《重慶市商品房買賣合同》撤銷的法律問題研究

《重慶市商品房買賣合同》撤銷的法律問題研究

產權保險制度2009年7月1日，夏紅與重慶榮迪房地產開發(fā)有限公司簽署了《重慶房地產交易合同》。協(xié)議達成后，重慶榮迪房地產開發(fā)有限公司將房屋位于秀江區(qū)桂溪市乾隆路9號豐美廣場3號8-2號，現為夏紅。夏紅一次性支付11937元。重慶榮第房地產開發(fā)有限公司已將該房交付給夏洪。該房系重慶榮第房地產開發(fā)有限公司與案外人胡國友解除買賣合同后再銷售給夏洪,夏洪還支付了房產證工本及登記費180元、大修金2149元、裝修保證金1000元、除渣費200元、物業(yè)管理服務費209元,共計3738元。重慶榮第房地產開發(fā)有限公司在雙方簽訂的買賣合同中關于房屋產權狀況的承諾中,對抵押情況的聲明為該商品房沒有設定抵押權。2006年10月31日,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司與墊江縣農村信用合作聯(lián)社(現為重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行)簽訂貸款抵押合同,將墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#等房屋抵押給重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行,并于2006年11月1日辦理了抵押登記。重慶榮第房地產開發(fā)有限公司至今沒有清償所欠重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行債務。因重慶榮第房地產開發(fā)有限公司未按期返還重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行貸款,重慶農村商業(yè)銀行股份有限公司遂向人民法院申請執(zhí)行匯豐廣場天福苑3單元8-2#等已抵押房屋,導致夏洪購買的匯豐廣場天福苑3單元8-2#房屋已進入執(zhí)行程序,夏洪得知情況后與重慶榮第房地產開發(fā)有限公司協(xié)商未果,遂訴至人民法院,請求依法撤銷與榮第公司訂立的《重慶市商品房買賣合同》,判決榮第公司返還房屋購房款123108元,并賠償經濟損失123108元。提出救濟措施,請求救濟夏洪的賠償請求一審法院認為,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司作為房屋出賣人,明知該商品房已設定抵押,卻在與買受人夏洪訂立商品房買賣合同時,作出該商品房沒有設定抵押權的聲明,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,使夏洪作出自愿訂立合同的錯誤意思表示,其行為屬典型的欺詐行為。夏洪有權請求人民法院撤銷。故對夏洪請求撤銷與重慶榮第房地產開發(fā)有限公司訂立的商品房買賣合同的訴訟請求,予以支持。雙方訂立的合同被撤銷后,自始沒有法律約束力,故雙方應依法承擔合同被撤銷后的法律后果。因該合同取得的財產,應當予以返還。有過錯的重慶榮第房地產開發(fā)有限公司應當賠償夏洪所受到的損失。重慶榮第房地產開發(fā)有限公司與夏洪訂立商品房買賣合同時,其故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,導致合同被撤銷,夏洪可以請求重慶榮第房地產開發(fā)有限公司返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求重慶榮第房地產開發(fā)有限公司承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。對夏洪請求重慶榮第房地產開發(fā)有限公司返還購房價款的訴訟請求,因該合同被撤銷后,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司因該合同取得的價款,應當予以返還,故予以支持。同時,夏洪因該合同取得的房屋亦應予以返還。對夏洪請求重慶榮第房地產開發(fā)有限公司承擔已付購房款1倍的賠償責任的訴訟請求,為有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護合同守約方的合法權益,為商品房交易確立誠實守信的正常秩序;同時鑒于匯豐廣場房屋價格上漲因素,夏洪重新購買同地段同面積同類房屋可能支出的價款明顯高于本案,故夏洪請求重慶榮第房地產開發(fā)有限公司因商品房欺詐銷售承擔1倍的懲罰性賠償于法有據,于理相合,亦予支持。但夏洪主張1倍賠償的訴訟請求金額中,房產證工本及登記費、裝修保證金、大修金、除渣費、物業(yè)管理服務費共3738元不屬于購房價款的部分,依法應屬于損失的范圍,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司應予賠償,但不應納入1倍賠償的金額中計算,故僅支持夏洪對房屋價款1倍賠償的請求。對重慶榮第房地產開發(fā)有限公司辯稱的合同效力及訂立合同的目的能夠實現,因重慶榮第房地產開發(fā)有限公司在訂立合同時故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,且至今未清償所欠的債務,其辯稱的抗辯理由于法無據,亦與事實不符,不予支持。綜上所述,重慶市墊江縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款、第56條、第58條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項的規(guī)定,判決撤銷夏洪與重慶榮第房地產開發(fā)有限公司于2009年7月1日訂立的《重慶市商品房買賣合同》。由重慶榮第房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內返還夏洪購房款119370元、賠償損失3738元,并承擔119370元的賠償責任,共計242478元;由夏洪在本判決生效后10日內返還重慶榮第房地產開發(fā)有限公司坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#商品房1套。駁回夏洪的其他訴訟請求。案件受理費4993元、申請保全費1751元,共計6744元,由重慶榮第房地產開發(fā)有限公司負擔6641元,夏洪負擔103元。一審宣判后,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司向重慶市第三中級人民法院提起上訴。2010年5月27日,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司撤回上訴,重慶市第三中級人民法院以(2010)渝三中法民終字第695號民事裁定,準許重慶榮第房地產開發(fā)有限公司撤回上訴,重慶市墊江縣人民法院墊法民初字第333號民事判決書發(fā)生法律效力。[評論]本案爭議的焦點是:關于合同效力及商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償法律適用問題。一、懲罰性賠償適用合同責任的立法現狀對商品房買賣行為中,出賣人利用其優(yōu)勢地位,為追求最大經濟利益,采取欺詐手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為,應給予制裁。理由如下。第一,出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則,嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序,它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區(qū)別,對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的,也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二,從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看,也均未對懲罰性賠償的原則予以否定,而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能,已逐漸為英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納,并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明,1985年至1995年的10年間,法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。第三,在我國,《消費者權益保護法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度,隨后在《合同法》第113條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度,此外,《合同法》第14條第2款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可,這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時,實務中對《商品房銷售管理辦法》第20條關于面積誤差絕對值超出3%部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見,我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的,且具有良好的社會基礎。依照《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第68條的規(guī)定,“一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方作出錯誤意思表示的,可以認定為欺詐行為”。依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款的規(guī)定,一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在本案中,重慶榮第房地產開發(fā)有限公司有欺詐的故意,實施了欺詐的行為,使夏洪因欺詐而陷入錯誤,并基于錯誤認識而為意思表示,屬典型的欺詐行為,因此簽訂的合同當事人可以請求撤銷,并且屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項規(guī)定的情形,應依法適用懲罰性賠償。二、關于“已付購房款”的界定依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定,出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任,關于“已付購房款”的界定,筆者認為,宜作狹義的理解,為購買房屋而產生的房產證工本及裝修保證金、登記費、大修金、除渣費及物業(yè)管理服務費,不宜認定為已付購房款。理由是出賣人在承擔懲罰性賠償責任的時候,將受到懲罰性賠償,不宜擴大認定已付購房款。三、懲罰性賠償責任的法律淵源關于不超過1倍的賠償責任,筆者認為,應當理解為“以1倍為原則,以1倍以下為例外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關于懲罰性賠償責任的法律淵源是《消費者權益保護法》第49條經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,