海南省文昌市“八門灣中南鹽場”及“椰林灣圍填島”發(fā)展項目市場研究及概念策劃 (NXPowerLite)

中國海南省文昌市“八門灣中南鹽場〞及“椰林灣圍填島〞開展工程【市場研究及概念籌劃】上海中瑞房地產(chǎn)市場研究ShanghaiChongruiRealEstateMarketReserchingCo.Ltd房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?，QQ：1053527879一、文昌城市開展及地位分析文昌交通根底設(shè)施文昌市目前主要對外交通為海文高速公路〔文昌-?？凇?，但從海南整體交通體系來看，文昌被海南主干道東線高速沿線所“邊緣化〞。文昌區(qū)域內(nèi)部交通主要以兩車道的鎮(zhèn)-鎮(zhèn)道路為主，使文昌主要沿海地區(qū)除清瀾高隆灣以外，處于相對封閉狀態(tài)。文昌的現(xiàn)狀和地位1文昌被東線高速沿線所“邊緣化〞，交通設(shè)施相對的不興旺限制了區(qū)域開展【文昌的經(jīng)濟(jì)】文昌經(jīng)濟(jì)近幾年都保持著高速增長的態(tài)勢，2021年GDP到達(dá)93.22億元，2021年將成為海南第三個GDP超百億的城市。從海南東部主要城市2021年經(jīng)濟(jì)開展情況來看，文昌處于第二梯隊的首位，經(jīng)濟(jì)開展情況良好。經(jīng)濟(jì)開展情況較好，處于同級城市的領(lǐng)先地位。【文昌的旅游】從2021年東部主要城市旅游飯店接待人數(shù)情況來看，文昌處于末位，接待人數(shù)僅35.18萬人。這與交通根底設(shè)施落后、旅游景點開發(fā)力度不夠、旅游配套效勞設(shè)施少等有著很強(qiáng)的關(guān)系。旅游產(chǎn)業(yè)及配套效勞業(yè)開發(fā)力度不夠，制約著區(qū)域旅游市場的成熟?！疚牟康禺a(chǎn)開展】城市名稱文昌市瓊海市萬寧市陵水縣主要供應(yīng)項目白金海岸森海灣平海逸龍灣千舟灣寶連城天來泉興隆溫泉高爾夫公寓中信神州半島華潤石梅灣富力灣清水灣福灣總體供應(yīng)規(guī)模總建筑面積300萬㎡總建筑面積400萬㎡總建筑面積84萬㎡（不含神州半島、石梅灣）總建筑面積1500多萬㎡從商品房銷售情況來看，雖然文昌商品房銷售量尚可，但從增長率來看，其他三個同級城市增長速度明顯高于文昌，開發(fā)企業(yè)品牌和開發(fā)規(guī)模也領(lǐng)先于文昌。目前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)水平較其他城市相對落后?！局饕糜钨Y源】文昌旅游資源豐富，椰風(fēng)海韻醉游人的東郊椰林灣，系中國十大海濱海灣區(qū)之一。稀世海上森林公園的八門灣紅樹林，屬國家生態(tài)系統(tǒng)重點自然保護(hù)區(qū)。銅鼓嶺自然保護(hù)區(qū)被國家旅游局確定為中國旅游業(yè)開展優(yōu)先工程，是海南省十大重點旅游區(qū)之一。宋氏祖居具有濃厚的歷史人文底蘊。自然景觀資源和歷史人文資源豐富！文昌的旅游資源情況及地位2城市名稱文昌市瓊海市萬寧市陵水縣主要旅游資源宋氏故居?xùn)|郊椰林航天城（在建）銅鼓嶺八門灣博鰲亞洲論壇三河兩海匯聚官塘溫泉萬泉河興隆溫泉神州半島（在建）石梅灣（在建）日月灣東山嶺香水灣（在建）清水灣（在建）福灣（在建）南灣猴島、分界洲島海岸線海岸線最長，海岸質(zhì)量一般海岸線不長，海岸質(zhì)量一般海岸線較長，海岸質(zhì)量一般海岸線較短，海岸質(zhì)量較好【主要旅游資源比較】從同級城市旅游資源情況來看，除濱海的自然資源外，各個城市皆有獨具特色的自然和文化資源。相對而言，文昌以航天城、東郊椰林、紅樹林、宋氏故居、銅鼓嶺為組合的未來旅游市場，資源組合更為豐富，后發(fā)優(yōu)勢更為明顯。各城市旅游資源各具特色，文昌資源組合更為豐富、后發(fā)優(yōu)勢更為明顯。【文昌城市整體規(guī)劃】文昌未來定位為：重要的濱海產(chǎn)業(yè)帶，以現(xiàn)代效勞業(yè)和休閑旅游業(yè)為主導(dǎo)。主要規(guī)劃工程：東環(huán)鐵路〔在建〕“兩橋一路〞建設(shè)工程〔在建〕中國文昌新一代運載火箭發(fā)射場〔在建〕銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)工程八門灣旅游開發(fā)工程文昌未來規(guī)劃2【未來規(guī)劃對文昌開展的作用】東線鐵路文昌進(jìn)入海南開展主動脈兩橋一路串聯(lián)文昌東部沿海優(yōu)勢資源銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)八門灣旅游開發(fā)工程促進(jìn)旅游資源開發(fā)帶動旅游地產(chǎn)開展火箭發(fā)射場及主題公園獨特的旅游資源、提升知名度全面促進(jìn)配套設(shè)施開展城市名稱文昌市瓊海市萬寧市陵水縣省級規(guī)劃東環(huán)鐵路基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃“兩橋一路”建設(shè)博鰲機(jī)場（滿足論壇）//重點項目規(guī)劃航天發(fā)射場八門灣旅游區(qū)銅鼓嶺旅游區(qū)木蘭灣新城嘉積、博鰲、官塘三大組團(tuán)建設(shè)神州半島石梅灣開發(fā)香水灣、清水灣、福水灣打造珍珠海岸【各城市規(guī)劃情況比較】東環(huán)鐵路將東部城市串聯(lián)起來，連接?？诤腿齺啠瑢⒋龠M(jìn)東部城市旅游業(yè)的互動開展。在其他根底設(shè)施規(guī)劃上，文昌“兩橋一路〞的建設(shè)將會極大程度地帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展，其他城市在根底設(shè)施上的動作不及文昌。從重點工程規(guī)劃來看，文昌航天發(fā)射場作為國家重點工程具有重大的影響力，推進(jìn)文昌特色旅游的開展。交通的貫穿、航天城建設(shè)、旅游工程開發(fā)三大規(guī)劃使文昌逐步改變被邊緣化、根底落后的現(xiàn)狀，將快速趕上海南其他城市。一.實行入境免簽,進(jìn)一步擴(kuò)大國際游客的免簽范圍。

