重慶巴南界石房地產(chǎn)市場分析

市場分析PROJECTOVERVIEW重慶住宅市場分析受疫情影響上半年供銷雙低，但重慶成交量居全國第一，價格穩(wěn)中有升；供銷仍處高位，下半年去庫存壓力較大，巴南區(qū)僅次于渝北區(qū)、北部區(qū)，排名前三。市場分析MARKETANALYSIS區(qū)域開發(fā)擴(kuò)張,市場容量攀升,受大市場影響,成交均價逐年上漲;802以下剛需縮減明顯,但2020年有回升趨勢，80-1002產(chǎn)品仍占主導(dǎo)。1002以上產(chǎn)品中,100-1202占相對比例,成交結(jié)構(gòu)100-1202由16年13%上升為28%,120-1402由6%上升到17%,改善市場緩慢上升。

242230219295217222741 2212523020783145589542662638350994010816050100150200

2503003500200040006000800010000120002014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年商品住宅供求走勢(巴南區(qū))供應(yīng)體量(萬方）成交均價(元/2）29%23%15%

3% 43%44%42%

39%

15%24%31%7%12%12%17%

2%2%4%6%2%4%3%

4%100%90%80% 17%70%60%

50%40%30%20%10%0%

2016年

2017年

2018年

2019年商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化(巴南區(qū))38%40%35%29%16%

8% 33%38%43%43%39%37%13%13%13%24%28%6% 3%6%10%15%17%2% 2%2%2%3%7%4%2% 2%4%3%4%100%90%80% 19%70%60%50%40%30%20%10%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年商品住宅成交結(jié)構(gòu)變化(巴南區(qū))成交體量(萬方）802以下80-100100-120802以下80-100100-120120-140140-1601602以上120-140140-1601602以上市場分析MARKETANALYSIS巴南區(qū):剛需主導(dǎo)地位不變,改善市場緩慢上升2020年商品住宅成交結(jié)構(gòu)變化(巴南區(qū))市場分析MAKETANALYSIS4茶園鹿角界石李家沱龍洲灣

競品分析CASEBACKGROUND區(qū)域價值排序重慶區(qū)域價值排序：距離主城核心區(qū)越近，區(qū)域價值越高。穿山過橋越少，區(qū)域價值越高。區(qū)域價值排序：茶園=李家沱＞鹿角≥龍洲灣＞界石主城核心區(qū)0.5小時車程區(qū)域主城核心區(qū)1小時車程區(qū)域茶園=李家沱＞鹿角≥龍洲灣＞界石市場分析MAKETANALYSIS5當(dāng)前區(qū)域在售主要產(chǎn)品類型為疊拼、洋房、小高層：疊拼面積段為建面123-187，建面單價為14200-18100元洋房（T2）面積段建面94-143，建面單價為13300-14700元，小高層（T2/T6）面積段建面72-161，建面單價為12000-13500元。茶園樓型樓盤戶型套內(nèi)面積段（㎡）建筑面積（㎡）套內(nèi)價格(元/m2)建面價格(元/m2)總價(萬元)備注疊拼康田瀾山樾三房114-147123-1581628014200175-208金科南山四房、五房106-135125-1592130018100226-288

首創(chuàng)禧瑞山河三房

132-142

待售中交漫山三房126-130143-1471770015600223-229

北大資源紫境府四房135-160157-1871900016400257-306

T2洋房金科聯(lián)發(fā)東悅府三房77-8394-991660013600127.8-134.6

中交漫山三房83991590013300132

康田瀾山樾三房97-108115-126

售完首創(chuàng)禧瑞山河三房1201431750014700210

T2小高層首創(chuàng)禧瑞山河三房1201431750014700210

北大資源紫境府四房128-131158-1611660013500213-217

T6小高層金科聯(lián)發(fā)東悅府二房、三房60-8077-99153001200092-118.8

T6高層金科南山三房59-8572-104152001250090-130

鹿角樓型樓盤戶型套內(nèi)面積段（㎡）建筑面積（㎡）套內(nèi)價格(元/m2)建面價格(元/m2)總價(萬元)備注疊拼保億湖山鹿鳴四房、五房101-104123-1261600013300163.5-167.5中國鐵建南國天驕三房、四房115-134130-1491470013000169-194金輝碧桂園雅居樂·麓銘府四房118-134142-1601648013700194.5-219T2洋房璟樾云山三房、四房78-11798-1401530012800125-179

