如何理財實現(xiàn)家庭小房換大房

如何理財實現(xiàn)家庭小房換大房

士兵變動是當前社會發(fā)展的趨勢。軍人轉業(yè)后如何才能更好地找到如意的工作,如何才能實現(xiàn)從軍人到職場人士的過渡呢?轉業(yè)后面對的生活又如何才能更好地實現(xiàn)其高品質(zhì),理財就顯得非常重要了。本期討論軍人轉業(yè)后,如何理財實現(xiàn)家庭小房換大房,到底要怎樣做才能理好財呢?本期嘉賓:中國工商銀行貴州銅仁分行個人金融顧問———羅勇住房費用以費用為標準,以生活費用2.阿欣今年30歲,在廣州政府部門工作,平均月收入4000元左右,享受公費醫(yī)療,有公積金,目前有一份重大疾病商業(yè)保險(年供1800元),有60平方米住房一套(無貸款),定期存款10萬元(一年期),另有10萬元購買基金(目前被套)。丈夫和她同歲,是軍人,月收入約3000元。2~3年內(nèi)要小孩,丈夫轉業(yè)后(可隨時提出轉業(yè))打算在他新工作單位附近購置100平方米的房子。無雙方父母的贍養(yǎng)壓力,預算年開支約2~3萬元。非常想請教理財專業(yè)人士,像阿欣這樣的家庭怎樣理財,可以使丈夫平穩(wěn)轉業(yè)并且購置新房?財務管理目標丈夫轉業(yè)后,購置100平方米的住房以供居住。阿欣夫妻資產(chǎn)管理從資產(chǎn)負債情況來看,阿欣家庭結構基本合理,基于阿欣提供的信息進行分析,自住房產(chǎn)暫不估值,因這在后期的資產(chǎn)運用情況上,其意愿尚不知曉,也就是說目前自住房產(chǎn)未考慮變現(xiàn)或其他處置,規(guī)劃上以不變現(xiàn),按實物進行歸集。家庭資產(chǎn)形式較為單一,定期存款和基金投資均衡分配,也看得出阿欣夫妻二人都屬于保守型投資風格,家庭無負債,又無贍養(yǎng)老人的負擔,其資產(chǎn)優(yōu)良,不計房產(chǎn)資產(chǎn)總計20萬元,作為30歲年齡的阿欣來講,在資產(chǎn)儲備上屬于大眾工薪階層的控制支出較好的家庭。收支情況:夫妻二人年總收入在8萬元以上,年度總支出僅3萬元多一點,說明夫妻二人對支出控制較好。對廣州這種消費比較突出的地方來講,夫妻二人在消費方面控制很緊,年儲蓄率達64%,自由儲蓄高達62%,收支結構非常合理。政府部門的社會保障較豐,同時因夫妻二人都很年輕,因此家庭目前除重大疾病保險外,無其他商業(yè)保險也可以說比較合理,稍嫌不足的是應適當配置意外保障。從寬規(guī)劃的角度進行調(diào)整以投資更低丈夫轉業(yè)后,購置100平方米的住房以供居住。從最新的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示,廣州房地產(chǎn)量縮價跌,一手房均價跌至“8”字頭,再結合當前的宏觀經(jīng)濟來看,房價的下跌空間還有,但是本著從寬規(guī)劃,使實現(xiàn)目標的資金更多盈余來考慮,再將目標住房的地理位置調(diào)高一點,房價預期高一點。從寬規(guī)劃角度出發(fā),將購房的預期目標進行較高調(diào)整,預期調(diào)整在10000~11000元/平方米,屆時有寬裕的資金可以作其他用途。另外,兩年后小孩出生,屆時的費用將大大增加,因此本規(guī)劃按11000元/平方米進行規(guī)劃,也就是屆時房屋總價在110萬元左右。從目前的資產(chǎn)和預期的收入情況來看,再結合夫妻二人的年齡結構來看,能實現(xiàn)100平方米的住房。阿欣:房地產(chǎn)分析阿欣家庭住房規(guī)劃上分為三個步驟,首先是從市場情況進行購房目標分析,其次是滿足購房需要注意的費用和重要事項,再次是如何達成目標。同時由于兩年后小孩將出生,無疑要為孩子出生籌備一定量的資金,在規(guī)劃上運用目標并進法原則進行規(guī)劃。首先,我們看看截至目前廣州的房地產(chǎn)市場情況。根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,廣州整體房地產(chǎn)情況“量縮價跌,一手房價直逼8000元/平方米關口”。