江陰西大街市場調(diào)研及定位報告

2015年8月江陰西大街項目市場調(diào)研及定位報告上海頌唐地產(chǎn)中春路9988號大都會高爾夫2樓Tel州頌唐地產(chǎn)蘇州姑蘇區(qū)南環(huán)東路935號5樓Tel錫頌唐地產(chǎn)濱湖區(qū)五湖大道蠡湖科創(chuàng)中心南樓1617Tel：0510-886665000南京頌唐地產(chǎn)漢中路1號南京國際金融中心19FTel肥頌唐地產(chǎn)馬鞍山南路綠地贏海國際大廈c座601Tel蒙古頌唐地產(chǎn)呼市中山西路1號海亮廣場A座2205Tel目本體分析2城市背景研究城市房地產(chǎn)市場研究34項目定位建議數(shù)據(jù)來源說明：本報告成交數(shù)據(jù)來源為網(wǎng)上房地產(chǎn)簽數(shù)據(jù)，由頌唐地產(chǎn)監(jiān)測，并在此基礎上剔除經(jīng)濟適用住房、單位定向房后所得。本報告經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要為句容市數(shù)據(jù)，商品房數(shù)據(jù)范圍主要為整個句容市區(qū)數(shù)據(jù)。本報告觀點及數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。數(shù)據(jù)最終解釋權歸頌唐地產(chǎn)所有。5商務合作建議本文圖例標示說明通過現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過現(xiàn)場實地走訪了解到的信息通過電話詢問到的相關信息

1PART.1城市背景研究核心解決：研究江陰城市的基本情況、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入等，并分析項目所處區(qū)位在江陰未來發(fā)展中占據(jù)何種戰(zhàn)略地位。城市概況江陰市

江陰市，簡稱澄，因地處“大江之陰”而得名，是一座現(xiàn)代化濱江港口花園城市

江陰歷史悠久，人文薈萃，擁有7000年人類生息史、5000年文明史、3800年筑城史、2500年文字記載史、1734年建縣史

江陰在2014年，江陰下轄3個街道、10個鎮(zhèn)、2個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1個國家高新區(qū)

江陰民營經(jīng)濟發(fā)達，制造業(yè)強，是城鎮(zhèn)經(jīng)濟的領航者，并被譽為“中國資本第一縣”，有36家上市公司。2014年，江陰有11家企業(yè)成為“中國企業(yè)500強”江陰下轄3個街道、10個鎮(zhèn)、2個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1個國家高新區(qū)，民營經(jīng)濟十分發(fā)達，被譽為中國第一資本縣

城市榮譽：

國家生態(tài)城市

全國全面小康十大示范縣

中國最佳活力經(jīng)濟魅力城市

聯(lián)合國人居環(huán)境獎城市區(qū)位

城市區(qū)位：

江陰市-常州市19公里

江陰市-無錫市33公里

江陰市-蘇州市60公里

江陰市-上海市110公里江陰地處長江三角洲太湖平原北端，是蘇錫常金三角的幾何中心和連接大江南北的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯

江陰位于江蘇省南部，長江三角洲太湖平原北端，東接張家港，南臨無錫，西連常州，北對靖江，江陰地處長江咽喉，是大江南北的重要交通樞紐和江河湖海聯(lián)運換裝的天然良港

江陰原屬吳地延陵，古屬常州，現(xiàn)為無錫市行政代管。江陰枕山負水，襟帶三吳，處于“蘇錫?！苯鹑堑膸缀沃行?，城江同在，有“延陵古邑”、“春申舊封”、“芙蓉城”之稱江陰市常州市無錫市上海市蘇州市總體經(jīng)濟城市GDP從2010年增長率達到新高以后其增速出現(xiàn)明顯下滑，但整體經(jīng)濟仍然呈可持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定江陰市從2009-2014年經(jīng)濟總值不斷攀升，經(jīng)濟增速保持在10%以上，2014年江陰市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2754億元，按可比價格計算，比上年同期增長4.5%，連續(xù)兩年已跌于10%以下，經(jīng)濟增長速度逐漸放緩

總體上看，江陰市人均GDP呈上升趨勢，人均生產(chǎn)總值不斷增加，從2009年14.3萬元到至今16.9萬元，其增長幅度達18.2%，按匯率折合約為2.8萬美元城市人口人口數(shù)量

江蘇省縣級市中排名第二

僅次于昆山市

2014年底人口數(shù)量達到16萬人江蘇省縣級市市人口排名排名常住人口

（萬人）城市1195昆山2163江陰3151常熟4143邳州5125宜興6108泰興799東臺

江陰市雖然從2011年以后人口增長率逐年下滑，但其人口位于江蘇省縣級市人口排名當中位列第二名

良好的人口基數(shù)是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要保證近幾年雖然城市人口增速下滑，但仍位于江蘇省各個縣級市前列，良好的人口基數(shù)是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要保證消費能力

城市人均可支配收入逐年攀升，2014年人均可支配收入為46880與2009年相比，其增長幅度為72.9%，隨著居民收入的不斷增加，居民購買欲望將會逐漸提高

2009-2014年消費品零售總額其增長率呈兩位數(shù)的增長態(tài)勢，整體發(fā)展較為迅猛，但從2010年增速達到18.6%近五年新高以后，其增速下滑，之后消費品零售總額增長較為緩慢城市居民可支配收入增速迅猛，整體收入較高，可提高其購買力和購買欲望，有利于刺激居民對置業(yè)的需求產(chǎn)業(yè)結構

江陰民營經(jīng)濟發(fā)達，制造業(yè)強，是城鎮(zhèn)經(jīng)濟的領航者，并被譽為“中國資本第一縣”

2014年江陰市實現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值54.4億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1520.9億元，增長0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1178.7億元，增長3.7%，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為2:43:55，三產(chǎn)增加值占GDP也隨之逐年增加江陰以第二產(chǎn)業(yè)為主導，制造業(yè)十分發(fā)達，隨著產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)將會嶄露頭角電子機械生產(chǎn)電力加工支柱產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃

