老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

破舊社區(qū)改造調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研現(xiàn)狀由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增加，讓都市宜居程度變成了都市建設(shè)的重要指標(biāo)。破舊社區(qū)改造為民生重點(diǎn)工程，基于都市當(dāng)代化、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)破舊社區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住社區(qū)。通過(guò)調(diào)研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)狀況來(lái)看，這些社區(qū)可能已經(jīng)建成了____年以上，由于原來(lái)設(shè)計(jì)原則比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在社區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提高居民的宜居水平。在都市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造破舊社區(qū)期間卻碰到了非常多的難點(diǎn)。二、存在問(wèn)題(一)環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平逐步提高。車輛保有量正在逐步提高的趨勢(shì)。社區(qū)道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增加的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦矆?chǎng)合當(dāng)中，這造成占據(jù)了大量的娛樂(lè)場(chǎng)合的活動(dòng)空間，嚴(yán)重影響了人們的娛樂(lè)活動(dòng)。道路由于太窄，再加上含有車輛，私家車之間難免會(huì)發(fā)生碰撞，使得住戶間經(jīng)常發(fā)生沖突，影響了社區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過(guò)于老化，管線長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有更換，造成社區(qū)會(huì)由于水電管線問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的狀況，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量，另外供電線路老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等狀況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，社區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象;建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。社區(qū)雨污管網(wǎng)破舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、化糞池破損甚至坍塌造成社區(qū)雨污水系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行，每逢臺(tái)風(fēng)天氣社區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴(yán)重。社區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴(yán)重。安防技防設(shè)備不完善。(二)居民意見(jiàn)難以統(tǒng)一破舊社區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜，社區(qū)住戶普通以老年人、臨時(shí)租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求成果與實(shí)施施工過(guò)程經(jīng)常存在乎見(jiàn)難以統(tǒng)一的狀況。該狀況普通造成施工過(guò)程受到部分社區(qū)居民輪流阻擾施工，不配合改造。例如：有關(guān)社區(qū)綠化增加與適宜縮減綠化增加停車位思路分歧問(wèn)題，建筑違章改造拆除等問(wèn)題。(三)綠地所存在的問(wèn)題破舊社區(qū)建造的時(shí)間普遍在上世紀(jì)末，無(wú)論是在設(shè)計(jì)水平還是配套設(shè)施方面，都無(wú)法和當(dāng)代的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的社區(qū)都進(jìn)行了綠化，但是普遍都是自然生長(zhǎng)，并且由于缺少必要的養(yǎng)護(hù)，因此無(wú)法從整體上呈現(xiàn)出美感。同時(shí)，尚有的社區(qū)盡管進(jìn)行了綠化設(shè)計(jì)，但是卻存在缺株的狀況，許多地表都暴露在外。另外，破舊社區(qū)并不重視對(duì)于綠化的管理工作，例如湖光花園也極少對(duì)綠植進(jìn)行保養(yǎng)，個(gè)別的破舊社區(qū)還把社區(qū)的綠地開(kāi)墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了社區(qū)的環(huán)境。(四)建設(shè)施工過(guò)程影響破舊社區(qū)改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開(kāi)挖、油漆粉刷氣味等會(huì)對(duì)社區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線部門共同施工，個(gè)別社區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B社區(qū)施工過(guò)程安全防護(hù)方法不到位，施工組織不夠合理造成未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。三、對(duì)策建議(一)增加社區(qū)功效在改造破舊社區(qū)的過(guò)程中，不僅要穩(wěn)固樓體構(gòu)造、重新打造外觀、建立保暖工程，并且還要合理的增設(shè)社區(qū)功效。一，改善社區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的狀況，并滿足居民平時(shí)的生活規(guī)定;二，對(duì)社區(qū)里違反規(guī)定的建筑進(jìn)行去除，增加綠化和社區(qū)健身活動(dòng)區(qū)域的面積，加寬社區(qū)的道路，并要通過(guò)社區(qū)地基的實(shí)際狀況，來(lái)在合理的位置建造地下停車場(chǎng)以及供水排水系統(tǒng);最后，要改善臨街土地，以提高社區(qū)附近的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)合。運(yùn)用完善的規(guī)劃以及所增加的功效，來(lái)全方面的加強(qiáng)破舊社區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而給居民打造出一種舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。(二)加強(qiáng)意見(jiàn)征求過(guò)程方案征求早期，應(yīng)盡量提高意見(jiàn)征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識(shí)工作。讓社區(qū)居民在前期充足的參加到改造工作里，在方案設(shè)計(jì)期間盡量滿足各方需求的狀況下達(dá)成共識(shí)，求同存異。