行政管理-富陽區(qū)城市房屋拆遷補償問題研究

富陽區(qū)城市房屋拆遷補償問題研究摘要：黨的十八屆三中全會已經(jīng)明確提出，必須采取有力的政策措施，推進城市化進程中的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，最大程度地將廣大農(nóng)民群體納入進來，讓他們能夠充分享受到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化帶來的成果。同時，有必要進一步完善對農(nóng)村地區(qū)土地征用的補償制度，以保障失去土地的農(nóng)民的利益，確保在執(zhí)行政策時的公平和公正，并補償他們的損失。本文從征地拆遷補償?shù)南嚓P背景入手，首先闡述了征地拆遷補償?shù)谋尘啊⒛康暮鸵饬x，接著詳細的分析了征地拆遷補償存在的問題，最后重點的提出了針對征地拆遷補償安置的對策建議。關鍵字：征地拆遷；安置補償；對策Abstract:TheThirdPlenarySessionoftheEighteenthCentralCommitteeoftheCPChasclearlypointedoutthatwemusttakeeffectivepoliciesandmeasurestopromoteurban-ruralintegrationintheprocessofurbanization,andtomaximizetheparticipationofthebroadmassesoffarmerssothattheycanfullyenjoythefruitsofindustrialization,urbanizationandmodernization.Atthesametime,itisnecessarytofurtherimprovethecompensationsystemforlandexpropriationinruralareasinordertoprotecttheinterestsoffarmerswholosttheirland,ensurefairnessandfairnessintheimplementationofpolicies,andcompensatefortheirlosses.Startingwiththebackgroundofcompensationforlandexpropriationanddemolition,thispaperfirstexpoundsthebackground,purposeandsignificanceofcompensationforlandexpropriationanddemolition,thenanalysestheproblemsofcompensationforlandexpropriationanddemolitionindetail,andfinallyputsforwardthecountermeasuresandsuggestionsforcompensationandresettlementforlandexpropriationanddemolition.Keywords:landacquisitionanddemolition;resettlementcompensation;Countermeasures

