經(jīng)緯公主嶺項(xiàng)目營銷策劃方案

經(jīng)緯公主嶺工程營銷籌劃方案公主嶺城市總體規(guī)劃區(qū)域市場概述市場篇公主嶺城市背景城市經(jīng)濟(jì)開展地理位置及物產(chǎn)北臨長春市,開車至長春1個(gè)小時(shí)左右。南靠四平市公主嶺市位于吉林省四平市，臨緊長春市。物產(chǎn)資源豐富，是國家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地和玉米出口基地。公主嶺位置靠近省會(huì)城市有利于城市開展，豐富的物產(chǎn)可以聚集人口，對于房地產(chǎn)開展而言都很有利。公主嶺城市背景行政區(qū)劃公主嶺市由主市區(qū)及周邊的懷德、黑林子等20幾個(gè)城鎮(zhèn)組合而成。市區(qū)由鐵北、河南、嶺西等主要街道構(gòu)成。市區(qū)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心，是以農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)利用、汽車工業(yè)配套為主導(dǎo)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市。城鎮(zhèn)設(shè)施功能完善，工程所處市區(qū)是城市開展中心，購房客群傾向度較高，并且有利于高品質(zhì)居住物業(yè)的開展。近年來，公主嶺市人口呈現(xiàn)較小幅度的緩慢增長，目前全市總?cè)丝跒?05.8054萬人，根本與前兩年持平。市區(qū)人口為12萬，本地居民多外出務(wù)工。公主嶺市區(qū)人口較少，且根本無流動(dòng)人口，造成購房人群的基數(shù)較低，對工程未來的客戶儲藏有一定的威脅，但隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，未來房地產(chǎn)開展仍具有一定的市場契機(jī)。人口城市交通公主嶺市是吉林省交通運(yùn)輸?shù)难屎硪?，交通興旺，是東北地區(qū)重要的交通樞紐。

公主嶺運(yùn)輸體系為鐵路和公路運(yùn)輸，又主要以公路運(yùn)輸為主。鐵路運(yùn)輸主要依托京哈鐵路。公路主骨架由公永線、公長線、公伊線等十一條公路構(gòu)成。哈達(dá)高速公路、102國道、即將開工的哈大高速鐵路客運(yùn)專線和國家重點(diǎn)建設(shè)的通信光纖貫穿市區(qū)，市區(qū)內(nèi)“六橫六縱〞道路主體框架根本形成。便利的市內(nèi)外交通路網(wǎng)為城市規(guī)劃和開展奠定了良好根底。有利于未來城市人口流動(dòng)，促進(jìn)住房需求的增加。2021年公主嶺市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值174.31億元，同比增長18.4%。近三年來，地區(qū)GDP呈穩(wěn)步增長趨勢，城市具有一定開展活力。城市總體經(jīng)濟(jì)水平的增加，將逐步提升城市聚集力與吸引力，也將提升當(dāng)?shù)厝说恼w生活水平及消費(fèi)能力，為高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)提供了必要的經(jīng)濟(jì)根底。GDP總量城市經(jīng)濟(jì)開展城鎮(zhèn)居民人均可支配收入圖：2004年至2021年公主嶺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入隨著家庭收入的增長，人們生活質(zhì)量明顯提高。2021年公主嶺市人均消費(fèi)性支出6470.74元，是2004年的1.32倍，五年平均增長7.1%，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級，逐步趨于科學(xué)化、合理化。

2021年公主嶺市住房人均使用面積到達(dá)29.24平方米，比2004年增加10.1平方米。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加為房地產(chǎn)市場開展提供了良好的購置力根底，人均住宅面積的增加也預(yù)示著未來滿足舒適型居住需求的大戶型市場將具備一定的市場可行性。固定資產(chǎn)投資由上表可見，城市的固定資產(chǎn)投資在近兩年來增長速度超過以前，政府重視城市建設(shè)開展。固定資產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁，對于區(qū)域環(huán)境和工程開展而言都是重大利好。近期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃“兩片四區(qū)雙核向心式〞的城市布局結(jié)構(gòu)南進(jìn)鐵南中心城區(qū)——商貿(mào)核心區(qū)西延北擴(kuò)鐵北嶺西農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)——科研會(huì)展核心區(qū)工程在城市規(guī)劃的中心城區(qū)，在檔次定位和產(chǎn)品定位上可以走中高端高品質(zhì)住宅路線，符合城市定位。公主嶺城市總體規(guī)劃城市人口規(guī)模

從左表中可以看出公主嶺城市人口在未來20年有較大增長，對于住房的需求也會(huì)隨之增長，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的開展是很利的。城市用地規(guī)模

