青島項目執(zhí)行計劃書討論稿

青島項目執(zhí)行計劃書(討論稿)2011年4月目錄第一篇：前期準備階段第一章：設計工作項目概況項目設計概述設計流程及設計內(nèi)容分項設計內(nèi)容及分工項目部重點審查內(nèi)容設計進度及關鍵節(jié)點要求新技術、新工藝專題論證技術經(jīng)濟指標審查設計變更調(diào)整原則第二章：施工單位及監(jiān)理單位選擇（項目）一、工程發(fā)包原則二、分包單位分類1、政府壟斷性工程2、專業(yè)、專項工程三、監(jiān)理單位選擇第三章：完成前期現(xiàn)場準備（項目）第二篇：建設實施階段第一章、施工部署一、工程總目標二、施工組織計劃三、詳細施工進度及關鍵節(jié)點控制第二章、施工質(zhì)量管理一、質(zhì)量管理目標二、質(zhì)量管理體系三、質(zhì)量目標控制要點及措施四、專項質(zhì)量控制措施一、建筑工程1、支護工程2、基礎底板3、防水工程二、機電安裝工程三、裝飾裝修工程四、園林景觀工程五、配套及其它工程第三章：施工進度管理一、進度管理綱要二、進度控制方法及措施第四章、施工安全管理一、安全目標二、安全保證體系三、安全管理保證措施第五章、材料設備管理一、項目采購招標的工作原則二、采供范圍和采購方式三、采供計劃四、項目材料設備采購分工第六章、合同管理第七章、投資控制管理一、投資管理工作的基礎二、投資管理組織機構和程序三、投資控制具體措施第八章、風險控制管理一、風險管理目標二、風險管理工作內(nèi)容三、風險管理的原則和步驟四、風險防范及控制措施第九章、項目管理月報第三篇：竣工移交階段第一章：竣工驗收一、竣工前需完成的單項驗收工作二、消防驗收三、竣工驗收第二章：使用移交一、移交要求及部門二、移交辦法第四篇：項目報政府相關部門審批流程圖第一篇：前期準備階段第一章：設計工作一、工程概況：中廣·宜景灣項目位于青島市市北區(qū)遼陽西路87、89號，遼陽西路以南、紹興路以西、吳興路以東，分為商業(yè)和住宅兩個地塊。1、A-3-21地塊為商業(yè)用地，規(guī)化用地面積為3011.28平方米，設計為一幢商務樓；容積率：不大于8，綠化率：不小于15.01%，地上建筑面積：24090.20平方米，地下建筑面積：8151.00平方米，車位數(shù)：257輛，其中地上車位15輛：地下車位242輛。2、A-3-22地塊為住宅用地，規(guī)化用地面積為22247.45平方米，設計為六幢板式住宅樓，容積率：不大于3.5，綠化率：不小于35.02%，地上建筑面積：77866.10平方米，地下建筑面積：32311.00平方米，總戶數(shù)：672戶，車位數(shù)：583輛，其中地上車位：41輛：地下車位：542輛。設計單位：青島北洋建筑設計有限公司總包單位：監(jiān)理單位：二、項目設計概述：前期方案設計主要由北京總部設計室負責，青島北洋建筑設計有限公司根據(jù)北京總部的方案設計對項目規(guī)化方案進行優(yōu)化調(diào)整并做出項目的投資估算，青島北洋建筑設計有限公司負責兩圖一書的制作及請照圖設計，負責政府的各項報件圖紙?zhí)幚淼膮f(xié)調(diào)辦理。目前，其正在進行的工作是戶型方案的設計。以后的工作是進行全套施工圖的設計。三、設計流程及設計內(nèi)容1、設計流程：建筑主體設計總體規(guī)劃方案北洋建筑設計院室外工程設計詳細規(guī)劃方案、總平面設計集團設計部、北洋設計院室外園林景觀設計待定消防審批單位建筑設計方案消防審批單位集團設計部、北洋綠化、小品待定人防審批單位初步設計（單體）人防審批單位北洋庭院、照明待定初步設計（全案）室外標識北洋室內(nèi)裝修設計待定室內(nèi)裝修設計室外監(jiān)控施工圖設計待定室外綜合管網(wǎng)圖市政設計院道路、雨污水燃氣工程青島泰能燃氣集團供電工程青島電業(yè)局設計院熱力工程青島熱電公司三網(wǎng)合一2、設計內(nèi)容1建筑設計1.1集團設計部北洋建筑設計有限公司總體規(guī)劃、建筑單體設計1.2北洋建筑設計有限公司用于規(guī)劃報建的修建性詳細規(guī)劃設計方案；項目總平面設計；各個建筑物的建筑、結構、給排水、暖通、電氣的方案報批、初步設計、施工圖設計；4、地下建筑的普通內(nèi)裝修設計；5、各建筑外裝修設計，并配合室內(nèi)裝飾設計單位進行給排水、暖通、電氣、弱電等配套設計；6、配合精裝修設計單位做好水、暖、電、氣、熱等二次設計工作。2室外設計2.1室外公共區(qū)域園林景觀設計；室外建筑和景觀的夜間燈光和照明效果圖（包括燈具及光源的選型）；室外管網(wǎng)圖：本項目區(qū)域內(nèi)室外路面、園林景觀雨水排放、給水、雨污水、熱力管網(wǎng)、供電線路、綜合布線、燃氣、等設計；【不包括大配套所含的市政部分】園林景觀范圍內(nèi)的小品、構筑物詳圖；景觀照明配電圖；景觀給排水圖；2.2三網(wǎng)合一室內(nèi)室外弱電設計（含管道）2.3燃氣2.4供電工程2.5市政道路、雨污水管道2.6青島瑞源工程集團有限公司勘察測繪院邊坡支護設計四、分項設計內(nèi)容及分工：1、室內(nèi)部分：燃氣工程其由青島泰能燃氣集團設計2、室外部分：2.1、強電部分：其由青島市電業(yè)局設計院設計2.2、三網(wǎng)合一：其由網(wǎng)通或電信，有線電視臺設計2.3、熱力管網(wǎng)：其由轄區(qū)內(nèi)的熱力公司設計2.4、雨、污水部分：其由具有市政資格的設計院設計2.5、燃氣部分：其由青島泰能燃氣集團設計2.6、自來水部分：其由青島海潤自來水集團2.7、市政道路部分：其由具有市政資格的設計院設計2.8、園林景觀部分：其由專業(yè)設計院設計2.9、人防設計：其由青島人防設計院設計2.10樓內(nèi)手機信號增強系統(tǒng)四、設計進度及關鍵節(jié)點要求X單體設計X單體設計初設階段平場圖設計總圖初設階段平場圖設計總圖設計方案設計成果交底建筑方案擴初深化完成機電設備梳理完成消防梳理完成暖通系統(tǒng)梳理完成水系統(tǒng)梳理建筑方案擴初深化完成機電設備梳理完成消防梳理完成暖通系統(tǒng)梳理完成水系統(tǒng)梳理完成總圖與景觀標高關系梳理初設階段初設階段檢查口提交建筑單體聯(lián)系圖（初設版）施工圖白圖交底完成總圖與景觀標高關系梳理初設階段初設階段檢查口提交建筑單體聯(lián)系圖（初設版）施工圖白圖交底完成單體與平基線關系梳理完成單體與平基線關系梳理檢查口檢查口檢查口檢查口施設階段完成單體與平基擋墻關系梳理完成總圖與單體標高關系梳理施設階段完成單體與平基擋墻關系梳理完成總圖與單體標高關系梳理施工圖白圖交底檢查口檢查口施工圖白圖交底檢查口檢查口施設階段檢查口施設階段檢查口初步設計白圖交底（成果溝通）初步設計白圖交底（成果溝通）建筑方案施工深化建筑方案施工深化施設施設階段檢查口提交建筑單體聯(lián)系圖（施工版）檢查口提交建筑單體聯(lián)系圖（施工版）建筑專業(yè)設備專業(yè)結構專業(yè)建筑專業(yè)設備專業(yè)結構專業(yè)水\電\通與建筑空間關系梳理綜合管網(wǎng)梳理建筑大樣梳理立面窗型梳理外裝材料梳理水\電\通與建筑空間關系梳理綜合管網(wǎng)梳理建筑大樣梳理立面窗型梳理外裝材料梳理結構大樣梳理柱\梁\板與建筑空間關系梳理基礎與平基線關系梳理結構大樣梳理柱\梁\板與建筑空間關系梳理基礎與平基線關系梳理檢查口檢查口完成水\電\通\綜施工圖完成結構施工圖完成建筑施工圖完成水\電\通\綜施工圖完成結構施工圖完成建筑施工圖Y施工圖設計白圖交底（成果溝通）Y施工圖設計白圖交底（成果溝通）圖2初設及施工圖設計管理的工作包拆分及流程分析圖1、規(guī)化方案圖目前已完成2、單體方案圖規(guī)化方案批準扣30日完成，目前根據(jù)總部要求進行90平方米占70%的比例做戶型設計，土地手續(xù)完善后最終結果才能出來。3、全套施工圖單體方案批準后45日完成。根據(jù)施工進度安排，做相應設計進度及關鍵節(jié)點要求五、新技術、新工藝專題論證六、技術經(jīng)濟指標審查建筑、結構及機電系統(tǒng)的合理性七、設計變更調(diào)整原則1、設計變更原則：必須由集團公司相關部門以書面的形式下達指令，青島項目部與設計院進行溝通協(xié)調(diào)，對于產(chǎn)生的相關費用按下條原則進行。