大連市房地產市場分析報告

大連市房地產市場分析的大連市房地產市場更加規(guī)范、理性，明顯的打上了“政策”的烙印，根據今年商品房開發(fā)、銷售有關數據，戴德梁行對大連市房地產市場發(fā)展狀況加以分析總結，試圖尋找出影響樓市的重要因素，并對的大連市房地產市場加以展望。

一、整體發(fā)展此主題有關圖片以下：2、政策調控力度較大

是房地產市場特別是住宅市場的政策年，面對快速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務院“國六條”和中央九部委公布《有關調節(jié)住房供應構造穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅原則，即：房屋套型建筑面積在144平方米下列、社區(qū)容積率在1.0以上、成交價格低于政府公布的普通住房價格原則。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅原則為1.5％。

6月16日大連市公布了《有關私人投資、購置商品房戶口遷入暫行方法》，將市外人員及我市農業(yè)人口本人、配偶及未婚兒女在市內四區(qū)購房落戶的原則由9月規(guī)定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調節(jié)為購置初次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了《有關進一步加強房地產市場調控穩(wěn)定住房價格的實施方案》，提出了10項具體調控細則。

上述政策出臺后，市場經歷了近六個月的觀望，隨著政策方法貫徹程度的不停進一步，調控效果正不停顯現出來，房價漲幅逐步趨緩。

分析政策我們能夠看到，各項調控方法的重要意圖是：增加供應、轉變住宅供應構造、克制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、克制房價的過快增加。房地產新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和我市農業(yè)戶口在主城區(qū)購置商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區(qū)房價的上漲起到了較為明顯的效果。

今年出臺的這些政策即使短期內因市場觀望造成了成交量減少，但就長久而言，對確保房地產業(yè)根本上健康發(fā)展有著主動的意義。

中央政府出臺的重要房地產調控方法

序號文獻名稱公布日期

1國家稅務總局有關房地產開發(fā)業(yè)務征收公司所得稅問題的告知-3-6

2國務院有關增進房地產業(yè)健康發(fā)展的六點意見-5-17

3國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門

有關調節(jié)住房供應構造穩(wěn)定住房價格意見的告知-5-24

4有關調節(jié)房地產營業(yè)稅有關政策的告知-6-16

5有關貫徹新建住房構造比例規(guī)定的若干意見-7-6

6有關進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的告知-7-6

7有關規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見-7-11

8國家稅務總局有關個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的告知-7-18

9房地產交易秩序專項整治工作方案-8-28

10國務院有關加強土地調控有關問題的告知-8-31

11國家外匯管理局、建設部有關規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的告知-9-1

大連市出臺的重要房地產調控方法

序號政策名稱公布時間

1大連市人民政府有關公布上六個月大連市普通住房價格原則的告知-4-29

2大連市人民政府有關進一步加強房地產市場調控穩(wěn)定住

房價格的告知-6-2

3大連市有關私人投資、購置商品房戶口遷入暫行方法-6-133、土地供應增加，中低價位住宅項目比重增大

從土地成交狀況來看，截止到12月份，共成交土地52塊，用地面積363.57萬平方米，預計在將來1-2年內形成新供應建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規(guī)劃建筑面積530萬平方米。此主題有關圖片以下：

從下表能夠看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處都市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上某些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入都市規(guī)劃幅員，造成甘井子區(qū)土地供應量充足，能夠預見，將來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產開發(fā)的熱點。

區(qū)域土地成交塊數用地面積（萬㎡）形成建筑面積（萬㎡）

中山區(qū)1122.9875.81

西崗區(qū)734.5543.49

沙河口區(qū)1438.87103.2

甘井子區(qū)17260.32361.98

高新園區(qū)36.8517.13

累計52363.57601.62

成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）此主題有關圖片以下：

4、大連房地產的發(fā)展吸引了諸多海內外地產商及投資基金的關注

以來，國際出名投行或投資基金已逐步將投資重點轉移至二線都市，大連作為二線都市中的佼佼者，其快速發(fā)展的都市經濟和較佳的投資環(huán)境已經吸引了諸多國際財團的關注，今年隨著招商引資的不停進一步，某些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地，如華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購土地和項目，沿海綠色家園集團在星海灣置地開發(fā)，瑞安集團聯手億達、摩根大通接手但愿大廈，新世界集團購置奔德大廈，并改名為新世界大廈。香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂數年后正式開始進入實施階段。另有含有國際影響力的投資基金也紛紛進入大連市場，4月16日，摩根斯坦利在正源地產的增資擴股中成為正源地產的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權。眾多國際性房地產資金也對大連房地產市場體現出濃厚愛好。二、住宅市場