領(lǐng)地觀云府三房、四房81-11493-1311860013300151-174

中國鐵建南國天驕三房941091610013900151.5

金輝碧桂園雅居樂·麓銘府三房、四房100-116116-141

售完中海悅麓山三房、四房105-121123-1401350011100129-163

T2小高層璟樾云山四房971281420010800138

T4小高層中國鐵建南國天驕三房75-8390-981530012800115-125

保億湖山鹿鳴三房75-8890-105123001020091.8-107.1

T6小高層保億湖山鹿鳴三房、四房61-8773-105

待售T6高層璟樾云山三房68-7084-86

售完中海悅麓山三房72-8188-99

售完金輝碧桂園雅居樂·麓銘府三房、四房100-103116-128

售完李家沱樓型樓盤戶型套內(nèi)面積段（㎡）建筑面積（㎡）套內(nèi)價格建面價格總價備注T2洋房龍湖春江天境三房、四房90-136108-1631630013500147-220

華遠(yuǎn)海藍(lán)城三房、四房104-127124-1471510012700157.5-186.6

T6/T8高層龍湖春江天境(T6/T8)三房、四房57-12169-152138501150079-174.8

華遠(yuǎn)海藍(lán)城(T6)三房69-9787-119128001020088.7-121.4

當(dāng)前區(qū)域在售主要產(chǎn)品類型為疊拼、洋房、小高層：疊拼面積段為建面123-160，疊拼建面單價為13000-13700元，洋房（T2/T4/T6）面積段建面98-141，建面單價為11100-13900元，

小高層(T2/T4/T6)面積段建面73-128，建面單價為10200-12800元。當(dāng)前區(qū)域在售主要產(chǎn)品類型為洋房、高層：洋房（T2）面積段建面108-163，建面單價為12700-13500元/㎡，高層(T6/T8)面積段建面69-152，建面單價為10200-11500元/㎡。市場分析MAKETANALYSIS6龍洲灣樓型樓盤戶型套內(nèi)面積段（㎡）建筑面積（㎡）套內(nèi)價格元/㎡建面價格/㎡總價（萬元）備注疊拼陽光100阿爾勒三房、四房101-116125-1371510012300153-168

中交錦悅?cè)?、四?11-148126-1631410013600157-203

榮盛錦繡南山三房、四房109-118132-1421420011800167

碧桂園天麓四房137-153165-1841600012000220-310

融信瀾灣三房、四房120-195145-2351700014150205-260

碧桂園保利云禧四房151-156183-1881550013300235-290

聯(lián)發(fā)龍洲灣1號三房、四房176-191213-2311590013000280-370

T2洋房中建濱江星城三房、四房72-10487-119118001110085-116

聯(lián)發(fā)璽悅?cè)?、四?2-10597-1201300011800114-140

融信瀾灣三房、四房83-14198-1661280011000107-182

榮盛錦繡南山三房、四房90-101106-1191140010000103-115

合誼理想城四房107-126126-1481260010400135-157

清能小南海花園二房、三房108-141128-1661450012300150-195

中交錦悅?cè)俊⑺姆?25-131140-1461280011600161-167

T6小高層中建濱江星城三房、四房61-12576-14012780940078-131

T8小高層聯(lián)發(fā)璽悅?cè)?、四?2-8187-98130001080094-105.8

T2小高層清能小南海花園二房、三房63-8776-105126001050080

T6高層中建濱江星城三房、四房61-12576-14012780940078-131

中交錦悅?cè)?、四?4-11899-1331200010500101-136

陽光100阿爾勒三房、四房8510211050930078-131

當(dāng)前區(qū)域在售主要產(chǎn)品類型為洋房、高層、小高層、疊拼：疊拼面積段建面125-235，疊拼建面單價為12000-14150/㎡。洋房面積段建面87-166，洋房建面單價為10000-12300元/㎡，小高層(T2/T6/T8)面積段建面76-140，小高層建面單價為9400-10800/㎡，高層(T6)面積段建面76-140，高層建面單價為9300-10500元/㎡，界石樓型樓盤戶型套內(nèi)面積段（㎡）建筑面積（㎡）套內(nèi)價格元/㎡建面價格/㎡總價（萬元）備注T2洋房華南城·巴南華府（二期）三房、四房78-11798-1401530012800125-179