2、設計變更費用調(diào)整的原則：對于按集團公司指令進行調(diào)整的設計，所產(chǎn)生的設計費用如每次調(diào)整的設計費用在500元以下，設計單位不計取，如調(diào)整的設計費用累計達10000元時，設計單位按實計取設計費用。對于圖紙會審等正常情況的設計變更所產(chǎn)生的設計費用設計單位不計取。第二章：施工單位及監(jiān)理單位選擇一、工程總分包原則：總包單位在資質(zhì)和施工能力滿足的情況下，非壟斷行業(yè)管理的專業(yè)工程原則不分包，由總包單位自行完成，盡量減少分包；政府規(guī)定或涉及地方壟斷部門的相關工程,盡量與政府相關部門溝通，減少政府專項工程分包。二、總包單位：1、總包單位確定原則：施工總包單位要求具備總承包一級或以上資質(zhì)。不得聯(lián)合體投標，所派項目經(jīng)理必須具有同類工程經(jīng)驗、執(zhí)業(yè)資格及業(yè)績。2、總包單位分類：土建機電施工單位、裝飾裝修施工單位、園林景觀施工單位；3、土建機電總包施工范圍：3.1地上、地下的主體結構及二次結構、防水、保溫及初裝修，水、電、暖等；3.2室外綜合管網(wǎng)、室外圍墻；4、裝飾裝修施工單位：電梯間及公用區(qū)域的精裝盡量由總承包單位施工5、園林景觀施工單位：5.1完成室外園林綠化、景觀照明、水系及景觀小品、園林建筑等5.2注意樹種選擇、細部處理。三、分包單位分類1、政府壟斷性工程1.1供電工程（高壓部分）：商業(yè)地塊配套至地下室的配電室，住宅地塊配套至分戶表1.2給水工程：商業(yè)地塊配套至水表間，住宅地塊配套至分戶表1.3燃氣工程：室內(nèi)外之燃氣管網(wǎng)鋪設1.4有線電視、閉路工程、寬帶安裝工程、電話安裝工程：完成整個工程施工；1.5熱力工程：室外主管道及熱力井2、專業(yè)、專項工程2.1基坑支護工程：2.2智能化系統(tǒng)：包括綜合布線、安防監(jiān)控、門禁巡更、周界防控、樓宇可視對講、車庫智能化系統(tǒng)；2.3人防設備安裝工程:人防密閉門、防護門等安裝；2.4電梯工程；2.5標識、標牌及交通導引系統(tǒng)。四、監(jiān)理單位選擇：1、監(jiān)理單位選擇原則：選用房建監(jiān)理甲級資質(zhì)、具有同類工程施工經(jīng)驗和業(yè)績的監(jiān)理公司，所派總監(jiān)必須具有同類工程監(jiān)理經(jīng)驗及業(yè)績。2、關鍵控制點：招標前審核監(jiān)理規(guī)劃大綱確定后項目部審核監(jiān)理規(guī)劃細則報集團工程部。目前本項目尚未選定監(jiān)理單位。第三章、完成前期現(xiàn)場準備工作一、工程開工前項目部需組織總包單位完成以下工作：1、紅線界址點交接；2、總平坐標、標高控制原點資料，做好對原始坐標點的保護；3、紅線外市政管道、設施走向平面布置圖，甩口接口位置點確認；4、完成現(xiàn)場“三通一平”工作；5、向總包單位提供現(xiàn)場有關資料，如：水文、地質(zhì)、原地下管網(wǎng)、障礙物等。6、協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場周圍地下管線、場地內(nèi)原有樹木和鄰近建筑物和構筑物的保護；7、臨時占道開口位置及手續(xù)完善；8、組織地勘單位對場地進行勘測，控制鉆孔取樣點數(shù)；9、根據(jù)總平坐標，標高控制點對整個場地繪制場地方格網(wǎng)，對于本項目地塊控制在5m×5m。本方格網(wǎng)圖應提供給做為“三通一平”施工、場地平整及土方挖填平衡計算的原始資料。同時根據(jù)開發(fā)順序劃分生活區(qū)及多余土方臨時堆放區(qū)及外運棄土場地；10、安排總包單位完成施工道路硬化；11、確定污雨水接入市政管網(wǎng)的接入點，確定市政污雨水管網(wǎng)的管徑與標高，確定給水管網(wǎng)的接入點，確定市政給水管網(wǎng)的管徑與壓力，為設計提供資料；了解周邊箱變、變電站位置、距離及能提供的負荷；設計盡可能一次性確定整個小區(qū)的主排水走向布置及管道標高設計，主管道施工若總平規(guī)劃圖支持應一次性施工完成，若不支持也應分組團分期提前施工完成；12、對于施工及銷售所需電源應從就近電網(wǎng)引入，再充分考慮所需負荷，經(jīng)專業(yè)計算后確定臨時供用電方案。定臨時箱變位置時應考慮用電容量，回路設置及備用電源位置，需綜合考慮有利于銷售使用，不影響銷售樣板區(qū)環(huán)境及附近居民正常生活，同時，有利于施工各期各施工隊接線。所購線纜應考慮能回收使用。13、審核總包單位的施工組織方案。二、編制項目管理細則：結合工程實際特點，項目部編制項目管理細則報集團工程部，細化樣板房施工辦法、施工組織劃分、質(zhì)量管理辦法及保障措施、詳細的進度計劃、目標成本編制等。三、前期材料設備市調(diào)、詢價：前期準備工作完成，土建結構施工期間，項目部組織機電各專業(yè)技術人員需完成以下工作：1、認真熟悉圖紙，了解設備型號參數(shù)是否與本工程匹配、是否有進口需代換產(chǎn)品、是否有非標產(chǎn)品需提前訂貨；2、根據(jù)圖紙機電設備參數(shù)對同類檔次設備進行市場調(diào)研、前期詢價，必要時做深入考察，為機電施工做準備。3、材料按專業(yè)分類（詳見第二篇第四章）。第二篇：建設實施階段第一章：施工安排一、工程總目標：質(zhì)量——保證“優(yōu)良工程”工期——確保2013年12月底竣工成本——控制在集團確定目標成本內(nèi)安全——確?！鞍踩芾?、事故為零”二、施工組織計劃：假設2011年5月份拿到所有開工手續(xù)，施工圖紙已完成，總的施工組織計劃如下：2011年度完成基坑開挖、支護及地下室主體，2012年主體封頂，2013年6月底前完成安裝及部分裝修工程，2013年10月底完成室外工程，包括市政道路管線，園林工程。同時工程資料跟進做好備案。三、詳細施工進度目標及關鍵節(jié)點控制：1、場平、移樹：30天2、測繪放線取得釘樁成果：10天3、基坑開挖支護、降水、驗槽、墊層：90天4、地下室施工：130天5、主體封頂：300天6、安裝及裝修：345天7、市政園林：120天第二章：施工質(zhì)量管理一、項目質(zhì)量管理目標 中廣·宜景灣項目質(zhì)量管理目標：確保優(yōu)良，爭創(chuàng)“青島杯”。通過確定完整的質(zhì)量目標體系、可行的質(zhì)量保證措施，執(zhí)行可靠的質(zhì)量控制流程，履行嚴格的質(zhì)量驗收程序?qū)崿F(xiàn)最終的質(zhì)量目標。在質(zhì)量控制中，強調(diào)事前控制，實現(xiàn)“全過程精品”。二、制定完整的質(zhì)量目標管理體系1、質(zhì)量管理組織機構項目部應根據(jù)自身已形成的質(zhì)量管理體系，政府質(zhì)量監(jiān)督部門的指導和監(jiān)督下與參建各單位（設計、監(jiān)理、總包、分包等單位）共同建立專門的質(zhì)量管理機構（如圖2-1）明確各級機構的質(zhì)量責任和責任人，落實每一個人的質(zhì)量職責。開展全面的質(zhì)量管理治動。集集團設計總包監(jiān)理單位施工總承包商項目部政府質(zhì)監(jiān)部門勘察設計單位專業(yè)設計分包分包供應商質(zhì)量管理組織機構示意圖2、質(zhì)量目標管理體系在建設過程的各個階段，將通過組織保證，過程管理保證，制度保證形成完整的質(zhì)量目標管理體系（如下圖）質(zhì)量保證體系組織保證過程管理保證質(zhì)量保證體系組織保證過程管理保證制度保證項目部施工準備階段施工階段竣工階段設計單位施工總承包商監(jiān)理單位及時辦理各項手續(xù)為施工總承包商創(chuàng)造施工條件挑選合格的分包商制定施工管理計劃施工過程跟蹤控制項目管理人員及監(jiān)理的檢查、驗收分部分項工程監(jiān)督驗收對材料設備供應商進行招投標竣工驗收試運行和保駕組織機構方案確定質(zhì)量責任制設計文件審批制手續(xù)建設過程巡檢制手續(xù)監(jiān)理例會制手續(xù)重大技術方案論證制手續(xù)項目建設質(zhì)量保證體系3、質(zhì)量管理標準參加項目建設的所有單位應嚴格按照ISO9000進行質(zhì)量管理，建立并保持行之有效的規(guī)范化的質(zhì)量管理體系。