房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)梳理

聲明本報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)外部分析、戰(zhàn)略評(píng)估的結(jié)論是正略鈞策項(xiàng)目組基于對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部訪談、深入調(diào)研、內(nèi)部資料審閱，以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府有關(guān)政策、外部行業(yè)資料的研究分析而提出的。相關(guān)結(jié)論旨在分析問題，不針對(duì)任何部門和個(gè)人。在此，正略鈞策項(xiàng)目組對(duì)所有參與項(xiàng)目、提供幫助的領(lǐng)導(dǎo)和員工表示感謝！目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)特性分析行業(yè)趨勢(shì)分析標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)向從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，行業(yè)門檻提高和整合加速將促進(jìn)行業(yè)集中度逐步提高，規(guī)?；I(yè)化、跨區(qū)域化、資本結(jié)合等將成為業(yè)內(nèi)企業(yè)主流發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)長期向好，但投資增幅放緩，盈利水平降低

房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)企業(yè)將脫穎而出

房地產(chǎn)企業(yè)更趨向?qū)I(yè)化運(yùn)作，行業(yè)分工更細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)走向跨區(qū)域發(fā)展，更注重品牌經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，融資渠道將趨向多元化

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)、運(yùn)作、營銷能力等越發(fā)重要目前我國房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段，從99年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，2006年房地產(chǎn)建設(shè)繼續(xù)保持較快的增長速度，整個(gè)行業(yè)依然呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢(shì)頭1991-2005年GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)收入增長率比較分析數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》國家宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體來看，行業(yè)仍然處于一個(gè)大的上升周期之中。在歷經(jīng)起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調(diào)整階段（1993-1998）后，1999年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段。2005年國家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，但收效甚微，供小于求導(dǎo)致2006年上半年房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上揚(yáng)注：2006年上半年統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化，需求計(jì)算口徑中包含了預(yù)售面積，真實(shí)反映了供小于求的現(xiàn)狀，06上半年竣工面積同比增長20.7%，延續(xù)下降趨勢(shì)，銷售面積同比增長83%。銷售面積大于竣工面積72%，價(jià)格同比上揚(yáng)了16.5%從凈資產(chǎn)利潤率和銷售利潤率來看，在眾多產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)依然處于優(yōu)勢(shì)地位，具備較好的投資前景數(shù)據(jù)來源：《中國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易年鑒2005》

批發(fā)零售食品電氣機(jī)械石油加工運(yùn)輸倉儲(chǔ)電力、熱力、燃?xì)馑纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0246810121405101520253035凈資產(chǎn)利潤率（%）銷售利潤率（%）建筑業(yè)農(nóng)林牧漁住宿餐飲采礦業(yè)房地產(chǎn)銷售利潤率8.58%，凈資產(chǎn)利潤率18.06%供給面上，自2000年以來，我國商品住宅施工、竣工面積一直穩(wěn)步持續(xù)增長，保持了良好的增長趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》，國家統(tǒng)計(jì)局全國商品住宅施工面積和竣工面積示意需求面上，估計(jì)2020年之前，國內(nèi)住宅開發(fā)總需求將達(dá)到99億平方米，平均每年的住宅需求都保持在6.6億平方米左右，未來數(shù)十年間，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場將總體呈現(xiàn)需求拉動(dòng)型的格局需求原因現(xiàn)狀人口計(jì)算數(shù)量經(jīng)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)需求平均年貢獻(xiàn)需求居住條件改善，人均住房面積增加人均居住面積為13.6平方米目前城鎮(zhèn)人口5.1億人，按2020年前每人增加6平方米計(jì)算人均住房面積達(dá)到20平方米為提高居住水平需求新建住房30.6億平方米需建住房2億平方米城市化進(jìn)程加快，住房需求穩(wěn)定增長中國城市化水平為42.99%，城鎮(zhèn)人口約5.1億2020年城市化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口增至7.7億人均建筑面積20平方米計(jì)算54億平方米需建設(shè)住房3億平方米拆遷改建增加的市場需求預(yù)計(jì)每年需拆除重建1億平方米20年每年貢獻(xiàn)需求約1億平方米與香港、美國等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)相比，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很低，受政策導(dǎo)向等多種因素影響，行業(yè)集中度將迅速提高，這一過程中蘊(yùn)含著極大的機(jī)會(huì)，競爭將日趨激烈香港地區(qū)美國中國內(nèi)地2005年前十名市場占有率CR（10）（%）8027.2362005年前三名市場占有率CR（3）（%）

6382產(chǎn)業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)狀況高度穩(wěn)定高度穩(wěn)定高速發(fā)展中產(chǎn)業(yè)吸引力一般一般非常大隨著行業(yè)競爭的加劇，行業(yè)必將出現(xiàn)進(jìn)一步的整合，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升受政策鼓勵(lì)大企業(yè)兼并收購、土地招牌掛、金融調(diào)控等因素影響，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將占據(jù)行業(yè)競爭的優(yōu)勢(shì)地位行業(yè)趨勢(shì)2006年房地產(chǎn)企業(yè)第一的萬科市場份額不超過1%，百強(qiáng)企業(yè)占全國市場份額18.06％，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)集約化百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過5０億元的有７家，在3０－5０億元之間的有９家，在１０-30億元的有35家，10億元以下的有45家；但從房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額分別是４１％和３０．８％。因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強(qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額，熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)入壁壘大大提高。與美國１００強(qiáng)房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)１００強(qiáng)企業(yè)的市場占有率偏低。根據(jù)美國ＰＢ雜志對(duì)全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商Ｐｕｌｔｅ

Ｈｏｍｅｓ

Ｉｎｃ．銷售額高達(dá)５９６億人民幣，是萬科集團(tuán)的１３．５倍；美國前１０強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國前１０強(qiáng)的１４倍。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為４．５％，前１０強(qiáng)的市場占有率為２７．２５％。2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)銷售額分布我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低百強(qiáng)集約化初現(xiàn)，在北京、上海等熱點(diǎn)區(qū)域市場進(jìn)入壁壘大大提高794901020304050607050億以上30--50億10億以下35目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始呈現(xiàn)四層面的競爭分布格局區(qū)域性SOHO中國陸家嘴合生創(chuàng)展萬科區(qū)域核心型房地產(chǎn)公司區(qū)域中小型房地產(chǎn)公司碧桂園銷售額富力金地大小全國區(qū)域北京海開長春房地產(chǎn)上海永龍城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)我國房地產(chǎn)企業(yè)的分類示意圖全國大型房地產(chǎn)公司全國大型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍遍布全國主要城市，銷售額10億以上區(qū)域核心型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍主要在某一區(qū)域展開，是區(qū)域內(nèi)核心房地產(chǎn)公司之一，銷售額10億以上區(qū)域中小型房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍主要在某一區(qū)域內(nèi)，銷售額2-10億城鎮(zhèn)小房地產(chǎn)公司在區(qū)域某一地區(qū)開展業(yè)務(wù)，銷售額在2億以下融僑總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競爭中將日趨呈現(xiàn)資本競爭、專業(yè)化運(yùn)作和跨區(qū)域化發(fā)展三大趨勢(shì)專業(yè)化運(yùn)作跨區(qū)域化資本競爭土地招拍掛制度打破了地區(qū)壁壘，一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間。應(yīng)對(duì)2005、2006年以來的宏觀調(diào)控，大批開發(fā)商已從受調(diào)控影響嚴(yán)重的一線城市向二、三線區(qū)域中心城市拓展。房地產(chǎn)是典型的資金密集性行業(yè)，土地招投標(biāo)政策強(qiáng)化了資本的重要性，一系列宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)融資門檻大大提高，資本當(dāng)之無愧地成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)鍵的核心競爭能力。房地產(chǎn)業(yè)需要對(duì)外提高融資能力，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)資金運(yùn)作能力。拿地競爭日趨激烈，土地成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間將受到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已開始由原來憑關(guān)系拿一手地獲得豐厚利潤的資源運(yùn)作性轉(zhuǎn)向依靠專業(yè)化開發(fā)能力盡可能在房地產(chǎn)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)挖掘出最大利潤的專業(yè)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變。目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)特性分析行業(yè)趨勢(shì)分析標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)向房地產(chǎn)業(yè)特性：政策周期性、地域性、資本性