2009年1月8日,廣州市國土局、房管局發(fā)布了廣州市十區(qū)2008年12月份和2009年元旦期間的房地產(chǎn)交易登記數(shù)據(jù)。12月,廣州市十區(qū)一手住宅交易均價為8012元/平方米,環(huán)比11月的9394元/平方米大幅下降了14.7%。與此同時,成交量也縮減了一成,僅為48.58萬平方米。廣州十大區(qū)10000元/平方米以下的低價樓盤成交占了2008年12月份總量的68.9%,接近七成,低價樓盤的成交量比11月份劇增了6.7%。與低價樓盤熱銷形成對比的是市中心高價樓盤的冷清,2008年12月份,廣州中心市區(qū)的成交量只有25.44萬平方米,比11月大幅減少了三成。因此綜合上述整體情況來看,廣州市樓盤在2008年12月量價齊跌,說明居民的購房意愿在下降,2009年房地產(chǎn)形勢不樂觀,8000元/平方米只是短期底部。根據(jù)阿欣的信息來進行判斷,最大的意愿是在老公屆時上班的附近購買住房,考慮丈夫專業(yè)必然會尋求到非常不錯的單位?；谶@種情況來看,屆時購房的地理位置必然較優(yōu),同時從寬規(guī)劃角度出發(fā),將購房的預期目標進行較高調(diào)整,預期調(diào)整在10000~11000元/平方米。屆時有寬裕的資金可以作其他用途,另外兩年后小孩出生,生活費用將大大增加,因此按11000元/平方米進行規(guī)劃,房屋總價在110萬元左右。其次,我們來看看實現(xiàn)購房需要的費用情況:目前的總資產(chǎn)20萬元,年凈儲蓄5.2萬元,房屋總價110萬元,要實現(xiàn)購房,無疑肯定需要銀行信貸的支持。按照最新的房貸政策,阿欣家庭之前無房貸,重新購房可以得到首付20%,房貸利率最低基準利率下浮30%的支持。當前公積金貸款利率3.87%,商業(yè)貸款5年期以上基準5.94%,商業(yè)貸款下浮30%,實際年利率4.158%,首付款需要22萬元,貸款額88萬元。從寬角度進行計算,按商業(yè)貸款利率換算,貸款20年或30年計算分別月均還款。將年支出進行平均分攤的話,阿欣家庭月均結余在4500元左右,在供房款上壓力大大增加,建議按貸款期限30年進行。最后,是目標達成情況方面:考慮實際操作性,因阿欣丈夫可以隨時提出轉業(yè),同時家庭背景也不錯,找到就業(yè)單位不成問題,而且可以找到相對不錯的單位,因此建議適當時機提出轉業(yè)。轉業(yè)后在廣州工作的收入肯定會比當前3000元的收入增加至少2000元以上,這樣一來銀行方面愿意進行貸款辦理。首付款籌集情況,目前定期存款10萬元,建議等待到期,基金10萬元被套,從目前的市場情況來看,目前的證券市場雖然未完全調(diào)整到位,經(jīng)濟情況也不明朗,但國家的一系列調(diào)控政策將會在2009年二、三季度取得實質(zhì)性效果,建議將基金逢高減倉,一年后全部調(diào)整出來,一年后定期存款到期,總資產(chǎn)有定期的一定收益,彌補掉基金的虧損,按總資產(chǎn)20萬元計,加上一年后的儲蓄5萬余元,滿足首付款沒有問題。屆時丈夫的工作也較穩(wěn)定了,收入會逐漸增加,如果按月收入5000元計算的話,月均儲蓄在6500元左右,月還款4280多元,月凈結余2200多元,可以儲備房屋裝修費用和小孩出生時需要的費用支出。一年后月凈結余2200元,年度凈結余有2.6萬元,首付款支付22萬元后,20萬元的資產(chǎn)加1年的儲備資產(chǎn)5.2萬元,結余3.2萬元左右,這樣兩年后的資金儲備有近6萬元,可以滿足小孩出生至少1萬元左右的費用。這樣規(guī)劃從數(shù)據(jù)上看可能存在些許裝修費用缺口,但是要知道,我前提已經(jīng)說了,從寬規(guī)劃,房價是按1.1萬元每平方米來規(guī)劃的,在實際中可能會是這種情況,從房地產(chǎn)的整體情況來看,應該比1.1萬元的水平要低得多,因此,房屋裝修費用應該還是有寬裕的。家庭保障方面:因夫妻二人工作性質(zhì)都較穩(wěn)定,且收入穩(wěn)定,成長