目錄一、緒論 1（一）研究背景 1（二）研究目的及意義 1二、富陽區(qū)現(xiàn)有房屋拆遷的現(xiàn)狀 2（一）富陽區(qū)集體土地拆遷總體情況 2（二）富陽區(qū)的工作體制、流程、補償標準 21.工作體制 22.工作流程 33.補償標準 4三、征地拆遷補償存在的問題 4（一）補償政策簡單 4（二）法律法規(guī)不健全 5（三）安置政策不完善 5（四）失地后的村民社會保障存在問題 5四、拆遷補償存在問題的原因分析 6（一）拆遷補償標準與市場接軌不夠 6（二）農(nóng)村征遷相關法律及政策不完善 7（三）政府過于追求行政目標導致補償細節(jié)不妥當 7（四）拆遷社會保障制度不完善 7四、征地拆遷補償安置的對策建議 8（一）實行多種安置補償方式 8（二）健全法律法規(guī)，保障公平公正 8（三）完善安置政策 9（四）簡歷再就業(yè)創(chuàng)新機制 9結(jié)語 10參考文獻 10致謝 11 一、緒論（一）研究背景隨著經(jīng)濟和社會狀況的改善，城市更能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且擴展是不可避免的，拆除前城市地區(qū)的住房符合廣大民眾的利益，并有助于解決住房問題。對驅(qū)逐的補償對于長期的社會保障十分重要，近年來，國家的城市化速度不斷加快，因此需要拆除大量的住房，以適應城市化的需要，然而由于拆遷補償?shù)牟缓侠韺е碌臎_突事件也比比皆是，例如云南省富陽區(qū)螺螄灣的強拆事件、哈爾濱4.23強拆事件、南寧強拆自焚案等等，嚴重的甚至會造成人員傷亡。因此，如何解決好房屋拆遷中的遇到的種種問題，這已經(jīng)引起了學術(shù)界、政府和拆遷方的高度重視。2013年，我國頒布實施了《土地房屋拆遷補償條例》對房屋拆遷中容易出現(xiàn)的問題進行了具體的規(guī)定，國務院于2015年修訂了《房屋拆遷行政訴訟法》，以澄清拆毀房屋的行政程序，并于2016年開始修訂新的《國家土地管理法》，該法的出臺有助于該法的實施。在很大程度上，它解決了對拆毀城市住房給予賠償?shù)膯栴}，但在對拆毀住房給予賠償方面，有關的法律規(guī)定仍然不夠充分，即對逐出住房給予賠償?shù)闹贫?。這符合現(xiàn)行的法律和條例，迫切需要改變目前執(zhí)行驅(qū)逐的方式。（二）研究目的及意義規(guī)范拆遷補償安置工作，保障被拆遷人利益。此過程的關鍵在于程序，在城市房屋拆遷當中，程序規(guī)則能夠彌補實體規(guī)則之不足，解決實體法難以解決的一系列問題。我國現(xiàn)在正在力行依法治國方略要求黨要依法執(zhí)政，政府要依法行政公務員要依法辦事。湖南省長沙市實行了開放式拆毀房屋政策，堅持“一碗水端平”的原則，擴大了居民獲得信息的權(quán)利，提高了拆除和重新安置的透明度，并實施了新的住房政策，確保所有被拆毀的房屋都是明確的和安全的。在執(zhí)行拆除政策時，通過執(zhí)行一項全面的“十公開”政策，如拆毀房屋政策，確保開放、公平和公正。執(zhí)行一項統(tǒng)一的政策和標準程序，包括社會援助和社會保障的使用，以及確保所有人都有機會獲得社會保障；為增加對有需要的人的支持和援助，政府的政策選擇和優(yōu)先事項使搬遷工作得以順利進行。提高拆遷效率的同時，亦需平衡各方當事人利益。一旦拆遷補償中存在隨意性，則很可能導致拆遷補償出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。一些被拆遷人極可能因為執(zhí)法的隨意對拆遷工作產(chǎn)生非常強烈的抵觸情緒。實現(xiàn)社會的穩(wěn)定與和諧。想拆除他們的生存依靠除了要給予客觀合理的補償之外，還需要在程序方面充分考慮到被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)等。例如，在長沙市的岳麓區(qū)，設立一個“民事法庭”和舉行一次“民情懇談會”是非常可取的，因為拆毀房屋的創(chuàng)新項目提供了一個有效的照顧和解決辦法的模式。二、富陽區(qū)現(xiàn)有房屋拆遷的現(xiàn)狀（一）富陽區(qū)集體土地拆遷總體情況富陽區(qū)地域面積較大，其中近郊地區(qū)國有土地較多，而中遠郊地區(qū)集體土地為主。所以該區(qū)拆遷項目中呈現(xiàn)的特點是：既有國有土地房屋征收項目，又有農(nóng)村集體土地拆遷項目，并以農(nóng)村集體土地拆遷項目為主。