恒大錦城二房、三房891081144010020121

陽光城新希望翡麗錦悅?cè)?、四?05-121123-1401350011100129-163

T4洋房恒大錦城二房、三房546911550904062

T4小高層華南城·巴南華府（二期）三房、四房59-7571-94153001280054-70

T6高層御華蘭亭二房、三房79100106008400元84

陽光城新希望翡麗錦悅二房、三房1061189500-97008500-8800100-103

T8高層御華蘭亭二房、三房5465100008400元54

當(dāng)前區(qū)域在售主要產(chǎn)品類型為洋房、高層、小高層：洋房(T2/T4)面積段建面69-140，建面單價為9040-12800元/㎡；小高層(T4)面積段建面71-94，建面單價為12800元/㎡；高層(T6/T8)面積段建面65-118，建面單價為8400-8800元/㎡；高層、T4（小洋房供貨少）去化快，中大型T2去化慢、賣的不好，小洋房T2較少茶園建面建面單價疊拼123-18714200-18100洋房94-14313300-14700小高層72-16112000-13500李家沱建面建面單價洋房108-16312700-13500高層69-15210200-11500鹿角建面建面單價疊拼123-16013000-13700洋房98-14111100-13900小高層73-12810200-12800龍洲灣建面建面單價疊拼125-23512000-14150洋房87-16610000-12300小高層76-1409400-10800高層76-1409300-10500界石建面建面單價洋房69-1409040-12800小高層71-9412800高層65-1188400-8800SITE融信瀾灣剛改+改善總圖：行列式T2洋房、疊拼、T6小高中建·濱江星城剛改+適度改善總圖：行列式產(chǎn)品：T2洋房+T6高層+疊拼總圖：行列式產(chǎn)品：T6高層+T2洋房+疊拼金輝碧桂園雅居樂·麓銘府剛改+適度改善保億湖山鹿鳴剛改+適度改善總圖：行列式產(chǎn)品：T4小高+T6小高+疊拼總圖：行列式產(chǎn)品：T6高層、T2洋房陽光城新希望翡麗錦悅剛改+適度改善市場分析MARKETANALYSIS總圖：行列式產(chǎn)品：T6高層、T8高層、T2洋房御華蘭亭剛需+適度改善龍洲灣鹿角界石總圖：行列式產(chǎn)品：T4洋房+T2洋房恒大錦城剛需+適度改善總圖：行列式產(chǎn)品：T4小高+T2洋房+疊拼中國鐵建南國天驕剛改+適度改善中交錦悅剛需+適度改善總圖：行列式T2洋房、疊拼、T6小高龍洲灣競品分析市場分析MARKETANALYSIS競品分析龍洲灣競品分析融信瀾灣（在售）產(chǎn)品：T2洋房、疊拼、T6小高單價：清水-疊拼套內(nèi)17000+元/㎡清水-洋房套內(nèi)12000+元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：3~4居+主臥套間+闊景大陽臺中建·濱江星城（在售）產(chǎn)品：T2洋房、T6高層、T6小高單價：清水套內(nèi)11000-13000元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：4居+闊景大陽臺+舒適主臥套間+橫廳高層98.54m2（3室2廳2衛(wèi)）

洋房124m2（4室2廳2衛(wèi)）

中交錦悅（在售）產(chǎn)品：T6高層+疊拼+T2洋房單價：清水洋房套內(nèi)12000+元/㎡清水洋房套內(nèi)12000+元/㎡清水洋房套內(nèi)12000+元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：2居-3居+闊景大陽臺+橫廳高層99m2（3室2廳1衛(wèi)）洋房141m2（3室2廳2衛(wèi)）高層81.3m2（3室2廳1衛(wèi)）