在項目建設過程中，將按照ISO9000各項文件規(guī)定規(guī)范運作，同時，要求參與項目實施的所有專業(yè)承包及大部分材料設備供應商都通過ISO9000認證。三、質(zhì)量目標控制要點和措施1、集團內(nèi)部的質(zhì)量管理措施由項目部組織建立工程質(zhì)量管理體系，并將其納入在公司的總質(zhì)量管理體系之中，從而保證項目管理工作各項目標的實現(xiàn)。集團監(jiān)管部門至少每季度定期對項目部進行質(zhì)量審核。主要審核內(nèi)容為：項目部管理工作是否滿足質(zhì)量管理的需要、項目部工作狀態(tài)如何、可交付成果是否如期完成、目前項目進度是否滿足進度總控制計劃要求、投資管理子目標是否完成、采購活動是否按時按程序要求進行、項目部的管理文檔資料是否得到有效管理和控制、對項目建設過程中的風險是否采取了有效準備及應對，本階段檢查表的檢查結果。如在日常審查及定期的質(zhì)量審核過程中，發(fā)現(xiàn)項目管理存在著不合格、不符合（主要體現(xiàn)為使用人有投訴、工程質(zhì)量出現(xiàn)問題、沒有通過政府部門的檢查或驗收、階段性可交付成果未如期獲得），將由項目部進行不合格原因追溯，并針對不合格原因提出糾正及預防措施，以全面改進項目質(zhì)量。如果在質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)項目部已達到原定的質(zhì)量管理體系目標，或某個流程獲得了更好的方法、方案，則由集團監(jiān)管部門提出改進和提高方案，由集團主管領導批準執(zhí)行。2、設計階段的質(zhì)量管理設計圖紙的質(zhì)量、深度是影響工程質(zhì)量、投資和功能的重要影響，項目部主要是從設計方案細化、初步設計評審、施工圖紙會審和施工過程中的變更、洽商控制五個方面進行設計質(zhì)量管理。2.1要落實設計合同中嚴謹?shù)墓ぷ鹘缑鎰澐趾吐氊熞?，如細化的設計范圍和圖紙內(nèi)容、對專項或二次設計的審核責任、現(xiàn)場設計配合的具體要求等。對設計單位的職責予以明確界定，并明確個設計單位之間的配合關系。2.2初步設計評審的重點在于使用功能、標準和方案經(jīng)濟可行性等方面；施工圖紙會審及交底的重點在于解決各專業(yè)施工圖紙的錯、漏、碰、缺和施工可行性等方面，主要通過設計過程中的跟蹤檢查和階段性的設計審核來實現(xiàn)。2.3施工過程中的變更、洽商控制則主要是通過項目與施工方的合同條款、嚴格的審核、批準程序及項目部與設計的充分溝通來實現(xiàn)。此外，建筑設計方應對各專項、二次設計均應進行嚴格的審查，以確保專項、二次設計符合建安工程總體設計，避免出現(xiàn)設計的重復和錯漏，從而造成經(jīng)濟損失。3、監(jiān)理工作的質(zhì)量管理監(jiān)理單位作為工程建設中為甲方服務的第三方，在質(zhì)量控制中的作用極其重要。在圖紙會審、工程招標、合同管理、施工實施、工程驗收中應充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，使監(jiān)理工作與項目管理工作充分融合。提高監(jiān)理例會的質(zhì)量，從監(jiān)理例會上了解施工質(zhì)量的動態(tài)控制情況。要求監(jiān)督監(jiān)理人員對重點施工部位的實行旁站或重點監(jiān)控，定期抽檢監(jiān)理資料，建立對監(jiān)理單位的定期評價體系。4、施工階段的質(zhì)量管理4.1招標選擇優(yōu)秀的承包商、供應商和管理人員。項目部應根據(jù)項目的特點制訂嚴格的資格預審文件和招標文件，用嚴格的評審程序進行評比、篩選，實現(xiàn)優(yōu)中選優(yōu)，實現(xiàn)本項目的強強聯(lián)合。選擇的參建單位必須具有良好的業(yè)績、信譽、實力、質(zhì)量管理體系，相應的主要管理人員必須有類似項目的豐富管理實踐經(jīng)驗，如：施工單位要求獲得質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康、安全和計量等標準體系的認證，并要求有同類工程建筑施工的良好業(yè)績。施工單位的良好資金狀況也應是考核的重要指標，以免因施工單位資金周轉(zhuǎn)困難影響對本項目的人力、物力投入，影響工程質(zhì)量。4.2對施工單位的質(zhì)量管理將重點圍繞質(zhì)量目標采取措施。主要從以下幾個方面：4.2.1施工單位必須要有健全的質(zhì)量保證體系，嚴格精細的過程控制，工程質(zhì)量優(yōu)良且保持穩(wěn)定。4.2.2審核施工單位的質(zhì)量實施方案，督促施工單位制訂各分項工程、重點部位的施工方案，對重點分部或分項工程的施工方案組織進行重點的審核，必要時組織專家論證。4.2.3組織監(jiān)理、施工單位進行定期的工程質(zhì)量檢查（每周一次）和重點部位的不定期抽查，尤其是隱蔽工程的檢查驗收是關鍵；4.2.4以質(zhì)量目標為標準，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題堅持“三不放過”，以確保工程質(zhì)量的持續(xù)改進。4.3對項目的質(zhì)量管理目標實行事前控制，事后反饋，實行動態(tài)跟蹤管理，對已出現(xiàn)的質(zhì)量問題，不僅要采取返工等補救措施，而且要事后總結調(diào)整管理方法，防止再次發(fā)生類似問題。5、竣工階段的質(zhì)量管理5.1嚴格按三檢制要求控制；5.2對里程碑工程的驗收，嚴格按驗收程序要求進行，做好預先控制，嚴格執(zhí)行驗收規(guī)范及有關標準，實行使用管理人一票否決權；5.3按照竣工驗收備案制的要求，做好分部、分項工程的驗收；5.4配合有關部門作好人防、消防、安全、衛(wèi)生、環(huán)保、交通、綠化等專業(yè)驗收工作。6、移交階段的質(zhì)量管理6.1項目全部工程完成后，項目部應將成立項目移交小組，由項目經(jīng)理任組長，項目副經(jīng)理負責具體執(zhí)行，配備足夠的各專業(yè)人員。制定完善的移交方案；6.2移交主要包括設施移交、資料移交和資產(chǎn)移交等方面，同時為確保使用方能夠盡快熟悉各項設施的使用功能，項目部應將負責對使用方或其指定的人員進行培訓；四、專項質(zhì)量控制措施及控制要點1、建筑工程：1.1支護工程1.2基礎底板1.3防水工程1.4土建結構：1.4.1鋼筋砼質(zhì)量：監(jiān)督檢查監(jiān)理工作；重點控制鋼筋、模板工程；1.4.2砌筑抹灰質(zhì)量；分層抹灰、施工縫處掛網(wǎng)；1.4.3防水施工質(zhì)量：控制部位：基礎、地下室、衛(wèi)生間、廚房、洗衣房、屋面等區(qū)域控制要點：選材、搭接、粘貼、返邊高度、蔽水試驗；2、機電安裝工程：2.1做好綜合管線的排布、局部出施工大樣圖；2.2青島地區(qū)濕度大，注意空調(diào)水管的冷凝水處理及橡塑保溫材料的選擇；2.3消防噴淋設置要求、發(fā)電機的配置要求、消防設施的要求、智能化的布點要求、生活用水壓力、消防排煙、衛(wèi)生間通風等；2.4與裝修專業(yè)工序協(xié)調(diào)，做好綜合管網(wǎng)的隱蔽驗收工作。3、裝飾裝修工程：3.1樣板間：3.1.1施工隊伍選擇：3.1.2樣板間裝修達到目的：3.1.2.1、通過土建、結構施工確定出室內(nèi)空間高度、整體結構造型；3.1.2.2、通過室內(nèi)精裝修，確定材料質(zhì)地、空間色彩搭配、家具配置，體現(xiàn)設計風格；3.1.2.3、重點考察入圍單位細部施工質(zhì)量、施工綜合管理、施工工期、與甲方的協(xié)調(diào)、溝通，綜合評估擬定單位的綜合實力；3.1.2.4、計算出樣板間的綜合費用，便于造價調(diào)控管理，為整個工程目標成本編制提供基礎數(shù)據(jù)。