南京江北小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略

小產(chǎn)權(quán)營銷戰(zhàn)略

繼續(xù)“飆漲〞還是“萎縮〞樓市大環(huán)境一1、09年南京樓市用“一路飆漲〞來形容09年的南京樓市再恰當(dāng)不過，可以說南京樓市在一夜之間又回到了07年的極速時(shí)代！09年1-6月，全市商品住宅共上市238.69萬平米，銷售面積為456.15萬平米。09年7-11月，南京有近46家新盤推出，新上市的房源總量超過2萬套，加上上半年庫存的3.2萬套房源，下半年南京房地產(chǎn)市場上有近5萬套房源待售，供給量相對充足，價(jià)格更是一路飆漲。1、09年南京樓市受益于08年需求延緩至09今年上半年集中釋放及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中人們對通貨膨脹預(yù)期的加大，從而導(dǎo)致了投資成分的逐漸上升，更使得房地產(chǎn)行業(yè)在09年一夜之間峰回路轉(zhuǎn)。在09上半年陽春行情的影響下，改善型需求和投資型需求逐漸入市，將緩解自住型剛需后勁缺乏的壓力，支撐后市需求。在外圍市場吶喊叫好的推動(dòng)下，央企一擲千金頻頻拍出地王。在輿論導(dǎo)向、城市規(guī)劃及供、需兩旺的形勢下，南京房價(jià)出現(xiàn)了一次次的報(bào)復(fù)性上漲。2、2021年樓市調(diào)控09年末中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議召開，提出抑制投機(jī)購房。12月9日，營業(yè)稅免征年限由2年改5年。12月14日晚間，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“遏制局部城市房價(jià)過快上漲勢頭〞的要求。12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)?進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知?，明確開發(fā)商今后拿地首付不低于50%。最后到遏制局部城市房價(jià)上漲過快勢頭2、2021年樓市調(diào)控一系列動(dòng)作說明，房地產(chǎn)政策收緊已是箭在弦上，樓市或?qū)⒚媾R新拐點(diǎn)。一連串的政策收緊信號(hào)釋放，原本對明年充滿信心的局部開發(fā)商也犯起了嘀咕，明年房價(jià)是趨穩(wěn)或是下滑將難以預(yù)料。

