商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理心得體會(huì)

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理心得體會(huì)

篇一：商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)的一些心得1、前期銷售的時(shí)候讓銷售部同業(yè)主簽訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)委托管理協(xié)議，把項(xiàng)目的掌控權(quán)抓住，包括租金的漲幅限制，業(yè)態(tài)控制權(quán)，每年手續(xù)費(fèi)等等。 2、收費(fèi)盡量細(xì)分，開支大而不穩(wěn)定的要單列。比如電梯費(fèi)、公共照明和用水、空調(diào)費(fèi)等等。 3、增加廣告費(fèi)項(xiàng)目。商場(chǎng)生意好是商家受利所以他們有理由承擔(dān)一大部分（比如70%，剩余的有管理公司補(bǔ)貼），此費(fèi)用可以第一年免收有開發(fā)商提供。 4、工程布局盡量不要節(jié)約管線，最好實(shí)現(xiàn)集中表箱控制?？偙沓鰜?lái)直接進(jìn)入分表幾乎沒(méi)有損耗，其次如果商家不支付房租可以斷電警示。（還有個(gè)小技巧，電表允許一定的誤差，注意了總表偏負(fù)分表偏正，僅此一項(xiàng)每月電費(fèi)幾萬(wàn)塊收入） 5、最好早期建設(shè)集中網(wǎng)絡(luò)和程控電話。網(wǎng)絡(luò)租用大帶寬（比如20G每月5000）然后分給需要寬待的商家（每月50）,商家節(jié)約公司盈利。程控電話的好處更多，只需要宣傳總機(jī)號(hào)碼，專人可以轉(zhuǎn)接到任何商家。其次新商家入住后3分鐘可以開通電話等等，電話費(fèi)收入更客觀（長(zhǎng)途協(xié)議價(jià)好像0.21，給商家結(jié)算0.3常規(guī)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司簽約注意1銷售部一定要同購(gòu)房的業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議,而且合同必須經(jīng)過(guò)你們審核,否則什么條件都不要進(jìn)入回報(bào)租金千萬(wàn)不要離譜,適當(dāng)高可以（3年后能夠?qū)崿F(xiàn)）,委托時(shí)間5-10年以上招商條件一定優(yōu)惠（租金和免租）,3年內(nèi)的租金水平低于承諾回報(bào)的60%.不足部分開發(fā)商補(bǔ)貼（便于養(yǎng)場(chǎng),減小壓力）回報(bào)租金漲幅嚴(yán)格控制管理費(fèi)要高,可以第一年免第二年減半,標(biāo)準(zhǔn)低了上帳很難（_這時(shí)管理公司的根）招商部又管理公司組建（自己不會(huì)不計(jì)后果,其次留用招商員負(fù)責(zé)后期管理）業(yè)主委托協(xié)議一定說(shuō)明廣告位和其他租金外的收入全部用于補(bǔ)貼管理,和業(yè)主無(wú)關(guān)第一年的廣告推廣費(fèi)用要預(yù)算充足并且要開發(fā)商保障（很多項(xiàng)目死掉這時(shí)重要原因）,第二年定額補(bǔ)貼,并且這部分的支配權(quán)掌握,開發(fā)商可以監(jiān)督但不能干預(yù)員工待遇一定高于平均,保障穩(wěn)定（團(tuán)隊(duì)組建下篇單獨(dú)講）,前輩年開發(fā)商承擔(dān)（前2年的很多費(fèi)用都是這樣,銷售價(jià)格高200塊就都有了）10保安保潔等物業(yè)開辦費(fèi)宣傳推廣是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重中之重。以我們以前的一個(gè)案例說(shuō)明。項(xiàng)目是一個(gè)婚紗攝影器材城，主要客戶是婚紗影樓和攝影發(fā)燒友等人，商場(chǎng)是給各他們提供一站式購(gòu)物的。本商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要條件就是這些客戶經(jīng)常光臨，而且掏錢購(gòu)物。如何做到這一點(diǎn)呢？項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。我們邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)非常知名的化妝師（比如毛戈平等）和攝影大師來(lái)商城開展講座，婚紗影樓的化妝師和攝影師他們一輩子恐怕也難得有機(jī)會(huì)見到這些大師，更何況當(dāng)面請(qǐng)教？所以這些人非常積極的來(lái)了，甚至隔了幾個(gè)省的都跑過(guò)來(lái)。當(dāng)然，我們的講座是收費(fèi)的，不貴。但是足以支付老師的勞務(wù)費(fèi)和廣告宣傳等等，最好的一次還有30多萬(wàn)盈利。。。哈哈次活動(dòng)幾個(gè)方面：1、經(jīng)營(yíng)管理公司：沒(méi)花一分錢甚至還有盈利，宣傳了項(xiàng)目、提升了商氣、鞏固了客戶、樹立了核心競(jìng)爭(zhēng)力2、講課老師：爭(zhēng)了可觀的勞務(wù)費(fèi)、擴(kuò)大的知名度、銷售了自己的書籍等產(chǎn)品3、聽課客戶：提升了技能、見識(shí)到了新產(chǎn)品、一次性完成了采購(gòu)、發(fā)現(xiàn)了新的供貨渠道4、商家：不擺了，高興得慘更加信任管理公司，交房租更痛快。（業(yè)績(jī)好的3天銷售婚紗50多萬(wàn)，利潤(rùn)十幾萬(wàn)）還有幾個(gè)項(xiàng)目是利用商業(yè)聯(lián)盟進(jìn)行宣傳 1、咖啡廳、美容院、銀行三家每家邀請(qǐng)自己的20名高級(jí)客戶，共同開一個(gè)沙龍，這樣每家都會(huì)得到40個(gè)新準(zhǔn)客戶。 2、歌城和餐飲向?qū)Ψ降臅?huì)員卡客戶提供特別優(yōu)惠。 3、客戶數(shù)據(jù)庫(kù)互相支持（再對(duì)方的數(shù)據(jù)庫(kù)上向其客戶推薦自己的特別產(chǎn)品，彼此免費(fèi)）等等等等，不一而足。管理公司是一個(gè)搭臺(tái)子的，搭得好不僅不需要出錢，甚至可以盈利，一樣的達(dá)到宣傳項(xiàng)目是商家繁榮的目的。。。。。1、經(jīng)營(yíng)管理體系的構(gòu)建與實(shí)施：主要包括，行政人事、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)信息、顧客服務(wù)、企劃宣傳、安保防損等規(guī)章規(guī)范、業(yè)務(wù)流程、應(yīng)用單據(jù)及崗位職責(zé)并組織實(shí)施。