——充分認(rèn)識(shí)行業(yè)特性是房地產(chǎn)研究和決策的前提地域性房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的地域性，生產(chǎn)分散，不可能像一般商品那樣集中大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)再大范圍流通，在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益的提高在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，不斷提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化水平，才能降低成本，獲得競爭優(yōu)勢(shì)政策周期性中國房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國兩次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期有顯著差異。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的周期性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛采取多業(yè)態(tài)開發(fā)和跨地域開發(fā)兩個(gè)手段來平衡周期性風(fēng)險(xiǎn)。資本性招拍掛制度的實(shí)行，地價(jià)上漲已在全國范圍蔓延，提高了開發(fā)企業(yè)的資金門檻，沒有資本實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)將被排除在市場競爭之外，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸變成大資本的競爭。政策周期性：我國房地產(chǎn)周期受國家政策的影響較大，房地產(chǎn)業(yè)隨著政府宏觀調(diào)控呈現(xiàn)周期性波動(dòng)到了1993年４月，中央實(shí)施緊縮銀根政策，房地產(chǎn)泡沫破滅1991年末實(shí)行土地有償出讓制度，小平南巡后指出要加大改革步伐1998年23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配。同時(shí)實(shí)行住房按揭。1992年，房改全面啟動(dòng)，住房公積金實(shí)行2005年3月至今，國八條、國六條及其一系列配套調(diào)控措施出臺(tái)，房地產(chǎn)投資增幅大幅回落數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)快報(bào)》針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的周期性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛從多業(yè)態(tài)化開發(fā)和跨地域開發(fā)兩個(gè)手段來平衡周期性風(fēng)險(xiǎn)多元化開發(fā)跨地域開發(fā)在房地產(chǎn)市場遭遇宏觀調(diào)控，住宅市場風(fēng)險(xiǎn)加大之際，更多的開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、平衡發(fā)展，紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，由單純的開發(fā)住宅出售的盈利模式轉(zhuǎn)向長期持有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營獲得穩(wěn)定回報(bào)的盈利模式。由于我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展程度等情況的不同，房地產(chǎn)波動(dòng)周期并不同步，一線城市受到宏觀調(diào)影響市場出現(xiàn)不景氣的時(shí)候，二、三線城市的房地產(chǎn)市場可能正處于上升期。跨地域發(fā)展模式，則可以規(guī)避單一市場的風(fēng)險(xiǎn)

地域性：房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的地域性，生產(chǎn)分散，不可能像一般商品那樣集中大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)再大范圍流通，在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益的提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性，決定了行業(yè)的天然發(fā)展方向是向著最大程度提升產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性，從而最大程度的保證企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)于土地的依附性決定了其不可能像一般商品那樣集中大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)再大范圍流通，項(xiàng)目數(shù)量的增多并不直接意味著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生。多區(qū)域的項(xiàng)目布局將大大增加管理的復(fù)雜度，并相應(yīng)帶來對(duì)進(jìn)度成本和質(zhì)量控制的乏力。項(xiàng)目跨區(qū)域的無規(guī)模效應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化后的規(guī)模效應(yīng)資本性：中國房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸變成大資本的競爭，缺乏資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)卻趁調(diào)整期大幅拿地2005年香港地產(chǎn)界世茂、瑞安、和記黃埔三大財(cái)團(tuán)在武漢購地81億元，總額300億元2005年陽光100置業(yè)集團(tuán)獲得農(nóng)業(yè)銀行15億元人民幣的綜合授信；同年12月，又再次獲得美國華平基金4500萬美元的支持，在全國相繼推出了5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目2006年前5個(gè)月，富力地產(chǎn)在廣州、天津、北京和重慶四地共取得10幅土地，投入的資金已達(dá)46億元，預(yù)計(jì)今年共耗資約100億元購買土地及長線投資物業(yè)。2006年萬科公司將加大與境內(nèi)外資本的合作力度，并再進(jìn)行一次股權(quán)融資，計(jì)劃投入200億元，預(yù)計(jì)新增1000萬平方米左右的項(xiàng)目儲(chǔ)備。各開發(fā)商憑借資本實(shí)力，全國圈地拿地成本的上升，使得對(duì)于大量土地的爭奪演變?yōu)橘Y本實(shí)力的爭奪。開發(fā)商通過資本的方式來獲得話語權(quán)。中小開發(fā)企業(yè)逐漸失去對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力。房地產(chǎn)從“關(guān)系時(shí)代”開始進(jìn)入“資本時(shí)代”目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)特性分析行業(yè)趨勢(shì)分析標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)向?qū)π袠I(yè)趨勢(shì)的分析，將通過PEST模型，從經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)和社會(huì)文化四個(gè)方面來進(jìn)行社會(huì)文化技術(shù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)因素政治/法律因素宏觀環(huán)境PEST分析首先，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，國民經(jīng)濟(jì)總體增長強(qiáng)勁，居民人均可支配收入持續(xù)增長，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近幾年增長速度基本維持在10%左右，人民生活水平穩(wěn)步提高，對(duì)住宅改善的需求不斷形成。經(jīng)過2000年至2001年的盤整，2002年中國經(jīng)濟(jì)再次提速，新的增長態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)文化政策城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平

1991-2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)快報(bào)》根據(jù)國研中心的預(yù)測(cè)，“十一五”期間，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，GDP將保持平穩(wěn)的增長，為房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展提供支撐單位：億元1996－2010年我國GDP總量以及增長率備注：1996-2005年數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局，

