社區(qū)與物業(yè)管理經(jīng)典324絕版好資料看到就別錯(cuò)過(guò)

社區(qū)與物業(yè)管理目錄導(dǎo)論第一章社區(qū)與社區(qū)管理第二章物業(yè)與社區(qū)物業(yè)管理第三章社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)第四章社區(qū)物業(yè)管理前期介入及接管入住第五章社區(qū)物業(yè)的維護(hù)與修繕第六章環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理第七章社區(qū)平安管理第八章社區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理導(dǎo)論社區(qū)與物業(yè)管理課程物業(yè)管理行業(yè)社區(qū)物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查背景一、行業(yè)開(kāi)展的根本狀況二、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的奉獻(xiàn)三、行業(yè)生存與開(kāi)展面臨的主要問(wèn)題一、行業(yè)開(kāi)展的根本狀況

〔一〕企業(yè)開(kāi)展情況1、以企業(yè)成立時(shí)間劃分2.以企業(yè)注冊(cè)登記類(lèi)型劃分

國(guó)有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分一級(jí)資質(zhì)365家，占7.93%；二級(jí)資質(zhì)713家，占15.5%；三級(jí)資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。4.各資質(zhì)等級(jí)面積、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬(wàn)㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬(wàn)㎡）一級(jí)36581826.30224.183220788821：6.41.88二級(jí)71357925.5481.242053922881：6.11.99三級(jí)328759304.7518.04220912671：4.11.385.以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分東部沿海及經(jīng)濟(jì)興旺省區(qū)〔北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南〕1754家，占總企業(yè)數(shù)38.13%；中部省區(qū)〔河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北〕1308家，占28.44%；西部省區(qū)〔重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西〕904家，占19.65%；東北三省634家，占13.78%。6.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)效勞企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%?！捕硰臉I(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。1.以工作崗位劃分管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車(chē)輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.712.以學(xué)歷層次劃分被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。3.以技術(shù)層次劃分

被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級(jí)職稱(chēng)32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級(jí)職稱(chēng)29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級(jí)技工46498人，占7.14%，初級(jí)技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。4.以男女性別劃分

被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?！踩彻芾砦飿I(yè)工程情況1.按物業(yè)類(lèi)型劃分住宅工程21428個(gè)、建筑面積154286萬(wàn)㎡，分別占總工程數(shù)69.50%和總建筑面積75.67%；辦公樓及商業(yè)用房工程5825個(gè)、建筑面積20976.66萬(wàn)㎡，分別占18.89%和10.29%；工業(yè)工程1204個(gè)、建筑面積10509.01萬(wàn)㎡，分別占了3.91%和5.15%；其他類(lèi)型工程2374個(gè)、建筑面積18133.77萬(wàn)㎡，分別占7.70%和8.89%。2.按工程獲取方式分以協(xié)議方式取得工程22409個(gè)、建筑面積132473萬(wàn)㎡，分別占總工程數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級(jí)開(kāi)發(fā)單位工程6335個(gè)、建筑面積39317.81萬(wàn)㎡，分別占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、建筑面積71433.02萬(wàn)㎡，分別占27.32%和35.03%。序號(hào)物業(yè)類(lèi)型/收費(fèi)率全國(guó)平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）0.410.480.380.380.32房改房（高層）0.851.030.810.770.54收繳率（%）75.4778.3774.2881.7563.752經(jīng)濟(jì)適用房（多層）0.430.560.320.450.43經(jīng)濟(jì)適用房（高層）0.891.130.850.900.61收繳率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多層）0.70.750.540.590.98商品房（高層）1.281.491.061.031.24獨(dú)立式別墅1.912.271.161.531.78收繳率（%）79.4881.7879.8680.9568.574辦公用房4.756.462.793.153.66收繳率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工業(yè)用房1.931.971.832.431.50收繳率（%）92.8593.6993.1793.4482.53〔四〕企業(yè)經(jīng)營(yíng)與效益情況企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益情況

調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國(guó)4600184340.0781.28187140.7637.22886東部地區(qū)175495854.62124.8352229.7651.82274中部地區(qū)130841331.5724.5660546.2518.53290西部地區(qū)90431534.8540.8040444.6931.30185東北地區(qū)63415724.7645.9634053.6355.12137〔五〕企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，2006年物業(yè)效勞企業(yè)全國(guó)職工平均工資為13453.20元/人·年，而同期全國(guó)社會(huì)平均工資為17568.57元/人·年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國(guó)社會(huì)平均工資。1.企業(yè)管理人員收入情況

地區(qū)管理人員平均年收入其中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó)21926.9437921.9824387.5916427.02東部地區(qū)29254.7553578.0832338.2020803.03中部地區(qū)16975.1728864.7920288.6314129.88西部地區(qū)18149.7230361.7419502.4313898.28東北地區(qū)15088.6323049.8316824.3812321.662.企業(yè)操作人員收入情況

地區(qū)操作人員平均年收入其中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó)10331.3212735.6710280.127666.118503.36東部地區(qū)12477.0015492.8012031.689067.329789.45中部地區(qū)8789.2711389.179256.756979.467920.39西部地區(qū)9058.6311097.129590.116988.207773.73東北地區(qū)8698.2710213.348417.196447.097027.63二、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的奉獻(xiàn)〔一〕效勞水平顯著提高〔二〕社會(huì)效益表現(xiàn)突出〔三〕經(jīng)濟(jì)效益逐步改善〔四〕環(huán)境效益初步顯現(xiàn)三、行業(yè)生存與開(kāi)展面臨的主要問(wèn)題〔一〕社會(huì)評(píng)價(jià)方面1.行業(yè)社會(huì)地位不高。2.行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。3.輿論導(dǎo)向存在偏差。4.物業(yè)效勞消費(fèi)觀念不強(qiáng)?！捕痴O(jiān)督方面

1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)關(guān)系不順。3.物價(jià)部門(mén)干預(yù)過(guò)度，政府定價(jià)〔指導(dǎo)價(jià)〕適用過(guò)寬。4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大?！踩抽_(kāi)發(fā)單位建設(shè)方面1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)效勞帶來(lái)隱患和糾紛。2.利用物業(yè)效勞促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，拖欠空置房物業(yè)效勞費(fèi)。3.住宅工程配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)效勞的難度?！菜摹硺I(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面1.公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。2.配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。4.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。〔五〕物業(yè)效勞企業(yè)方面1.企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)開(kāi)展后勁缺乏。2.人員素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)人才缺乏。3.效勞市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)！社區(qū)物業(yè)管理法規(guī)1、高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)〔試行〕

2、國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于發(fā)布?業(yè)主臨時(shí)公約?和?前期物業(yè)效勞合同?示范文本的通知

3、業(yè)主臨時(shí)公約〔示范文本〕及前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕

4、居住小區(qū)物業(yè)管理方法

5、居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)

6、城市居民住宅平安防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定

7、城市新建住宅小區(qū)管理方法

8、關(guān)于印發(fā)?物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方法?的通知

9、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?的通知

10、物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法

11、物業(yè)管理?xiàng)l例

12、綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

13、房屋及其設(shè)備小修效勞標(biāo)準(zhǔn)

14、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例

15、保安效勞操作規(guī)程

16、保安效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

17、公安部關(guān)于保安效勞公司標(biāo)準(zhǔn)管理的假設(shè)干規(guī)定

18、物權(quán)法第一章社區(qū)與社區(qū)管理第一節(jié)社區(qū)概述第二節(jié)社區(qū)開(kāi)展與社區(qū)建設(shè)第三節(jié)社區(qū)管理第一節(jié)社區(qū)概述