方便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧造成減少不必要的糾紛阻擾。(三)運(yùn)用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)(1)堅(jiān)持以人為本要讓規(guī)劃工作含有科學(xué)合理性，并呈現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)破舊社區(qū)的設(shè)施條件，來(lái)有針對(duì)性的制訂綠化規(guī)劃，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際狀況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一種功效齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一種小游園，然后融合社區(qū)綠化的狀況，在進(jìn)行改造的社區(qū)內(nèi)創(chuàng)立休閑娛樂(lè)場(chǎng)合，然后根據(jù)住戶的多個(gè)規(guī)定，并運(yùn)用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為多個(gè)功效區(qū)，每個(gè)分區(qū)單獨(dú)存在，但是均含有自己的特點(diǎn)，能夠達(dá)成居民的種種規(guī)定;另外也能夠進(jìn)行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在社區(qū)里把綠化按照現(xiàn)狀來(lái)排列，把社區(qū)中處在分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構(gòu)成一種綠色體系框架。(2)對(duì)綠地構(gòu)造進(jìn)行改善，以加強(qiáng)綠地的生態(tài)收益。想要提高社區(qū)的環(huán)境，那么就要合理的使用好社區(qū)的綠地，全方面的呈現(xiàn)出綠肺的功效。而想要實(shí)現(xiàn)這一目的，那么就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng)立綠化環(huán)保功效，不要只是把綠地當(dāng)做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全方面的呈現(xiàn)出生態(tài)效果?？傮w來(lái)說(shuō)的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才能夠打造出構(gòu)造豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全方面加強(qiáng)生態(tài)收益。(四)加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程管理嚴(yán)格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計(jì)劃，嚴(yán)格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、準(zhǔn)時(shí)交付工程。又盡量減少改造過(guò)程對(duì)居民日常生活造成的影響。(五)加強(qiáng)改造后的維護(hù)工作對(duì)破舊社區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時(shí)間，若想長(zhǎng)時(shí)間保持住戶宜居的程度，那么還要全方面和物業(yè)公司、居委會(huì)等部門進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。根據(jù)____年工作計(jì)劃安排，4月上旬，縣人大常委會(huì)構(gòu)成調(diào)研組，在縣人大常委會(huì)副主任呂高驥帶領(lǐng)下，對(duì)全縣破舊社區(qū)改造工作進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)研，察看了部分現(xiàn)場(chǎng)，召開(kāi)了專項(xiàng)座談會(huì)，聽(tīng)取了有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志報(bào)告?，F(xiàn)將調(diào)研狀況報(bào)告以下。一、破舊社區(qū)改造基本狀況(一)破舊社區(qū)現(xiàn)狀。全縣城區(qū)已上房社區(qū)共有107個(gè)：其中有物業(yè)管理的35個(gè);無(wú)物業(yè)管理的72個(gè)(單位自管7個(gè)、居委會(huì)管理56個(gè)、業(yè)主自治9個(gè));已貫徹物業(yè)管理尚未入住社區(qū)20個(gè);成立業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)有22個(gè)(其中有物業(yè)社區(qū)成立7個(gè)、無(wú)物業(yè)社區(qū)成立15個(gè))。(二)____年改造狀況。____年縣委、縣政府以創(chuàng)立省級(jí)文明都市為契機(jī)，決定全方面提高城區(qū)破舊社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施使用功效，大力改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，真正把政府為民辦實(shí)事工程落到實(shí)處，從____年至____年，運(yùn)用五年時(shí)間，分批次對(duì)鼓樓、明珠園等30個(gè)規(guī)模較大的破舊社區(qū)進(jìn)行綜合改造整治。____年縣政府制訂下發(fā)了《沛縣破舊社區(qū)綜合改造整治暨長(zhǎng)效管理工作實(shí)施方案》，將鼓樓社區(qū)一二三期、鼓樓社區(qū)四期、明珠園等三個(gè)破舊社區(qū)列入了為民辦實(shí)事工程項(xiàng)目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資____余萬(wàn)元，對(duì)三個(gè)破舊社區(qū)的道路、上水、雨污管網(wǎng)、停車設(shè)施、路燈、監(jiān)控、門禁、立面、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了全方面改造。通過(guò)改造，破舊社區(qū)變成了一種個(gè)環(huán)境優(yōu)美、行車有序、停車規(guī)范、排水暢通、干凈整潔、生活舒適的宜居社區(qū)。(三)____年改造計(jì)劃。____年，縣政府計(jì)劃對(duì)鑫達(dá)園、江南山水、陽(yáng)光一、二、三期、鑫糧苑、子隆社區(qū)、都市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區(qū)累計(jì)12個(gè)社區(qū)進(jìn)行改造。二、破舊社區(qū)改造存在的幾個(gè)問(wèn)題(一)停車難問(wèn)題突出。隨著社會(huì)的發(fā)展，物質(zhì)生活的不停豐富，家庭轎車擁有量越來(lái)越多，而破舊社區(qū)建設(shè)較早，沒(méi)有地下停車場(chǎng)，地面停車位又嚴(yán)重局限性，業(yè)主車輛停放較為混亂，隨意占據(jù)公共道路，妨礙交通，居民牢騷較多。(二)公共設(shè)施缺失破損嚴(yán)重。破舊社區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，部分社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天局限性，多數(shù)老社區(qū)未鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，雨污不分，沒(méi)有物業(yè)用房、公共廁所、居民活動(dòng)中心等公共設(shè)施。