻床，書房組合，木炭組合，楊梅樹上，天文觀測古典中式朝花夕拾韋小寶式大坑，書法案臺，兩把交椅，水池之畔田園風格把戲年華鄉(xiāng)村沙發(fā)組合，木炭壁爐，露臺地中海風情浪漫滿屋帷幔圓床，原木組合沙發(fā)，原木壁爐，星星露臺尊重環(huán)境：依山傍水的原木房子做到對環(huán)境的最大尊重，一顆古老的楊樹完整的穿過閣樓露臺上的地板。靜心設計：土屋的每一個構造，房屋里的每一處設計都是主人自己設計的，里面擺設的飾品都是主人從世界各地淘來的，日本的燭臺、泰國的化裝鏡、印尼的燈罩等。星級配套：蘆茨土屋硬件上也有保證，所以客房全部是按照星級酒店的水準來配置，柔軟的被褥、24小時熱水與獨立衛(wèi)生間，讓習慣享受的都市人完全沒有不必要的擔憂。藝術性體驗活動，享受藝術家的生活蘆茨土屋的14種拓展活動自己親手做一個陶藝品真正原汁原味的蘆茨土菜和心愛的人一起數(shù)星星露天野餐怎能少得了BAR-B-Q展現(xiàn)設計的天賦不必計較自己是不是園藝大師在土屋，我就是一個農(nóng)民盡情體驗垂釣的樂趣水療SPA，做一個寵愛自己的女人壁爐，傳統(tǒng)的取暖方式重溫歷久彌新的試聽感動和小朋友一起玩沒有什么地方，再比這里更適合做瑜伽和寶寶一起呼吸自然融入富春江自然山水露天陽臺有故事的設計師老板開放通透的生態(tài)餐廳溫馨舒適的客廳5：茶香麗舍依托西湖西山景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，以地道的杭州外鄉(xiāng)文化風情取勝區(qū)位：浙江省杭州市虎跑路四眼井房間數(shù)：29間開發(fā)公司：個體經(jīng)營營業(yè)時間：2010年開業(yè)功能：生態(tài)休閑、住宿、觀景核心特色：中西混搭的裝修，29個房間29種風格，每次來都可以住不同房間品味不同的心情，而“家〞的溫馨感不變。產(chǎn)品類別產(chǎn)品名稱產(chǎn)品概況住宿獨院度假民宿中西式住宿家庭民宿、商務民宿餐飲中餐室生態(tài)休閑中餐，可容納20人休閑室內(nèi)茶室品茶閑聊的室內(nèi)休閑空間，小體量圖書館室內(nèi)讀書室、配少量圖書雜志，環(huán)境清靜，8個座位。戶外戶外茶吧休息觀景公共區(qū)小花園戶外休閑29間客房，29種不同的客房設計主人是個四十來歲土生土長的杭州人，朋友們習慣叫他老倪，熟諳杭州、迷戀西湖的他，熱情好客并且善聊。入夜時，主人會泡好一壺茶，一群來自天南海北的或認識或不認識的人便圍著茶桌海闊天空地聊開了……29個房間29種風格，不同房間品味不同的心情，而“家〞的溫馨感不變茶香園