一、社區(qū)的提出1.滕尼斯?社區(qū)與社會(huì)?1887〔Gemeinschaft〕他用社區(qū)與社會(huì)這兩個(gè)概念說(shuō)明社會(huì)變遷的趨勢(shì)。社區(qū)是由同質(zhì)人口組成的，關(guān)系親密、守望相助、疾病相撫、富有人情味的社會(huì)團(tuán)體。2.美國(guó)查爾斯.羅密斯提出community：社區(qū)是指在一起工作和生活的人的共同體。3.費(fèi)孝通：社區(qū)〔1933〕二、社區(qū)的概念

1、關(guān)于社區(qū)的理論界說(shuō)人文區(qū)位說(shuō)地理和社會(huì)實(shí)體說(shuō)同質(zhì)說(shuō)1.人文區(qū)位說(shuō)：強(qiáng)調(diào)區(qū)位和聚集，社區(qū)是社會(huì)團(tuán)體中的個(gè)人及社會(huì)制度的地理分布。2.地理和社會(huì)實(shí)體說(shuō)：強(qiáng)調(diào)社區(qū)的的性質(zhì)有相互聯(lián)系的兩個(gè)方面：地理和心理。地理是指有共同社會(huì)制度的人們居住的鄰里地區(qū)；心理是指具有共同心理和文化特性的結(jié)合體。3.同質(zhì)說(shuō)：強(qiáng)調(diào)社區(qū)成員的互動(dòng)行為，認(rèn)為社區(qū)是社會(huì)生活同質(zhì)性較強(qiáng)的地區(qū)。2、社區(qū)的實(shí)踐意涵2000年底民政部?關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)?：社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經(jīng)過(guò)社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會(huì)轄區(qū)。3、社區(qū)的概念社區(qū)：是指由居住在一定地域的人群和組織結(jié)成多種社會(huì)關(guān)系，具有共同利益和共同價(jià)值的社會(huì)區(qū)域生活共同體。三、社區(qū)的構(gòu)成要素五要素：徐震〔臺(tái)灣〕：居民、地區(qū)、共同的關(guān)系、社區(qū)組織、社區(qū)意識(shí)北大：人群、地域、生活設(shè)施、文化、認(rèn)同感鄭杭生：地域、人、文化、社會(huì)活動(dòng)、時(shí)間的分配四要素：地域、人口、組織機(jī)構(gòu)、文化三要素：人群、自然物質(zhì)要素、社區(qū)文化因素社區(qū)作為居民生活的社會(huì)共同體，通常包括四個(gè)根本要素，即地域、人口、組織機(jī)構(gòu)和文化。在這四大要素中：地域是社區(qū)的自然地理與人文地理的空間載體，人口(居民)是社區(qū)運(yùn)作與變遷的主體，組織結(jié)構(gòu)是社區(qū)活動(dòng)得以展開(kāi)的社會(huì)組織形式，而文化那么是社區(qū)范圍內(nèi)具有特質(zhì)的精神紐帶。1．地域要素強(qiáng)調(diào)社區(qū)的地域要素特征，一是為了更好地區(qū)別于人們發(fā)生互動(dòng)關(guān)系的政治性社群、職業(yè)性社群等(它們皆是跨區(qū)域的群體)；二是在社區(qū)的外延上更好地與國(guó)家、城市等概念相區(qū)別，從而更全面地把握社區(qū)的特征。人口數(shù)量人口質(zhì)量人口結(jié)構(gòu)人口分布人口流動(dòng)2．人口要素社區(qū)人口構(gòu)成要素3．組織結(jié)構(gòu)要素

社區(qū)的組織結(jié)構(gòu)主要指社區(qū)內(nèi)部各種社會(huì)群體和組織之間的相互關(guān)系及其構(gòu)成方式。4．文化要素一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)文化包括歷史傳統(tǒng)、風(fēng)俗習(xí)慣、村規(guī)民約、生活方式、交際語(yǔ)言、精神狀態(tài)、社區(qū)歸屬(依賴(lài))與社區(qū)認(rèn)同感等。社區(qū)文化也是區(qū)分不同社區(qū)的重要特征。5．社區(qū)要素的相互關(guān)系為了更好地科學(xué)認(rèn)識(shí)與把握社區(qū)的構(gòu)成要素及其相互關(guān)系，要確立兩個(gè)觀點(diǎn)：第一，社區(qū)構(gòu)成的根本要素之間是相互依賴(lài)、有機(jī)統(tǒng)一的辯證關(guān)系。第二，社區(qū)構(gòu)成的根本要素及其相互關(guān)系，在不同的歷史背景下其功能與模式的表現(xiàn)形態(tài)，往往是不盡相同的，必然呈現(xiàn)出各個(gè)階段的時(shí)代特征。四、社區(qū)的主要特征1、

社區(qū)是社會(huì)的縮影2、社區(qū)是聚落的承載體3、社區(qū)都有自己特有的文化4、社區(qū)居民具有共同的社區(qū)意識(shí)5、社區(qū)是不斷變遷的五、社區(qū)的分類(lèi)關(guān)于社區(qū)類(lèi)型的劃分，可以采取多種角度、多種方法。概括起來(lái)，主要有以下兩種區(qū)分角度和方法：地域型社區(qū)(GeographicalCommunity)功能型社區(qū)(PunctionalCommunity)這是最常見(jiàn)、最通用的劃分法，主要根據(jù)地域條件和特征去比較、劃分社區(qū)的類(lèi)型。據(jù)此，首先可劃分農(nóng)村社區(qū)、集鎮(zhèn)社區(qū)和城市社區(qū)等三種類(lèi)型。如要進(jìn)一步細(xì)分，那么農(nóng)村社區(qū)又可區(qū)分為山村社區(qū)、平原社區(qū)、高原農(nóng)村社區(qū)、江南農(nóng)村社區(qū)等，而城市社區(qū)也可細(xì)分為沿江沿海帶社區(qū)、內(nèi)陸型社區(qū)等。這種方法在二戰(zhàn)以后歐美一些學(xué)者中間以及當(dāng)今我國(guó)局部學(xué)者中間，都比較流行。其主要特點(diǎn)是注重或強(qiáng)調(diào)社區(qū)的某些功能性特征，如經(jīng)濟(jì)功能、社會(huì)功能、文化功能，從而將社區(qū)劃分為經(jīng)濟(jì)型社區(qū)、文化型社區(qū)、旅游型社區(qū)等。六、社區(qū)的功能七、社區(qū)與相關(guān)概念的辨析社區(qū)與社會(huì)社區(qū)與社團(tuán)社區(qū)與行政區(qū)1、社區(qū)與社會(huì)聯(lián)系第一，社區(qū)是社會(huì)的組成局部，是社會(huì)構(gòu)成的根底。第二，社區(qū)是社會(huì)的縮影。區(qū)別第一，社區(qū)中人們的各種關(guān)系比社會(huì)更緊密。第二，參與者的主觀感受不同。第三，社區(qū)強(qiáng)調(diào)地域觀念，社會(huì)不注重地域觀念。2、社區(qū)與社團(tuán)社區(qū)的結(jié)合起于親屬關(guān)系，是一種自然的力量。社團(tuán)的組成起于特殊利益，是一種人為的團(tuán)體。3、社區(qū)與行政區(qū)社區(qū)的地域界定：五個(gè)級(jí)別初級(jí)社區(qū)——二級(jí)社區(qū)——三級(jí)社區(qū)——四級(jí)社區(qū)——五級(jí)社區(qū)我國(guó)城市社區(qū)定位：2000年底民政部?關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)?：目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經(jīng)過(guò)社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會(huì)轄區(qū)。社區(qū)與行政區(qū)的區(qū)別兩者產(chǎn)生方式不同自然形成——人為劃定活動(dòng)類(lèi)型不同單一——多形態(tài)八、城市社區(qū)的特征與農(nóng)村社區(qū)相比：1、城市居民以工商效勞業(yè)〔第二、三產(chǎn)業(yè)〕為主要職業(yè)和主要謀生方式。2、人口密度高、人口聚居的規(guī)模大。3、社區(qū)成員的異質(zhì)化程度較高。4、社區(qū)組織復(fù)雜呈科層制特點(diǎn)。第二節(jié)社區(qū)開(kāi)展與社區(qū)建設(shè)一、社區(qū)開(kāi)展1、提出：“社區(qū)開(kāi)展〞一詞最早是由美國(guó)社會(huì)學(xué)家法林頓于1915年在?將小城鎮(zhèn)建成更加適宜生活和經(jīng)營(yíng)的地方?一書(shū)中提出的。2、推廣聯(lián)合國(guó)在1955年發(fā)表?通過(guò)社區(qū)開(kāi)展促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步?〔SocialProgressThroughCommunity〕的專(zhuān)題報(bào)告。指出社區(qū)開(kāi)展是發(fā)動(dòng)和教育社區(qū)內(nèi)具名積極參與社區(qū)和國(guó)家建設(shè)，充分發(fā)揮創(chuàng)造性，與政府一起大力改變貧窮落后狀況，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和社會(huì)的全面進(jìn)步。英國(guó)、美國(guó)、泰國(guó)、新加坡、香港。。。香港社會(huì)效勞聯(lián)會(huì)社區(qū)開(kāi)展部1986年?社區(qū)開(kāi)展立場(chǎng)書(shū)?：社區(qū)開(kāi)展是一個(gè)提升社會(huì)意識(shí)的過(guò)程，已集體參與鼓勵(lì)居民識(shí)別表達(dá)本身需要，并因而采取適當(dāng)行動(dòng)。3、社區(qū)開(kāi)展的根本內(nèi)涵

