居間合同、中介收費

第二十三章居間合同第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付酬勞的合同。第四百二十五條居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假狀況，損害委托人利益的，不得規(guī)定支付酬勞并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。第四百二十六條居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照商定支付酬勞。對居間人的酬勞沒有商定或者商定不明確，根據(jù)本法第六十一條的規(guī)定仍不能擬定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理擬定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的酬勞。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔(dān)。第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但能夠規(guī)定委托人支付從事居間活動支出的必要費用。材料一：買賣雙方未完畢房產(chǎn)過戶中介仍收中介費受質(zhì)疑現(xiàn)在的格式合同，買賣雙方一簽約，即便沒完畢過戶也不影響中介收費。買賣雙方由于多個因素未能最后完畢房產(chǎn)過戶，在諸多人看來，這種狀況下中介是不應(yīng)當(dāng)收取中介費的。而在實際交易過程中，如果是由于中介的因素造成最后未能完畢過戶，則無需交中介費；如果是由于買賣雙方的因素造成最后未能完畢過戶，則要支付部分甚至全部中介費?，F(xiàn)在買房人與中介訂立的居間合同，中介只負責(zé)到買賣雙方簽完合同，而不是以完畢過戶才干收取中介費。中介承諾未兌現(xiàn)應(yīng)退還中介費在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執(zhí)行之前買了一套二手房，當(dāng)時中介承諾能夠在政策執(zhí)行之前為王先生完畢過戶手續(xù)，并將這一承諾寫進了居間合同之中，因此王先生就與業(yè)主訂立了二手房買賣合同并交付了中介費以及定金。但是由于多個因素，最后未能在政策執(zhí)行前完畢該套房屋的過戶手續(xù)。新政策執(zhí)行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表達無力承當(dāng)。業(yè)主也表達不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的狀況下，王先生提出解除買賣合同，并規(guī)定中介退還中介費，理由是中介在買房前曾承諾過能夠在政策執(zhí)行前完畢過戶，但最后并未兌現(xiàn)承諾。但中介卻以未能在新政策執(zhí)行前完畢過戶是由于王先生的因素造成，拒不退還中介費。在這種狀況下，王先生的中介費還能要得回來嗎？大成律師事務(wù)所合作人王力博律師認為，在上述案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù)，而房地產(chǎn)中介又未兌現(xiàn)這一承諾，這一承諾有證據(jù)證明確實存在，那么，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)退還中介費。買房人因素造成房產(chǎn)不能過戶中介費不退石先生在前很快通過一中介公司在望京購置了一套二手房，在訂立二手房買賣合同以及與中介的服務(wù)合同之前，中介公司規(guī)定石先生先簽一種聲明：表達自己確認有購房資格，如購房資格出現(xiàn)問題造成無法過戶責(zé)任由買方自負。石先生當(dāng)時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保與否滿五年。但是當(dāng)訂立了二手房買賣合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發(fā)現(xiàn)自己的社保曾經(jīng)由于工作變動斷過，因此他不含有購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續(xù)的狀況下，石先生規(guī)定解除合同并規(guī)定中介退還中介費，但遭到了中介的回絕。中介的理由是房屋無法過戶的責(zé)任在石先生自己，中介沒有任何過失。