二.全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè),如旅游餐飲業(yè)、文化、會展、體育產(chǎn)業(yè)等。

三.實行旅游零關(guān)稅。

四.擴(kuò)大航權(quán)開放。

五.實行更加開放的海洋旅游政策【海南國際旅游島建設(shè)總體目標(biāo)】旅游業(yè)將作為海南省現(xiàn)代效勞業(yè)的“龍頭〞來培育和開展，以推進(jìn)國際旅游島建設(shè)為契機(jī)，力爭用10—15年左右的時間，把海南建設(shè)成為世界一流的旅游效勞國際化、生態(tài)環(huán)境持續(xù)良好、海島生態(tài)旅游特色鮮明、旅游環(huán)境平安、中外游客向往的國際熱帶海島度假休閑旅游目的地，對外實行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)〞為主要特點的旅游開放政策?！竞Ｄ蠂H旅游島政策內(nèi)涵】國際旅游島規(guī)劃的影響4【目前各城市受國際旅游島規(guī)劃影響情況】城市名稱文昌市瓊海市萬寧市陵水縣共有影響國際旅游島規(guī)劃概念性利好政策差別/開設(shè)免稅店開設(shè)免稅店/國際旅游島的正式出臺，很大程度上給各城市旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及各項根底設(shè)施的投資帶來了利好，但是在具體優(yōu)惠政策上，目前只有在瓊海和萬寧開設(shè)免稅店，而文昌和陵水尚無具體政策落地。國際旅游島優(yōu)惠政策文昌暫時落后于其他兩個城市，假設(shè)能爭取到特殊的優(yōu)惠政策〔如特批往返西沙群島專屬碼頭、開放博彩業(yè)〕將是文昌從中脫穎而出的時機(jī)點?！疚牟磥黹_展地位】受交通制約，旅游及房地產(chǎn)業(yè)開展暫時落后于其他城市現(xiàn)狀暫時落后旅游資源豐富，特色明顯，后發(fā)優(yōu)勢大資源后發(fā)優(yōu)勢規(guī)劃交通貫穿、航天城建設(shè)、旅游工程開發(fā)三大規(guī)劃使得文昌將快速趕上其他城市迎頭趕上政策爭取國際旅游島特殊優(yōu)惠政策將是文昌從中脫穎而出的時機(jī)點脫穎而出開發(fā)優(yōu)勢資源，營造特色旅游工程，吸引優(yōu)惠政策，文昌必然將從海南旅游市場中脫穎而出二、海南東海岸大型旅游地產(chǎn)工程分析根據(jù)海岸線資源和工程核心功能進(jìn)行分析，東海岸目前的大型旅游地產(chǎn)工程根本以不動產(chǎn)+濱海資源+酒店+休閑娛樂設(shè)施的混合形態(tài)出現(xiàn)。濱海自然資源品牌酒店資源商業(yè)資源文化旅游資源高爾夫、游艇等娛樂資源不動產(chǎn)放松健康休閑文化交流品味親近自然工程選取特征？開發(fā)規(guī)模相對較大或有一定影響力的度假類工程。主要依托海岸線旅游資源，并嫁接其他特色資源，擁有核心競爭力的工程。一局部工程為產(chǎn)權(quán)銷售，一局部工程自主經(jīng)營。主要分布于海南東海岸，擁有優(yōu)勢海岸線資源的大型旅游地產(chǎn)工程。樣本分布特點？

雅居樂海南清水灣?海棠灣石梅灣博鰲寶蓮城半山半島富力灣神州半島樣本分布情況

博鰲.寶蓮城1主要產(chǎn)品線組成：國際會議中心〔核心〕五星級酒店酒店式公寓島嶼別墅游艇碼頭高爾夫球場商業(yè)休閑設(shè)施工程開發(fā)模式：基于博鰲地區(qū)相對成熟的旅游市場和品牌號召力，率先開發(fā)酒店公寓以及別墅產(chǎn)品，以不動產(chǎn)預(yù)售回籠資金投入后期工程的開發(fā)。項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模博鰲寶蓮城前沿控股集團(tuán)海南博鰲>10億人民幣占地面積約為1600畝總建筑面積約為60萬㎡容積率0.56自然資源文化及人造資源品牌資源嫁接功能配套海景、萬泉河、紅石灘森林公園博鰲亞洲論壇、高爾夫球場美國溫德姆酒店管理集團(tuán)國際會議中心、溫泉會館、國際健康保健中心、五星級酒店、商業(yè)設(shè)施、國際游艇碼頭、高爾夫球場啟示：就近借力于博鰲論壇的影響力，突出工程國際會議配套功能國際游艇碼頭，提升了整體工程品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)國際化定位60萬方工程整體規(guī)劃，分期開發(fā)，創(chuàng)造極高的市場預(yù)期高定位的工程規(guī)劃，對居住物業(yè)價值提升起到明顯的促進(jìn)作用酒店酒店式公寓會議中心度假別墅配套設(shè)施4個五星級酒店1個四星級酒店9棟（一期4棟）中國紅十字國際會議交流中心國際會議中心規(guī)劃30棟左右島居獨棟別墅2萬㎡的多功能表演中心/人工內(nèi)海游艇碼頭/會所/高爾夫球場/森林公園中信.神州半島2工程開發(fā)模式：在優(yōu)化工程區(qū)域環(huán)境后引入國際知名酒店品牌入駐，優(yōu)先開發(fā)旅游及配套效勞產(chǎn)業(yè)，而后帶動銷售型地產(chǎn)開展。主要產(chǎn)品線組成：五星級酒店〔核心〕濱海娛樂城度假別墅島嶼別墅游艇碼頭商業(yè)休閑社區(qū)中心項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模中信神州半島中信泰富集團(tuán)海南萬寧100億元規(guī)劃范圍約38.43平方公里由中信泰富投資100億元人民幣開發(fā)位于萬寧市東澳鎮(zhèn)的神州半島。該工程規(guī)劃范圍約38.43平方公里。工程至少包含4家頂級酒店，分別是：喜來登、福朋、君悅、四季。國際高端度假目的地，頂級酒店品牌云集啟示：國際集團(tuán)投巨資操作的旅游地產(chǎn)工程，擁有較高的品牌號召力國際頂級酒店品牌先行進(jìn)駐，提升工程檔次的同時，將吸引大量高端旅游度假客群。華潤.石梅灣3