有些社區(qū)原有的門衛(wèi)房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓樓四期、明珠園社區(qū)傳達(dá)室被出售、明珠園社區(qū)公共用房被開(kāi)發(fā)商出租開(kāi)辦幼兒園等。社區(qū)內(nèi)道路破損，坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴(yán)重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設(shè);電線、網(wǎng)線私拉亂接現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，以上狀況嚴(yán)重影響了破舊社區(qū)居民的生活質(zhì)量。(三)改造資金籌措困難。____年12個(gè)破舊社區(qū)綜合整治的概算投資總額約7862萬(wàn)元，投資較大。但現(xiàn)在陽(yáng)光一二三期、鑫糧苑、子隆社區(qū)、都市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個(gè)社區(qū)的資金還沒(méi)有貫徹，概算編制招投標(biāo)工作進(jìn)展緩慢，影響了社區(qū)整治進(jìn)度。(四)毀綠現(xiàn)象普遍存在。部分業(yè)主私自毀綠種菜，破壞社區(qū)綠地。部分業(yè)主私自破墻開(kāi)窗、拉墻圍院，大搞圈地運(yùn)動(dòng)，搶占綠地，硬化土地。有些業(yè)主為方便車輛停放，私自毀綠自建停車位。(五)物業(yè)管理混亂。多數(shù)破舊社區(qū)都沒(méi)有物業(yè)管理，社區(qū)內(nèi)違建隨處可見(jiàn)，技防設(shè)施基本沒(méi)有，電動(dòng)車輛失盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。社區(qū)內(nèi)種菜養(yǎng)禽現(xiàn)象普遍存在，小商小販隨意進(jìn)出，缺少管理。新建社區(qū)大部分沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收就先行上房，前期物業(yè)管理大多由開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)選擇。房子一旦售完，物業(yè)公司解散，許多遺留問(wèn)題遲遲不能得到解決。業(yè)主利益受損，把矛盾轉(zhuǎn)移到后來(lái)的物業(yè)公司頭上，不解決問(wèn)題就拒繳物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司沒(méi)有能力解決，如此惡性循環(huán)，三到五年，一種新社區(qū)就變成破舊社區(qū)。三、對(duì)下步破舊社區(qū)改造工作的幾點(diǎn)建議(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，形成合力。破舊社區(qū)改造涉及多個(gè)部門，現(xiàn)在我縣破舊社區(qū)改造工作重要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立破舊社區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，各有關(guān)部門明確職責(zé)、任務(wù)、目的，充足調(diào)動(dòng)城管委、城管執(zhí)法局、住建局、房產(chǎn)局、園林局、物價(jià)局、街道等單位的主動(dòng)性，進(jìn)一步加緊我縣破舊社區(qū)改造工作。(二)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)安排。在詳盡掌握破舊社區(qū)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分類評(píng)定，統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，對(duì)擬定的改造項(xiàng)目要拿出有針對(duì)性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實(shí)施。要把社區(qū)改造工作與我縣城區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)改造相結(jié)合，要從居民期盼的社區(qū)停車難、社區(qū)燃?xì)馐褂玫葻狳c(diǎn)問(wèn)題入手，重點(diǎn)解決破舊社區(qū)環(huán)境、公共秩序、物業(yè)管理等問(wèn)題。破舊社區(qū)整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多個(gè)形式廣泛征求居民意見(jiàn)，方案出臺(tái)后要向社區(qū)居民公示，整治方案根據(jù)社區(qū)的實(shí)際狀況實(shí)施一區(qū)一策，區(qū)別看待。(三)多方籌資，加大投入。縣政府要加大財(cái)政投入的力度，做好資金投入確保，兵馬未動(dòng)，糧草先行，只有把資金投入到位，才干把破舊社區(qū)整治這項(xiàng)德政工程、惠民工程實(shí)實(shí)在在做好。同時(shí)，要主動(dòng)探索社區(qū)改造資金多元化、多渠道的投資機(jī)制。對(duì)社區(qū)規(guī)模大、入住時(shí)間長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴(yán)重的社區(qū)，建議列入縣為民辦實(shí)事工程，由縣政府組織實(shí)施全方面改造提高。對(duì)規(guī)模較小的社區(qū)，建議由街道根據(jù)各社區(qū)實(shí)際狀況，投入資金對(duì)道路、公共照明、下水道、窨井、停車位、監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造。(四)加大宣傳，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。要?jiǎng)?chuàng)新宣傳方式，加強(qiáng)輿論宣傳，提高老社區(qū)改造的認(rèn)同度和知曉度。要發(fā)揮示范工程導(dǎo)向作用，通過(guò)改造前后的對(duì)比，使業(yè)主真正理解改造的意義，自覺(jué)支持，減少整治過(guò)程中的矛盾和工作阻力。(五)健全機(jī)制，長(zhǎng)效管理。在改造提高的基礎(chǔ)上，實(shí)施四位一體(社區(qū)黨支部、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)站、社區(qū)業(yè)主委員會(huì))和建立四支隊(duì)伍(保潔、保安、運(yùn)維、治安)相結(jié)合的管理模式。破舊社區(qū)綜合整治后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業(yè)管理辦公室和物業(yè)管理服務(wù)公司。物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)破舊社區(qū)日常管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和考核，物業(yè)管理服務(wù)公司實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理，各社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)站，納入四位一體監(jiān)督機(jī)制，社區(qū)黨支部和居委會(huì)是第一監(jiān)管責(zé)任主體。明確破舊社區(qū)工作質(zhì)量原則及量化考核方法，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報(bào)考核成果，并作為年終考核的重要根據(jù)。街道辦事處每七天督查考核社區(qū)居委會(huì)及各社區(qū)，每月考核通報(bào)，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。