從表中可見城市建設(shè)用地在有方案的逐年增加，但人均建設(shè)用地面積會(huì)隨著城市人口增長而變少，預(yù)示未來房地產(chǎn)的升值潛力將不斷加大。2021-2021年城市人口規(guī)模變化圖2021-2021年城市用地規(guī)模變化圖城市人口平穩(wěn)增加，加大城市住房需求，城市建設(shè)速度加快，利于房地產(chǎn)市場的大規(guī)模開展，工程的市場時(shí)機(jī)趨于明朗。公主嶺地處省會(huì)城市邊緣位置，有較強(qiáng)的開展?jié)摿?。交通較為興旺，高速公路建成后城市快速路網(wǎng)體系完善，有利于城市經(jīng)濟(jì)開展。區(qū)域人口數(shù)量缺乏，增長緩慢，本地人口大量流失。城市GDP總量不高，但處在穩(wěn)步增長時(shí)期，有一定開展活力。城鎮(zhèn)人口人均可支配收入總量不高，只有11420.91元，因此，購房能力較弱。城市規(guī)劃為“兩片四區(qū)雙核向心式〞的城市布局結(jié)構(gòu)，符合城市開展規(guī)律，政府投入資金與建設(shè)力度決定城市開展速度。房地產(chǎn)市場還沒有啟動(dòng)，城市環(huán)境較周邊大城市比較落后，現(xiàn)在處于較原始的狀態(tài)，整體房地產(chǎn)市場由棚戶區(qū)改造向正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)階段開展，市場未進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代。區(qū)域市場概述市場突破點(diǎn)城市地理位置較好，可以依托周邊省會(huì)城市和大城市的資源，為房地產(chǎn)市場做根底。城市交通有待改善，加強(qiáng)陸上快速交通網(wǎng)的建立，加強(qiáng)城市間的資源交流。城市缺乏大型產(chǎn)業(yè)支持，第三產(chǎn)業(yè)不興旺，沒有高檔時(shí)尚因素留住本地人，房地產(chǎn)可以到達(dá)開辟城市高尚居住圈，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)開展的作用。城市遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，構(gòu)成環(huán)境較好區(qū)域市場。。城市處于大開發(fā)前期狀況，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷開展及市民收入水平的不斷增加，市場對于高檔次、高品質(zhì)的工程是有需求渴望的，這是高品質(zhì)工程開展的好時(shí)機(jī)。公主嶺現(xiàn)在住宅多為家屬樓、棚戶區(qū)改造房一類居住用房，只有少數(shù)近期開發(fā)的商品房在銷售。房地產(chǎn)銷售價(jià)格兩極分化明顯，二手房價(jià)格在800-1000元/㎡，一手商品房價(jià)格在1800元/㎡左右。商品房開發(fā)缺乏品質(zhì)感，市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新的產(chǎn)品及效勞，在客群的選擇上也沒有突破，市區(qū)供需比重接近飽和。百姓對于現(xiàn)有商品房沒有太多可挑選余地，處在觀望狀態(tài)。目前公主嶺地區(qū)在售物業(yè)的銷售效勞水平普遍較差，缺乏專業(yè)的銷售指導(dǎo)和銷售展示?？偠灾?，公主嶺地區(qū)房地產(chǎn)市場正處在大開區(qū)前期，較周邊大城市處于落后地位，未進(jìn)行品質(zhì)化時(shí)代，具備一定可塑造性，如在產(chǎn)品、物業(yè)、安防等方面做出創(chuàng)新，可以沖出目前同質(zhì)化嚴(yán)重的市場，脫離市場競爭，優(yōu)先占領(lǐng)高品質(zhì)住宅市場。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總述案名總建面積占地面積建筑類型建筑風(fēng)格景觀特點(diǎn)備注今宇水畔約10萬方6.5萬方多層歐式主題景觀結(jié)合自然水系電子監(jiān)控卡式管理溫馨花園約9萬方約5萬方小高層多層現(xiàn)代主題景觀結(jié)合人造水系電子監(jiān)控園丁花園11萬方左右約6.5萬方多層現(xiàn)代普通綠化電子監(jiān)控，24小時(shí)電子巡更公園小區(qū)3.55萬方1.78萬方多層現(xiàn)代普通綠化普通物業(yè)時(shí)代花園10萬方左右5萬方小高層多層現(xiàn)代主題景觀結(jié)合小的景觀配套智能化物業(yè)科苑新城14.6萬方9.1萬方多層歐式主題景觀結(jié)合內(nèi)部清水水系紅外電子監(jiān)控、感應(yīng)式門卡競爭工程根本情況各工程的總建面積不大，超大規(guī)模的樓盤成為市場缺稀產(chǎn)品。建筑形式以多層為主，有局部小高層，但小高層的建筑形式不被多數(shù)消費(fèi)者接受。建筑風(fēng)格同質(zhì)化，沒有品質(zhì)感，未形成各自定位；局部工程為歐式風(fēng)格，但未能將歐式建筑的內(nèi)涵演繹完善。景觀無特色，缺乏概念感，未能和建筑外立面形成統(tǒng)一的風(fēng)格；少數(shù)樓盤無組團(tuán)景觀，僅為普通綠化。小區(qū)物業(yè)的安防系統(tǒng)不完善，有的僅采用電子門監(jiān)控。不具備專業(yè)的安保人員對小區(qū)實(shí)施平安監(jiān)控。綜合以上各點(diǎn)，目前公主嶺具有特色的高品質(zhì)住宅稀缺，而本工程要做差異化產(chǎn)品，必在建筑風(fēng)格，景觀特色和智能化上有所突破，才能形成自己的特色，引領(lǐng)高品質(zhì)住宅時(shí)代?；厩闆r總結(jié)案名價(jià)格（元/㎡）在售面積（㎡）銷售情況物業(yè)費(fèi)今宇水畔181041.11—134.93前期6棟銷售0.4元/㎡/月左右溫馨花園180070—120銷售率100%多層0.4元/㎡/月小高層0.6元/㎡/月園丁花園178380—130銷售率80%0.4元/㎡/月公園小區(qū)181570—90銷售率80%0.4元/㎡/月時(shí)代花園178950—130銷售率50%0.4-0.6元/㎡/月科苑新城159860—130銷售率60%0.4元/㎡/月競爭工程銷售情況當(dāng)前房產(chǎn)市場均價(jià)在1800元/㎡左右，由于樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，未形成明顯的價(jià)格差異與價(jià)格優(yōu)勢。在售面積從四十幾平米到一百三十平米，普遍能接受中小戶型。除溫馨花園售罄，其他各工程的銷售率不高，在60%左右，銷售形象欠佳。物業(yè)水平不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理公司對社區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一效勞。結(jié)合競爭工程的銷售情況，售樓處包裝將作為以后工作的一個(gè)重點(diǎn)，來總體提升工程和開發(fā)商的形象，為今后的開盤銷售奠定根底。另外，物業(yè)水平也是形成產(chǎn)品差異化的要素之一。銷售情況總結(jié)競爭工程情況分析項(xiàng)目名今宇水畔地址迎賓大道千賀酒店對面開發(fā)商吉林今宇當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)公司建筑風(fēng)格歐式代理商長春前程房地產(chǎn)策劃有限公司