〔田園〕土屋

〔中式〕椰風解語

〔東南亞〕光影魅惑

〔玄幻〕羅馬假日

〔宮廷〕愛在暹羅

〔泰式〕滑落指尖

〔巴洛克〕似水流年

〔鄉(xiāng)村懷舊〕荷塘月色

〔中式〕薄綠微薰

〔小清新〕花間堂

〔中式〕往日時光

〔歐式〕愛情海洋

〔混搭〕咖啡光陰

〔美式〕轉角遇到愛

〔浪漫〕大和之舞

〔日式〕遺忘時光

〔美式〕微晨海風

〔地中海〕水晶花房

〔田園〕綠野仙蹤

〔鄉(xiāng)村田園〕浪漫滿屋

〔混搭〕戀上地中海

〔歐式〕午后陽光

〔混搭〕邂逅愛琴海

〔地中?！澈惋L禪語

〔中式〕香榭麗舍

〔法式〕木樨為鄰

〔歐式混搭〕春天華爾茲

〔韓式田園〕楓丹白露

〔法式〕夢回石庫門

〔老上海〕6：豬欄酒吧民宿客棧古民居改造的范本，以徽式風格修舊如舊創(chuàng)新住宿體驗區(qū)位：中國黃山市黟縣碧山村漳河邊老油坊房間數(shù)：19間開發(fā)公司：個體經(jīng)營營業(yè)時間：2010年開業(yè)房屋主人：兩位詩人有緣購得，并重新打造核心特色：兩處各具特色，都由老的徽派代表民居改造而成，它們的出色之處在于：修舊如舊，化腐朽為神奇，讓歷史延續(xù)，并賦予了它新的生命。產(chǎn)品類別產(chǎn)品名稱產(chǎn)品概況住宿徽式老宅古樸建筑，融入花雕等細節(jié)，明代風格的三層建筑，包括大床房、標準間、三人間、家庭房餐飲大餐廳、小餐廳主要提供新式改進徽菜品嘗文化體驗室內(nèi)書房傳統(tǒng)徽式裝修樣式，即可作為景觀欣賞，也可休閑讀書休閑戶外山泉小溪將山泉引致客棧后院，可觀景玩水水庫騎行欣賞游玩六、總結：投資前的理性思考區(qū)域選擇很關鍵民宿當前還無力形成完全獨立的旅游吸引，必須依賴旅游景區(qū)或旅游目的地而開展；選擇具有強大客源根基、可進入性高的區(qū)域，更易存活和盈利。民宿特色是根本民宿的興起根本上是自助游與休閑度假旅游開展的必然結果，本質上是一種個性化和深度游的體驗方式，個性化的民宿設計、可體驗的獨特文化、優(yōu)質的服務應是核心關注點。外部資源要善用微信等自媒體、專業(yè)的網(wǎng)絡平臺、民宿協(xié)會、政府政策等都是在民宿運營管理中可資利用的外部資源，善用資源進展傳播與營銷，通過合理調配降低本錢，是提升效率、良性運營的根基。七、民宿設計要素核心要素：標準化要素核心要素：非標住宿也應有根本的設計與衡量標準，是所有民宿〔單體或群落〕在設計之初都需要考慮的關鍵環(huán)節(jié)。系統(tǒng)要素：合理化要素系統(tǒng)要素：確定適宜的民宿規(guī)模、客房量，合理統(tǒng)籌資金，本錢控制；群落式民宿設計需要考慮建筑群落之間的布局，需根據(jù)場地條件統(tǒng)籌規(guī)劃。補充要素：差異化要素補充要素：民宿在核心住宿體驗之外營造的差異化體驗，包括景觀氣氛、文化展示、活動場地等，是不斷完善民宿作為旅游吸引的特色設計。以核心要素作為民宿設計的出發(fā)點、以系統(tǒng)要素來修正和控制規(guī)模，

并通過補充要素的創(chuàng)新設計，拉動民宿理性的、有特色的開展1、核心要素：選址喧囂一路散去，除了考慮自然與原鄉(xiāng)，哪里是我們追尋的方向選址可延展消費程度〔停留〕停留時間保障：以休閑度假型的旅游目的地為佳〔游客停留時間1~2.5天〕；客源的經(jīng)濟消費力客源根基保障：距離興旺城市群不超過2.5小時車程為宜，可直接相關的年游客量到達200萬以上，有利于持續(xù)經(jīng)營；氣候及資源環(huán)境氣候條件保障：考慮四季氣候差異帶來的淡旺季影響、濕度、極端天氣等對建筑設計的影響。交通可進入性場地環(huán)境保障：視線、坡度坡向、可開展體驗活動的環(huán)境條件等。2、核心要素：起名民宿的名字即是營銷的一局部定位，從賦予民宿一個名字開場一個好的名字能夠傳遞：主題、定位、環(huán)境、氣質、場景、賣點……傳達資源與環(huán)境：過云山居、島居白沙、五號山谷

