物業(yè)服務(wù)方案

松原卓宇物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)方案8月第一部分管理目的及整體構(gòu)想針對潤陽國際社區(qū)的實際狀況，我們確立其物業(yè)管理的目的定位和整體構(gòu)想。我們對潤陽國際的管理目的：1、運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確?！皾欔枃H”物業(yè)的保值與升值。2、人性化的管理方針鋪架與住戶溝通的橋梁，增進理解與信任，以誠信為本提高“潤陽國際”管理服務(wù)的信譽。結(jié)合“潤陽國際”的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理減少成本，全心全意為住戶服務(wù)。采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項方法”的管理方針。一種模式在“潤陽國際”的管理工作中，將根據(jù)物業(yè)的實際特點采用有效的模式，發(fā)明“管理由你評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更加好的滿足住戶的需求。管理體制是：公司化、專業(yè)化、一體化管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)住戶、打造管理精品追求目的是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益兩項目的在“潤陽國際”社區(qū)開盤之日起一年內(nèi)，打造一支“專業(yè)、規(guī)范、高效、機動”的物業(yè)管理隊伍。在“潤陽國際”首批業(yè)主入住之日起一年內(nèi)，達成“松原市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅社區(qū)”、三年內(nèi)達成“吉林省物業(yè)管理優(yōu)秀社區(qū)”的管理原則，第四年要達成“吉林省示范社區(qū)”物業(yè)管理的原則，第五年達成“全國物業(yè)管理優(yōu)秀社區(qū)”的管理原則。打造并樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象三個重點完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在此后的服務(wù)工作中，充足體現(xiàn)我們的服務(wù)定位和理念，奉行“以人為本，住戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為住戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合與管理服務(wù)之中，與住戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季、結(jié)合不定時走訪溝通的方式及時理解住戶的意見與需求，在不停完善的過程中真正讓住戶享有到安心、舒心和稱心的居住環(huán)境。環(huán)境管理責(zé)任到人社區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為住戶發(fā)明一種良好舒適的居住環(huán)境，是我們物業(yè)管理工作的重點。因此，為使社區(qū)的景觀環(huán)境、衛(wèi)生狀況達成最佳狀態(tài)，為松原地區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景，我們必須做到景觀養(yǎng)護、保潔衛(wèi)生責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)貫徹到位，充足發(fā)揮每個人的才干，做好每天的工作，主動宣傳綠化、環(huán)保知識。安全、消防真抓實干為確?！皾欔枃H”住戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防備為主，以社區(qū)消防設(shè)施為輔的安全管理防備理念，建立一支強有力多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使社區(qū)在常年平安的條件下為住戶服務(wù)。在日常的管理中，派專人全天值班，負(fù)責(zé)社區(qū)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，制訂完備的社區(qū)應(yīng)急解決安全操作程序。四項方法從“潤陽國際”住戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制訂、引導(dǎo)、宣傳、倡議文明的管理公約。制訂具體的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《操作規(guī)程》《員工手冊》等，使每一位員工理解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達成規(guī)范自我、服務(wù)住戶的目的。時刻做好準(zhǔn)備，不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新；節(jié)能降耗，不停提出中肯意見或建議；細致做好前期驗收接管工作。根據(jù)“潤陽國際”的工程進度和實際需要，合理充實管理隊伍，采用“培訓(xùn)一上崗多次培訓(xùn)多次上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不停提高員工技能與素質(zhì)。我們的整體構(gòu)想是一、全方面推行“人性化物業(yè)服務(wù)模式”不停總結(jié)物業(yè)行業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗，廣泛引入人性化物業(yè)服務(wù)的先進服務(wù)理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特性的含有特色的人性化管理模式。潤陽國際的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，重視了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了公司發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。