工業(yè)用地變性操作流程及需要注意事項(xiàng)

在存量土地變現(xiàn)綜合運(yùn)用的大背景下同，如何盤活手里的核心工業(yè)地產(chǎn)，是許多公司頭疼的事情，本文只是普通的操作流程及注意事項(xiàng)盤點(diǎn)，僅供參考。工業(yè)用地土地性質(zhì)變更得正當(dāng)合規(guī)1、前提條件：必須符合都市總體規(guī)劃，并需通過規(guī)劃部門同意，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。

2、如果符合都市規(guī)劃能夠變化為商業(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一種問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何確保我們還能拿的到呢？屆時(shí)候又是諸多家公司競爭怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書上可沒寫教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合都市規(guī)劃，按政策只要按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就能夠了，這是一種基本的原則（如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了）。

但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相似，例如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)承認(rèn)的市場評(píng)定價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別事實(shí)上能夠理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對(duì)此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)能夠采用更為嚴(yán)格的方法，例如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的獲得方式，如果是以出讓方式獲得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性規(guī)定“招拍掛”的做法不當(dāng)當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利規(guī)定進(jìn)入有形市場公開交易。

司法解釋：《國務(wù)院辦公廳有關(guān)清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的告知》（國辦發(fā)[]70號(hào)）第四點(diǎn)中的部分原文：“合同出讓的土地變化為經(jīng)營性用地的，必須先經(jīng)都市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

3、普通的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲(chǔ)藏計(jì)劃安排收儲(chǔ)。

司法解釋：城鄉(xiāng)國有土地使用地價(jià)是不同的，政府收回合同出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律根據(jù)。合同出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以正當(dāng)方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲(chǔ)藏時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

有關(guān)合同出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，是由現(xiàn)使用者補(bǔ)辦手續(xù)還是由政府收回后重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在現(xiàn)在各地實(shí)踐中，是一種爭議較大并且做法不一的問題，對(duì)此，需要對(duì)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行全方面進(jìn)一步的理解。

精確理解有關(guān)法規(guī)、規(guī)章條款的具體涵義

7月1日國土資源部頒布實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（下列簡稱11號(hào)令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。8月1日施行的《合同出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（下列簡稱21號(hào)令）第十六條規(guī)定，以合同出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同商定的土地用途變化為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)獲得出讓方和市、縣人民政府都市規(guī)劃部門的同意，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或者重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。3月18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《有關(guān)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的告知》（國土資發(fā)[]71號(hào)，下列簡稱71號(hào)文）規(guī)定，對(duì)8月31后來以歷史遺留問題為由采用合同方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。

從上述規(guī)定來看，似乎21號(hào)令的規(guī)定與11號(hào)令、71號(hào)文存在沖突，即合同出讓的工業(yè)用地變化用途為商服用地時(shí)政府部門所作的“合同變更或重新訂立合同”，與否在11號(hào)令和71號(hào)文所嚴(yán)禁的范疇內(nèi)，與否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違反。對(duì)此，通過全方面進(jìn)一步分析有關(guān)規(guī)定，能夠看出這里并不矛盾。合同出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式獲得的土地使用權(quán)與招拍掛方式獲得的土地使用權(quán)同樣受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。土地使用權(quán)人在土地使用過程中根據(jù)土地運(yùn)用的需要，能夠申請(qǐng)將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門同意并辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金即可，政府統(tǒng)一收回重新招拍掛的做法并沒法律根據(jù)。

21號(hào)令第十六條規(guī)定的出讓合同變動(dòng)與11號(hào)令和71號(hào)文中規(guī)定的嚴(yán)禁合同方式出讓經(jīng)營性用地有本質(zhì)的區(qū)別

