修改-運營管理指南2017228

天和新城市廣場商業(yè)運營管理指南準則第一章商戶裝修管理規(guī)定一、商戶進駐前的管理二、商戶裝修過程中的管理三、裝修后的查檢管理四、客、貨電梯使用須知五、商戶撤場管理第二章環(huán)境衛(wèi)生維護管理規(guī)定一、辦理環(huán)評流程二、商業(yè)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生三、商業(yè)餐飲區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生第三章安保與消防安全管理一、安保的職責二、消防安全管理三、安全疏散設施管理制度四、消防設施、器材維護管理制度五、用火、用電安全管理六、滅火和應急疏散預案七、突發(fā)事件應急管理辦法準則為保障商業(yè)順利運營，確保各商戶在進場裝修過程中的安全施工，避免安全隱患，特將本商業(yè)管理規(guī)范要求及進場裝修管理流程給予告知，商戶及施工負責人應及時將該規(guī)范傳達給現(xiàn)場施工人員并按照此規(guī)范進行監(jiān)督及管理，望給予配合與支持。一、本規(guī)定適用于天和新城市廣場商業(yè)全體進駐商戶,包括自行使用商業(yè)店面的業(yè)主及承租店面的商家；二、自行使用商業(yè)的業(yè)主進駐裝修店面前應先熟知并簽署本規(guī)定；三、本規(guī)定一經進駐商戶簽字即對其產生約束力，進駐商戶應嚴格遵守本規(guī)定。根據本規(guī)定對其裝修店面的行為進行監(jiān)管并接受該公司對違反本規(guī)定行為的處罰。第一章商戶裝修管理規(guī)定一、商戶進駐前的管理（一）簽定商業(yè)租賃合同（繳納租金）→物業(yè)公司簽定物業(yè)服務協(xié)議（繳納物業(yè)費）→商戶了解“辦理裝修手續(xù)業(yè)主須知”→商戶需至社區(qū)辦理相關備案手續(xù)→物業(yè)公司工程部辦理進場手續(xù)（商戶需提供給排水、電、消防、空調、店招等裝修設計圖紙及建設單位的資質證書或商戶授權委托書等相關資料）→由物業(yè)公司工程部協(xié)助商戶查驗現(xiàn)場交付工作→商戶必須嚴格按照合同規(guī)定的經營項目進行入場；（二）辦理進場手續(xù)時商戶及裝修負責人必須到場簽字確認；（三）商戶在前期設計及進場裝修時不得占用公共區(qū)域面積；（四）進駐商戶進場前期，各項裝修材料指標需符合消防規(guī)范的要求如（裝飾材料、設計圖紙等）；（五）裝修施工單位進場后需（必須無條件）服從物業(yè)公司在施工過程中的監(jiān)管；（六）租賃區(qū)域布局發(fā)生改變時，空調將不能提供最佳的制冷/制熱的效果，需商戶自行設計空調的位置及功率大小，由此所產生的費用商戶自行承擔；（七）物業(yè)公司各項費用收取標準1、裝修管理費收取標準：100㎡平米以下收取裝修管理費5000元；300㎡平米以下收取裝修管理費10000元；300㎡以上含300㎡收取裝修管理費15000元；1000㎡以上收取裝修管理費30000元；裝修管理費自裝修完畢復驗合格后2個月內試用無任何裝修質量問題方可退還（裝修管理費需現(xiàn)金支付）；2、水：商業(yè)用水7.25元/方；3、電：商業(yè)用電0.85元/度；4、物業(yè)費：覆土商業(yè)物業(yè)費7元/㎡/月；1-4層商業(yè)物業(yè)費9元/㎡/月；5、垃圾清運費：商戶裝修時產生的裝修垃圾如需物業(yè)公司清理，費用按8元/㎡收取，并自行運送到物業(yè)公司指定地點堆放。