2、員工考核培訓(xùn)上崗組織實(shí)施根據(jù)組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、職能分工、人員定編的總體預(yù)案，開展人員的招聘、錄用并組織實(shí)施崗前培訓(xùn)、考核考評(píng)等人事培訓(xùn)考核工作。3、企劃宣傳的策劃與實(shí)施制作《招商運(yùn)作實(shí)施方案》、《形象宣傳策劃方案》、《商業(yè)企業(yè)VI實(shí)務(wù)》及經(jīng)營(yíng)所需的《企劃宣傳實(shí)施方案及費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃》落實(shí)相關(guān)工作。4、信息系統(tǒng)的建立制定本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)所需的《信息系統(tǒng)需求方案》，組織實(shí)施信息系統(tǒng)的建立及使用培訓(xùn)管理方的支出前三年一般由開發(fā)商承擔(dān)，主要有：1、管理公司開辦的物料費(fèi)用（辦公家具電腦等用品、稅費(fèi)等等）2、人員工資（管理人員的獎(jiǎng)金也在內(nèi)）3、物業(yè)管理的耗材和裝備（公共水電費(fèi)）4、宣傳推廣費(fèi)用（重點(diǎn)），包括電視、報(bào)紙、路牌、活動(dòng)等廣告費(fèi)以及促銷的贈(zèng)品等等5、建筑的維修和維護(hù)以及其他相關(guān)費(fèi)用宣傳推廣費(fèi)由商家承擔(dān)可行，但是前提要制訂標(biāo)準(zhǔn)，再說(shuō)減免保安和保潔、工程等人數(shù)確定根據(jù)項(xiàng)目情況，保安3班倒，根據(jù)路口情況布置，還要考慮流動(dòng)崗哨，停車場(chǎng)一般是專門的小組。應(yīng)該著重考慮自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)便于減少人數(shù)和提高自動(dòng)化檔次。招商人員職責(zé)招商人員要求：大專以上學(xué)歷，英語(yǔ)聽說(shuō)寫流利；熟悉餐飲、娛樂(lè)或零售的運(yùn)作，服務(wù)模式及招商工作；熟悉房地產(chǎn)租賃的程序及要求，3年或以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；具有良好的溝通及表達(dá)技巧。工資待遇：底薪加提成：底薪應(yīng)與當(dāng)?shù)氖蹣侨藛T相當(dāng)或略高，提成方面是租賃合同約定的平均月租金的15%—20%左右。崗位：招商經(jīng)理崗位職責(zé)：1、招商部門的組建2、招商管理制度的建設(shè)3、招商方案策劃擬訂4、招商工作計(jì)劃的編制5、招商宣傳管理篇二：運(yùn)營(yíng)管理心得體會(huì)《運(yùn)營(yíng)管理》課程收獲感想班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：賈2015單證mbA1584900315煒《運(yùn)營(yíng)管理》課程收獲感想之一海爾曾經(jīng)的經(jīng)驗(yàn)是“日清日高”，強(qiáng)調(diào)有序結(jié)構(gòu)與動(dòng)態(tài)進(jìn)化的結(jié)合，屬于泰羅的科學(xué)管理與熊彼特創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)合，屬于工業(yè)化的管理哲學(xué)現(xiàn)在，張瑞敏領(lǐng)導(dǎo)海爾在此基礎(chǔ)上推陳出新，用內(nèi)部“有序的非平衡結(jié)構(gòu)”，來(lái)應(yīng)對(duì)外部復(fù)雜環(huán)境，即信息化的管理哲學(xué)。在我看來(lái)，海爾經(jīng)驗(yàn)是世界上第一個(gè)經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的成熟的復(fù)雜性管理典范，其核心特征是“以靈活的組織對(duì)付復(fù)雜的環(huán)境”。海爾復(fù)雜性管理范式的“復(fù)雜”體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，復(fù)雜適應(yīng)（人單合一），強(qiáng)調(diào)適應(yīng)變化。既體現(xiàn)了中國(guó)管理變革的傳統(tǒng)，即企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)（如模擬市場(chǎng)、成本否決等），又體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代特征。具體體現(xiàn)在其自組織、自協(xié)調(diào)、自激勵(lì)等一系列典型的復(fù)雜系統(tǒng)特征中。工業(yè)化最大的挑戰(zhàn)來(lái)自于，在分工角逐中占有一席之地并把別人擠下去。達(dá)爾文的物競(jìng)天擇，不過(guò)是斯密哲學(xué)的一種歷史引申，競(jìng)爭(zhēng)是分工背景下人與人的行為邏輯。持性惡論的達(dá)爾文，認(rèn)為人與人之間，用對(duì)立的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，和低等動(dòng)物的角力沒(méi)什么區(qū)別，所以是“物”競(jìng)。而張瑞敏與達(dá)爾文的進(jìn)化論有本質(zhì)的不同：活力和進(jìn)化之源，達(dá)爾文認(rèn)為個(gè)體間競(jìng)爭(zhēng)，而張瑞敏則傾向認(rèn)為是內(nèi)外協(xié)同；一個(gè)強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)化，一個(gè)強(qiáng)調(diào)合作進(jìn)化；一個(gè)要把人變成機(jī)器，一個(gè)要把機(jī)器還原為人。這與工業(yè)化和信息化所面對(duì)的歷史挑戰(zhàn)不同有內(nèi)在的關(guān)系。其次，復(fù)雜創(chuàng)新（海爾稱之為雙贏，即“兩個(gè)創(chuàng)造”：創(chuàng)造用戶價(jià)值，創(chuàng)造企業(yè)或員工價(jià)值），強(qiáng)調(diào)主導(dǎo)變化。