【房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及優(yōu)化建議分析4100字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及完善對(duì)策研究—以萬科集團(tuán)為例目錄TOC\o"1-3"\h\u6573引言 122361一、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 14430（一）公司簡(jiǎn)介 17920（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 117977二、萬科現(xiàn)存財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 36085（一）籌資渠道單一不足 325879（二）投資決策分析不到位 311949（三）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)不暢 45884三、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決對(duì)策 416847（一）多元化拓寬籌資渠道 415685（二）加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性分析 48578（三）加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理力度 520890結(jié)論 518647參考文獻(xiàn) 5引言在整個(gè)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的體質(zhì)當(dāng)中，地產(chǎn)行業(yè)可以說是屬于先導(dǎo)性以及基礎(chǔ)性都非常好的產(chǎn)業(yè)了，是有著一定的主導(dǎo)地位的，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)的很多政策都是配合房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)以及銷售，根本目的便是要持續(xù)擴(kuò)大對(duì)其的管控強(qiáng)度。在2014年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)總值增加的是非常的快，所以說是迎來了行業(yè)以及貨幣政策的雙寬松的時(shí)期。本文基于以上的背景，將萬科集團(tuán)選作了研究的對(duì)象，先是通過對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)理論以及對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制方法進(jìn)行敘述，把萬科集團(tuán)公司的實(shí)際問題進(jìn)行有效的結(jié)合，找到公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根源所在地方后，在提出相對(duì)應(yīng)的控制辦法，這樣的話是能夠提高整個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)了整個(gè)公司長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定的發(fā)展。一、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）公司簡(jiǎn)介萬科集團(tuán)是我國(guó)住宅物業(yè)開發(fā)的領(lǐng)先公司之一。該公司成立于1984年8月，于1988年涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)過多年的努力，已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的幾大巨頭之一。該公司的業(yè)務(wù)遍及國(guó)內(nèi)外，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多年來一直是我國(guó)最暢銷的房地產(chǎn)公司。萬科集團(tuán)截至2018年底完成項(xiàng)目銷售面積和數(shù)量分別為206.8萬平方米和250.3億元。萬科集團(tuán)成功的原因是保持其價(jià)值不變，不被利益所誘惑，依靠其專業(yè)能力從市場(chǎng)中公平地受益。萬科集團(tuán)首先強(qiáng)調(diào)客戶，高標(biāo)準(zhǔn)的職業(yè)道德和對(duì)誠(chéng)信的追求，并受到業(yè)界的好評(píng)。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1.籌資風(fēng)險(xiǎn)分析籌資風(fēng)險(xiǎn)主要是指公司因資金使用不當(dāng)造成損失而無法及時(shí)清償債務(wù)，或因生產(chǎn)活動(dòng)借款而無法及時(shí)償付的可能性。資產(chǎn)負(fù)債率是評(píng)判公司使用債權(quán)人給予的投資開展經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)力，同樣也是公司籌資風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)之一。圖3-12018-2020年萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率由上圖可得出，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從2018年至2020年幾乎都維持在80%左右，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%左右，但是從近幾年數(shù)據(jù)就可以看出，萬科集團(tuán)存在一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。2.投資風(fēng)險(xiǎn)分析目前，許多公司的財(cái)務(wù)管理機(jī)制不完善，人才短缺的財(cái)務(wù)資格，發(fā)展最好的投資是不可行的，沒有投資預(yù)算的編制，也沒有采用一些有力的手段對(duì)平常的投資進(jìn)行管控，對(duì)于投資比較盲目，不能夠把控住投資的方向，在投資的管控上比較隨意，往往沒有足夠的現(xiàn)金支付購(gòu)買價(jià)格和各種費(fèi)用或超額現(xiàn)金現(xiàn)象。這種粗放經(jīng)營(yíng)模式不適合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2020年萬科集團(tuán)在發(fā)展尚未成熟的情況下，進(jìn)行了新市場(chǎng)投資的擴(kuò)建，對(duì)于其他的市場(chǎng)投資沒能夠獲得比較好的效果，使得公司產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)期在一些方面犯錯(cuò)比較嚴(yán)重。一個(gè)方面就是對(duì)于公司的多元化拓展比較盲目，另一方面就是沒有對(duì)于一些生產(chǎn)活動(dòng)結(jié)合公司情況進(jìn)行全盤思考。只是看到了一些眼前的利益，沒有進(jìn)行長(zhǎng)期計(jì)劃和合理的規(guī)劃，這樣下去會(huì)經(jīng)常造成公司的損失。3.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析資本運(yùn)營(yíng)是企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的管控，企業(yè)資金流通能否通暢，會(huì)直接影響到企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)情況。