潤陽國際“人性化物業(yè)管理模式”能夠表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）社區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)心”；（4）當(dāng)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既互相信任、互相尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。二、個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，要不停在管理服務(wù)上吸取行業(yè)內(nèi)較先進的理念，在潤陽國際的物業(yè)服務(wù)中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、普通需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡量多地為業(yè)主提供關(guān)心心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此，將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個性化服務(wù)。我們將根據(jù)潤陽國際各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實施有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務(wù)細分的更人性化的服務(wù)。同時，物業(yè)屬于微利乃至虧損的行業(yè)，隨著物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的不停延伸和業(yè)主需求的不停增加，特約服務(wù)已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)中不可缺少的構(gòu)成部分。我們將在物業(yè)服務(wù)中運用有效的資源，開展一系列的有償便民服務(wù)。如：家政服務(wù)、鐘點工服務(wù)、刷車、代管物品、桶裝水、聯(lián)系甲醛檢測、洗衣、洗鞋、代購鮮花、代管物品等服務(wù)并收取費用，通過這些服務(wù)收取的費用，可補充物業(yè)管理經(jīng)費的局限性，同時也使業(yè)主享有到尊貴、便捷的服務(wù)。物業(yè)公司通過自己造血獲得的收益，可更加完善和提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量及原則，更加好的服務(wù)于業(yè)主。三、實踐“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理構(gòu)想我們在潤陽國際的物業(yè)服務(wù)中，將引入“即時服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的服務(wù)精髓。“即時服務(wù)”，就是我們將對社區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全方面、進一步、細致的理解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“24小時快速維修隊伍”，確保在業(yè)主需要協(xié)助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次的提高，其主旨是充足尊重業(yè)主，淡化管理色彩，提供深層次的個性化服務(wù)。四、物業(yè)服務(wù)人職業(yè)化人力資源是物管公司最大的資本，因而，必須樹立當(dāng)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為公司的一種最重要的資本進行開發(fā)運用，擴大投資，讓其為公司發(fā)明更多的價值。物業(yè)公司能夠建立一套客觀公正的價值評價體系，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適宜的方式轉(zhuǎn)化可量化的項目，在工作績效的考核方面將重視績效的改善，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L久體現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。通過對公司的理解，我們已經(jīng)含有下列三個方面的優(yōu)勢：一是含有對人才有吸引力的、符合公司實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充足尊重員工，對員工進行“人文關(guān)心、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的公司內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到公司這個“大家庭”的溫暖；三是進行職位激勵，協(xié)助員工進行職業(yè)生涯設(shè)計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。通過種種努力，物業(yè)公司勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提高人才，使員工以公司為家，以現(xiàn)在的職業(yè)為終身職業(yè)，確保潤陽國際物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保了物業(yè)公司的可持續(xù)性發(fā)展。五、提高物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵我們將在潤陽國際推行“以業(yè)主為中心”的管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個性化的業(yè)主服務(wù)。1、潤陽國際物業(yè)服務(wù)的行為原則：微笑：每一位員工必須對全部服務(wù)對象（業(yè)主）保持真誠的微笑；杰出：要將每一項微小的服務(wù)工作都規(guī)定完善，做得杰出。準(zhǔn)備：主動，規(guī)定能隨時為服務(wù)對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；看待：要把每一位服務(wù)對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧的來賓。發(fā)明：要精心發(fā)明出使服務(wù)對象（業(yè)主）能感受到的熱情氛圍和關(guān)心體貼的服務(wù)；關(guān)注：始終要用熱情和諧的關(guān)注態(tài)度看待服務(wù)對象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時提供服務(wù)，使之時刻有令人重視的感受；2、潤陽國際服務(wù)工作的指導(dǎo)方針：業(yè)主滿意是我們工作的目的。