項(xiàng)目定位語城市向南，高尚歐式社區(qū)

物業(yè)形態(tài)多層總建面積約10萬方占地面積6.5萬方戶型面積41.11—134.93銷售均價(jià)1810元/㎡銷售率前期6棟銷售物業(yè)費(fèi)0.4元/㎡/月左右智能化電子監(jiān)控卡式管理，公主嶺唯一一家有換熱站的取暖設(shè)備景觀特點(diǎn)主題景觀結(jié)合自然水系總結(jié)河道規(guī)劃和園區(qū)物業(yè)比較完善，主打智能化園區(qū)概念，是公主嶺最新的樓盤，也是現(xiàn)有樓盤中品質(zhì)相對較好的。抓住尚不成熟的市場時(shí)機(jī)，打造高端品質(zhì)化新住宅，力求在景觀特色，建筑風(fēng)格上做出特色，形成差異化，建立市場引領(lǐng)者的地位；將工程的商業(yè)街配套重點(diǎn)規(guī)劃，不僅聚集人氣，更提升工程整體形象；增加產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)以及效勞亮點(diǎn)，如物業(yè)和智能化，抓住核心客戶；增加特色戶型設(shè)計(jì)，對難去化戶型，如一樓、頂樓增加其利用附加值，弱化目前市場上出現(xiàn)的銷售抗性；擴(kuò)大工程入口廣場的尺度，增加其使用性，利用東北市民好群聚的特點(diǎn)，聚集人氣，增加工程的市場影響力。市場有一定的機(jī)遇，但需要在工程定位、戶型等方面重點(diǎn)突出，形成差異化，并完善配套增加產(chǎn)品的附加值，提升工程的高品質(zhì)形象。以上建議將在后篇重點(diǎn)闡述。工程市場突破點(diǎn)戶型建議景觀建議建筑形式建筑風(fēng)格產(chǎn)品篇部品建議相關(guān)配套總規(guī)劃建議總規(guī)劃建議建議以5+6層多層建筑為主。增加局部小高層，小高層建議9-11層，帶電梯。由于小高層的增加，在滿足容積率不變的情況下，建議減少多層的建筑面積。〔如規(guī)劃可以改變地塊容積率那么另當(dāng)別論，但應(yīng)防止建筑密度過大，應(yīng)適量留出足夠的公共綠化景觀空間，提升社區(qū)的品質(zhì)和檔次〕社區(qū)內(nèi)部的道路盡量躲避橫平豎直，而應(yīng)以環(huán)形彎曲路網(wǎng)為主，提升社區(qū)內(nèi)部的道路的多變性，也可以使內(nèi)部景觀做到移步換景，提升景觀層次的豐富感。規(guī)劃建議布局形式方案一小高層布置在中心組團(tuán)內(nèi)，圍繞中心主題水景分布。一期北拆遷安置房中心組團(tuán)主入口廣場布局示意圖中心組團(tuán)內(nèi)小高層布局小高層一期多層北拆遷安置房小高層方案二小高層布置在一期工程與拆遷安置房中間。布置在多層前方，在從風(fēng)水上形成后有靠山，使布局上有層次感。布局示意圖主入口廣場小高層路網(wǎng)做成彎曲環(huán)形路，區(qū)分中心組團(tuán)和邊緣組團(tuán)規(guī)劃細(xì)節(jié)中心水景要表達(dá)南派園林的精髓，中心組團(tuán)相對邊緣組團(tuán)品質(zhì)感上更高端，是整個(gè)工程的重點(diǎn)。主入口廣場1.公主嶺當(dāng)前的建筑形式公主嶺目前房產(chǎn)市場正由棚戶改造向商品房開發(fā)時(shí)期過渡，總體建筑形式相當(dāng)于南京95-99年時(shí)期的拆遷安置房。棚戶改造時(shí)期的家屬樓、廠拆遷安置房以普通的多層建筑為主。2.工程建筑形式建議建議以5+6層多層建筑為主，局部小高層。頂樓做閣樓，在以后銷售時(shí)可采用“買頂層，送閣樓〞的銷售形式，促進(jìn)頂層產(chǎn)品銷售，底樓可考慮做局部花園，增加一層產(chǎn)品的附加值。建筑形式1.公主嶺當(dāng)前的建筑風(fēng)格大局部住房為棚戶改造房，無明確的建筑風(fēng)格，建筑外立面僅是簡單的涂料粉刷。少數(shù)商品房的建筑風(fēng)格表現(xiàn)不夠純粹，缺乏人文氣息，細(xì)部的處理亦欠雕琢。2.建筑風(fēng)格建議鑒于上述的現(xiàn)狀，本工程可以考慮采用歐式建筑風(fēng)格，不管從設(shè)計(jì)和施工上都比較成熟，而且可以有別于公主嶺市場目前的建筑風(fēng)格，純粹的歐式建筑，更容易凸顯高品質(zhì)的人文氣息，從而表達(dá)本工程的產(chǎn)品差異性和領(lǐng)先性。建筑風(fēng)格歐式簡約風(fēng)格簡述歐洲風(fēng)格在建造形態(tài)上的特點(diǎn)是：簡潔、線條清楚、講究對稱、運(yùn)用色彩的明暗，鮮淡來對視覺進(jìn)行沖擊。在意態(tài)上那么使人感到壅容華貴。典雅,富有浪漫主義色彩。主要運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)材料制作出古典的形式。歐式風(fēng)格效果圖目前公主嶺地區(qū)戶型區(qū)間大致在60-140㎡之間一房、兩房、三房，最熱銷戶型為60-100㎡兩房、三房。糾其原因主要有以下幾點(diǎn)：公主嶺地區(qū)人均收入較低，一般總價(jià)在8萬-12萬元的戶型比較受歡送，去化率較快。戶型大、總價(jià)高的戶型，去化相對較困難。由于受東北地區(qū)冬季嚴(yán)寒天氣的影響，大面積戶型能量損耗較大，不利于保暖，而60-80㎡左右的戶型在滿足根本居住功能的同時(shí)，又符合保暖要求，比較契合當(dāng)?shù)厝说男枨蟆．?dāng)?shù)毓┡凑兆≌娣e收費(fèi)，據(jù)了解平均水平為26元/平方/年，戶型大，供暖費(fèi)高，當(dāng)?shù)厝私?jīng)濟(jì)承受力有限。公主嶺的房地產(chǎn)市場處于棚戶區(qū)改造向商業(yè)住宅開發(fā)的過渡性階段，由于家屬樓與房改房的戶型面積都不大，因此該區(qū)域購房客群還未形成大戶型居住的習(xí)慣，需要經(jīng)過一定時(shí)期的市場培養(yǎng)與引導(dǎo)。

