深度解析共有產(chǎn)權(quán)住房

深度解析：共有產(chǎn)權(quán)住房——一種更市場化的保障性住房手段03月01日18:40

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學(xué)者劉璐\o"減小字號"縮小字體放大字體\o"收藏本頁"收藏\o"分享到微博"微博\o"分享到微信"微信\o"更多分享"分享0文：劉璐================“股權(quán)”式的保障性住房。================一、共有產(chǎn)權(quán)住房給了低收入人群買房的但愿春節(jié)剛過，共有產(chǎn)權(quán)房就火了起來。近期，成都市政府工作報告中提出，，成都將試點建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住宅，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。諸多讀者朋友的第一反映可能和現(xiàn)在火遍大江南北的“共享經(jīng)濟(jì)”聯(lián)系了起來，但這兩者其實不是一回事兒。早在前十幾年，共有產(chǎn)權(quán)房就已經(jīng)被提出并開始研究試點方案了。共有產(chǎn)權(quán)制度在我國住房市場中的應(yīng)用，最早是在9月經(jīng)濟(jì)合用房制度的改革中被提出來的。當(dāng)時的提法是“運用當(dāng)代產(chǎn)權(quán)法則、建立‘政府與受助個人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)合用房制度’(簡稱共有產(chǎn)權(quán)制度)，實現(xiàn)住房保障制度創(chuàng)新的構(gòu)想?！苯K省淮安市成了第一種“吃螃蟹”的。8月，淮安即開始試點共有產(chǎn)權(quán)住房?？梢姡灿挟a(chǎn)權(quán)房從一開始就是被當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)合用房提出來的。共有產(chǎn)權(quán)房全稱為“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)合用房”，普通來講按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房的重要操作方式是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭;配售時，保障對象與地方政府訂立合同，商定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分派份額。通俗地說，共有產(chǎn)權(quán)房就是“與政府合作買房”。到了的4月1日，在國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在京召開的共有產(chǎn)權(quán)住房試點都市座談會上就曾傳出消息，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個都市，成為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點都市。當(dāng)時四川省住建廳就已經(jīng)在主動研究成都的試點方案，有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的管理和使用等有關(guān)事宜，已經(jīng)納入到《四川省城鄉(xiāng)住房保障條例（草案）》之中。共有產(chǎn)權(quán)住房將和公共租賃住房共同構(gòu)成四川省保障性住房，而經(jīng)濟(jì)合用房將被涵蓋在共有產(chǎn)權(quán)住房內(nèi)。共有產(chǎn)權(quán)住房有何意義呢？在北京、上海等特大都市，由于房價的絕對金額比較高，因此低收入群體的買房壓力很大，因而推行共有產(chǎn)權(quán)住房是較為急迫的。動輒5萬元/平米甚至更高的房價，讓這些都市的低收入人群難圓一種有房夢。即使購置經(jīng)濟(jì)合用房，壓力仍然較大。因此，如果能只出一部分錢，就能獲得整個房屋的使用權(quán)，那顯然給了低收入人群以買房的但愿。對像成都這樣的西部都市而言，即使房價的絕對金額比北京上海等都市低不少，但仍然存在低收入群體買房難的問題。成都試行共有產(chǎn)權(quán)住房能夠看作是在居民住房保障上的重要和有益的嘗試。================二、各都市的試點狀況1，“淮安模式”江蘇淮安無疑走在了全國共有產(chǎn)權(quán)試點的前列，早在就開始推行共有產(chǎn)權(quán)住房?！盎窗材Ｊ健钡暮诵囊c是突破了普通保障性住房的限制，直接把共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)作是“商品房”，個人產(chǎn)權(quán)部分的權(quán)利也和普通商品房同樣。其和傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)合用房的區(qū)別在于：住房的個人產(chǎn)權(quán)部分按照傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)合用房的價格出資，購房人不僅不會多出錢，并且享有商品房的保值、增值。產(chǎn)權(quán)比例按照“政府3成，個人7成”劃定。申請條件為“家庭月收入900元下列，申請人含有市區(qū)城鄉(xiāng)常住戶口達(dá)5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米下列，無房家庭優(yōu)先購置”。獲得全部產(chǎn)權(quán)的方式為“5年內(nèi)購置的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后來8年以內(nèi)購置的，按原供應(yīng)價格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年后來購置的按屆時市場評定價格結(jié)算”。上市轉(zhuǎn)讓或政府回購的方式為“可將個人產(chǎn)權(quán)部分通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益。如果選擇出售自己的7成產(chǎn)權(quán)，政府則與下一種持有人共享產(chǎn)權(quán)及收益。”2，“北京模式”8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行方法》正式面對社會公開征求意見。