傳達氣質與場景：大樂之野、隱居、鄉(xiāng)宿、花間堂……起名“原則〞：詩情畫意，吸人氣，凸顯主題，易感知，富有底蘊，可分享，朗朗上口，利傳播。3、核心要素：主題依托花海，力花卉溫馨浪漫的氣氛進展設計主題：挖掘資源民宿的選址決定了其可依托的資源，也一定程度上決定了民宿的主題特色，對文化及自然資源的極致表現(xiàn)與利用，是設計一種生活形態(tài)的根本。依托鄉(xiāng)野田園，地體驗4、核心要素：建筑設計建筑設計需要情懷，更需要邏輯思維民宿與傳統(tǒng)酒店相比，在選址、規(guī)模、建筑風格、客房等方面均存在較大差異；無論是改建還是新建，都是為了更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言。老房改造民宿為老房注入新的活力老房子是活著的歷史和文化，民宿設計應讓其煥發(fā)新的生命榮耀，并更好地傳承文化。新建民宿傳承與開展在地文脈新建并不代表著摒棄當?shù)氐臍v史和人文，而是為了更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言，創(chuàng)新是為了更好的傳承和開展，建筑雖是新建，但它的根卻深深的扎在歷史文化之中。改造類民宿策略：

最大限度的保存建筑原有的文化記憶，

就地取材對建筑做必要的修繕加建木質的入口雨棚，遮風擋雨的同時突出民宿入口。對原有的破舊窗戶進展修繕。以木材和茅草為材料建造涼亭，設計民宿的灰空間，凸顯民宿的鄉(xiāng)居主題。就地取材，以當?shù)厥匿佋O人行道路和路邊景觀小品。以天然石塊和綠色植物做景觀圍墻。新建類民宿策略：注重表達當?shù)匚幕?，多項選擇用當?shù)氐慕ㄖ牧蟻碡S富建筑造型選材：多項選擇用與自然融合度高的材料，凸顯生態(tài)性和文化性6、核心要素：細節(jié)與環(huán)境設計細節(jié)設計：關注民宿客房的細部設計，細節(jié)成就完美每個房間的衛(wèi)浴五金件都是定做的，從需找銅管道，搭配螺口，閥門、還有一些特殊配件去工廠開模，到最后組裝成型，花費了很多功夫。只為呈現(xiàn)最原始的感覺。純手工打磨的恒溫大泡池，白色水磨石圓潤柔和，窗外是田野竹林和山川，只為與自然更近一步。楠舍每個房間都安裝了銅叩門，專門畫了圖紙，由教師傅做了模具，然后一個個打磨出來。銅環(huán)上很多小細節(jié)都做很棒?；诉@么多功夫只是為了在叩門時，輕輕握住銅環(huán)，腦袋里就浮現(xiàn)出小時候，家里舊舊的大門的樣子。聽到的是“哐哐哐〞的真實感。外環(huán)境：舒適宜人的庭院設計把握新市場下，消費群體對于私享空間的追求。增強產(chǎn)品的吸引力與用戶體驗，運用互聯(lián)網(wǎng)的思維增強客戶粘性。民宿成功牢牢抓住游客的一大因素。整合利用周邊優(yōu)勢資源，與民宿產(chǎn)品定位相適應安吉茶園+野奢度假日本山水風景+精品度假莫干山風景+民宿道路鋪裝，注重人行的體驗標識系統(tǒng)：與主題特色、環(huán)境氣氛相結合7、系統(tǒng)要素：規(guī)模合理充分考慮區(qū)域游客量及擬選址周邊的民宿數(shù)量，合理控制自身規(guī)模和體量假設假設民宿平均客房15間，平均每間客房床位數(shù)1.5〔按大局部都是大床房和標間計算〕，以入住率為70%來計算，則民宿數(shù)量與所需的全年過夜游客量存在如下關系〔過夜游客量與總游客、過夜游客比重、過夜游客游客平均停留時間都有關〕：區(qū)域民宿數(shù)量〔家〕平均客房數(shù)〔間〕平均每間客房床位數(shù)〔床〕保證的根本入住率全年所需根本過夜游客量〔萬人次〕100151.570%57.5300172.5800459.91000574.9300017258、系統(tǒng)要素：本錢控制充分遵循并利用天然的生態(tài)資源，如地形、水系、植被等地形的改造盡可能尊重原貌，既保持了張家界梯田的風貌，同時也減少了土方工作量。