3.1.3控制要點：做好材料選擇采購、造價控制；工期目標：裝修細部施工質(zhì)量；衛(wèi)生間、淋浴間返味：注意衛(wèi)生潔具與下水管出接口密封；安裝存水彎3.2重點分項工程質(zhì)量控制：細部工程：重點檢查細部工程的基層質(zhì)量、結點處理、面板和線條的品種、顏色和花紋、五金配件的固定和安裝精度。石材工程：排版、預鋪、調(diào)整色差；背涂防堿處理，避免泛堿；衛(wèi)浴潔具：座便器選擇虹吸式、花灑出水均勻，便于清洗、調(diào)節(jié)；4、園林景觀：4.1把好苗木質(zhì)量關。對苗木的品種、株形、冠幅、高度、干徑、土球大小、根系發(fā)育情況等嚴格把關，選擇符合設計要求、生長健壯、無病蟲害的優(yōu)良苗木。4.2種植前檢查場地修整程度、清除雜物雜草程度、松土質(zhì)量；4.3合同中約定好養(yǎng)護期責任、工作，保證苗木成活；4.4控制綠化種植、園林噴灌、排水、景觀照明、景觀小品等過程驗收、隱蔽驗收。5、配套及其它工程室外管線施工要控制好節(jié)奏，原則上要先進場雨、污水施工，再進行熱力、燃氣、自來水施工，再次進場電力、電纜施工，最后進場電信、有線施工。各管線嚴格按照綜合管網(wǎng)的布局進行履設，所有管線施工完，工作面讓給園林綠化部門做綠化和小品的施工。第三章項目進度管理一、項目進度管理綱要1、建立進度保證體系建立完善的計劃體系是掌握項目進度管理主動權、控制生產(chǎn)局面，保證項目進度的關鍵一環(huán)。項目進度計劃由項目經(jīng)理負直接負責，項目部管理及集團公司相關人員負連帶責任，做到責任明確、責權對等。項目總控計劃（里程碑）經(jīng)集團公司審批通過、初步設計完成后，項目部應立即組織相關各方將總控計劃細化，并編制階段進度計劃。進入施工階段后，要求施工總承包商按“三級網(wǎng)絡進度計劃”進行進度計劃管理。項目進度管理是一個綜合的系統(tǒng)工程，涵蓋了技術、資源、商務、質(zhì)量檢驗、安全檢查等多方面的因素，因此根據(jù)項目總進度計劃、階段進度計劃，制定出技術保障、商務合同、物資采購、設備訂貨等派生計劃。作為進度管理的重要組成部分，按照最遲完成或最遲準備的插入時間原則，制定各類派生保障計劃，做到有條不紊、井然有序。2、確定項目的進度控制范圍2.1建設項目的各個階段中廣·宜景灣項目的實施階段大致可分為前期手續(xù)辦理階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段、移交階段。因此進度控制應分解到每一個階段，有利于項目總進度目標的實現(xiàn)。2.2項目進度控制的工作內(nèi)容為了確保項目按約定時間投入使用，就需要把有關項目建設的各項工作進一步細化，如確定設計方案、完成施工圖、招投標、施工準備（三通一平）、重要材料設備專用器材采購及安裝等主要工作列入進度控制的范圍之內(nèi)。二、項目進度控制方法和措施1、項目進度管理的工作內(nèi)容1.1編制項目總控制進度計劃；1.2審核設計進度計劃；1.3編制正式項目總控制進度計劃（一級）；1.4審核建安總包施工單位的施工總進度計劃（二級）；1.5審核各專項、分包工程施工及供貨單位的三級進度計劃；1.6審核監(jiān)理單位的進度控制措施；1.7制訂設備材料采購工作計劃；1.8督促并審核各參建單位制訂年/月/周工作計劃；1.9制訂涵蓋項目部及相關各方的年/月/周計劃；1.10督促各參建單位建立進度計劃的管理體系；1.11進行項目進度計劃的前鋒線檢查（每月一次）；1.12定期招開工程例會，檢查和落實進度計劃，參加每周的監(jiān)理例會；1.13進行工程進度計劃執(zhí)行情況及影響因素的檢查、分析；1.14督促趕工措施的制訂、落實和綜合協(xié)調(diào)；1.15進行工期索賠與反索賠的審核與處理；1.16進行階段性工期目標的檢查和獎罰；1.17制訂竣工等專項工作計劃；1.18檢查總工期目標實現(xiàn)情況，納入項目管理工作總結2、項目進度管理的主要手段項目的進度控制的重點是建立項目進度總控制計劃為核心的兩套計劃體系：一是包含集團公司、項目部工作的年、月、周工作計劃體系及必要的專項工作計劃，該計劃體系涵蓋了集團公司和項目部項目管理全過程的各項工作，并貫穿項目管理全過程的始終；二是由項目部、監(jiān)理、施工、設計單位四方共同參與管理的項目三級進度計劃體系，該計劃體系主要涵蓋項目施工期的各項工作，并貫穿施工期的始終。2.1項目進度總控制計劃（一級進度計劃，為里程碑格式）2.1.1項目進度總控制計劃即一級計劃，由集團公司工程部組織編制。此計劃為項目指出最終進度目標，為項目各主要工作及主要分部、分項工程均指出明確的開始、完成時間；反映各工作之間、各分部分項工程之間的邏輯制約關系；并確定該項目進度計劃的關鍵線路；是組織制訂和落實二級、三級進度計劃、項目部月/周工作計劃以及必要專項工作計劃的依據(jù)。2.1.2項目立項后，項目部應著手項目進度總控制計劃的編制，項目進度總控制計劃報經(jīng)集團公司領導批準后，作為指導開工前項目管理工作和總包及監(jiān)理招標工作的依據(jù)；經(jīng)項目部與監(jiān)理、設計、施工單位充分協(xié)商后，作為指導施工期建設、監(jiān)理、設計、施工各單位工作的依據(jù)，無重大變化不輕易進行調(diào)整。2.1.3當項目建設過程中出現(xiàn)重大變化或進度計劃明顯滯后時，項目部應明確責任方及進度總控制計劃調(diào)整必要性，如確需調(diào)整，由項目部上報集團公司正式批準后可重新修訂。2.1.4關于項目進度總控制計劃編制、協(xié)商、審批、發(fā)布的工作原則，應在設計、施工等相關合同中予以明確。2.2項目二級進度計劃2.2.1二級進度計劃是總包單位編制的其合同承包范圍內(nèi)工程的施工計劃，是對總包、各分包單位其合同內(nèi)工作的詳細分解和具體安排，用于指導、檢查和管理總包、各分包單位按期完成各自合同規(guī)定的工作。二級進度計劃應依據(jù)項目進度總控制計劃編制，原則上必須符合項目進度總控制計劃確定的工期要求，如有重大變化，項目部需報經(jīng)集團公司認可。2.2.2項目部在總包單位招標時，應依據(jù)項目進度總控制計劃，在招標文件中明確相應工程的工期及開、竣工時間，要求投標單位在投標時提交雙代號網(wǎng)絡圖形式的二級進度計劃，并作為評標的重要指標，在確定中標單位前，可要求投標單位修改其二級進度計劃以達到投資人較滿意的進度計劃水平、質(zhì)量和時間安排作為授予合同及履行合同的重要依據(jù)。2.2.3確定中標單位后，應要求中標單位正式提交二級進度計劃，二級進度計劃報經(jīng)總包、監(jiān)理、項目部審核批準后，用于指導中標單位開展工作。2.2.4項目部應及時組織檢查二級進度計劃的執(zhí)行情況，出現(xiàn)偏差應及時發(fā)函給總包單位，要求其及時采取相應改進措施。2.3項目三級進度計劃2.3.1三級進度計劃是由總包組織各分包單位依據(jù)二級進度計劃編制的各專業(yè)施工綜合計劃，應充分反映專業(yè)工程的分部、分項及施工流水作業(yè)的具體工期要求的安排，是用于指導、檢查、督促施工進度安排的具體操作性工作計劃，是實現(xiàn)一、二級進度計劃的必要保證。2.3.2項目部應要求總包按《建設工程監(jiān)理規(guī)程》及時組織各分包單位編制施工計劃并上報監(jiān)理部、項目部審核。項目部應依據(jù)一、二級進度計劃進行審核，發(fā)現(xiàn)問題應及時要求總包進行調(diào)整。2.3.3項目部應要求總包在每周工程例會前提交監(jiān)理、項目部其周施工計劃，作為檢查上周施工進度、安排下周施工計劃的依據(jù)。2.3.4公司工程部負責制訂推薦使用的年/月/周施工計劃標準格式，由項目部提供總包單位參考使用。2.4項目部的年/月/周工作計劃及專項工作計劃2.4.1項目部年/月/周工作計劃是由項目部經(jīng)理依據(jù)項目進度總控制計劃組織編制，是以月/周為單位涵蓋投資人、項目部全部管理工作的日常工作安排計劃。在項目進度總控制計劃完成前，年/月/周工作計劃可依據(jù)里程碑計劃安排各項工作。