二、商戶裝修過程中的管理（一）施工期間各裝修單位負責人應約束其下屬人員遵守商業(yè)裝修規(guī)定，凡違例者除按規(guī)定整改、處罰外，物業(yè)公司工程部有權責令其裝修公司停工整改；（二）裝修人員活動范圍在其裝修區(qū)域內，不得占用或在公共區(qū)域進行施工作業(yè)，未經許可不得進入其它房間，違者將予以警告處罰，累計達三次者，物業(yè)公司工程部將有權對其進行處罰；（三）裝修期間，因封堵不當產生的灰塵，且影響其他商戶正常經營者，物業(yè)公司工程部責令其進行整改，由此造成的損失由該鋪業(yè)主及施工方與商戶進行協(xié)商解決；（四）所有風口必須封閉，門、窗及可開啟玻璃幕墻的關閉，煙感必須使用防塵罩保護，違者將停止施工并責令限期整改；（五）煙感報警器、噴淋頭、消防栓等消防設施在未經批準前嚴禁私自移位、改動，如經發(fā)現(xiàn)責令恢復原樣或限期整改，由此造成的損失由商戶自行承擔；（六）施工進行剔鑿、打孔等任何對玻璃幕墻的鋁扣板、金屬框造成破壞的施工，除賠償損失外，根據損失大小恢復原樣；（七）施工未提前申請臨時用電，且所用電源未由帶計量表及漏電保護器的專用臨時配電箱引出，與其它電源接駁者。一經發(fā)現(xiàn)200元罰款處理；（八）施工期間開啟空調風機盤管，未對煙感報警器做防塵保護，經提示無效，責令停止施工；（九）施工中，未及時將拆卸下的商業(yè)原有設施交還給物業(yè)公司工程部或有損壞的，將照價賠償并扣除裝修保證金的50%；（十）施工中禁止使用消防用水，現(xiàn)場擺放的施工物品遮擋及妨礙消火栓正常使用的，經提示無效將按照相關規(guī)定予以警告處罰；（十一）施工許可證未張貼于施工現(xiàn)場入口處明顯位置，經提示無效者，責令停止施工；（十二）施工單位要在其施工區(qū)域內放置適量、有效、符合消防規(guī)格的滅火器。按照消防局規(guī)定，面積在100㎡以內配置2個3公斤的二氧化碳滅火器。未申領動火證前，施工現(xiàn)場嚴禁使用明火，同時現(xiàn)場必須由專人負責監(jiān)護；1、圍擋的易燃雜物未清除，嚴禁施工作業(yè)；2、施工現(xiàn)場難以移動的易燃結構未采取安全防范措施，嚴禁施工動火；3、凡儲存有易燃、易爆物品的場所，嚴禁動火；4、在高空焊接或切割作業(yè)時，可燃物品未及時清理或未采取安全防護措施的，嚴禁施工；5、未配備足夠的滅火器材，嚴禁動火施工。（十三）在施工區(qū)域內動用明火及擺放易燃物品，將按照相關規(guī)定予以警告處罰；（十四）在施工現(xiàn)場吸煙者將處以500元的罰款處理；（十五）施工人員在施工區(qū)域內大聲喧嘩，粗言穢語、赤身露體及做出不文明舉動，情節(jié)嚴重者責令停止施工；（十六）未向物業(yè)公司申請，擅自斷水、斷電者，將按照相關規(guī)定予以警告處罰；（十七）嚴禁非專業(yè)人員隨意接駁電源，造成相關責任由施工方自行負責；（十八）隨意傾倒工程廢水、污水及建筑垃圾者，將按照相關規(guī)定予以警告處罰，并需承擔負責清理、維修費用。未辦理動火證擅自動火，或違章施工造成事故者，由施工單位或租賃商戶承擔全部責任，事故情節(jié)嚴重者需由責任人承擔刑事責任。三、裝修后的查檢管理（一）物業(yè)公司招商運營部協(xié)助物業(yè)公司工程部配合商戶進行該店鋪內的裝修查檢工作（上、下水、隔油池、電、燃氣、空調、消防設施、排油煙、防水設施等基礎設施設備），商鋪查檢后，商戶申報試營業(yè)時間，各樓層經理跟進后續(xù)工作；（二）經物業(yè)公司工程部查檢不符合裝修管理規(guī)范要求的地方，責令商戶即刻整改；（三）查檢后，商戶需提供辦理的營業(yè)資質和保險單并加蓋公章或簽字的復印件，轉交至招商運營部存檔；（四）與商戶強調經營中的各項規(guī)章制度及規(guī)定要求等，并提醒宣貫以上內容傳達至店鋪內的全體人員；（五)餐飲類商戶開業(yè)前需辦理工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、健康證、環(huán)評許可證、餐廚垃圾清運協(xié)議等相關合法經營手續(xù)（需各復印一份備案至物業(yè)公司招商運營部）。四、客、貨梯電梯使用須知（按物業(yè)公司要求調整）（一）使用電梯時需提前預約登記使用，進場商戶務必將客、貨電梯分開使用，客梯禁止搬運貨品及清運餐廚垃圾等物品；（二）乘坐客、貨電梯時嚴禁在轎廂內吸煙、吐痰、亂扔雜物果皮及張貼廣告、涂污等不文明事項；（三）乘坐客、貨梯時嚴禁在電梯內打鬧嬉戲，嚴禁擊打電梯按鈕、撞擊電梯門板等不文明行為，一經發(fā)現(xiàn)由當事人負責承擔賠償或維修責任；（四）使用貨梯搬運貨物，勿超過電梯荷載重量，其裝修材料超長、超重均不得使用貨梯搬運，走消防樓梯搬運上行，搬運過程中注意禮讓；（五）使用貨梯清運垃圾時，應使用密封不泄露雜物的垃圾袋，嚴禁將污水、雜物滴落在貨梯內。