項目策劃案例(6房地產(chǎn)項目營銷策劃)

6.房地產(chǎn)項目營銷策劃價格策略廣告策劃銷售策劃發(fā)布：某房地產(chǎn)的營銷策劃案總結(jié)：整合完成某房產(chǎn)全程策劃案項目策劃6.房地產(chǎn)項目營銷策劃項目策劃6.1價格策略價格策劃就是地產(chǎn)商為了實現(xiàn)一定的營銷目標而協(xié)調(diào)處理各種價格關(guān)系的活動。它是整個地產(chǎn)營銷活動中的重要的一環(huán)，它不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷條件下，為了實現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在實施過程中不斷修正價格策略的全過程。項目策劃6.1價格策劃定價策略低開高走高開低走穩(wěn)定價格較常見的定價策略，尤其適合處于宏觀經(jīng)濟周期恢復階段或者人氣較旺的待售樓盤或小區(qū)采用。多用于期房銷售。低開的目的是吸引市場視線，其路線是提升價格。周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間；強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道；突出街區(qū)城市效果，周圍景觀即是城市景觀；公共配套工程設(shè)置或分隔在不同的街坊里，從而便于管理。

在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；反復整調(diào)低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；重視草地、樹木、水面、硬質(zhì)景觀的價值。優(yōu)點：*便于快速成交，促進良性循環(huán)；*每次調(diào)價能造成增值的假象，給前期購房者以信心，形成人氣，刺激購買欲望；*便于日后的價格控制；*資金周轉(zhuǎn)與回籠。缺點：*首期利潤不高；*樓盤形象難以提升。調(diào)價技巧：*小幅遞增，多頻調(diào)價；*一般漲幅在3%~5%之間。項目策劃功能賣點5.1項目總體規(guī)劃起居室、臥室靈活可變標高解決功能分區(qū)交通面積功能化立體花園走入高層住宅購房者越來越看中居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。土地資源的限制，中國無法做到每戶都有私家花園。針對這一矛盾，新設(shè)計提出了環(huán)境設(shè)計的系統(tǒng)性的理念。通俗說：就是做立體花園，將花園從地面沿著人們的活動路線進入住宅入口、公共走廊、分戶入口直至每戶的陽臺。使人們在日常生活的每個關(guān)鍵節(jié)點上都能夠接觸到綠化，使綠化環(huán)境不再只是一片綠地，而是一個連續(xù)的系統(tǒng)。例如在兩戶入口的中問留出一塊半公共的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥之處。在營造綠化環(huán)境的同時也有助于鄰里的溝通和交往。

房間的功能有動靜之分、房間的面積有大小之分，顯然光在平面上做文章已無出路。在高層住宅中引入“別墅”的概念，傳統(tǒng)的2.8米層高所造成的室內(nèi)空間效果被打破，在房型設(shè)計上作出從二維到三維的探索。住宅中的活動空間（如起居室）所需的面積越來越大，如仍維持標準的2.8米層高，勢必造成一種壓抑感。在起居室部分應(yīng)增加層高。利用不同的層高所引起的不同標高來解決功能分區(qū)的問題，把開放性的活動空問和私密性的靜態(tài)空間放在不同的標高上，顯然比單純地從平面上劃分功能更優(yōu)越也更合理。把層高的變化和標高的不同組織起來，形成一系列既豐富多彩又靈活合理的空間，使居住更具趣味性和人情味，也為室內(nèi)布置的個性化提供了更多的可能性。

交通面積是用來聯(lián)系使用面積的，因此交通面積必不可少。在住宅尤其是高層住宅設(shè)計中，交通面積的多少直接影響得房率的高低，是衡量住宅設(shè)計優(yōu)劣的關(guān)鍵指標之一。在設(shè)計中一味地用壓縮走道寬度或做成暗走廊等犧牲公共空間質(zhì)量的方法來減少交通面積、提高得房率，顯然不是明智之舉。在新設(shè)計中，則力圖突破每五層兩條走廊、每三層一條走廊等變化，并結(jié)合房型的三維設(shè)計，把交通空間也三維化、立體化。在用最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效性，提高了得房率。住宅與別墅最大的區(qū)別即在于其工業(yè)化和規(guī)模化，高層住宅尤其如此。高層住宅的房型必然受到結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面客觀條件的制約，不可能隨心所欲地進行設(shè)計。怎樣融合功能上的靈活性與工程上的經(jīng)濟性是住宅設(shè)計中的一個老問題。新設(shè)計按功能要求的不同，把房間分為兩大類：一類是使用功能上比較單一，但受管道、設(shè)備等影響比較大的房間，如廚房、廁所。這些房間的布局和大小應(yīng)該相對固定。另一類則是使用功能上比較復雜，受管道、設(shè)備等影響較小的房間，如起居室、臥室，應(yīng)該讓這些空間靈活起來。在這兩類間中找到這樣一個平衡點，即在某些固定的位置上解決廚房、廁所，作為固定的支點，將其在層高、標高上均具有相當?shù)目勺冃院挽`活性，給起居室、臥室的設(shè)計留出更大余地，力求在房型設(shè)計中達到功能與經(jīng)濟的統(tǒng)一，解決好固定與靈活的矛盾。