聯(lián)合國(guó)在1955年發(fā)表的?通過(guò)社區(qū)開(kāi)展促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步?的報(bào)告中指出：社區(qū)開(kāi)展是一種經(jīng)由社區(qū)全體人民積極參與并充分發(fā)揮其創(chuàng)造力，以促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)步的過(guò)程。

聯(lián)合國(guó)提出社區(qū)開(kāi)展10條原那么①各項(xiàng)活動(dòng)必須符合社區(qū)的根本需要，并根據(jù)人民的愿望制定首要的工作方案。②全面的社區(qū)開(kāi)展必須建立多目標(biāo)的方案，并組織各方面、各部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)。③在推行社區(qū)開(kāi)展的初期，改變居民的態(tài)度和物質(zhì)建設(shè)同樣重要。④社區(qū)開(kāi)展的目的在于促使人們熱心參與社區(qū)工作，從而改變地方行政機(jī)構(gòu)的功能。⑤選拔、鼓勵(lì)和訓(xùn)練社區(qū)領(lǐng)袖人才是社區(qū)開(kāi)展方案中的主要工作。⑥社區(qū)開(kāi)展工作應(yīng)特別重視婦女和青年的參與，以擴(kuò)大參與的根底并獲取社區(qū)的長(zhǎng)期開(kāi)展。⑦社區(qū)自助方案的有效實(shí)現(xiàn)，有賴(lài)于政府積極而廣泛地協(xié)助。⑧制定全國(guó)性的社區(qū)開(kāi)展方案必須有完整的政策。⑨在社區(qū)開(kāi)展中應(yīng)充分利用地方的、全國(guó)的和國(guó)際的民間資助資源。⑩地方性的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，必須與全國(guó)性的開(kāi)展方案互相結(jié)合、協(xié)調(diào)開(kāi)展。聯(lián)合國(guó)提出的10條原那么二、社區(qū)建設(shè)〔一〕比較“社區(qū)開(kāi)展〞與“社區(qū)建設(shè)〞“社區(qū)開(kāi)展〞與“社區(qū)建設(shè)〞的聯(lián)系：1、含義的相似性，具有同樣的目的和大致相同的內(nèi)容。2、兩者強(qiáng)調(diào)的根本原那么具有一定的重合性?！吧鐓^(qū)開(kāi)展〞與“社區(qū)建設(shè)〞的區(qū)別：1、我國(guó)的“社區(qū)建設(shè)〞主要依靠的是權(quán)力推動(dòng)2、我國(guó)城市“社區(qū)建設(shè)〞以嚴(yán)密的“兩級(jí)政府、三極管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)〞的社區(qū)政權(quán)組織體系為主要依托。

〔二〕我國(guó)社區(qū)建設(shè)的必要性中國(guó)的城市社區(qū)建設(shè)是隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展和城市管理體制變革而產(chǎn)生的，有著深刻的歷史和社會(huì)背景——單位體制的改革對(duì)城市管理提出挑戰(zhàn)。加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)是中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型的客觀要求和必然產(chǎn)物，其目的是以社區(qū)為根底解決社會(huì)開(kāi)展問(wèn)題?！踩成鐓^(qū)建設(shè)的含義和特征我國(guó)中辦發(fā)23號(hào)文件將社區(qū)建設(shè)定義為：在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)功能，解決社區(qū)問(wèn)題，促進(jìn)社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境協(xié)調(diào)和健康開(kāi)展，不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量的過(guò)程。1、社區(qū)建設(shè)是在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行的，社區(qū)居民和其他社區(qū)組織是社區(qū)建設(shè)的依靠力量。2、社區(qū)建設(shè)是開(kāi)發(fā)和利用社區(qū)資源的過(guò)程，也是社區(qū)資源和社區(qū)力量的整合過(guò)程。3、社區(qū)建設(shè)是促進(jìn)社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境協(xié)調(diào)和健康開(kāi)展的手段。4、社區(qū)建設(shè)的過(guò)程是不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量的過(guò)程。社區(qū)建設(shè)的主要特征