2010年以來，已經(jīng)實施拆遷項目122個，完成項目55個，在拆遷項目67個。其中已拆遷企業(yè)1050戶，拆遷居民7984戶，農(nóng)用地1104戶，涉及拆遷土地面積達1600萬平方米。從以上數(shù)字可以看出，富陽區(qū)近兩年來，拆遷工作點多面廣，成績突出。而且由于富陽區(qū)拆遷工作體制比較完整、措施有力，在富陽區(qū)拆遷工作中走在了前列。附富陽區(qū)拆遷工作任務量圖（圖一）：圖一：富陽區(qū)拆遷工作任務量圖（二）富陽區(qū)的工作體制、流程、補償標準1.工作體制工作體制上，采取了以各鄉(xiāng)街為工作主體，征地拆遷辦、土地和國土資源分局等有關部門配合的工作格局。該區(qū)從上至下分工協(xié)作，由區(qū)主要領導任全區(qū)征地拆遷工作領導小組組長，各副區(qū)長包片負責集體土地拆遷項目，形成了“政府主導、屬地管理、鄉(xiāng)街主體、上下聯(lián)動、依法實施、公開公正”的工作體系。并制定了五條工作措施即：摸清工作底數(shù)，實施房屋普查；加強拆遷管理，強化土地儲備；加強執(zhí)法配合，規(guī)范征收程序；明確補償標準，規(guī)范補償流程；建立監(jiān)督體系，確保依法依規(guī)。2.工作流程富陽區(qū)在集體土地拆遷工作流程方面，規(guī)定的比較詳細。按照七個步驟予以實施。一是摸底測算工作。需要摸清拆遷范圍內(nèi)的土地面積，房屋、地上附屬物、種植物等基本情況，依法實施評估測算，為項目實施奠定基礎。二是拆遷前期準備工作。經(jīng)逐級研究確定征收范圍后，即時啟動前期要件審批，確定補償方案、補償細則等具體操作辦法。組織被征地農(nóng)民召開有關會議，征求群眾意見，修改補償方案，做好征地拆遷公決等前期準備。三是下發(fā)拆遷通告，即正式?jīng)Q定并征收公告范圍內(nèi)土地，公布拆遷范圍，拆遷時限，補償執(zhí)行標準等內(nèi)容。四是簽訂拆遷補償安置協(xié)議，本著公平公正公開自愿的原則，做耐心細致的群眾思想工作，講明政策和標準，簽訂拆遷補償安置協(xié)議。五是實施地上物拆除，對于已經(jīng)搬遷的被拆遷戶，組織拆除公司對地上物實施拆除，并平整土地。并對不按期搬遷的農(nóng)戶，召開政策法規(guī)聽證會，再次做耐心細致思想工作，對于出現(xiàn)的矛盾問題，實施調(diào)解。并對最終仍拒絕搬遷的農(nóng)戶，上報法院，申請法院強制執(zhí)行。六是歸檔審計。拆遷項目基本結(jié)束后，立即對所有拆遷補償安置協(xié)議，項目要件等所有檔案進行歸檔，并由監(jiān)察、審計部門進行資金和流程審計，對于出現(xiàn)的問題及時進行查處和追究責任。七是回遷安置。對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷農(nóng)民，及時組織有關部門，政府組織建設回遷房，在回遷房建成并驗收后，由政府組織統(tǒng)一搖號回遷。具體流程可以參見富陽區(qū)集體土地拆遷流程圖（圖二）：圖二富陽區(qū)集體土地拆遷流程圖3.補償標準在沒有明確的指導方針的情況下，富陽區(qū)制定了《富陽區(qū)土地集體補償率適用標準規(guī)則》（試行）。“集體清理農(nóng)村地區(qū)的土地，保障被驅(qū)逐農(nóng)民的基本權(quán)利和利益，統(tǒng)一整個地區(qū)的賠償標準?！边@些標準由區(qū)議會的地區(qū)政府以文件形式公布。它們通過對有關部門的聯(lián)合調(diào)查，如區(qū)征地拆遷辦、區(qū)法律部和區(qū)農(nóng)林部，嚴格根據(jù)不動產(chǎn)的市場價值，并適當考慮到土地的價值。這是一項利益原則，是確保人們被驅(qū)逐的充分基礎，實施一年多以來，得到了被拆遷農(nóng)民的認可。