制訂年/月/周工作計劃應切合實際，責任到人，做到“人人有事做，事事有人做”，是落實項目進度總控制計劃的必要保證。項目部經(jīng)理根據(jù)實際工作需要或投資人要求，可依據(jù)項目進度總控制計劃，適時組織編制必要的專項工作計劃。如：項目前期工作計劃、招投標工作計劃、竣工驗收計劃。項目部經(jīng)理應將專項工作計劃及時納入年/月/周工作計劃中，日常工作安排以月/周工作計劃為準。2.4.2項目部制定年/月/周工作計劃的標準格式，項目部經(jīng)理應依據(jù)標準格式如實填寫完成情況，詳細制訂工作計劃。2.4.3項目部月/周工作計劃應于每月/周的第一個工作日，將月/周工作計劃上報至公司。2.4.4公司各職能部門應依據(jù)各項目部月/周工作計劃和公司工作需要，制訂本部門的月/周工作計劃，用以支持、配合項目部完成計劃工作和完成公司工作要求。2.5計劃的檢查、落實2.5.1項目部經(jīng)理負責組織項目進度總控制計劃的檢查、落實，制訂月工作計劃時均應對比項目進度總控制計劃檢查完成情況，分析問題原因并采取相應對策。2.5.2項目部各部門的專業(yè)工程師負責其職責范圍內(nèi)二、三級進度計劃的檢查、落實，發(fā)現(xiàn)問題應及時要求總包及相應責任單位采取相應措施。2.5.3項目部經(jīng)理負責組織項目部月/周工作計劃和專項工作計劃的檢查、落實，并反映在下月/周工作計劃和項目管理月報中。2.5.4集團工程部負責對項目部進度計劃運行情況的檢查、檢測，比較實際進度和計劃進度差距，進行量化分析。2.6項目計劃信息跟蹤和溝通進度控制管理的信息交流的溝通應遵循以下工作原則：2.6.1會議制度。項目部工程負責人應每周主持召開一次項目部工作例會，交流計劃完成情況、相應措施和計劃安排；項目部應參加由監(jiān)理主持的項目部、監(jiān)理、總包等參加的工程周例會，檢查、交流二、三級進度計劃完成情況、相應措施和計劃安排；集團相關部門定期、不定期檢查、指導項目部運行情況和改進措施。2.6.2計劃文件。項目部綜合辦公室負責各級工作計劃的發(fā)放、上報、歸檔、保存，以確保計劃文件能及時傳達到相關人員。當計劃執(zhí)行中出現(xiàn)重大問題，項目部應書面發(fā)函相關單位提出整改要求，并上報集團公司。2.6.3反饋與交流。項目部應在管理月報中主動向集團工程部提供工程進度相關資料和信息，集團工程部應及時將進度監(jiān)測的信息和分析結果反饋給項目部經(jīng)理，以利于計劃和措施的準確性、及時性、有效性。2.7糾正、預防措施當項目進度總控制計劃關鍵線路上實際進度比計劃進度延期14天以上或非關鍵線路轉(zhuǎn)變?yōu)殛P鍵線路，應上報集團工程部進行評審，如評審為項目管理不合格，應按及時制訂、實施相應糾正和預防措施。采用的方法是：改變工作的邏輯關系、改變子項工作延續(xù)時間等方法，按照進度改變以后對后續(xù)工作產(chǎn)生的影響，以及與各相關施工單位的協(xié)商，由項目經(jīng)理下達指令，交給施工單位和監(jiān)理單位執(zhí)行。集團工程部對進度計劃的執(zhí)行負有督促檢查的職責。第四章施工安全管理一、安全目標：在質(zhì)量合格、按集團要求的進度目標確保項目按期竣工的情況下做到“安全生產(chǎn)無事故”。二、安全保證體系：建立青島項目部管控、監(jiān)理單位管理、施工單位檢查落實的三級安全管理體系；三、安全管理保證措施1、各級部門明確責任、落實到人，建立完善的安全檢查、管理制度；2、每月組織監(jiān)理單位、施工單位進行安全、文明施工大檢查，并對安全隱患通報，建立獎罰機制；3、施工單位在施工組織設計中編制安全技術措施，報監(jiān)理審核、項目部審批后專人負責監(jiān)管（如：基坑支護、土方開挖、模板、腳手架、拆除、臨時用電等工程）；4、管控易燃、易爆、環(huán)境污染大材料（如：油漆、稀料、酒精、汽油等）的檢測、評估、監(jiān)控措施及應急預案；5、監(jiān)督上崗教育培訓、上崗證書落實情況，如：電工證、電焊證等；第五章材料設備管理一、項目采購招標的工作原則1、合理、高效的統(tǒng)籌采購工作要重點考慮如下因素：項目施工進度計劃，所需采購產(chǎn)品的生產(chǎn)、供貨周期，各種產(chǎn)品所需的招投標或詢價時間。2、進行充分的市場調(diào)研重點對國產(chǎn)一線品牌、合資一線品牌、國際一線品牌的相關產(chǎn)品進行調(diào)研，對不同檔次產(chǎn)品的特點、性能、價格區(qū)間、營銷方式等內(nèi)容進行充分的了解。3、對集團前期己完同類項目的合作商進行評估，選擇合格的供貨方參標。4、具備招標條件的，先行招標。在售樓處、樣板間、公寓（商業(yè)地塊）圖紙到位后，即可進行招標確定供貨商。二、明確采供范圍和采購方式1、采供范圍和采購方式的確定原則1.1甲供材料設備：金額大、質(zhì)量要求高、對樓盤的質(zhì)量影響較大、施工進度配合要求不高、可以相對獨立施工的設備和成品材料。1.2甲控材料設備：設計階段無法定板、品牌差異（質(zhì)量、價格）較大、對樓盤的質(zhì)量和效果影響很大、且與施工單位配合較密切。1.3甲指乙供材料設備：同時符合以下條件1.3.1信息價與市場價相差較大；或信息價中無此項目，市場同類材料價格差異較大。1.3.2有三家以上價格、質(zhì)量相近的生產(chǎn)商。1.3.3工程中常見，對樓盤的品質(zhì)及效果影響不大。1.4乙供材料設備：符合下列條件之一的1.4.1市場價與信息價接近、與施工進度配合較密切的。1.4.2市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響。2、采供范圍和采購方式的具體內(nèi)容（詳見下表）說明：以下內(nèi)容僅供參考，可依據(jù)項目的具體情況調(diào)整后上報審核并備案。工程類別甲供材料設備甲控材料設備甲指材料設備土建工程鋁合金門窗、分戶門、單元門、防火門、防水材料、外墻乳膠漆、保溫材料等安裝工程電氣設備發(fā)電機、箱變、高低壓配電柜、電梯、電纜、配電箱/柜、電線橋架、應急指示燈開關插座智能化（弱電）樓宇自控系統(tǒng)材設、閉路監(jiān)控系統(tǒng)材設、電話系統(tǒng)材設、網(wǎng)絡交換設備等給排水排污泵及控制柜、消防泵、水泵、無負壓給水設備、閥門、給排水管材/管件、水箱暖通散熱器空調(diào)通風中央空調(diào)主機、冷卻塔風機盤管、百葉、閥門、風閥、風機等消防工程消防栓箱、水泵結合器、消防主控設備、煙感、溫感、噴淋、報警閥、閥門、防火門/卷簾、管材及管件等后勤服務工程停車場設備室內(nèi)工程地面工程墻面、天棚工程燈飾工程室內(nèi)五金衛(wèi)生潔具其他電梯裝修，公共區(qū)域裝修地板磚，石材園林、道路、室外景觀工程園林苗木、廣場磚、井蓋水蓖、室外景觀燈具（含電線電纜）、給水管道、閥門、垃圾筒、遮陽棚/傘等壟斷行業(yè)工程自來水、電力、燃氣、熱力、網(wǎng)通、有線等專項工程涉及的材料設備三、材料設備的驗收管理1、總控原則：嚴格執(zhí)行“三個階段、全程監(jiān)督”第一階段：材料設備供貨到約定地點后，執(zhí)行材料設備到貨的收貨記錄。第二階段：現(xiàn)場安裝（或裝修裝飾）、試運行。第三階段：安裝（或裝修裝飾）完成、試運行結束，進行安裝（試用）完成最終驗收。全程監(jiān)控：即專業(yè)工程師全程跟蹤監(jiān)督。2、材料設備到貨，執(zhí)行收貨記錄2.1收貨記錄的依據(jù)2.2收貨記錄重點：核對資料齊全一致；檢驗產(chǎn)品合格證、規(guī)格、型號；清點數(shù)量；外觀質(zhì)量初步確認；特殊產(chǎn)品需提供政府相關部門的產(chǎn)品檢驗報告。2.3收貨記錄強調(diào)事項：甲供材料設備要履行出入庫手續(xù)；甲供材料設備執(zhí)行三方確認；甲控和甲指材料設備執(zhí)行四方確認。3、安裝（裝修裝飾）、試用完工最終驗收的重點：技術性能驗收；檢查配件完整性；運行條件是否滿足；檢查培訓工作；檢查使用管理制度；專人管理；四方驗收。四、下價單管理：下價單內(nèi)容規(guī)范；下價單的聯(lián)簽、蓋章；下價單歸口管理；施工方專人簽收。