區(qū)域市場戶型分析戶型建議熱銷戶型特點(diǎn)多層住宅多為6+1形式，局部頂層加閣樓；以60-80㎡兩房，90-140㎡三房為主；戶型中多設(shè)計(jì)朝南大面寬客廳，符合北方人好客的性格；大面寬臥室；衛(wèi)生間多為暗衛(wèi)，窗戶要少、小，利于保暖；臥室的面寬要求較低，利于保暖。單棟住宅三、四樓中間層最受歡送，平安、光照、層高都最適宜；當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有住宅工程物業(yè)水平不高，因此影響1、2層衛(wèi)生狀況，當(dāng)?shù)鼐用褚财毡檎J(rèn)為住1、2層不平安。5、6層過高，頂層保暖度差；整體樓棟中間戶由于保暖性好，最受歡送。東、西邊戶與頂層有“冷山、冷頂〞之稱，不受歡送，去化較為困難。區(qū)域市場戶型特點(diǎn)根據(jù)當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笈c居民構(gòu)成，建議把目標(biāo)客戶定位為：主要客戶：中端客戶：當(dāng)?shù)仄胀ò傩?、拆遷安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工高端客戶：當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營業(yè)主次要客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、外地務(wù)工人員工程客戶定位公主嶺處于棚戶區(qū)改造向品質(zhì)住宅開發(fā)的過渡時(shí)期，現(xiàn)有住宅根本為棚戶改造房以及家屬樓，由于公主嶺無流動(dòng)人口，因此本案根本以當(dāng)?shù)乜腿合癁橹?，?dāng)?shù)厝瞬蝗狈?，但缺好房的特點(diǎn)使我們定位的主要客戶階層應(yīng)為有一定經(jīng)濟(jì)根底的需要居住改善的客群。對戶型居住的舒適度、平安性要求較高。工程客戶定位及需求客戶購房需求我方建議戶型都是全功能改善性住宅戶型，考慮到客戶都是有一定經(jīng)濟(jì)根底的家庭單位。因此，戶型定為兩房、三房。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣與需求，建議戶型面積在50-140㎡之間，是為了保證居住的舒適度，和客戶對總價(jià)的承受力。戶型以85-100㎡經(jīng)濟(jì)三房為主，總價(jià)控制13-20萬元之間，符合工程以工薪客戶為主的客戶定位，且經(jīng)濟(jì)三房的戶型功能全，適合三口、三代居住，保暖性好。55-85㎡兩房、120-140㎡舒適三房為補(bǔ)充，所占比例較少。工程戶型建議戶型建議根本點(diǎn)工程戶型配比建議面積比例人群備注55-85㎡兩房40%當(dāng)?shù)仄胀ò傩?、拆遷安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民首次置業(yè)戶型，可作投資，可放在邊戶位置85-110㎡經(jīng)濟(jì)三房50%當(dāng)?shù)仄胀ò傩?、拆遷安置戶、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、私營業(yè)主主力戶型，符合當(dāng)?shù)馗纳菩跃幼⌒枰?20-140㎡舒適三房10%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營業(yè)主高檔居住戶型，以高端人群為目標(biāo)客群，提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)工程戶型建議工程戶型圖參考工程戶型建議65-85m2兩房——戶型方正、緊湊，不浪費(fèi)空間，大面寬客廳、臥室，觀景陽臺，使小戶型同時(shí)舒適、大氣。2室2廳1衛(wèi)66.82㎡大面寬客廳帶陽臺，采光好，大氣戶型方正，采光合理，動(dòng)靜分區(qū)好，符合舒適居住要求2室2廳1衛(wèi)

70㎡大南寬客廳帶陽臺，采光好，大氣工程戶型圖參考-兩房臥室布局緊湊，防止形成走廊，增加居室的使用率。2房2廳1衛(wèi)79.67m2南北陽臺加大采光，可舒適觀景衛(wèi)生間靠近主次臥，方便，人性化。工程戶型圖參考-兩房2室2廳1衛(wèi)85.75m2暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，增加了房屋的密閉性，防止氣窗帶來的透風(fēng)，有利于保暖。大面寬的客廳，陽光充分、氣派工程戶型圖參考-兩房88-100㎡經(jīng)濟(jì)三房——戶型方正、緊湊，三房設(shè)計(jì)使三代居成為可能，符合改善性居住需要，大面寬客廳、臥室，舒適、大氣。3室1廳2衛(wèi)88.08㎡3室2廳1衛(wèi)89㎡雙衛(wèi)設(shè)計(jì)使生活更便利主臥帶飄窗，觀景、采光性更好客廳連觀景陽臺工程戶型圖參考-經(jīng)濟(jì)三房3房2廳1衛(wèi)94.46m2