洋房132m2（4室2廳2衛(wèi)）

疊拼145/235m2（4室2廳2衛(wèi)）

小高層95.19m2（3室2廳2衛(wèi)）

疊拼126/145m2（3室2廳3衛(wèi)）

競品分析市場分析MARKETANALYSIS鹿角競品分析保億·湖山鹿鳴（在售）產(chǎn)品：T4小高+T6小高+疊拼單價：清水-套內(nèi)10000-10600元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：4居+主臥套間金輝碧桂園雅居樂·麓銘府（在售）產(chǎn)品：T6高層+T2洋房+疊拼單價：清水高層套內(nèi)10500-10800元/㎡清水洋房套內(nèi)9700-13000元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：3居-4居+闊景大陽臺+舒適主臥套間+橫廳小高層90m2（3室2廳2衛(wèi)）

小高層105.91m2（4室2廳2衛(wèi)）

中國鐵建南國天驕（在售）產(chǎn)品：T4小高+T2洋房+疊拼單價：精裝修洋房套內(nèi)9700-11600元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：3居-4居小高層83m2（3室2廳2衛(wèi)）洋房94m2（3室2廳2衛(wèi)）高層套內(nèi)116m2（3室2廳2衛(wèi)）

洋房套內(nèi)100m2（3室2廳2衛(wèi)）

疊拼115m2（4室2廳2衛(wèi)）

疊拼142m2（4室2廳2衛(wèi)）

疊拼121m2（4室2廳2衛(wèi)）

界石競品分析御華蘭亭（在售）產(chǎn)品：T6/T8高層+T2洋房單價：清水-套內(nèi)10000-10600元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：3~4居+主臥套間新希望·陽光城·翡麗錦悅（在售）產(chǎn)品：T6高層+T2洋房單價：清水高層套內(nèi)10500-10800元/㎡清水洋房套內(nèi)9700-13000元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：4居+闊景大陽臺+舒適主臥套間+橫廳高層76m2（3室2廳2衛(wèi)）

洋房100m2（4室2廳2衛(wèi)）

市場分析MARKETANALYSIS恒大錦城（在售）產(chǎn)品：T4洋房+T2洋房單價：精裝修洋房套內(nèi)9700-11600元/㎡主力產(chǎn)品特點(diǎn)：2居-3居洋房73m2（2室2廳1衛(wèi)）洋房85m2（3室2廳1衛(wèi)）高層118m2（4室2廳2衛(wèi)）

洋房132m2（4室2廳2衛(wèi)）

御華蘭亭VS本項(xiàng)目市場分析MARKETANALYSIS競品規(guī)劃布局（御華蘭亭）

御華蘭亭本項(xiàng)目當(dāng)?shù)仄放朴绊懥σ痪€品牌一線品牌樓面地價

（元/㎡）1200+4000用地規(guī)模

（㎡）181333197353交通離軌道站點(diǎn)較遠(yuǎn)貼臨規(guī)劃軌道站點(diǎn)景觀資源西側(cè)小片綠地

北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)地塊不臨景觀西側(cè)公園

250m-400m南側(cè)主干道分隔地塊配套資源臨規(guī)劃商業(yè)、學(xué)校緊鄰大片產(chǎn)業(yè)園臨規(guī)劃商業(yè)、學(xué)校緊鄰大片產(chǎn)業(yè)園用地進(jìn)深用地進(jìn)深較大，約500米用地進(jìn)深較約400米可利用景觀進(jìn)行綠脈滲透車行到達(dá)南側(cè)第三個到達(dá)北側(cè)第一個到達(dá)南側(cè)最后到達(dá)布局特點(diǎn)行列式為主錯位布置外部景觀充分利用內(nèi)部形成景觀中庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)T6、T8高層T2洋房T4洋房化優(yōu)勢橫廳大陽臺高得房率、多贈送較長的產(chǎn)品鏈客戶定位剛需+適度改善剛改為主、剛需為輔規(guī)劃高中規(guī)劃中學(xué)規(guī)劃小學(xué)公園綠地自然山體華雄·時代智慧產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃醫(yī)療用地規(guī)劃商業(yè)SITE規(guī)劃商業(yè)桂花小學(xué)軌道交通20號線軌道交通8號線示意走向規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)1公里配建幼兒園SITESITESITESITESITESITE規(guī)劃站點(diǎn)御華蘭亭規(guī)劃學(xué)校界石中學(xué)萬象城市廣場新界商街規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃小學(xué)