微笑：真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。溝通：誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶?？旖荩焊鶕?jù)業(yè)主的服務(wù)規(guī)定和投訴問題，及時采用行動，時刻關(guān)注業(yè)主。職業(yè)禮貌：保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務(wù)對象咨詢服務(wù)感受。職業(yè)儀表：整潔佩帶名牌，以自己通過修飾的儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；時刻留心員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。團體合作：互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，并且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)，認(rèn)同公司的公司文化和管理。工作技能：熟知工作流程、工作原則，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進行物業(yè)管理服務(wù)。第二部分管理內(nèi)容在接管潤陽國際物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，涉及樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重構(gòu)造部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，涉及共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范疇的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，涉及道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，涉及公共場地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合公安機關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等秩序管理工作；8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；9、整頓、保管與物業(yè)有關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行解決。涉及責(zé)令停止違章行為，規(guī)定賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；11、解決法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；12、主動配合潤陽國際的銷售工作。第三部分管理方式一、運作機制全方面質(zhì)量管理，我們將建立一套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系，全方面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目的貫徹到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不停提高，達成業(yè)主滿意的效果。二、激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、互相作用、互相制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。實施日常管理目的責(zé)任制，增強管理層的工作主動性，按“創(chuàng)優(yōu)”原則制訂各項管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項工作，明確獎罰。三、監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，避免或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，確保社區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事?！芾碚邔C構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督?！獦I(yè)主對管理機構(gòu)及工作人員進行的廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系?！ㄟ^信息反饋等多個手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，確保物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。第四部分人員配備組織架構(gòu)圖前期人員設(shè)立：根據(jù)社區(qū)實際狀況，前期組織架構(gòu)采用“直線式”管理模式，設(shè)有“客戶服務(wù)中心、物業(yè)管理部、綜合管理部”三個部門。直線式的管理模式能有效的精簡人員，使各個部門的人員做到一專多能。物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理綜合管理部經(jīng)理物業(yè)管理部經(jīng)理客戶服務(wù)中心經(jīng)理 綜合管理部經(jīng)理物業(yè)管理部經(jīng)理客戶服務(wù)中心經(jīng)理保潔班長外圍保潔車庫保潔巡邏崗形象崗保安隊長維修班長監(jiān)控中心貼心管家內(nèi)勤電氣技工水暖技工前臺接待萬能工 保潔班長外圍保潔車庫保潔巡邏崗形象崗保安隊長維修班長監(jiān)控中心貼心管家內(nèi)勤電氣技工水暖技工前臺接待萬能工行政人事庫管員廚師行政人事庫管員廚師固定崗樓道保潔固定崗樓道保潔2、社區(qū)竣工后組織架構(gòu)設(shè)立：本著建立高效率及科學(xué)規(guī)范的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配備，以求達成減少管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。按“扁平式”設(shè)定組織架構(gòu)，設(shè)有：客戶服務(wù)部、工程維修部、安全管理部、社區(qū)環(huán)境部、綜合管理部、財務(wù)部六個部門。