因此，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資本管理在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中起著非常重要的作用，也是財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中十分關(guān)鍵的一個(gè)階段。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，從材料采購(gòu)到制作加工再到存貨產(chǎn)生，再到售賣再到收益產(chǎn)生的整個(gè)過程都是會(huì)遭遇相應(yīng)程度的不可預(yù)測(cè)性，這造成了營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。表3-3萬科集團(tuán)2018-2020年存貨情況201820192020存貨（萬元）368392839561094682293存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.430.430.33存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）842.30831.021104.29存貨占總資產(chǎn)比重（%）75.9373.0562.91從上表可以看出，萬科集團(tuán)近幾年的存貨上升幅度較大，從2018年的3683928萬元上漲到2020年的4682293萬元；萬科集團(tuán)在2020年的存貨周轉(zhuǎn)率比上年降低0.1，和行業(yè)平均水平的0.36差別不大。但存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)波動(dòng)較大，2018和2019年相差不大，但在2020年增長(zhǎng)十分明顯，萬科集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)速度減慢，資金回轉(zhuǎn)能力變?nèi)?，周期加長(zhǎng)；此外，存貨資金占總資產(chǎn)的比重近幾年也逐漸下降，說明公司對(duì)存貨的管理和控制還是比較重視的。雖然從數(shù)據(jù)上看，萬科集團(tuán)并未存在很大的存貨風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)槿f科集團(tuán)的行業(yè)的特殊性，國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格通常差異很大，容易受到市場(chǎng)條件等不可控制的外部因素的影響。因此，萬科集團(tuán)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)庫(kù)存管理，避免市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。二、萬科現(xiàn)存財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（一）籌資渠道單一不足公司籌資高度集中于長(zhǎng)期借款各短期借款，單一籌款方式不科學(xué)。萬科集團(tuán)借款的數(shù)量逐年增加。2020年，負(fù)債金額達(dá)到6130832萬元，比去年增加1803072萬元，萬科集團(tuán)為償還債務(wù)本金和利息需要支付的資金將大幅增加，公司未來將承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，當(dāng)債務(wù)還款期到來時(shí)，公司很可能無法償還。這種風(fēng)險(xiǎn)增加了萬科集團(tuán)不信任風(fēng)險(xiǎn)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于公司因借款期限未能及時(shí)償還貸款，公司通過其他方式獲取資金流入將更加困難。萬科集團(tuán)融資活動(dòng)的資金流出并未用于投資收益，其中大部分用于償還債務(wù)。而公司的資本結(jié)構(gòu)存在較大的問題，償還債務(wù)的能力值得深思。公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的責(zé)任管理問題過于嚴(yán)重。在合理的情況下，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該在資本構(gòu)成比例上科學(xué)，這樣才能達(dá)到企業(yè)長(zhǎng)期盈利的目的，沉重的債務(wù)將限制和影響萬科集團(tuán)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)，從而導(dǎo)致許多方面的高風(fēng)險(xiǎn)。（二）投資決策分析不到位地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，但有些人認(rèn)為只要他們得到土地并進(jìn)行開發(fā)，他們就一定能賺錢。然而，高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)都是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，中間容易發(fā)生各種變化。一些房地產(chǎn)公司在作出項(xiàng)目投資決策之前，沒有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和宏觀經(jīng)濟(jì)分析。他們只看到了“高回報(bào)”，而沒有注意到“高風(fēng)險(xiǎn)”但是如果沒出充足的資金，沒有對(duì)后期的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)算，這就容易導(dǎo)致項(xiàng)目損失，或者早期開發(fā)沒有按時(shí)完成，影響后續(xù)銷售，使資金難以及時(shí)收回，從而造成公司的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。（三）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)不暢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)特的行業(yè)領(lǐng)域，它最主要的顯著特點(diǎn)是需用大批量的運(yùn)作資金，是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)領(lǐng)域。在公司的平時(shí)運(yùn)作中，必須投放大批量資金來保證各種項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。因此，要求公司對(duì)資本運(yùn)營(yíng)和資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，制定資金回收策略，達(dá)到降低資本風(fēng)險(xiǎn)的效果，確保資金運(yùn)行的安全。從以上分析可以看出，萬科集團(tuán)缺乏對(duì)營(yíng)運(yùn)資本結(jié)構(gòu)的合理管理，管理層缺乏對(duì)營(yíng)運(yùn)資本結(jié)構(gòu)管理的研究。三、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決對(duì)策（一）多元化拓寬籌資渠道內(nèi)源融資是指從股票或業(yè)務(wù)流程中募集的部分資金轉(zhuǎn)化為投資基金，主要是內(nèi)部股權(quán)融資。