大成律師事務(wù)所合作人王力博律師認為，在這個案例中，買賣合同雙方的交易已經(jīng)達成，中介機構(gòu)已經(jīng)完畢了“居間”服務(wù)，造成合同無法推行的因素系石先生自己造成的，他應(yīng)當(dāng)對此承當(dāng)全部責(zé)任：向賣方承當(dāng)違約責(zé)任（如賣方?jīng)]收定金），向中介機構(gòu)支付中介費用。業(yè)主違約致交易失敗，買房仍要支付部分中介費9月17日，郭女士與業(yè)主何先生在中介公司的居間服務(wù)下訂立了二手房買賣合同。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業(yè)主何先生一方違約，未能繼續(xù)推行該合同，郭女士的購房計劃也宣布“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并賠償違約金2萬元。因房子未買成，郭女士認為不應(yīng)向中介支付，雙方經(jīng)協(xié)商未果，中介公司于1月將郭女士訴至法院，規(guī)定其支付傭金2萬元。一審法院審理認為，郭女士通過居間方購房的合同目的并未實現(xiàn)，但中介公司已提供了一定的居間服務(wù)，可收取對應(yīng)傭金，判決郭女士向中介公司支付6000元。郭女士不服，提起上訴。法院二審認為，根據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照商定支付酬勞。該案中，郭女士經(jīng)中介公司居間介紹與案外人訂立房地產(chǎn)買賣合同，中介公司有權(quán)根據(jù)上述規(guī)定規(guī)定郭女士支付居間酬勞。需要闡明的是，根據(jù)居間合同，中介公司在促成郭女士與案外人買賣合同成立后，尚須協(xié)助辦理有關(guān)抵押注銷、合同公證、見證、評定、產(chǎn)權(quán)過戶、貸款、領(lǐng)取產(chǎn)證、交房等有關(guān)手續(xù)，在郭女士與案外人訂立的買賣合同并未實際推行的狀況下，中介公司客觀上無需再推行該等義務(wù)，其有權(quán)主張的居間酬勞相較于交易全部完畢的狀況，應(yīng)當(dāng)予以部分減免。因此，一審法院結(jié)合該案具體狀況，將居間酬勞酌情擬定為6000元并無不當(dāng)。故上二審判決駁回上訴，維持原判。現(xiàn)在的格式合同買賣雙方一簽約即便沒完畢過戶也不影響中介收費現(xiàn)在的二手房市場上使用的居間合同,對于中介責(zé)任的完畢不以網(wǎng)簽或過戶為準(zhǔn)，而是以買賣雙方訂立二手房買賣合同為準(zhǔn)。也就是說，只要雙方訂立了二手房買賣合同，中介的職責(zé)就已經(jīng)完畢，按現(xiàn)在的格式合同規(guī)定，中介就能夠收取中介費了。這也就造成了在上述案例中，有的買房人最后沒能買到房子但還是得交納中介費。這對于諸多買房人來說是難接受和理解的。因此，有人建議對市場上使用的二手房買賣的居間合同進行修改，明確規(guī)定只有當(dāng)完畢過戶后中介方可收取費用，如未能完畢過戶，中介不得收取任何費用。對此，中介方面提出異議，對于中介已經(jīng)做了大量工作，但因買賣雙方因素造成的未能完畢過戶的狀況，如不收取任何費用也有失公平。在現(xiàn)在二手房市場上使用的居間合同都是以雙方訂立二手房買賣合同為準(zhǔn)的狀況下，建議買房人在買房前要先與中介公司協(xié)商訂立補充合同，盡量把雙方的責(zé)任和義務(wù)商定得越具體越好。甚至能夠與中介協(xié)商商定在完畢過戶后方可收取是中介費，在未完畢過戶前不得收取任何費用。材料二：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付酬勞的合同。居間人未促成合同成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但能夠規(guī)定委托人支付從事居間活動支付的必要費用。本案中，房屋的交易并未成功，同時買賣雙方對中介費用作了明確的商定由違約方承當(dāng)。同時根據(jù)《民事訴訟法》、《最高人民法院有關(guān)民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所根據(jù)的事實或者辯駁對方訴訟請求所根據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)局限性以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承當(dāng)不利后果。