〔1〕綜合性——涉及到社區(qū)的方方面面?！?〕社會(huì)性——各類(lèi)社區(qū)主體共同參與。〔3〕地域性——內(nèi)容和主體強(qiáng)調(diào)本區(qū)域。〔4〕方案性——根據(jù)需要制定開(kāi)展規(guī)劃、工作方案。我國(guó)社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容①社區(qū)組織建設(shè)②社區(qū)效勞③社區(qū)文化④社區(qū)環(huán)境⑤社區(qū)治安我國(guó)社區(qū)建設(shè)開(kāi)展的歷史階段1、理論探討階段(1991.7—1993.3)2、實(shí)踐探索階段(1993.3—1999.3)3、科學(xué)實(shí)驗(yàn)階段(1999.3—2000.11)4、全面推進(jìn)階段(2000.11—2005.7)5、建設(shè)和諧社區(qū)階段〔2005.8—〕第三節(jié)社區(qū)管理社區(qū)是社會(huì)的根本單位，是現(xiàn)代人活動(dòng)的主要場(chǎng)所，也是社會(huì)公共效勞職能的根本承載點(diǎn)。社區(qū)的有效管理關(guān)系到整個(gè)國(guó)家、社會(huì)的和諧有序開(kāi)展。社區(qū)管理的根本涵義所謂社區(qū)管理，就是在一定的社會(huì)環(huán)境下，社區(qū)管理組織為了維護(hù)社區(qū)的正常秩序，滿(mǎn)足居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要，通過(guò)各種體制、手段、方式等對(duì)社區(qū)公共事務(wù)以及自身進(jìn)行的一系列的自我管理和行政管理。社區(qū)管理的主要特征：公共性、綜合性、標(biāo)準(zhǔn)性、具體性社區(qū)管理的主要方法行政方法經(jīng)濟(jì)方法法律方法情感教育方法社區(qū)管理的內(nèi)容——社區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)根本公共效勞：學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。社區(qū)公共事務(wù)分類(lèi)表類(lèi)別內(nèi)容責(zé)任主體行政執(zhí)法和管理事務(wù)城市（社區(qū)）規(guī)劃、環(huán)境、市容、計(jì)劃生育與人口、治安與消防、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等方面的管理、執(zhí)法執(zhí)法和行政主管部門(mén)市政服務(wù)事務(wù)公共教育、醫(yī)療保健、郵政投遞、通訊網(wǎng)絡(luò)、公共交通、有線(xiàn)電視、供電供水供氣等服務(wù)與維修公營(yíng)事業(yè)部門(mén)物業(yè)管理事務(wù)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，綠化和衛(wèi)生清潔，活動(dòng)設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，小區(qū)安全物業(yè)服務(wù)部門(mén)社會(huì)救助事務(wù)養(yǎng)老服務(wù)、失足人員矯正、殘疾人康復(fù)、慈善事業(yè)、困難家庭救助等民間組織居民互助事務(wù)鄰里交往、鄰里互助（精神互助、生活互助、生產(chǎn)互助資金互助如樓道公益基金）等居民草根組織社區(qū)組織事務(wù)社區(qū)民主、民間調(diào)解、培育居民草根組織、社區(qū)救濟(jì)等十項(xiàng)任務(wù)社區(qū)組織社區(qū)管理主體社區(qū)管理的主體是指能夠?qū)ι鐓^(qū)事務(wù)進(jìn)行管理的社區(qū)組織，即各類(lèi)社區(qū)管理組織。1、依據(jù)他們的權(quán)利與社區(qū)的關(guān)系可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是其權(quán)力產(chǎn)生于社區(qū)，并以社區(qū)公共事務(wù)為取向的各管理主體；一類(lèi)是指不直接參與社區(qū)活動(dòng)，但對(duì)社區(qū)各管理主體有指導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的組織。2、按照各管理組織的性質(zhì)分為行政管理系統(tǒng)社會(huì)自治管理系統(tǒng)生活效勞管理系統(tǒng)社區(qū)管理體制社區(qū)管理體制是指參與社區(qū)管理的管理主體組織結(jié)構(gòu)、職權(quán)劃分和運(yùn)行機(jī)制的總稱(chēng)。社區(qū)管理主體組織結(jié)構(gòu)職權(quán)劃分運(yùn)行機(jī)制方案經(jīng)濟(jì)體制下我國(guó)的社區(qū)管理體制社區(qū)管理主體組織結(jié)構(gòu)——行政直線(xiàn)形，市—區(qū)—街道—居委會(huì)職權(quán)劃分——以政府為主，居民委員會(huì)等社區(qū)組織成為國(guó)家政權(quán)體系“末端〞運(yùn)行機(jī)制——行政命令式方案經(jīng)濟(jì)體制下我國(guó)城市社區(qū)管理面臨的問(wèn)題落后的城市社區(qū)管理模式管理機(jī)構(gòu)的半官半民性質(zhì)管理者的業(yè)余性質(zhì)與老齡化特征管理職能日漸弱化社區(qū)管理缺乏需求動(dòng)力市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下我國(guó)社區(qū)管理體制的開(kāi)展方向組織結(jié)構(gòu)——多層次多系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)式結(jié)構(gòu)管理職能——相對(duì)獨(dú)立的表達(dá)居民自治原那么的管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行機(jī)制——綜合采用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段社區(qū)管理模式三種類(lèi)型社區(qū)自治模式：社區(qū)主導(dǎo)、居民主動(dòng)參與、由下而上實(shí)施政府主導(dǎo)模式：政府主導(dǎo)、居民響應(yīng)參與、自上而下推行混合模式：政府-居民處于雙重主導(dǎo)地位、自上而下及自下而上兩種實(shí)施方式并行國(guó)外社區(qū)管理模式

美國(guó)社區(qū)自治模式：1、興旺的非營(yíng)利組織而非政府成為社區(qū)管理的重要力量。2、全國(guó)性的志愿者效勞表達(dá)了居民的高度自發(fā)參與性。3、興旺的社區(qū)教育與開(kāi)放式的多方參與4、對(duì)于興辦豐富多彩的社區(qū)效勞，政府和私立機(jī)構(gòu)角色有別。5、政府間接支持社區(qū)企業(yè)。新加坡政府主導(dǎo)模式1、政府主導(dǎo)社區(qū)住房政策及社區(qū)建設(shè)2、政府有限主辦的社區(qū)醫(yī)療保健制度3、政府管理的老人社區(qū)照顧4、政府主導(dǎo)的社區(qū)殘疾人效勞5、通過(guò)行政方式開(kāi)展社區(qū)效勞與道德教育澳大利亞混合模式1、政府規(guī)劃和資助社區(qū)效勞2、政府主導(dǎo)社區(qū)衛(wèi)生與保健效勞3、政府投資社區(qū)休閑效勞4、社區(qū)教育靈活多樣5、上下結(jié)合的混合式特色的志愿者效勞國(guó)外社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒1、社區(qū)管理模式的選擇與政府角色的定位2、轉(zhuǎn)變居民自治與社區(qū)管理體制3、鼓勵(lì)居民自發(fā)參與我國(guó)社區(qū)管理新模式實(shí)踐探索深圳羅湖模式——市場(chǎng)化模式深圳羅湖模式特點(diǎn)：在政府的統(tǒng)一規(guī)格劃指導(dǎo)下，引入市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。政府主導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作企業(yè)參與物業(yè)介入

上海盧灣區(qū)模式：其特點(diǎn)是權(quán)力重心下移至街道，強(qiáng)化街道辦事處的權(quán)限和職能，使街道辦事處成為社區(qū)建設(shè)的管理機(jī)構(gòu)。

沈陽(yáng)模式：其特點(diǎn)是理順關(guān)系，明晰社區(qū)責(zé)權(quán)，還權(quán)、轉(zhuǎn)權(quán)、賦權(quán)于社區(qū)，建立了比較系統(tǒng)的社區(qū)內(nèi)部管理體制。武漢江漢區(qū)模式：其特點(diǎn)是工作重心下移社區(qū)，以體制的創(chuàng)新推動(dòng)政府職能的轉(zhuǎn)變。寧波海曙區(qū)模式：其特點(diǎn)是構(gòu)建社居委和職業(yè)化社工“選聘別離〞的管理體制。青島模式：其特點(diǎn)是寓社區(qū)管理與社區(qū)效勞之中我國(guó)社區(qū)管理體制的改革探索上海社區(qū)管理效勞回歸民生如何為從居委會(huì)減負(fù)，各地進(jìn)行探索。其根本思路：試圖在不觸及政府體制改革的情況下，在政府體制內(nèi)來(lái)解決居委會(huì)負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。其具體做法：政府職能延伸到社區(qū)，包辦社會(huì)管理和社區(qū)效勞，政府重新招聘社區(qū)干事〔有的稱(chēng)“社區(qū)工作者〞〕，來(lái)協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理和效勞。三種改革模式：從居委會(huì)與受聘社區(qū)工作者的關(guān)系看，出現(xiàn)了三種模式。我國(guó)社區(qū)管理新模式探討