2006-2010年GDP平均增長率來自國務(wù)院發(fā)展研究中心的預(yù)測(cè)由于2004年以來國家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的跡象采取了緊縮的宏觀調(diào)控政策，在”十一五“期間，國家將繼續(xù)采取財(cái)政和貨幣”雙穩(wěn)健“的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，GDP將保持平穩(wěn)的增長狀態(tài)。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，正略鈞策管理咨詢研究從社會(huì)因素來看，城市化進(jìn)程的加快、城市格局的調(diào)整構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)長期增長直接拉動(dòng)因素，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了空間，同時(shí)居民需求形態(tài)的轉(zhuǎn)變也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提升提出要求經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)文化政策我國2005年城市化率為42.99%，預(yù)計(jì)2025年我國城市化率將達(dá)到55%在城市化的推動(dòng)下，大量區(qū)域中心城市出現(xiàn)城市格局調(diào)整，為房地產(chǎn)開發(fā)提供大量的投資機(jī)會(huì)恩格爾系數(shù)持續(xù)下降，相應(yīng)導(dǎo)致居民生活形態(tài)和需求內(nèi)容開始變化，對(duì)房地產(chǎn)的需求也開始調(diào)整城市化率提高居民需求形態(tài)的轉(zhuǎn)變根據(jù)我國城市化發(fā)展的要求，到2025年，平均每年需增加住宅3億平方米，這將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的巨大需求支撐點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2006年中國城市化率42.99%，城鎮(zhèn)人口約5億，2025年城市化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口增至7.7億，按每人20平方米計(jì)算，需新增住宅54億平方米，平均每年需建設(shè)約3億平方米。相當(dāng)于2005年全國住宅竣工面積的80%。同時(shí)城市化所帶來的大量二線城市行政中心遷移，也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的巨大的市場機(jī)遇中國的大量二線區(qū)域中心城市在發(fā)展中都面臨行政中心的遷移，很多政府的主管部門都遷到新城區(qū)，這將為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場開發(fā)提供巨大的機(jī)會(huì)。比如西安、長沙、合肥、南通、沈陽、成都、烏魯木齊等城市都面臨行政中心遷移的問題，土地運(yùn)作住宅需求商業(yè)地產(chǎn)需求行政中心遷移能夠迅速提升所在區(qū)域周邊的地價(jià)，如能把握機(jī)會(huì)，將會(huì)獲得巨大升值空間隨著城市行政中心的遷移，新區(qū)人口一般會(huì)迅速增加，帶來較大的住宅需求。行政中心的遷移將產(chǎn)生更多商機(jī)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也不斷放大。恩格爾系數(shù)的持續(xù)降低，居民收入的持續(xù)增長，都將帶來推動(dòng)居民生活形態(tài)和需求內(nèi)容的變化恩格爾系數(shù)是指家庭用以購買食物的支出與這個(gè)家庭的總收入之比。其持續(xù)下降表明了我國人民以吃飽為標(biāo)志的溫飽型生活，正在向以享受和發(fā)展為標(biāo)志的小康型生活轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2005》從房地產(chǎn)行業(yè)來看，對(duì)于住宅產(chǎn)品的需求也由粗放型階段向國際化、人性化階段出現(xiàn)轉(zhuǎn)變粗放型的第一代產(chǎn)品精細(xì)型的第二代產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)的第三代產(chǎn)品國際化、人性化的第四代產(chǎn)品基本無環(huán)境意識(shí)，注重室內(nèi)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)以“實(shí)用性”為基本原則規(guī)劃以兵營式的“行列式”為主低成本的大量產(chǎn)品復(fù)制豪宅概念開始出現(xiàn)，以“大面積”作為消費(fèi)理念發(fā)展商開始倡導(dǎo)“以人為本”的開發(fā)理念，“人車分流”設(shè)計(jì)、其他細(xì)部處理更為精致歐陸風(fēng)盛行，切合了向往西方生活方式的“消費(fèi)仰望”，極大地滿足了多數(shù)消費(fèi)者的虛榮心發(fā)展商開始關(guān)注室外空間，環(huán)境開始作為樓盤的賣點(diǎn)。源于港臺(tái)的會(huì)所概念標(biāo)志著休閑娛樂性綜合配套開始代替服務(wù)性配套規(guī)?；_發(fā)標(biāo)志著進(jìn)入大盤時(shí)代，郊區(qū)化開發(fā)的熱潮出現(xiàn)主題景觀代替了簡單的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格屏棄了單一的“歐陸式”，開始趨向現(xiàn)代派、后現(xiàn)代主義SOHO小戶型開始出現(xiàn)，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多元化的趨向立面色彩以夸張、亮麗的色彩賺足眼球高新技術(shù)開始在住宅內(nèi)廣泛應(yīng)用，智能化社區(qū)、電子商務(wù)、寬頻網(wǎng)絡(luò)大量在小區(qū)中實(shí)施。配套、設(shè)備更注重享受性，如SPA規(guī)劃開始逐漸回歸新行列式，產(chǎn)品經(jīng)過否定之否定，設(shè)計(jì)風(fēng)格回歸質(zhì)樸立面不再以夸張艷麗的顏色為主，適合居家的溫薪淡雅的顏色開始流行景觀設(shè)計(jì)逐漸與國際接軌。小區(qū)在注重硬件建設(shè)的同時(shí)，更以倡導(dǎo)某種生活文化的軟件服務(wù)引導(dǎo)人們追求更高的居住境界。從政策面來看，影響房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策主要有四個(gè)：財(cái)政政策+金融政策+土地政策+產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到不同的作用主要是涉及到國家的投資政策、稅收政策主要涉及外匯政策、信貸政策等，影響產(chǎn)業(yè)的融資涉及土地開發(fā)及交易等，極大地影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展財(cái)政政策金融政策土地政策涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易、居民消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)政策由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，對(duì)宏觀政策因素的分析，有利于房地產(chǎn)行業(yè)把握政策變化帶來的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)文化政策財(cái)政政策：總體來看，2006年我國繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策，大量政府投資讓位于民間資本，大量新的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)財(cái)政支出預(yù)算減少財(cái)政赤字和長期建設(shè)國債發(fā)行規(guī)模，大規(guī)模政府投資繼續(xù)在一些領(lǐng)域淡出，讓位于社會(huì)資金投資充分發(fā)揮財(cái)政的再分配職能，公平收入分配，讓廣大普通收入者有能力增加消費(fèi)穩(wěn)健的財(cái)政政策意味著國家不再主要依靠財(cái)政投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而是依靠拉動(dòng)居民消費(fèi)。住房是居民消費(fèi)的重要內(nèi)容，國家會(huì)從經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障來調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑房價(jià)，而不會(huì)限制住房需求。規(guī)范收入分配社會(huì)保障繼續(xù)加快教育、就業(yè)、住房和社會(huì)保障、公共衛(wèi)生的建設(shè)，解除居民消費(fèi)后顧之憂，讓居民放心消費(fèi)。特別需要注意的是，正在討論中的土地出讓金分配制度改革將可能對(duì)土地供應(yīng)市場產(chǎn)生巨大影響，導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少土地出讓金分配制度改革打擊地方政府以地生財(cái)?shù)臒崆?，控制各地建設(shè)用地增長過快的勢(shì)頭，可能導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格可能上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)加快土地儲(chǔ)備有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)加快了跑馬圈地的步伐，搶先爭奪更多可開發(fā)用地，避免今后競爭中的被動(dòng)使得獲取土地的競爭激烈，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力提出更高要求，不少企業(yè)今年加大與境內(nèi)外資本的合作力度出臺(tái)政策備注財(cái)政部《土地出讓金收支管理辦法》(草案)一是先把土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇；二是中央財(cái)政分享一部分，并在地方上建立“國有土地收益基金”，給后任政府預(yù)留一些發(fā)展建設(shè)資金。

時(shí)間出臺(tái)政策備注2005年9月22日《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)會(huì)212號(hào)）要求用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款,且貸款企業(yè)自有資金必須達(dá)到35%，四證齊全，二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)2006年7月5日2006年8月15日提高存款準(zhǔn)備金率央行短期連續(xù)兩次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.5%提高到8.5%2006年4月28日2006年8月19日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率一年期貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)兩次上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)

