安徽界首新陽路住宅商業(yè)市場調(diào)研及營銷策劃報告

新陽路界光路項目一期市場調(diào)研及營銷策劃報告從研究目的著手，在明確任務(wù)的基礎(chǔ)上，在對項目及市場環(huán)境了解的基礎(chǔ)上，提出我們項目商業(yè)裙樓及住宅部分的產(chǎn)品定位及銷售建議。產(chǎn)品定位市場環(huán)境研究項目條件分析我們的目的整體研究思路我們的目的銷售目的：項目銷售快速去化，完成項目兩棟高層住宅的銷售及五層商業(yè)（含地下一層）的銷售與招商工作。預(yù)計銷售周期及建議時間節(jié)點：預(yù)計項目住宅銷售周期為18個月，五層商業(yè)（含地下一層）銷售招商周期為24個月。建議最佳銷售時間節(jié)點為XXX年2-3月份進(jìn)場，3個月蓄水期，5月份開盤，5個月內(nèi)完成首期推盤資金回籠，10月份按計劃執(zhí)行第二階段物業(yè)銷售。項目條件分析市場環(huán)境研究產(chǎn)品定位報告目錄界首中心城區(qū)規(guī)劃為“一河兩岸、三縱三橫、一主兩副十三單元”。一河兩岸三片：城市沿潁河及兩岸的濱河景觀風(fēng)貌帶和城市公共設(shè)施集中區(qū)，由高速公路、鐵路和沙潁河將城市空間分成城北、城中和潁南三大片區(qū)。三縱三橫：即城市公共設(shè)施集中發(fā)展的三條橫向和三條縱向的發(fā)展帶；三橫：陽城大道、人民路和潁河路；三縱：界光路-大橋路、東升路、光武大道。一主兩副：“一主”，近期位于東升路與人民路交叉口附近的東城行政文化公共中心，遠(yuǎn)期位于東升路與潁河路相交處跨潁河兩岸的行政文化綜合公共中心；“兩副”分別為：潁河北側(cè)解放大街東側(cè)的老城商業(yè)副中心和寧洛高速出口相交處的城北商貿(mào)副中心。從整個界首的城區(qū)規(guī)劃來看，界首中心城區(qū)為東西向狹長發(fā)展，目前政府規(guī)劃逐步向南發(fā)展，但就階段來看中部仍是整個城市毋庸質(zhì)疑的商業(yè)文化中心，我們項目位置地處界首城市中心區(qū)域的西部。界首城市規(guī)劃片區(qū)概況本項目位于界光路和新陽路交叉口，項目區(qū)域位置良好，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，其商業(yè)市場氛圍較濃，尤以界光路沿線為主；區(qū)域內(nèi)餐飲、購物、休閑娛樂等配套目完善；因項目地處界首火車站和客運站之間，項目周邊人流量大，屬于界首西城人口比較集中的區(qū)域，可開發(fā)力度強(qiáng)，后期居住氛圍及公共設(shè)施配套亦將有更充分發(fā)展。項目主體建筑由1棟商業(yè)裙樓及2棟高層住宅組成，商業(yè)裙樓規(guī)劃為地上四層、地下兩層，兩棟住宅規(guī)劃為23層。項目目前屬于凈地，地面建筑處沿街一棟住宅留作以后施工用房，其他均已拆除。項目規(guī)劃及現(xiàn)狀項目規(guī)劃圖項目四至界光路項目地塊上目前做的戶外廣告

新陽路項目南側(cè)崇文中學(xué)原項目位置廣告后期售樓處位置項目實景明珠花園界首客運站項目地塊北側(cè)路網(wǎng)條件良好：新陽路為雙向6車道，較為暢通；界光路為雙向4車道，距離寧洛高速2公里，項目所處十字路口為寧洛高速進(jìn)入界首市的必經(jīng)之路；公共交通發(fā)達(dá)，距界首客運站僅600米，距界首火車站1.5公里，屬于界首市城市核心商圈及老城區(qū)集中居住區(qū)，將為項目帶來大批潛在消費人群；項目屬于界首中心區(qū)域邊緣，正好劃入界首一類區(qū)域，就項目所處位置來看，項目周邊人氣聚集，人流集中，周邊學(xué)區(qū)集聚、配套設(shè)施齊全；項目周邊交通本案項目可視性分析項目北側(cè)、西側(cè)建筑物以3F～5F高度居多（15m左右），南側(cè)為學(xué)校，因此項目整體昭示性較好，無建筑物遮擋，待項目建成，必將成為周邊地標(biāo)性建筑；由于項目周邊無遮擋，后期現(xiàn)場可通過工地包裝增加項目展示功能，起到較好的項目產(chǎn)品宣傳效果。