有別于對(duì)市場(chǎng)的被動(dòng)適應(yīng)——其結(jié)果往往導(dǎo)向價(jià)值鏈低端的中國(guó)制造，向市場(chǎng)高端“做優(yōu)”的主動(dòng)追求，可在“做強(qiáng)做優(yōu)”中實(shí)現(xiàn)“雙贏”：一、在用戶高端附加值的創(chuàng)造中，其復(fù)雜性范式特征表現(xiàn)為對(duì)創(chuàng)造用戶價(jià)值的自我激勵(lì)和主動(dòng)追求；二、在對(duì)產(chǎn)業(yè)高端的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，復(fù)雜性表現(xiàn)為對(duì)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的自我激勵(lì)和主動(dòng)追求。自我驅(qū)動(dòng)問(wèn)題一直是我國(guó)許多管理經(jīng)驗(yàn)難以從微觀上解決結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵，但海爾順應(yīng)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)一體化趨勢(shì)，從企業(yè)內(nèi)因中產(chǎn)生向產(chǎn)業(yè)上游升級(jí)的自我驅(qū)動(dòng)力；通過(guò)人的創(chuàng)新素質(zhì)的提高，通過(guò)內(nèi)因作用，加強(qiáng)引進(jìn)吸收消化了再創(chuàng)新的能力。《運(yùn)營(yíng)管理》課程收獲感想之二海爾就是自我顛覆的典范，張瑞敏從2005年即開始面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)挑戰(zhàn)進(jìn)行內(nèi)部變革。為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)去中心化、去中介化的特點(diǎn)，海爾構(gòu)建了扁平化、無(wú)中心化的組織，提出了“人單合一”的管理模式，從而化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代率先走出了一條轉(zhuǎn)型之路。那些深受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的傳統(tǒng)企業(yè)們，都應(yīng)該讀讀這本書。海爾的實(shí)踐告訴我們，面對(duì)“失控”的世界，用復(fù)雜組織系統(tǒng)動(dòng)態(tài)響應(yīng)復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境的管理模式將能夠做到更靈活、更快速，而這恰恰是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的要求。如果傳統(tǒng)企業(yè)能夠找到應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的管理法門，將迸發(fā)出比那些純互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更加可怕的競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合產(chǎn)生出來(lái)的海爾經(jīng)驗(yàn)，是繼簡(jiǎn)單組織應(yīng)對(duì)簡(jiǎn)單環(huán)境的管理1.0（美國(guó)經(jīng)驗(yàn)）、以簡(jiǎn)單組織應(yīng)對(duì)復(fù)雜環(huán)境的管理2.0（日本經(jīng)驗(yàn)）之后的管理變革，是復(fù)雜組織應(yīng)對(duì)復(fù)雜環(huán)境的管理3.0（中國(guó)經(jīng)驗(yàn)）。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，海爾經(jīng)驗(yàn)對(duì)于中國(guó)的廣大企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著寶貴的財(cái)富，也是中國(guó)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代借勢(shì)全球崛起的機(jī)會(huì)所在。基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)變革的速度之快，讓整個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)沉浸在一片慌恐和焦慮之中。因?yàn)樵诖筠D(zhuǎn)折時(shí)代，要完全融入互聯(lián)網(wǎng)，傳統(tǒng)企業(yè)必須進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理心得體會(huì)）戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但許多問(wèn)題看不透，做不起來(lái)。篇三：商業(yè)管理公司成立運(yùn)營(yíng)與管理的思考關(guān)于成立商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)與管理的思考一、經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的對(duì)于購(gòu)物中心（商場(chǎng)）開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式，同時(shí)也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也為在目前中國(guó)新的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形勢(shì)下探索出一條新的路子打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：經(jīng)營(yíng)層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；管理層面：辦公室；財(cái)務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場(chǎng)管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面；商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。