材料三：脫離中介、自行交易，仍需支付中介費-------上海青浦區(qū)法院通過中介公司，李先生和陳先生訂立了\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同?？墒菫榱颂颖苤Ц斗慨a(chǎn)咨詢服務(wù)費，兩人竟背著中介公司進行房產(chǎn)過戶。為此，中介公司將李先生和陳先生告上法庭。日前，青浦區(qū)法院開庭審理此案，判決李先生和陳先生各支付中介公司服務(wù)酬勞1.5萬元。住在農(nóng)村的李先生想在青浦城區(qū)買一套\o"二手房"二手房，于是他找到位于浦倉路的一家房產(chǎn)中介代為找房。去年5月23日，中介帶著李先生來到賣房方陳先生家看房。李先生對房屋各方面都比較滿意，雙方以179萬余元的價格成交。當(dāng)晚，李先生與陳先生就在中介公司訂立了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)月28日，李先生到中介公司支付購房款38萬元首付款?？墒怯捎谫J款遲遲沒有辦下，李先生與陳先生協(xié)商后決定要放棄買賣房屋，并由陳先生到中介公司取回房產(chǎn)證辦理退稅手續(xù)。中介公司覺得事有蹊蹺，通過對該房屋房產(chǎn)登記狀況查詢得知兩人已辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，于是向法院提起訴訟。法庭上，陳先生辯稱：當(dāng)時確實取消了買賣交易，但是后來李先生又通過其它中介湊足了房款后找到自己的，因此雙方就以現(xiàn)金購置的方式達成了買賣合同。李先生則辯稱：由于貸款辦不下來，因此三方都同意終止交易。后來遇上了開中介的朋友表達能夠幫忙解決房款事宜，而陳先生也在這家中介掛牌出售該房屋，因此又重新達成交易。法院審理后認為，陳先生和李先生都確認是從中介公司獲得對方的聯(lián)系方式以及帶領(lǐng)看房、簽約、見證支付部分房款等過程，據(jù)此可排除兩人從其它中介獲得交易信息的可能；另首先，從兩人后續(xù)訂立的買賣合同內(nèi)容看，其吸納了先前合同的重要條款，并對該合同的推行予以確認；再次，即使陳先生陳說從中介公司取回房產(chǎn)證時告知中介不再進行交易，然各方均確認取回房產(chǎn)證是為辦理退稅事宜，僅此并局限性以證明該居間合同已解除；最后，所涉房產(chǎn)確已完畢交易并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。綜上，法院認定兩人理應(yīng)向中介公司支付對應(yīng)酬勞。材料四：房產(chǎn)中介費收取注意事項1﹑權(quán)籍調(diào)查1﹑調(diào)查﹑咨詢所交易房屋權(quán)利的來源﹑現(xiàn)狀﹑有無抵押﹑有無權(quán)利限制;2﹑調(diào)查﹑咨詢涉及權(quán)利人的處分規(guī)定和條件，核算處分資格﹑權(quán)利人和有關(guān)的身份及權(quán)利等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。2﹑房屋使用狀況調(diào)查1﹑收集﹑調(diào)查﹑咨詢房屋坐落環(huán)境，使用年限，有否隱瞞缺點，房屋內(nèi)的頂﹑墻﹑地﹑門﹑窗及設(shè)備等與否需要檢測﹑修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用結(jié)清狀況;2﹑查詢有無租賃﹑違章搭建﹑相鄰關(guān)系侵權(quán)﹑維修基金的繳納和使用狀況。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。3﹑行情調(diào)查1﹑收集﹑調(diào)查﹑咨詢買賣價格的行情比較，稅費結(jié)算，房屋戶型比較，買賣雙方的心理價格比較，有關(guān)政策變動的影響等;2﹑進行多個形式的信息公布活動等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。4﹑擬定成交意向并訂立交易合同1﹑陪伴雙方當(dāng)事人實地踏勘房屋設(shè)備﹑環(huán)境;2﹑商定洽談時間，溝通雙方的成交意向，出示﹑認定當(dāng)事人身份;3﹑為雙方選定合同文本，指導(dǎo)雙方簽約并作見證人;4﹑告知雙方在合同中商定的條款，注意事項，推行方式，房款支付方式等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。5﹑辦理產(chǎn)權(quán)過戶1﹑過戶手續(xù)所需材料的收集﹑報告﹑確認﹑商定確權(quán)時間;2﹑代收