三、征地拆遷補償存在的問題（一）補償政策簡單關于對拆毀多個集體房屋給予賠償?shù)囊?guī)定，在很大程度上是以對集體房屋補償?shù)脑课葜刂脙r格為依據(jù)的。關于住房損失賠償標準的制定，對若干地點集體拆毀住房政策的審查表明，在許多情況下，政府直接規(guī)定賠償方式和標準，而不是賠償。然而，由于政府并沒有充分發(fā)揮市場的作用，因此驅(qū)逐補償金的價格與市場的價格大不相同。在一些地方，政府甚至根據(jù)其財政的實際情況制定拆遷補償?shù)臉藴省８猩跽?，為了降低對農(nóng)民的補償，政府出面干預補償安置標準的設定，對評估公司的評估進行非法的干預，暗箱操作。與此同時，部分地方政府出臺的房屋拆遷補償政策很多年不變，然而物價是不斷上漲的，房屋的價值也是不斷上漲的，這中間存在很大的差距。而且集體土地房屋拆遷條例及其細則是原則性的、綱領性的，高度抽象的，而在拆遷中具體的一磚一瓦都要計算補償金額，抽象與具體發(fā)生了嚴重的碰撞，缺少中間的銜接性法律規(guī)范支撐，大量糾紛無法處理，法律確認的對公民私有財產(chǎn)權(quán)的保護處于一種尷尬的境地。從賠償范圍的角度來看，目前對土地的集體賠償在很大程度上限于對財產(chǎn)權(quán)的賠償，而對財產(chǎn)權(quán)的賠償僅限于對直接損失的賠償。因此，對其他損失的賠償不清楚。例如，富陽區(qū)對生產(chǎn)經(jīng)營活動的農(nóng)民進行補償?shù)臅r候，將停產(chǎn)、停業(yè)的損失交給了下一級政府另行規(guī)定。農(nóng)民自己對住房建設投資的人力和物力成本是許多無法用貨幣計量的無形收益的一部分，但在評估和重新估價磚塊和社會平均生產(chǎn)力時沒有反映出來。被拆遷人在拆遷過程中失去的不僅是房屋，他們的生活、工作都受到了影響，這些都未得到相應的補償。例如，對經(jīng)營性用房對村集體企業(yè)所占用房屋補償不到位，容易影響社會穩(wěn)定。村集體企業(yè)每年都能有一些經(jīng)營收入，而且在一定程度上安置了村里的生活困難的人。在驅(qū)逐之后，鄉(xiāng)村企業(yè)的大多數(shù)雇員被迫支付一次性的經(jīng)濟補償，這種補償發(fā)放給鄉(xiāng)村群體，而鄉(xiāng)村企業(yè)的雇員得不到適當?shù)目紤]，造成了失業(yè)和失業(yè)。這都來源公司雇員之間的不穩(wěn)定。（二）法律法規(guī)不健全我國目前還在執(zhí)行業(yè)已快有十年的征遷法規(guī)，2005年出臺的征地拆遷法規(guī)政策，除了幾次小改未能及時進行補充和更新。隨著經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要建設的項目也越來越多，隨著而來的是不斷增加的征地拆遷工作，而在這個過程中，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)難以應對日新月異的征地拆遷新的問題、新的事物，一旦出現(xiàn)這種問題，現(xiàn)有的法律法規(guī)有些根本不適用，而有些根本就找不到法律根據(jù)，造成一些問題無法可依，最終也造成征遷補償缺乏相關的法律依據(jù)。尤其是在拆遷項目工期緊、任務重的環(huán)境下，大多都是一把手決定或開會討論采取民主集中的原則投票決定，賠償尺度很難保持一致性，缺乏解決這些新問題的一攬子方案。按照現(xiàn)行法規(guī)，征地拆遷的補償費應當包含土地補償費、重新安家補助費、作物損害賠償費、被征收土地附著物及其他資產(chǎn)補償費?？稍趯嶋H操作中富陽區(qū)還有一些費用比如“種房子”的農(nóng)民作物用地沒有采取一攬子解決的方案，而大多是對被征收土地附著物及其他資產(chǎn)先減除作物損害賠償及被征收土地附著物及其他資產(chǎn)，然后才開始計量給予土地補償費。