空間結構布局：中心城區(qū)規(guī)劃形成主、副城的“雙城”空間布局結構，以規(guī)劃環(huán)城林帶為界，以西為主成，以東為副城（主城分為城西、城東、城南、城中四個分區(qū)；副城包括周莊、華士、云亭3個分區(qū)）

中心體系結構：“一主”指舊城中心地區(qū)、城市客廳和主城沿江地區(qū)共同形成市級主中心，為區(qū)域性服務設施集中區(qū)，包含商業(yè)、商務、文體等綜合服務功能“兩副”指火車站副中心和澄楊路副中心（張家港河、澄楊路交匯處周邊），火車站副中心以商務、物流功能為主，澄楊路副中心以綜合服務功能為主本案緊鄰江陰舊城市中心地區(qū)，區(qū)域被規(guī)劃為市級主中心，為區(qū)域性服務設施集中區(qū)本案經(jīng)濟情況：近年來，經(jīng)濟總量增長緩慢，但其總體經(jīng)濟實力十分雄厚，在人均GDP在縣級市當中位列前茅，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了穩(wěn)定的基礎人口情況：江陰市相對全省縣級市人口眾多，其人均收入高，城鄉(xiāng)差距較小；良好的人口基數(shù)和人均可支配收入，保障居民擁有較強的購買力城市規(guī)劃：本項目位于城市發(fā)展縱橫兩軸之上，未來具有較大的升值潛力城市背景篇結論：江陰作為全國名列前茅的縣級城市，城市發(fā)展?jié)摿薮鬄槲磥矸康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來利好，商業(yè)市場前景良好2PART.2城市房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究分析在售商業(yè)研究分析房地產(chǎn)市場研究分析土地出讓分析2015.1-7月江陰住宅土地出讓情況時間出讓宗數(shù)建設用地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）出讓樓面均價（元/㎡）2015年1月00002月29373916873011073月00004月2491998239210805月1330627273617046月115200228003187月0000合計619120034665842092015.1-7月江陰商辦土地出讓情況時間出讓宗數(shù)建設用地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）出讓樓面均價（元/㎡）2015年1月00002月2434042386788693月00004月00005月00006月1101681525212997月0000合計3535722539302168目前江陰全市商品房土地供給量達9宗、600588㎡，其中，商辦用地占整個商品房土地供給量的42.3%，供給量較大

2015年1-7月份江陰市住宅土地共成交6宗，346658㎡，出讓樓面價4209元/㎡

2015年1-7月份江陰市商辦土地共成交3宗，253930㎡，出讓樓面價2168元/㎡土地成交分析

2015年1-7月份江陰市住宅土地共成交4宗，264266㎡，成交樓面價3497元/㎡

2015年1-7月份江陰市商辦土地共成交2宗，238398㎡，成交樓面價2121元/㎡2015年1月到至今，江陰市整個商品房土地成交市場較為慘淡，尤其是商辦用地成交情況不容樂觀2015.1-7江陰住宅土地成交情況時間成交宗數(shù)土地權出讓金（萬）建設用地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）成交樓面均價（元/㎡）2015年1月000002月21686869373916873011073月000004月000005月112398330627273617046月1156615200228006867月00000合計418265014200126426634972015.1-7江陰商辦土地成交情況時間成交宗數(shù)土地權出讓金（萬）建設用地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）成交樓面均價（元/㎡）2015年1月000002月118349371912231468223月000004月000005月000006月11982101681525212997月00000合計220331473592383982121房地產(chǎn)投資2009年到至今，房地產(chǎn)投資量大幅度增長，目前房地產(chǎn)市場增長幅度呈指數(shù)爆炸式的增長態(tài)勢

近年來，江陰市房地產(chǎn)投資總額不斷上漲，促進了整個城市房地產(chǎn)的快速發(fā)展

2013年至2014年，江陰市房地產(chǎn)投資增長率保持著每年20%以上的增長率進行增長開工面積

近年來，江陰市房地產(chǎn)施工面積和新開工不斷上漲，促進了整個城市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時過度的開發(fā)容易造成市場庫存量加大

自2013年以后城市竣工面積出現(xiàn)明顯下滑，將有利于高庫存的緩解近年來施工面積和新開工面積的飛速增長，未來市場容易受到高庫存量擠壓的風險近年來房地產(chǎn)市場施工/新開工/竣工面積列表年份施工面積新開工面積竣工面積2012年1096.9372.3187.92013年1315.7411303.82014年1673.4543.8168.3自從2010城市商品房成交爆量以后，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場呈一個震蕩消化期，因此，總體來說2014年江陰樓市較為平穩(wěn)商品房成交

2010年商品房達到近幾年成交新高以后，開始處于成交震蕩期，來消化市場客戶的需求

2014年全年江陰共成交房源14472套，同比２０１3年，減少2105套，減幅為12.70％；成交總面積為200.36萬方，同比減少7.45萬方，減幅為3.59％，不管從成交套數(shù)還是成交面積來看，2014年江陰樓市算是平穩(wěn)收官了按江陰市近三年平均成交量計算，消化現(xiàn)有市場存量及未來供應量需要10年時間

2013年江陰市商品房供求比為1.4

2014年第一季度江陰市商品房供求比達到1.72000萬方

200萬方供應存量在售項目市場存量約2000萬方成交2014年成交面積200萬方近年江陰全市整體供應量遠大于市場需求量，市場供求矛盾較為突出供需分析商業(yè)市場成交江陰商業(yè)市場成交量主要集中在澄江街道區(qū)域，其成交量占總成交量的57%，該區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品深受當?shù)乜蛻舻南矏?/p>

2014年江陰商業(yè)地產(chǎn)市場格局重構步伐加快，主城區(qū)澄江街道的商業(yè)成交面積遠遠超過其他區(qū)域，突破20萬方，成交套數(shù)也達到1400余套；城東街道雖然位列第二，但成交面積卻不到澄江街道的三分之一，成交套數(shù)不足澄江街道的四分之一