申購要點一：名下無房。實現(xiàn)從嚴(yán)限購條件：以前賣過住宅的人是不能申購，申請時點距離婚年限不滿三年的也不能申購。申購要點二：職住平衡。所在區(qū)優(yōu)先，照顧“新北京人”，特別強(qiáng)調(diào)“新北京人”分派不少于30%，即：“各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等狀況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非我市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%?！惫灿挟a(chǎn)權(quán)住房賣與租：已購滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年，購房人也可按市場價格購置政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分派。3，“上海模式”上海于9月30日開始實施《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實施細(xì)則》。其中特別強(qiáng)調(diào)，購房人獲得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后交易住房統(tǒng)一執(zhí)行房源項目市場基準(zhǔn)價格。房源項目市場基準(zhǔn)價格，由住房保障實施機(jī)構(gòu)委托含有對應(yīng)資質(zhì)和良好社會信譽(yù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評定，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素，擬訂住房基準(zhǔn)價格和浮動幅度，報請同級房管部門組織發(fā)展改革、財政、地稅、規(guī)土等部門共同審核，并報住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組同意后公布。================三、共有產(chǎn)權(quán)住房與常見保障性住房的比較為什么共有產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)提出，就引發(fā)了很大的關(guān)注呢？顯然，相對于傳統(tǒng)的保障性住房而言，共有產(chǎn)權(quán)房有著兩個明顯的優(yōu)點。它減少了購房者的門檻，畢竟購房者只需要出一部分錢即可買房。對經(jīng)濟(jì)合用房和限價房等保障性住房制度也是一種規(guī)范，能夠避免“開著寶馬住經(jīng)濟(jì)合用房”的狀況發(fā)生。共有產(chǎn)權(quán)帶有鮮明的保障性質(zhì)。和傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)合用房比，共有產(chǎn)權(quán)住房的房價更為市場化，政府通過占有一定的產(chǎn)權(quán)比例，既能保障低收入群體的權(quán)利，又能避免國有資產(chǎn)流失或者增加財政負(fù)擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，能夠抵押、轉(zhuǎn)賣、出租。而與以往的經(jīng)濟(jì)合用房、限價房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。從制度設(shè)計上看，政府和購置者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承當(dāng)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險。申購價格上基本與市場價格同時，這本身就使投資獲利的空間大為減少，也大大壓縮了“套利”的空間。而相對于廉租房、公租房等而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)屬性，能夠讓居民的幸福感更強(qiáng)，更有家的歸屬感。因此，能夠看出，共有產(chǎn)權(quán)住房相對經(jīng)濟(jì)合用房和廉租房等傳統(tǒng)的低收入人群的住房保障方式，更為新穎，也更有當(dāng)代公司制度的“股權(quán)”特色，相稱于是低收入群體和政府合股買房，但是低收入人群享有完全的使用權(quán)。================四、共有產(chǎn)權(quán)房面臨的難點就共有產(chǎn)權(quán)住房的推行來看，難點可能重要有四個。其一，在都市地價越來越貴的狀況之下，如何確保足夠的土地來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。特別是在地鐵等交通便捷和周邊學(xué)校，公園等配套資源較好的地方提供共有產(chǎn)權(quán)住房的用地，難度是比較大的。就“淮安模式”來看，政府在出讓土地之初，就在土地價格上做出一定讓步，差價則作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)房的資金。普通，一種樓盤預(yù)留5%－10%的共有產(chǎn)權(quán)房。這種操作模式可能是最簡樸的，但是仍然有諸多問題。例如，影響對土地的估值問題。商品房和保障房的估值體系差別很大，合在一起在土地出讓時會影響拿地公司的判斷。另外，這種混合項目在交房后來，商品房業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主之間也可能會產(chǎn)生某些矛盾。“北京模式”中強(qiáng)調(diào)“共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合都市功效定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，增進(jìn)職住平衡。”同時，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采用“限房價、競地價”、“綜合招標(biāo)”等多個出讓方式。其二，對于房屋的增值問題，如何在共有產(chǎn)權(quán)住房將來的交易上有所體現(xiàn)和保障，這也是一種技術(shù)上的難點。特別地，在個人產(chǎn)權(quán)部份和政府產(chǎn)權(quán)部分之間的轉(zhuǎn)化，稍有不慎即可能產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失的問題。這其中一種最為核心的技術(shù)問題，就是對于共有產(chǎn)權(quán)房的房價評定問題。