陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目拓展指引

陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目拓展指引產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心2019年5月目錄1. 陽光城教育項(xiàng)目產(chǎn)品線、規(guī)模及成本陽光城與陽光教育合作模式陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)陽光教育在掛牌、營(yíng)銷、參觀方面支持陽光城教育地產(chǎn)拓展思路及案例分享教育地產(chǎn)產(chǎn)品線：私立K12學(xué)校、國(guó)際學(xué)校及公立托管學(xué)校產(chǎn)品線定位目標(biāo)人群課程設(shè)置語言升學(xué)體系典型案例私立K12學(xué)校崛起的中產(chǎn)階級(jí)及富裕階層對(duì)差異化優(yōu)質(zhì)教育的需求中國(guó)中產(chǎn)及富裕中產(chǎn)中國(guó)應(yīng)試教育與素質(zhì)教育課程并重中英文雙語教學(xué)或全中文國(guó)內(nèi)高考或國(guó)外院校入學(xué)考試延安北大培文學(xué)校北京私立匯佳學(xué)校國(guó)際學(xué)校富裕階層對(duì)歐美高端教育的訴求中國(guó)富裕階層外籍和港澳臺(tái)學(xué)生IB，A-Level等國(guó)際課程全英教育或國(guó)外母語教學(xué)歐洲和美國(guó)的高等入學(xué)考試楓葉教育（15年一貫制）、諾德安達(dá)公立托管學(xué)校中國(guó)家庭對(duì)于高品質(zhì)公立教育的需求中國(guó)中產(chǎn)中國(guó)應(yīng)試教育與素質(zhì)教育課程并重中文為主課程國(guó)內(nèi)高考京南（固安）陽光實(shí)驗(yàn)小學(xué)佛山市山水教育集團(tuán)附屬中小學(xué)陽光教育集團(tuán)主要教育品牌產(chǎn)品線教育品牌典型項(xiàng)目私立K12學(xué)校北大培文學(xué)校：依托北京大學(xué)的基礎(chǔ)教育品牌，為社會(huì)和青少年提供高品質(zhì)教育文化服務(wù)貴陽北大培文學(xué)校延安北大培文學(xué)校陽光書院：以傳承中華文化為特色的高端私立學(xué)校湖北十堰陽光書院陽光國(guó)際學(xué)校：以“創(chuàng)辦中西合璧的新型學(xué)校”為辦學(xué)理念的高品質(zhì)國(guó)際學(xué)校福州陽光國(guó)際學(xué)校國(guó)際學(xué)?；始椅姆▽W(xué)校：英國(guó)500年歷史知名私立學(xué)校，全英排名第4的男子學(xué)校，過去10年每年25%畢業(yè)生進(jìn)入劍橋、牛津——公立托管學(xué)校1陽光學(xué)校：由陽光教育集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的高品質(zhì)公立學(xué)校，主要面向小初學(xué)段提供優(yōu)質(zhì)師資力量和辦學(xué)理念，打造當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)公立中小學(xué)京南（固安）陽光實(shí)驗(yàn)學(xué)校培文實(shí)驗(yàn)學(xué)校：由陽光教育集團(tuán)及北大培文將利用其自身教育資源，打造“高效課堂”、“三清機(jī)制”、“分層跑班”、“翻轉(zhuǎn)課堂”等先進(jìn)教學(xué)方法與管理體系為一體的公立中小學(xué)——備注：1.

也可使用原公立學(xué)校命名或與當(dāng)?shù)卣潭ㄐ碌膶W(xué)校命名。陽光教育集團(tuán)拓展主要產(chǎn)品線、規(guī)模及成本（針對(duì)新建學(xué)校1）學(xué)?？偝杀?/p>

=

學(xué)校地價(jià)

+

綜合建安成本

*

學(xué)校體量

+

設(shè)備造價(jià)

*

學(xué)生數(shù)量

+

資金補(bǔ)貼備注：1.

針對(duì)存量學(xué)校改造和托管項(xiàng)目，具體成本由教育集團(tuán)與區(qū)域公司具體評(píng)判；2.