工程開發(fā)模式：艾美酒店先行進(jìn)駐，之后啟動整個工程的開展。主要產(chǎn)品線組成：五星級酒店〔核心〕度假別墅、公寓商業(yè)文化中心休閑娛樂場所項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模華潤石梅灣香港華潤集團(tuán)海南萬寧50億元石梅灣旅游度假區(qū)12平方公里2002年，華潤集團(tuán)正式入主石梅灣。工程總投資額為五十億人民幣。方案分三期，15年完成。初期以國際接軌的豪華度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)〔酒店及濱海休閑娛樂〕進(jìn)行整體環(huán)境營造；中期以高星級國際度假、商業(yè)、效勞品牌準(zhǔn)入制為招商引資標(biāo)準(zhǔn)；穩(wěn)定期以灣區(qū)物業(yè)持久經(jīng)營管理為重點提升整個灣區(qū)品質(zhì)價值。石梅灣艾美濱海度假酒店總投資7億元人民幣，占地170畝，建筑面積41800平方米，客房數(shù)274間。設(shè)計定位為全海景、低密度、高隱私的度假酒店，面向的是海內(nèi)外中高端度假市場，艾美酒店于2021年10月投入運營。啟示：率先營造國際度假環(huán)境，吸引國內(nèi)外高端游客。國際知名酒店先行建設(shè)開業(yè)，艾美酒店成為萬寧目前最高端的酒店，也讓石梅灣成為萬寧地區(qū)繼興隆后，又一旅游度假勝地。旅游人口的導(dǎo)入，提升了石梅灣的整體知名度，區(qū)域價值得以提升。核心：石梅灣艾美酒店富力灣4工程開發(fā)模式：以各類度假型居住物業(yè)為核心，分組團(tuán)依次推出，打造海景度假居住區(qū)。主要產(chǎn)品線組成：酒店公寓度假別墅海景公寓精品度假酒店餐飲及商業(yè)休閑運動會所游艇俱樂部北區(qū)：游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、帶碼頭別墅群、沙灘別墅群。中區(qū)：沙灘別墅群、獨棟別墅群、聯(lián)排別墅群、精品酒店、中心商業(yè)街〔青年旅館、美食商業(yè)街、休閑會所、醫(yī)療會所〕、沙灘娛樂區(qū)、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景別墅群。南區(qū)：山體別墅群、五星級酒店。分組團(tuán)多種休閑度假功能于一體項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模富力灣廣州富力海南陵水香水灣15億人民幣占地2500畝總建筑面積38萬㎡自然資源品牌資源或嫁接功能配套牛嶺以南4.2公里海岸線萬豪酒店游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、青年旅館、美食商業(yè)街、休閑會所、醫(yī)療會所度假別墅酒店式公寓海景住宅商業(yè)街配套150棟沙灘、雨林、獨棟別墅、15棟4聯(lián)排別墅6棟酒店式公寓6棟海景公寓1萬㎡商業(yè)街5500㎡運動休閑會館啟示：以“休閑健康養(yǎng)生〞為核心的工程定位，結(jié)合海岸線優(yōu)勢資源，打造介于酒店和純住宅之間的度假產(chǎn)品。3個五星級酒店以及游艇碼頭規(guī)劃，將工程檔次提升為高端人群度假休閑地。首期規(guī)劃中將總建面積達(dá)1.6萬平米的風(fēng)情商業(yè)街和運動會所納入建設(shè)方案，各項配套設(shè)施率先落成。雅居樂.清水灣5

工程開發(fā)模式：清水灣以超大規(guī)模的規(guī)劃藍(lán)圖，呈現(xiàn)給客戶未來高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)想，率先分批推出度假公寓、別墅產(chǎn)品，到達(dá)回籠資金的目標(biāo)，繼而進(jìn)行后續(xù)開發(fā)及建設(shè)。主要產(chǎn)品線組成：超五星級度假酒店〔核心〕度假公寓海景別墅高爾夫球場游艇碼頭海洋展覽館商業(yè)休閑街六家超五星級酒店，襯托整體工程成為海南最頂級的濱海度假區(qū)域。項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模雅居樂清水灣雅居樂集團(tuán)海南陵水>200億占地1.5萬畝自然資源品牌資源或嫁接功能配套12公里最長海岸線Jumeirah&raffles酒店3個18洞高爾夫球場、6家超五星級酒店、溫泉谷、游艇會、海洋體驗展覽館、民族風(fēng)情村開發(fā)組團(tuán)別墅公寓金色果嶺獨棟:112棟;雙拼:47棟;聯(lián)排:12棟;2棟蔚藍(lán)海岸——28棟公寓瀚海銀灘——洋房+公寓星海傳說118套別墅14棟洋房啟示：占地1.5萬畝，投資超過200億，規(guī)劃3個18洞高爾夫球場、6家超五星級酒店等大手筆開發(fā)，使清水灣工程在東海岸眾多工程中脫穎而出，成為海南最奢華的工程之一。但是，工程整體開發(fā)周期長、規(guī)劃實施難度大。和迪拜帆船酒店公司合作的Jumeirah和raffles酒店，使工程度假水準(zhǔn)與國際頂級水平接軌。半山半島7

