美好物業(yè)港口中心市場調研報告

港口中心市場調研報告攜手共創(chuàng)中山市美好物業(yè)代理有限公司Add：中山市石岐區(qū)匯星豪庭4—6幢2FTel：（0760）88721728Fax：（0760）88722502http//美好明天目錄前言第一局部：宏觀市場環(huán)境分析第二局部：工程市場環(huán)境分析第三局部：消費群市場研究第四局部：工程SWOT分析第五局部：工程風險因素分析和市場預測第六局部：結論與建議前言為給工程籌劃提供準確的數(shù)據(jù)支持，我司遵照科學性、客觀性原那么，通過資料搜集、現(xiàn)場調查及消費者訪談等調查手段，對本工程的市場環(huán)境、供給環(huán)境、需求環(huán)境、營銷環(huán)境等一系列環(huán)節(jié)進行了調查研究，致力于為工程的品牌樹立、利潤最大化提供強力支援與保障。

同時應認識到，市場調查所得到的結論只是工程全體的某一側面，其中難免存在缺乏與欠缺，這一切都有賴于在接下來的籌劃工作中運用籌劃人員自身豐富的經(jīng)驗、超前的眼光把握匡正。1、港口概況

港口鎮(zhèn)位于中山市東部，總面積70.87平方公里，轄社區(qū)居民委員會7個，村民委員會2個，戶籍人口5.64萬人，非戶籍人口5.6萬人。鎮(zhèn)內(nèi)設有京珠高速出入口，并與105國道、番中公路、廣珠公路相連。2006年，港口鎮(zhèn)以科學開展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會開展全局，以開展為主題，以增強全鎮(zhèn)綜合實力為核心，以建設開展、創(chuàng)新、和諧港口為目標，全面提高工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，大力推動三個文明建設，經(jīng)濟社會各項事業(yè)全面進步。全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值21.4億元，比上年增長2%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值64.82億元，增長2.94%。第一局部：宏觀市場環(huán)境分析港口鎮(zhèn)2、經(jīng)濟概況近年來，隨著改革開放的不斷深入，港口鎮(zhèn)經(jīng)濟建設有了長足的開展，社會各項事業(yè)有了顯著進步，人民生活水平得到明顯改善。為貫徹中山市政府建設既適宜居住又適宜開展和經(jīng)濟社會協(xié)調開展的開展戰(zhàn)略。2007年主要經(jīng)濟指標全面完成，其中：

地區(qū)生產(chǎn)總值30億元，比上年增長39.5%。

稅收5.11億元，增長33.05%。

財政收入2.6億元，增長32%。

工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值94.1億元，增長33.97%。其中工業(yè)產(chǎn)值91億元，增長32.46%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3.1億元，增長8.79%。

固定資產(chǎn)投資14.43億元，增長97.56%。其中工業(yè)投資5.8億元，增長463.56%；房地產(chǎn)投資6.92億元，增長62.55%。

出口總值2.7億美元，增長17.53%。

實際利用外資1572萬美元，增長14.7%。加強群眾文化體育建設，開展形式多樣的文體活動，組織參加文體比賽，成績顯著。建成鎮(zhèn)全民健身廣場，占地10畝，設有籃球場4個、羽毛球場4個、乒乓球臺8張和健身器材30組，年群眾參加體育鍛煉超2萬人次。加強文化市場管理，促進文化市場健康開展。港中、理工、中心小學、民主小學等學校定期舉辦校園文化藝術節(jié)，理工學校成立古箏隊，民主小學成立琵琶隊，文化中心成立電子琴隊。各種文藝隊累計200人，全年演出超20場次。4、文化環(huán)境城市建設規(guī)劃進一步優(yōu)化。修編鎮(zhèn)整體開展規(guī)劃，強化功能區(qū)域，實現(xiàn)人口與資源協(xié)調開展。將全鎮(zhèn)劃分為三大區(qū)域，即中心區(qū)〔民主、勝隆、西街一局部、群眾等社區(qū)〕，石特工業(yè)區(qū)〔石特、群樂、西街一局部〕及大南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)〔可持續(xù)開展區(qū)〕，面積比例為39:27:34。中心區(qū)開展現(xiàn)代效勞業(yè)和適度開展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，石特工業(yè)區(qū)重點開展高效益工業(yè)及游戲游藝產(chǎn)業(yè)，大南片建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，開展效益型農(nóng)業(yè)。同時，調整了鎮(zhèn)污水處理廠及配套工程規(guī)劃，加強對市政工程設施等事關公眾利益工程的規(guī)劃。5、投資環(huán)境第二局部工程市場環(huán)境分析一、工程概況工程位于興港中路北往南方向左那么港口工商稅務局旁，臨近港口鎮(zhèn)政府、港口鎮(zhèn)公安局等行政單位。周邊人口密集，商企眾多，是港口鎮(zhèn)最繁華的地段。此地集合農(nóng)貿(mào)市場、超市、服裝鞋類、通訊器材及其它百貨等，是港口鎮(zhèn)的商業(yè)中心點，商品定位均為低檔消費和群眾日常消費品，環(huán)境較為雜亂。其中農(nóng)貿(mào)市場更為雜亂，環(huán)境衛(wèi)生也較差，經(jīng)營沒有秩序。本案位置概況二、工程周邊商業(yè)情況分析本