第六章合同管理工程合同網(wǎng)絡關系項目部項目部工程監(jiān)理 建筑總包裝修總包園林景觀總包基機人電水高燃電消弱室樓庭坑電防梯泵低氣信防電外體院開工工工及壓工工工工綠亮照挖程程程控配程程程程化化明支制電及工護柜柜小程網(wǎng)有通絡線訊電視第七章：投資控制管理一、項目投資管理工作的基礎明確項目投資管理目標，并確立科學準確的項目投資分解構成是項目投資控制的基礎。1、項目投資分解中廣·宜景灣項目由地下室及多個單體組成的一個單項工程，可根據(jù)其工作階段和已形成的合同網(wǎng)絡圖可將其進行成本分解。準確細致地做好項目投資成本分解分項的內(nèi)容和界面劃分工作是投資成本控制工作的基礎。合同序列號施工單位單位工程成本控制1建安工程（建筑總包）1.1建筑總包1、地上、地下主體結構及二次結構、防水、保溫、外墻乳膠漆及初裝修2、各專業(yè)的預留預埋3、人防工程及人防設施4、門窗工程5、機電工程安裝5.1給排水安裝5.2強電、弱電安裝5.3供暖、通風及空調(diào)安裝6、建筑總包管理1.2人防工程人防通風系統(tǒng)2電梯工程供貨、電梯安裝公司3水泵及控制柜供貨4高低壓配電柜供貨5備用發(fā)電機組供貨6商務樓空調(diào)設備供貨7燃氣工程1、室內(nèi)燃氣工程；2、室外燃氣管網(wǎng)工程（含紅線外）8高低壓供電工程商業(yè)地塊：供電公司施工至地下配電室住宅地塊：供電公司施工到分戶表9消防工程由消防公司統(tǒng)一施工10弱電工程1、綜合布線2、監(jiān)控系統(tǒng)3、樓控系統(tǒng)4、停車場管理系統(tǒng)5、室外公共音響系統(tǒng)、6、保安巡更系統(tǒng)、7、照明控制系統(tǒng)、8、周界安防系統(tǒng)、9、門禁系統(tǒng)、10、可視對講系統(tǒng)11、一卡通系統(tǒng)11電信、網(wǎng)通工程含紅線外12有線電視室內(nèi)及庭院部分的安裝（含紅線以外）2裝修工程2.1裝修總包電梯裝修、公共區(qū)域裝修、公寓精裝修、樣板間及售樓處的裝修；3園林工程3.1園林景觀總包1庭院內(nèi)外綠化種植2園林建筑及景觀小品；3綠化給水系統(tǒng)；4室外道路飾面鋪裝及圍墻（含庭院外護欄）；5庭院內(nèi)外種植土；6園林總包管理；3.2室外景觀照明工程1、設計；2、供貨；3、施工3.3樓體亮化工程1、設計；2、供貨；3、施工4收尾工程4.1標識、標牌1、深化設計2、供貨、安裝中廣·宜景灣項目投資分解圖（工程內(nèi)容深度）本項目應將界面劃分工作作為項目投資管理下一階段的的一項重點工作，在施工圖完成后、編制招標文件時立即開始著手對界面劃分進行統(tǒng)一考慮。在工作中，通過經(jīng)濟技術分析，盡量減少界面不清、錯項、漏項、重項的情況發(fā)生，從而達到有效控制投資的目的。2、項目投資計劃在科學準確的項目投資成本構成分解的基礎上，系統(tǒng)地做好投資控制計劃工作，以確保項目的技術標準，功能設置等要求符合投資控制計劃指標。2.1編制項目投資總控計劃（估算稿）。在建設項目管理的前期階段，為使全過程項目管理工作在投資控制方面處于合理有據(jù)的受控狀態(tài)，必須根據(jù)投資分解圖編制出項目投資總控計劃（估算稿）。如有條件，應與公司相關部門一起，根據(jù)項目投資總控計劃（估算稿）編制中廣·宜景灣項目現(xiàn)金流量表（估算稿），作為項目開發(fā)經(jīng)營的指導和控制性文件。2.2制定項目投資總控計劃。在施工圖設計及標底編制完成后,制定項目投資總控制計劃(正式稿),經(jīng)集團公司領導確認后,作為今后項目各分部分項管理工作投資控制的大綱和分項招投標及采購的限額標準。同時也應對項目現(xiàn)金流量表進行調(diào)整。2.3落實投資控制計劃指標。投資控制計劃編制完成后，需落實計劃指標。根據(jù)項目投資控制計劃的分解目標，組織分項招標工作，該指標作為招標及采購的限額標準，并通過具體合同條款將每一項控制指標得以落實。2.4編制年（季/月）度付款計劃。對照項目進度總控制計劃的內(nèi)容，并依據(jù)擬定的各類合同付款的具體條件（分期支付安排）編制項目工程費用年度、季度或月度付款計劃。2.5編制竣工結算審核計劃。根據(jù)工程進度總控制計劃及實際工程進展情況，及時準確、公平、公正的組織工程竣工結算工作。竣工結算前編制竣工結算審核計劃，其內(nèi)容應包括：結算審核程序、單項工程的結算資料提交時間、審核期限、審核報告完成時間、結算負責人等。二、建立項目投資管理組織機構和程序1、項目投資管理組織機構1.1建立以項目經(jīng)理為核心的項目投資控制體系實施項目經(jīng)理負責制，就是要求項目經(jīng)理對項目建設的進度、質(zhì)量、投資、安全和現(xiàn)場管理標準化等全面負責，特別要把成本控制放在首位。項目部成本控制具體分工建議如下：1.1.1項目經(jīng)理：項目投資控制的責任中心，全面負責項目投資控制工作；負責組織成本測算、決策工作，制定、審核項目的目標成本、成本計劃和降低成本的組織措施計劃；建立投資控制責任體系，與各職能部門簽訂投資控制責任書，并監(jiān)督執(zhí)行情況；前期規(guī)劃部門：負責項目征地工作中的成本控制管理；負責組織工程管理、合約造價人員參與設計方案審核，對影響建設成本的設計變更進行分析、優(yōu)化，并及時上報項目經(jīng)理；1.1.2成本合約部：預測成本，編制投資計劃；會同財務部進行投資計劃的綜合平衡；負責收集、整理施工承包商的工程量完成情況報表，并會同監(jiān)理單位進行核實；對比實際完成投資與計劃完成投資的差異，并通報項目部；編制項目的工程量清單；嚴格審核工程合同條款，著重把握工程款的支付及結算方式；嚴格審核施工承包商的索賠報告；負責材料設備的詢價、審價工作；對工程建設過程中的成本差異提出應對措施；1.1.3工程管理部門：審查施工承包商施工技術組織措施計劃，選定經(jīng)濟合理的施工組織設計；督促監(jiān)理單位嚴格控制工程質(zhì)量，降低質(zhì)量成本；組織協(xié)調(diào)設計單位、施工承包商、監(jiān)理單位及材料設備供貨商的關系；嚴格執(zhí)行洽商簽證程序。1.2建立項目成本管理責任制項目管理人員的成本責任，不同于工作責任。有時工作責任已經(jīng)完成，但成本責任卻沒有完成。為此，項目部應建立成本管理責任制，加強所有項目管理人員的成本管理意識，將項目管理人員對成本管理應盡的責任進行規(guī)范，并作為一種制度加以貫徹。使項目管理人員都有這樣的認識：在完成工作責任的同時還要為降低成本精打細算，為嚴格控制建設成本把關；2、項目投資管理程序中廣·宜景灣項目投資管理流程示意圖項目投資分解圖項目投資分解圖項目投資總控計劃（估算）制定限額設計指標分解審核概算和初設集團公司審核概算造價施工圖會審預算造價合同網(wǎng)絡圖定稿總分包范圍和界面劃分投資總控計劃定稿總分包招標簽訂合同合同價變更洽商和索賠審核項目投資估算集團公司審核審核竣工結算、提交竣工結算審核報告簽訂結算協(xié)議資料歸檔移交進度款審核合同額變更集團公司審核集團公司審核設計方案3、項目成本管理的分析與跟蹤3.1比較前兩節(jié)的管理體系和管理程序，對項目成本管理目標的實時動態(tài)分析與跟蹤則顯得更為重要。項目部應在中廣·宜景灣項目管理的全過程的不同階段中，對項目成本的變化隨時進行跟蹤管理。對超出目標成本較大的技術變更和現(xiàn)場簽證，應按照集團公司的管理制度，上報集團公司相關部門審批后，方可執(zhí)行。3.2調(diào)整并填寫中廣·宜景灣項目成本動態(tài)分析表，比較分析分項工程或整體工程成本變化情況，分析變化原因，總結經(jīng)驗或找出問題。有問題的應說明其影響程度或后果，有無解決方案或補救措施，并應反映在在每月的項目管理月報上，以便集團公司其他部門進行相應的調(diào)整和配合。三、項目投資控制具體措施1、項目投資設計管理設計階段是工程項目投資控制的最主要階段。在整個設計階段，技術與經(jīng)濟必須統(tǒng)籌考慮，達到合理的投資和較高的技術的統(tǒng)一。