一經發(fā)現(xiàn)將處以警告及罰款處理。（六）客貨梯內嚴禁裝運易燃、易爆、有毒危險品、違禁品等。五、商戶撤場管理（一）租賃商戶撤場需提前三個月或合同到期前三個月以書面形式遞交《退租申請書》至物業(yè)公司招商運營部；（二）租賃商戶提出撤場申請，由物業(yè)公司招商運營部負責與撤場商戶協(xié)調前后的整體工作；（三）批準撤場的租賃商戶，物業(yè)公司招商運營部應在規(guī)定時間協(xié)助商戶撤場并填寫《租戶退租審批表》，按填寫內容要求審定租賃商戶應繳納的費用或應扣費用與保證金；（四）物業(yè)公司招商運營部負責整個撤場過程的統(tǒng)籌安排，并與物業(yè)公司工程部監(jiān)督租賃商戶撤場過程需配合協(xié)調的工作；（五）物業(yè)公司工程部及招商運營部負責清點商戶撤場后遺留物品或扣留物品并列出清單由商戶簽字確認后交由物業(yè)工程部保管；（六）物業(yè)公司招商運營部配合財務部審核撤場商戶有關費用的清算工作，并在清算后由財務部在《租戶退租審批表》中確認簽字；（由物業(yè)公司確定）（七）物業(yè)公司工程部在退租日當天，進行清查該鋪的水、電、氣表、噴淋、電話、空調及相關設施設備的數(shù)據及檢查工作，并抄錄登記水、電、氣截至度數(shù)。如設施設備損壞，租賃商戶需進行維修或更換，否則，物業(yè)公司工程部將計算維修及更換成本，將在保證金費用中扣除。（八）未填寫申請并自主提前撤場的租賃商戶所繳納保證金將不予退還。第二章環(huán)境衛(wèi)生維護管理規(guī)定一、辦理環(huán)評流程（一）餐飲商戶在申報環(huán)評手續(xù)前需自行配備專用煙道、油煙分離器、及隔油池等相關設施設備；以上設施設備安裝到位后商戶需攜帶《商業(yè)租賃合同》及本人身份證原件，前往（北京路金坤大廈4樓新市區(qū)環(huán)保局二中隊）備案；（二）新市區(qū)環(huán)保局二中隊派遣工作人員前往實地現(xiàn)場勘查各商戶設施設備到位情況及商鋪周邊是否具備該環(huán)境條件；（三）在此期間商戶辦理營業(yè)執(zhí)照時，工商局開具“核定通知書”；（四）現(xiàn)場勘查具備條件后，餐飲商戶需攜帶“核定通知書、法人身份證原件及復印件、商業(yè)租賃合同、餐廚垃圾處理協(xié)議”等相關資料，前往新市區(qū)環(huán)保局二中隊辦理相關手續(xù)；（五）簽署“餐廚垃圾處理協(xié)議”由環(huán)衛(wèi)處提供該協(xié)議，物業(yè)公司統(tǒng)一辦理并下發(fā)至各商戶。（由物業(yè)公司確定）新市區(qū)環(huán)衛(wèi)處王科長新市區(qū)環(huán)保局二中隊聯(lián)系電話：3846436二、商業(yè)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生（一）相關部門做好項目設施設備的定期保養(yǎng)、維修、清潔及消毒，保證設備設施安全正常運作（如扶梯、電梯、洗手間、休息處等）；（二）保證環(huán)境安全，無安全隱患存在（如過道是否有水漬，店鋪玻璃、邊角是否有保護措施，防火通道是否通暢等）；（三）相關部門做好“六防”工作（防火、防盜、防搶、防爆、防自然災害、防破壞）等；（四）協(xié)調保潔部，確保商業(yè)整體環(huán)境的干凈整齊（要求無灰塵、無水跡、無污漬、無雜物）等，同時保證公共通道垃圾雜物做到及時清理，垃圾桶內垃圾及時清理等；（五）確保商業(yè)明亮清新（要求燈光明亮適度，無壞燈，燈光不刺眼，商場空氣清新，溫度適宜，衛(wèi)生間無異味）；（六）保證公共區(qū)域空氣環(huán)境，對商戶及顧客在公共區(qū)域內抽煙行為進行監(jiān)督管理；（七）加