案商業(yè)街1+1超市置和超市富民百貨商鋪周邊主要商業(yè)分布圖1、壹加壹超市位置興港中路規(guī)模經(jīng)營面積約3000㎡業(yè)態(tài)超市、日用百貨、手機通訊、衣物鞋類知名商家彩蝶軒消費檔次中偏低檔配套物品寄存箱、休息座椅典型案例分析2、富民百貨位置翠港路，港口中心市場旁規(guī)模經(jīng)營面積約2500㎡業(yè)態(tài)日用百貨、電器、手機、衣物、鞋革、珠寶；知名商家馬得利消費檔次中低檔，主要針對周邊居民和工業(yè)區(qū)消費人群。配套物品寄存箱、休息座椅、公用電話亭、3、港口商業(yè)廣場位置海逸市場附近規(guī)模單層卡式商鋪，經(jīng)營面積約10000㎡業(yè)態(tài)服飾、日用百貨、手機、小家電租金、管理費租金40元/㎡/月，現(xiàn)按2折收取，管理費15元/㎡/月現(xiàn)按5折收取知名商家星港3G手機消費檔次中低檔經(jīng)營情況現(xiàn)已部分開張，招商率達20%。均以服飾鞋類為主夾以其它百貨類4、商業(yè)街沿街商鋪港口鎮(zhèn)現(xiàn)有沿街商鋪主要分布在翠港路，就中心市場后面，約長達1000米，這些商鋪布局簡單，規(guī)模較小、樣式陳舊，急需要翻修重整。其主要業(yè)態(tài)以服裝、通訊、日雜等和效勞業(yè)為主。沿街商鋪以出租為主，兩按一租，根本具備水電。月租金情況均在35—50元每平方米之間?，F(xiàn)有品牌商戶：安踏、鴻星爾克、特步、中域等。項目地址面積/㎡租金/月/㎡其它置禾超市港口鎮(zhèn)府對面3500左右206月份倒閉中港路商鋪1+1旁邊28040原春天百貨部分時尚服裝店建行附近、公安局對面15040現(xiàn)經(jīng)營服裝豆腐店中心市場左側5040有夾層百貨商店翠港路100030—50原百貨商店，已倒閉暫空置物業(yè)情況從不同位置看，局部鋪面和局部經(jīng)營品牌、通訊贏利高的行業(yè)，租金水平可到達30-50元/㎡/月，最高可到達70元/㎡/月。在本片區(qū)相對屬于較高水平的租金。從整體租金水平看，從商業(yè)街鋪面中間抽樣的十幾家鋪面看，都集中在30-40元/㎡/月。商鋪根據(jù)位置、裝修和家俱器物不同，分別會收取2-5萬不等的轉手費。隨著鎮(zhèn)中心區(qū)域明朗，商業(yè)街商鋪物業(yè)升值和租金上漲趨勢開始呈現(xiàn)。租金分析三、市場現(xiàn)狀小結1、繁華區(qū)域集中在以中心市場所在的興港中路和翠港路一帶為主。2、商業(yè)開展水平較低，消費群體屬于中低層次較多，缺乏大型、專業(yè)、高檔消費場所和集中商業(yè)地帶。3、商業(yè)開展也比較緩慢，大型連鎖投資商家缺乏商業(yè)布局的興趣。消費外流城區(qū)等占到一定比例。4、轄區(qū)內(nèi)企業(yè)較多，且分布全鎮(zhèn)。以普通工薪階層為主。其消費能力相對缺乏。5、雖然區(qū)域內(nèi)低、中檔次商品已根本能滿足消費者的需求，但中高檔商品的可選擇性相對很小，市場潛力很大。6、區(qū)域內(nèi)市場經(jīng)營環(huán)境差，消費商品單一。四、區(qū)域市場開展趨勢1、港口目前有海逸酒店高檔星級酒店正在籌建中，港口商業(yè)廣場已拉動帷幕；將催生一大批高檔的消費場所和設施的出現(xiàn)。2、龍城國際將帶動港口第三產(chǎn)業(yè)市場，打造為中山的游藝基地工程。同時局部其它商業(yè)市場和多處高尚住宅小區(qū)都正在緊鑼密鼓的籌劃興建中。趨勢一：高檔化、專業(yè)化近年隨著港口新中心區(qū)規(guī)劃和逐步實施、輕軌港口站的建設啟動等設施的完善，及周邊多個大型高尚住宅小區(qū)的規(guī)劃建設，處于鎮(zhèn)中心區(qū)位置的中心市場日益顯現(xiàn)其商業(yè)的不可替代性。并逐步向東延伸至軌軌站附近。隨著消費走旺，商鋪租金上漲趨勢明顯。港口目前規(guī)劃建設中的港口商業(yè)廣場、海逸華庭、海逸市場、海逸酒店、中信凱旋藍岸、大信芊翠園、廣珠輕軌港口站商業(yè)圈等近十幾個房地產(chǎn)工程的開發(fā)和建設，將使得港口商業(yè)重新更好的布局，改變目前商業(yè)集中且開展弱勢的局面趨勢二：社區(qū)商業(yè)“春天期〞由于工程開發(fā)規(guī)劃體量相對較大，依據(jù)效勞本鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)及附近地區(qū)的需要，建議開發(fā)社區(qū)購物中心。這樣，群眾人群就被鎖定為工程的主要目標客戶群。第三局部：消費群市場研究以國際一線品牌西式快餐和國內(nèi)百強品牌的連鎖超市、百貨為主力商戶，以域內(nèi)品牌家電、娛樂、餐飲為次主力商戶，輔以局部地區(qū)性品牌商家構筑本工程的業(yè)態(tài)商戶組合。一、商戶定位三、工程商圈定位類型目標消費群人均月收（元）比例消費需求點1本地居民及企業(yè)高管10000以上10%追求品牌及質量；注重環(huán)境及服務2中青年家庭3000-500020%追求中層次購物、文化、娛樂、享受3普通工薪族1000-300060%追求時尚、潮流、實惠4其它收入不等10%日常生活消費核心商圈港口鎮(zhèn)500m至2km半徑范圍以內(nèi)，步行約10-15分鐘，車程約5-10分鐘，以摩托車、小車為主要交通交通工具。第二商圈阜沙、黃圃