項目策劃未來模式5.1項目總體規(guī)劃方便完善的配套和諧融洽的文化優(yōu)美祥和的環(huán)境服務(wù)周到的會所幽雅舒適的居所住戶管理者發(fā)展商規(guī)劃設(shè)計者功能規(guī)劃五位一體模式關(guān)鍵：“居所、環(huán)境、文化、配套、會所”等五大功能的和諧統(tǒng)一。項目策劃5.1項目總體規(guī)劃未來模式空間滲透模式

空間滲透半公共空間通過綠化和開敞空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。純靜空間在“靜”字上做文章，即保證其安靜、安全、安逸。步行空間步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。平臺分流采用架空平臺，在平臺的兩邊設(shè)計綠化，使人流匯集到中間，避免了對一層的視線干擾。再者，采取人車分流，保證人行的安全。架空空間是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。項目策劃5.1項目總體規(guī)劃未來模式樓市開挖空中資源樓頂蘊含資源（市區(qū)）低污染；好景觀；心理優(yōu)勢。開發(fā)商開發(fā)樓頂資源做法建私人空間；建共享空間；私人、公眾兩不誤。獲益者開發(fā)商；購房者。空中資源若開發(fā)得當，是件皆大歡喜的事

項目策劃5.2景觀設(shè)計景觀設(shè)計四大原則空間組織立意原則；體現(xiàn)地方特征原則；使用現(xiàn)代材料原則；點線面相結(jié)合原則。設(shè)計必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計整體風格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。幅員遼闊，自然區(qū)域和文化地域的特征相去甚遠，設(shè)計要把握這此些特點，營造出富有地方特色的環(huán)境。設(shè)計中要考慮維護的方便易行，才能保證高品質(zhì)的環(huán)境日久彌新。現(xiàn)代規(guī)劃必須將人與景觀有機融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：親地、親水、親綠和親人等空間。成功設(shè)計六個建議要注重民族性和地域性;應(yīng)做到功能性與經(jīng)濟性的統(tǒng)一;注重生態(tài)性與可達性；是關(guān)于土地的分析、規(guī)劃、管理、保護和恢復的科學和藝術(shù)；景觀設(shè)計師的使命是在設(shè)計中把現(xiàn)代人的生活同自然、歷史及文化融合；住宅景觀設(shè)計要把人的需求放在首位。共享性；文化性；藝術(shù)性強調(diào)三性：項目策劃5.3戶型設(shè)計有人給戶型作了一個形象生動的比喻，說它有如六月的天說變就變。在相同成本前提下，戶型設(shè)計為地產(chǎn)商提供了一個超越對手的空間。項目策劃5.3戶型設(shè)計核心步驟進行市場調(diào)查；掌握戶型需求；確定戶型大?。贿M行功能分區(qū)；進行戶型布局；確定戶型構(gòu)成；細部處理?？蛻魬粜瓦x擇的決定因素：*價格因素；*客戶自身需求：*市場情況。最普遍的說法：是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。*公共活動區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等；*私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。*輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。戶型的構(gòu)成比例受到目標客戶群、需求層次、需求變化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計等因素影響。項目策劃5.3戶型設(shè)計領(lǐng)先奧秘集中傾向：功能分區(qū)更加嚴格；舒適性：講究方正寬敞、采光通風……；差異化致勝：個性化色彩更加深厚。*公私分區(qū)；*干濕分區(qū)；*動靜分區(qū)；*主次分區(qū)。*每層的戶數(shù)減少，盡可能使戶型平面正寬敞，提高實用率，增強采光通風效果；*輔助用房方面，種類多了起來，使住宅的功能更加完備。同時，對輔助用房的設(shè)計也更加人性化；*在設(shè)計戶型時，建筑師把景觀作為一個重要的因素加以考慮，于是便有了“看景戶型”?！耙粋€樓盤可以爭議，但不能沒有物色”未來戶型設(shè)計特色：*空間設(shè)計多樣化；*平面布局更實用；*次空間功能突出；*極大地滿足景觀需求。未來戶型設(shè)計原則：*更人性化；*更個性化；*科技性；*全壽命住宅。項目策劃5.4建筑風格目前對住宅小區(qū)建筑風格的探索還處在起步階段，還未形成較為成熟的流派，在建筑界，亦未形成統(tǒng)一的看法。建筑風格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購買欲望利潤建筑風格是一種建筑個性和建筑特征。

六大風格*歐陸風格；*新古典主義風格；*現(xiàn)代主義風格；*異域風格；*普通風格