〔一〕分設(shè)模式社區(qū)居委會(huì)社區(qū)工作站街道辦事處指導(dǎo)協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)被領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助指導(dǎo)街道辦事處社區(qū)居委會(huì)XX工作委員會(huì)XX工作委員會(huì)XX社區(qū)工作站〔二〕內(nèi)屬模式

〔三〕議行別離模式指導(dǎo)街道辦事處社區(qū)居委會(huì)（兼職人員）社區(qū)工作辦公室（專(zhuān)職社工）XX工作委員會(huì)XX工作委員會(huì)XX工作委員會(huì)協(xié)助社區(qū)民間組織決策執(zhí)行第二章物業(yè)與社區(qū)物業(yè)管理一、物業(yè)1、物業(yè)的概念專(zhuān)指已進(jìn)入了消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，即已建成并投入使用的各種房屋及和與之配套的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。2、物業(yè)的構(gòu)成局部已建成并具有使用功能的各類(lèi)居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)場(chǎng)地及內(nèi)部非主干道相關(guān)概念：不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)域〔物業(yè)轄區(qū)〕3、物業(yè)的性質(zhì)

二元性有限性差異性和多樣性自然屬性固定性永久性和長(zhǎng)期性配套性物業(yè)的性質(zhì)商品屬性短缺性經(jīng)濟(jì)屬性保值、增值性社會(huì)屬性宏觀調(diào)控性法律屬性按功能劃分：居住型、非居住型及綜合型按產(chǎn)權(quán)劃分：國(guó)有、集體所有、私有、公私合有、外資及中外合資按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分：收益性物業(yè)、非收益性物業(yè)4、物業(yè)的分類(lèi)5、社區(qū)物業(yè)

社區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)居住功能單一，相對(duì)封閉獨(dú)立社區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)文化社區(qū)居住物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會(huì)化規(guī)劃建設(shè)合理，配套齊全，居住方便二、物業(yè)管理1、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與開(kāi)展傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理〞起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。真正意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)最后10年的美國(guó)。20世紀(jì)50年代香港地區(qū)的物業(yè)管理開(kāi)始起步。內(nèi)地對(duì)物業(yè)管理的探索始于20世紀(jì)80年代初期。2、物業(yè)管理的概念及特點(diǎn)〔1〕物業(yè)管理的概念?物業(yè)管理?xiàng)l例?：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理就是由物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人員，受物業(yè)所有人〔業(yè)主〕的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境實(shí)施有償管理活動(dòng)的總稱(chēng)。

社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)化〔2〕物業(yè)管理的特征物業(yè)管理的“三位一體〞管理三位一體效勞經(jīng)營(yíng)3、物業(yè)管理的性質(zhì)常規(guī)性公共效勞與管理(1)效勞內(nèi)容針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)效勞特色委托性特約效勞〔2〕經(jīng)營(yíng)內(nèi)容〔3〕社會(huì)管理內(nèi)容4、物業(yè)管理內(nèi)容〔1〕常規(guī)性的公共效勞①房屋建筑物的根本管理。②房屋設(shè)備、設(shè)施的根本管理。③環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。④平安防范和消防管理。⑤車(chē)輛停放秩序和道路、場(chǎng)地的管理。⑥物業(yè)維修費(fèi)用和維修基金的賬務(wù)管理。⑦物業(yè)檔案資料的管理。⑧公眾代辦性質(zhì)的效勞?！?〕針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)效勞①日常生活類(lèi)②商業(yè)效勞類(lèi)。③文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)。④各類(lèi)中介效勞。⑤社會(huì)福利類(lèi)。5、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的籌劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

第一階段，物業(yè)管理的籌劃階段這一階段的工作包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)等3個(gè)根本環(huán)節(jié)。第二階段，物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn);規(guī)章制度的制定;物業(yè)租售的介入等四個(gè)根本環(huán)節(jié)。第三階段，物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的接受驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)的正式成立，包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶(hù)入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立等四個(gè)根本環(huán)節(jié)。第四階段，物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合效勞與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。三、社區(qū)物業(yè)管理1.社區(qū)物業(yè)管理的概念社區(qū)物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理理念及管理手段，依法或依合同對(duì)其負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的居民、房屋建筑及其配套的設(shè)備設(shè)施、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理工程進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治及效勞的過(guò)程，使社區(qū)內(nèi)的居民有一個(gè)優(yōu)美、方便、舒適、平安、安靜的居住環(huán)境。社區(qū)物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一社區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)2①業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原那么②依法管理原那么③有償效勞原那么④狀態(tài)化管理原那么⑤超前管理原那么社區(qū)物業(yè)管理的原則3效勞為主，管理重物業(yè)主差異多，管理難度大自律是根底、強(qiáng)制是輔助復(fù)雜性決定權(quán)威性日趨專(zhuān)業(yè)化綜合性特征明顯社區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)4四、社區(qū)物業(yè)管理模式物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制與組織方式，是物業(yè)管理活動(dòng)規(guī)律的理論概括。1、國(guó)外社區(qū)物業(yè)管理開(kāi)展?fàn)顩r荷蘭：提前介入的物業(yè)管理德國(guó)：一絲不茍的物業(yè)管理俄羅斯：福利型的物業(yè)管理瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合法國(guó)：民主式物業(yè)管理意大利：互助會(huì)式物業(yè)管理日本：一專(zhuān)多能的物業(yè)管理2、我國(guó)現(xiàn)有社區(qū)物業(yè)管理模式以房管為主的管理模式以街道辦事處為主的管理模式以街道為主的三結(jié)合模式市場(chǎng)型專(zhuān)業(yè)化管理模式第三章

社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)

本章內(nèi)容第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)第二節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)中業(yè)主組織的市場(chǎng)運(yùn)作第三節(jié)社區(qū)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略第四節(jié)社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一、市場(chǎng)〔一〕市場(chǎng)的含義狹義理解:市場(chǎng)即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。廣義理解:市場(chǎng)是指商品交換和商品買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的總和。市場(chǎng)開(kāi)展的歷史軌跡

二、物業(yè)管理市場(chǎng)所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，就是圍繞出售和購(gòu)置以物業(yè)為對(duì)象的管理效勞而進(jìn)行的全部交易活動(dòng)的總和，是物業(yè)管理效勞交換的載體，是權(quán)力轉(zhuǎn)移的“場(chǎng)所〞，也是物業(yè)管理交換關(guān)系的總和。物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)：1.非所有權(quán)性2.“生產(chǎn)〞與消費(fèi)同步性3.品質(zhì)差異性4.效勞綜合性與連鎖性5.需求的伸縮性物業(yè)管理市場(chǎng)的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理效勞成為獨(dú)立交換對(duì)象具備了可能性2.社會(huì)對(duì)物業(yè)管理效勞需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。1、市場(chǎng)主體是指參與市場(chǎng)活動(dòng)的各種實(shí)體，包括個(gè)人和組織。物業(yè)管理市場(chǎng)主體一般包括物業(yè)管理效勞的供給與需求主體、管理主體、媒介主體及其他主體等。2、物業(yè)管理市場(chǎng)客體是指物業(yè)管理市場(chǎng)上被交易的對(duì)象或商品，也就是指物業(yè)管理效勞。3、物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境是指構(gòu)成該市場(chǎng)環(huán)境的一整套制度框架及確立市場(chǎng)運(yùn)作法那么的一系列政策規(guī)定，以及一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的物質(zhì)環(huán)境。三、社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)主要圍繞住宅物業(yè)市場(chǎng)，是以住宅物業(yè)為主要對(duì)象而進(jìn)行的提供和購(gòu)置物業(yè)管理效勞的全部交易活動(dòng)的總和。社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的特征：1、社區(qū)物業(yè)管理效勞作用對(duì)象的特殊性2、社區(qū)物業(yè)管理效勞供給主體的限制性3、社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)特殊的勞務(wù)市場(chǎng)4、社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)非完全市場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)〔一〕社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的主體結(jié)構(gòu)1.根據(jù)在市場(chǎng)中的不同地位，分為社區(qū)物業(yè)管理效勞供給主體——物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理公司社區(qū)物業(yè)管理效勞需求主體——社區(qū)住宅物業(yè)的所有者和使用者社區(qū)物業(yè)管理效勞媒介主體——信息咨詢(xún)效勞公司或委托代理公司社區(qū)物業(yè)管理效勞管理主體——政府行政管理部門(mén)及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)社區(qū)物業(yè)管理效勞協(xié)調(diào)主體——社區(qū)管理委員會(huì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)國(guó)外物業(yè)管理開(kāi)展的一個(gè)特點(diǎn)是政府依靠社會(huì)中介組織實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和管理。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)簡(jiǎn)稱(chēng)"中國(guó)物協(xié)"，英文名稱(chēng)名稱(chēng)：CHINAPROPERTYMANAGEMENTINSTITUTE，縮寫(xiě)：CPMI。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的主要職能包括：