公立托管學(xué)校土地一般為政府劃撥，資金補(bǔ)貼包括政府每年針對(duì)公立學(xué)校的財(cái)政性補(bǔ)貼及教育集團(tuán)按照學(xué)段收取的年度托管費(fèi)用兩部分，托管費(fèi)用一般情況下應(yīng)爭(zhēng)取由政府提供補(bǔ)貼，如政府無力補(bǔ)貼也可考慮由地產(chǎn)板塊進(jìn)行一定時(shí)間范圍內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)貼。產(chǎn)品規(guī)模成本項(xiàng)新建學(xué)校綜合總成本產(chǎn)品線1學(xué)校類型占地規(guī)模學(xué)校體量學(xué)生數(shù)量綜合建安成本（含硬裝）設(shè)備造價(jià)資金補(bǔ)貼私立K12學(xué)校緊湊型90畝以上5萬㎡2,500人4,220元/㎡1萬/生-2.36億+地價(jià)適中型100畝以上6萬㎡2,700人-2.8億+地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)型120畝以上8萬㎡3,500人-3.73億+地價(jià)寬松型150畝以上10萬m24,200人-4.64億+地價(jià)國(guó)際學(xué)校90畝以上5萬㎡2,000人4,500元/㎡1.5萬/生-2.55億+地價(jià)公立托管學(xué)校小初為主20-50畝1-4萬㎡當(dāng)?shù)亟逃块T要求3,700元/㎡公立教育補(bǔ)貼+托管費(fèi)用20.4-1.5億+資金補(bǔ)貼陽光城私立K12學(xué)校及國(guó)際學(xué)校單方建安成本標(biāo)準(zhǔn)如無特殊情況，建議學(xué)校單方綜合建安成本不宜超過4,220元（該成本不含每學(xué)生1萬元的設(shè)備投資），國(guó)際學(xué)校建安成本按照教育集團(tuán)設(shè)計(jì)任務(wù)書可作適當(dāng)上調(diào)，但不宜超過4,500元/m2陽光城公立托管學(xué)校單方建安成本標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)工作內(nèi)容單方（單位：元）一、開發(fā)費(fèi)用2201勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1502開發(fā)報(bào)建手續(xù)費(fèi)303工程咨詢服務(wù)費(fèi)40二、建安2970（綜合平均值）1教學(xué)樓建安28002食堂樓建安29333體育館建安3956三、市政配套250四、景觀400合計(jì)3701如無特殊情況，公立托管學(xué)校單方綜合建安成本不宜超過3,701元，建議與當(dāng)?shù)亟逃块T要求保持一致，如無體育館等配套建設(shè)要求應(yīng)對(duì)總體建安成本進(jìn)行下調(diào)處理公立托管學(xué)校資金補(bǔ)貼要求學(xué)部班級(jí)數(shù)（個(gè)）學(xué)生人數(shù)（人）托管費(fèi)用托管費(fèi)用總計(jì)備注小學(xué)6×6=3636×45=1620500-600萬每年連續(xù)6年0.3-0.36億如僅有小學(xué)部分，最低托管年限為6年；僅有初中部分，最低托管年限為3

年；小初均含，最低托管年限6年初中3×4~6=12~1812×50=60018×50=900500-600萬每年連續(xù)3年0.15-0.18億高中根據(jù)實(shí)際區(qū)位、辦學(xué)規(guī)模等條件與陽光教育協(xié)商，不作為托管模式的拓展重點(diǎn)政府向公立托管學(xué)校提供等同于其他公立學(xué)校的教育補(bǔ)貼和教師薪資補(bǔ)貼（按照學(xué)位數(shù)）托管費(fèi)用應(yīng)優(yōu)先由政府解決，若政府無專項(xiàng)資金，可由陽光城通過住宅利潤(rùn)補(bǔ)貼；公立學(xué)校托管以初中、小學(xué)為主，如果學(xué)校同時(shí)包含初中與小學(xué)，每年托管總費(fèi)用在1000萬左右；政府應(yīng)協(xié)助提供教師宿舍，如配建教師宿舍，提供免租或低租金住房等目錄1. 陽光城教育項(xiàng)目產(chǎn)品線、規(guī)模及成本2. 陽光城與陽光教育合作模式4. 陽光教育在掛牌、營(yíng)銷、參觀方面支持5. 陽光城教育地產(chǎn)拓展思路及案例分享3. 陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)陽光城與陽光教育有三種合作模式序號(hào)投資合作模式主要參考適用情況學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬陽光城需承擔(dān)的投資成本主要案例1陽光城承擔(dān)學(xué)校全部投資所在區(qū)域?qū)W校辦學(xué)價(jià)值不高，陽光教育投資意愿低政府要求學(xué)校建成后產(chǎn)權(quán)移

交（含私立移交及公立托管）陽光城/政府：100%學(xué)校土地成本+

建安成本延安陽光教育小鎮(zhèn)貴州龍溪教育小鎮(zhèn)2陽光城承擔(dān)土地及部分學(xué)校建設(shè)成本，滿足開學(xué)要求，后續(xù)投資由陽光教育負(fù)責(zé)學(xué)校建設(shè)可分期進(jìn)行和交付，根據(jù)學(xué)校的總體量，陽光教

育開學(xué)所需面積不同1陽光教育意向持有學(xué)校產(chǎn)權(quán)陽光城：50%+陽光教育：不超過50%學(xué)校土地成本+

首期所需面積的建安成本沈陽鐵西教育小鎮(zhèn)3陽光城承擔(dān)學(xué)校前期全部成本，在學(xué)校投入運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，陽光教育按照雙方協(xié)商比例返還政府要求學(xué)校在一定期限內(nèi)（如2年內(nèi)）全部竣工陽光教育意向持有學(xué)校產(chǎn)權(quán)陽光教育：100%學(xué)校土地成本+