項目周邊商業(yè)環(huán)境項目位于界光路、新陽路交叉口，屬于界首中心城區(qū)的西北側(cè)；圖中紅色區(qū)域為商業(yè)，可以明顯看出項目周邊商業(yè)主要集中于界光路，越往南商業(yè)越集中；項目周邊學(xué)校集中，緊鄰界首客運站周邊小商業(yè)店鋪集中，路口商業(yè)黃金位置商業(yè)氛圍濃厚；界光路往西往北商業(yè)氛圍明顯下降，往西一公里后出現(xiàn)工業(yè)廠房，往北則進(jìn)入城鄉(xiāng)道路。項目區(qū)位良好，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之中。商業(yè)發(fā)展成熟，尤以界光路沿線沿線為主，競爭較為激烈；餐飲、休閑娛樂等配套相對較為集中，檔次較低；隨著區(qū)域舊城改造的進(jìn)程，商業(yè)、公共配套將得到充分開發(fā)。報告目錄項目條件分析市場環(huán)境研究產(chǎn)品定位按照項目建筑規(guī)劃，哪些產(chǎn)品更加符合這個市場，更有利于實現(xiàn)我們的目標(biāo)？分析住宅及商業(yè)裙樓部分產(chǎn)品的市場環(huán)境，以便選擇市場空間最大、競爭最小、最有利于實現(xiàn)銷售目標(biāo)的產(chǎn)品。示意圖商業(yè)裙樓部分的產(chǎn)品方向：配套商業(yè)：何種業(yè)態(tài)？何種檔次？何種主題？是否有區(qū)域需求？地下商業(yè)：何種業(yè)態(tài)，如何布局，何種主題？是否有發(fā)展前景？住宅部分的產(chǎn)品方向：住宅樓：面臨怎樣的市場競爭？是否仍有產(chǎn)品需求？我們的客戶是誰？我們的產(chǎn)品是否有競爭力？LOFT公寓：面臨怎樣的競爭？我們的產(chǎn)品是否有競爭力？市場環(huán)境研究思路住宅區(qū)域主要集中于界首市東部區(qū)域，以國禎廣場、錦華花千樹、錦華桃源里、楓語墅、錦華府等項目為主；中心區(qū)域及西部區(qū)域基本上沒有新開發(fā)的在售樓盤，僅有部分尾盤銷售，本項目所處的西部區(qū)域基本無在售樓盤，住宅區(qū)主要集中在西區(qū)南部的大唐鳳凰城周邊。界首住宅市場整體發(fā)展較為緩慢，房價漲幅相對較小，以大唐鳳凰城為例，2013年銷售均價為4280元，目前二手房銷售均價為8258元。相對于一二線城市3-10倍的漲幅，界首市13年至19年6年房價漲幅還不到一倍，僅92%的房價升值；住宅銷售周期偏長：如國禎廣場、錦華桃源里項目均是14、15年開發(fā)的住宅小區(qū)，目前仍有剩余房源銷售；銷售周期緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商回款壓力較大，界首有個別樓盤出現(xiàn)爛尾，如東區(qū)楓語墅項目。住宅分布特點東區(qū)住宅區(qū)中心住宅區(qū)西區(qū)住宅區(qū)部分市調(diào)樓盤住宅項目調(diào)研項目主力面積（㎡）產(chǎn)品均價(元/)銷售率項目狀況及推廣主題競爭力度明珠花園90-1205950100%老小區(qū)，有中介掛牌房源低大唐鳳凰城98-1284800-520098%已售罄，項目無售樓處低錦華府95-1287500-820060%地段、地段、還是地段高錦華桃源里118-1387500-810085%項目已基本售罄，僅剩頂層復(fù)式低錦華花千樹109-1288150100%已售罄低楓語墅112-312660098%以售罄，因交付問題，目前房價明顯低于周邊樓盤低天潤譽府99-138750070%譽成大驚,冠冕人生中城市中心廣場51770055%界首城市中心廣場的精致復(fù)式中界首房地產(chǎn)項目產(chǎn)品同質(zhì)化比較高，大部分產(chǎn)品都為三房或小三房，面積基本控制在95-128㎡這個面積段，界首東西房價差異不大，因為西部及中部區(qū)域多為老小區(qū)，價格略低于東部區(qū)域，房均價基本在7500-7800元/㎡左右；城市中心廣場的LOFT公寓產(chǎn)品的銷售率不高，主要原因是該項目所處位置較偏，周邊生活配套不完善，另外LOFT公寓產(chǎn)品的市場接受程度明顯低于普通住宅。