2km至5km半徑范圍以內(nèi)，步行約20-30分鐘，車程約10-20分鐘二、目標客戶群定位以本地居民和工薪一族為主要消費群體，輔以局部高素質中的中青年家庭消費群體。第四局部：工程SWOT分析A、區(qū)位優(yōu)勢

所處區(qū)位將開展成為港口鎮(zhèn)的行政中心，根底配套設施將迅速齊全，商業(yè)氣氛將越來越濃郁。

B、地段優(yōu)勢

鄰近中山市區(qū)，與城區(qū)商業(yè)中心商圈也相距不遠，較易承受這些區(qū)域的商業(yè)需求輻射。

C、交通優(yōu)勢

工程緊鄰中江高速出口處，數(shù)條公交線路穿梭往來，同時與廣珠輕軌相接駁，是最富有商業(yè)前景的區(qū)域組團模式。

D、規(guī)模優(yōu)勢

工程規(guī)模中大型，假設定位規(guī)劃推廣得當，有望迅速完成招商、銷售，獲取可觀利潤。一、工程優(yōu)勢分析〔S〕A、地段環(huán)境因素

周邊多為早期的私人自建房及傳統(tǒng)街區(qū)商鋪，缺乏良好的商業(yè)環(huán)境支持的同時周邊商業(yè)還略顯雜亂。

B、傳統(tǒng)商業(yè)因素

本工程基于前身是一傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，受限于周邊商業(yè)環(huán)境及后期開發(fā)是否需要保存農(nóng)貿(mào)市場，注定本工程在開發(fā)建造時難以打造檔次。二、工程劣勢分析〔W〕A、政府規(guī)劃利好造就大好形勢