建安成本-

陽光教育后續(xù)返還款項(xiàng)梅溪湖國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目1.學(xué)?？傮w量與開學(xué)所需面積：1）學(xué)校5萬㎡，開學(xué)2.5萬㎡；2）學(xué)校6萬㎡，開學(xué)3萬㎡；3）學(xué)校8萬㎡以上，開學(xué)4萬㎡陽光城在不同合作模式下的投入產(chǎn)出評(píng)估政府建設(shè)要求產(chǎn)品線合作模式學(xué)校體量陽光城負(fù)責(zé)陽光城方面資產(chǎn)股權(quán)（陽光城）運(yùn)營(yíng)股權(quán)（陽光城）陽光城方面回報(bào)建成部分 投入（億）私立學(xué)校陽光城負(fù)責(zé)全部投資（含設(shè)備）5-10萬㎡5-10萬㎡2.36-4.64億+地價(jià)100%49%學(xué)校繳納租金200萬/年按運(yùn)營(yíng)股權(quán)抽提辦學(xué)結(jié)余分期建設(shè)交付5萬㎡2.5萬㎡1.06億+地價(jià)50%+按資產(chǎn)股權(quán)比例獲取學(xué)校租金，如資產(chǎn)占股50%，則每年獲取租金100萬私立學(xué)校陽光城與教育集團(tuán)共同投資6萬㎡3萬㎡1.27億+地價(jià)50%+8萬㎡4萬㎡1.69億+地價(jià)50%+教育集團(tuán)100%持有10萬㎡4萬㎡1.69億+地價(jià)50%+國(guó)際學(xué)校5萬㎡2.5萬㎡1.13億+地價(jià)50%+雙方協(xié)商一次性建設(shè)交付私立、國(guó)際學(xué)校陽光城與教育集團(tuán)共同投資5-10萬㎡5-10萬㎡2.11-4.22億+地價(jià)（運(yùn)營(yíng)期教育集團(tuán)折價(jià)返還）教育集團(tuán)100%持有教育集團(tuán)在運(yùn)營(yíng)期按照雙方協(xié)商學(xué)校資產(chǎn)折價(jià)分期返還給陽光城公立托管學(xué)校陽光城負(fù)責(zé)全部投資1-4萬㎡1-4萬㎡0.4-1.5億

+

資金補(bǔ)貼政府持有政府與教育協(xié)商——區(qū)域可根據(jù)政府辦學(xué)要求、建設(shè)安排和項(xiàng)目測(cè)算等具體情況選擇不同合作模式，從現(xiàn)金流管控角度建議采用分期交付建設(shè)，陽光城與教育集團(tuán)共同投資的模式共同投資案例說明：教育集團(tuán)參與投資，幫助提升利潤(rùn)水平教育集團(tuán)參與教育勾地項(xiàng)目中學(xué)校資產(chǎn)投入，投資規(guī)模不超過學(xué)校建安成本的50%，陽光城不參與學(xué)校運(yùn)營(yíng)企業(yè)股權(quán)，學(xué)校資產(chǎn)股權(quán)按雙方入股比例確定舉例說明：某區(qū)域與政府達(dá)成住宅+學(xué)校勾地項(xiàng)目，其中教育用地120畝，出讓價(jià)格50萬/畝，

要求修建總建筑面積8萬方，滿員學(xué)生數(shù)3,800人的北大培文學(xué)校，總成本近4.34億學(xué)?？偝杀?

=

學(xué)校地價(jià)

+

綜合建安成本*學(xué)校體量

+

設(shè)備造價(jià)*學(xué)生數(shù)量=

120*50

+

0.42*80,000

+

3,800*1

=

43,400萬x

教育集團(tuán)不參與學(xué)校資產(chǎn)投資情況下，4.34億投資由陽光城住宅開發(fā)部分利潤(rùn)負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)擁有學(xué)校資產(chǎn)100%股權(quán)，及學(xué)校運(yùn)營(yíng)公司49%股權(quán)，但盈利壓力巨大，難以實(shí)現(xiàn)投資過會(huì)教育集團(tuán)參與學(xué)校資產(chǎn)投資情況下，地產(chǎn)承擔(dān)學(xué)校地價(jià)及學(xué)校開學(xué)時(shí)建備的4萬方物業(yè)，總投入為2.28億，剩余建安及設(shè)備成本由教育集團(tuán)負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)擁有學(xué)校資產(chǎn)53%股權(quán)，但整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)余增加2.06億備注：1）私立學(xué)校建安成本按4,200元/平米，生均設(shè)備投入按1萬/學(xué)生計(jì)算。協(xié)商返還案例說明：教育集團(tuán)運(yùn)營(yíng)期按照協(xié)商資產(chǎn)折價(jià)返還陽光城承擔(dān)學(xué)校前期全部成本，在學(xué)校投入運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，陽光教育按照雙方協(xié)商比例返還，陽光教育獲取學(xué)校資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)的全部股權(quán)舉例說明：湖南區(qū)域與梅溪湖達(dá)成住宅+學(xué)校勾地項(xiàng)目，其中教育用地83畝，出讓價(jià)格190萬/

畝，要求修建總建筑面積7.6萬方（含教師公寓配套），滿員學(xué)生數(shù)1,900人的雙語國(guó)際學(xué)校，

自持部分總投入5.5億自持物業(yè)總投入成本構(gòu)成為：土地成本21239.14萬元；建設(shè)及設(shè)備投資34203.67萬元（其中學(xué)校建安成本按3800元/㎡計(jì)算，設(shè)備投資1980人*1.5萬元/人=2970萬元）x