此外，華士、申港、璜土、夏港、南閘五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交面積過萬，月城和新橋兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交面積則不足一千商業(yè)排名前十全市商業(yè)供給量與成交量前十項目主要集中在澄江街道區(qū)域，呈供大于求局面，因此未來該區(qū)域商業(yè)項目競爭將十分激烈

2015年1-7月，商業(yè)供應前三名的項目分別為恒大御景城、永康五金城、陽光假日花園；其中恒大御景以498套奪冠

2015年1-7月，商業(yè)成交前三名的項目分別為蘇港睦鄰中心、恒大御景城、中邦尚品城；其中蘇港姆睦鄰中心以成交498套奪冠，成交均價為10249元/㎡2015.1-7.17江陰商業(yè)供應TOP10序號項目名稱街道供應套數(shù)（套）供應面積（㎡）1恒大御景澄江街道498247422永康五金城澄江街道312462683陽光假日花園澄江街道162128134龍庭花苑城東街道77152445運河世家澄江街道6079936通渡花苑澄江街道3736247青年廣場澄江街道24252878長江萬悅城澄江街道1317769楊子華郡澄江街道6167810綠城水岸云亭街道228762015.1-7.17江陰商業(yè)成交TOP10序號項目名稱街道成交套數(shù)（㎡）成交面積（㎡）成交價格（元/㎡）1蘇港睦鄰中心夏港街道18410377102492恒大御景澄江街道1005197219153中邦尚品城城東街道9016535149614嘉年華城市廣場澄江街道878769154945運漕廣場城東街道8211352103726綠城新天地云亭街道3010468147787廣昊英倫尚郡夏港街道27507750208長晟豪華環(huán)球公寓澄江街道251489130009萬達廣場澄江街道2227523891810天虹苑澄江街道193478259042009年到至今，房地產(chǎn)投資量大幅度增長，目前房地產(chǎn)市場增長幅度呈指數(shù)爆炸式的增長態(tài)勢，江陰房地產(chǎn)市場發(fā)展快速近年江陰全市整體供應量遠大于市場需求量，市場存量巨大，供應遠大于需求，以目前的銷售速度短期內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)此關系江陰商業(yè)市場成交量主要集中在澄江街道區(qū)域，未來該區(qū)域商業(yè)項目競爭會十分激烈，對本案后期入市將產(chǎn)生不利影響房地產(chǎn)市場篇結論：隨著近幾月的一連串利好政策，15年后續(xù)市場將有所回溫，整體市場呈現(xiàn)為以去庫存為主要目的的平穩(wěn)期，近些年區(qū)位優(yōu)勢被逐步放大，區(qū)域定位將影響整個市場的走向在售商業(yè)研究分析江陰全市人均GDP水平高，目前城市商業(yè)亟待升級換代，同時業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展也需吻合居民需求$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)文化、情感需求經(jīng)濟敏感因素人均GDP傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段江陰人均GDP2.8萬美元出現(xiàn)業(yè)態(tài)市場開始細分出服務于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，形成人們共同認知的生活服務和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，出現(xiàn)針對細分客戶群體的主題型商業(yè)，強調(diào)以客戶為導向的品牌聚集，獨特的空間體驗市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、等相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力發(fā)展歷程集市沿街商業(yè)百貨商店批發(fā)市場大型綜合超市零售購物都市MALL主題MALL業(yè)態(tài)綜合的一站式郊區(qū)MALL在售項目分布1231財富國際456789101112132香雪海梅園3恒大御景4陽光假日花園5城市嘉苑6翰庭7弘揚鸚鵡之城8興澄銀座9黃山湖公寓和院長江萬悅城萬達廣場月星家居廣場10111213

目前在售的商業(yè)項目主要集中在城南芙蓉大道和城西萬達廣場周邊

本案所處的市中心幾乎無大型商業(yè)項目在售，商業(yè)產(chǎn)品稀缺將有利于本案未來發(fā)展本案江陰在售商業(yè)項目集中在芙蓉大道以北與萬達廣場周邊，位于市中心的本案，周邊無大型商業(yè)項目在售，產(chǎn)品具有稀缺性在售項目詳情區(qū)域項目名稱商業(yè)類型面積段（㎡）均價（元/㎡）主力總價區(qū)間（萬元）開盤時間總套數(shù)城南城市嘉園住宅底商100-29012000150-3002014年8月7翰庭住宅底商220-50018000400-9002014年12月45香雪海梅園住宅底商137-21320000270-4302013年11月18財富國際商業(yè)街69-19323500160-4402013年7月126陽光假日花園住宅底商80-22020000160-4502015年1月181弘揚鸚鵡之城商業(yè)街15-4602400040-6002012年6月244恒大御景住宅底商35-1351600056-2162015年1月473城中興澄銀座商業(yè)街130-20032000450-7502013年1月58城北黃山湖公寓住宅底商30-8002750081-8002013年6月18城西月星家具廣場商業(yè)街40-1301800075-2402012年12月325萬達廣場商業(yè)街50-32523000160-6102012年7月392長江萬悅城住宅底商95-20012000130-1502014年8月55和院住宅底商38-3002200088-6602011年12月6項目周邊區(qū)域內(nèi)，單價區(qū)間在12000-32000元，主力面積段40-200㎡，主力總價區(qū)間80-450萬元同為在售商業(yè)項目重點個案財富國際萬達廣場大型城市綜合體項目市場具備較高知名度我司將根據(jù)以下條件，選取重點案例進行分析，為本案的產(chǎn)品定位提供參考。項目概況項目名稱江陰財富國際物業(yè)類型商鋪、酒店式公寓、寫字樓建筑面積56916㎡容積率2.49開發(fā)商江陰市涵嘉置業(yè)有限公司綠化率14.5%