政府對本區(qū)域板塊港口鎮(zhèn)未來商業(yè)中心的定位，無疑為工程的開發(fā)作出了有力的指引，大方向已經(jīng)確定，開展前景予人充足信心。

B、港口行政中心將是工程可資利用的重要資源

由于鄰近鎮(zhèn)中心居民區(qū)、行政中心區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，從而使得工程可供效勞的范圍大為開廣，其目標消費群體在整體實力上也更加有保障。三、工程時機分析〔O〕A、同區(qū)競爭威脅

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境良好，自然引得大量本區(qū)的商業(yè)物業(yè)供給持續(xù)增大，物業(yè)間在目標群體定位上極易撞車，市場競爭環(huán)境極易惡化；如：現(xiàn)正籌劃改造的海逸市場和正在招商中的港口商業(yè)廣場等。B、異區(qū)競爭威脅

中山商業(yè)地產(chǎn)有開展?jié)摿Φ陌鍓K數(shù)量不少，特別是中山城區(qū)的商業(yè)樓盤皆可能成為本工程的重要競爭對手。四、工程威脅分析〔T〕第五局部：工程風險因素分析和市場預測一、風險因素分析

1、市場氣候轉變帶來的風險

雖然如今大勢轉好，但也難保在某個節(jié)點上出現(xiàn)下滑跡象。又或是在這個節(jié)點上推出市場，受市場大氣候的影響，難免造成整體的招商或銷售困難。

2、經(jīng)營方面因素帶來的風險

即便市場形勢一路向好，本工程也不是全無憂心——往往商業(yè)地產(chǎn)工程的“天敵〞就是經(jīng)營管理，假設在經(jīng)營管理上出現(xiàn)問題也很容易造成經(jīng)營中客戶流失或招不來商。

3、類型相近工程開發(fā)造成的風險

即使工程在定位理念和商業(yè)規(guī)劃建筑等方面皆優(yōu)秀——而不是卓越，于是也難避相類似工程的同時推出市場，同一板塊之間、相異板塊之間、區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外之間的競爭仍充滿風險變數(shù)。

1、本區(qū)域將開展成為以居住、商貿(mào)為特征的格局

港口的未來規(guī)劃走向就是中山的未來居住后花園，這里的商業(yè)氣氛、環(huán)境都將愈來愈濃厚——隨之，為其大量商業(yè)配套效勞的商貿(mào)設施也決迅速增多。這是必然的開展規(guī)律。

2、超市，百貨、社區(qū)購物中心等各類商貿(mào)場所不斷開發(fā)

由于本區(qū)域鄰近中山城區(qū)的地利優(yōu)勢，于是便能輕松承接這些商務區(qū)的商業(yè)需求，因而從低檔的商場到中檔的購物廣場等需求都將日益看漲，這類型的商業(yè)物業(yè)投向市場也將日益增量。二、市場變化預測1、成立專業(yè)的經(jīng)營管理部門

從立項開始，就要成立專業(yè)的經(jīng)營管理部門對工程的前期規(guī)劃、中期招商和后期經(jīng)營管理做好全面充分工作，這是對于商業(yè)地產(chǎn)工程成敗的關鍵。2、善于借勢、引勢

假設能把握有利形勢，將的大減輕工程招商難度；假設沒有的話，可通過適當?shù)囊齽?、造勢炒熱市場?/p>

3、速戰(zhàn)速決完成招商

看準時機后就要以足夠的魄力全力推進工程的運作推廣，以求在最正確招商時期內(nèi)完成工程的大局部招商，實現(xiàn)目標時間內(nèi)開業(yè)。三、應對策略一、結論

1、從城市開展角度看

市政規(guī)劃造就區(qū)域良好開展前景

在港口鎮(zhèn)已經(jīng)盡得城市開展的便利，而位于港口未來中心區(qū)的中心市場無疑更將擁有良好的開展前景，利好