構(gòu)想這種場景：1），共有產(chǎn)權(quán)住房購置者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時候，只要壓低市場評定價，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。2），政府收購個人產(chǎn)權(quán)時，如果讓評定價虛高，也會造成可能的利益輸送的問題。顯然，作為一種公益和福利保障性質(zhì)的產(chǎn)品，必須從申請開始就嚴(yán)格監(jiān)管，始終到最后的退出環(huán)節(jié)，整個流程都需要公開公正透明，在機(jī)制設(shè)計上就減小甚至消除投機(jī)套利的空間，避免出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。前面提到的“上海模式”中，強(qiáng)調(diào)“房源項目市場基準(zhǔn)價格”就是一種較好的參考。另外，作為一種完善的機(jī)制，也不得不考慮房價下跌的問題。如果共有產(chǎn)權(quán)房的市場價格跌了怎么辦？這個虧損固然也需要按“股份”比例在個人和政府之間分?jǐn)?，但是在實際中如何操作也是個問題。第三，產(chǎn)權(quán)的劃分比例問題也是一種難點。根據(jù)試點狀況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點所在。這事實上是一種準(zhǔn)入門檻問題，弄不好就會“高不成低不就的狀況”的狀況。顯然，個人占比小了，讓財政負(fù)擔(dān)很大；而個人占比高了，又讓低收入群體的負(fù)擔(dān)很大，達(dá)不到“保障”的目的。從試點區(qū)域的實際操作來看，個人出資比例普遍在50%以上。根據(jù)“淮安”模式，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分?jǐn)偙壤?，?:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。事實上，在10月淮安市推出的首批300套共有產(chǎn)權(quán)房就曾遭碰到“遇冷”的狀況。筆者認(rèn)為，由于我國都市間的房地產(chǎn)市場分化很大，共有產(chǎn)權(quán)房的這個“股權(quán)”比例也要避免“一刀切”。在有條件的地區(qū)，允許個人占比不大于50%也是能夠的。具體的優(yōu)化比例，還需要通過認(rèn)真的調(diào)研和計算才干得出。固然，無論如何，共有產(chǎn)權(quán)住房對于個人購房者而言仍然需要支付一筆錢，這個門檻是比廉租房等高諸多的。在“上海模式”中，上海市房管局就提示，市民在申請共有產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)充足預(yù)計家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。臨時無力購置共有產(chǎn)權(quán)保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其它住房保障渠道解決住房困難問題。第四，政府占比的退出問題。假設(shè)我們把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作是一種由個人和政府構(gòu)成的“股份制公司”，那么政府的占比相稱于是政府支持個人創(chuàng)業(yè)（此處指買房）的“天使投資”，設(shè)立適宜的退出機(jī)制也是恰當(dāng)并且必要的，畢竟這部分錢也來自于其它納稅人。根據(jù)“淮安模式”，5年內(nèi)以原價購置，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評定價購置或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，能夠像原來的經(jīng)適房同樣繼續(xù)使用。其它地方的退出機(jī)制基本上大同小異。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房和其它保障性住房最大的區(qū)別，就在于購房者事實上對房屋擁有類似于商品房同樣的完全的“處置權(quán)”，例如抵押、交易、出租等等，固然，這是在個人占比的權(quán)限范疇之內(nèi)。因此，個人如何處置共有產(chǎn)權(quán)房其實不是根本問題，只要把握兩點即可：1），國有產(chǎn)權(quán)部分原則上說只能增值不能貶值，例如把房子賣了或者租出去，收益按比例和政府分派即可。2），個人產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓只能是特定對象。這是由共有產(chǎn)權(quán)住房的“保障”性質(zhì)決定的，轉(zhuǎn)賣或出租都應(yīng)當(dāng)是對特定符合規(guī)定的對象。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房退出的最大問題是行政成本問題。例如，為了收某些租金，還要專門配備行政辦事人員，這可能效率太低了。因此，如何設(shè)計一套能夠高效率的監(jiān)管和退出的機(jī)制，對于共有產(chǎn)權(quán)房的成功推行是非常重要的，這才是真正的難點。================五、共有產(chǎn)權(quán)住房對樓市的影響共有產(chǎn)權(quán)住房引發(fā)社會廣泛關(guān)注的一種重要因素，在于人們覺得其會是一種降房價的利器。從“‘共有產(chǎn)權(quán)住房’來了，剛需笑了，炒房者哭了？”這樣的標(biāo)題就可見一斑。然而筆者并不這樣認(rèn)為。由于共有產(chǎn)權(quán)住房含有鮮明的低收入群體的保障性質(zhì)，因而和主流的商品房市場是有所區(qū)別的。其數(shù)量不會有商品房那么多，對商品房的房價也幾乎沒有影響。總的來說，這是和商品房市場獨立的另外一類產(chǎn)品形態(tài)。另外，剛需和低收入群體也不能劃等號——在一線都市年薪幾十萬也可能是剛需（只要還沒有買房）。顯然如果要全方面鋪開大規(guī)模建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，那么財政的壓力會太大。現(xiàn)在試點都市的共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)套數(shù)都還不多，只能說是對低收入人群買房的保障，但還難以達(dá)成能夠影響本地房價的規(guī)模上來。換句話說，拋開財政壓