1、住宅價格漲幅明顯

上六個月，大連房價的增加速度較快。這輪上漲首先是由都市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著都市中心區(qū)房價快速攀升，消費者將目光投向大連市區(qū)周邊范疇，如都市北部的泉水區(qū)域、都市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動了周邊區(qū)域的房價水漲船高，又推動了都市中心區(qū)房價和市區(qū)住宅整體均價的提高。

自6月后來，受一系列調控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個重要都市中漲幅持續(xù)幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價格還出現下降。10月后來，隨著秋季房交會的結束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現上漲趨勢，第四季度，市內四區(qū)住宅成交均價與底相比上漲約20%。

總體來看，大連市住宅市場房價整體漲幅大概在20%左右。此主題有關圖片以下：

2、住宅供應大幅增加

，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開盤商品住宅項目79個，建筑面積累計780萬平方米；其中市內四區(qū)新開盤住宅項目42個，建筑面積累計408萬平方米。就市內四區(qū)而言，新開盤面積比上年增加15%。

區(qū)域新增供應個數建筑面積（萬平方米）

中山987.68

西崗16.0

沙河口14144.18

甘井子18170.17

開發(fā)區(qū)18160.57

旅順口10149.21

金州962.5

累計79780.31

中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為都市中心區(qū)，通過數年的發(fā)展，都市功效已經相稱完善，中央政府限制各都市拆遷規(guī)模的有關方法使城區(qū)內可供開發(fā)的土地較少，新供應住宅項目價格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴展的重要區(qū)域，可供開發(fā)用地較多，土地成本相對較低。

在北部、西部等原城鄉(xiāng)結合部區(qū)域大規(guī)模建設中低價位商品住宅不僅開發(fā)了新城，也使普通市民在能夠接受的價格范疇內實現了安居。

開發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城，住宅發(fā)展引人注目，價格及交易量都有較快增加。金州區(qū)開盤住宅項目9個，項目總建筑面積累計約62.5萬平方米；旅順口區(qū)開盤10個，建筑面積累計約149.21萬平方米。預計隨著交通及生活配套設施的不停完善和人們消費心理的變化，上述區(qū)域的住宅市場仍將保持較快增加。

經濟合用房的推出對改善大連市的住宅供應構造有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經濟合用房正式入市，面對1100戶的廉租補貼的發(fā)放，標志著經濟合用房和限價房雙房體系開始推動，這也意味著大連的住房供應構造矛盾開始逐步得到緩和。經濟合用房的推出也在一定意義上緩和了住宅價格的上漲壓力。

3、成交數量有所減少

大連市內四區(qū)住宅成交數量較去年有所下降，根據現在掌握的數據，預計全年總成交套數和總成交面積將分別較去年同期下降17％、19％左右。從市內四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較去年交易件數和面積呈正增加外，其它如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)都有不同幅度下降。

1-11月商品住宅分區(qū)交易面積

區(qū)域成交面積（萬㎡）銷售比重（%）同比（%）

中山37.617.3-20.1

西崗19.59-30.1

沙河口49.722.9-54.4

甘井子110.4850.828.8

累計217.28100-19.4

住宅市場交易量萎縮的因素是多方面的：首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購置愿望受到克制；另首先，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上克制了外地人來連置業(yè)的主動性；今年國內股市牛氣沖天，投資基金盈利效應明顯，分流了較多的房地產投資、投機資金。上述因素綜合起來，造成今年的住宅市場成交減少。