工程開發(fā)模式：在原有的旅游市場環(huán)境和資源條件根底上，合理進(jìn)行規(guī)劃布局，豐富整體工程的各項功能。率先開發(fā)可售型物業(yè)，后進(jìn)行酒店、帆船港建設(shè)，注重差異化設(shè)施的建設(shè)。主要產(chǎn)品線組成：海景公寓海景別墅國際帆船港高星級國際酒店文化藝術(shù)中心項目名稱開發(fā)企業(yè)所處位置投資額規(guī)模半山半島三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司三亞150億總占地2270畝自然資源文化、人造資源品牌資源或嫁接功能配套鹿回頭景區(qū)罕見雙海灣海南最南端優(yōu)質(zhì)海水資源鹿回頭國賓館高爾夫球場洲際酒店Anantara酒店、麗笙世嘉豪華商業(yè)街、國際潛水基地、國際帆船港、藝術(shù)中心開發(fā)組團(tuán)別墅公寓一期鹿回頭灣區(qū)79棟獨棟別墅海景公寓132戶二期雙海灣區(qū)雙海景別墅6棟公寓三期東海灣區(qū)臨海別墅8棟板式公寓四期中央海景大道區(qū)——8棟33層高層公寓公704戶啟示：三亞最優(yōu)越的地理位置，完全成熟的市場環(huán)境成為工程的先天優(yōu)勢。成功的市場推廣和產(chǎn)品包裝、使工程給人以低調(diào)奢華、稀有、文化底蘊豐富的獨特印象。

小結(jié)：

東海岸大型旅游地產(chǎn)工程一般依附于大海、沙灘、植被等自然資源，同時為吸引中高端消費，提升工程檔次，需要具備其他“媒介〞：高爾夫球場這項歐洲古老的貴族運動，已成為中國高端運動的時尚

游艇當(dāng)今世界高端消費的體育休閑工程，在海南已悄然升溫溫泉、SPA、水療融入景觀的溫泉、SPA池已成為海南一道美麗的風(fēng)景線

高星級酒店國際品牌資源的嫁接，成為各工程的共識和常規(guī)手段

文化休閑設(shè)施如博物館、會展中心、民族村等，塑造工程文化內(nèi)涵【產(chǎn)品策略】工程產(chǎn)品組合包括：1、形象標(biāo)桿產(chǎn)品(如超五星級酒店、國際會議中心)2、度假旅游產(chǎn)品〔如高爾夫、游艇俱樂部)3、現(xiàn)金流產(chǎn)品〔如高層公寓、花園洋房等〕4、價值最大化產(chǎn)品〔如海景別墅〕【客戶定位】走中高端、高端路線，以中國三大經(jīng)濟(jì)圈〔長三角、珠三角、渤海灣〕的中、高端旅游度假、商務(wù)和投資群體為主要目標(biāo)市場，進(jìn)而擴(kuò)大至東南亞及歐美國際市場?！鹃_發(fā)模式】開發(fā)模式可分為：1、先地產(chǎn)，后旅游2、先旅游，后地產(chǎn)3、旅游、地產(chǎn)并行“先地產(chǎn)，后旅游〞的模式一般適用于旅游市場環(huán)境相對成熟的地區(qū)，配合未來高端規(guī)劃，率先通過不動產(chǎn)開發(fā)到達(dá)快速回籠資金的目的。區(qū)域環(huán)境尚不成熟的待開發(fā)區(qū)往往首先通過優(yōu)化環(huán)境、引入酒店、休閑度假設(shè)施及配套效勞設(shè)施，樹立市場形象，在區(qū)域運作成熟之后，再進(jìn)行不動產(chǎn)的開發(fā)。這種模式對企業(yè)的現(xiàn)金流要求高。本工程啟示：

■資源研究

文昌處于海南分界洲以北，氣候、海水等天然資源遜色于三亞和陵水地區(qū)，本工程在濱海資源上并缺乏夠強(qiáng)勢，但我們可挖掘原生態(tài)椰林和航天主題公園的獨有優(yōu)勢，并通過文化概念的運用，塑造工程核心競爭力。

■功能布局

在工程功能設(shè)計方面，保持新鮮度，具有獨特賣點是工程成功的重要根底。填海島的性質(zhì)決定了本工程必定是一個特色極為鮮明的開展工程，我們有條件形成一個與其他東海岸工程差異化明顯，提供多樣化的海上娛樂活動、休閑體育活動和靈活度假方式的度假勝地。