而這明顯背離了土地綜合包干賠償?shù)母咀谥?，造成違章搭建、搶建的現(xiàn)象屢有發(fā)生。（三）安置政策不完善在征地補償工作中，對被征地農(nóng)民進行合理安置同樣也是工作的重點與難點。因為難度較大，許多項目負責人在做出安置承諾后遲遲無法兌現(xiàn)，使得被征地農(nóng)民產(chǎn)生懷疑與不滿，這也將影響后續(xù)新項目的推進。舉例而言，富陽區(qū)在2012年的征地工作中就出現(xiàn)了這樣的問題，因無法及時兌現(xiàn)安置承諾，當?shù)鼐用癞a(chǎn)生了很大的反抗情緒，最后不得不驚動市長出面以平息事態(tài)。這一工作失誤的后遺癥一直持續(xù)到如今，由于歷年來積累的未兌現(xiàn)承諾過多，許多被征地農(nóng)民至今都沒有得到屬于自己的安置房，所以富陽區(qū)的征地過程仍然阻礙重重。當然，政府方面同樣也非常為難，安置工作涉及面廣，需要投入大量的人力物力進行建設，在短期內(nèi)很難得到完美的解決，而征地工作又遲遲無法推進，地方政府同樣也是進退兩難。（四）失地后的村民社會保障存在問題就目前而言征地拆遷主要發(fā)生在市郊的農(nóng)村，當征遷沒有按照相關規(guī)定執(zhí)行時，遭受傷害的往往是是被征遷的農(nóng)民，他們?nèi)狈φ我庾R，法律意識也較為淡薄，對于這個群體往往缺乏合理的權(quán)益保障體制?，F(xiàn)階段，我國針對農(nóng)村的社保制度，其宗旨為反貧困，其核心為社會救助，因為年代久遠缺乏補充和更新已經(jīng)遠不足以應對農(nóng)民生存之本、維護農(nóng)民應有的合法權(quán)益。對于我國億萬農(nóng)民而言，只有土地保障以及家庭保障能夠防范潛在的危險以及保障自身安全，我國農(nóng)民在沒有完善的農(nóng)村社保制度期間，其最主要的保障就是家庭保障，這在當時也是符合實際情況的。然而，由于我國不斷加深自身現(xiàn)代化、工業(yè)化以及城市化程度，農(nóng)村地區(qū)也在不斷升級自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而農(nóng)民的弱勢地位越來越凸顯，當前已很難通過保持代際間權(quán)利和義務來維持家庭保障機制。土地保障，顧名思義是指借助于土地獲得的經(jīng)濟效益來確保自身能夠生存并持續(xù)發(fā)展。對于經(jīng)濟學而言，土地為一種具有重要地位的生產(chǎn)要素，但我國是一個人口大國，農(nóng)民平均土地占有量非常少，因此對于我國農(nóng)民而言，土地不單單是一種生產(chǎn)要素，更是農(nóng)民維持自身生存的“法寶”。對于家庭保障而言，土地能夠從經(jīng)濟層面對其進行支持，一旦家庭保障基本上是通過土地來實現(xiàn)，那么土地保障就和家庭保障組成了一個整體。伴隨城市化不斷加深，工業(yè)和生活用地激增，征遷的項目越來越多，占用的耕地也日益增加，除此之外征遷帶來的巨大賠償也促使這農(nóng)民、農(nóng)村干部進行違法搭建、搶建。農(nóng)民具有的土地一旦被征用，則將不能保障他們的生活，按照我國現(xiàn)有法律法規(guī)，農(nóng)民即使能夠取得一筆征地補償款，也不能保障他們今后的生活，等征遷補償金用完了，生活就開始遇到困境，再加上身體不健康出現(xiàn)病癥，基本生活就更拮據(jù)了。四、拆遷補償存在問題的原因分析（一）拆遷補償標準與市場接軌不夠富陽區(qū)在農(nóng)村征遷過程中所選取的拆遷補償標準，具有計劃經(jīng)濟時代的特色。因而政府在制定拆遷補償標準時，并沒有考慮到房屋的功能性，直接以社會一般價格來確定富陽區(qū)農(nóng)村征遷過程中對被拆遷人給予的補償價格，雖然在評估過程中選取了第三方來評估居民的建筑面積。