4、二手房市場價漲量縮

1-11月，大連市內四區(qū)二手房共交易2.234萬套，同比減少10%左右，成交均價為3759元/㎡，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場受政策影響較大。自今年5月政府出臺一系列政策之后，二手房的成交量和價格都開始減少，交易量明顯“縮水”的重要因素是政府出臺了“個人購置住房局限性2年轉手交易的，全額征收營業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機行為大量退出市場，加上落戶政策的調節(jié)、房屋供應的增多，使買方和賣方均對市場持觀望態(tài)度。年中二手房價格曾出現回落，價格下跌的重要因素是部分二手房持有者緊張國家調控政策會造成房價下跌以及緊張交易稅費進一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現，出現了減少價格力求成交的狀況。

秋季房展會之后，由于新居價格居高不下，二手房市場重新出現反彈，價格和成交量均重新上揚，隨著房地產市場調控的不停進一步，預計自主性需求將成為支撐二手房市場的主導力量。三、寫字樓市場

1、甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降，需求比較穩(wěn)定，銷售價格及租金有小幅增加。

本年度大連市甲級寫字樓市場沒有新供應出現，市場重要以消化存量供應為主，空置率持續(xù)下降，從底的26%下降到年末的19%左右。

現在大連甲級寫字樓市場平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增加了約3%，租金成交價與叫價之間的折扣也越來越小。

大連市地標性建筑之一的但愿大廈重新啟動，年終基本含有進駐條件。該項目設備設施配備原則較高，在一定程度上代表了大連市甲級寫字樓的新形象，也將推動大連市甲級寫字樓整體素質的提高。

2、乙級寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展

本年度乙級寫字樓重要用于消化上一年度的市場供應，如：位于中山廣場的寶嘉大廈、三八廣場的安達商務大廈、西安路的天興國際大廈，新天地廣場和君安國際大廈等。

現在乙級寫字樓的市場租金在1.9元/天/平方米，租金體現較為平穩(wěn)。

整體而言，現在乙級寫字樓的空置率要高于甲級寫字樓，其銷售價格和租金相對較低。乙級寫字樓市場總體供求關系基本平衡。

3、星海灣、高新園區(qū)等新的商務區(qū)的發(fā)展

本年度星海灣區(qū)域成交了5塊寫字樓用地，規(guī)劃建設石油大廈、保險大廈、證券大廈、信托大廈、金融大廈，加上現在已施工建設的大連國際金融中心（原期貨廣場），總建筑面積約62萬平方米，使大連市寫字樓市場的潛在供應量大幅增加，在提高星海灣區(qū)域商務氛圍的同時，也使該區(qū)域將面臨較激烈的競爭。

現在高新園區(qū)累計注冊公司約1,700家，發(fā)展高新技術公司400余家。按照大連市“十一五”規(guī)劃，高新園區(qū)將繼續(xù)擴容，從現今的20平方公里拓展至50平方公里，并啟動一條長約40公里的高新技術產業(yè)帶。

高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經形成的商務氛圍及軟件公司聚集效應預示著該區(qū)域寫字樓市場也將面臨著較好的發(fā)展機遇。四、商業(yè)市場

，大連商業(yè)市場熱點新聞不停，眾多商業(yè)項目的“開業(yè)、停業(yè)、撤出、轉讓”

決定了大連整體商業(yè)市場仍舊延續(xù)著調節(jié)之路。

1、部分商業(yè)項目或品牌連鎖店退出大連市場

天百大樓停業(yè)、好百年家居、銀泰百貨和銅鑼灣百貨撤出大連市場，體現出商業(yè)競爭的殘酷性，其因素有以下幾方面：

近幾年大連大型零售商業(yè)項目規(guī)模增加過快，呈現出構造性過剩、地分辨布不合理的局面；

經營者對大連本地商業(yè)市場的研究不夠進一步、透徹，在選址、市場定位及經營管理等方面的失誤造成其退出大連商業(yè)市場；

某些老牌的商業(yè)公司沒能根據本地商業(yè)發(fā)展及時調節(jié)經營方略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被裁減出局。