強公共場所環(huán)境衛(wèi)生管理，禁止不文明的行為，不準亂涂亂畫、亂貼廣告、亂派宣傳單；（八）商業(yè)營業(yè)場所內的公共通道、消防通道嚴禁隨意堆放或陳列整箱、整件貨物，保潔部應及時清理包裝物，應保持營業(yè)場地過道、消防通道暢通；（九）不得隨意改造服務設施，不得占用公共通道，保證營業(yè)場地的總體規(guī)劃統(tǒng)一、整齊有序；（十）商業(yè)街商戶使用公共區(qū)域的規(guī)定：1、商業(yè)街公共區(qū)域外擺，地面需鋪設地板革，保持衛(wèi)生整潔并由商戶及時清理殘留物；2、各商戶在商業(yè)街公共區(qū)域擺放燒烤爐時，應務必使用無煙煤并做好用火安全措施；三、商業(yè)餐飲區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生（一）餐飲類商戶餐具需保持每日消毒、衛(wèi)生干凈、碗筷完好無破損；（二）餐飲類商戶需保持每天十二點前將清掃工作結束，保持店面清潔，在客流量較小或無顧客的情況下及時進行衛(wèi)生清理工作；（三）餐飲類商戶應保持墻面、玻璃、燈具、飾品等干凈無灰塵，腳墊、防滑墊需保持干凈，不得放置公共區(qū)域；（四）餐飲類商戶所屬后堂應保持地面干凈，菜品及物品擺放整齊、生熟食需分開存放、無雜物堆放、嚴禁放置易燃易爆危險品；（五）餐廚垃圾及殘食經過統(tǒng)一分類處理后，生活垃圾按要求放在指定位置（用黑色塑料袋裝好封好口，放置在生活垃圾房內，嚴禁放置易燃物品）；餐廚垃圾根據物業(yè)二處規(guī)定的《餐廚垃圾清運通知》及相關條款條例執(zhí)行，如有違反按通知進行處罰，需及時清運餐廚垃圾，垃圾桶需保持清潔并按時清洗消毒；殘食清運時，如發(fā)生殘食掉落，必須及時清理干凈，不得污染地面環(huán)境；（六）餐飲類商戶所屬的門頭廣告，區(qū)域燈箱、品牌標識需定期擦拭干凈，保持清潔明亮，如有破損及時換新；（七）餐飲類商戶每天依次對所屬服務區(qū)域內地面、柜臺、餐桌、墻壁、廣告設施、消防設施、后堂進行全面的衛(wèi)生清潔及消毒工作；（八）餐飲商戶員工更衣室需保持干凈整潔、無異味，不得隨意堆放雜物；（九）按照衛(wèi)生管理條例規(guī)定各廳做好滅四害工作，各廳需在不明顯角落擺放毒餌盒并定期投放滅蟑、滅鼠等藥物；（十）餐飲類商戶閉店前需將所屬區(qū)域內衛(wèi)生清潔完畢后并檢查水、電、氣是否關閉，方可關店離去。第三章安保與消防安全管理一、安保的職責（一）本商業(yè)提供24小時安保服務，嚴密監(jiān)視商業(yè)廣場內、外各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時通知物業(yè)安保部，必要時可通過對講機向物業(yè)安保負責人或物業(yè)公司報告，且隨時匯報動態(tài)情況，直到問題處理完畢；（二）商戶應在店鋪內張貼提示標語或主動提醒顧客保管好自己的財產物品，以防物品丟失；（三）建議商戶安裝店鋪內防盜設備并定期檢查所有監(jiān)控設備是否能夠正常使用，如有故障，及時報修；（四）對于進入本商業(yè)廣場進行作業(yè)的各類車輛做好盤查、登記工作；（五）認真做好執(zhí)勤記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責任明確；（六）物業(yè)安保人員不定時在商業(yè)區(qū)內、外圍巡場查看；（七）監(jiān)管本商業(yè)廣場內的人員活動情況，維持區(qū)域內公共秩序，防止發(fā)生事故；（八）巡查、登記公共區(qū)域設施、設備完好情況；（九）對管區(qū)內的可疑人員、物品進行盤問、檢查；（十）及時制止本商業(yè)廣場內發(fā)生的打架、滋擾事件；（十一）查收本商業(yè)廣場內散發(fā)廣告?zhèn)鲉蔚乳e雜人員；負責火警、匪警的驗證，負責緊急事件（如火災、水災等）的應急處理；（十二）解答顧客的咨詢，必要時為其導向；（十三）指揮進出車輛的安全停放，確保進、出口及消防通道暢通。