財富國際商業(yè)廣場采用簡歐風格，由美國KOE建筑設計有限公司擔綱設計，是江陰唯一一個站前商業(yè)廣場，項目整體由沿街店面、商務辦公和酒店式公寓三大業(yè)態(tài)構成，是集金融、餐飲、娛樂、辦公、五金機電為一體的一站式商業(yè)綜合體江陰財富國際項目位于汽車站旁，交通便利，規(guī)劃打造成為金融、物流、辦公五金機電為一體的商業(yè)綜合體項目本案人民路富國財際產(chǎn)品分析面積段商鋪總套數(shù)商鋪層高（米）銷售方式69-193㎡內(nèi)街：59外街：67一層：5.1二層：4.6三層：3.1一拖三帶包租商鋪寫字樓酒店式公寓

項目商業(yè)主要以五金型商鋪為主，共計3層，層高在3.1-5.1之間，是一拖三帶包租形式銷售項目商鋪總體規(guī)劃為五金機電商業(yè)街，面積段69-193㎡，采取統(tǒng)一招商管理的包租模式，商鋪采取一拖三形式銷售富國財際銷售分析包租方式（以100萬元商鋪為例10年收益）年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年累計承諾回報6.0%6.0%6.0%6.5%6.5%7.0%7.0%7.5%7.5%8.0%68.0%租金收益6萬6萬6萬6.5萬6.5萬7萬7萬7.5萬7.5萬8萬68萬面積段（㎡）單價（元/㎡）主力總價段（萬元）去化率69-19323500160-440約30%本地投資客占比：50%五金機電私營老板占比：40%無錫、常州及周邊城市投資客占比：10%項目商鋪包租10年，回報率達到68%，均價23500元/㎡，主力總價段160-440萬元，客源主要來自本地投資客

項目采取統(tǒng)一包租銷售模式，回報率逐年遞增，10年租金回報收益達到68%

目前去化約4成，單價23500元/㎡，主力總價段160-440萬元

主要客源來自于本地的投資客和五金機電私營老板富國財際同為在售商業(yè)項目重點個案財富國際萬達廣場大型城市綜合體項目市場具備較高知名度我司將根據(jù)以下條件，選取重點案例進行分析，為本案的產(chǎn)品定位提供參考。項目概況

江陰萬達廣場由江陰萬達廣場投資有限公司開發(fā)建設，距市中心步行街約3公里路程，項目總占地面積約183畝，總建筑面積42.5萬方

項目位于江陰城西板塊，距離市中心僅3公里，欲打造江陰市區(qū)最齊全的商業(yè)綜合體達廣萬場項目名稱江陰萬達廣場物業(yè)類型商鋪、公寓式酒店、寫字樓、住宅建筑面積425000㎡容積率2.49開發(fā)商江陰萬達廣場投資有限公司物業(yè)費4.5元/㎡·月本案項目2.2KM步行街

項目由6棟高層、3棟公寓式酒店及1棟寫字樓組成，高層主力面積段90-170㎡，公寓式酒店主力面積38-64㎡，社區(qū)商業(yè)包括萬達大商業(yè)及外環(huán)商鋪

項目包括萬千百貨、萬達影院、大歌星KTV、家電賣場、品牌超市、連鎖餐飲、時尚街區(qū)、中央公館、SOHO公寓、室內(nèi)步行街、寫字樓、商務酒店等于一體大型商業(yè)綜合體

規(guī)劃分析項目規(guī)劃為高層住宅、寫字樓和商業(yè)廣場，其中項目在售商業(yè)部分為社區(qū)商業(yè)和沿街外環(huán)商鋪商業(yè)公寓式酒店達廣萬場配套分析

商業(yè)配套：紅星美凱龍、萬里紅超市、青山家具城

教育配套：晨光實驗小學、江陰實驗中學、江陰高級技工學校

公共配套：五星公園、郵政銀行、文富社區(qū)衛(wèi)生服務站

交通配套：城西站、江陰18、19、19、39路公交項目周邊生活配套齊全，交通便利，是整個城西商業(yè)發(fā)展黃金地段1五星公園23高級技工學校45江陰實驗中學6城西站7晨光實驗小學8郵政銀行紅星美凱龍青山家具城123456786項目達廣萬場項目商業(yè)銷售去化一般，均價在23000-25000元/㎡之間，沿街金鋪均價為23000元/㎡，住宅底商均價25000元/㎡

萬達廣場15年商業(yè)共計銷售21套，排名江陰中游水平沿街金鋪：萬達廣場沿街金鋪為1托2形式銷售，主力面積在80-100㎡，銷售均價23000元/㎡，目前為尾鋪在售，整體剩余不足10套住宅底商：主力面積60-80㎡，均價25000元/㎡，上市較晚目前尚有40套在售

客戶來源：客戶主要是自城西投資客戶，部分客戶來自市中心及其他街道，其余客戶來自江陰外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)類型面積段（㎡）單價（元/㎡）主力總價段（萬元）銷售方式沿街金鋪80-10023000184-230一托二住宅底商60-8025000150-200單一層銷售優(yōu)惠5萬抵40萬達廣萬場銷售分析城西投資客占比：50%市中心及其他街道占比：35%江陰外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比：15%個案對比財富國際萬達廣場開盤時間2013年7月2010年12月總體量56916平方米（126套商鋪、寫字樓、酒店式公寓）466套商鋪（共分4期開發(fā)）價格（元/㎡）2350023000-25000客戶江陰本地投資客、少部分五金機電私營業(yè)主及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者江陰城西和市區(qū)其他地方投資客戶熱銷面積段（㎡）70-10070-110銷售手段包租銷售（一拖三）正常銷售（一拖二）去化情況40%61%區(qū)域內(nèi)2個項目，其銷售均價為2.3-2.5萬元/㎡，熱銷主力面積在100㎡以下，面積小，總價低的商鋪更受客戶青睞38ABC商業(yè)市場總結啟示總結：目前江陰純商業(yè)在售項目較少，多采取“住宅式平賣”的銷售模式；無包租和回報不明確的銷售形式，遏制了客戶的投資意向，導致客戶流失嚴重銷售啟示：本案銷售可采取帶租約形式銷售，通過招商和包租銷售，吸引投資客戶；以高額的投資回報打動猶豫客戶，增加其置業(yè)信心總結：區(qū)域內(nèi)商鋪熱銷面積在40-100㎡之間，總價在200萬以內(nèi)，由此可見，面積小、總價低的商鋪深受廣大投資客戶青睞產(chǎn)品啟示：本案商鋪在規(guī)劃時應根據(jù)市場需求，增加小面積商鋪比例，迎合投資客戶心理，保證產(chǎn)品的合理去化總結：江陰商鋪投資客戶以市區(qū)客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，其投資更傾向于本案所處的市中心區(qū)域客戶啟示：本案應根據(jù)客戶特點，展開精準營銷，精確尋找目標客戶，同時最大程度挖掘項目賣點吸引客戶關注投資3PART.3項目本體分析核心解決：研究本案的基本情況、交通配套、生活配套等，并對項目經(jīng)行SWOT分析和系列經(jīng)濟指標分析。江陰市中心項目區(qū)位