大面寬的客廳設(shè)計(jì)，使居家風(fēng)格更為大氣。與陽臺相連，增加了客廳采光、通風(fēng)性書房的設(shè)置，將居室功能區(qū)分開。主臥朝南，陽光充足。工程戶型圖參考-經(jīng)濟(jì)三房3房2廳1衛(wèi)103m2

主次臥及客廳均向南，采光充足，提高整體居室亮度，冬季保證足夠的陽光。衛(wèi)生間位于兩臥室之間，布局合理。廚房就近餐廳，出入方便。工程戶型圖參考-經(jīng)濟(jì)三房3房2廳1衛(wèi)108m2

臥室面積較小，但有利于冬季的保暖、節(jié)省供暖。進(jìn)門處吧臺的設(shè)計(jì)不但增添了廚房的使用面積，也提高整體住房品味。寬敞的客廳，向南，通透明亮。工程戶型圖參考-經(jīng)濟(jì)三房3室2廳2衛(wèi)120m2雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，使居住更方便合理。入戶花園，增添生活舒適度。臥室布局更緊湊，減少空間浪費(fèi)。大開間客廳與超大庭院相連，盡觀窗外景色。120-140㎡舒適三房——戶型方正、緊湊，大面寬的客廳，及入戶花園增添居住的舒適感，彰顯高端客戶的品質(zhì)生活工程戶型圖參考-舒適三房3室2廳2衛(wèi)127.38m2入戶花園，增添生活舒適度餐廳與客廳相連，增加居室空間感兩臥室及客廳均向南，采光充足，提高整體居室亮度，冬季保證足夠的陽光。工程戶型圖參考-舒適三房3室2廳2衛(wèi)140m2超大面積客廳，表達(dá)大氣居家情懷臥室朝南，溫暖溫馨陽臺的合理布局，延伸空間感，增加客廳使用面積主次衛(wèi)分開，功能合理工程戶型圖參考-舒適三房創(chuàng)新戶型建議創(chuàng)新戶型建議之兩代居針對公主嶺目前房地產(chǎn)市場來看，必須做出具有特色的創(chuàng)新戶型，才能引爆市場，因此我司結(jié)合目前小戶型去化率較高的市場反響，建議將55—80㎡的小戶型比例做大，并且做成兩代居〔子母房〕的模式，即55和85㎡的兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)在一起，即可以單獨(dú)拆分出售，又可以兩套房打通成一套大戶型，概念新穎，比較能引起市場的興趣。此外在目前市場小戶型與大戶型客戶需求量并不完全確定的情況下，如此設(shè)計(jì)也可以降低后期的銷售風(fēng)險(xiǎn)，防止局部戶型難以去化的局面。55+85㎡兩代居〔子母房〕55㎡1/1/1，超大更衣室，舒適觀景陽臺，讓單身生活升級，投資前景看好。85㎡2/2/1，南北通風(fēng)兩房，客、餐廳全明通風(fēng)，雙陽臺設(shè)計(jì)既可晾曬也可加儲物功能55㎡、85㎡戶型緊密相臨，適應(yīng)兩代人不同的生活需要，合理分區(qū)，使兩代人的生活起居分而不離。老人可以得到照顧，年輕家庭的日常生活也可以得到老人的幫助。戶型設(shè)計(jì)上既是獨(dú)立的，可單獨(dú)出售，也可打通后形成一套大戶型出售55平米85平米創(chuàng)新戶型建議之兩代居90m2的兩間半設(shè)計(jì)“兩間半〞就是在兩間主要臥室的根底上，緊鄰客廳或餐廳的位置設(shè)置一個(gè)可靈活分割的小房間。這多出來的小房間可作客臥、書房、嬰兒房，也可與相鄰的客廳打通，形成更寬敞的向南大客廳，采光更充足。住戶可以自由分割，以滿足各自的需求；對于有孩子的家庭，同樣也可以將這個(gè)小房間與主臥室打通，作為嬰兒房，方便夜間對孩子的照顧。臥室的緊湊設(shè)計(jì)，防止出現(xiàn)較長走廊，減少不必要的冗余空間，增加了有效的使用面積。創(chuàng)新戶型之兩間半可靈活分割的小房間，所謂的“半〞間公主嶺目前在售住宅工程一樓與頂樓的接受程度較低，去化困難，因此在一樓與頂樓的設(shè)計(jì)上必須具備亮點(diǎn)與特色，才能躲避較大的銷售抗性。我司建議對一樓增加花園院落及地下室設(shè)計(jì)，后期可通過贈(zèng)送花園面積或精裝修來增加一樓房源的性價(jià)比，地下室通過樣板房的設(shè)計(jì)，布置成酒吧和娛樂影音室，提高生活品味附加值。頂樓需設(shè)計(jì)閣樓，且閣樓2米2以上的局部面積需要加大，增加閣樓的使用率，建議在戶型設(shè)計(jì)前可先去長春的亞泰櫻花苑工程參觀類似的戶型設(shè)計(jì)以供參考。此工程的一樓和頂樓通過一定的戶型設(shè)計(jì)后，再加以樣板房的展示，后期銷售效果非常理想。難點(diǎn)戶型創(chuàng)新建議難點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)參考一樓設(shè)置花園院落，可附贈(zèng)精裝修，提升一樓的價(jià)值，促進(jìn)一樓房源的去化一樓設(shè)置地下室或半地下室，并可專修為吧臺或娛樂影音室，提升生活品味，激發(fā)目標(biāo)客群興趣。難點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)參考閣樓通過擴(kuò)大使用面積，設(shè)置主臥，與天窗相配合，表達(dá)出浪漫優(yōu)雅的生活氣氛。閣樓通過擴(kuò)大使用面積，設(shè)置主臥衛(wèi)生間，通過浴缸與天窗的巧妙搭配，增加生活情趣，吸引客群目光。1.景觀風(fēng)格建議－－－－南派風(fēng)格園林公主嶺當(dāng)前在售樓盤景觀都很普通，很少有樓盤規(guī)劃主題廣場和組團(tuán)景觀，一般都只簡單規(guī)劃了中心步道和綠地植被，景觀缺乏主題性。本工程景觀以南派園林為核心，表達(dá)經(jīng)緯地產(chǎn)作為南方地區(qū)開發(fā)商的特色，營造一種宜居的概念，突現(xiàn)開發(fā)商的智慧。南派園林在北方城市不多見，以此作為差異化產(chǎn)品，力求工程的獨(dú)特性，同時(shí)南派園林建筑的玲瓏、輕巧特點(diǎn)，也增添了本工程的居住舒適度?？刹捎弥黝}景觀廣場+組團(tuán)主題景觀+南派風(fēng)格景觀小品的概念，打造社區(qū)景觀。使社區(qū)建筑、景觀相融合，凸顯高品質(zhì)生態(tài)人居概念，提升工程品質(zhì)感。景觀建議2.園林的功能劃分園林生態(tài)功能滿足小區(qū)總體布局各層次對綠化的要求，從中心花園到宅間綠地，層次清楚，步步有景。以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴局部落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。休閑活動(dòng)功能注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動(dòng)的場地，營造和諧、友善、溫馨的人際關(guān)系氣氛。景觀文化功能提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵。主要以亭臺水榭等為表現(xiàn)點(diǎn)，并附相關(guān)典故詩文，使其具備欣賞性、參與性、和藝術(shù)性，同時(shí)富于文化內(nèi)涵。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些有教育意義的雕塑、小品，寓欣賞性、游樂性與教育性為一體，讓兒童能在游戲中接受教育，寓教于樂。3.南派園林簡述在總體設(shè)計(jì)中追求深境、畫境、意境的氣氛。從景觀構(gòu)架上看，園林建筑是具有審美功能的精神性產(chǎn)品，蘊(yùn)含了豐富的情感因素。江南園林建筑輕巧、玲瓏、通透,力求從細(xì)節(jié)處表達(dá)江南的韻味。設(shè)計(jì)原那么：以江南園林藝術(shù)為根底，配合當(dāng)?shù)氐某＞G喬木和灌木，做到處處有景處處不同，形成空中、地面、居室內(nèi)各角度多層次多方位的立體景觀帶。杜絕單純的為綠化而綠化，為景觀而景觀的作法，真正的將建筑和景觀融為一體，使社區(qū)的各方到達(dá)景觀效果的均衡性。