但評估結(jié)果并不具有公信力，該評估結(jié)果是由政府直接指定的評估機構(gòu)進行評估的，很容易被被拆遷人所質(zhì)疑，更不被其所接納。因而在拆遷過程中就會激化政府與居民之間的矛盾。例如由政府和開發(fā)商所制定出的補償標準，符合雙方的利益特征，但對于被拆遷人而言，制定的低標準的補償規(guī)定會直接縮小居民的可獲得的補償金額。這主要是由于政府在制定拆遷標準時，與市場接軌不夠，從而導致標準偏低。（二）農(nóng)村征遷相關法律及政策不完善富陽區(qū)農(nóng)村的征遷，可以稱得上是整個溫州市發(fā)展的特色重點項目。因而在征遷過程中，結(jié)合當?shù)靥厣?，尊重群眾利益是必然選擇。但因其農(nóng)村征遷的特殊性，沒有豐富的經(jīng)驗可供其借鑒。因而在此基礎之上完善拆遷補償相關政策法規(guī)體系的建設是確保整個農(nóng)村項目執(zhí)行的重要保障。富陽區(qū)在農(nóng)村征遷過程中，之所以有較多的問題出現(xiàn)，究其原因在于拆遷補償所涉及到的相關法律法規(guī)不完善，政策缺乏導向性與實際情況并不適應，所以并沒有對被拆遷人產(chǎn)生相應的吸引力。在拆遷過程中建筑被認定為違法建筑的問題和在拆遷賠償問題等方面沒有相應的具體政策。因而在拆遷中，使得被拆遷人與拆遷單位之間的矛盾更為激化。很多為此提出的彌補方案，都是通過一事一議，缺乏公平性，從而阻礙了拆遷的有序進行。（三）政府過于追求行政目標導致補償細節(jié)不妥當政府過于追求行政目標，而忽視了補償細節(jié)，從而造成農(nóng)村征遷進度與建設目標規(guī)劃方案并不相符。缺乏細致性的目標規(guī)劃方案使得富陽區(qū)在農(nóng)村征遷過程中，推行的進程沒有了秩序。雖然很多征遷工作已經(jīng)接近尾聲，但沒有對相關土地進行及時的清理，仍然在拆遷用地上隨處可見建筑殘渣使得征收之后的土地沒有達到預期的利用效率，從而降低了土地的增值收益。其次，對于富陽區(qū)農(nóng)村征遷寄予較高的期望，努力追尋行政目標一一實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，反而忽視了補償細節(jié)，對于某些利益的分配不合理，使得矛盾升級演變。（四）拆遷社會保障制度不完善農(nóng)村征遷之后，擺在面前的當屬于如何對農(nóng)村居民采取相應的社會保障措施，以確保其合法權(quán)益不被侵害。被拆遷的居民失去了從土地當中獲取收入的經(jīng)濟來源。這對他們今后的生活有著較大的影響，尤其是在就業(yè)問題、醫(yī)療養(yǎng)老等方面。他們有著較大的壓力。在富陽區(qū)農(nóng)村征遷之后，所推行的社會保障體系仍然是居民征遷之前所執(zhí)行的社會保障措施，包括養(yǎng)老繳納金額等，只是從年齡上縮短了5年。而步入城鎮(zhèn)化的居民隨著生活成本的不斷提高，使得其對于社會保障的需求也產(chǎn)生了變化。雖然隨著年齡的增長，他們所領取的養(yǎng)老金數(shù)額也有所增長。但每年領取的養(yǎng)老金并不能滿足其居民生活所需。而在醫(yī)療方面，他們?nèi)匀慌c城鎮(zhèn)居民仍然有著較大的差別。在就業(yè)方面，缺乏針對性的就業(yè)培訓，使得征遷之后的居民再就業(yè)問題也較為困難。這無形之中增加了居民的生活壓力。而這種社會保障制度的不完善一一直接沿用舊有的社會保障制度，使得農(nóng)村居民即使在征遷之后，也不能享有城市居民所享有的優(yōu)惠，這與農(nóng)村征遷的最初目的并不相符。這反而會誘發(fā)出新的城鎮(zhèn)化發(fā)展問題，激化農(nóng)村居民與城市居民的矛盾，不利于社會穩(wěn)定。四、征地拆遷補償安置的對策建議（一）實行多種安置補償方式從目前國內(nèi)的實際經(jīng)驗來看，主要有三種較為有效的補償方式，這些方式是經(jīng)過驗證可行并可加以借鑒。