住宅市場研究項目住宅產(chǎn)品競爭壓力不大，產(chǎn)品建議已三房為主適度考慮兩房及小戶型產(chǎn)品的差異化互補。對于四層LOFT產(chǎn)品要和設(shè)計院溝通考慮對商業(yè)管網(wǎng)影響，同時LOFT產(chǎn)品對兩房及小戶型住宅的客戶影響；另外LOFT客戶對小區(qū)整體客戶品質(zhì)是有一定影響的，從消防考慮也會有一定的不安全因素存在。住宅市場研究本項目高層住宅項目自身條件市場預(yù)期表現(xiàn)項目區(qū)域內(nèi)學(xué)校聚集，生活配套較為集中；項目土地已基本平整，整體昭示性較好；小區(qū)規(guī)模較小，無法做出較好的小區(qū)自身配套及綠化，周邊車流集中，會對高層住宅有噪音影響。項目處于界首主城區(qū)西北角，該區(qū)域暫無新開發(fā)商品房銷售，如本項目能加快開發(fā)速度，較早的完成對外公開，項目將無本區(qū)域其他競爭項目，能較好的吸引本區(qū)域地緣客戶的購買。未來需求因主城區(qū)的發(fā)展局限，界首政府城市規(guī)劃往南部發(fā)展，項目周邊的客運站也有搬遷的計劃，隨著界首市老城改造及城市的整體發(fā)展我們相信后期西部區(qū)域仍會有極大的開發(fā)潛質(zhì)；部分商業(yè)樓盤商業(yè)項目調(diào)研界首區(qū)域商業(yè)整體租金價格均較低且差異不明顯，不同檔次產(chǎn)品租金價格相差較小，價格上因地段位置略有差異。界首的商業(yè)屬于街鋪商業(yè)，人民路、中原路、法姬娜大道等道路沿街商業(yè)發(fā)展集中，租金售價因位置有所差異，其中不乏售價租金較高的黃金旺鋪，但是界首高端商場發(fā)展滯后，大型商場的檔次較低，除萬吉廣場外整體租賃情況尚可，基本達(dá)到95%以上的出租率；區(qū)域典型項目租金水平（元/㎡·月）售價中心區(qū)界首三界口新盤未開盤萬吉廣場60商場內(nèi)部裝修，沿街一層北側(cè)商鋪30多平方，總價190萬；西側(cè)商鋪30多平方，總價130萬。東區(qū)國禎廣場內(nèi)鋪50，沿街外鋪80，金街外鋪3515000-23000天潤譽坊新盤13000-15000南區(qū)陽城大地廣場新盤未定西區(qū)界首購物中心5515000-30000從四個區(qū)域租金水平看：各區(qū)域的商業(yè)市場租金主要集中在50-60元/月·㎡左右；售價差異不明顯，西區(qū)界首購物中心因?qū)儆谥鞒菂^(qū)黃金位置售價較高；萬吉廣場因經(jīng)營不善現(xiàn)重新定位招商，整體裝修，預(yù)計將于春節(jié)前后對外開業(yè)；南區(qū)的陽城大地因其規(guī)劃較為超前，周邊的客戶難以支撐項目體量，因其目前暫未開盤，沒有實際運營，還無看出市場對其的印證。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究項目周邊缺乏大型商業(yè)，多數(shù)為沿街低端商鋪，有商業(yè)氛圍但檔次偏低；周邊沿街商鋪租金在70-80元/㎡/月；周邊沿街店鋪無對外出售商鋪，有愿意轉(zhuǎn)讓的商鋪；商鋪價格為2萬/㎡左右。本項目區(qū)域商業(yè)市場商家入駐意愿區(qū)域需求區(qū)域現(xiàn)狀項目周邊以街鋪為主，多數(shù)鋪面反應(yīng)近期生意難做，部分商鋪有轉(zhuǎn)讓意向，但商家對沿街人流量都比較滿意，界光路沿街商鋪基本滿鋪經(jīng)營，界光路南側(cè)的界光購物廣場經(jīng)營狀態(tài)良好。項目區(qū)域商業(yè)整體較為低端，區(qū)域人流量較高，周邊整體居住人口較為集中，流動購買力較高，居民購買力有保障項目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)并不發(fā)達(dá)，無集中的大型商業(yè)，我項目商業(yè)的開發(fā)必能填補西北部區(qū)域的大型商業(yè)的空白；報告目錄項目條件分析市場環(huán)境研究產(chǎn)品定位根據(jù)可供選擇的產(chǎn)品之市場環(huán)境分析，我們初步得出商業(yè)裙樓及住宅定位結(jié)論，并對其進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品定位說明。