如何精準(zhǔn)定位郊區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目

./如何精準(zhǔn)定位郊區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目一、郊區(qū)型項(xiàng)目定位、規(guī)劃4原則對于一個城市邊緣、可塑性強(qiáng)但消費(fèi)相對匱乏、培育時間相對較長的郊區(qū)型項(xiàng)目,其商業(yè)發(fā)展需秉持如下發(fā)展原則：整合核心需求、打造新鮮業(yè)態(tài)、創(chuàng)新組合模式、提升主題調(diào)性。二、精準(zhǔn)定位要點(diǎn)1：立足于周邊市場,兼顧項(xiàng)目品質(zhì)與受眾面總體市場定位：大郊區(qū)化生活的樣板,生活方式型——幸福·時光小鎮(zhèn)——藝術(shù)商區(qū)。"生活方式型·小鎮(zhèn)藝術(shù)商區(qū)"的落地思考：a、項(xiàng)目定位所缺乏的是具有指導(dǎo)意義的功能、主題以及對于功能的建筑實(shí)現(xiàn),為此,從建筑對于項(xiàng)目功能表達(dá)上,應(yīng)體現(xiàn)其文化、藝術(shù)、創(chuàng)意的主題化生活,確立項(xiàng)目本身生活方式的型態(tài)。b、小鎮(zhèn)藝術(shù)商區(qū)的概念,既是對建筑模式的體現(xiàn),也將涵蓋項(xiàng)目整體功能和體驗(yàn)感的體現(xiàn),同時主要包含了對于未來功能打造和空間營造的時尚化與主題化。要點(diǎn)2：將人群與項(xiàng)目功能聯(lián)系,重新思考消費(fèi)者定位1、人群整合模式換一種方式去歸納和總結(jié)人群類型,更有助于將人群與項(xiàng)目功能聯(lián)系在一起,項(xiàng)目需要考慮的是基礎(chǔ)人群、標(biāo)桿人群、穿透人群這三類的解決方案。a、基礎(chǔ)人群：滿足基礎(chǔ)對于屬地居住人群,更多關(guān)注商業(yè)提供的生活功能滿足,但需要品質(zhì)升級,必然是高于固安現(xiàn)有商業(yè)特征。對屬地居民,要解決基礎(chǔ)生活配套及生活品質(zhì)升級的需求,取決于品質(zhì)層次的把握：固安有超市,沒有精品超市固安有影院,沒有主題影院固安有幼兒園,沒有國際早教機(jī)構(gòu)固安有餐廳,沒有特色餐廳固安有商場,但有些好東西卻買不到……關(guān)鍵點(diǎn)在如何兼顧品質(zhì)與人群的受眾面：b、標(biāo)桿人群：樹立標(biāo)桿對于圈層人群,通過區(qū)別于的獨(dú)特性的、體現(xiàn)固安區(qū)位優(yōu)勢的特定功能物業(yè)的定制設(shè)計來吸納,拉升項(xiàng)目層次和品質(zhì)。對于圈層人群要解決的是圈層特定交際需求,輻射圍取決于功能滿足的準(zhǔn)確。以特定功能吸引圈層人群是可實(shí)現(xiàn)的,對商務(wù)圈層而言：固安工業(yè)園區(qū)企業(yè)本身就有中高層管理者臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)形成帶來頂級商務(wù)人群,在機(jī)場周邊解決商務(wù)交流的商務(wù)客群有些特定交際需求放在之外可能會更適合對文化圈層而言：文化和藝術(shù)創(chuàng)作需要安靜、舒適的環(huán)境文化創(chuàng)作者在擁有獨(dú)立工作室成本很高,未必能負(fù)擔(dān)的起文化人的交流更適合在山清水秀的自然環(huán)境中關(guān)鍵點(diǎn)在于圈層需求的準(zhǔn)確把握和對應(yīng)功能滿足。c、穿透人群：魅力穿透對于大人群,需要用魅力去穿透,用粘性去留住,魅力和粘性的產(chǎn)生只能來源于環(huán)境、商業(yè)、文化,如何用三者去做主題就是關(guān)鍵。對于魅力吸引人群,要解決豐富和深化魅力涵問題,輻射圍取決于有魅力塑造的效果。