協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策；

協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、開(kāi)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議；

協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步；

代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議；

組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)自我管理行為，樹(shù)立行業(yè)的良好形象；

進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭(zhēng)；

為會(huì)員單位的企業(yè)管理和開(kāi)展提供信息與咨詢(xún)效勞；

組織開(kāi)展對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范工程的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作；

促進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際行業(yè)交流和合作?！捕成鐓^(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的客體結(jié)構(gòu)所謂社區(qū)物業(yè)管理的客體結(jié)構(gòu)，是指有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理效勞的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。1.根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理客體的內(nèi)容劃分，可分為房屋維修效勞市場(chǎng)、綠化效勞市場(chǎng)、保安效勞市場(chǎng)、保潔效勞市場(chǎng)和信息效勞市場(chǎng)。2.根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)客體作用對(duì)象投入使用時(shí)間的不同，可分為新建社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)和舊有社區(qū)〔存量〕物業(yè)管理市場(chǎng)。3.根據(jù)物業(yè)的銷(xiāo)售范圍或業(yè)主及使用者的不同劃分，可分為涉外社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)。第二節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)中業(yè)主組織的市場(chǎng)運(yùn)作一、業(yè)主業(yè)主是指物業(yè)的所有人。即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專(zhuān)有局部所享有的專(zhuān)有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用局部所享有的共用局部持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)之間共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱(chēng)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

1．復(fù)合性2．專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性3．一體性4．登記公示性5．權(quán)利主體身份的多重性專(zhuān)有所有權(quán)專(zhuān)有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有局部予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。專(zhuān)有局部范圍的界定：1、中心說(shuō)。2、空間說(shuō)。3、最后粉刷表層說(shuō)。4、折中說(shuō)〔壁心和最后粉刷表層說(shuō)〕。專(zhuān)有所有權(quán)的內(nèi)容〔1〕區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人所享有的權(quán)利①所有權(quán)。②相鄰使用權(quán)?！?〕區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)①不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；②維持建筑物存在的義務(wù)；③不得隨意變更通過(guò)其專(zhuān)有局部的電線(xiàn)、水管、煤氣管道等；④遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)的平安與衛(wèi)生。共有所有權(quán)共有所有權(quán)，或稱(chēng)共用局部持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用局部所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共用局部的范圍包括法定的共用局部和約定的共用局部。共有所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)〔1〕區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有人的權(quán)利①對(duì)共用局部的使用權(quán)，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的一項(xiàng)根本權(quán)利。②收益權(quán)。③對(duì)共有局部的單純的修復(fù)和修繕改進(jìn)權(quán)?！?〕區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)①按共用局部的本來(lái)用途使用共用局部。②分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)

成員權(quán)亦稱(chēng)為構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。成員權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)〔1〕成員權(quán)人的權(quán)利包括：①表決權(quán)；②參與制定規(guī)約權(quán)；③選聘和解聘管理者的權(quán)利；④請(qǐng)求權(quán)〔2〕成員權(quán)人的義務(wù)包括：①執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的集合所作出的決議；②遵守管理規(guī)約的義務(wù)；③接受管理者管理的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：〔一〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞；

〔二〕提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

〔三〕提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；

〔四〕參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

〔五〕選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

〔六〕監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

〔七〕監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

〔八〕對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

〔九〕監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金〕的管理和使用；

〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：〔一〕遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

〔四〕按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

〔五〕按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；

〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

二、業(yè)主大會(huì)概述業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。〔一〕業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)1．首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率到達(dá)一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開(kāi)。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件(1)物業(yè)必須已經(jīng)竣工并交付使用(2)公有住宅出售建筑面積到達(dá)30％以上的；(3)新建商品住宅出售建筑面積到達(dá)50％以上的；(4)住宅出售已滿(mǎn)兩年的。?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，“住宅區(qū)入住率到達(dá)50％以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿(mǎn)2年的〞可以成立業(yè)主大會(huì)。2、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定召開(kāi)。3、業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有以下情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：〔一〕20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；〔二〕發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的；案例解決之道：組織發(fā)動(dòng)其他業(yè)主〔二〕業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；2、制定和修改管理規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4、選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；5、籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2003年?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定：業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。2007年?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第〔五〕項(xiàng)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金和第〔六〕項(xiàng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。表決比例的變化：特別多數(shù)變成普通多數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的增加：房屋建筑面積及對(duì)應(yīng)的投票權(quán)數(shù)改為專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且人數(shù)也要超過(guò)半數(shù)〔三〕召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序和方式1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序(1)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；(2)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，同時(shí)候選人本人進(jìn)行自我介紹；(3)審議、通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么和管理規(guī)約；(4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；(5)審議、通過(guò)與物業(yè)管理相關(guān)的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式包括兩種：第一種是集體討論的形式。第二種是采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

〔四〕管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么1、管理規(guī)約指由全體業(yè)主承諾的并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么。管理規(guī)約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容：①物業(yè)名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數(shù)；②公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；③業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；④業(yè)主使用其物業(yè)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)益；⑤業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；⑥業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)效勞企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；⑦物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；⑧物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納；⑨業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)那么；⑩違反管理規(guī)約的責(zé)任。2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。三、業(yè)主委員會(huì)

〔一〕業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。〔二〕業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生1、符合條件的物業(yè)，業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉成立業(yè)主委員會(huì)。2、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生按照自愿報(bào)名和業(yè)主推薦相結(jié)合，選舉產(chǎn)生的程序和公平、公正、公開(kāi)的原那么進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行差額選舉產(chǎn)生。3、業(yè)主委員會(huì)每屆任期由業(yè)主大會(huì)章程確定，一般為不超過(guò)3年。屆滿(mǎn)后由業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。4、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！踩硺I(yè)主委員會(huì)的組織1、業(yè)主委員會(huì)主任、副主任2、負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)的執(zhí)行秘書(shū)3、業(yè)主委員會(huì)委員為兼職，主任可以為專(zhuān)職或兼職4、業(yè)主委員會(huì)主任罷免與補(bǔ)選〔四〕業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)會(huì)議包括例會(huì)和特別會(huì)議兩種1、例會(huì)：是常規(guī)會(huì)議，每3個(gè)月至少舉行一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開(kāi)特別會(huì)議。2、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故不能參加時(shí)，由副主任主持。3、會(huì)議決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么，會(huì)議進(jìn)行表決時(shí)，每一委員有一票表決權(quán)〔五〕業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行以下職責(zé)：〔一〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；〔二〕代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；〔三〕及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔四〕監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；〔五〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。1、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利①召集和主持業(yè)主大會(huì)；②修訂管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程；③決定聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)；④審議物業(yè)管理效勞費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用方法；⑤審議年度管理工作方案、年度費(fèi)用概預(yù)算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。2、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)①籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣闊業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行并催促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶(hù)開(kāi)展多種形式的宣傳教育；④?chē)?yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；⑥做出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益?！擦硺I(yè)主委員會(huì)委員1.委員的產(chǎn)生2.委員的名額分配3.擔(dān)任委員的條件4.委員的權(quán)利和義務(wù)第三節(jié)