教育集團(tuán)不返還情況下，5.5億投資由陽光城住宅開發(fā)部分利潤(rùn)負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)擁有學(xué)校資產(chǎn)100%股權(quán)，及學(xué)校運(yùn)營(yíng)公司49%股權(quán)，但盈利壓力巨大，項(xiàng)目利潤(rùn)率僅1.6%難以過會(huì)教育集團(tuán)按照2021年1000萬、2022年1000萬、2023年2000萬、2024年2000萬、2025年1.2億，分五筆共1.8億回購國(guó)際學(xué)校及國(guó)際幼兒園，教育集團(tuán)擁有學(xué)校和運(yùn)營(yíng)100%股權(quán)，但整個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)利潤(rùn)結(jié)余增加1.8億至2.4億，整體項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到6.22%目錄1. 陽光城教育項(xiàng)目產(chǎn)品線、規(guī)模及成本2. 陽光城與陽光教育合作模式4. 陽光教育在掛牌、營(yíng)銷、參觀方面支持5. 陽光城教育地產(chǎn)拓展思路及案例分享3. 陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于教育類項(xiàng)目，在“一事一議”原則上，擬采用“合并測(cè)算、合并考核”的原則進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，擬將學(xué)校資產(chǎn)的全口徑成本計(jì)入教育類項(xiàng)目可售部分的現(xiàn)金流，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體評(píng)價(jià)。建議區(qū)域優(yōu)先按照戰(zhàn)略性資產(chǎn)提報(bào)至集團(tuán)，經(jīng)由董事會(huì)與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認(rèn)定后，可視作戰(zhàn)略性資產(chǎn)；如未能認(rèn)定為戰(zhàn)略性資產(chǎn)的教育類項(xiàng)目，雙贏標(biāo)準(zhǔn)按照非戰(zhàn)略性資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。當(dāng)期住宅開發(fā)凈利潤(rùn)額覆蓋當(dāng)期學(xué)校成本后，當(dāng)期綜合銷售凈利潤(rùn)率需滿足以下投資標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)維度評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)投資標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期綜合銷凈率北上廣深項(xiàng)目

≧

0%一類城市及擴(kuò)容后重點(diǎn)城市項(xiàng)目

≧

6%其他二類城市項(xiàng)目

≧

8%三類城市項(xiàng)目

≧

10%雙贏標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略性資產(chǎn)學(xué)校土地成本全部由可售部分承擔(dān)，測(cè)算時(shí)按照學(xué)校資產(chǎn)中陽

光城投入資產(chǎn)作價(jià)（原始成本扣除土地成本）計(jì)入現(xiàn)金流流入，

具體參照“陽光共贏”與“合作共贏”計(jì)劃管理辦法的規(guī)定非戰(zhàn)略性資產(chǎn)計(jì)算雙贏口徑凈利潤(rùn)時(shí)，項(xiàng)目預(yù)期的銷售凈利潤(rùn)需折減學(xué)校資產(chǎn)中的陽光城投入成本的50%，具體參見雙贏計(jì)劃實(shí)施辦法注釋說明：一類、二類、三類城市：參照集團(tuán)投資中心對(duì)城市能級(jí)的劃分，不同城市采取不同投資標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)容后重點(diǎn)城市：指投資中心發(fā)布的30個(gè)重點(diǎn)布局城市3）當(dāng)期綜合銷凈率

=（當(dāng)期可售部分的銷售凈利潤(rùn)-交易溢價(jià)-學(xué)校資產(chǎn)中陽光城承擔(dān)的成本部分）/當(dāng)期可售總貨值4）學(xué)校資產(chǎn)的全口徑成本

=

教育土地成本+綜合建安成本/翻新成本+設(shè)備成本+經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼集團(tuán)教育業(yè)務(wù)人員對(duì)接安排戰(zhàn)區(qū)區(qū)域公司投資對(duì)接人產(chǎn)業(yè)對(duì)接人設(shè)計(jì)對(duì)接人福建戰(zhàn)區(qū)福州黃婷婷王瑞、廖暢夏司拯、牛云濤廈門黃婷婷華東戰(zhàn)區(qū)浙江崔振上海黃婷婷江蘇黃婷婷南京張海崗北方戰(zhàn)區(qū)津冀崔振山西崔振北京黃婷婷華中戰(zhàn)區(qū)湖北張海崗湖南張海崗江西陸圣棟河南陸圣棟陜西黃偉西南戰(zhàn)區(qū)重慶黃偉廣西張海崗四川黃偉華南戰(zhàn)區(qū)佛山張海崗廣州張海崗深莞張海崗南粵張海崗海南崔振新區(qū)域安徽陸圣棟貴州黃偉山東崔振云南黃偉遼寧崔振甘肅黃偉新疆黃偉目錄1. 陽光城教育項(xiàng)目產(chǎn)品線、規(guī)模及成本2. 陽光城與陽光教育合作模式4. 陽光教育在掛牌、營(yíng)銷、參觀方面支持5. 陽光城教育地產(chǎn)拓展思路及案例分享3. 陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)掛牌條件：陽光教育集團(tuán)教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)掛牌條件：同時(shí)具備學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、高等教育的辦學(xué)資質(zhì)，在國(guó)內(nèi)從事教育行業(yè)20年以上且目前仍在辦學(xué)。在全國(guó)范圍運(yùn)營(yíng)K12學(xué)校不少于10所；具有與教育部直屬高?！?85”及“211”院校（含內(nèi)設(shè)部門和下屬企業(yè)）的合作經(jīng)驗(yàn)，能夠證明協(xié)議各方具有合作關(guān)系并且合作學(xué)校已經(jīng)開學(xué)；受讓人（或其關(guān)聯(lián)企業(yè)）與XX簽訂學(xué)校建設(shè)協(xié)議，在依法取得土地使用權(quán)后，須在政府指定地塊按土地性質(zhì)和規(guī)劃要求，建設(shè)一所K12民辦學(xué)校，學(xué)校占地面積不少于XX畝，學(xué)生總規(guī)模不少于XX人，學(xué)校建成后受讓或其關(guān)聯(lián)企業(yè)負(fù)責(zé)自持運(yùn)營(yíng)。(在拍賣地塊內(nèi)建設(shè)一個(gè)XXX平方及以上學(xué)校，在出讓年限內(nèi)自持，不可分割轉(zhuǎn)讓)；掛牌條件：陽光幼教集團(tuán)教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)掛牌條件：申請(qǐng)人（含申請(qǐng)人、申請(qǐng)人直接或間接控股的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)、與申請(qǐng)人受同一實(shí)際控制人控制的具有獨(dú)立法人資格的關(guān)聯(lián)企業(yè)）應(yīng)具備幼兒園辦學(xué)資質(zhì)，自主辦學(xué)不低于17