本案地塊緊鄰西大街和城市主干道人民中路，處于城市中心地段，周邊生活和交通配套發(fā)達，商業(yè)發(fā)展起點較高

項目距離江陰最繁華的人民路步行街直線距離僅700米，與江陰客運總站直線距離僅3公里，地塊位于人民中路，屬于城市中心繁華地帶，周邊配套成熟，距人民路步行街僅700米，具有較高的發(fā)展起點區(qū)域位置

距離人民路步行街700米

距離江陰客運總站3公里

距離市政府2.3公里汽車客運總站江陰市政府人民路步行街本案人民路地塊現(xiàn)狀

地塊四至：本案地塊東連西橫街，南至城市主干道人民中路，西至環(huán)城西路，北達西大街延伸未規(guī)劃路地塊現(xiàn)狀：目前本案正處樓體施工階段，周邊動遷房尚有入住，并未拆遷，未來將會影響本案整體工程進度

道路通達：西大街和西橫街均為小巷單向街道，車流量較少，南側和西側毗鄰城市主干道人民中路和環(huán)城西路，車流量較大本案地塊為老城改造區(qū)，周邊均為動遷建筑，本案南側和西側毗鄰城市主干道人民中路和環(huán)城西路，車流量較大環(huán)城西路西大街延伸本案中山路西橫街人民路周邊交通地塊周邊道路通達性強，交通便利，人民路的劉氏兄弟故居站和中山北路的中山路站，能便捷通往城市各處

交通通達性：本案位于人民路、環(huán)城西路和中山北路等3條城市主干道之間，交通通達性強，能便捷通往城市各處中山站：江陰15、27等9班線路途徑本站，站點貫穿城東和城南等地

劉氏兄弟故居站：江陰11、17、13、32等19班線路途徑本站，是通往城東和城西的重要站點，各班線路直達江陰各城區(qū)環(huán)城西路中山北路人民路本案公交站點劉氏兄弟故居站中山站序號公交站點線路始發(fā)站首末班車時間途徑重要區(qū)域1中山站江陰15路汽車總站——石牌社區(qū)05:50-18:30體育中心、城東廠區(qū)江陰27路南閘站——杏村站06:00-18:40人民醫(yī)院、南閘區(qū)2劉氏兄弟故居江陰11路新伍集團——公交總站06:00-19:15步行街、人民醫(yī)院江陰13路西苑二村——食品城06:00-17:45市政府、文明廣場江陰32路城東站——城西站06:00-18:40市政府、中山公園周邊配套

商業(yè)配套：周邊商業(yè)配套齊全，但僅是住宅配套底商，以低端餐飲、社區(qū)日用商品和五金為主，大型的商業(yè)僅為本案南面的國美電器和法爾勝泓昇酒店旅游配套：人民中路周邊是江陰人文景點聚集地，主要包括興國塔、文廟、劉氏兄弟故居等

配套分析：本案周邊商業(yè)配套零散低端、缺乏大型綜合性商場，商業(yè)發(fā)展緩慢本案周邊配套齊全，包括商業(yè)、旅游、醫(yī)療以及餐飲配套，但商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂，整體檔次較低端1五金零售街23建設銀行45文廟6聯(lián)想專賣店7漢庭酒店8江陰市中醫(yī)院12345768泓昇苑酒店興國園

本案周邊配套本案周邊多為動遷戶，缺乏大型住宅小區(qū)，處于市中心商圈邊緣，因此人流量較少，商業(yè)發(fā)展遲滯

動遷區(qū)域：本案作為城市改造部分，周邊全是動遷小區(qū)，短期內(nèi)無法帶動商業(yè)的發(fā)展人口流量：本案周邊缺乏成熟的大型住宅小區(qū)，除南側江南華都和北側府前花苑小區(qū)外，并無其他規(guī)模小區(qū)，這意味著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展需要對江陰其他地區(qū)的人流量進行導入

動遷區(qū)府前花苑江南華都步行街商圈SWOT分析威脅T機遇O劣勢W優(yōu)勢S1、本案位于江陰市的城市中心位置，道路通達性強，交通便捷2、本案處于步行街商圈的延伸，有成熟的商業(yè)基礎，發(fā)展起點較高1、項目位于市中心商圈邊緣，商業(yè)競爭力弱于市區(qū)其他區(qū)域2、地塊周邊居住小區(qū)稀疏，整體人流量較少，商業(yè)發(fā)展遲滯1、隨著江陰市中心城區(qū)改造的進行，本案周邊公共配套設施逐漸完善，這將利好于本案未來發(fā)展2、人民路商圈的延伸，將帶動本案周邊商業(yè)氛圍上升1、江陰商業(yè)市場整體供過于求，市中心商圈仍有大量商鋪空置，商業(yè)市場成交慘淡2、江陰2014年成交土地多為商辦性質(zhì)地塊，未來江陰商業(yè)市場競爭空前激烈本案具備一定先天優(yōu)勢，后期城區(qū)改造和人民路商業(yè)的延伸，促使項目價值得到進一步得到提升項目資源總評

右側為土地屬性因子5級衡量表，五星代表優(yōu)秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表較差,一星代表差