2006年9月4日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》人民幣匯率長期升值預(yù)期使得國外熱錢多渠道流入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。針對(duì)住宅產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，從外匯的角度建立嚴(yán)格的外資監(jiān)控制度金融政策：2006年針對(duì)流動(dòng)性過剩問題，我國對(duì)總體金融環(huán)境采取了收縮的策略，并對(duì)信托和外匯加強(qiáng)了監(jiān)控從資金的供給面來看，銀行資金今后一段時(shí)間內(nèi)仍是開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，但應(yīng)提前考慮拓寬融資渠道，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的貨幣緊縮政策流動(dòng)性過剩問題短期內(nèi)不會(huì)得到解決，銀行依然具有房貸沖動(dòng)。－－貿(mào)易順差帶來的基礎(chǔ)貨幣投放大增，銀行體系流動(dòng)性泛濫。單純的銀行政策并不能從根本上解決流動(dòng)性過剩問題。現(xiàn)狀短期來看，銀行資金內(nèi)仍將是開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道。長期來看，宏觀調(diào)控效應(yīng)將逐步釋放，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前考慮多渠道融資，平衡風(fēng)險(xiǎn)。趨勢(shì)在融資渠道上，信托融資的門檻被大大提高，但同海外資金的合作機(jī)會(huì)開始增加規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理限制外資直接購房或直接投資房地產(chǎn)開發(fā)。外資可以通過曲線進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。一些原本準(zhǔn)備直接進(jìn)行購買物業(yè)的海外資金開始改變進(jìn)入方式。比如花旗集團(tuán)注資2000萬美元參股上海徐房集團(tuán)加強(qiáng)信托風(fēng)險(xiǎn)提示自有資金超過35%、四證齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資，規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的門檻和成本超過銀行，在銀行放貸充裕的情況下，幾乎不可能再采取信托方式房地產(chǎn)信托融資被封堵海外資金謀求曲線入市時(shí)間出臺(tái)政策備注2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》經(jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行出讓2003年8月1日《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于基準(zhǔn)價(jià)70％；只有一個(gè)意向用地者方可協(xié)議出讓；協(xié)議出讓結(jié)果必須公布；用途變更需經(jīng)規(guī)劃部門同意2003年9月24日《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》集體土地不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營性土地必須實(shí)行招拍掛；法院不能將劃撥土地使用權(quán)作為當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)自行裁定2004年3月31日《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》“71號(hào)令”在2004年8月31日前將有歷史遺留問題的土地處理完畢，否則將被政府收購或收回儲(chǔ)備，或是直接入市交易2004年4月29日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》清理去年以來的土地占用情況，土地審批情況，治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地土地政策:在國家原有土地管理法規(guī)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了大量土地市場管理和整頓政策，中央對(duì)土地一、二級(jí)市場的管控力度加大土地政策的不斷加壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本不斷攀升，迫使企業(yè)必須增強(qiáng)內(nèi)在融資能力、成本控制能力和開發(fā)增值能力土地招拍掛制度政府壟斷土地一級(jí)市場，靠關(guān)系拿一手地的情形不復(fù)存在，開發(fā)企業(yè)很少有運(yùn)作機(jī)會(huì)開發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)內(nèi)在能力土地招拍掛的實(shí)行，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金門檻抬高，企業(yè)必須加強(qiáng)融資能力。在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。提高價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的增值能力，能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為市場的主流。招拍掛導(dǎo)致拿地成本上升，開發(fā)利潤中土地增值部分比例大幅縮小產(chǎn)業(yè)政策:2006年，國家出臺(tái)一系列調(diào)控政策，短期內(nèi)可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但是從長期看，能夠有效釋放風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)累積，有助于行業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展時(shí)間出臺(tái)政策備注2006年5月17日《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施》即“國六條”，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面2006年5月29日九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》即“十五條”，在“國六條”的基礎(chǔ)上明確了新一輪調(diào)控要求，隨后各部委出臺(tái)一系列實(shí)施細(xì)則2006年7月6日建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》明確90平米以下中小戶型比例要占70%2006年7月6日建設(shè)部等三部委《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售證10日內(nèi)必須銷售，治理開發(fā)商囤房等不規(guī)范交易手段，指標(biāo)較硬2006年7月11日建設(shè)部等5部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)和外資購房的管理，影響收購類外資利益，但對(duì)融資類業(yè)務(wù)影響較小2006年7月22日銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟(jì)適用房)、四證不全等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。2006年7月26國稅總局8月1日起國內(nèi)居民轉(zhuǎn)讓二手房，所得收益許繳納20%個(gè)稅政策生效快，恐慌性過戶較多，如何避稅成為居民買賣二手房的重要研究對(duì)象國六條、十五條及后續(xù)實(shí)施細(xì)則強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)，新一輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)，從增加房源的“有效供給”和抑制客戶的“有效需求”來雙向調(diào)節(jié)房價(jià)供給方面對(duì)閑置土地加大查處，使囤積土地推向市場，增加供給中小戶型比例70%增加主流購房人群有效供給。市場有效供給增加有效供給增加不可能立即實(shí)現(xiàn)，市場需求減少會(huì)導(dǎo)致市場出現(xiàn)觀望，一方面是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的觀望，另一方面是對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房是否供應(yīng)到位的觀望。新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最直接的影響在于90平米以下戶型比例必須占到開發(fā)量的70%，開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品線應(yīng)緊跟政策作出調(diào)整。需求方面首付款比例依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，抑制被透支、放大、超前的需求。征收二手房個(gè)稅打擊投機(jī)型需求市場投資需求減少從技術(shù)方面來看，國家自1999年來一直在致力推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化工作時(shí)間主要?jiǎng)討B(tài)備注1998年7月組建了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心具體負(fù)責(zé)推進(jìn)中國住宅的技術(shù)進(jìn)步和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作1999年《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》明確了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)和實(shí)施要求。成為推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的綱領(lǐng)。2004年劉志峰《部分省市住宅產(chǎn)業(yè)化工作座談會(huì)》推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，以工業(yè)化生產(chǎn)的新型住宅部品和機(jī)械化的建造方式取代傳統(tǒng)的住宅建造方式。目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的工廠化生產(chǎn)程度很低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期過長，有效的提升自身的工廠化生產(chǎn)能力，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，是國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)努力的方向經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)文化政策住宅部品化率住宅部品、材料及配套產(chǎn)品品種中國房地產(chǎn)行業(yè)目前依然采用傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，即一個(gè)生產(chǎn)周期包括設(shè)計(jì)、招標(biāo)、基礎(chǔ)、主體、圍護(hù)、內(nèi)裝修（外裝修、管網(wǎng)同步）、收尾、交付等11個(gè)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)周期通常大約需要20個(gè)月，而工廠化生產(chǎn)方式只有設(shè)計(jì)、選擇、工廠制造（管網(wǎng)同步）、拼裝、景園、收尾、交付等8個(gè)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)周期僅需要5個(gè)月（如日本）。目前萬科主要對(duì)一些中高端客戶居住的低層及多層住宅采用工廠化生產(chǎn)，并計(jì)劃在3年～5年以后，大規(guī)模推廣住宅工廠化產(chǎn)品，那時(shí)工廠化住宅有望成為萬科新的利潤增長點(diǎn)?？傮w來看，增速放緩和調(diào)整中向上是我們對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展方向的基本判斷，調(diào)控的初衷和需求的剛性都不支持行業(yè)走向房價(jià)持續(xù)下跌投資/投機(jī)已經(jīng)得到明顯抑制增加首付款比例、提高利率、外資購房限制、加強(qiáng)稅收征管等一系列政策的出臺(tái)和執(zhí)行，基本上已經(jīng)把投資/投機(jī)的需求打壓到很低的水平，在對(duì)中短期房價(jià)走勢(shì)難以樂觀的情況下，房地產(chǎn)投資/投機(jī)行為已經(jīng)明顯的得到了抑制。1供應(yīng)量的釋放依舊很難供應(yīng)量釋放較難主要來自于三個(gè)方面，一是90平方米70%規(guī)劃限制短期內(nèi)受重新報(bào)批/審批的影響，三個(gè)月到半年之內(nèi)供應(yīng)量減少較為明顯；二是盤活存量土地進(jìn)入市場的難度較大，存量土地的盤活將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程；三是開發(fā)商資金的持續(xù)收緊使得供應(yīng)量也難以有效釋放。2需求的抑制是短期的首先，由于住宅的剛性需求依舊很強(qiáng)，如果供給不能在短期內(nèi)得到有效的釋放，則需求必將恢復(fù)增長，房價(jià)將難以下降；第二，二手房市場增加各種流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)把部分需求擠壓到一手房市場，也不利于一手房市場的需求抑制；第三，新增的供應(yīng)量主要集中在中低價(jià)位，人為地增強(qiáng)了大戶型房屋的稀缺性。3面向未來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極鍛煉內(nèi)功，增強(qiáng)自身在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的增值能力，并積極同資本市場相對(duì)接，贏得行業(yè)競爭的優(yōu)勢(shì)提升能力是基礎(chǔ)提高價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的增值能力，能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為市場的主流。1資本對(duì)接是關(guān)鍵土地招拍掛的實(shí)行，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金門檻抬高，今后對(duì)于土地的競爭實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)于資本實(shí)力的競爭。企業(yè)必須提升自身的資本市場運(yùn)作能力。2技術(shù)創(chuàng)新是趨勢(shì)中國房地產(chǎn)開發(fā)還停留在比較初級(jí)的階段。項(xiàng)目產(chǎn)品化，房屋工廠化是未來開發(fā)企業(yè)努力的方向。通過有效的提升自身的工廠化施工水平，能夠大幅度縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，從而在核心能力競爭中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。3目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)特性分析行業(yè)趨勢(shì)分析標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)向應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)向歸納如下：產(chǎn)品調(diào)整：緊跟政策變化，加強(qiáng)中低端產(chǎn)品的開發(fā)長線投資：產(chǎn)品多元化，增加提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有商業(yè)性物業(yè)比例。