4.景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)入口主題廣場根據(jù)嶺城人的居住習(xí)慣，人們通常選擇閑暇時(shí)間聚集在住宅附近的小廣場，三五攀談，或者施展才藝〔拉二胡、表演二人轉(zhuǎn)〕，以自娛自樂，豐富日常生活。因此，設(shè)立主題廣場能為本工程聚集一定的人氣。目前公主嶺地區(qū)的社區(qū)廣場，僅為住家附近的空曠地，沒有特色主題景觀。結(jié)合當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣及本工程的建筑、景觀風(fēng)格，打造全新的主題廣場，如：聚寶廣場，民俗文化廣場等，能提升工程的亮點(diǎn)。該主題廣場應(yīng)包括噴泉，主題雕塑，以簡潔大方的風(fēng)格，表達(dá)工程的氣質(zhì)，另在廣場周邊設(shè)置一些小品，如〔花壇〕。水韻情懷水景是南派園林的直接表現(xiàn)，建議造人工水池；在一期組團(tuán)的中心設(shè)立主水景?？紤]到北方冬季水面結(jié)冰的實(shí)際情況，采取冬季抽干整個(gè)小區(qū)水的方式，同時(shí)在水底用彩色混凝土鋪墊，這樣，冬季整個(gè)水底是可以通行的。主水景中亦可做突出表現(xiàn)江南風(fēng)情。曲徑通幽以鵝卵石為健康步道，使散步、休閑盡在幽邃。穿林的小徑，坐椅及花卉種植蜿蜒錯(cuò)落植物小品根據(jù)北方的氣候條件，選擇能在北方寒冷氣候下存活的常青植被。植物應(yīng)與景觀相照應(yīng)，做成一處處精致的小品，在細(xì)節(jié)處表達(dá)南派園林的精髓。精致的小品智能化系統(tǒng)雙層中空保溫玻璃門窗系統(tǒng)屋面雙層擠塑板保溫系統(tǒng)屋頂保溫板系統(tǒng)新墻材抗震系統(tǒng)智能安防系統(tǒng)

周界防范報(bào)警系統(tǒng)閉錄電視監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更管理系統(tǒng)彩色樓宇對講系統(tǒng)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)