本案處于江陰城市繁華的核心地帶，擁有完善的生活和交通配套以及豐富的歷史文化底蘊本案在地段、交通和配套設施及歷史文化上具有絕對的優(yōu)勢，具有成為標桿綜合商業(yè)體的潛質(zhì)分類土地屬性因子評級現(xiàn)實性未來性區(qū)位區(qū)域位置★★★★★★★★交通條件交通配套★★★★★★★★道路通達性★★★★★★★配套設施商業(yè)配套★★★★★★★教育配套★★★★★★醫(yī)療配套★★★★★★★休閑運動★★★★★★景觀環(huán)境自然環(huán)境★★★★★★★歷史環(huán)境★★★★★★★★★人文環(huán)境★★★★★★★★城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢★★★★★★★歷史接受度★★★★★★★4PART.4項目定位建議項目整體定位建議項目客戶定位建議銷售價格定位建議項目整體定位建議整體定位原則

符合企業(yè)的發(fā)展需求，希望將項目打造成城市的標桿性綜合體

符合城市及市場發(fā)展趨勢，項目的定位應具備一定的前瞻性及高度，符合城市及市場的未來發(fā)展趨勢及需求變化

保證項目各部分的統(tǒng)一性及互補性，為保證項目整體性，各個物業(yè)功能部分的形象及檔次應具備統(tǒng)一性和互補性定位原則具備較強的可操作性符合城市及市場發(fā)展趨勢在市場中具備獨特性促進項目價值最大化定位原則需要和保證各部分的統(tǒng)一性，符合自身發(fā)展需求、市場發(fā)展趨勢

體現(xiàn)城市文化氣質(zhì)：體現(xiàn)本地文化、歷史元素，更能吸引游客

代表城市高端水平：江陰市中心商業(yè)面臨升級，本案應當利用優(yōu)勢，成為全市商業(yè)及其他物業(yè)發(fā)展的新標志

最具時代特征：獨特的地理位置和歷史發(fā)展軌跡，能使本案成為展示江陰時代要求的綜合商業(yè)體整體定位方向

傳統(tǒng)文化氣質(zhì)

現(xiàn)代國際氣質(zhì)本案應成為能體現(xiàn)江陰城市發(fā)展進程和文化歷史變革，能夠代表西大街最高水平、最具時代特征的綜合性商業(yè)體江陰首席綜合商業(yè)體配套價值區(qū)位價值產(chǎn)品價值品牌價值

以政策利好、成熟的配套設施為基礎，依托新長江置業(yè)集團的品牌，結合我們項目的落定，打造句容至高綜合體自持型客戶看品質(zhì)、價格、配套投資型客戶看品牌、配套、未來發(fā)展區(qū)位價值本案價值點包括產(chǎn)品價值、區(qū)位價值、品牌價值和配套價值等四個方面價值點疏理本案地處市中心商圈內(nèi)，位于城市主干道旁，是江陰市區(qū)核心區(qū)域，發(fā)展前景利好區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢項目價值點

本案位于市中心商圈內(nèi)，距離步行街、中山公園和中醫(yī)院僅1公里范圍內(nèi)，是商業(yè)發(fā)展黃金地段，發(fā)展起點高江陰市中心汽車客運總站江陰市政府人民路步行街本案人民路本案西南側的西門橋是連接錫澄運河兩岸的重要交通樞紐，憑借地理優(yōu)勢，截留來自運河西岸的客流區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢項目價值點

本案距離西門橋僅300米，是運河東側商業(yè)的橋頭堡，是城西客戶通往市中心必經(jīng)之地，后期合理的媒體投放和廣告效果，能有效截留客戶，提升本案關注度本案人民路錫澄運河西門橋步行街商圈區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢地塊周邊商業(yè)業(yè)態(tài)零散低端，缺乏綜合型商業(yè)廣場，而這也為體量大、業(yè)態(tài)全的本案提供發(fā)展的契機

體量大、業(yè)態(tài)全的本案入市，可解決區(qū)域大型商業(yè)供應的不足，制造區(qū)域“唯一性”，彌補區(qū)域商業(yè)真空，搶占市場份額項目價值點區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢市中心商圈——本案位于江陰市中心，屬于市中心商圈輻射區(qū)域，周邊商業(yè)和公共配套成熟

本案位于江陰市中心，商業(yè)和公共配套齊全公共配套：興國園、暨陽中學、中醫(yī)院、人民醫(yī)院和中山公園等商業(yè)配套：泓昇苑酒店、國美電器（城）、文廟商業(yè)街等項目價值點國美電器中醫(yī)院人民醫(yī)院興國園中山公園國際購物中心文廟商業(yè)街暨陽中學泓昇苑酒店法爾勝酒店區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢文化古跡——本案周邊人文景點眾多，但區(qū)域內(nèi)缺乏旅游相關聯(lián)商業(yè)發(fā)展，這為本案商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展提供助力

本案周邊包含興國園、文廟和劉氏兄弟故居等旅游景點，旅游資源豐富，但僅文廟有部分旅游商品出售，區(qū)域缺乏旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)延伸，大體量，多業(yè)態(tài)的本案入市后可發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)相關業(yè)態(tài)，豐富本案業(yè)態(tài)布局項目價值點江蘇學政衙署興國園中山公園劉氏兄弟故居文廟興國寺塔區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢交通便捷——途經(jīng)本案的公交線路多達20多班/次，可便捷通往江陰各區(qū)，直接服務于消費客戶，保證本案擁有充足客流

本案周邊劉氏兄弟故居站和中山站站點公交基本覆蓋江陰全市

環(huán)城西路、人民路和中山北路等3條城市主干道環(huán)繞本案穿行項目價值點區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢四大價值點配套優(yōu)勢