前言社區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)含有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民發(fā)明良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展含有重要意義。天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬(wàn)平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位置優(yōu)越，交通便利。社區(qū)建成于90年代，累計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范疇內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。數(shù)年來(lái)，天橋?yàn)成鐓^(qū)也像諸多破舊社區(qū)同樣，存在著物業(yè)管理不到位，社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問(wèn)題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反映強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。一、有關(guān)概念(一)、破舊社區(qū)《北京市破舊社區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，破舊社區(qū)涉及1990年(含)以前建成的、建設(shè)原則不高、設(shè)施設(shè)備落后、功效配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的破舊社區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年后來(lái)建成、存在上述問(wèn)題的破舊社區(qū)。有關(guān)學(xué)者認(rèn)為破舊社區(qū)在建設(shè)之初重要是為理解決居民的住房困難問(wèn)題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)樸。隨著都市人民生活水平的提高，破舊社區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。我國(guó)破舊社區(qū)的管理始終有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理;二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理;另一種就是多單位管理，即一種社區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。(二)、社區(qū)服務(wù)在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一種社區(qū)為滿足其組員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)能夠分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。二、分析天橋?yàn)成鐓^(qū)作為破舊社區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策(一)居民多元化構(gòu)造，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過(guò)調(diào)查走訪，天橋?yàn)成鐓^(qū)中的房屋構(gòu)造復(fù)雜，涉及回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購(gòu)房等。也正是此狀況造成了老社區(qū)的居民構(gòu)造相對(duì)復(fù)雜。居民的生活背景、知識(shí)構(gòu)造、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，本身素質(zhì)參差不齊，不能充足認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。某些居民只愛(ài)惜自家衛(wèi)生，無(wú)視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心社區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問(wèn)題，這些年社區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以減少服務(wù)原則來(lái)維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來(lái)越差，從而使社區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。因此造成社區(qū)出現(xiàn)了諸多棘手的問(wèn)題。名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目更多業(yè)主不繳費(fèi)矛盾激化物業(yè)公司退出陷入真空狀態(tài)新物業(yè)公司(或政府接管)進(jìn)入再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為物業(yè)管理惡性循環(huán)。針對(duì)此狀況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過(guò)運(yùn)用宣傳欄、倡議書(shū)、座談會(huì)等多個(gè)形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老社區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樹(shù)立對(duì)的的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不停提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力增進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。現(xiàn)在也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不停推動(dòng)居民花錢買服務(wù)意識(shí)的進(jìn)一步，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。(二)社區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)涉及常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。普通社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，重要涉及：(1)治安管理;(4)車輛道路管理等;(2)綠化管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理數(shù)年來(lái)，天橋?yàn)成鐓^(qū)正是由于缺少正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問(wèn)題，這些常規(guī)服務(wù)管理無(wú)序，社區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。1.治安管理問(wèn)題由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流量極大。