所幼兒園

，辦學(xué)不低于8年，且目前仍在辦學(xué)，并具有示范幼兒園評(píng)級(jí)申請(qǐng)人（含申請(qǐng)人、申請(qǐng)人直接或間接控股的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)、與申請(qǐng)人受同一實(shí)際控制人控制的具有獨(dú)立法人資格的關(guān)聯(lián)企業(yè)）合作幼兒園應(yīng)與國(guó)內(nèi)985高校、國(guó)外知名幼教品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，并能夠證明協(xié)議各方具有合作關(guān)系并且合作幼兒園已經(jīng)開學(xué)（相關(guān)資質(zhì)在體系外公司，需與體系外公司成立合資公司）營(yíng)銷安排：私立K12學(xué)校及國(guó)際學(xué)校業(yè)主子女的入學(xué)安排針對(duì)業(yè)主子女的相關(guān)入學(xué)安排對(duì)于購買陽光城住宅新房的業(yè)主子女，如申請(qǐng)私立學(xué)校小學(xué)全學(xué)段，原則上除非有嚴(yán)重不適情況（嚴(yán)重多動(dòng)、攻擊傾向或智力缺陷等），保障業(yè)主子女入學(xué)設(shè)立業(yè)主子女單獨(dú)考場(chǎng)，如非業(yè)主子女需要6門測(cè)試5顆星錄取，業(yè)主子女僅需3顆星便可錄取，確保80%的業(yè)主子女通過正常測(cè)試渠道入讀如業(yè)主子女未能通過測(cè)試，同時(shí)不存在嚴(yán)重不適就讀情況，由陽光城項(xiàng)目公司以一次性贊助費(fèi)形式（暫定為3-5萬/人）支付給教育集團(tuán)，確保剩余的業(yè)主子女入學(xué)陽光教育服務(wù)開設(shè)的課外輔導(dǎo)和素質(zhì)培訓(xùn)，所有業(yè)主子女提供相關(guān)課程費(fèi)用的優(yōu)惠減免，并確保所有業(yè)主子女的課程名額結(jié)合陽光城營(yíng)銷主打高端學(xué)區(qū)房概念，確保一套新房對(duì)應(yīng)一個(gè)入學(xué)資格，提升對(duì)有適齡兒童就讀需求的購房者吸引力，可宣傳陽光城業(yè)主子女在無嚴(yán)重不適就讀情況下可確保一個(gè)北大培文學(xué)校學(xué)位營(yíng)銷要點(diǎn)備注：具體項(xiàng)目的營(yíng)銷口徑和用語需與教育集團(tuán)和法務(wù)部門共同確認(rèn)。項(xiàng)目參觀：學(xué)校項(xiàng)目參觀接待安排建議考察學(xué)校名錄建議考察學(xué)校名錄目前可參觀學(xué)校（按可參觀度優(yōu)先級(jí)

排序）：延安、貴陽、大亞灣、晉中、蚌埠、六盤水、福州、寧德、聊城、

十堰學(xué)校模式簡(jiǎn)介教育

+

住宅：延安、大亞灣、晉中、聊城公建民營(yíng)：貴陽、蚌埠、六盤水、寧德、十堰自建運(yùn)營(yíng)：福州公立托管：固安目錄1. 陽光城教育項(xiàng)目產(chǎn)品線、規(guī)模及成本2. 陽光城與陽光教育合作模式4. 陽光教育在掛牌、營(yíng)銷、參觀方面支持5. 陽光城教育地產(chǎn)拓展思路及案例分享3. 陽光城教育地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)陽光城教育地產(chǎn)拓展思路幼兒園、學(xué)校等教育持有物業(yè)住宅、商業(yè)等可售物業(yè)捆綁拓展原則教育持有物業(yè)部分成本（土地、建安/翻新、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)）住宅開發(fā)超額利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算補(bǔ)貼教育集團(tuán)自有投入原則上不超過總成本50%陽光城教育地產(chǎn)拓展思路1.一批次大盤開發(fā)一次性購買大量土地有大量土地達(dá)到出讓條件教育地產(chǎn)拓展哪類項(xiàng)目？ 可售住宅、商業(yè)+教育教育地產(chǎn)開發(fā)哪類項(xiàng)目？ 1.