（具體人員編制根據(jù)實際狀況另行擬定）?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理綜合管理部安全管理部工程維修部社區(qū)環(huán)境部財務(wù)部客戶服務(wù)部綜合管理部安全管理部工程維修部社區(qū)環(huán)境部財務(wù)部客戶服務(wù)部前臺接待內(nèi)勤監(jiān)控員綠化技工室內(nèi)保潔外圍保潔出納會計人資文員品質(zhì)文員行政文員萬能工電器技工水暖技工客戶經(jīng)理保安班長前臺接待內(nèi)勤監(jiān)控員綠化技工室內(nèi)保潔外圍保潔出納會計人資文員品質(zhì)文員行政文員萬能工電器技工水暖技工客戶經(jīng)理保安班長車庫更夫保安員車庫更夫保安員廚師采購廚師采購第五部分各項指標(biāo)的承諾及采用的對應(yīng)方法為把潤陽國際建設(shè)成物業(yè)管理典范社區(qū)，參考《全國都市物業(yè)管理優(yōu)秀示范社區(qū)考核原則》，結(jié)合我司所擬定的管理目的及質(zhì)量方針，特對下列各項指標(biāo)做出承諾，并將對應(yīng)的確保方法匯總以下：序號指標(biāo)名稱管理指標(biāo)采用的方法1房屋及配套設(shè)施完好率99%采用圍合管理與監(jiān)控中心控制相結(jié)合的工作辦法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡邏制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案統(tǒng)計。2房屋零修、急修及時率99%建立嚴(yán)格的修繕制度，規(guī)定維修人員接到急修請求后攜帶工具15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完畢，急修工程但是夜。并建立回訪制度和回訪統(tǒng)計。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實施24小時維修制度。3維修質(zhì)量合格率100%分項監(jiān)督，客服部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。4維修質(zhì)量回訪率100%建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，確保反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。5清潔保潔率99%社區(qū)內(nèi)保潔貫徹到人，每天進行8小時保潔工作，巡邏統(tǒng)計完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保社區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。6道路完好率96%貫徹負(fù)責(zé)人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定時維護保養(yǎng)，由客服中心監(jiān)督執(zhí)行，貼心管家配合檢查貫徹。并建立健全檔案統(tǒng)計，確保公共設(shè)施完好并正常使用。7停車場、單車棚完好率96%8路燈完好率96%9園區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰實施24小時保安巡邏，分快速、中速、慢速巡邏，監(jiān)控中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際狀況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全方面防備”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保社區(qū)人身財產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰10火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防員制，定時培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決，確保社區(qū)安全。11違章發(fā)生率0.5‰建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立對應(yīng)的回訪統(tǒng)計。12業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴解決率投訴回訪率2‰100%100%按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采用方法，加強與住戶的溝通，定時走訪住戶，征求管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴解決有成果，有統(tǒng)計和回訪。13業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率98%采用當(dāng)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。14綠化完好率99%建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保社區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。15機電設(shè)備完好率100%完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，全部維修人員全部持證上崗，實施24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。16應(yīng)急反映速度接到信息后180秒應(yīng)急反映分隊由巡邏人員構(gòu)成,受智能監(jiān)控中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉社區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時達成現(xiàn)場解決.第六部分潤陽國際前期接管計劃為確保潤陽國際接管后的工作能順利開展，特制訂以下各階段工作計劃表。階段序號工作項目時間具體方法前期介入階段1勘察潤陽國際的物業(yè)環(huán)境，提供有關(guān)建議工程期間全方面理解社區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場合、機電設(shè)備狀況2現(xiàn)場派駐人員協(xié)助銷售銷售期間派出保安、保潔、綠化、等人員，樹立物業(yè)服務(wù)形象，協(xié)助銷售售樓工作。