3、對2021年樓市的預(yù)期與2021年近30個(gè)上市新盤相比，2021年70余家新盤上市量無疑是翻了一番有余。如果明年供給量加大，那么今年的供小于求的局面將不復(fù)存在，南京樓市將會(huì)重新進(jìn)入平衡期2021年對于購房者和開發(fā)商來說都是瘋狂的一年，搶購從年初一直延續(xù)到年尾。為了趕上優(yōu)惠政策的末班車，12月份不管是新房和二手房都創(chuàng)下了歷史新高。在上演最后瘋狂的同時(shí)2021年的市場也在被大量透支，預(yù)計(jì)明年的購房需求量必將萎縮。3、對2021年樓市的預(yù)期“經(jīng)過了2021年房市成交量的瘋長，有多少需求還將持續(xù)到明年，有多少人會(huì)在明年買房。〞成為開發(fā)商對2021年樓市的思考！天時(shí)、地利、人合項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境二工程區(qū)域環(huán)境1、工程行政環(huán)境湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部。南依老山，與老山林場搭界，北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰，西連湯泉農(nóng)場，西南與星甸鎮(zhèn)、東北與永寧鎮(zhèn)接壤。全鎮(zhèn)總面積45平方公里，人口3.1萬人,素以溫泉、苗木著稱，有“十里溫泉帶、百畝九龍湖、千年古銀杏、萬只白鷺林、億株雪松田〞等生態(tài)資源和秀美景觀。2007年，湯泉鎮(zhèn)與盤城鎮(zhèn)、橋林鎮(zhèn)同時(shí)撤鎮(zhèn)設(shè)立街道。區(qū)域開展等級再次提升，在南京大城市范圍內(nèi)開展地位得到了新的支持。工程區(qū)域環(huán)境工程區(qū)域環(huán)境2、工程人文環(huán)境地?zé)豳Y源豐富，有“十里溫泉帶〞之稱。境內(nèi)名勝古跡甚多，惠濟(jì)古寺歷史悠久。雪松、蜀檜、龍柏、白玉蘭、廣玉蘭等欣賞苗木和花卉覆蓋全鎮(zhèn)，成為聞名全國的“苗木之鄉(xiāng)〞。工程區(qū)域環(huán)境3、工程經(jīng)濟(jì)環(huán)境農(nóng)業(yè)有特色，農(nóng)業(yè)以種植欣賞性苗木為主，是全國最大的雪松繁育基地。工業(yè)有根底，以生產(chǎn)輸變電鐵塔產(chǎn)品為主，是全國乃至亞洲最大的鐵塔生產(chǎn)制造基地。三產(chǎn)有潛力，以溫泉開發(fā)為特色，以會(huì)務(wù)、旅游、渡假為主。工程區(qū)域環(huán)境4、工程城市規(guī)劃江北新城市規(guī)劃作為一城三區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的對象之一，江北新市區(qū)醞釀著巨大的開展?jié)摿?。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教大學(xué)城、科技研究中心、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)等多方位開展思路將為江北未來新市區(qū)建設(shè)添磚加瓦，浦口將成為容納百萬人口的江北重鎮(zhèn)。工程區(qū)域環(huán)境多條過江通道規(guī)劃?南京過江通道總體規(guī)劃?明確提出，在結(jié)合滬寧高速鐵路和地鐵線路調(diào)整的根底上，南京最新的過江通道規(guī)劃數(shù)確定為10個(gè)。分別是規(guī)劃大勝關(guān)過江通道、長江三橋、規(guī)劃江心洲過江通道、緯七路過江通道、緯三路長江大橋、長江大橋、規(guī)劃上元門過江通道、長江二橋、長江四橋和規(guī)劃龍?zhí)哆^江通道。高端別墅，價(jià)格高、起點(diǎn)高湯泉樓市現(xiàn)狀三1、山河水“山河水〞別墅區(qū)占地630畝，全部規(guī)劃建設(shè)獨(dú)幢別墅，共300余幢，采用新北美風(fēng)格的建筑形態(tài)，由國際知名香港中域〔Centreland〕建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。湯泉樓市現(xiàn)狀1、山河水別墅坐落在老山比較平緩的坡地上，周邊是群山環(huán)抱、風(fēng)光旖旎的山水生態(tài)環(huán)境。依托湯泉和老山原生的景觀生態(tài)環(huán)境，利用別墅區(qū)坡地和溝谷連綿起伏的有利地形，建設(shè)自然生態(tài)的別墅景觀。別墅區(qū)超五星級會(huì)所設(shè)置室內(nèi)泳池，提供高級商務(wù)酒廊、健身中心等多種效勞功能。

湯泉樓市現(xiàn)狀1、山河水在售五期福布山依照山坡的地形和朝向，為每棟別墅設(shè)計(jì)了三重庭院。福布山的園林系統(tǒng)采用5重景觀處理的手法，按照6重植物種植體系，實(shí)施植物的同緯度全冠移植，近400種名貴樹木和花草，從灌木到百年老樹，都呈現(xiàn)在福布山的庭園中。湯泉樓市現(xiàn)狀1、山河水2021年05月08日山河水5月1-3日在南京德基廣場亮相“南京高端別墅聯(lián)合展〞。期間推出中央藍(lán)溪組團(tuán)16席珍稀中心水景獨(dú)棟別墅。2021年09月23日工程1-4期售完，五期“福布山〞組團(tuán)10月開盤，面積370平米左右，價(jià)格400多萬/套。湯泉樓市現(xiàn)狀2、大吉山水田園大吉山水田園位于湯泉古鎮(zhèn)，南眺老山，東近九龍湖，西臨千年禪院惠濟(jì)寺，占地面積約10萬平方米，建筑面積約7萬平方米，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。小區(qū)為純聯(lián)排別墅社區(qū)，共348戶，實(shí)現(xiàn)溫泉入戶，戶型面積在82-145㎡，每戶均有前庭后院露臺(tái)天井等多重品味空間贈(zèng)送。

湯泉樓市現(xiàn)狀2、大吉山水田園小區(qū)融徽風(fēng)雅韻及江南園林風(fēng)格于一體，采用組團(tuán)庭院式布局，11種面積套型住宅均分南北兩種入口，入口門相對布置兩排形成小組團(tuán)，假設(shè)干小組團(tuán)組成大組團(tuán)，住宅入戶大門設(shè)小庭院，住宅后部設(shè)后花園。每戶內(nèi)均有私家后院，組團(tuán)院落式布局，與水系、長廊小道配合，營造新的江南園林式風(fēng)格。

