物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案1、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的重要物質(zhì)載體。

A．居住物業(yè)

B．收益性物業(yè)

C．公共物業(yè)

D．全部物業(yè)

2、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）含有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

A．空中別墅

B．疊拼別墅

C．獨棟別墅

D．雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容涉及租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

A．日常維護(hù)和維修

B．?dāng)M定管理原則

C．資產(chǎn)管理

D．構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動不停拓展、交叉和融合的成果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A．物業(yè)管理

B．房地產(chǎn)開發(fā)

C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D．房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其它投資品最重要的特性是（D）

A．政策影響性

B．專業(yè)管理依賴性

C．互相影響性

D．位置固定性或不可移動性

6、房地產(chǎn)投資公司通過資我市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）

A．MBS投資者

B．REITs投資者

C．房地產(chǎn)直接投資者

D．房地產(chǎn)間接投資者

7、下列有關(guān)系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，對的的有（BE）。

A．系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險

B．較之個別風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制

C．或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

D．周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

E．持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險重要體現(xiàn)在（ABCD）。

A．投入資金的安全性

B．盼望收益的可靠性

C．投資項目的變現(xiàn)性

D．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E．投資項目的復(fù)雜性

9、從（A）中扣除（）后就可得到物業(yè)的凈運行收益，簡稱凈收益。

A．有效毛收入運行費用

B．潛在毛租金收入運行費用

C．有效毛收入空置和收租損失

D．潛在毛租金收入空置和收租損失

10、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

A．全部投資回收期

B．動態(tài)投資回收期

C．靜態(tài)投資回收期

D．投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運行費用涉及（DE）等。

A．空置和收租損失

B．抵押貸款還本付息

C．房產(chǎn)稅和所得稅

D．為租客提供服務(wù)的費用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A．封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B．設(shè)備生產(chǎn)成本減少造成設(shè)備市場價格減少，從而引發(fā)的原來購置的設(shè)備貶值

C．技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

D．設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

13、（A）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適宜的解決，以求取估價對象客觀合理價格或價值的辦法。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．趨勢法

14、物業(yè)價格構(gòu)成中涉及了（AD）

A．土地獲得成本

B．開發(fā)成本

C．投資利息

D．物業(yè)折舊

E．開發(fā)利潤

15、運用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)涉及以下（ACE）方面的工作。

A．統(tǒng)一付款方式

B．統(tǒng)一采用人民幣

C．統(tǒng)一貨幣單位

D．統(tǒng)一采用平方米

E．統(tǒng)一采用單價

16、一種完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（B）、資金和運行機(jī)制等因素構(gòu)成的一種系統(tǒng)。

A．內(nèi)容

B．價格

C．管理機(jī)制

D．環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就業(yè)分析

C．競爭對手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影響因素重要有（ABDE）。

A．收入的變化

B．政府的稅收政策

C．國際市場住宅價格

D．對將來的預(yù)期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內(nèi)容，涉及以下（ABD）。

A．建筑物維護(hù)的原則

B．建筑物管理方略

C．租金方案

D．物業(yè)檢查計劃

E．財務(wù)收支計劃

20、按房屋全部權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。

A．居住用房租賃和非居住用房租賃

B．定時租賃、自動延期租賃和意愿租賃

C．公房租賃和私房租賃

D．國內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

A．包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D．包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、有關(guān)自動延期租賃的表述，對的的有（ABDE）。

A．除非租約一方提出要中斷合約，否則將自動續(xù)約

B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中斷告知應(yīng)與周期對應(yīng)

C．租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止

D．又稱周期性租賃

E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與方略涉及的重要工作內(nèi)容有（ABCD）。

A．?dāng)M定可出租面積和租賃方式

B．編制租賃經(jīng)營預(yù)算

C．定位目的市場

D．?dāng)M定租金方案

E．明確廣告方略（明確吸引租戶的方略）

24、下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中涉及的費用（D）。

A．直接人工費

B．間接費用

C．直接材料費

D．管理費用

25、某物業(yè)管理公司，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人·月，房租費60元/人·月，保安系統(tǒng)費100元/人·元，保安用房30元/人·月，該物業(yè)管理公司的保安費的月總支出為（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．5000

26、成本控制的原則有（ABDE）。

A．全方面控制原則

B．講求經(jīng)濟(jì)效益原則

C．常規(guī)管理原則（例外管理原則）

D．責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

E．例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本規(guī)定有（ACE）。

A．成本預(yù)算必須同其它預(yù)算相協(xié)調(diào)

B．成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)（成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)）

C．成本預(yù)算應(yīng)有對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法確保

D．成本預(yù)算要全方面權(quán)衡，提高（資金使用效率）員工工作效率

E．成本預(yù)算既要符合實際，又要適宜留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特性的是（D）

A．由建設(shè)單位和物業(yè)管理公司訂立

B．前期物業(yè)服務(wù)合同含有過渡性

C．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的擬定性

29、對雇員在保單使用期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人賠付的金額，保險人負(fù)責(zé)賠償。

A．投保人

B．被保險人

C．第三者

D．雇員

30、風(fēng)險管理的整個過程能夠由（ABDE）環(huán)節(jié)構(gòu)成。

A．風(fēng)險識別

B．風(fēng)險評定

C．風(fēng)險解決

D．風(fēng)險控制

E．風(fēng)險調(diào)節(jié)

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（ABD）。

A．建設(shè)施工合同

B．售房合同

C．收益性物業(yè)的租賃合同

D．水電供應(yīng)合同

E．專項維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是（B）。

A．工作總結(jié)

B．滿意度調(diào)查

C．財務(wù)報告

D．將來工作計劃

33、（D）更能揭示公司市場承認(rèn)的價值，因此應(yīng)當(dāng)成為公司較為合理的財務(wù)管理總體目的。

A．利潤最大化

B．資本利潤率最大化

C．每股利潤最大化

D．公司價值最大化

34、物業(yè)管理績效評價以（ABCE）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

A．物業(yè)管理公司的盈利能力

B．資產(chǎn)運行水平

C．償債能力

D．物業(yè)管理公司

E．后續(xù)發(fā)展能力

35、公司績效評價的計分辦法分為（ABCE）。

A．基本指標(biāo)計分辦法

B．修正指標(biāo)計分辦法

C．評議指標(biāo)計分辦法

D．偏差指標(biāo)計分辦法

E．定量和定性相結(jié)累計分辦法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是（C）。

A．全員性

B．全期性

C．?dāng)M定性

D．動態(tài)性

37、在擬定租金時，普通應(yīng)根據(jù)（DE）擬定一種基礎(chǔ)租金。

A．本地房地產(chǎn)市場狀況

B．物業(yè)發(fā)展定位

C．承租人的接受能力

D．業(yè)主但愿達(dá)成的投資收益率目的

E．其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的重要因素有（BDE）。

A．租戶組合與位置分派

B．租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

C．物業(yè)的周邊環(huán)境

D．所需面積大小

E．需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一種（D）作為計算比例租金的基礎(chǔ)。

A．凈租金

B．盈虧平衡點