宜居物業(yè)，配套完善高品質(zhì)服務(wù)，平易近人多種戶型搭配，自由選擇住宅部分定位界口市主城區(qū)地標(biāo)性高端住宅○住宅產(chǎn)品市場接受度較高，定價空間較為平穩(wěn)○利用項目自身商業(yè)配套優(yōu)勢，“商住”聯(lián)動，促進(jìn)銷售○多種戶型入市，供給主城區(qū)剛需客戶，在購房總價上有多種選擇功能定位：產(chǎn)品定位：本區(qū)域內(nèi)客戶：項目周邊區(qū)域工作人群、市區(qū)工作的年輕白領(lǐng)；

對在本區(qū)域有認(rèn)同感的原居民，喜歡主城區(qū)生活便利的生活人群學(xué)區(qū)客戶：項目周邊學(xué)校聚集，是理想的學(xué)生家庭的居住地點，滿足有學(xué)生家庭的一切生活所求，同時項目的多面積段戶型也是滿足學(xué)區(qū)用房的一大特點。外區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：河南安徽交界客源及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，想在市內(nèi)置業(yè)的一部分人群。投資客戶：以界首市的私營業(yè)主、專業(yè)投資客、區(qū)域內(nèi)的政府/事業(yè)單位從業(yè)人員、企業(yè)管理人員為主住宅部分定位客戶定位根據(jù)競爭項目來看，項目投資客與自住客的比例可設(shè)定為2：8。因項目住宅處于商業(yè)之上，沒有社區(qū)活動場地可否考慮和商業(yè)區(qū)域結(jié)合商業(yè)運營店鋪以較優(yōu)惠的價格為小區(qū)業(yè)主提供類會所性質(zhì)的配套設(shè)施如餐飲、健身房、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室等。住宅功能配置物業(yè)管理質(zhì)量決定客戶去留。提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件，商業(yè)和住宅結(jié)合必然帶來人員的繁雜及管理難度，可以考慮設(shè)置電梯運行卡，刷卡到戶，提升小區(qū)住宅生活品質(zhì)。物業(yè)管理建議以專業(yè)的大型商業(yè)為品牌延伸以充分的商業(yè)配套為附加值投資商鋪及自主經(jīng)營兩相宜界首-國際精質(zhì)生活廣場○界光路商業(yè)氛圍濃厚，小面積產(chǎn)權(quán)商鋪市場接受度高；○品牌商業(yè)與餐飲/娛樂中心互動，完善的商業(yè)配套增加消費向心力；○在界首市主城區(qū)西北區(qū)域，建立地標(biāo)性商業(yè)生活廣場。商業(yè)裙樓部分定位功能定位：產(chǎn)品定位：界首-國際精質(zhì)生活廣場業(yè)態(tài)建議：樓層業(yè)態(tài)組合建議地下一層大眾餐飲+精品超市1層沿街品牌商業(yè)、品牌餐飲（肯德基、必勝客、星巴克）+銀行+內(nèi)鋪高端品牌（化妝品、鞋帽）2層高端女裝3層男裝品牌、運動品牌、童裝品牌4層高端餐飲+健身房+量販KTV+SPA浴場+游戲廣場+兒童歡樂城合計單層面積5000㎡，共約22000㎡著眼于項目周邊良好的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，提升區(qū)域性商業(yè)氛圍打造，控制商業(yè)商鋪面積，協(xié)調(diào)好臨街商業(yè)與內(nèi)鋪商業(yè)的整體發(fā)展及商業(yè)動線布局；在完成快速銷售的同時，協(xié)助業(yè)主完成商業(yè)運營及品牌招商工作，將整體商業(yè)定位為中檔偏上，旺鋪經(jīng)營，持久永續(xù)發(fā)展。