智能安防子系統(tǒng)部品建議根據(jù)工程的差異化定位和高端產(chǎn)品定位，我司提出在產(chǎn)品規(guī)劃中突出升級智能化系統(tǒng)的概念。高科技的智能化系統(tǒng)運(yùn)用，可以提升工程品質(zhì)，也是打造“嶺城首席智能化品質(zhì)名宅〞的必需條件。針對公主嶺地區(qū)人們對居住有很強(qiáng)的保暖、安防需要，我司提出工程的智能化系統(tǒng)分為兩局部：采暖、保暖系統(tǒng)，安防系統(tǒng)。采暖、保暖系統(tǒng)包括：雙層中空保溫玻璃門窗系統(tǒng)、屋面雙層擠塑板保溫系統(tǒng)、屋頂保溫板系統(tǒng)。符合生態(tài)、低能耗的要求。安防系統(tǒng)包括：抗震平安、新墻材抗震系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)。符合現(xiàn)代科技住宅智能安防的特點(diǎn)，并可降低后期維護(hù)人工本錢。根據(jù)市場報(bào)價(jià)，上述智能化產(chǎn)品會(huì)使建造本錢上升50元/平米左右。以上各部品，在智能化上都有所突破，做到嶺城“人無我有，人有我新〞，力求提高本工程的品質(zhì)感、平安性和居住的舒適度。智能化系統(tǒng)總述雙層中空保溫隔熱玻璃門窗系統(tǒng)窗框組合采用斷熱鋁合金窗，不變形，保溫、隔音效果佳。具有非常良好的氣密性和水密性，有效阻斷室內(nèi)外熱交換，減少能量損耗。戶外門采用內(nèi)導(dǎo)平移門PASK技術(shù)系統(tǒng)，內(nèi)導(dǎo)平移與平開結(jié)合，平移通風(fēng)不占空間，且無孔隙，氣密好。Low-E玻璃防止陽光直射引起視覺眩目，保證室內(nèi)私密性及美學(xué)性，同時(shí)濾過紫外線，防止對家具、衣物的損害。雙功能保溫隔熱Low－E中空鍍膜玻璃，中間填充導(dǎo)熱系數(shù)極低的惰性氣體—?dú)鍤?，?dǎo)熱系數(shù)約可達(dá)1.7W/m2K。冬季，Low－E玻璃將熱輻射反射回室內(nèi)，保證熱量不外散；夏季，阻止熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，大大節(jié)省采暖制冷能耗。雙層中空保溫玻璃最大的特點(diǎn)是保溫及氣密性好，有效解決寒冷季節(jié)窗戶透風(fēng)造成室內(nèi)溫度下降的問題。該技術(shù)的運(yùn)用有利于客廳和臥室在冬季更好的保溫，此功能針對“冷山〞現(xiàn)象，同時(shí)有助于未來頂層和邊戶房源的去化。能滿足購房者對房屋保暖的需求。屋面雙層擠塑板保溫系統(tǒng)隔熱保溫性具有高熱阻、低線性膨脹率的特性，是良好的隔熱保溫材料，減少自然資源的消耗，并增加居住的舒適性。導(dǎo)熱系數(shù)為0.028w/mk,而且在70%相對溫度下持續(xù)幾年都能維持其極低的導(dǎo)熱系數(shù)，所以普遍適用于公寓、大樓等建筑物的保溫。極低吸水性具有完全的閉孔式結(jié)構(gòu)，正反面都沒有縫隙，使漏水、冷凝和冰/解凍循環(huán)等情況所產(chǎn)生的濕氣無法滲透，吸水性極度低，使板材的性能可到達(dá)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)揮。出色的抗?jié)穹莱毙Ч行У刈杞^地氣的滲透，在高溫情況下，能夠有效地產(chǎn)生防潮效果。另外，用于防潮地板的內(nèi)部阻絕物，保護(hù)建筑物免于濕氣破壞。采用雙層保溫板，更好的起到屋內(nèi)保暖效果。該雙層擠塑保溫系統(tǒng)特有的保溫及抗潮濕性使頂層和邊戶在冬季更好的保溫，此功能針對“冷山〞現(xiàn)象，有助于未來頂層和邊戶房源的去化。屋面層保溫將女兒墻完全包覆，再延伸至屋頂面層。防止任何冷橋熱橋產(chǎn)生，保證外保溫系統(tǒng)完整。針對頂層住宅冬季的防寒保暖問題，采用200mm厚的高密度聚苯保溫板，高效的保溫效果，能改善以往冬季頂層住房透風(fēng)現(xiàn)象，該技術(shù)的使用解決購房者對頂層住宅冬季保暖的顧慮。屋頂高密度聚苯保溫板該新墻材相對于實(shí)心黏土磚而言，采用空心樓板、夾心節(jié)能墻板，利用植物秸桿，石粉等為原料；具有高彈性、輕質(zhì)、保溫等優(yōu)點(diǎn)，砌筑起來更有利于建筑抗震。中間采用泡沫、多孔式，造就良好的吸聲性能，大大減輕墻板的重量。同時(shí)它造就良好的吸聲性能。而傳統(tǒng)實(shí)心黏土磚材料剛性強(qiáng)，體重，不吸音、吸熱，缺乏抗震性。新墻材抗震系統(tǒng)----提高房屋抗震能力新墻材能降低建筑房屋總造價(jià)。因?yàn)檩p，大大減少樓體自重，就能科學(xué)合理地減少鋼筋、水泥等用量，使建筑物總造價(jià)節(jié)約１０％左右。房屋建筑的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級，建造本錢將增加５％-１０％，而使用新墻材不僅能提高房屋建筑抗震設(shè)防等級，還幾乎不增加造價(jià)。此外，樓體承重的減輕又能進(jìn)一步提高建筑的抗震性。新墻材的使用契合了目前越來越多的人們對房屋抗震平安性能的關(guān)注，并能降低本錢造價(jià)。平安系統(tǒng)是智能住宅區(qū)的重要組成局部。住宅區(qū)內(nèi)一般設(shè)置保安平安管理中心，各平安子系統(tǒng)控制設(shè)備均布置在保安中心。本工程的智能安防系統(tǒng)由周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、彩色樓宇對講系統(tǒng)和家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理，更平安、更舒適。智能安防系統(tǒng)采用紅外對射對小區(qū)的周界進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，以到達(dá)周界報(bào)警。和各主管的計(jì)算機(jī)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，有效防護(hù)周界區(qū)域，對翻越行為提供及時(shí)報(bào)警。還可以向110報(bào)警中心自動(dòng)報(bào)警。能對報(bào)警狀態(tài)、報(bào)警時(shí)間進(jìn)行記錄，并顯示報(bào)警區(qū)域，通過警笛提示警情發(fā)生，便于值班人員即時(shí)處理警情。1.周界防范報(bào)警系統(tǒng)2.閉路電視監(jiān)控在住宅區(qū)重要區(qū)域和公共場所安裝攝像機(jī)，讓控制室內(nèi)值班人員通過電視墻一目了然全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。保安中心通過錄像機(jī)能實(shí)時(shí)記錄、以備查證；通過矩陣控制器在控制臺切換操作，跟蹤監(jiān)察。周邊環(huán)境紅外線報(bào)警信號可作為相應(yīng)區(qū)域攝像機(jī)報(bào)警輸入信號，一旦報(bào)警，相應(yīng)攝像機(jī)自動(dòng)跟蹤。系統(tǒng)控制局部采用智能數(shù)字圖像運(yùn)動(dòng)跟蹤報(bào)警器來實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)操作控制。3.電子巡更系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)，如住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處。根據(jù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各個(gè)巡更信息點(diǎn)進(jìn)行巡邏，由保安進(jìn)行定時(shí)巡訪以作記錄，可隨時(shí)按要求增加或更改巡更路線。管理中心制定嚴(yán)密科學(xué)的巡邏方案，建立巡邏點(diǎn)，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點(diǎn)接觸，中心系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)管理記錄該點(diǎn)的各種情況，保證小區(qū)內(nèi)部人員的人身和財(cái)產(chǎn)平安。4.彩色可視樓宇對講系統(tǒng)由彩色可視門禁門口主機(jī)、彩色可視室內(nèi)機(jī)、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓宇智能對講系統(tǒng)。有效地防范外來人員自由進(jìn)入單元樓內(nèi)，降低小區(qū)盜竊案件發(fā)生。封閉式管理住宅小區(qū)，進(jìn)行功能規(guī)劃，對提高小區(qū)平安管理、方便方便小區(qū)住戶的出入和對來訪客人的接待。多通道內(nèi)部通訊、雙向互叫對講等等，把單純訪客開門提升到多功能綜合管理層面上。5.家庭防盜報(bào)警