公司尊崇“踏實、拼搏、責任的企業(yè)精神，并以誠信、共贏、開創(chuàng)經(jīng)營理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術，周到的服務，卓越的品質(zhì)為生存根本長江集團作為江陰本土知名品牌，享有知名美譽度，深耕于江陰城市發(fā)展項目價值點西大街項目改造價值點·總結占據(jù)城市黃金地段——卻處于市中心商圈邊緣交通資源配套豐富——周邊人流量卻寥寥無幾地塊商業(yè)氛圍濃厚——卻受到大品牌商業(yè)擠壓本案現(xiàn)狀：地段尷尬人流量少競爭壓力大那么本案如何定位，尋找自身USP在逆向的市場環(huán)境下脫穎而出？定位市區(qū)核心，弱化區(qū)位抗性澄·心重新定義市中心概念，突顯本案區(qū)位優(yōu)勢……重新定義商圈概念，確立本案區(qū)域核心商業(yè)地位……定義未來發(fā)展方向，區(qū)域為步行街商圈的延伸……澄市·心澄·家家庭式生活廣場，盡顯差異化賣點家庭·體驗廣場江陰商業(yè)廣場銷售形式落后，缺乏體驗式購物商場消費人群概念劃分模糊，不重視家庭式消費江陰商業(yè)市場上忽略——體驗式·家庭式消費概念……整體定位澄市心江陰絕版體驗式家庭生活廣場依托新長江置業(yè)集團品牌實力，結合本案特有的區(qū)位和配套優(yōu)勢打造江陰未來首席家庭式休閑生活體驗廣場美食餐飲·時尚百貨·休閑購物·體驗式家庭生活廣場項目客戶定位投資者經(jīng)營者消費者商業(yè)租金產(chǎn)品、服務利潤商業(yè)的客戶涵蓋了投資者、經(jīng)營者和終端的消費者，三者共同決定了商業(yè)的成功運營

投資者、經(jīng)營者和消費者三者互相緊密依靠，共同構建起成功的商業(yè)體項目客戶分類投資者客戶研究關注點從投資者角度來看，商業(yè)市場投資能力逐步增強，主力承受能力集中在80~200萬之間。戶型越小，去化越快

地段、交通、人流量

商業(yè)氛圍

升值潛力

投資回報率

出租和轉(zhuǎn)手容易程度

物業(yè)及經(jīng)營管理

目標定位：江陰市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者

面積需求：有閑散資金，看重商鋪投資價值，以投資40~100平方米小型商鋪為主，主力承受能力在80~200萬之間。

消費心理：看重市中心商圈發(fā)展的契機和地塊潛力，本案所處西大街是區(qū)域發(fā)展中心，輻射范圍大；認可商業(yè)項目定位，同時小規(guī)模投資注重風險控制。江陰市區(qū)域內(nèi)，投資客偏好小面積低總價商鋪投資，關注地段、升值潛力和投資回報等因素投資客戶定位投資客戶分類核心客戶——江陰市區(qū)投資客重要客戶——周邊城鎮(zhèn)投資客江陰市區(qū)投資客——市區(qū)居民、個體老板、私營企業(yè)主和企業(yè)中高層領導客戶特征：擁有相當?shù)慕?jīng)濟實力，看中項目投資回報，擁有較多投資選擇，投資經(jīng)驗豐富外圍客戶——技術藍領和項目回遷戶客戶特征：江陰作為全國著名工業(yè)區(qū)，擁有來自全國的技術藍領，收入較高，這類人群對于住宅置業(yè)興趣不高，對自身積蓄偏向于理財投資；項目周邊有較多動遷客戶，看中區(qū)域未來的發(fā)展前景，投資帶有地緣性南城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)——月城鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)和徐霞客鎮(zhèn)私營業(yè)主客戶特征：擁有一定的存款和積蓄，沒有較多的投資選擇，想進行風險低、回報較高的投資，投資態(tài)度謹慎外圍客戶（15%）重要客戶（25%）核心客戶（60%）目前本案投資客戶主要集中在江陰市區(qū)，其他客戶為項目周邊原住民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客投資客群描摹市區(qū)型投資客

姓名：王女士

職業(yè)：服裝店老板

需求面積：40-80㎡

投資金額：150-200萬以內(nèi)

投資描?。合矚g購物，在市中心有一間鋪面經(jīng)營女裝，手里有些積蓄想進行投資，自身做服裝生意，想在市中心再購置一套商鋪，看市場情況投資或自持投資·關鍵詞：回報高+理性投資投資客群描摹鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客

姓名：張先生

職業(yè)：食品加工廠老板

工廠所在：周莊

需求面積：100-300㎡

投資金額：400萬以內(nèi)

生活習慣：擁有自己獨立的生活和交際圈子，喜歡旅游，喜歡接觸新鮮事物，廠里效益大不如前，但最近有些積蓄，本想投資股票，但近期股價大跌，因此打算在房地產(chǎn)領域進行投資投資·關鍵詞：風險低+理性投資投資客群描摹西大街本地居民姓名：劉女士職業(yè)：回遷居民需求面積：30-40㎡投資金額：100萬以內(nèi)投資描?。含F(xiàn)在住在西大街府前花苑，原來在西橫街的房子已經(jīng)開始拆遷，在西大街住了20多年，手里有些積蓄（拆遷款），一直生活在西大街，想對房地產(chǎn)和金融進行投資投資·關鍵詞：情感+投資盲目投資客群描摹技術藍領姓名：張先生職業(yè)：船務公司高級工程師需求面積：30-40㎡投資金額：100萬以內(nèi)投資描?。壕幼≡谂R港新區(qū)，有單位分配的住房，老家在外地，不想在江陰買房，但不會打理存款，股價下調(diào)后對投資持謹慎態(tài)度投資·關鍵詞：保值+盲目投資經(jīng)營者客戶研究關注點從經(jīng)營者的角度來看，以零售類為主，面積需求在40~80平方米；餐飲和服裝需求面積在100~200平方米，若其需求面積較大，可打通經(jīng)營；品牌主力店面積在200平方米以上