更是結合梯田的走勢巧妙得將篝火看臺設計其中。依地勢而建的休憩庭院錯落有致。材料與選型的外鄉(xiāng)化原則以控制運輸本錢天然、原鄉(xiāng)、質樸梓木原鄉(xiāng)的石材選用，均來自當?shù)厣较g的卵石或周圍地區(qū)石場的為主。傳統(tǒng)工藝為主導庭院圍擋、景墻、游步道鋪裝方式都采用了民間流傳的傳統(tǒng)工藝。以當?shù)刂参餅橹鞒４鏄浞N以外，其他的苗木均是就近移植，且大量使用了當?shù)氐墓麡渑c農(nóng)作物樹種，來突出產(chǎn)品的原鄉(xiāng)氣質。輕硬重軟的裝飾原則將帶來更大的靈活性、經(jīng)濟性、藝術性，到達事半功倍的效9、系統(tǒng)要素：合理布局群落式民宿的布局，需利用周邊優(yōu)勢資源，整體布局順應地勢，圍而不合線狀分布、街區(qū)狀分布、組團式分布、點式分布10、補充要素：景觀氣氛靈活運用景觀小品。植物與軟裝飾的搭配運用豐富燈具的表達，增強景觀表述性滿足場地的夜間使用功能、豐富植物景觀在夜間的欣賞性、增強景觀表述性、突出硬質景觀的肌理效果燈具種類Typesoflights民宿的景觀燈具，首先應該強調其產(chǎn)品的個性與襯托氣氛的個性化氣質，與文化氣質相符合。再根據(jù)景觀區(qū)域的不同景觀特性及功能訴求，統(tǒng)籌設計不同種類、大小的景觀燈具，營造民宿豐富的夜間景觀。運用低能源材料，節(jié)能環(huán)保。選擇可照明范圍、防止光污染；燈源多用LED，防止能源浪費；燈具材質經(jīng)久耐用，易于維護。燈具與情境互動補充要素：活動場地設計如何把農(nóng)村中的空氣、田野、古道、竹林、溪流、風俗民情、農(nóng)耕文化、農(nóng)副產(chǎn)品變成旅游資源營造可以體驗的活動空間和場地，是民宿住宿體驗的加分環(huán)節(jié)。休閑草坪浪漫主等大城市，以家庭及情侶為主?！八麄儾粌H來吃吃喝喝，還喜歡和我們聊天，喜歡下田上山體驗農(nóng)活。〞奇創(chuàng)創(chuàng)新設計多種特色住宿體驗為了營造不同的體驗，房間在設計上頗具心思包場式度假體驗——某一棟建筑內(nèi)的四間客房，擁有獨立的景觀內(nèi)院，可以提供應家庭游或朋友圈、商務圈一個私享別院的氣氛。觀星體驗——局部二層臥室屋頂采用玻璃材質，客人可以在夜晚躺在床高山林，一覽無遺。多種拓展活動作為補充西蘭卡普織錦展銷館泥巴樂園主題餐廳〔安康食物〕Spa陶藝工作室有機農(nóng)園〔體驗農(nóng)耕樂趣〕無邊泳池山林氧吧觀景臺概念演繹工程組在基地考察時采集到的基地照片破繭成蝶，綻放魅力基于工程基地的空間構造與蝴蝶形態(tài)神似的現(xiàn)狀，將規(guī)劃概念在空間上進展演繹設計元素提煉江南民居特點建筑設計整合空間：住宿局部通過加建圍墻及植物圍合的方式增加天井和內(nèi)院。餐飲及公共、展示局部利用搭建半室外空間使體驗變得更為豐富及多樣化。外觀：灰空間及加建錯落的體量，增加了建筑形態(tài)的層次感，豐富了立面和平面肌理。建筑墻身設計在原有建筑的側山墻外，增加裝飾片墻。根據(jù)不同功能建筑做變化。住宿類的片墻上裝飾了披檐，增添鄉(xiāng)村民宿氣息。餐飲商業(yè)建筑的片墻設計相對活潑，空間層次更為靈活。展示及游客中心的