3參加智能化系統(tǒng)、機電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運行培訓(xùn)工程部安排派電工進駐現(xiàn)場。4參加社區(qū)房屋的竣工驗收接管驗收與移交工程部安排做好統(tǒng)計；督促施工單位修整；復(fù)驗；辦理書面移交手續(xù)。5建立潤陽國際管理機構(gòu)進駐前二個月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員二個月內(nèi)到位；6人員培訓(xùn)公司成立后按培訓(xùn)計劃執(zhí)行入住階段1物業(yè)公司運作的準(zhǔn)備工作與接管驗收同時進行物資裝備的配備；入住資料的印刷；人員配備等。2熟悉業(yè)主（住戶）狀況，準(zhǔn)備業(yè)主入伙工作業(yè)主入伙前資料準(zhǔn)備；業(yè)主（住戶）入伙安排3辦理入住手續(xù)正式接管后按公司文獻資料辦理日常管理階段1房屋的使用、維修、養(yǎng)護管理期內(nèi)按公司各項文獻資料運行2公用設(shè)施、設(shè)備及場合的使用、維修、養(yǎng)護和管理3清潔衛(wèi)生4公共生活秩序5便民服務(wù)網(wǎng)點及其它公共場合的管理及維修養(yǎng)護6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊7社區(qū)文化活動第七部分物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理在接管“潤陽國際”后，我們將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的原則，對社區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化管理，具體管理制度以下：公眾制度業(yè)主手冊業(yè)主入住流程前期物業(yè)管理服務(wù)合同臨時管理規(guī)約樓宇使用維護管理規(guī)定裝修管理規(guī)定裝修管理合同進入社區(qū)人員管理規(guī)定社區(qū)出入物品管理規(guī)定社區(qū)安全管理規(guī)定社區(qū)消防管理規(guī)定清潔衛(wèi)生管理規(guī)定社區(qū)景觀綠化管理規(guī)定管理制度員工手冊員工禮儀、文明服務(wù)原則員工辦公制度員工獎罰制度各部門月工作計劃及總結(jié)制度物業(yè)管理工作廉潔制度員工培訓(xùn)制度檔案資料管理制度值班管理制度辦公用品申請、購置、領(lǐng)用制度員工宿舍管理制度接待、投訴解決及回訪制度維修回訪制度防火安全檢查制度社區(qū)應(yīng)急滅火急救方案住戶入住工作流程檔案管理制度物業(yè)資料管理制度公共設(shè)施維修養(yǎng)護制度機電設(shè)備維修養(yǎng)護制度安全管理制度景觀綠化、保潔管理制度社區(qū)文化活動組織實施方法員工培訓(xùn)考核制度人事、考核管理制度管理規(guī)定電梯機房管理規(guī)定水泵房、配電房房管理規(guī)定電氣維修管理規(guī)定供水管理規(guī)定文獻資料管理規(guī)定安全管理交接班管理規(guī)定施工動火管理規(guī)定防火安全檢查管理規(guī)定消防值班室管理規(guī)定社區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程住戶報修解決原則作業(yè)規(guī)程住戶違章解決原則作業(yè)規(guī)程費用收取原則作業(yè)規(guī)程物業(yè)檔案建立與管理1.資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源。從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有具體的資料。2.資料分類整頓分辨真?zhèn)?、分類排序、組編檔號、裝訂精美3.檔案資料管理（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制（2）采用多個形式的文檔存儲辦法，便于原始檔案的管理（如：錄像、刻盤、照片、圖景等）（3）采用電腦存儲，便于查找調(diào)用，方便更加好的保護原始檔案的資料免受翻動的磨損（4）檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，做到保管、保密，工作細致，如有破損，及時修補，達成防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”原則第八部分?jǐn)M定物業(yè)管理開源節(jié)流方法“潤陽國際”在設(shè)計與施工建設(shè)中均重視高品質(zhì)、高效率、高質(zhì)量。作為開發(fā)公司自有物業(yè)接管的第一種住宅社區(qū)，為“潤陽國際”提供高質(zhì)量、全方位的服務(wù)，在塑造公司品牌，形成良好口碑，拉動后續(xù)銷售上的重要性無需贅述。而開源節(jié)流卻是一種項目物業(yè)公司的立命之本。為了能在實際工作中杜絕無端浪費，最大程度增加物業(yè)公司收入，擬做出以下舉措：開源1.物業(yè)費定價原則：寧高不低就松原地區(qū)實際狀況來講，能入住“潤陽國際”的住戶追求的必然是高檔次的居住環(huán)境和高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。而高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)必然需要高水準(zhǔn)的投入。深諳住戶的這種心理，在物業(yè)費定價上我們已占得主動。2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：需求差別化結(jié)合松原市周邊社區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，我們必須找出其中深受本地住戶歡迎的部分加以強化，同時推出其它社區(qū)不含有的服務(wù)內(nèi)容加以重點宣傳和大力推廣，讓入住的住戶在繳納物業(yè)費前，就能在其心里形成“心中有數(shù)，費有所值”。3.物業(yè)費的收?。喝窠楸谌粘５墓ぷ髦校?guī)定物業(yè)公司全部部門、全部人員全部直接或間接的參加到收費工作中。針對疑難業(yè)戶的滯繳工作，由物業(yè)經(jīng)理親自負(fù)責(zé)。4.經(jīng)營性服務(wù)：永無止境社區(qū)住戶入住后，既是我們?nèi)粘７?wù)的尊貴住戶，更是我們提供有償服務(wù)的消費者。消費者的需求是每天在變化，時時在提高的，我們要時刻做好準(zhǔn)備，滿足他們在各個方面的需求，做到“您消費，您滿意。我服務(wù)，我愉快”的雙贏局面。固