這兩種行為的性質(zhì)不同。11號(hào)令和71號(hào)文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地行為，是政府主動(dòng)實(shí)施的一種土地出讓行為；21號(hào)令第十六條中規(guī)定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據(jù)土地使用者變化土地用途的申請(qǐng)而作出的一種行政許可行為。從71號(hào)文的立法背景及內(nèi)容來看，合同出讓工業(yè)用地變化用途，并不屬于歷史遺留問題，因此，也就無所謂對(duì)這一方式的嚴(yán)禁。

這兩種行為對(duì)土地權(quán)利的影響不同。11號(hào)令和71號(hào)文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地，是一種權(quán)利設(shè)定，通過合同出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而21號(hào)令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新訂立合同，是一種權(quán)利內(nèi)容的變動(dòng)，而不是重新設(shè)定，它是以已有土地權(quán)利為基礎(chǔ)而進(jìn)行權(quán)利內(nèi)容變動(dòng)。

這兩種行為出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上。11號(hào)令和71號(hào)文中所嚴(yán)禁的合同方式出讓經(jīng)營性用地行為，是指政府在一級(jí)市場中直接通過合同方式向市場供地的行為；21號(hào)令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者運(yùn)用土地的過程中。

21號(hào)令第十六條是對(duì)已有規(guī)定的補(bǔ)充和完善

對(duì)于出讓土地變化用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《都市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要變化土地出讓合同商定的土地用途的，必須獲得出讓方和市、縣人民政府都市規(guī)劃行政主管部門的同意，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或者重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)土地使用權(quán)出讓金。國務(wù)院公布的《有關(guān)加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的告知》（國發(fā)[]15號(hào)）規(guī)定，土地使用者需要變化原同意用地的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府同意。對(duì)于出讓土地，凡變化用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。

可見，土地使用者對(duì)其合同出讓方式獲得的土地變化用途，法律中并沒有明文嚴(yán)禁，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進(jìn)一步規(guī)范這一行為，國土資源部公布21號(hào)令第十六條對(duì)此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補(bǔ)了原有規(guī)定的局限性，避免了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，確保了國有土地收益最大化。

21號(hào)令第十六條合用的條件

從現(xiàn)在規(guī)定來看，21號(hào)令第十六條合用的條件應(yīng)當(dāng)涉及下列方面：1．土地權(quán)利人已通過合同出讓方式獲得了完整的土地使用權(quán)；2．獲得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應(yīng)當(dāng)說，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應(yīng)當(dāng)同意；3．按新用途及當(dāng)時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)交出讓金；4．變更合同或重新訂立土地使用權(quán)出讓合同。這里的重新訂立合同，也是對(duì)原有合同的一種調(diào)節(jié)，而不是重新出讓。

合同出讓土地使用權(quán)收回應(yīng)受到嚴(yán)格限制

土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用同樣，是作為剝奪權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種強(qiáng)制方法。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)征收的事項(xiàng)，除全國人大及其常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院制訂行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從現(xiàn)在立法來看，它應(yīng)僅限制在《土地管理法》、《都市房地產(chǎn)管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實(shí)施都市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同商定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲同意的，以及滿兩年未開工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權(quán)，只能與權(quán)利人協(xié)商收購。實(shí)踐中，那些通過土地使用收回來實(shí)現(xiàn)政府收益的做法應(yīng)是嚴(yán)肅嚴(yán)禁的。

工業(yè)用地土地性質(zhì)變更的程序和條件

1、實(shí)施根據(jù)：國務(wù)院55號(hào)令第18條；《都市房地產(chǎn)管理法》第27條；《土地管理法》第56條。

2、承接部門：縣級(jí)以上國土資源局土地運(yùn)用部門、地籍管理部門

3、辦理?xiàng)l件：

（1）申請(qǐng)人資格：土地全部權(quán)人或者使用權(quán)人

（2）申請(qǐng)時(shí)限：土地同意變更之日起30日內(nèi)

4、辦理人需要提交的材料目錄：

（1）變化土地用途申請(qǐng)

（2）計(jì)委立項(xiàng)文獻(xiàn)