■啟動策略

率先啟動濱海休閑度假設(shè)施及酒店、商業(yè)等相關(guān)配套，樹立市場標(biāo)桿品牌形象，為工程整體成型創(chuàng)造根底。三、國內(nèi)案例借鑒東方迪拜、海上度假天堂三亞鳳凰島三亞鳳凰島：東方迪拜、海上度假天堂工程概況鳳凰島位于三亞市三亞灣“陽光海岸〞的核心，是在大海礁盤之中吹填出的人工島。該島四面臨海，由一座394米、寬17米的的跨海觀光大橋與市區(qū)濱海大道光明路相連，南側(cè)鄰鹿回頭風(fēng)景區(qū)，東南側(cè)臨三亞河入?？?，西側(cè)為東、西瑁島，北側(cè)瀕臨優(yōu)美的17公里長的三亞灣海灘。鳳凰島占地面積547.5畝(36.5萬平米)，規(guī)劃總建筑面積48萬平米，總?cè)莘e率1.1。工程功能規(guī)劃鳳凰島工程是三亞陽光海岸規(guī)劃的標(biāo)志性工程，目標(biāo)定位為全球最具魅力的旅游度假目的地。主要規(guī)劃七大功能：7星級酒店及國際會議中心國際養(yǎng)生度假中心五棟產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)會所別墅型寓所奧運主題公園300個泊位的國際游艇俱樂部國際郵輪港〔已投入運營〕海上風(fēng)情商業(yè)街工程功能分布功能規(guī)模建設(shè)及銷售情況七星級酒店18萬平方米尚未開發(fā)國際養(yǎng)生度假中心（產(chǎn)權(quán)式酒店寓所）5棟28層，總量大約1750套2010年1月11日一期700套，銷售均價7萬元/平方米，2010年2月11日，銷售均價8.5萬元/平方米；目前銷售均價為9萬/平方米。國際郵輪港三個碼頭，1萬平方米的聯(lián)檢大樓已建10萬噸級碼頭及聯(lián)檢大樓，并正式運營海上風(fēng)情商業(yè)街7棟3層建筑尚未開發(fā)商務(wù)會所別墅45棟尚未開發(fā)國際游艇俱樂部300個游艇碼頭尚未開發(fā)奧運主題廣場占地5.6萬平方米建筑面積2萬平方米部分已建〔地上建筑面積:36.5萬平方米，總建筑面積48萬平方米〕國際郵輪港鳳凰島國際郵輪港規(guī)劃建設(shè)25萬噸級、10萬噸級碼頭泊位和5萬噸級碼頭泊位。已建成的10萬噸級碼頭泊位，包括10000平方米的國際客運聯(lián)檢大樓，2021年三個碼頭將全面建成。鳳凰島國際郵輪港于2006年11月9日正式通航至今，已成功接待了來自美國嘉年華郵輪公司旗下歌詩達(dá)郵輪公司的“愛蘭格娜〞號和新加坡麗星郵輪公司的“寶瓶星〞、“天秤星〞、“處女星〞號，美國皇家加勒比郵輪公司“海洋迎風(fēng)號〞號共計63個航次。七星級酒店及會議中心中國首個七星級酒店，共計56層，將成為海南第一高樓，集國際會議中心于一體，總建筑面積為18萬平方米。國際養(yǎng)生度假中心〔五棟產(chǎn)權(quán)式酒店〕由五棟100米高的28層產(chǎn)權(quán)式酒店寓所組成，建成后將成為中國最豪華的360度全海景度假建筑群。度假中心戶型面積從50到700平方米：每戶都又世界殿堂級奢侈品品牌設(shè)計師量身設(shè)計，室內(nèi)裝修材料和每一件裝飾用品都從歐洲各個國家進(jìn)行專業(yè)定制。別墅型商務(wù)會所由全海景獨棟別墅組成，集養(yǎng)生、商務(wù)、休閑、度假四大功能于一體。建筑設(shè)計更為現(xiàn)代前衛(wèi)。國際游艇俱樂部國際游艇俱樂部位于鳳凰島北部，沿島海面將設(shè)置300個標(biāo)準(zhǔn)游艇泊位、游艇俱樂部建筑。建成后將吸引世界級頂級富豪來此休閑度假。海上風(fēng)情商業(yè)街由七棟3層建筑體組成，建成后將引入世界奢侈品牌，成為引領(lǐng)中國甚至整個東南亞的時尚風(fēng)潮。奧運主題廣場奧運主題廣場總占地面積5.6萬平方米，建筑面積約為2萬平方米。廣場上巨型青銅雕塑—“火鳳凰〞，由韓美林創(chuàng)作。2021年5月4日，鳳凰島奧運廣場上成功舉辦了北京奧運圣火中國境內(nèi)首傳啟動儀式。北京奧運會中國境內(nèi)第一棒火炬在鳳凰島成功點燃，并從鳳凰島開啟了華夏神州的燃夢之旅。奧運廣場設(shè)有VIP俱樂部，將與國內(nèi)頂級俱樂部聯(lián)袂打造尊貴會所，會所頂上為3000平方米的直升機(jī)停機(jī)坪。岸-島連接形式鳳凰島由一座394米、寬17米的的跨海觀光大橋與市區(qū)濱海大道光明路相連。工程開發(fā)思路鳳凰島工程先期啟動國際郵輪碼頭，并于2006年啟用，先后接待郵輪到達(dá)70艘左右，通過郵輪港的建設(shè)，確立工程的地位，同時也給工程打造了自身獨特的賣點。建造奧運廣場，2021年5月4日，鳳凰島奧運廣場上成功舉辦了北京奧運圣火中國境內(nèi)首傳啟動儀式，使得鳳凰島知名度迅速提高。2021年底，工程高調(diào)推廣，推出銷售的為5棟五星級產(chǎn)權(quán)酒店，該局部是工程最重要的利潤獲得點，該局部的成功將為鳳凰島后期的持續(xù)開發(fā)奠定根底。公共配套設(shè)施先行，樹立市場形象接觸熱點事件，建設(shè)奧運廣場，提升知名度和美譽度高調(diào)包裝，強(qiáng)勢營銷，銷售型產(chǎn)品的推出實現(xiàn)資金快速回籠鳳凰島特色分析及啟示：核心競爭力：人工島嶼、國際郵輪碼頭、國際游艇俱樂部亮點：七星級酒店及國際會議中心奧運主題廣場靈動的曲線、超現(xiàn)代的造型、奢侈的空間該工程在滿足一個房地產(chǎn)工程的同時，更是一個標(biāo)桿意義的高端旅游工程，不但滿足了政府的要求，同時也有利于工程持續(xù)性開展。對我們的啟示：挖掘獨特的旅游資源，整合國際高端品牌，圍繞自身的核心競爭力打造工程亮點，通過高調(diào)宣傳和包裝營造南中國高端消費核心區(qū)。四、國際案例借鑒樣本選取