2、國內出名商業(yè)物業(yè)發(fā)展商及經營者和國際投資基金進入大連商業(yè)市場

華潤集團收購海昌名城，并計劃將其改造成Shopping

Mall和公寓的綜合性項目，這讓陷入困境的天津街有了新的發(fā)展契機。

華潤集團計劃斥巨款將其在深圳的成功項目——“萬象城”的商業(yè)模式移植到海昌名城的改造中，使其成為一種集吃、購、玩、住于一體的大型綜合商業(yè)項目。如果該項目獲得成功，將為天津街帶來大量客流，從而帶動其整體商業(yè)發(fā)展，使落魄的天津街商業(yè)獲得復蘇良機。

摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國際性投資基金也屢屢到訪大連，故意收購大連商業(yè)項目，闡明大連房地產市場已經成為國際投資基金的投資目的地之一。

3、新開業(yè)項目業(yè)態(tài)豐富

今年新開業(yè)商業(yè)項目涉及到多個業(yè)態(tài)，涵蓋了專業(yè)零售店、旅游、餐飲、休閑娛樂等行業(yè)，例如：發(fā)現王國、民勇嘉泰廣場、星海假日酒店、阿鋒香港酒樓、及麥當勞在東北地區(qū)首家“得來速”餐廳等，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展可謂適運而生，大連商業(yè)市場功效日益完善。

大連商業(yè)發(fā)展速度較快，市民購物消費有了更多選擇，對購物場合的規(guī)定也逐步提高，某些專業(yè)化、有特色的項目競爭力較強；當代生活節(jié)奏加緊，對多個能提供快捷便利服務的零售、餐飲項目的市場需求量加大；大連的商務經濟和旅游業(yè)發(fā)展越來越快，多個適合商務活動的酒店、餐飲、娛樂場合發(fā)展勢頭看好。

4、大連周邊地區(qū)商業(yè)加速發(fā)展

大商新瑪特即將在金州、瓦房店開店，其它某些大型購物中心也故意向旅順、金州、瓦房店等周邊地區(qū)進軍，首先表明這些地區(qū)居民的消費能力有所提高，商業(yè)設施相對局限性；另首先也表明大連市內大型綜合性零售項目市場趨于飽和。

5、商鋪租售價格持續(xù)平穩(wěn)上漲

，大連商業(yè)地產的租售價格總體來看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)中心——青泥洼橋地區(qū)。本年度，部分位置優(yōu)越的商鋪售價上漲幅度較大，特別是某些定位于餐飲項目的商業(yè)地產，首先基于餐飲業(yè)的快速發(fā)展，另首先國家對于住宅商品房的宏觀調控也使更多的投資客把眼光投向了這類地產項目。

從以上變化能夠看出，大連的商業(yè)市場仍然處在理性調節(jié)之中，對于大連地方消費習慣研究得不夠透徹的商家正被逐步裁減出本地商業(yè)市場。國內、國際性的商業(yè)和投資集團參加大連商業(yè)項目的建設和改造為本地商業(yè)發(fā)展帶來了有力的資金支持和先進的經營管理模式，繁華大連商業(yè)市場的同時也加劇了市場競爭。走專業(yè)化、特色化路線，懂得錯位經營的公司將在競爭中脫穎而出并保持長久生命力五、展望

1、住宅市場

今年，大連市內四區(qū)已批項目涉及在建及待建項目總建筑面積2055萬平方米，其中在建面積1128.4萬平方米，待建面積926.6萬平方米，在待建面積中，普通商品住宅項目約占60％。而泉水、石門山經濟合用房和春山巷、石灰石礦地塊限價商品房的啟動也表明將來大連的住房供應體系將會日趨完善。

6000元/㎡以上的中高檔住宅方面，據本行統計，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅，銷售量約110萬平方米左右，項目結余（已開盤和做宣傳但未開盤），累計約為220萬平方米。根據-土地出讓狀況，有可能新開盤的單價在6000元/㎡以上的住宅最少25個項目，約215萬平方米左右。兩項累計，，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅項目現實供應和潛在供應累計為435萬平方米以