湯泉樓市現(xiàn)狀2、大吉山水田園2021年10月大吉山水田園推出溫泉獨(dú)院聯(lián)排別墅，面積82－160平米，總價(jià)80－120萬。2021年12月大吉山水田園在售125和156平米的聯(lián)排，還剩20套左右，均價(jià)8400元/平米。目前購房一次性付款享受98折，按揭享受99折優(yōu)惠。北區(qū)別墅即將推出，北區(qū)共102套，面積180－240平米，推出時(shí)間待定。湯泉樓市現(xiàn)狀3、待建工程〔東方國際溫泉城〕南京湯泉東方國際溫泉城是現(xiàn)代化江北新城十大功能區(qū)之一，規(guī)劃范圍東至寧淮高速高架橋、西至312國道高架橋、南至老山、北至寧西鐵路，占地面積約15平方公里。工程所在地湯泉街道自然資源豐富，樹木繁茂，山林景觀突出，是全國著名的苗木之鄉(xiāng)，被人們譽(yù)為“森林中的綠洲〞。湯泉樓市現(xiàn)狀3、待建工程〔東方國際溫泉城〕湯泉境內(nèi)擁有高質(zhì)量的溫泉及冷泉，集欣賞、飲用、洗浴、理療等多功能為一身。溫泉久負(fù)盛名，富含多種化學(xué)元素和礦物質(zhì)，具有良好的治療、理療和保健作用，冷泉為優(yōu)質(zhì)天然含鍶偏硅酸低鈉飲用礦泉水，有較高開發(fā)利用價(jià)值。湯泉樓市現(xiàn)狀3、待建工程〔東方國際溫泉城〕溫泉城已確定第一個(gè)建設(shè)工程—湯泉東方國家溫泉公園，占地4800畝，核心區(qū)2700畝，含東方國家溫泉展覽中心，湯泉?jiǎng)?chuàng)意工坊，總部度假基地，國際SPA水療康復(fù)中心，茉莉花園歌劇院，溫泉假日酒店，溫泉花園會(huì)館，溫泉主題嘉年華，森林野外拓展訓(xùn)練，小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)等建設(shè)內(nèi)容。湯泉樓市現(xiàn)狀知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀四小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀“小產(chǎn)權(quán)〞作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是在近20年，驟然間在城鄉(xiāng)結(jié)合部風(fēng)生水起、遍地開花。它的存在與以下條件有關(guān)：第一，土地分屬國家與集體所有；第二，城市房地產(chǎn)用地缺乏而導(dǎo)致房價(jià)虛高；第三，對集體土地征用的補(bǔ)償明顯低于市價(jià)。為什么會(huì)有小產(chǎn)權(quán)的存在？小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀周邊小產(chǎn)權(quán)工程1、泉西村村部別墅區(qū)泉西村村部別墅區(qū)占地近60畝，現(xiàn)已開發(fā)獨(dú)棟別墅25幢，方案年底前完成全部土建工程，等待明年開春進(jìn)行綠化施工。泉西村別墅區(qū)用地方整、視野開闊，南向?yàn)槔仙郊耙?guī)劃中的東方溫泉城，自然環(huán)境優(yōu)雅、投資潛力無限。自身小區(qū)設(shè)立溫泉會(huì)所，提供小區(qū)業(yè)主及游客休閑、用餐等效勞。小區(qū)預(yù)估銷售價(jià)格在4000-4500元/平之間。小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀周邊小產(chǎn)權(quán)工程2、永寧侯沖小區(qū)侯沖小區(qū)地處永寧鎮(zhèn)中心，位于老山版塊。小區(qū)占地近200畝，主要以聯(lián)排別墅和公寓為主，聯(lián)排售價(jià)2400元/平，公寓均價(jià)1700元/平。侯沖小區(qū)主要以規(guī)模大、環(huán)境好深受周邊及南京客戶的青睞。特別是小區(qū)以生態(tài)環(huán)保為主題，采用秸稈供氣和太陽能供電等環(huán)保節(jié)能設(shè)施，屢次接待省及國家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的視察，在客戶心目中建立了良好的口碑效應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀周邊小產(chǎn)權(quán)工程3、六合東吳水苑東吳水苑位于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)靈巖山腳下。地處橫梁鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，是六合區(qū)唯一一個(gè)純獨(dú)棟別墅工程。工程總占地150畝，總建3萬方，容積率僅有0.3，綠化率高達(dá)65%，工程建有124棟別墅。小區(qū)124棟別墅中，中式別墅50棟，西式別墅74棟。建筑風(fēng)格的不同滿足了不同年齡，不同層次客戶的需求。戶戶300平方超大庭院，給人田園的愜意生活。2000元/平方的單價(jià)，60萬左右的總價(jià)更是吸引了一大批南京的客群。小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀周邊小產(chǎn)權(quán)工程4、橋林雅苑橋林雅苑位于浦口區(qū)橋林街道西山村。緊鄰千畝西山生態(tài)園，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。工程總占地250畝，工程建有180棟聯(lián)排別墅和100套公寓，規(guī)模宏大。質(zhì)感的外立面設(shè)計(jì)吸引了大量經(jīng)過江星橋公路的客戶，價(jià)格下半年一直2500-2800元/平之間。小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀周邊小產(chǎn)權(quán)工程的特點(diǎn)1、小區(qū)規(guī)模大，前期規(guī)劃相對較完善。2、產(chǎn)品特點(diǎn)鮮明突出，對客戶吸引力強(qiáng)。3、價(jià)格適中，滿足小產(chǎn)權(quán)客戶占廉價(jià)的心理。4、小區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住。充分認(rèn)識(shí)自身，有效把握市場市場結(jié)論五市場結(jié)論市場預(yù)期綜合以上分析，經(jīng)過09年商品房市場井噴式的開展，2021年到底是延續(xù)09的一路凱歌，還是平穩(wěn)開展或?qū)櫛橐?。我們無法預(yù)測未來，但從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議之后對房地產(chǎn)做出的政策調(diào)整來看，2021年的樓市并不讓開發(fā)商樂觀。