裙樓商業(yè)一層布局圖一層業(yè)態(tài)：沿街商鋪：品牌商業(yè)、品牌餐飲（肯德基、必勝客、星巴克）+銀行內(nèi)鋪：高端品牌（化妝品、鞋帽）裙樓商業(yè)二層布局圖二層業(yè)態(tài)：高端女裝裙樓商業(yè)三層布局圖三層業(yè)態(tài)：男裝品牌、運動品牌、童裝品牌裙樓商業(yè)四層布局圖四層業(yè)態(tài)：高端餐飲+健身房+量販KTV+SPA浴場+游戲廣場+兒童歡樂城裙樓商業(yè)地下一層布局圖地下一層業(yè)態(tài)：大眾餐飲+精品超市+地下停車場“開放式街區(qū)商業(yè)”規(guī)劃理念：集中商業(yè)+街鋪的形式，成就本項目的專業(yè)商業(yè)街區(qū)。商業(yè)公共空間（如小廣場、步行街道）結(jié)合商業(yè)的整體風(fēng)格設(shè)計，營造趣味性商業(yè)空間，吸引人們的駐留、休息，進(jìn)一步帶動消費：考慮經(jīng)濟(jì)柱距（結(jié)合地下停車、地面商業(yè)、住宅的開間進(jìn)深綜合考慮）。商業(yè)規(guī)劃建議客群分析：經(jīng)營客戶：以項目區(qū)域餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營商家為主，以外地商家為輔。主要著眼于項目周邊良好的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、區(qū)域內(nèi)中端商業(yè)/大型購物場所缺失；關(guān)心項目周邊人口及其消費能力、區(qū)域未來商業(yè)的新增總量、項目周邊商業(yè)發(fā)展前景及租金與售價比例。商業(yè)裙樓部分以小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售為主，協(xié)助購買業(yè)主招商為輔的銷售招商原則；產(chǎn)權(quán)的銷售對象以本區(qū)域、本地客戶為主，其他區(qū)域的客戶為輔。戶型建議：一層沿街商業(yè)店鋪面寬考慮在8米以上，商鋪進(jìn)深控制在12米左右，面積在96平米左右；對于位置稍差區(qū)域可考慮分割成兩個單獨商鋪，客戶需要大面積仍可以組合購買；二層外圍獨立商鋪，面寬8米，進(jìn)深在6-8米，面積控制在48-60平米左右；內(nèi)鋪則考慮面寬4米，進(jìn)深6-8米，面積在24-32平米的商鋪，客戶可以組合購買；四層商鋪，考慮已大面積組合購買為主，可將該層商鋪保留，慢慢銷售，通過客戶的積累選擇合適的業(yè)主，保證商業(yè)經(jīng)營的合理性及穩(wěn)定性。營銷推廣策略推廣策略總指導(dǎo)思想：國際精質(zhì)生活廣場為主吸引軸，地段、產(chǎn)品價值現(xiàn)場周圍動線引導(dǎo)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示包裝完成截殺

推廣策略展示策略——現(xiàn)場周邊攔截動線設(shè)置，現(xiàn)場包裝、售樓處、景觀樣板段、樣板間展示等事件營銷——國際品牌精品展示——主力餐飲品牌加盟簽約圈層營銷——CROSSOVER（跨界）品牌的聯(lián)合合作（珠寶鑒賞，健康、美容專家、名車）——特定圈層的拓展和維護(hù)策略總綱2、

現(xiàn)場包裝戶外引導(dǎo)會所接待核心售賣系統(tǒng)樣板間實景體驗核心體驗點保安、高級置業(yè)顧問全程展示景觀樣板區(qū)核心體驗點核心體驗點入口展示現(xiàn)場的標(biāo)準(zhǔn)化展示動線展示策略執(zhí)行XXX.03XXX.05概念品牌認(rèn)知造勢住宅、商業(yè)一體方式整體營造階段項目品牌概念項目品牌初現(xiàn)銷售前期準(zhǔn)備期預(yù)售期持續(xù)銷售期開發(fā)商品牌價值呈現(xiàn)整合行銷開啟，項目價值深化、建立方案確定、實景建造、品牌連接、推廣準(zhǔn)備戶外、軟文炒作啟動推廣社區(qū)價值建立核心賣點推廣計劃短、平、快建立市場影響力，形成項目品牌快速實現(xiàn)資金回籠銷售目標(biāo)品牌形象作為投資經(jīng)營的信心保障招商與銷售同步開展，確立市場地位擴(kuò)大市場宣傳范圍，建立廣泛價值認(rèn)同營銷目標(biāo)推廣主策略營銷策略及目標(biāo)主力商家先行帶動針對項目定位規(guī)劃的主力店或者大型店面，加速其他商業(yè)投資業(yè)主的信心的縮短客戶決策時間，通過大型品牌商家的加盟，進(jìn)行順勢營銷，刺激中小商業(yè)客戶進(jìn)駐；培育消費市場，減免部分管理費用及適度考慮商業(yè)暖場活動的投入；與商家聯(lián)營，以優(yōu)惠價格對住宅客戶實現(xiàn)類會所會員制度。