四、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo)以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場(chǎng)定位體系，優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。五、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式第1頁(yè)共7頁(yè)1、 商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；2、 由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；六、 商業(yè)管理公司管理功能1、 研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場(chǎng)研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市場(chǎng)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營(yíng)決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、 管理功能：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息。七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對(duì)單一，具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。同時(shí)為以后的整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式（一）購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)?！敖y(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。第2頁(yè)共7頁(yè)（二）購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（IcSc）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。1、 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。“完善的租約管理”購(gòu)物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。2、 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益3、 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4、 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等九、成立商業(yè)管理公司在財(cái)稅方面的影響（一）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由潤(rùn)建公司收取并開具發(fā)票給客戶。在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商業(yè)公司對(duì)1-4層裙房進(jìn)行管理，而客戶的租金由潤(rùn)建公司來(lái)收取，這時(shí)潤(rùn)建要交納：（1）按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅第3頁(yè)共7頁(yè)（二）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取,收取之后再交潤(rùn)建公司.發(fā)票由商業(yè)管理公司開給客戶，潤(rùn)建公司再開給商業(yè)管理公司。1、在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商業(yè)公司對(duì)1-4層裙房進(jìn)行管理，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)）、服務(wù)費(fèi)（包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)）等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.商業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.2、潤(rùn)建公司需交:（1）按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅在這種情況下，商業(yè)管理公司重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（行不通）（三）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取,收取之后自負(fù)盈虧，潤(rùn)建公司不支付管理費(fèi)用。1、在這種情況下，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)）、服務(wù)費(fèi)（包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)）等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.商業(yè)管理公司為租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.2．潤(rùn)建公司需支付1.2%的房產(chǎn)稅。第4頁(yè)共7頁(yè)（四）潤(rùn)建公司可以以不動(dòng)產(chǎn)投資入股成立子公司，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椤稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定》，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，不是營(yíng)業(yè)稅征收范圍，所以也不是發(fā)票的開具范圍，不能開具發(fā)票，接受投資方按照雙方確認(rèn)（或依據(jù)相關(guān)部門的驗(yàn)資報(bào)告）的公允價(jià)值入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率3%-5%。注：以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形