（3）規(guī)劃單門同意變化用途的規(guī)劃用地許可證

（4）上級(jí)主管部門意見

（5）地價(jià)評(píng)定報(bào)告

（6）《國有土地使用證》原件

（7）法人代表身份證復(fù)印件，委托辦理的要有委托書和委托代理人身份證復(fù)印件。

（8）《營業(yè)執(zhí)照》（組織機(jī)構(gòu)代碼證）

（9）其它材料

5、程序、期限

（1）申請(qǐng)：國有土地使用權(quán)人應(yīng)向縣級(jí)以上國土管理部門提出變化土地用途申請(qǐng)，并告知申請(qǐng)人辦理變化土地用途應(yīng)提交的有關(guān)資料。

（2）審查受理：縣級(jí)以上國土管理部門對(duì)辦理變化土地用途的單位或個(gè)人提交的有關(guān)資料進(jìn)行審查，對(duì)申報(bào)資料齊全的，符合申請(qǐng)條件的予以受理。

（3）地籍部門辦理：

①地籍測(cè)量：對(duì)該宗土地進(jìn)行地籍測(cè)量，繪制地圖，按規(guī)定繳納地籍測(cè)量費(fèi)。

②組卷上報(bào)：變化土地用途多個(gè)所需資料齊全后，對(duì)該宗土地進(jìn)行組卷，由主管局長審查，經(jīng)局會(huì)審?fù)夂?，上?bào)同級(jí)政府審批。

③告知發(fā)件：地籍管理部門領(lǐng)取該宗地土地使用權(quán)同意文獻(xiàn)后，告知申請(qǐng)人領(lǐng)取有關(guān)批件手續(xù)。

④辦理土地變更登記：申請(qǐng)變化土地用途的單位或個(gè)人，在領(lǐng)取土地用途的批件后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理土地變更登記手續(xù)。

6、收費(fèi)原則：對(duì)出讓土地按該地評(píng)定價(jià)格扣除原出讓價(jià)格補(bǔ)交出讓金。

7、土地用途變更時(shí)限：土地同意變更之日起30日內(nèi)。關(guān)注：工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)為住宅用地？1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地現(xiàn)在很難了，但是只要你關(guān)系夠硬，還是有操作空間的，在以往這種例子并不少見。諸多開發(fā)區(qū)的操作模式就是先以工業(yè)用地地價(jià)拿下，然后再通過關(guān)系更改為住宅或商業(yè)用地。

2、工業(yè)用地上的住房，必須要轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)才干上市交易。否則可能存在非法操作，由于土地性質(zhì)普通很難發(fā)生變更。

3、工業(yè)用地上的房子拿來當(dāng)住宅使用，這種做法沒有按實(shí)際用途進(jìn)行操作，可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

4、在正常交易之前，這塊土地必須先由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地。并且，土地變更必須先在規(guī)劃用途上進(jìn)行擬定，然后需要重新進(jìn)行招拍掛。

5、變更土地性質(zhì)后的房產(chǎn)，如果已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，還是能夠正常過戶的。

6、只是土地性質(zhì)需在國土局轉(zhuǎn)，變更之后土地性質(zhì)仍保持工業(yè)用地性質(zhì)。

工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為住宅用地？1、必須符合都市總體規(guī)劃，并需通過規(guī)劃部門同意，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。

2、如果符合都市規(guī)劃能夠變化為商業(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一種問題就是，按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就能夠了，這是一種基本的原則。

3、在實(shí)際操作中，不同的地方政府對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相似，例如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)承認(rèn)的市場評(píng)定價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。

4、必須招拍掛需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的獲得方式，如果是以出讓方式獲得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性規(guī)定招拍掛的做法不當(dāng)當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利規(guī)定進(jìn)入有形市場公開交易。

5、《國務(wù)院辦公廳有關(guān)清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的告知》第四點(diǎn)中的部分原文：合同出讓的土地變化為經(jīng)營性用地的，必須先經(jīng)都市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

6、土地使用者需要變化土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，