社區(qū)物業(yè)管理公司

機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體?！惨弧澄飿I(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人〔二〕物業(yè)管理公司屬于效勞性企業(yè)〔三〕物業(yè)管理公司承擔(dān)了局部政府有關(guān)部門(mén)的城市管理的職能物業(yè)管理公司的分類(lèi)〔一〕按存在形式劃分有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類(lèi)〔二〕按效勞范圍劃分有綜合性物業(yè)管理公司和專(zhuān)門(mén)性物業(yè)管理公司兩類(lèi)〔三〕按管理層次劃分可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司(四)按企業(yè)資質(zhì)劃分一二三級(jí)物業(yè)管理公司二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批?物業(yè)管理?xiàng)l例?第32條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。〞物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：1．有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。2．有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。3．有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部公布的?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?將物業(yè)管理企業(yè)分為一級(jí)二級(jí)三級(jí)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。資質(zhì)一級(jí)企業(yè)1.注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上。2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，80％以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。3.管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè)。4.管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：⑴多層住宅200萬(wàn)m2；⑵高層住宅100萬(wàn)m2；⑶獨(dú)立式住宅〔別墅〕15萬(wàn)m2；⑷辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。5.20％以上的管理工程獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕〞稱(chēng)號(hào)，20％以上的管理工程獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕稱(chēng)號(hào)。6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。7.建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)二級(jí)企業(yè)1.注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上。2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，60%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。3.管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè)。4.管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：⑴多層住宅80萬(wàn)m2；⑵高層住宅40萬(wàn)m2；⑶獨(dú)立式住宅〔別墅〕6萬(wàn)m2；⑷辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。5.10％以上的管理工程獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕〞稱(chēng)號(hào)，10％以上的管理工程獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕稱(chēng)號(hào)。6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。7.建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)三級(jí)企業(yè)1.注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上。2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，50％以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。3.有委托的物業(yè)管理工程。4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。5.建立了維修基金管理與使用制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該方法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度

國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的審批程序

新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)向工商注冊(cè)所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)

提供的文件是：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照

企業(yè)章程

驗(yàn)資證明

企業(yè)法定代表人的身份證明

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同

新設(shè)立物業(yè)管理公司資質(zhì)按照最低級(jí)核定，為一年暫定期

證書(shū)頒發(fā)和管理按級(jí)別歸各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)三、物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)管理公司的權(quán)利1.根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理方法；2.依照物業(yè)效勞合同和管理方法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；3.依照物業(yè)效勞合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；5.有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；6.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；7.可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理公司的義務(wù)1.履行物業(yè)效勞合同，依法經(jīng)營(yíng)；2.接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；4.接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)；5.至少每6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目；6.提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化；7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告；8.物業(yè)效勞合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)。四、物業(yè)管理公司與相關(guān)部門(mén)和組織的關(guān)系物業(yè)管理公司對(duì)外關(guān)系圖1、與政府行政主管部門(mén)的關(guān)系物業(yè)所在地政府行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)，物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo)，但政府行政主管部門(mén)不直接介入物業(yè)管理過(guò)程中具體的業(yè)務(wù)工作，是一種間接管理。2、與屬地街道辦事處(或居委會(huì))的關(guān)系物業(yè)管理公司應(yīng)與其保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理效勞系統(tǒng)。3、與專(zhuān)業(yè)管理公司的關(guān)系專(zhuān)業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套效勞的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。具體的管理操作，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系1、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司是一種合同關(guān)系。2、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作、互不干擾的主體。3、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在工作上是合作關(guān)系。五、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)效勞。它設(shè)置必須滿(mǎn)足以下三個(gè)根本要素：1〕

具備效勞性功能2〕

充分發(fā)揮員工的潛能3〕

效率與效益2、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原那么：目標(biāo)原那么統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級(jí)管理原那么分工協(xié)作原那么責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原那么有效管理幅度原那么統(tǒng)一指揮原那么3、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序確定公司性質(zhì)進(jìn)行外圍調(diào)研對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行定位擬定內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置草圖擬定部門(mén)職責(zé)與崗位討論、修正和審批組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)招聘和安排工作人員4、物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置模式一般地說(shuō)，選擇企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式，主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素。⑴企業(yè)的規(guī)模、類(lèi)型及其職能。⑵企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度。⑶物業(yè)管理模式與效勞對(duì)象特點(diǎn)。⑷擁有托管物業(yè)的規(guī)模大小與種類(lèi)的多少。⑸企業(yè)管理手段的先進(jìn)性與管理人員的素質(zhì)和能力。目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有：1)

直線(xiàn)制直線(xiàn)制的特點(diǎn)：企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問(wèn)題負(fù)責(zé)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)的職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。采用這種類(lèi)型的一般都是小型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。2〕直線(xiàn)職能制特點(diǎn)：垂直指揮職能+專(zhuān)業(yè)管理職能在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線(xiàn)職能制組織形式職能制職能制適合與規(guī)模不是很大但管理難度較高的物業(yè)效勞工程總經(jīng)理職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)管理處管理處管理處3〕矩陣式管理構(gòu)架總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營(yíng)部工程維修部寫(xiě)字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠(chǎng)區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車(chē)輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會(huì)所游泳池網(wǎng)球場(chǎng)由職能部門(mén)與專(zhuān)業(yè)或工程組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，其特點(diǎn)：〔1〕在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統(tǒng)；〔2〕參加工程的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，又受工程組的領(lǐng)導(dǎo)。適用范圍：對(duì)專(zhuān)業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用4〕事業(yè)部制特點(diǎn)：〔1〕管理按內(nèi)容和專(zhuān)業(yè)的不同，建立獨(dú)立事業(yè)部；〔2〕每個(gè)事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)總公司負(fù)有完成利潤(rùn)的責(zé)任，且有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè)5、物業(yè)管理公司的崗位設(shè)置與職責(zé)分工一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理管理層、職能部門(mén)層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。通常物業(yè)管理公司內(nèi)部崗位設(shè)置如以下圖：經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二業(yè)務(wù)工作1)經(jīng)理部

經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理假設(shè)干名。

2)辦公室

辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化3〕財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)出納各類(lèi)計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類(lèi)費(fèi)用收繳監(jiān)控資金運(yùn)用4〕工程部

工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)各類(lèi)房屋及各類(lèi)設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。監(jiān)督裝修管理、維修工程的外派及監(jiān)管等

5)管理部

管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車(chē)輛管理治安護(hù)衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問(wèn)題