二線滲透：不同區(qū)域布局平衡風(fēng)險(xiǎn)，主要向二、三線城市戰(zhàn)略拓展管控結(jié)構(gòu)調(diào)整：服從戰(zhàn)略需要，調(diào)整管理架構(gòu)拓寬融資渠道：與各種國內(nèi)外資本合作，加強(qiáng)資本競爭力面對(duì)宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域布局上紛紛采取了“二線滲透，區(qū)域布局”的方式，一方面通過不同區(qū)域布局平衡風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也反應(yīng)出對(duì)于未來房地產(chǎn)走勢(shì)的看好區(qū)域布局萬科金地招商地產(chǎn)建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局，基本覆蓋國內(nèi)主要區(qū)域和重點(diǎn)城市以長三角、珠三角及環(huán)渤海地區(qū)為核心，形成以其他重點(diǎn)城市如武漢、成都等為輔的“3+X”布局初步形成以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域的市場格局，由區(qū)域性企業(yè)向全國性的角色轉(zhuǎn)變。戰(zhàn)略定位專注二三線城市，在北京、上海沒有項(xiàng)目。2006年新一輪宏觀調(diào)控下還是處于快速擴(kuò)張的發(fā)展階段，還會(huì)進(jìn)入2~3個(gè)二三線城市發(fā)展陽光100在產(chǎn)品上，一方面加強(qiáng)了中低端產(chǎn)品的研究，一方面繼續(xù)多元化開發(fā)，增加提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型商業(yè)地產(chǎn)的比例產(chǎn)品價(jià)值鏈深入實(shí)施客戶細(xì)分戰(zhàn)略，加快產(chǎn)品品類化進(jìn)程，希望在未來2—3年內(nèi)將住宅工廠化產(chǎn)品推向市場堅(jiān)持中檔住宅為主、中高檔住宅及商用物業(yè)為輔產(chǎn)品策略，加強(qiáng)對(duì)中端和中低端客戶產(chǎn)品的研發(fā)，大規(guī)模提供快速周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品加大商業(yè)地產(chǎn)的投資度，增加提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有性物業(yè)的比例繼續(xù)多元化開發(fā)，從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)萬科金地招商地產(chǎn)戰(zhàn)略定位在管控方面，為適應(yīng)區(qū)域布局的戰(zhàn)略需要，不少企業(yè)將管理架構(gòu)作了重新調(diào)整，大部分企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目公司的管控力度，萬科則針對(duì)全國擴(kuò)張的格局增加了區(qū)域公司的權(quán)限管控集團(tuán)是投資決策中心，區(qū)域公司是業(yè)務(wù)管理中心，因此，集團(tuán)成員的工作重點(diǎn)與區(qū)域公司的工作重點(diǎn)不同?？偛渴羌瘓F(tuán)最高決策層，主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略研究和內(nèi)部交易協(xié)調(diào)?？偛柯毮懿块T向總部提供經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇和配套方案，監(jiān)控和考核子公司實(shí)施經(jīng)營計(jì)劃的情況。子公司在法律概念上是一個(gè)獨(dú)立的法人，但在集團(tuán)的管理體系中只是成本中心或者利潤中心?！凹瘓F(tuán)總部－市級(jí)公司”的二級(jí)架構(gòu)調(diào)整為“戰(zhàn)略總部－專業(yè)區(qū)域－執(zhí)行一線”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。新設(shè)深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，將專業(yè)總部的職能放到各個(gè)區(qū)域，就近行使包括項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、銷售、市場定位甚至部分項(xiàng)目融資等方面權(quán)限，總部則將繼續(xù)把握信息、人事、財(cái)務(wù)和資金安排。萬科金地招商地產(chǎn)管控陽光100矩陣式雙重管理方式，事務(wù)性的管理在項(xiàng)目公司，而業(yè)務(wù)管理在總部?？偛恐鞴軜I(yè)務(wù)，設(shè)計(jì)、采購、招投標(biāo)以及售后服務(wù)等方面均由北京總部統(tǒng)一管理。當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣膱?bào)批，按照總部的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行強(qiáng)有力的執(zhí)行。為適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，各企業(yè)紛紛拓寬融資渠道，加大融資力度融資與各商業(yè)銀行保持良好的合作關(guān)系，2006年累計(jì)授信額度已達(dá)40億。嘗試多元化融資，與國際眾多知名投行、基金公司的密切溝通和洽談。2004年成功增發(fā)1億股A股，為金地帶來近9個(gè)億的現(xiàn)金，公司負(fù)債率也從近70%降至50%左右，為公司留出了相大的舉債空間和發(fā)展余地。將發(fā)15.1億元可轉(zhuǎn)債進(jìn)一步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度，推進(jìn)房地產(chǎn)基金項(xiàng)目合作的實(shí)踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式。計(jì)劃年內(nèi)進(jìn)行一次股權(quán)融資萬科金地招商地產(chǎn)融資陽光1002005年9月，獲得農(nóng)業(yè)銀行15億元人民幣的綜合授信2005年12月，又再次獲得美國華平基金4500萬美元的支持。通過標(biāo)桿企業(yè)的行動(dòng)，可以總結(jié)出五個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)供房地產(chǎn)集團(tuán)借鑒多元布局平衡風(fēng)險(xiǎn)面對(duì)宏觀政策調(diào)整，通過多區(qū)域布局和多業(yè)態(tài)發(fā)展平衡風(fēng)險(xiǎn)；1關(guān)注政策調(diào)整產(chǎn)品快速形成產(chǎn)品線的規(guī)劃，注重對(duì)大規(guī)模提供快速周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品的培養(yǎng)；2以對(duì)內(nèi)整合謀發(fā)展無論在資源匱乏的發(fā)展初期，還是在快速擴(kuò)張階段，都有必要整合分散的資源，搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)；3組織因戰(zhàn)略和資源而調(diào)整根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和實(shí)際資源的需要選擇適合于自身的組織和管控模式；4以資本運(yùn)營支撐快速擴(kuò)張房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，通過證券市場運(yùn)作拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式，以提升企業(yè)競爭的實(shí)力。5目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)蛋糕巨大，基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)將成為頗具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群數(shù)據(jù)來源：高盛2005年投資報(bào)告隨著我國城市消費(fèi)水平的提高，以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，市場對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的需求將大幅度增長

經(jīng)預(yù)測(cè)，中國從2006年至2010年，每年基礎(chǔ)設(shè)施投資至少需要1300億美元

預(yù)計(jì)2006年，在亞洲1650億美元基礎(chǔ)設(shè)施總投資中，中國占了80%從中長期發(fā)展趨勢(shì)看，在宏觀環(huán)境相關(guān)因素的支撐和驅(qū)動(dòng)下，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資基本呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)在政策引導(dǎo)下，中國制造行業(yè)在向內(nèi)陸梯度轉(zhuǎn)移的過程中，將進(jìn)一步拉動(dòng)全國公路橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，我國城市化率不到40%，在2020年前，將平均按每年1％的增長率提高，加上農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，將推動(dòng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷擴(kuò)容隨著人民生活質(zhì)量和消費(fèi)水平的提高，社會(huì)將對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)制造行業(yè)梯度轉(zhuǎn)移城市化進(jìn)程加快人民生活水平提高我國基礎(chǔ)設(shè)施投資，將有著穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)設(shè)施投資活動(dòng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)“十一五”期間，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，GDP保持平穩(wěn)的增長將支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的穩(wěn)健增長單位：億元1996－2010年我國GDP總量以及增長率備注：1996-2005年數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局，

2006-2010年GDP平均增長率來自國務(wù)院發(fā)展研究中心的預(yù)測(cè)由于2004年以來國家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的跡象采取了緊縮的宏觀調(diào)控政策，在”十一五“期間，國家將繼續(xù)采取財(cái)政和貨幣”雙穩(wěn)健“的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，GDP將保持平穩(wěn)的增長狀態(tài)。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，正略鈞策管理咨詢研究“十一五”期間，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入占GDP的比例也在逐年遞增資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，正略鈞策管理咨詢研究我國基礎(chǔ)設(shè)施投入占ＧＤＰ的比重逐年增加，七五期間低于１％，八五期間達(dá)到１．３％，九五期間達(dá)到１．８，十五期間達(dá)到２％，與聯(lián)合國推薦發(fā)展中國家３－５％的合理比例，我國基建投入比率還有較大差距，也預(yù)示了行業(yè)還有較大的發(fā)展空間。民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)制上較為完善。由于民營投資者都是以合同的形式同地方政府、同其他合作單位發(fā)生關(guān)系，各方責(zé)、權(quán)、利以合同界定，受國家法律保護(hù)，責(zé)任分明、管理相對(duì)較規(guī)范，為了自身利益最大化迫使他們提高運(yùn)作效率。民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資可以實(shí)現(xiàn)政府的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資除減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)外，由于民營投資風(fēng)險(xiǎn)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，政府可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)。民營企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施投資可以促進(jìn)社會(huì)信用的提高。由于民營投資具有較高的效率、清晰的激勵(lì)機(jī)制和較佳的風(fēng)險(xiǎn)管理，可使項(xiàng)目運(yùn)作的整體風(fēng)險(xiǎn)降低。消費(fèi)者的合法利益受政策保護(hù)而得到保障，有利于在社會(huì)上樹立依法按章辦事的理念，促進(jìn)社會(huì)整體信用的提高。2002年9月10日國家計(jì)委、建設(shè)部和國家環(huán)?？偩秩块T聯(lián)合頒布的“關(guān)于推進(jìn)城市污水、垃圾處理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見”，為民營企業(yè)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資指明了方向放寬市場準(zhǔn)入，公平待遇。允許非公有資本進(jìn)入法律法規(guī)未禁入的行業(yè)和領(lǐng)域，并在進(jìn)入壟斷行業(yè)、公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、國防科技工業(yè)等領(lǐng)域明確了改革方向和措施。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)做強(qiáng)做大，推進(jìn)專業(yè)化協(xié)作和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)。建立促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作協(xié)調(diào)機(jī)制和部門聯(lián)席會(huì)議制度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)新服務(wù)手段，努力營造有利于非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好輿論氛圍。2005年2月24日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，提出大力引導(dǎo)非公經(jīng)濟(jì)進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域政府正在加快完善政府特許經(jīng)營制度，規(guī)范招投標(biāo)行為，支持非公有資本積極參與城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱、公共交通、污水垃圾處理等市政公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與運(yùn)營.在規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為的前提下，政府對(duì)具備條件的公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可向非公有制企業(yè)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)。政府鼓勵(lì)非公有制企業(yè)參與市政公用企業(yè)、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)制度和經(jīng)營方式改革。

十一五規(guī)劃發(fā)展綱要中再次明確提出，大力發(fā)展個(gè)體、私營等非公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)和支持非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)入公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

目前，我國非國有資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并運(yùn)營的主要模式BOT、BT、TOT三種BOT（英文“建設(shè)－運(yùn)營－移交”的縮寫）模式，是利用特許經(jīng)營制度由企業(yè)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的典型方式。政府把一個(gè)長時(shí)期的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營、管理和收費(fèi)的權(quán)力特許授予中標(biāo)的企業(yè)，由該中標(biāo)企業(yè)自行籌資建設(shè)此項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，建成后管理并進(jìn)行運(yùn)營。