迪拜棕櫚島工程邁阿密富人區(qū)日本六甲島THEPalmIsland,Dubai迪拜：棕櫚島工程1背景資源項目資源開發(fā)企業(yè)項目規(guī)劃功能說明迪拜是世界金融中心，免稅區(qū)，世界最安全的城市，阿聯(lián)酋雄厚國力。白色沙灘海岸線、一年四季陽光，頂級奢華的配套、氛圍迪拜王室的Nakheel公司世界上最大的陸地項目之一，四個島嶼群及后期濱水灘項目組成。將成為一座海上城市，計劃建造1.2萬棟私人住宅和1萬多所公寓，還包括100多個豪華酒店以及港口、水主題公園、餐館、購物中心和潛水場所等設(shè)施。棕櫚島工程耗資140億美元打造“世界第八大奇跡〞，由：4個島嶼群以及后期的濱水灘(waterfront)工程組成。1.朱邁拉(Jumeirah)棕櫚島、2.阿里山(JebelAli)棕櫚島、3.代拉(Deira)棕櫚島、4.世界島(theworld)1234項目名稱投額額規(guī)模規(guī)劃說明功能朱美拉棕櫚島（已竣工）30億美元面積：5.6×5.6km2由一個像棕櫚樹干形狀的人工島、17個棕櫚樹形狀的小島以及圍繞它們的防波島三部分組成。6萬多戶居民，32家旅館，數(shù)十座商場以及游樂場所為島民提供各種服務(wù)。阿里山棕櫚島（已竣工）36億美元左右面積：6.4×7.3km2規(guī)劃為本地和游客游玩目的地，適合成人和兒童，堪稱“水鄉(xiāng)”，規(guī)劃了很多水中“吊腳樓”式的別墅，。包括6個碼頭，1個海上度假村，一個水上樂園和葉片和新月壩之間的水上家園。代拉棕櫚島（2015年）43.6億美元面積：14.5×8.9km2，連同一個21km長的月牙形堤壩，總面積40平方公里三個棕櫚島中的最大，可以入住100萬人，一條主干道，與41個葉片冠，和周邊新月島，將形成水?dāng)嗦菲?。包括住宅物業(yè)、碼頭商場，體育設(shè)施和俱樂部。該居住區(qū)將設(shè)在葉片上8000棟兩層，不同風(fēng)格的多層排屋、總統(tǒng)別墅、大別墅和Vista鎮(zhèn)院。世界島（不詳）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億美元。距離海岸4公里處一塊長9公里、寬7公里的島嶼，海域內(nèi)300個形狀模仿世界各大洲的人工島嶼組成。各島占地面積：1.4-4.2萬平方米。規(guī)劃一個微縮版的地球，相鄰島嶼之間至少要隔著50米寬的海水。小型私人島嶼組成，分為四個級別私人屋宇、屋村、度假區(qū)以及社群島。各島的次級開發(fā)商與Nakheel公司密切合作，獲批準(zhǔn)其島嶼建設(shè)規(guī)劃。由于受迪拜金融危機(jī)，局部建成時間待其官網(wǎng)后續(xù)公布。阿里山棕櫚島朱美拉棕櫚島代拉棕櫚島世界島值得借鑒點:由政府牽頭，大手筆投入，規(guī)劃水準(zhǔn)高，綜合化程度高。結(jié)合城市的特點，工程形成了國際關(guān)注效應(yīng)，知名度較高。功能、配套設(shè)施吻合全球頂尖度假、娛樂需求，吸引力強(qiáng)。包裝上利用名人置業(yè)效應(yīng)〔如貝克漢姆購置〕.2神戶六甲島RokkoIsland

六甲島是繼港口人工島之后，神戶第二大人工島，位于日本神戶港的東南部。1972年神戶市開始在人工島東側(cè)的附近海面建造面積580萬平方米的六甲人工島，1992年建成，約呈3.4*2公里的矩形形狀。六甲Liner電車為出島和周邊地區(qū)往來出行提供了新的交通效勞系統(tǒng)。島上外國人居住較多，具有強(qiáng)烈的國際色彩。這里世界最先進(jìn)的流行時裝，專營進(jìn)口時裝的大型購物商廈比比皆是?！龉こ瘫尘皪u上包含酒店，體育公共設(shè)施，水上樂園，海景公寓，神戶時裝博物館。還有兩個國際學(xué)校，國際和知性的氣氛也吸引了來自世界各地享受生活的外國人。，這里分布著新鮮的游樂景點，適合全家游玩的網(wǎng)球場，英式足球場，由自行車道、慢跑道和散步徑連結(jié)。引人入勝的還有風(fēng)景如畫的河畔商街，散布著各種餐廳、零售店、酒店、電影院，博物館?！龉δ芤?guī)劃：表達(dá)國際氣氛，吸引更廣闊的客群；營造個性定位〔時裝主題〕、和諧優(yōu)美的島嶼環(huán)境。出行交通考慮未來，最大方便未來島嶼投入使用。值得借鑒點:3美國邁阿密富人區(qū)FloridaKeys&KEYWEST〔私人西嶼〕背景介紹：美國的東南海岸線，佛羅里達(dá)州珠鏈狀的島嶼鏈，就是著名的旅游勝地FloridaKeys它的神奇在于由42座跨海大橋架在幾百個小島上和美國大陸連起來了，最南端的島嶼就是keywest。交通：美國外鄉(xiāng)有很多種途徑可以到達(dá)KeyWest。每天有八個不同航空公司的二十班飛機(jī)從美國的七個不同的城市飛往KeyWest。到KeyWest的途徑有公共汽車，有海上輪渡摩托艇，甚至私家游艇到KeyWest的接送效勞。黃色的長線就是42座跨海大橋連接幾百個小島優(yōu)勢資源：KeyWest被稱為天堂更適宜。它的大小適宜，從北向南，穿越十多條街，步行就夠了。兩邊都是海，左手加勒比海，右手墨西哥灣。海明威在KeyWest寫成了?老人與海?。據(jù)說擁有全美國最美麗的日出日落，這里平和而安靜，完全的隔絕。島上樹木蔥蘢，花枝繁盛，巨樹參天，濃蔭匝地，完全不覺得太陽炙烤的辛苦。陽光下穿著很少的妙齡女郎，所有的自然景色，人文景色，文化的沉淀和歷史的痕跡揉合在了一起，形成了一道獨特的風(fēng)景。功能簡介：連接島嶼的橋上，可供人跑步、垂釣、觀景。通往Keywest的那段“天堂之路〞上有無數(shù)的酒吧，表達(dá)了美國的酒吧文化。這里還保存著海明威、畢曉普、威廉士、弗羅斯特等文豪的博物館和故居。而今天相同的住著藝術(shù)家、作家和政治人物，著名的時裝大腕CalvinKlein〔CK品牌的創(chuàng)始人〕現(xiàn)也在KeyWest居住。島嶼上主要是世界頂級富人的別墅莊園私人游艇碼頭，并配有一個機(jī)場。文化概念的運用，更能形成差異化吸引游客以探究竟；私密度的把握：既保證富豪階層私密性，又形成一個迷人風(fēng)景岸線讓游人能來感受。觀景角度的用心設(shè)計，“全美國最美的日出日落〞，形成獨特的金字招牌。富豪身份匹配的交通，海、陸、空一應(yīng)俱全。值得借鑒點:五、八門灣中南鹽場工程整體功能定位八門灣特色是什么？八門灣有廣闊的平靜水面、八門灣有生態(tài)的自然環(huán)境、八門灣未來也有便捷的交通、……，但八門灣最大的特色是紅樹林。八門灣紅樹林位于海南省文昌市的文昌河，與東寨港紅樹林是海南省兩處著名的紅樹林景觀，有“海上森林公園〞之美稱。八門灣紅樹林現(xiàn)有十八個科三十余類，占目前全世界紅樹品種八十一種的百分之四十，是我國紅樹品種最多、生態(tài)保護(hù)最好的地方。八門灣紅樹林紅樹林的特色—原生態(tài)紅樹林是至今世界上少數(shù)幾個物種最多樣化的生態(tài)系之一，生物資源量非常豐富。