一批次大盤開發(fā) 2.分批次大盤開發(fā) 3.小盤開發(fā)地價(jià)便宜有大量土地部分達(dá)到出讓條件地價(jià)較為便宜2.

分批次大盤開發(fā)住宅、教育分期出讓開發(fā)少量住宅用地地價(jià)略微便宜3.

小盤開發(fā)住宅少量開發(fā)；盤活存量學(xué)校公立托管學(xué)校陽光城教育地產(chǎn)拓展思路Q：一批次開發(fā)

需一次性購買大量土地，資金壓力大，無法滿足雙贏？A：住宅、教育捆綁出讓；尋找政府、城投公司等合作方降低資金壓力。Q：分批次開發(fā)如何安排土地獲取及開發(fā)節(jié)奏？A1：教育分期捆綁住宅用地出讓，保證每期學(xué)校能夠正常運(yùn)營(yíng)。A2：教育整體捆綁住宅用地分批出讓，學(xué)校分期開發(fā)，設(shè)立教育建設(shè)基金分期捆綁。Q：分批次開發(fā)測(cè)算仍無法滿足投資標(biāo)準(zhǔn)？A：教育用地劃撥，學(xué)校建后移交政府。與政府約定教育投資總額及運(yùn)營(yíng)方。Q：小盤開發(fā)如何拓展？A：地價(jià)略微便宜，可翻新盤活存量學(xué)校，與政府約定運(yùn)營(yíng)方式，配少量住宅用地。Q: 中西部低線城市如何拓展？案例：延安教育小鎮(zhèn)案例：沈陽教育小鎮(zhèn)案例：湛江教育小鎮(zhèn)案例：貴陽教育小鎮(zhèn)案例：旅順教育項(xiàng)目A: 通過公立托管學(xué)校方式勾地，降低產(chǎn)業(yè)成本及住宅用地規(guī)模，同時(shí)為業(yè)主提供公立學(xué)位增加住宅產(chǎn)品吸引力Q: 結(jié)合學(xué)校，還有哪些教育相關(guān)產(chǎn)品可增加對(duì)政府吸引力？A：以學(xué)校為中心，可增加教育綜合體或開放式街區(qū)等商業(yè)配套（教育集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，可分割銷售），提升對(duì)政府兌價(jià)拓展案例：延安教育小鎮(zhèn)延安城投陽光城合資公司目標(biāo)地塊（住宅+教育）教育集團(tuán)教育公司獲取方式：設(shè)置掛牌條件定向整體取得土地條件設(shè)置：住宅、教育宗地捆綁統(tǒng)一出讓競(jìng)買；國(guó)企參與保證排他；競(jìng)買人教育資質(zhì)。合作模式：我司與延安城投成立合資公司，雙方按照約定比例同股同權(quán)，定向獲取目標(biāo)地塊。所有土地款用由延安城投公司支付，開發(fā)建設(shè)費(fèi)用由我司支付。合資公司與教育集團(tuán)成立教育運(yùn)營(yíng)公司，并按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式辦學(xué)。學(xué)校運(yùn)營(yíng)及管理由教育公司負(fù)責(zé)延安教育小鎮(zhèn)土地概況項(xiàng)目區(qū)位延安新區(qū)，緊鄰延安新區(qū)政府用地規(guī)模750畝教育用地規(guī)模150畝商住用地規(guī)模600畝拓展案例：延安教育小鎮(zhèn)掛牌條款：按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和統(tǒng)一規(guī)劃，該五宗地出讓時(shí)分別競(jìng)價(jià)、整體競(jìng)買、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。競(jìng)買人（含其控股股東）應(yīng)具備世界500強(qiáng)實(shí)力，且須進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告與2017中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單》中前20強(qiáng)，其中總資產(chǎn)不低于1200億元（以2016年年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。競(jìng)買人（含其控股股東）須具備學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、高等教育、國(guó)際教育辦學(xué)資質(zhì)，在國(guó)內(nèi)從事教育15年以上，自持且整體運(yùn)營(yíng)有高等院校運(yùn)營(yíng)資歷；并要有北大、清華等綜合類前五名高等院校品牌教育資源合作辦學(xué)業(yè)績(jī)，且能夠引進(jìn)入本項(xiàng)目，以保證國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)教育資源的引進(jìn)。為保證教學(xué)質(zhì)量，保證教育產(chǎn)業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性，要求學(xué)校開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中必須有國(guó)有企業(yè)參與。競(jìng)買人在依法取得土地使用權(quán)后，須按土地性質(zhì)和規(guī)劃要求，優(yōu)先建設(shè)學(xué)校教育項(xiàng)目，教育用地主要建設(shè)國(guó)內(nèi)一流品牌的幼兒園、小學(xué)、初中、高中、國(guó)際高中，其中規(guī)模要達(dá)到小學(xué)學(xué)生數(shù)不少于1500人，初級(jí)中學(xué)學(xué)生數(shù)不少于1000人，高級(jí)中學(xué)含國(guó)際高中學(xué)生數(shù)不少于900人，學(xué)生總規(guī)模不少于3400人；學(xué)校按照全寄宿制進(jìn)行建設(shè)，其標(biāo)準(zhǔn)按照省級(jí)示范學(xué)校以上的要求進(jìn)行，學(xué)校的裝備配置不低于省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并且按照智慧校園的標(biāo)準(zhǔn)一步到位，學(xué)校教育投資額不低于6.5億元。當(dāng)居住用地競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)不再接受居住用地報(bào)價(jià)，教育用地可繼續(xù)競(jìng)價(jià)，并以教育用地報(bào)價(jià)高者，確定為該五宗地整體競(jìng)買人。協(xié)議條款：資金使用原則：合資公司開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的銷售回款優(yōu)先用于償還新區(qū)開發(fā)公司墊付的住宅商業(yè)土地獲取費(fèi)用，其次用于償還我方墊付的住宅商業(yè)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，再次用于償還新區(qū)開發(fā)公司墊付的教育用地獲取費(fèi)用，最后用于償還我方墊付的教育開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。建設(shè)運(yùn)營(yíng)合作模式：教育項(xiàng)目的投資建設(shè)由合資公司完成并承擔(dān)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，資產(chǎn)歸合資公司所有。學(xué)校招生由教育公司按照實(shí)際情況制定招生政策、方案及招生范圍，但在滿足學(xué)校招生要求的前提下，學(xué)校的招生優(yōu)先用于滿足本次合作項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主的直系子女上學(xué)需求。運(yùn)營(yíng)及管理：學(xué)校的運(yùn)營(yíng)及管理教育公司負(fù)責(zé)。學(xué)校的運(yùn)營(yíng)管理模式根據(jù)實(shí)際情況由合資公司與教育公司另行簽署合同確定。合資公司以租賃的方式將辦學(xué)場(chǎng)所出租給教育公司。拓展案例：沈陽教育小鎮(zhèn)陽光城目標(biāo)地塊（住宅+教育）教育集團(tuán)教育公司獲取方式：設(shè)置掛牌條件定向分批取得土地條件設(shè)置：住宅、教育宗地捆綁統(tǒng)一出讓競(jìng)買；競(jìng)買人教育資質(zhì)。合作模式：我司與沈陽市鐵西區(qū)政府約定，定向分多批次獲取目標(biāo)地塊。我司與教育集團(tuán)成立教育運(yùn)營(yíng)公司，按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式辦學(xué)。學(xué)校運(yùn)營(yíng)及管理由教育公司負(fù)責(zé)沈陽教育小鎮(zhèn)土地概況項(xiàng)目區(qū)位沈陽鐵西區(qū)中法生態(tài)城區(qū)域用地規(guī)模1100畝教育用地規(guī)模200畝住宅用地規(guī)模700畝商業(yè)用地規(guī)模200畝拓展案例：湛江教育小鎮(zhèn)陽光城目標(biāo)地塊（住宅）教育集團(tuán)教育公司獲取方式：設(shè)置掛牌條件定向分批取得土地條件設(shè)置：與遂溪縣人民政府簽訂《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)