BT投資是BOT的一種變換形式，是指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目管理公司總承包后，由承包方墊資進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)驗(yàn)收完畢再移交給項(xiàng)目業(yè)主?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)完工后，該項(xiàng)目設(shè)施的有關(guān)權(quán)利按協(xié)議由政府贖回。TOT融資方式,即移交(transfer)一經(jīng)營(operate)一移交(transfer)。指政府將已經(jīng)建成投產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目移交給投資者進(jìn)行運(yùn)營；政府憑借所移交的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來若干年內(nèi)的收益(現(xiàn)金流量),一次性地從投資者那兒融通到一筆資金,再將這筆資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè);當(dāng)經(jīng)營期屆滿，投資者再將項(xiàng)目移交回政府手中。

從價(jià)值鏈來看，在BOT投資決策、建設(shè)、經(jīng)營及移交四個(gè)環(huán)節(jié)，需要考慮的如下重點(diǎn)問題政府投資吸引：充分吸引政府參股，降低自有資金支出力爭地方政策優(yōu)惠：同地方政府談判時(shí)，盡量爭取相關(guān)優(yōu)惠政策、收費(fèi)政策、稅收政策等競爭調(diào)研：基礎(chǔ)設(shè)施的未來收益受政府規(guī)劃影響極大，在初期可研時(shí)必須對(duì)可能存在的競爭性規(guī)劃進(jìn)行調(diào)研收益安排：收費(fèi)期、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府補(bǔ)貼方式投資決策建設(shè)經(jīng)營移交加快工程進(jìn)度：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期一般較長，加快工程進(jìn)度，盡早進(jìn)入收費(fèi)期注重同后期維護(hù)相結(jié)合：工程質(zhì)量好，后期維護(hù)節(jié)省費(fèi)用，且減少對(duì)正常運(yùn)營的妨礙施工利潤挖掘：在概算范圍內(nèi)嚴(yán)格控制成本，挖掘施工利潤核心經(jīng)營能力整合：不同基建項(xiàng)目對(duì)于經(jīng)營期的管理能力要求是不同的，投資商應(yīng)根據(jù)經(jīng)營的復(fù)雜程度自建或整合專業(yè)力量。推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)：當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)時(shí)，盡可能推動(dòng)政府的分擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，如調(diào)整價(jià)格，延長特許權(quán)經(jīng)營期限或采取其他相應(yīng)措施予以投資運(yùn)營商補(bǔ)償。固定資產(chǎn)融資：以經(jīng)營性資產(chǎn)打包，進(jìn)行上市或信托基金融資續(xù)簽爭取：對(duì)確有盈利前景的項(xiàng)目，回收期屆滿后爭取續(xù)簽新的特許權(quán)協(xié)議。需要重點(diǎn)考慮的問題根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)營模式的價(jià)值鏈，其行業(yè)關(guān)鍵成功因素在于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)六大關(guān)鍵成功因素項(xiàng)目管理能力項(xiàng)目牽頭人的協(xié)調(diào)能力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大規(guī)模的投資需要企業(yè)具備大型項(xiàng)目的承包和組織能力成本控制是基礎(chǔ)設(shè)施重要的利潤來源

運(yùn)營能力運(yùn)營期盈利的實(shí)現(xiàn)同跨行業(yè)運(yùn)營能力的整合緊密聯(lián)系談判能力與政府協(xié)商取得造價(jià)、收費(fèi)價(jià)格、收費(fèi)期，在相當(dāng)程度上決定投資收益

品牌形象基礎(chǔ)設(shè)施使館國計(jì)民生，企業(yè)需要在社會(huì)上樹立良好的形象政府關(guān)系獲取項(xiàng)目信息的渠道地方政府是決定新建項(xiàng)目或收購合作的決定性因素建設(shè)和運(yùn)營需要地方政府及相關(guān)部門的良好關(guān)系融資能力股本擴(kuò)張固定資產(chǎn)整合融資目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析1、房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2、基礎(chǔ)設(shè)施投資行業(yè)外部環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析3、房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部能力和資源總結(jié)二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)來源于企業(yè)資源和能力的有機(jī)組合資源和能力核心產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品競爭優(yōu)勢(shì)競爭優(yōu)勢(shì)競爭優(yōu)勢(shì)資源是企業(yè)生產(chǎn)過程中的投入部分財(cái)務(wù)資源（資金、與股東的關(guān)系）組織資源（計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制）實(shí)物資源（機(jī)器、廠房等）技術(shù)資源（專利、專有知識(shí)）無形資源（人力資源、創(chuàng)新資源、聲譽(yù)資源）能力是將眾多資源結(jié)合運(yùn)用起來完成任務(wù)的才能。投資規(guī)劃能力項(xiàng)目策劃能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力項(xiàng)目工程管理能力銷售能力售后服務(wù)能力物業(yè)管理能力公關(guān)能力財(cái)務(wù)管理能力成本控制能力人力資源管理能力信息管理能力資源和能力的差異性帶來不同的競爭優(yōu)勢(shì)具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備八大核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力表現(xiàn)要素資本規(guī)模土地資源人才管理產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制市場經(jīng)營品牌管理房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力八大核心要素分析：房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，自有資金的實(shí)力將不僅決定進(jìn)入門檻，更是決定企業(yè)運(yùn)作成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)在資本規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)將會(huì)帶來明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。其主要表現(xiàn)在三方面：一是可開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目；二是能夠抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)；三是土地儲(chǔ)備實(shí)力雄厚，通過大規(guī)模的儲(chǔ)備和開發(fā)土地，能有效地降低獲得的土地開發(fā)成本。資本是關(guān)鍵要素土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，因此獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力，特別是在加入WTO后，土地資源將成為國內(nèi)開發(fā)企業(yè)抵御國外開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵。萬科、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)、大連萬達(dá)等大的房地產(chǎn)開發(fā)公司都具有雄厚的土地儲(chǔ)備。土地是核心資源由于受市場和產(chǎn)品細(xì)分的影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求具有真正的專業(yè)化水平，只有專業(yè)化水平才能打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，而專業(yè)化人才是企業(yè)達(dá)到專業(yè)化水平的根本保證。房地產(chǎn)企業(yè)人才管理應(yīng)迅速推行職業(yè)經(jīng)理人的管理模式。人才管理是根本當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，品牌在消費(fèi)者購房決策中起的作用越來越重要。優(yōu)秀的品牌來自于一個(gè)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)長期的控制，從長遠(yuǎn)來看，它將在房地產(chǎn)企業(yè)競爭中發(fā)揮更為重大的作用。品牌管理塑造房地產(chǎn)企業(yè)的靈魂房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力八大核心要素分析：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等，消費(fèi)者對(duì)住宅的功能、環(huán)境、戶型等方面的要求越來越嚴(yán)格。一些房地產(chǎn)公司敏銳地抓住了市場的變化，把產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能力作為最主要的核心競爭力加以培養(yǎng)，使這些公司在市場競爭中脫穎而出。在這方面，深圳的金地和萬科是代表者。規(guī)劃設(shè)計(jì)的顯著價(jià)值房地產(chǎn)企業(yè)要能夠了解需求動(dòng)向，準(zhǔn)確把握市場，并為客戶提供最多的讓渡價(jià)值。系統(tǒng)的市場研究體系、項(xiàng)目評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃要緊扣市場脈搏，只有這樣企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃才能與市場同步，甚至超前于市場。市場經(jīng)營是決定因素持續(xù)創(chuàng)新是“核心競爭力”所謂的“延伸性”。例如在居住概念、社區(qū)的建設(shè)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料等方面，創(chuàng)新是隨處可見。這一方面推動(dòng)了中國住宅產(chǎn)業(yè)的迅速前進(jìn)，另一方面縮小了中國地產(chǎn)整體水平與國際先進(jìn)水平的差距。產(chǎn)品創(chuàng)新成為生存之道當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)的競爭也越來越激烈，使行業(yè)的整體利潤水平逐步減小，加大對(duì)公司成本的控制，尤其是建安成本的控制，是國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的能夠在未來能夠盈利的基礎(chǔ)。成本控制是盈利基礎(chǔ)從問卷結(jié)果來看，政府資源、所拿的土地、資金和品牌構(gòu)成了目前房地產(chǎn)集團(tuán)的主要競爭優(yōu)勢(shì)品牌土地策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程管理產(chǎn)品質(zhì)量銷售資金人才成本控制售后服務(wù)物業(yè)管理政府資源產(chǎn)品價(jià)格房地產(chǎn)集團(tuán)目前主要的競爭優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)集團(tuán)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)，有效樣本量111人而與房地產(chǎn)開發(fā)能力密切相關(guān)的工程管理、成本控制、策劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力已經(jīng)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)集團(tuán)主要的競爭劣勢(shì)品牌拿地策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程管理產(chǎn)品質(zhì)量銷售資金人才成本控制售后服務(wù)物業(yè)管理政府資源產(chǎn)品價(jià)格其他房地產(chǎn)集團(tuán)目前主要的競爭劣勢(shì)數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)集團(tuán)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)，有效樣本量111人從公司最需要提升的能力來看，大家認(rèn)為目前最需要加強(qiáng)的是人力資源管理能力、投資規(guī)劃能力和項(xiàng)目工程管理能力投資規(guī)劃能力項(xiàng)目策劃能力規(guī)劃設(shè)計(jì)能力項(xiàng)目工程管理能力銷售能力售后服務(wù)能力物業(yè)管理能力公關(guān)能力財(cái)務(wù)管理能力成本控制能力人力資源管理能力信息管理能力其他公司目前最急需提高的能力人力資源是公司運(yùn)作狀況的顯示器，許多經(jīng)營管理的問題往往也會(huì)暴露在人力資源的數(shù)據(jù)上。從訪談來看，薪籌和績效成為目前內(nèi)部管理反應(yīng)比較集中的問題投資能力既體現(xiàn)在公司的優(yōu)質(zhì)能力中，也體現(xiàn)在最急需提升的能力中，反應(yīng)出投資能力是公司成功的關(guān)鍵因素，但面對(duì)行業(yè)調(diào)整等多方面影響，需要進(jìn)一步提升管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力項(xiàng)目工程管理能力是當(dāng)前企業(yè)的劣勢(shì)所在，也是最急需提升的能力環(huán)節(jié)。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)集團(tuán)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)，有效樣本量111人結(jié)合訪談中所獲取的信息，對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)作如下列表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)工程管理能力成本控制能力設(shè)計(jì)策劃把控能力資源缺乏整合，沒有形成統(tǒng)一的業(yè)務(wù)平臺(tái)沒有形成統(tǒng)一的品牌優(yōu)勢(shì)人力資源管理中考核和激勵(lì)不規(guī)范關(guān)鍵人才儲(chǔ)備不足良好的政府關(guān)系強(qiáng)大的資金管理能力敏銳的投資決策能力高超的土地運(yùn)作能力在江西區(qū)域擁有房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)品牌存量土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)通過PQM分析，房地產(chǎn)在人力資源建設(shè)，投資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃和工程管理是最緊迫最需要提升的方面最迫切最不迫切最重要最不重要54321EDCBAP1P7P3，P5P6P8P2P4P9，P10P11P1：補(bǔ)充房地產(chǎn)專業(yè)人才隊(duì)伍，完善人才考核激勵(lì)體系P2：財(cái)務(wù)管理能力P3：投資規(guī)劃能力P4：土地獲取能力P5：項(xiàng)目策劃能力P6：規(guī)劃設(shè)計(jì)能力P7：工程管理能力P8：成本控制能力P9：銷售能力P10：售后服務(wù)能力P11：物業(yè)管理能力目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析1、價(jià)值鏈定位分析2、產(chǎn)品定位分析3、區(qū)域定位分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排目錄一、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析二、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析1、價(jià)值鏈定位分析2、產(chǎn)品定位分析3、區(qū)域定位分析三、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議五、下一階段的工作安排對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位，可以通過價(jià)值鏈、產(chǎn)品和區(qū)域三個(gè)方面進(jìn)行分析正略鈞策房地產(chǎn)三維度戰(zhàn)略模型形成什么樣的產(chǎn)品線？是否能夠有效進(jìn)行復(fù)制？除房地產(chǎn)開發(fā)本身外，還進(jìn)入價(jià)值鏈的哪些環(huán)節(jié)？土地經(jīng)營、建筑、施工、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理？進(jìn)入什么區(qū)域？深度挖掘區(qū)域市場還是快速二線城市復(fù)制，或是占領(lǐng)一線市場高地？產(chǎn)品組合區(qū)域布局價(jià)值鏈目錄一、核心觀點(diǎn)總結(jié)二、外部環(huán)境分析及內(nèi)部資源能力分析三、標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略模式分析1、價(jià)值鏈定位分析2、產(chǎn)品定位分析3、區(qū)域定位分析四、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議五、房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略舉措建議房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈定位分析企業(yè)與企業(yè)的競爭，不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競爭，而是整個(gè)價(jià)值鏈的競爭，而整個(gè)價(jià)值鏈的綜合競爭力決定企業(yè)的競爭力。