設計階段投資管理的主要工作做法如下：1.1設計合同管理通過合同管理方式加強設計單位的投資控制意識，確保設計單位按照項目投資控制計劃指標進行設計?？煽紤]在設計合同條款中明確：1.1.1關于限額設計的獎懲條款；1.1.2鼓勵選用節(jié)約投資的方案；1.1.3設計概算是設計文件的必要組成部分；設計概算交付前需經(jīng)過經(jīng)濟論證并且得到項目部的認可,并上報集團公司批準。1.2限額設計和優(yōu)化設計1.2.1對設計單位進行限額設計和優(yōu)化設計委托及管理。根據(jù)經(jīng)集團公司批準的項目投資控制計劃指標，在設計任務書中明確設計投資指標，要求設計時按照分項指標進行設計，緊扣每一環(huán)節(jié)，層層把關，原則上各個分項均不允許超過限額，或各個分項間相互調(diào)整。1.2.2根據(jù)項目初步設計及設計任務書，審核設計單位編制的設計概算中，各分項設計方案是否按限額進行設計，概算編制是否準確合理。并提出書面審核意見，報集團公司審定，以確定概算造價。1.2.3在施工圖設計完成后，在施工圖概算的基礎上，經(jīng)過審核調(diào)整最總確定中廣·宜景灣項目預算造價。1.3設計過程管理1.3.1針對設計單位重大的或?qū)I(yè)性較強的設計方案應通過經(jīng)濟技術論證進行審查，或根據(jù)具體情況聘請專業(yè)顧問公司提出方案和審查。1.3.2把好設備選型、材料比選關，充分考慮能效比、采購價格、運行費用等，在滿足技術及整體效果的基礎上充分考慮投資因素，并根據(jù)需要提供評估報告。1.3.3隨時了解設計進程，提供可能的節(jié)約投資方案。1.3.4針對不同設計階段的投資控制關鍵點，與設計進行協(xié)商探討，通過改進設計文件中不利于項目投資控制的設計細節(jié)，進行設計挖潛來節(jié)約投資。1.3.5在保證項目使用功能的前提下，特別注重項目整體與各分部分項工程設計檔次的均衡性和合理性，避免出現(xiàn)檔次失衡現(xiàn)象，避免不必要的投資浪費。1.4設計圖紙審核利用公司專業(yè)的設計管理人員及顧問專家,對項目的設計圖紙等進行詳細的圖紙評審工作,對施工圖文件中的錯、漏、碰、缺以及圖紙的經(jīng)濟性、合理性及影響投標報價準確性等方面進行重點審核評價。2、項目投資招投標及采購管理通過招投標及采購管理落實投資控制計劃指標，主要有：2.1根據(jù)預算造價，編制合理準確的工程量清單，并通過招標、評標，保證中標價格的合理性。施工隊伍優(yōu)劣關系到建設項目成本控制的成敗，應慎重選擇施工承包商。通過招標選擇監(jiān)理合作伙伴，使其協(xié)助項目部控制工程建設成本；2.2通過合同管理降低成本。在合同中強調(diào)對成本的約束條款中降低成本的內(nèi)容；2.3降低采購成本。加強宏觀經(jīng)濟預測，減少價格變動的影響；集中采購，實現(xiàn)規(guī)模效益；性價比較，擇優(yōu)采購；合理組織各材料設備采購及進場時間，減少庫存。3、項目設計變更及工程索賠管理項目施工階段是投資管理難度最大和工作量最大的時期。在施工階段，節(jié)約投資的空間不大，但浪費投資的風險卻很大。而變更洽商及工程索賠是施工階段成本增加的主要途徑，必須嚴格審批程序，并重點加強預防工作，將變更洽商及工程索賠額度控制在最小的范圍內(nèi)。3.1設計變更洽商的預防3.1.1在工程組織總包、分包招標時，可以明確要求投標單位應認真審圖，否則，一般設計圖紙中存在的“錯、漏、碰、缺”等問題，在施工中只可能提出技術變更、洽商，而不能提出費用增加的要求（但招標人主動提出的設計功能、標準、面積提高的設計變更及設計錯誤除外），使設計費用的設計變更、洽商得到有效控制。3.1.2在項目實施過程中采用合同(招投標)條件來控制工程洽商,采用此方法,有利于將承包商與項目部共同致力于避免共同損失,減少承包商與項目部的沖突。3.2設計變更洽商費用的控制3.2.1嚴格控制設計變更洽商的發(fā)生。對于項目投資增加額度達到一定數(shù)額以上的變更洽商，必須與集團公司、施工單位進行經(jīng)濟比較、分析后，再進行簽認。3.2.2嚴格控制設計變更洽商的審批程序。當設計變更洽商簽認時，必須按照集團公司工程預算管理制度，組織各專業(yè)工程師從投資、功能要求、質(zhì)量和工期等方面進行綜合審查；依據(jù)相應合同條款，注意文字表達的準確性，并根據(jù)變更總造價的規(guī)模，由集團公司審核后，對設計變更洽商做出決定是否簽認。3.2.3嚴格審核設計變更、洽商的費用。對于設計變更洽商應根據(jù)合同要求和現(xiàn)場情況進行審核，并嚴格審查變更洽商簽認手續(xù)的時效性、真實性、完整性，工程量計量的準確性和套用子目、取費的合理性。3.2.4合同總價調(diào)整。合同總價在200萬元以下的合同，其變更、洽商費用超過其合同總價的10%；200萬元以上合同，其變更、洽商費用超過其合同總價的5%時，應在合同執(zhí)行過程中，按照集團公司工程預算管理制度的授權標準確定變更額度后，進行合同總價調(diào)整。同時調(diào)整項目投資控制計劃和投資總控計劃，并在項目月報中注明變更原因：必要時，由集團公司審計部組織各部門，進行分析并制定后續(xù)控制措施。3.3索賠的投資控制措施3.3.1索賠預防★通過工程投資風險分析，找出項目投資最易突破的部分和最易發(fā)生費用索賠的因素及部位，制定具體防范對策，考慮進行風險轉(zhuǎn)移?！镌诰幹普袠宋募褪┕こ邪贤瑫r應有索賠防范意識，將承包方可能提出索賠的問題盡可能地在合同文件中予以界定，避免或減少由于工程管理部招標文件、施工承包合同中的不完善之處引起索賠，導致工程費用的支出?！飮栏駥彶槌邪痰氖┕そM織設計、對于主要施工技術方案進行全面的技術經(jīng)濟分析，防止有技術方案中隱含著增大項目投資的漏洞存在和發(fā)生。3.3.2索賠費用處理★嚴格索賠審批程序；★做好日常管理記錄。專業(yè)工程師在進行有效的日常工程管理之中，要求切實認真做好工程施工記錄；建立健全工程量、工作量、工程款支付管理臺賬；施工機械設備進出場；甲供材料進場與清退；勞動力使用情況；災害性氣候；同時還應保存好各種文件圖紙，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)?！锂斔髻r發(fā)生后，根據(jù)過程中收集的工程索賠的反索賠的相關資料，迅速對索賠事項展開調(diào)查，分析索賠原因，審核索賠金額，并在征詢集團公司后負責與承包商據(jù)實妥善協(xié)商解決。4、項目投資合同付款及結算管理4.1.合同款項支付項目工程款支付管理辦法和措施如下：4.1.1編制項目投資用款總計劃。依據(jù)項目進度總控制計劃及投資總控計劃，并考慮預擬定各類合同的付款計劃，編制完成項目投資用款總計劃。4.1.2編制項目投資用款年度計劃、月度計劃。根據(jù)項目投資用款總計劃，結合投資管理中的動態(tài)控制對項目趨勢進行分析，編制項目投資用款年度計劃（年度立項），項目投資用款月度計劃。經(jīng)批準的月度投資用款計劃是申請合同款支付的依據(jù)。4.1.3建立資金管理臺帳。設專人負責資金支付和管理,填寫合同付款登記表，留存付款申請表原件等，保證帳目管理有據(jù)清晰。4.1.4檢查、分析、比較實際發(fā)生值與計劃控制值。經(jīng)常檢查合同工作量計量和合同款支付的情況，合同進度款與工作量掛鉤，對實際發(fā)生值與計劃控制值進行分析、比較，運用合同和支付等手段確保各工作單位獲得的款項真正用于項目。4.2合同結算4.2.1及時準確、公平、公正的組織工程竣工結算工作。4.2.2編制竣工結算審核計劃。4.2.3及時準確、科學合理的進行結算審核工作。各項工程竣工后，依據(jù)工程竣工圖紙、設計變更洽商、有關索賠文件、工程合同條款及集團公司預算管理制度，組織有造價工程師負責，各專業(yè)工程師參加的結算審核小組進行結算審核，增強對現(xiàn)場情況了解及專業(yè)技術力量，按分項編制竣工結算審核報告。4.2.4加強投資控制人員在竣工結算時的宏觀意識。針對結算中容易出現(xiàn)的問題，如：實際發(fā)生但投標時承諾已包含的工作內(nèi)容是否重復計算、各分項工程交接部位的工程量是否重復計算等，結合招標文件及相關合同條款進行結算工作。