（十四）商戶需向物業(yè)公司安保部提供一份非營業(yè)時間處理緊急事件的負責職員名單，請按聯(lián)絡先后秩序排列，并保證該負責職員聯(lián)系電話保持24小時暢通狀態(tài)。物業(yè)中心保安人員如發(fā)現(xiàn)非營業(yè)時間發(fā)生緊急事故需進入店內時，將按商戶提供的名單聯(lián)絡及通知有關負責人。二、消防安全管理（王濤）（一）宣傳消防知識，提高全體員工的消防安全意識；（二）定期組織員工學習消防法規(guī)和各項消防規(guī)章制度,熟記“三懂三會”、“四個能力”做到依法治火；（三）各商戶針對崗位特點進行消防安全教育培訓；（四）對消防設施維護保養(yǎng)和使用人員進行實地演示和培訓；（五）商戶對新員工進行崗前消防培訓,經培訓合格后方可上崗；（六）因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。三、安全疏散設施管理制度（王濤）（一）保持疏散通道、安全出口暢通,嚴禁占用疏散通道,嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；（二）按規(guī)范設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；（三）保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態(tài),并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)；（四）嚴禁在營業(yè)期間關閉安全出口；（五）嚴禁在營業(yè)期間關閉安全疏散指示標志或遮擋覆蓋。四、消防設施、器材維護管理制度（王濤）（一）消防設施日常使用管理由專職管理員負責,專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況,保持設施整潔、衛(wèi)生、完好；（二）消防設施及消防設備的技術性能的保養(yǎng)和定期技術檢測由消防工作崗口管理部門負責,設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄,發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修,使設備保持完好的技術狀態(tài)；（三）消防器材管理:每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換粉，并派專人管理,定期巡查消防器材,保證處于完好狀態(tài)。消防器材應經常檢查,發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應立即補充并上報領導；（四）火災隱患整改制度1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除；2、在防火安全檢查中,應對所發(fā)現(xiàn)的火災隱患進行逐項登記,并將隱患情況書面下發(fā)各部門限期整改,同時要做好隱患整改情況記錄；3、在火災隱患未消除前,各部門應當落實防范措施,確保隱患整改期間的消防安全,對無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案,及時向單位消防安全責任人報告,并由單位上級主管部門或當?shù)卣畧蟾妫?、對公安消防機構責令限期整改的火災隱患,在規(guī)定的期限內整改完畢并書寫隱患整改的復函,報送公安消防機構。五、用火、用電安全管理（工程部）（一）用火安全管理嚴禁在商業(yè)內使用明火,一旦發(fā)現(xiàn)將給予責任人嚴厲罰款。（二）用電安全管理1、嚴禁隨意拉設電線,嚴禁超負荷用電；2、電氣線路、設備安裝應有持證電工負責；3、各商戶下班后,應關閉店鋪內的所有電源；4、禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。六、滅火和應急疏散預案（消防王濤）（一）制定符合本商業(yè)實際情況的滅火和應急疏散預案；（二）組