企業(yè)的價(jià)值鏈定位對(duì)決定企業(yè)的綜合競爭力至關(guān)重要。分析房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈，可以有以下作用：可以了解房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值情況，根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于增值幅度有限或不擅長的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理；可以通過分析不同價(jià)值鏈組合，了解其增長和盈利特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，為確定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位服務(wù)。

產(chǎn)品組合區(qū)域布局價(jià)值鏈根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為四大盈利模式投資決策策劃設(shè)計(jì)工程管理營銷管理物業(yè)管理資產(chǎn)經(jīng)營一級(jí)土地開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型金融投資型根據(jù)價(jià)值鏈的集合程度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈組合可以分為四種類型，分別是地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型。隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，一級(jí)土地開發(fā)收益已經(jīng)逐步為政府所獲取，除了少量代行政府功能的公司，如陸家嘴之外，作為一級(jí)土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型在面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)商中已經(jīng)越來越少；相應(yīng)的綜合運(yùn)作型也逐步減少。目前房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈組合模式，是在土地一級(jí)收益喪失和市場競爭風(fēng)險(xiǎn)加劇的基礎(chǔ)上，向房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型發(fā)展。四種價(jià)值鏈模式從不同的角度來看待房地產(chǎn)價(jià)值鏈的運(yùn)作特性，形成各自獨(dú)特的戰(zhàn)略模式物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理客戶服務(wù)市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段銷售服務(wù)階段物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理租金收繳物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)招商市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段資產(chǎn)經(jīng)營階段信息收集初可研投資洽商簽訂契約開發(fā)監(jiān)控財(cái)務(wù)監(jiān)控投資分析階段投資確定階段投資管理階段投資回收階段物業(yè)經(jīng)營物業(yè)出售物業(yè)融資投資分析房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型金融投資型地產(chǎn)開發(fā)型決策拿地階段土地開發(fā)階段土地經(jīng)營階段市場研究投資決策土地獲取市場定位規(guī)劃設(shè)計(jì)四通一平園區(qū)招商土地轉(zhuǎn)讓物業(yè)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)型盈利模式特點(diǎn)以經(jīng)營土地為主，通過規(guī)劃，成片出讓，同時(shí)與開發(fā)結(jié)合盈利特性通過土地運(yùn)作實(shí)現(xiàn)盈利，收益巨大資金需求獲取土地需要大量資金，但此類公司往往具備政府背景，實(shí)際支出不多。土地出讓后有大量現(xiàn)金流入核心能力政府公關(guān)能力，資產(chǎn)管理能力，城市規(guī)劃能力發(fā)展趨勢(shì)市場開發(fā)初期產(chǎn)物，總量不大，且隨市場發(fā)展會(huì)逐漸減少代表企業(yè)陸家嘴，外高橋，珠江集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)型決策拿地階段土地開發(fā)階段土地經(jīng)營階段市場研究投資決策土地獲取市場定位規(guī)劃設(shè)計(jì)四通一平園區(qū)招商土地轉(zhuǎn)讓物業(yè)開發(fā)土地批租項(xiàng)目開發(fā)盈利模式陸家嘴公司作為植根和發(fā)展于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，原主營業(yè)務(wù)收入主要依靠土地批租和部分自有項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營目前，陸家嘴公司依靠土地批租獲得的收入還占集團(tuán)總收入的90%以上，實(shí)際批地的毛利率達(dá)到88%，估計(jì)未來幾年上海地價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲，陸家嘴土地批租收入仍會(huì)出現(xiàn)高增長。近年土地批租業(yè)務(wù)快速發(fā)展和存量土地減少,土地資源瓶頸現(xiàn)象逐漸顯露,使得公司收入和凈利潤增長動(dòng)力開始出現(xiàn)后勁不足的局面，公司亟待轉(zhuǎn)型。2005年9月，陸家嘴董事會(huì)審議通過利用公司自有土地資源參與投資建設(shè)項(xiàng)目的決議，這些項(xiàng)目包括陸家嘴開發(fā)大廈，陸家嘴金融中心大廈，浦東軟件園陸家嘴分園8、9號(hào)樓，陸家嘴花園三期，陸家嘴東和花園國際社區(qū)，陸家嘴1885文化中心等，總建筑面積約31.7萬平方米。未來陸家嘴公司成為從事土地開發(fā)及區(qū)域功能相匹配的高檔辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、會(huì)展物業(yè)及國際社區(qū)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)上市公司