市場結(jié)論推盤方案鑒于以上分析，針對明尚雅苑的現(xiàn)狀我們提出如下建議：全新包裝低開高走小步快跑市場結(jié)論建議價(jià)格結(jié)合后期推盤方案，我們建議銷售價(jià)格如下：獨(dú)棟別墅：3200-3500元/平方雙拼別墅：3000-3300元/平方聯(lián)排別墅：2800-3000元/平方

做市場的“搶跑者〞營銷策略六營銷策略1、07開工建設(shè)，無整體規(guī)劃。2、周邊環(huán)境差，多為農(nóng)民自建房。3、小區(qū)規(guī)模小，可信度低。4、周邊小產(chǎn)權(quán)別墅多，價(jià)格混亂。5、產(chǎn)品無特色，缺乏宣傳推廣。

項(xiàng)目現(xiàn)狀營銷策略1、建立專業(yè)的營銷渠道。2、優(yōu)化產(chǎn)品，增加附加值。3、建立工程試范區(qū)，樣板房。4、建立工程專署接待中心。我們怎么辦營銷策略山、湖、林、泉、寺工程的中心思想營銷策略1、山中林墅，寫意人生！2、泉邊美墅，得意人生！3、釋放情杯，與山水相融！4、山、湖、林、泉中的別樣生活！主廣告語營銷策略1、林·泉·墅2、林泉·上院案名

營銷策略媒體支持

1、戶外：高炮、路旗、工地看板、售樓處門頭。2、平面媒體：現(xiàn)代快報(bào)分類廣告、雜志〔視具體定〕。3、小眾媒體：湯泉各大賓館易拉寶、桌卡等。4、活動(dòng)營銷：“新年祁福〞、“尋找春天〞、“釣魚比賽〞等〔根據(jù)工地進(jìn)度定〕。5、數(shù)據(jù)庫營銷。營銷策略1、對外接待售樓處2、辦公用品〔電腦、、寬帶、辦公桌椅、辦公耗材〕等。3、鳥瞰圖、彩色總平圖、房屋單體效果圖、戶型圖、家配圖、景觀圖等。4、銷售道具：整體沙盤、單體模型、單頁、展板、生活機(jī)能圖、交通圖、海報(bào)等。

物料準(zhǔn)備營銷策略1、位置：要求沿銀泉路，離工程步行十分路程2、面積：100平米左右〔有獨(dú)立衛(wèi)生間〕3、裝修風(fēng)格：簡潔、大方4、色彩要求：以暗紅或米黃為主，暖色基調(diào)5、功能區(qū)：控臺(tái)區(qū)、接待區(qū)、展示區(qū)、效勞區(qū)〔待定〕

售樓處裝修營銷