新希望·陽光城·翡麗錦悅VS本項(xiàng)目市場分析MARKETANALYSIS

陽光城·翡麗錦悅本項(xiàng)目當(dāng)?shù)仄放朴绊懥σ痪€品牌一線品牌樓面地價

（元/㎡）1000+4000用地規(guī)模

（㎡）70549197353交通離軌道站點(diǎn)較遠(yuǎn)貼臨規(guī)劃軌道站點(diǎn)景觀資源西側(cè)小片綠地

北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)地塊不臨景觀西側(cè)公園

250m-400m南側(cè)主干道分隔地塊配套資源東南臨商業(yè)地塊東側(cè)臨產(chǎn)業(yè)園臨規(guī)劃商業(yè)、學(xué)校緊鄰大片產(chǎn)業(yè)園用地進(jìn)深用地進(jìn)深約450米用地進(jìn)深較約400米可利用景觀進(jìn)行綠脈滲透車行到達(dá)南側(cè)第二個到達(dá)北側(cè)第一個到達(dá)南側(cè)最后到達(dá)布局特點(diǎn)行列式為主外部景觀充分利用內(nèi)部形成景觀中庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)T6高層T2洋房T4洋房化優(yōu)勢橫廳大陽臺高得房率、多贈送較長的產(chǎn)品鏈客戶定位剛改+適度改善剛改為主、剛需為輔競品規(guī)劃布局（翡麗錦悅）規(guī)劃高中規(guī)劃中學(xué)規(guī)劃小學(xué)公園綠地自然山體華雄·時代智慧產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃醫(yī)療用地規(guī)劃商業(yè)SITE規(guī)劃商業(yè)桂花小學(xué)軌道交通20號線軌道交通8號線示意走向規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)規(guī)劃站點(diǎn)1.6公里配建幼兒園SITESITESITESITESITESITE規(guī)劃站點(diǎn)陽光城翡麗錦悅規(guī)劃學(xué)校規(guī)劃學(xué)校界石中學(xué)萬象城市廣場新界商街規(guī)劃商業(yè)

恒大錦城VS本項(xiàng)目市場分析MARKETANALYSIS

恒大錦城本項(xiàng)目當(dāng)?shù)仄放朴绊懥σ痪€品牌一線品牌樓面地價

（元/㎡）1000+4000用地規(guī)模

（㎡）243927197353交通離軌道站點(diǎn)較遠(yuǎn)貼臨規(guī)劃軌道站點(diǎn)景觀資源西側(cè)臨綠地

中間地塊與東側(cè)地塊不臨景觀西側(cè)公園

250m-400m南側(cè)主干道分隔地塊配套資源斜對角臨商業(yè)地塊北側(cè)臨學(xué)校臨規(guī)劃商業(yè)、學(xué)校緊鄰大片產(chǎn)業(yè)園用地進(jìn)深用地進(jìn)深較大，約130~240米用地進(jìn)深較約400米可利用景觀進(jìn)行綠脈滲透車行到達(dá)南側(cè)第一個到達(dá)北側(cè)第一個到達(dá)南側(cè)最后到達(dá)布局特點(diǎn)行列式錯位布局為主，局部圍合式大中庭布局外部景觀充分利用內(nèi)部形成景觀中庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)T4豎廳洋房T2洋房T4洋房化優(yōu)勢橫廳大陽臺高得房率、多贈送較長的產(chǎn)品鏈客戶定位剛需+適度改善剛改為主