農(nóng)村宅基地和非公寓式住宅建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

附件1-2農(nóng)村宅基地和非公寓式住宅建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)附件1-2根據(jù)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)及政策文件，結(jié)合白云區(qū)實(shí)際情況，制定白云區(qū)農(nóng)村宅基地和非公寓式村民住宅的建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。一、建設(shè)規(guī)模要求（一）新分配宅基地的，每戶宅基地用地面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。（二）已取得土地使用權(quán)登記或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的村民非公寓式住宅原址拆建、改建，每戶建筑面積控制在280平方米以內(nèi)，宅基地用地面積按如下要求控制：1．土地使用權(quán)登記或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件核發(fā)時間在1995年3月1日之前的，用地面積可按不超過證載用地面積且小于等于150平方米確認(rèn)。2．土地使用權(quán)登記或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件核發(fā)時間在1995年3月1日或之后的，用地面積可按不超過證載用地面積且用地面積小于等于120平方米確認(rèn)。3．已辦理集體土地房屋確權(quán)登記的，用地面積按證載登記用地面積且小于等于150平方米確認(rèn)，且不得再使用原土地使用權(quán)登記或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件申請建房。（三）已取得土地使用權(quán)登記或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件但現(xiàn)狀是空地的（含簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等建、構(gòu)筑物的情形），每戶宅基地用地面積控制在80平方米以內(nèi)，同時不得超過證載用地面積，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。（四）多戶合并建房的，用地面積不超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)且小于等于150平方米，建筑面積不超過分戶后合計(jì)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。二、建筑層數(shù)和高度要求（一）每戶建筑層數(shù)應(yīng)不超過三層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房（建筑面積不超過建筑基底面積的一半）。三層部分建筑高度（自室外地坪至女兒墻頂）應(yīng)不超過11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度（自室外地坪至女兒墻頂）應(yīng)不超過14米。（二）多戶合并建房的，在符合歷史文化保護(hù)要求、與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)情況下，建筑層數(shù)不超過六層，建筑高度（自室外地坪至女兒墻頂）應(yīng)不超過22米。三、退縮間距要求（一）新規(guī)劃村民住宅，主要朝向的建筑間距應(yīng)不小于6米，次要朝向的建筑間距應(yīng)不小于2米。鼓勵建設(shè)公寓式住宅或聯(lián)排式住宅，公寓式住宅建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》第三章執(zhí)行；聯(lián)排式住宅建筑成組布置總長超過45米或者因交通、防火需要的，應(yīng)當(dāng)預(yù)留不小于6米的公共通道。（二）現(xiàn)狀村民住宅拆建、改建、擴(kuò)建，不得影響鄰屋安全，主要朝向或臨路方向退縮建筑間距不少于2米（以道路中心線為基準(zhǔn)），次要朝向退縮建筑間距不少于0.6米（以道路中心線為基準(zhǔn)）。特殊情況下，可根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際確定退縮要求。在不阻隔現(xiàn)狀巷道情況下，鼓勵采用聯(lián)排式布置。（三）多戶合并建房的，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場條件盡可能創(chuàng)造更適宜居住的通風(fēng)、采光條件，不得低于《農(nóng)村防火規(guī)范》GB50039的要求，建筑高度超過15米的應(yīng)符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016。（四）最小間距范圍內(nèi)，不得設(shè)置陽臺、飄窗、雨蓬、花槽、臺階等。四、其他要求（一）室外墻面磚及建筑物總高度施工完成面不得超出宅基地用地范圍。宅基地用地范圍以外為公共空間，任何人不得私自圍蔽圈占。（二）建筑功能、布局、材料等應(yīng)嚴(yán)格按照《農(nóng)村防火規(guī)范》GB50039、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016等相關(guān)法律、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)防火設(shè)計(jì)要求，采取必要的技術(shù)措施和方法預(yù)防建筑火災(zāi)和減少火災(zāi)危害。非公寓式住宅次要朝向外墻應(yīng)當(dāng)為防火墻。（三）天面層如設(shè)計(jì)成人員可進(jìn)入，則應(yīng)設(shè)置護(hù)欄，其中通透式護(hù)欄不計(jì)算建筑高度。護(hù)欄設(shè)置應(yīng)符合《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50352的相關(guān)規(guī)定，高度不低于1.2米。（四）新規(guī)劃村民住宅區(qū)應(yīng)規(guī)劃設(shè)置組團(tuán)道路，臨城市道路的住宅退讓道路邊線應(yīng)當(dāng)符合《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》第三十七條的要求。（五）村民建設(shè)住宅不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，不得騎壓和影響相鄰建筑基礎(chǔ)，不得危害相鄰建筑的正常使用和安全。村民住宅業(yè)權(quán)人因鋪設(shè)電線、電纜、水管、煤氣管等管線有必要利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，?yīng)與相鄰業(yè)權(quán)人友