紅樹林能防風(fēng)消浪、促淤保灘、固岸護(hù)堤、凈化海水和空氣的功能，是一個天然大氧吧。工程整體定位國際游艇俱樂部城市旅游度假綜合體詮釋：與國際旅游島開展目標(biāo)一致，具有前瞻性的，也是符合國際水準(zhǔn)和前沿視野的；“游艇俱樂部〞作為核心，通過工程的優(yōu)勢功能塑造，形成區(qū)劃消費階層的心理門檻；“城市〞表達(dá)工程規(guī)模龐大綜合性高，是旅游開發(fā)的旗艦級工程，可上升至“地區(qū)運營〞的概念。它是度假的目的地，也是融旅游度假、休閑娛樂、商務(wù)會展、生活居住等綜合功能的復(fù)合性旅游地產(chǎn)工程。工程功能組合國際游艇產(chǎn)業(yè)鏈俱樂部國際海岸經(jīng)濟(jì)論壇國際時尚休閑、商業(yè)娛樂中心國際養(yǎng)生度假中心國際游艇俱樂部城市旅游度假綜合體國際游艇產(chǎn)業(yè)鏈俱樂部常規(guī)來說，游艇產(chǎn)業(yè)鏈包括“游艇制造—銷售—俱樂部休閑娛樂—維護(hù)保養(yǎng)〞，環(huán)環(huán)相扣。本工程國際游艇產(chǎn)業(yè)鏈俱樂部將主要有：世界頂級游艇銷售展示中心、游艇博覽會、游艇俱樂部、游艇碼頭群、維護(hù)保養(yǎng)等幾大核心功能組成。本工程將成為東南亞乃至全球最大的集游艇消費、展示、娛樂、維護(hù)、保養(yǎng)于一體的頂級游艇產(chǎn)業(yè)鏈俱樂部。頂級游艇銷售展示游艇俱樂部游艇博覽會維護(hù)保養(yǎng)其他增值效勞駕駛培訓(xùn)商務(wù)休閑國際游艇產(chǎn)業(yè)鏈俱樂部游艇碼頭群1頂級游艇銷售展示中心吸引世界頂級游艇制造商在此設(shè)立銷售展示中心，并完成后期維護(hù)保養(yǎng)工作，制造商品牌如：阿滋慕Azimut、法拉帝

Ferretti、公主游艇princess等，營造世界頂級游艇消費環(huán)境。游艇俱樂部極致奢華、尊貴享受營造世界頂級游艇俱樂部，該俱樂部可以考慮設(shè)置在八門灣水域上，只有通過游艇才能進(jìn)入，內(nèi)部配套效勞有豪華客房、SPA、紅酒會、雪茄會等奢華休閑娛樂設(shè)施，供專屬的尊貴會員享用。該俱樂部將與全球各地最豪華的娛樂會所有合作關(guān)系，一旦成為會員，全球最豪華的酒店、馬球場和鄉(xiāng)間俱樂部等便會為我們的會員翻開大門，比方與英國溫莎城堡毗鄰的“御林軍馬球俱樂部〞(GuardsPoloClub)，這個歐洲最“至尊高尚〞的運動場地也能讓他們出入自如。游艇博覽會舉辦“國際游艇展〞及“高端體育娛樂展〞，成為世界各國游艇經(jīng)濟(jì)及高端體育娛樂開展水平的展示平臺，提升文昌在游艇及高端體育娛樂消費的市場地位。國際海岸經(jīng)濟(jì)論壇國際海岸經(jīng)濟(jì)論壇是工程的重要組成局部之一，是整個工程的中央商務(wù)區(qū)，承擔(dān)著會議、展覽、商務(wù)、住宿等多種功能。該功能區(qū)域規(guī)劃占地200畝，總建筑面積約為15萬平方米，由兩大主要功能組成：國際會展中心?