議》，建設(shè)學(xué)校后交還政府；設(shè)立學(xué)校建設(shè)基金，各宗地捆綁繳納學(xué)校建設(shè)資金。合作模式：我司與遂溪縣政府約定，用地以定向掛牌方式，由我司獨(dú)資公司分多批次獲取。我司與教育集團(tuán)成立教育運(yùn)營(yíng)公司，按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式辦學(xué)。學(xué)校運(yùn)營(yíng)及管理由教育公司負(fù)責(zé)湛江遂溪教育小鎮(zhèn)土地概況項(xiàng)目區(qū)位湛江市遂溪縣濱河新區(qū)用地規(guī)模828畝教育用地規(guī)模210畝住宅用地規(guī)模618畝拓展案例：湛江教育小鎮(zhèn)掛牌條款：宗地一的競(jìng)得人須在濱河新區(qū)建設(shè)一所含24個(gè)班規(guī)模小學(xué)與18個(gè)班規(guī)模初中的高品質(zhì)學(xué)校，由政府無償劃撥學(xué)校建設(shè)用地70000.35平方米，學(xué)校建筑面積不低于40000平方米，學(xué)?？⒐を?yàn)收并達(dá)到開學(xué)條件后，產(chǎn)權(quán)無償移交遂溪縣教育局。學(xué)校建設(shè)用地位置、規(guī)劃指標(biāo)、學(xué)校建設(shè)資金來源及運(yùn)營(yíng)管理方式詳見掛牌文件附件的《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》。宗地一的競(jìng)得人須在簽訂《成交確認(rèn)書》之日起7個(gè)工作日內(nèi)，競(jìng)得人（含競(jìng)得人、競(jìng)得人直接或間接控股的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)、與競(jìng)得人受同一實(shí)際控制人控制的具有獨(dú)立法人資格的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與遂溪縣人民政府簽訂《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》，競(jìng)得人憑《成交確認(rèn)書》、《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》與遂溪縣國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，若競(jìng)得人未能如期與遂溪縣人民政府簽訂《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》，履約保證金不予退還，出讓人將依法收回土地使用權(quán)另行出讓。（《學(xué)校建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》詳見掛牌文件附件）宗地二的競(jìng)得人需繳納7500萬元學(xué)校建設(shè)資金，宗地三的競(jìng)得人需繳納7500萬元學(xué)校建設(shè)資金，宗地四的競(jìng)得人需繳納7500