融資可以從啟動(dòng)資本中獲益，并具有投資成本低的優(yōu)勢(shì)。一般來說，公司融資包括內(nèi)部融資、貸款和股權(quán)。根據(jù)合理運(yùn)用，可以遷移房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商而言，這些人可以根據(jù)內(nèi)部股權(quán)融資、年度企業(yè)收入、預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來投資和簡(jiǎn)化邊際利潤(rùn)項(xiàng)目使用這些資金可以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，促進(jìn)企業(yè)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)部融資不需要支付利息，從而節(jié)省了一些利息成本，避免了現(xiàn)金支付的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和預(yù)付資金可以預(yù)先收取一些普通資金和收入，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到需求方，從而降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。萬科集團(tuán)在2018年的未分配利潤(rùn)達(dá)到734264萬元，比2017年增加了14.9%。如果能合理地利用這部分資金來擴(kuò)大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)，原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低股權(quán)和貸款籌資風(fēng)險(xiǎn)。萬科集團(tuán)可以通過積極合理地?cái)U(kuò)大內(nèi)源籌資，為經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)成本和萬科集團(tuán)的開發(fā)和發(fā)展提供資金支持。（二）加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性分析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的注資都牽涉大批量流動(dòng)資金。如果投資項(xiàng)目失利，將對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成非常嚴(yán)重的不良影響。因而，企業(yè)在進(jìn)行決策分析以前，一定要通過多方面的調(diào)查分析、可行性研究等一連串流程，以確保投資項(xiàng)目具有投資價(jià)值且方案是可以實(shí)施的。萬科集團(tuán)可以創(chuàng)建科學(xué)合理的決策程序流程，保證投資決策的嚴(yán)謹(jǐn)性和有效性，減低公司投資失利的風(fēng)險(xiǎn)性。（三）加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理力度為保證應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)收回，在歲公司的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，應(yīng)采取以下措施：（1）建立信用賬戶基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況及還款可能性綜合評(píng)價(jià)。（2）建立信用合同以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款在企業(yè)人力資源管理中必須簽訂合同。合同的起草、應(yīng)收賬款的定義和日期都是避免違約和延誤風(fēng)險(xiǎn)的一部分。通過對(duì)惡意拖欠企業(yè)的調(diào)查，有必要規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn)。（3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在公司銷售部進(jìn)行。公司信用評(píng)估的信用風(fēng)險(xiǎn)是公司為了避免影響組織、應(yīng)收賬款、企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)評(píng)估和減債，而回收應(yīng)收賬款的企業(yè)人力資源有助于企業(yè)的發(fā)展。因此，萬科集團(tuán)的銷售部、售后部和財(cái)務(wù)部的相關(guān)人員應(yīng)高度重視應(yīng)收賬款的管控，提升應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管控認(rèn)知。讓風(fēng)險(xiǎn)管控認(rèn)知滲入到有關(guān)部門的每一個(gè)人員中，建立自覺性管控應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知。利用舉辦研討會(huì)的溝通方式，提升人員風(fēng)險(xiǎn)防范的水平。與此同時(shí)，利用工作職責(zé)的區(qū)劃，將應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管控崗位職責(zé)科學(xué)合理劃分給各工作部門，各部門分工協(xié)作、互相監(jiān)管，系統(tǒng)進(jìn)行應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管控，將很大程度的提高應(yīng)收賬款管理效果，進(jìn)一步降低應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論對(duì)于資本密集型房地產(chǎn)企業(yè)來說，高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)并存。因此，企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制?；谪?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和萬科集團(tuán)的實(shí)際情況，并提出了其存在的問題。然后，對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，通過對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，找出風(fēng)險(xiǎn)增加的原因，最后提出萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。本文以萬科集團(tuán)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究對(duì)象。但是，由于相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取有限，在選擇財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)存在一定的局限性，在提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議時(shí)存在一定的片面性，導(dǎo)致本文的建議仍有一定的不足。在后續(xù)研究中，將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，繼續(xù)尋找更切實(shí)可行的對(duì)策，探索更多新的方法，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充足資金的支持下更好更健康地發(fā)展，通過房