高層酒店群2國際海岸經(jīng)濟(jì)論壇:國際會展中心文昌擁有自己的國際經(jīng)濟(jì)論壇，該經(jīng)濟(jì)論壇可以以海岸城市開展、旅游市場開發(fā)、游艇經(jīng)濟(jì)、航空航天技術(shù)等為主題，邀請世界著名的海岸城市市長及相關(guān)行業(yè)高層人士參會，從而確立文昌在國際上的知名度。國際海岸經(jīng)濟(jì)論壇——高層酒店群酒店群將能夠滿足經(jīng)濟(jì)論壇、會展商務(wù)及旅游度假的需要。該酒店群由三棟高層酒店組成，分別為120米、150米和180米高的三棟高端酒店，酒店客房總數(shù)將超過1000個，酒店檔次將按樓層的增高而提高，180米酒店將是區(qū)域內(nèi)最奢華的酒店，定位為超五星級豪華酒店，每個酒店頂樓都將設(shè)置一個直升機(jī)停機(jī)坪，滿足特殊客人的進(jìn)出。國際時尚休閑、商業(yè)娛樂中心時尚、奢侈、前沿的商業(yè)娛樂地標(biāo)該功能區(qū)是整個工程的綜合配套效勞中心，由以下三局部組成：■萬國風(fēng)情餐飲街■國際奢侈品購物街■時尚動感地帶3萬國風(fēng)情餐飲國際風(fēng)情餐飲會聚天下美食引進(jìn)世界各地著名餐飲，如法式西餐、泰式餐飲、日式料理、港澳粵菜等，形成一個聚集經(jīng)典美食的萬國風(fēng)情餐飲街區(qū)，讓這里的游客一次吃遍世界。國際奢侈品購物街國際一線品牌頂級時尚盛會打造國際一線品牌商業(yè)街，吸引如阿瑪尼、愛馬仕、卡地亞、GUCCI、LV、范思哲等，為來這里休閑度假的高端階層帶來完美的購物享受，營造頂級的購物消費環(huán)境。時尚動感地帶我們讓來海南度假、旅游的人群并不只是來看海和享受宜人的氣候，同時還有更多的時尚娛樂設(shè)施供他們游玩。我們在這里將引入世界第一摩天輪、熱帶難見的室內(nèi)滑冰場、極限滑板公園、4D影院等時下最流行、最I(lǐng)N的休閑娛樂設(shè)施。最酷、最I(lǐng)N的時尚娛樂盛會風(fēng)行的世界第一摩天輪摩天輪自出現(xiàn)起，世界第一的稱呼就是各地所追捧的，尺寸不斷放大，上海的108米、英國135米的倫敦眼、南昌160米南昌之星、2021年新加坡165米的飛行者。新加坡世界第一摩天輪帶來了什么：世界第一能帶來更多的關(guān)注目光，其影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一個五星級酒店。帶動區(qū)域旅游市場開展，吸引了更多觀光游客。除了傳統(tǒng)的觀光市場，摩天輪甚至還帶動區(qū)域婚慶等特殊市場?？梢孕蕾p美麗的獅城，還可遠(yuǎn)眺馬來西亞、印尼。世界第一摩天輪給文昌能帶來什么？需要“世界第一〞來提升知名度，制造爆炸性效應(yīng)。文昌缺乏標(biāo)志性建筑，而世界第一摩天輪是最好的標(biāo)志性建筑。文昌有美麗的海景、廣闊的椰林、衛(wèi)星發(fā)射場，在世界第一摩天輪上將一覽無余。世界第一摩天輪能給文昌帶來大量的旅游人口，帶動區(qū)域旅游市場開展。國際養(yǎng)生度假中心工程還將設(shè)置高端度假寓所，包括：■豪華度假別墅總占地面積約600畝，采用水陸兩種進(jìn)戶方式，每戶都將擁有私家游艇碼頭■高端度假公寓總占地面積約1200畝，將擁有公共游艇碼頭4豪華度假別墅豪華度假別墅每棟占地2-5畝，平均每棟建筑面積約1000平方米，主要分布在沿海灣地帶，以保證每戶都能享受開闊海景和私家游艇碼頭。所有別墅業(yè)主均可以選擇從陸地道路進(jìn)入，也可以選擇坐私家游艇直接入戶。高端度假公寓工程最大體量的功能區(qū)，設(shè)置有高層度假公寓和低層花園洋房，滿足更多度假置業(yè)人群的需求，建筑依地形地貌而建，最大限度保證觀景面。六、椰林灣圍填海工程整體功能定位工程整體定位“愛情島〞：面向全球的婚姻殿堂詮釋：“愛情〞是整個島嶼的主題，未來島嶼的開發(fā)將圍繞著愛情主題整合各項資源要素和空間布局，形成以愛情主題公園為核心，配置頂級度假產(chǎn)品的全球旅游婚姻殿堂，成為全世界情侶最為向往的度假勝地之一。

整體規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)主要功能設(shè)施核心點愛情文化主題公園區(qū)1、標(biāo)志性教堂建筑時尚浪漫婚禮體驗各國婚俗文化展示愛情主題藝術(shù)表演2、各國婚俗文化展示區(qū)3、時尚婚禮體驗區(qū)4、百年好合林、玫瑰花園5、婚紗攝影基地6、愛情演繹劇場7、公共服務(wù)中心酒店區(qū)1、愛情主題酒店愛情主題酒店2、精裝公寓式酒店居住區(qū)1、莊園式別墅莊園別墅碼頭區(qū)1、深海郵輪港文昌—西沙、南沙深海游主題公園內(nèi)容構(gòu)成特色一：世界各國的“婚俗文化展示區(qū)〞集結(jié)世界各地不同的婚俗文化，形成集參觀、體驗與一體的世界婚俗文化展示區(qū)。該區(qū)塊主要以室內(nèi)展覽館形式呈現(xiàn)，成為各國婚俗文化博覽館。國家婚俗文化