萬元學(xué)校建設(shè)資金，用于濱河新區(qū)中小學(xué)等教育設(shè)施建設(shè)。競(jìng)得人須在簽訂《成交確認(rèn)書》之日起7個(gè)工作日內(nèi)，向遂溪縣教育局指定賬戶一次性繳清學(xué)校建設(shè)資金，由遂溪縣教育局出具資金證明，憑資金證明和《成交確認(rèn)書》與遂溪縣國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，競(jìng)得人不能按時(shí)支付學(xué)校建設(shè)資金，履約保證金不予退還，出讓人將依法收回土地使用權(quán)另行出讓。若上述四宗地競(jìng)得人為同一競(jìng)得人，則無須繳納學(xué)校建設(shè)資金，由該競(jìng)得人自行承擔(dān)學(xué)校建設(shè)投入成本，投入成本資金不得低于22500萬元，以竣工驗(yàn)收結(jié)算資金為準(zhǔn)，投入成本低于22500萬元的差額部分，一次性繳納到教育局指定的帳戶，作為教育基金使用。拓展案例：貴陽教育小鎮(zhèn)陽光城目標(biāo)地塊（住宅+教育）教育集團(tuán)教育公司獲取方式：設(shè)置掛牌條件定向分批取得土地條件設(shè)置：建設(shè)學(xué)校后交還政府；約定教育投資強(qiáng)度。合作模式：我司與龍里縣政府約定，定向分多批次獲取目標(biāo)地塊。我司與教育集團(tuán)成立教育運(yùn)營(yíng)公司，按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式辦學(xué)。學(xué)校運(yùn)營(yíng)及管理由教育公司負(fù)責(zé)貴陽教育小鎮(zhèn)土地概況項(xiàng)目區(qū)位貴陽龍里縣用地規(guī)模3980畝教育用地規(guī)模480畝住宅用地規(guī)模3500畝拓展案例：貴陽教育小鎮(zhèn)協(xié)議條款：乙方負(fù)責(zé)在目標(biāo)地塊范圍內(nèi)建設(shè)配套學(xué)校及其附屬設(shè)施，配套學(xué)校教育用地約480畝由甲方出讓給乙方，乙方按照不超過5萬元/畝支付土地出讓金。甲方同意該480畝配套學(xué)校教育用地分四期與建設(shè)用地同步出讓給乙方，在建設(shè)用地出讓文件中明確將建設(shè)配套學(xué)校作為土地出讓條件。乙方同意在配套學(xué)校教育用地首次出讓時(shí)一次性支付全部480畝配套學(xué)校教育用地的土地出讓金。不論配套學(xué)校教育用地的出讓時(shí)序如何，均不影響乙方按照本補(bǔ)充合同的約定按期完成配套學(xué)校的建設(shè)和投入使用。配套學(xué)校應(yīng)按照陽光教育集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（詳見本補(bǔ)充合同附件一），總投資額不低于10億元人民幣（包括學(xué)校建設(shè)及教學(xué)配套設(shè)施投入并滿足辦學(xué)條件，不含配套學(xué)校教育用地的土地成本），最終以甲方認(rèn)可的審計(jì)單位審計(jì)為準(zhǔn)。乙方應(yīng)結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目及龍溪教育產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)進(jìn)度及居民入住規(guī)模分步實(shí)施配套學(xué)校的建設(shè)，與建設(shè)用地內(nèi)乙方建設(shè)項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。乙方應(yīng)在配套學(xué)校規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)規(guī)劃主管部門及教育主管部門批復(fù)通過之日起，力爭(zhēng)配套學(xué)校在3年內(nèi)落成，確保配套學(xué)校在4年內(nèi)落成并部分投入使用，確保配套學(xué)校在5年內(nèi)全部投入使用。配套學(xué)校辦學(xué)期間，甲方將學(xué)校交由乙方引進(jìn)的陽光教育集團(tuán)管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及北大培文中學(xué)師資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。具體事宜由陽光教育集團(tuán)與甲方另行簽署協(xié)議加以約定。配套學(xué)校建成并滿足辦學(xué)條件后，乙方應(yīng)將配套學(xué)校的全部資產(chǎn)連同配套學(xué)校教育用地?zé)o條件移交給甲方或甲方指定的單位。拓展案例：旅順教育項(xiàng)目獲取方式：設(shè)置掛牌條件定向分批取得土地條件設(shè)置：翻新并運(yùn)營(yíng)老學(xué)校。合作模式：我司與旅順口區(qū)政府約定，用地以定向掛牌方式，由我司獨(dú)資公司獲取。我司與教育集團(tuán)成立教育運(yùn)營(yíng)公司，按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式辦學(xué)。需陽光教育翻新原學(xué)校，并派駐師資力量進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。旅順教育小鎮(zhèn)土地概況項(xiàng)目區(qū)位旅順口區(qū)核心位置用地規(guī)模140畝教育用地規(guī)模40畝住宅用地規(guī)模100畝陽光城目標(biāo)地塊（住宅）教育集團(tuán)教育公司學(xué)校運(yùn)營(yíng)及管理由教育公司負(fù)責(zé)拓展思路：以公立托管學(xué)校進(jìn)行拓展降低成本和開發(fā)規(guī)模陽光城目標(biāo)地塊（可售