首先是留地安置的方式，這種方式能夠獲得被征遷戶的較大程度的認同，即在征遷開發(fā)項目的過程中，在原有的土地上預留出一定面積建設商業(yè)街并把所有權(quán)和收益權(quán)返還被征遷戶，和被征遷戶共享由于開發(fā)帶來的土地增值紅利并使他們在市區(qū)土地之后生活還能夠得到保障。其次是作價入股的模式，比較成功的案例就是湖南長沙岳麓區(qū)的“天馬模式”，在建造湖南大學學生公寓過程當中，當?shù)卣c被征遷的天馬村經(jīng)過有效溝通和協(xié)調(diào)，創(chuàng)造性的采取比較市場化的股份制方式，由當?shù)?759名被征遷戶籌集3209萬元籌資建立長沙勁馬實業(yè)有限公司，與湖南大學共同開發(fā)這塊土地，同時在合作框架的指導下建立專門的后勤物業(yè)管理處，并以此為契機進入了公寓物業(yè)管理行業(yè)，不但創(chuàng)造了大批就業(yè)崗位，解決部分拆遷人的后續(xù)工作問題，同時物業(yè)公司的運作產(chǎn)生的利潤還為被征遷的2759民被征遷戶分享著物業(yè)公司永續(xù)經(jīng)營的長期利益分紅，另一方面因為學生的存在天馬村的集體經(jīng)濟也有了消費的主體和人群，后續(xù)也成立了天馬村學生街集體項目并帶動餐飲、住宿服務業(yè)的發(fā)展。雖然天馬村因為利益分配等問題產(chǎn)生了糾紛，但這只是個體利益需求沒有得到滿足而已，這種發(fā)展模式得到了專家、學者的肯定。最后一種也是目前最普遍采用的一種方式是通過建造安置房、保障房使得失地農(nóng)民能夠有房可住，這也就解決了被征遷戶的最主要問題，這種方法不僅能夠維護群眾的合法權(quán)利，保障民生，而且另一方面還能一定程度上維持房價穩(wěn)定。（二）健全法律法規(guī)，保障公平公正與國外發(fā)達國家征地拆遷政策法規(guī)相比，我國征地拆遷征地政策法規(guī)不夠完善，相對也比較混亂。我國在征地拆遷相關政策法規(guī)的健全和改善，可以借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，使我國的征地拆遷工作更加順利。完善的征地拆遷征地、法規(guī)可以使征地拆遷工作及補償問題有政策法規(guī)可依，減少不必要的矛盾，同時可以對政府濫用政府權(quán)力的預防和監(jiān)督。因此，健全征地拆遷政策法規(guī)很有必要。根據(jù)我國征地拆遷的調(diào)查現(xiàn)狀，借鑒國外發(fā)達的征地拆遷政策法規(guī)的經(jīng)驗。（三）完善安置政策所有先進地區(qū)的經(jīng)驗是，項目建設必須以“先安置，后征遷”的原則為基礎，同時解決流離失所農(nóng)民的重新安置問題和改善條件。這是一個跨部門和跨部門的系統(tǒng)項目，涉及土地、規(guī)劃、建筑、環(huán)境保護、公共安全、運輸、市政和環(huán)境保護。在行政、商業(yè)、市政、農(nóng)業(yè)、民事、人事、勞動、社會保障、衛(wèi)生和市政領域，因此，必須建立適當?shù)膶ｉT組織結(jié)構(gòu)，以執(zhí)行“安置優(yōu)先”原則。組織機構(gòu)是由一名副秘書領導，由一至五名副經(jīng)理領導，他們定期舉行聯(lián)席會議，解決在項目執(zhí)行過程中流離失所的農(nóng)民的重新安置問題。在實施每一項目之前，城市建設規(guī)劃都遵循“三先”的原則（即保留土地用于發(fā)展、啟動支助服務、首先實施社會保障、啟動重新安置方案、提供住房、提供住房和其他基本服務）。優(yōu)先考慮公共利益問題，確保被驅(qū)逐農(nóng)民的利益得到保護。