6)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服務(wù)各類(lèi)文化旅游服務(wù)家政便民服務(wù)6、物業(yè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)策略物業(yè)管理企業(yè)在不同開(kāi)展時(shí)期競(jìng)爭(zhēng)策略的選擇不同：低本錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)策略——差異化競(jìng)爭(zhēng)略——品牌策略品牌戰(zhàn)略所謂物業(yè)管理品牌，就是要在效勞理念、效勞質(zhì)量、效勞品種、效勞深度、效勞范圍等方面形成優(yōu)勢(shì)，通過(guò)效勞得到業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)可，從而贏得更多的物業(yè)管理市場(chǎng)份額，它是管理效勞水平與質(zhì)量的標(biāo)志，也是持久的高質(zhì)量的效勞升華形成的一種信譽(yù)和品質(zhì)象征。品牌經(jīng)營(yíng)概是目前物業(yè)管理的新軸心。物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制與市場(chǎng)秩序物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制物業(yè)管理公司的企業(yè)機(jī)制企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制企業(yè)鼓勵(lì)機(jī)制企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制企業(yè)約束機(jī)制企業(yè)運(yùn)行機(jī)制業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制運(yùn)行開(kāi)展機(jī)制利益分配機(jī)制協(xié)調(diào)公關(guān)機(jī)制保證監(jiān)督機(jī)制物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制物業(yè)管理市場(chǎng)供求機(jī)制物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序市場(chǎng)進(jìn)出秩序資質(zhì)審批企業(yè)登記標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、方式自行破產(chǎn)處理違反法規(guī)那么停止?fàn)I業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制自主經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)先公平平等規(guī)那么化、法律化票據(jù)化貨幣化公開(kāi)化第四節(jié)

社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述

?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十四條：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)化的主要措施.一、物業(yè)管理招投標(biāo)的根本概念物業(yè)管理招標(biāo):是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表〔業(yè)主委員會(huì)〕，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)效勞企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最正確對(duì)象，并與之訂立物業(yè)效勞合同的過(guò)程。物業(yè)管理投標(biāo):是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)效勞企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。二、物業(yè)管理招投標(biāo)原那么根據(jù)?招標(biāo)法?的規(guī)定，招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循以下原那么：公開(kāi)原那么公平原那么公正原那么合理原那么物業(yè)管理投標(biāo)原那么真實(shí)性原那么合理競(jìng)爭(zhēng)原那么二、物業(yè)管理招標(biāo)的主要方式公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)協(xié)議招標(biāo)建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件招標(biāo)備案發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)等投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審出售招標(biāo)文件投標(biāo)人編制投標(biāo)文件投標(biāo)人送達(dá)投標(biāo)文件開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)簽訂合同三、物業(yè)管理招投標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的標(biāo)準(zhǔn)性文件,是投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū).進(jìn)行投標(biāo),招標(biāo)單位評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同的共同根底。物業(yè)管理招標(biāo)文件----包括:招標(biāo)書(shū)招標(biāo)單位對(duì)管理效勞的具體要求和初步設(shè)想投標(biāo)須知招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容招標(biāo)單位根本情況物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求.對(duì)投標(biāo)企業(yè)的根本要求投標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的根本內(nèi)容管理總體設(shè)想評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法招標(biāo)活動(dòng)方案物業(yè)效勞合同的簽訂說(shuō)明招標(biāo)備案

1.與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程建設(shè)的土地、規(guī)劃建設(shè)、施工許可等政府批件；2.招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；3.招標(biāo)文件；4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。出售招標(biāo)文件發(fā)放招標(biāo)文件現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑物業(yè)管理投標(biāo)程序購(gòu)置閱讀招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)制定管理方法及效勞內(nèi)容,并測(cè)算工作量制定資金方案標(biāo)價(jià)試算編制標(biāo)書(shū)封送標(biāo)書(shū)投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容1.標(biāo)書(shū)封面2.標(biāo)書(shū)的序言3.標(biāo)書(shū)目錄4.標(biāo)書(shū)正文5.附件具體內(nèi)容一般包括：公司簡(jiǎn)介擬采取的管理方式和工作方案物業(yè)管理規(guī)章制度物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)開(kāi)標(biāo)所謂開(kāi)標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。

具體程序是----1.宣布評(píng)委會(huì)成員;2.招標(biāo)單位法人代表講話(huà);

3.宣布事項(xiàng);4.公證人員當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)函;5.評(píng)標(biāo)委唱標(biāo)。評(píng)標(biāo)所謂評(píng)標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組織下，由招標(biāo)委員會(huì)選擇標(biāo)價(jià)較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過(guò)程。定標(biāo)定標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有招標(biāo)文件進(jìn)行篩選評(píng)定后，將由招標(biāo)人通過(guò)再次評(píng)審最終選擇確定中標(biāo)人的活動(dòng)。招標(biāo)人在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。物業(yè)效勞合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十五條明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)效勞合同。物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、效勞質(zhì)量、效勞費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四章社區(qū)物業(yè)管理前期介入及接管入住第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理前期介入主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的必要性二、物業(yè)管理前期介入的可行性三、物業(yè)管理前期介入的操作四、物業(yè)管理前期介入案例分析社區(qū)物業(yè)管理前期介入的概念

社區(qū)物業(yè)管理前期介入，通常是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿(mǎn)足業(yè)主或使用人的要求。一、物業(yè)管理前期介入的必要性物業(yè)管理是貫穿于整個(gè)建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到最后撤除是全程跟蹤效勞的?！毡娟P(guān)西地區(qū)管理專(zhuān)家掘重裕占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%的物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)效勞帶來(lái)隱患和糾紛；占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%的企業(yè)反映住宅工程配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)效勞的難度?！?物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告?〔一〕物業(yè)管理前期介入的管理根底1.物業(yè)管理前期介入能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中更為有效地考慮用戶(hù)呼聲和市場(chǎng)需求2.物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售※提高價(jià)格20%~30%3.根據(jù)過(guò)去的操作情況調(diào)整未來(lái)的行為

〔二〕物業(yè)管理前期介入的作用1．有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少返工，防止后遺癥2．有利于全面了解所管社區(qū)物業(yè)3．有利于為后期管理工作做好鋪墊4．有利于維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象二、物業(yè)管理前期介入可行性研究〔一〕經(jīng)濟(jì)效益可行性1.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)分析2.從物業(yè)管理公司的角度分析3．從社會(huì)總體的角度綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的前期介入是可行的?！捕臣夹g(shù)力量1.長(zhǎng)期介入人員為2~3人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長(zhǎng)期介入人員從工程一開(kāi)始就進(jìn)入角色，一直到工程結(jié)束，參與工程全過(guò)程。2.短期介入人員為3~4人，由公司經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與早期檢查、幫助、指導(dǎo)長(zhǎng)期介入的人員的工作。正是通過(guò)技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來(lái)保證物業(yè)管理前期介入到達(dá)預(yù)期的結(jié)果?！踩痴芍贫?.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度

2.政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，保證前期介入的進(jìn)行。關(guān)于物業(yè)管理前期介入的理論爭(zhēng)議1、物業(yè)管理是在物業(yè)投入使用后為業(yè)主提供效勞的，那么在設(shè)計(jì)、施工和銷(xiāo)售階段介入，是否違背了物業(yè)管理的內(nèi)涵？2、物業(yè)管理提前介入是否阻礙了社會(huì)專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程？物業(yè)管理前期介入流程圖三、物業(yè)管理前期介入的操作Y與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究簽訂合約正式進(jìn)入前期介入退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷(xiāo)售階段物業(yè)移交驗(yàn)收結(jié)束前期介入進(jìn)入正常物管N主體完工立項(xiàng)決策階段〔1〕介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)〔選址、投資額、目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位等〕，同時(shí)，對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃?！?〕主要工作內(nèi)容①根據(jù)物業(yè)建設(shè)本錢(qián)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理效勞的根本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理效勞的總體效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)管理本錢(qián)初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段〔1〕介入形式參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，從而更好地滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金?！?〕主要工作內(nèi)容①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)及建議；③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及效勞方面的改進(jìn)意見(jiàn)；④就物業(yè)管理用房等公共配套