人流量

地段、交通

商業(yè)氛圍

養(yǎng)鋪期時間

投資回報

物業(yè)及經(jīng)營管理

目標定位：特色連鎖店；一二線知名品牌

面積需求：主力店：200平米以上；特色餐飲店：100-200平米；一般零售型商業(yè)：40~80平米以內(nèi)。

消費心理：

知名連鎖餐飲和休閑店比較看重商業(yè)氛圍與發(fā)展空間；一般零售型商鋪更看重租金與日均營業(yè)額比。經(jīng)營者注重店鋪的面積大小，同時關注商業(yè)的人流量、商業(yè)氛圍、養(yǎng)鋪時間、投資回報經(jīng)營客戶定位并非所有的商業(yè)都是用來投資的，部分商鋪的經(jīng)營者同時也是持有者，他們置業(yè)更為靈活可投資也可自持經(jīng)營客戶分析個體經(jīng)營者姓名：馬先生職業(yè)：個體餐飲經(jīng)營者需求面積：30-40㎡投資金額：100萬以內(nèi)投資描?。合胭I間小面積的鋪面開餐飲連鎖店，自己經(jīng)營，后期一旦經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題可轉(zhuǎn)租出去

業(yè)態(tài)分布：此類經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中為餐飲、服飾等消費客戶定位消費者消費客戶研究消費關注點目標消費群體決定了本案以滿足時尚購物、餐飲、休閑娛樂，如品牌特色餐飲、休閑餐飲、中型超市、品牌百貨、休閑服飾，休閑影院

便捷性

高性價比

注重家庭

中高檔次

目標定位：江陰全市客戶，以個體經(jīng)營老板、企業(yè)老板、政府公務員、企事業(yè)單位人員為主

年齡特征：25~50歲具備一定經(jīng)濟能力的兩口和三口之家

收入狀況：家庭年收入6萬元以上

消費心理：注重家庭，享受生活本案作為西大街購物中心，其主要消費者以滿足購物、餐飲、娛樂為主，追求生活品質(zhì)，對品牌有一定要求消費客戶定位核心客戶是市中心城區(qū)居民，追求時尚和品牌化消費，并有一定的消費能力游離客戶10%邊緣客戶25%重要客戶65%核心客戶重要客戶邊緣客戶江陰各街道居民市中心及周邊居民游離客戶其他零散人群目標人群比例（%）職業(yè)有機會消費內(nèi)容市中心及周邊居民55個體經(jīng)營老板、企業(yè)老板、政府公務員、企事業(yè)單位人員、青年白領、工廠工人、青年學生零售、餐飲、休閑娛樂、購物、配套服務江陰各街道居民25零售、餐飲、休閑娛樂、配套服務其他零散人群10零售、餐飲、休閑娛樂、購物、配套服務消費客戶主要是以本案為核心向外拓展，根據(jù)距離的遠近，劃分本案各類消費群體消費客戶區(qū)域

核心客戶

邊緣客戶

邊緣客戶游離客戶邊緣客戶游離客戶游離客戶游離客戶游離客戶游離客戶邊緣客戶本案消費客群描摹政府公務員姓名：劉先生職業(yè)：公務員

家庭構成：三口之家家庭收入：6-8萬元消費描?。?/p>

丈夫：服裝、餐飲和科技產(chǎn)品

妻子：日用品、化妝品和服裝

女兒：玩具、餐飲和娛樂產(chǎn)品消費·關鍵詞：家庭式+休閑購物消費客群描摹個體私營老板姓名：王先生職業(yè)：鋼材廠老板

個人收入：500萬/年消費描?。簩ι钯|(zhì)量要求較高，消費產(chǎn)品標準為全國和世界級品牌，其在江陰地區(qū)的消費重點為：餐飲、休閑、購物和娛樂方面投資·關鍵詞：休閑式+品牌化銷售價格定位定價原則一、項目自身角度1、項目為周邊“僅存”的綜合體，具有稀缺性2、保證項目具有合理的銷售速度和資金回籠速度二、市場環(huán)境角度1、江陰區(qū)域內(nèi)商鋪均價范圍在12000-32000元/㎡區(qū)間，總價集中80-450萬元/套2、江陰目前商業(yè)供求矛盾激烈，考慮到商鋪的銷量和回款，項目在定價應做出適當調(diào)整3、現(xiàn)有房地產(chǎn)整體投資欲望較弱，客戶投資謹慎三、項目周邊環(huán)境因素1、本案周邊環(huán)境整體氛圍成熟，但業(yè)態(tài)落后，和東側的人民路步行街發(fā)展差距較大2、目前本案周邊為回遷區(qū)，人流量較少，雖然地處市中心商圈，但商業(yè)發(fā)展落后于區(qū)域其他地方本案商業(yè)價格定價將對項目自身、市場和周邊環(huán)境等因素進行綜合考慮，得出本案客觀市場價格定價方法一比較對象比較因素選取市場上在售項目：興澄銀座、萬達廣場、財富國際作為類比樓盤進行參考針對商業(yè)定價，所對比因素主要有以下幾方面：地段因素、規(guī)劃與配套、物業(yè)形態(tài)、規(guī)劃、規(guī)模狀況、建筑檔次、車位數(shù)量、物業(yè)管理等它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法

本案商業(yè)部分選取市場上主要在售商業(yè)，運用市場比較法對項目進行價格測算與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關系，而與市場競爭項目不直接相關，定價不利于競爭市場比較法成本法收益法假設開發(fā)法我司將以周邊商業(yè)的價格作為定價基礎，采取市場比較法對本項目銷售產(chǎn)品進行定價比較法定價項目指標權重本項目興澄銀座萬達廣場財富國際地理位置12%1001109080交通情況9%10011510590商業(yè)氛圍14%10012090100人流量情況11%100105105105車流量情況7%100110105115建筑外觀6%10095105105項目規(guī)模6%10090110120停車位6%10010010590經(jīng)營管理8%10090115100經(jīng)營商實力信譽8%100110120120未來發(fā)展13%100120115100系數(shù)累加100%100108.3104.7100.8項目權重145%35%20%項目單價（元/㎡）

300002300023500修正單價（元/㎡）≈2500027700.8310221967.5262723313.49206參照區(qū)