（四）簡歷再就業(yè)創(chuàng)新機制一般來講，被征地的農(nóng)民都具有勞動力，因此通過補償?shù)姆绞竭€不能完全解決他們的后顧之憂，為了社會穩(wěn)定，則需要根據(jù)農(nóng)民的自身狀況為其安排相應的工作。通過對農(nóng)民進行在就業(yè)培訓，通過逐步提高農(nóng)民的思想素質(zhì)水平，使得農(nóng)民逐步具備再就業(yè)的能力。通過將農(nóng)民安排進企業(yè)進行再就業(yè)，不僅可以促進我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，同時還可以為農(nóng)民排憂解難，保障農(nóng)民最基本的生活水準。（1）通過促進經(jīng)濟發(fā)展的方式增加農(nóng)民的收入。對于被征地農(nóng)民來說，擁有較高的收益是農(nóng)民一直渴望的事情。為了推動經(jīng)濟發(fā)展，可以在社會上可以設置多種適合農(nóng)民的崗位。不僅解決了農(nóng)民被征地后沒有工作的情況，同時還可以幫助農(nóng)民取得較好的經(jīng)濟收益，使得農(nóng)民獲得較高的生活質(zhì)量，同時也可以促進我國的經(jīng)濟發(fā)展水平的提高。（2）通過對征收土地后弄明進行工作相關的培訓，促進農(nóng)民工再就業(yè)。對于現(xiàn)在的農(nóng)民再就業(yè)來說，再就業(yè)的過程中遇到的最大的困難就是提高農(nóng)民的整體素質(zhì)，提高自身勞動技能。對于多數(shù)農(nóng)民來講，都存在勞動技術(shù)能力不足的情況，因此需要通過增加農(nóng)民的勞動技能促進農(nóng)民的再就業(yè)，例如成立農(nóng)民再就業(yè)培訓班，建立農(nóng)民培訓基地等等各種方式促進農(nóng)民獲得較高的收益，解決農(nóng)民的再就業(yè)問題。（3）對于被征地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)提供各種優(yōu)惠和補助措施。政府對于失地農(nóng)民進行了各種優(yōu)惠政策。例如對于獲得一筆補償款的農(nóng)民來講，以這筆補償款為資本進行創(chuàng)業(yè)是一件對社會極其有利的事情，國家鼓勵農(nóng)民在創(chuàng)業(yè)，同時針對農(nóng)民創(chuàng)業(yè)提供各種優(yōu)惠和補助政策。結(jié)語征地拆遷不僅關乎人民群眾的利益，還能夠影響到社會和諧安定。雖然我國現(xiàn)行征地拆遷規(guī)定還存在些許不足之處，但在實際過程中卻能夠取得較為良好的效果，此外政府只需要完善自身的管理制度，加快更新相關法律法規(guī)與相關土地政策、明確征遷補償標準并盡努力提高補償標準、強化群眾參與與監(jiān)督、加強輿論宣傳、借鑒先進經(jīng)驗等等措施，可以有效降低我國民眾與政府之間的矛盾，在一定程度上起到促進我國經(jīng)濟發(fā)展的作用，并能夠促進社會安定團結(jié)，營造和諧征遷的社會輿論環(huán)境。在拆遷的同時，保障農(nóng)民拆遷之后仍然能夠維持正常的生活，使被拆遷農(nóng)民拆遷后的權(quán)益得到充分的保障，這關系到農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的和諧穩(wěn)定，關系著小康社會的建設大局。建設社會主義和諧社會，最重要的是要妥善協(xié)調(diào)各方關系，兼顧不同社會群體利益，在全社會范圍內(nèi)實現(xiàn)社會公平、公正。我國城市化的進程不僅僅是城市向農(nóng)村擴張的過程，還是一個需要很長時間的過程。在目前的城市化進程中，各地區(qū)在集體驅(qū)逐補償?shù)念~外安置費用方面的差異，驅(qū)逐程序上的差異很容易引起民眾的不滿。在驅(qū)逐過程中粗暴違反法律，導致公眾對驅(qū)逐問題有很大的意見。因此，在拆遷過程中，