4.2.5確定最終結算額。結算審核報告完成后報送集團公司，根據(jù)需要與施工單位談判就最終結算額達成協(xié)議。5、項目投資其他管理工作5.1配合審計工作。積極配合審計人員的工作，提高結算數(shù)據(jù)的準確性，保證審計的審減額度低于正常值。5.2投資分析報告及資料歸檔工作。在工程竣工后，編制項目投資、費用后評價報告，對項目的投資情況進行總結分析，并報送集團公司。工程竣工結算工作完成后，根據(jù)檔案管理要求，對投資資料進行歸檔、保管和移交工作。5.3財務服務。定期編寫一份有關項目費用的財務報告，按合同網(wǎng)絡圖的分項進行編制，報告的內(nèi)容及格式應征得到集團公司認可。財務報告中應詳細列出所有合同的最新預算或合同價、項目總投資及最新資金流量表。針對報告中合同額等數(shù)字的調(diào)整，在本期報告中注明原因。第八章風險控制管理一、項目風險管理目標項目的風險管理目標是：全面考慮建設過程中復雜的自然環(huán)境和社會環(huán)境所造成的風險及一切不可抗力因素，并策劃合理的風險管理策略來減輕或降低項目的損失及因計劃變動而增加的費用支出，以最少的成本保證項目安全、可靠地實施，實現(xiàn)項目管理的總體目標。二、中廣·宜景灣項目實施期間風險管理工作應考慮的內(nèi)容1、技術與環(huán)境方面的風險地質(zhì)地基條件風險，技術與環(huán)境方面的風險。水文氣象條件風險：自然災害。施工中面臨的意外人身事故，財產(chǎn)損失和工期損失等事故風險。國家法律、法規(guī)、地方政策變化風險；設計師責任風險；監(jiān)理工程師責任風險；公司內(nèi)部管理者責任風險。2、合同簽訂和履約風險承包商、供應商、服務商合同履約不力造成的風險；承包商、供應商、服務商更換風險；承包商、供應商、服務商后期維保不力風險；3、材料、貨物運輸風險4、大、小市政工程不定或不明因素造成的風險三、項目風險管理的原則和步驟1、風險識別風險的識別是對風險源、風險因素、后果做定性估計，感性認識和經(jīng)驗判斷。在風險識別中可以采用的方法有：調(diào)查詢問、現(xiàn)場考察、參考以往統(tǒng)計記錄。2、風險分析風險發(fā)生概率可以用數(shù)字模型、統(tǒng)計方法和人工估計進行分析，人工估計是比較實際的方法。風險管理的重點目標將是那些發(fā)生概率大、發(fā)生后影響力大的事件。3、制定重點關注對象及對策在項目的建設過程中，風險管理人員對不同風險做不同的準備和對策，才能有效地進行風險控制，盡可能減小風險可能生產(chǎn)的危害。項目中擬采用的風險對策有：3.1權衡利弊后，回避風險大的工作計劃，選擇風險小或適中的計劃。3.2采取先進的技術措施和完善的組織措施，以減小風險產(chǎn)生的可能性和可能產(chǎn)生的影響。3.3購買保險或要求對方擔保，以轉(zhuǎn)移風險。對于一些無法排除的風險，可以通過購買保險的辦法解決；如果由于合作伙伴可能產(chǎn)生的資信風險，應要求對方出具擔保，如銀行出具的投標保函、第三方出具的保證、履約的保函以及預付款保函等。3.4提出合理的風險保證金，這是從財務的角度為風險作準備，在報價中增加一筆不可預見的風險費，以抵消或減少風險發(fā)生時的損失。3.5采取合作方式共同承擔風險。選擇合作單位時要考慮抗風險能力強、信譽好的合作伙伴，并且通過合同形式合理明確風險的分配。4、風險控制項目工程建設中的風險控制貫穿于項目管理（進度、成本、質(zhì)量、合同控制等）的全過程，影響項目實施的最終結果。4.1加強風險的預控和預警工作。4.2在風險發(fā)生時,及時采取措施以控制風險的影響,防范風險損失。4.3在風險狀態(tài)下,實施必要應急預案和措施,最大限度保證工程計劃順利實施。四、項目風險防范及控制措施1、風險防范措施良好的保險和風險管理措施，將有助于項目建設的健康發(fā)展。因此特提出如下防范措施：1.1技術措施對項目選擇有彈性的、抗風險能力強、具有現(xiàn)實操作性的技術方案，避免使用新的、未經(jīng)過工程檢驗的、不成熟的施工方案；對地理、地質(zhì)情況進行詳細勘察或鑒定，預先進行技術試驗、模擬，準備多套備選方案，采取有效保護措施和安全保障措施。1.2組織措施加強計劃工作，選派技術、管理人員；將風險責任落實到各個組織單元，樹立大家的風險意識，在實施過程中嚴密控制。1.3保險對代建項目中的一些無法排除的風險，例如常見的工程損壞、第三方責任、人身傷亡、機械設備的損壞等通過購買保險的方式解決。當風險發(fā)生時由保險公司承擔（賠償）損失或部分損失。1.4保險安排后仍需預防災害和事故盡管對項目的建設期安排了保險，但是災害和事故造成的后果，不是保險公司支付的賠償費用所能完全彌補的，保險后的各關系方仍然要采取各種措施，防止災害的發(fā)生和擴大。2、風險控制項目工程建設中的風險控制要貫穿在進度控制、成本控制、質(zhì)量控制、合同控制等過程中。2.1風險監(jiān)控和預警在工程建設過程中通過工期和進度的跟蹤、成本的跟蹤分析、合同管理、各種質(zhì)量監(jiān)控報告、現(xiàn)場情況報告的手段，了解工程風險；在工程的實施狀況報告中應包括風險狀況報告。2.2及時采取措施控制風險的影響風險一經(jīng)發(fā)生則應積極地采取有利的措施，降低損失，防止風險的蔓延。2.3在風險狀況中，保證工程的順利實施如發(fā)生風險，管理單位應保證全力控制工程施工現(xiàn)場，并迅速恢復生產(chǎn)，按原計劃完成預定目標，防止工程中斷和成本超支?；?qū)嵤虑笫堑卣{(diào)整計劃、降低風險損失，同時積極爭取獲得風險的賠償。第九章項目管理月報一、項目月報目錄1、項目基本情況（根據(jù)表格填寫相關項目數(shù)據(jù)）2、項目管理組織架構（參考本組織架構根據(jù)項目部情況修改完善）3、工程框架性合同網(wǎng)絡圖（參考本合同網(wǎng)絡圖根據(jù)項目部情況修改完善）4、項目政府手續(xù)辦理情況表(根據(jù)表格填寫已辦理的政府手續(xù)內(nèi)容、文件編號、日期及手續(xù)參與方)5、項目已簽合同情況表（根據(jù)表格填寫所有已簽訂的合同序列號、合同名稱、合同編號、簽署日期及簽約單位）6、工程款支付匯總表（根據(jù)表格分別填寫一.上月設計應付及已支付款項和上月現(xiàn)場施工已支付款項;二.開工至本月底應付及已支付的總設計費及工程費；三.合計至今支付款項總和。）7、項目上月形象進度描述（詳細描述以下幾點：圖紙設計進度管理、現(xiàn)場圖紙變更管理、技術質(zhì)量管理、施工進度管理、資料管理、信息化管理、材設管理與相關各政府部門協(xié)調(diào)工作。）8、本月項目管理工作計劃（詳細描述以下幾點：設計進度管理、現(xiàn)場設計變更管理、技術質(zhì)量管理、施工進度管理、資料管理、信息化管理、材設管理與相關各政府部門協(xié)調(diào)工作。）9、存在的問題及建議（如實說明上月或本月即將展開的工作中存在的問題及建議，以便集團公司協(xié)助解決）10、月度資金使用計劃（根據(jù)附件七中表格分別填寫本月各項工程預計支付費用及合計費用）11、工程照片注：項目部每月28日前根據(jù)上述要求，將項目月計劃報于集團辦公室。一、項目基本情況項目名稱項目地址建設用地（m2）約m2總建筑面積約m2容積率約建筑高度m樓層數(shù)（地上/地下）地上層、地下層建設單位監(jiān)理單位設計單位施工總承包單位注：準確的總建筑面積、容積率、建筑高度等需在設計方案審定后確定。山東天正中廣山東天正中廣執(zhí)行董事1人總經(jīng)理1人辦公室負責人1人設計、工程部負責人1人土建工程師（兼資料員）1人1人給排水工程師1人合約、預算部負責人1人營銷部負責人1人銷售專員1人會計1人設備預算員1人暖通工程師1人電氣工程師1人土建預算員1人出納1人前臺文員1人司機1人總經(jīng)理助理1人注：藍色為現(xiàn)在已有崗位、粉色為待招崗、無色為視項目實際需要待定崗。三、工程合同網(wǎng)絡圖項目部項目部工程監(jiān)理 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