家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)是由保安中心管理主機(jī)、家庭報(bào)警器、各類傳感器和傳輸纜線組成。家庭被盜的切入點(diǎn)主要是門和窗，傳感器對家庭重要地點(diǎn)和區(qū)域布防，品質(zhì)齊全的傳感器能代替?zhèn)鹘y(tǒng)家居內(nèi)鋼筋防盜網(wǎng)，讓業(yè)主生活在更平安、舒適的環(huán)境之中，不再有牢籠感覺。門磁感應(yīng)器：主要裝在門及門框上，非法闖入時(shí)，家庭主機(jī)報(bào)警，管理主時(shí)機(jī)顯示報(bào)警地點(diǎn)和性質(zhì)。紅外線感應(yīng)器：主要裝在窗戶和陽臺附近，紅外探測非法闖入者。較新的窗戶和陽臺布防技術(shù)采用“幕簾式紅外探頭〞，通過薄薄的一層電子束來保護(hù)窗戶和陽臺。玻璃破碎探測器：裝在面對玻璃位置，通過檢測玻璃破碎的高頻聲而報(bào)警。緊急求助按鈕：一般裝設(shè)在較隱蔽地方，家庭發(fā)生緊急情況〔如打劫、突發(fā)疾病〕，直接向保安中心求助。保安中心管理主機(jī)能及時(shí)顯示各傳感器的報(bào)警狀態(tài)及性質(zhì)，家庭主機(jī)有留守和布防兩種狀態(tài)，主人回家時(shí)，在延時(shí)時(shí)間內(nèi)解除防盜系統(tǒng)，以免誤報(bào)。智能安防五大子系統(tǒng)〔周界防范系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，彩色可視樓宇對講系統(tǒng)，家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)〕集合在一個(gè)智能化信息平臺上，利用中央效勞器對小區(qū)的平安進(jìn)行監(jiān)測管理。配合完善的保安管理，更有效的保證小區(qū)的平安。該系統(tǒng)的智能化技術(shù)及保安的專業(yè)管理，將作為本工程的亮點(diǎn)，也是針對目前公主嶺住宅在安保上的不完善所作的突破，該系統(tǒng)很好的迎合了購房者對住宅平安的需求。高科技的智能化安防系統(tǒng)提升了工程整體品質(zhì)感，符合工程現(xiàn)代、高檔社區(qū)的定位，為工程宣傳增加又一大賣點(diǎn)，在市場上具有強(qiáng)大號召力，在后期物業(yè)管理上也可以節(jié)省安保人員的物力、財(cái)力投入。工程市場定位工程根本情況本案二期一期本次規(guī)劃地塊位于公主嶺市河南大街以北，公主大街南側(cè)，光明路以西，向前路以東。地處城市西南部，連接主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。西區(qū)為工程一期，占地7.92公頃，總建筑面積為100273m2，容積率1.26，綠地率30%左右。需設(shè)置5萬平方米的拆遷復(fù)建房。工程根本情況工程SWOT分析優(yōu)勢：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，與公主嶺市兩條主干道河南大街、公主大道南北相依，交通便利；項(xiàng)目規(guī)模同比與市場上其它樓盤具有一定優(yōu)勢性，利于后期品牌的塑造；項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)具有多年品質(zhì)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)理念先進(jìn)，并可將南方的元素融入到北方市場，創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品。劣勢：項(xiàng)目前期未能及時(shí)建立起市場領(lǐng)先者的形象，項(xiàng)目的開發(fā)周期延長，在市場上有一定的不良影響；項(xiàng)目前期規(guī)劃及產(chǎn)品等方面品質(zhì)一般，沒有更多的創(chuàng)新之處；項(xiàng)目目前的工地形象較差機(jī)會(huì)：目前公主嶺市房地產(chǎn)正由棚戶改造房向商品房大開發(fā)的時(shí)期過渡，城市建設(shè)力度加快及城市人口增加使住房需求增加，為