公司改革了原有組織架構(gòu)設(shè)置，建立了相應(yīng)的產(chǎn)品事業(yè)部來推動(dòng)各項(xiàng)主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型調(diào)整主要包括土地開發(fā)事業(yè)部、住宅建筑事業(yè)部、商業(yè)建筑事業(yè)部、工業(yè)建筑事業(yè)部，資產(chǎn)管理部、租售中心、采購中心、配套部陸家嘴公司住宅建筑事業(yè)部土地開發(fā)事業(yè)部商業(yè)建筑事業(yè)部工業(yè)建筑事業(yè)部租售中心采購中心

配套部

資產(chǎn)管理部珠江投資業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、通信、教育以及管理咨詢等多個(gè)行業(yè)目標(biāo)定位為綜合現(xiàn)代管理咨詢公司，能夠獨(dú)立開發(fā)、咨詢、實(shí)施ERP、BPR、SCM等項(xiàng)目，最終完成內(nèi)部整合、持續(xù)提升管理、行業(yè)擴(kuò)張、兼并與收購，并對(duì)外實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略咨詢、管理咨詢和系統(tǒng)平臺(tái)。基本形成包括基礎(chǔ)教育、高等教育、中高等職業(yè)教育在內(nèi)的適應(yīng)終身教育要求的教育服務(wù)體系，并逐步建立完善教育產(chǎn)業(yè)體系。廣東盈通網(wǎng)絡(luò)投資有限公司主要建設(shè)先進(jìn)的、超大容量、全光纖、IP優(yōu)化的高速網(wǎng)絡(luò)。廣東盈信信息投資有限公司致力于投資、建設(shè)和運(yùn)營城市寬帶網(wǎng)絡(luò)及社區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)的專業(yè)服務(wù)公司。“e家寬”智能社區(qū)是盈信投資提供的寬帶網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用服務(wù)一體化解決方案。廣惠高速公路珠江投資基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)教育投資管理咨詢麥格森管理咨詢公司珠江教育投資有限公司廣東盈通網(wǎng)絡(luò)投資有限公司廣東盈信信息投資有限公司e家寬廣東珠江地產(chǎn)廣州開發(fā)中心北京珠江地產(chǎn)上海珠江投資天津珠江實(shí)業(yè)深圳珠江投資西安珠江投資1999年，珠江投資參股廣惠高速公路30%股權(quán)，成為國內(nèi)第一家參與國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的民營企業(yè)。業(yè)務(wù)說明在與合生創(chuàng)展的合作中，珠江集團(tuán)主要負(fù)責(zé)土地的獲取及經(jīng)營2005年1月份，上海珠江投資有限公司（下稱上海珠江）以16億元的高價(jià)通過招投標(biāo)方式，從6家國內(nèi)外知名房地產(chǎn)開發(fā)商手中“奪”得新江灣城C1地塊。這是上海推出的首幅中心城區(qū)最大連片開發(fā)熟地，中標(biāo)價(jià)格在上海史無前例。2005年7月，珠江投資集團(tuán)計(jì)劃投資120億元的國內(nèi)單個(gè)開發(fā)商運(yùn)作的最大規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目“京津新城”進(jìn)入全面啟動(dòng)階段。珠江投資的目標(biāo)是在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置打造一座廣東特色的衛(wèi)星城市。珠江投資已經(jīng)出資9億入股上海電氣，并成為其第二大股東?？梢酝ㄟ^內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的形式，從原本上海電氣所擁有的中心地塊中獲取開發(fā)儲(chǔ)備。收購上海龍盟房地產(chǎn)開發(fā)公司的全部股權(quán)，擁有了閔行區(qū)一塊占地約1200畝土地的開發(fā)權(quán)，連收購價(jià)、注資及拆遷費(fèi)總共約4.03億港元，成為其在上海大盤開發(fā)的旗艦式作品。楊浦大橋居住區(qū)，占地約100畝，總建筑面積約17萬平方米的珠江香樟南園地塊。緊鄰黃浦江占地288畝，總建筑面積40萬平方米的合生創(chuàng)展濱江苑地塊。浦東陸家嘴香格里拉酒店和正大廣場旁的重量級(jí)地塊，興建5A甲級(jí)頂級(jí)寫字樓———合生創(chuàng)展國際大廈。拍賣收購參股土地獲取房產(chǎn)開發(fā)型盈利模式特點(diǎn)專注于房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，通過銷售回收投資盈利特性通過房屋建設(shè)銷售實(shí)現(xiàn)盈利，價(jià)值鏈增值能力及成本控制能力對(duì)最終利潤實(shí)現(xiàn)有很大影響資金需求前期投入較大，項(xiàng)目中期逐漸實(shí)現(xiàn)平衡，項(xiàng)目后期會(huì)有大量現(xiàn)金流入發(fā)展趨勢(shì)向?qū)I(yè)化、產(chǎn)品化、品牌化方向發(fā)展代表企業(yè)萬科，陽光100，金地物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理客戶服務(wù)市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段銷售服務(wù)階段房產(chǎn)開發(fā)型198419911993混沌期（無明晰戰(zhàn)略）

多元化期（綜合商社模式）

調(diào)整期（戰(zhàn)略導(dǎo)入）84年公司成立，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材87年興辦工業(yè)88年進(jìn)入房地產(chǎn)90年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)91年確定綜合商社發(fā)展模式93年否定原模式，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)97年轉(zhuǎn)讓屬下工業(yè)項(xiàng)目98年轉(zhuǎn)讓屬下廣告公司2001年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2001進(jìn)入產(chǎn)業(yè)93年萬科專業(yè)化開始2001年萬科專業(yè)化成形20052005年3月7日,萬科斥資18億并購南都2005年11月,萬科并購朝開方案待批2005年萬科資本并購

專業(yè)化階段（戰(zhàn)略實(shí)施）

資本并購擴(kuò)張（戰(zhàn)略實(shí)施）萬科的發(fā)展歷史，是從多元化向?qū)I(yè)化發(fā)展的歷史，目前萬科只專注于住宅的開發(fā)業(yè)務(wù)從萬科的項(xiàng)目布局可以看出，萬科的主要業(yè)務(wù)集中于房地產(chǎn)開發(fā)，并不參與到不動(dòng)產(chǎn)持有和經(jīng)營上長三角區(qū)域管理中心假日風(fēng)景上海城市花園四季花城南昌四季花城南京金色家園珠三角區(qū)域管理中心四季花城金色家園深圳沈陽長春金色家園城市花園四季花城成都武漢城市花園四季花城天津水晶城美樹麗舍廣州中山佛山城市花園四季花城東海岸溫馨家園花園新城金色家園東莞萬科集團(tuán)地區(qū)公司開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域中心青青家園星園西山庭院北京環(huán)渤海區(qū)域管理中心金域藍(lán)灣大連城市花園鞍山城市花園東源大廈春申萬科城西郊花園蘭喬圣菲優(yōu)詩美地華爾茲花園俊園無錫魅力之城第五園城市風(fēng)景運(yùn)河?xùn)|1號(hào)萬科藍(lán)山城市花園四季花城17英里萬科城昆山高爾夫別墅情景洋房紫金苑城市花園花園新城上東區(qū)東麗湖假日風(fēng)景魅力之城物業(yè)持有型盈利模式特點(diǎn)物業(yè)開發(fā)后自行持有，通過物業(yè)經(jīng)營回收投資盈利特性隨物業(yè)開發(fā)逐漸提升，總體較為穩(wěn)定資金需求前期投入較大，后期可形成較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流流入，并可通過抵押、信托、上市等方式籌集資金發(fā)展趨勢(shì)隨市場調(diào)控，大量房地產(chǎn)企業(yè)為平衡風(fēng)險(xiǎn)開始增持物業(yè)代表企業(yè)香港房地產(chǎn)企業(yè)為代表，如長江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理租金收繳物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)招商市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播成本決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段資產(chǎn)經(jīng)營階段物業(yè)持有型新鴻基以物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營作為自身主要利潤來源，并在運(yùn)輸、基建、物流以及信息科技上進(jìn)行投資