社區(qū)沒(méi)有完全封閉，沒(méi)有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個(gè)出入口沒(méi)有人員值守，夜間路燈照明也有過(guò)5年不亮的統(tǒng)計(jì)。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。2.車輛道路管理問(wèn)題嚴(yán)重影響天橋?yàn)成鐓^(qū)和諧的另一種問(wèn)題是車輛管理。一是社區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，諸多居民將車放置樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。二是由于生活條件不停提高，社區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛極具增多，但社區(qū)沒(méi)有規(guī)劃的停放場(chǎng)地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無(wú)人管理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來(lái)車輛也不停入侵。這就不停地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商議安排值守人員，但由于資金問(wèn)題未果。為破解這些難題，確保轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是重視發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，主動(dòng)牽頭組織物業(yè)，居民代表，有關(guān)部門召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決的工作原則，主動(dòng)開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參加巡邏摸排隱患矛盾。并主動(dòng)想方法，主動(dòng)協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了社區(qū)路燈照明問(wèn)題。又主動(dòng)聯(lián)系派出所在社區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了社區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們承認(rèn)和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)當(dāng)聘任安保人員，規(guī)范車輛管理，確保社區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提高服務(wù)水平。3.環(huán)境維護(hù)問(wèn)題長(zhǎng)久以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)管理缺失，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，社區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺(tái)階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞;沒(méi)有專業(yè)保潔服務(wù)，社區(qū)道路樓道無(wú)人清掃，特別是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過(guò)社區(qū)本身的努力，激勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，主動(dòng)做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參加治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘任了4名清掃員，社區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是諸多社區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生仍然處在無(wú)人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)仍然存在。社區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民本身素質(zhì)，從本身做起主動(dòng)維護(hù)社區(qū)整體環(huán)境，為社區(qū)做奉獻(xiàn)。4.違法建設(shè)問(wèn)題由于社區(qū)長(zhǎng)久缺少物業(yè)監(jiān)管，社區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見(jiàn)的有占用綠地外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、占用綠地搭建車棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行解決，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺少聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會(huì)又沒(méi)有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無(wú)法制止，違建亟待整治。5、破舊社區(qū)的普通歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诶纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)原則不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)某些工程施工造成了一定影響;70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出;社區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)合等大問(wèn)題?？陀^的看，居民自治即使把居民組織起來(lái)，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了某些日常問(wèn)題。但最重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充足運(yùn)用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映社區(qū)存在的本身無(wú)法解決的問(wèn)題，通過(guò)政府的渠道更加好地增進(jìn)社區(qū)歷史遺留問(wèn)題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。三、探究破舊社區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題的建議(一)建設(shè)為先，提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為社區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依靠《北京市破舊社區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，只有通過(guò)政府出資，對(duì)社區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)合，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才干切實(shí)變化社區(qū)的環(huán)境面貌，為居民發(fā)明舒適和諧的生活環(huán)境。能夠先把事情做起來(lái)，居民對(duì)管理和服務(wù)