該部分人群是項(xiàng)目最大的難點(diǎn)所在,其出路依然是在于如何將環(huán)境、商業(yè)、文化三者有機(jī)結(jié)合,并用同意高度凝練的主題作為觸媒。2、分析消費(fèi)者來源3、群體定位對項(xiàng)目的意義決定項(xiàng)目的核心與基調(diào),決定項(xiàng)目主題氛圍的營造和未來業(yè)態(tài)組合模式及品牌構(gòu)成。消費(fèi)群及特征項(xiàng)目主題一方面來自客群對商業(yè)功能的需求特征,一方面來自其所彰顯的主題化生活方式的體現(xiàn)。要點(diǎn)3：商業(yè)主題營造具有調(diào)性,形成消費(fèi)粘性1、集成基礎(chǔ)生活需求每一個家庭抑或個人,都能找到便利需求的滿足、便捷生活的感受與生活服務(wù)的貼心。2、營造品質(zhì)生活感受有不一樣的各式主題餐廳時尚餐飲,也有隨意街頭的甜品；有創(chuàng)意文化的零售,也有格調(diào)的書吧與會所；有中式的茶舍,也會有西式的咖啡。3、塑造特定生活模式將頂級體檢機(jī)構(gòu)、理療養(yǎng)生機(jī)構(gòu)、健身會所以及高端SPA、健康美食、禪宗體驗(yàn)引入項(xiàng)目,強(qiáng)化項(xiàng)目與眾不同的生活本。4、打磨藝術(shù)主題生活依托和利用大湖資源優(yōu)勢及其相對的獨(dú)有性,將主題藝術(shù)商業(yè)與藝術(shù)居住結(jié)合,藝術(shù)概念與居住暗通款曲,以藝術(shù)概念提升強(qiáng)化大湖功能。三、按需規(guī)劃要點(diǎn)4：落實(shí)核心業(yè)態(tài)營造一個生活方式型商業(yè)小鎮(zhèn),以主題配套+精致配套服務(wù)于生活、居住、休閑、體驗(yàn)群體和特定休閑是其商業(yè)模式的方向與主旨。總體商業(yè)功能平臺要點(diǎn)5：明確功能分區(qū)功能分區(qū)的角度,西側(cè)為靜區(qū),以強(qiáng)化藝術(shù)主題的院落型商業(yè)、藝術(shù)居住為主；北側(cè)為動區(qū),布置純商業(yè)類物業(yè)。動靜兩區(qū),分別形成兩條功能性道路：西側(cè)的"藝術(shù)步道",而東側(cè)則"商業(yè)步道",中間形成小型廣場,滿足功能及規(guī)劃的需求。初步形成三個小型廣場服務(wù)于小鎮(zhèn)與商業(yè),而大區(qū)則以現(xiàn)有功能形態(tài)與景觀形成一個以固安文化相結(jié)合的"城市客廳"。在滿足商業(yè)使用的前提下,須盡量考慮居住類物業(yè)的最大化滿足,為此,將規(guī)劃用地圍限定如下區(qū)域：特別說明：該區(qū)域以藝術(shù)類別墅為主,其濱水藝術(shù)類商業(yè)概念建筑與其形成互補(bǔ),不建議僅劃定濱水小區(qū)域作為藝術(shù)文化類商業(yè),而需要結(jié)合藝術(shù)別墅形成特定的主題區(qū)域。要點(diǎn)6：差異化的建筑形態(tài)1、小鎮(zhèn)·幸福匯兒童是其消費(fèi)主力和主導(dǎo),從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)零售的植入；客層以區(qū)域家庭型為主,功能則趨向于兒童,專注于相關(guān)教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)和配套零售,文化、藝術(shù)、培訓(xùn)結(jié)合零售,形成強(qiáng)有力的主題吸引,滿足人群前往的主題化吸引條件。2、小鎮(zhèn)·創(chuàng)藝匯3、小鎮(zhèn)·健康匯4、小鎮(zhèn)印象之·莫奈花園5、小鎮(zhèn)印象之·水邊的阿迪麗娜6、小鎮(zhèn)印象之·風(fēng)之羽翼以上主打藝術(shù)的區(qū)域,以多元化的三個主題共同塑造一個商業(yè)形態(tài),針對高端、小眾、圈層人群,以獨(dú)棟建筑、院落、會所等建筑形式,文化、餐飲、養(yǎng)生、休閑