招商策略招商推動銷售為商業(yè)業(yè)主提供品牌招商渠道及輔助其商業(yè)店鋪的運營及穩(wěn)定發(fā)展；確立價格標(biāo)桿，住宅平開高走，商業(yè)高開高走商業(yè)部分高于市場同類產(chǎn)品價格銷售，提升客戶市場心理預(yù)期，塑造地標(biāo)性商業(yè)的商業(yè)價值住宅部分以高價值物業(yè)為價值標(biāo)桿，樹立高價值物業(yè)形象，與其他產(chǎn)品形成價值及多戶型比照，促進(jìn)產(chǎn)品均衡去化；讓首次開盤產(chǎn)生熱銷效應(yīng)；通過價格操控實現(xiàn)項目綜合利潤最大化。價格策略住宅：開盤7300元/㎡起，平開高走；商業(yè)：開盤一層鋪王63800元/㎡，35800元/㎡起；用高價樹立項目地標(biāo)性商業(yè)的品牌效應(yīng)及有效客戶的好奇心，通過高價區(qū)別于其他低端商業(yè)。

地下一層25800元/㎡；

二層22800元/㎡；

三層15800元/㎡；

四層8800元/㎡；價格建議宣傳物料：樓書、銷海、戶型單片等進(jìn)行銷售道具；

VI系統(tǒng)：名片、胸牌、手提袋、水杯、信封信紙等；網(wǎng)站：建立自己的網(wǎng)站；本地主流網(wǎng)站上形成鏈接；其次：如三維宣傳片——根據(jù)項目情況，制作精美的三維宣傳片，給客戶體驗感受。宣傳展示產(chǎn)品力、綜合價值的形象描述現(xiàn)場包裝現(xiàn)場項目形象展示與客戶導(dǎo)視系統(tǒng)售樓處展示售樓處現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場道旗展示（現(xiàn)場局示意圖）樣板房展示項目品質(zhì)、價值的直觀感受，讓客戶心動樣板房以軟裝飾為裝修的亮點，刺激客戶產(chǎn)生購買沖動。戶外廣告牌：項目周邊工地圍擋；高速出入口等；形成工作動線、生活動線、消費動線為主策略的戶外截流；報紙：重要營銷節(jié)點和重要活動營銷節(jié)點，根據(jù)媒介特性，以報紙派單為主；電臺：利用電臺通路，影響有車一族進(jìn)行廣泛傳播，傳遞項目招商銷售和產(chǎn)品規(guī)劃信息的同時，配合大型活動的舉行；短信和DM直郵:針對銀行及高檔俱樂部VIP客戶、車主等高端人群定向推廣。迅速建立市場印象，瞬間引爆市場產(chǎn)生強(qiáng)勢關(guān)注效應(yīng)；前期造勢宣傳以大眾媒介為主，塑造項目形象產(chǎn)生大眾影響；定向媒介挖掘潛在投資客。媒體策略注：現(xiàn)針對商業(yè)部分，媒體推廣以戶外廣告主。推廣合作伙伴建立：與各地方主流商業(yè)地產(chǎn)媒介合作、與銀行機(jī)構(gòu)合作、與行業(yè)協(xié)會合作、與相關(guān)代理行業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建立關(guān)聯(lián)性合作，通過各種互動性的活動、以擴(kuò)大本地及異地客戶成交為最終目的；小眾推介交流會：協(xié)同行業(yè)協(xié)會、各商會、社團(tuán)組織、銀行VIP客戶等定期召集意向商戶進(jìn)行溝通，充分講解項目的優(yōu)勢和本質(zhì)，解答客戶的疑問，加速潛在客戶成交；整合渠道轉(zhuǎn)化為實質(zhì)的銷售力渠道營銷時間XXX年2月重點及目標(biāo)項目營銷策略的確定、推廣資料的準(zhǔn)備，現(xiàn)場展示完成、客戶接待準(zhǔn)備。主要成果現(xiàn)場售樓處進(jìn)駐，全面啟動銷售接待工作主要媒介主流媒介先行造勢活動或事