第6-7章 房地產(chǎn)市場1課件

第6-7章

(1)房地產(chǎn)供求與

市場第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵(了解）

1、內(nèi)涵。房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。更進(jìn)一層是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。

第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述2、意義。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的載體，健全的房地產(chǎn)市場是：房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提房地產(chǎn)企業(yè)運行不可缺少的外部環(huán)境完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵與結(jié)構(gòu)（掌握）

1、房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵：房地產(chǎn)市場體系是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng)。

2、房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場交易客體劃分：土地市場；房產(chǎn)市場；房地產(chǎn)中介服務(wù)市場；房地產(chǎn)金融市場；物業(yè)管理市場。按用途劃分：住宅市場、辦公樓市場、商業(yè)用房市場；按市場運行層次劃分：一、二、三級市場；第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、房地產(chǎn)市場分級運行（熟悉）（一）房地產(chǎn)市場分級運行的概念在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商品的交易和流通實際上是在三個具有不同運行特征的層次上進(jìn)行的。1、房地產(chǎn)一級市場的涵義及其特征房地產(chǎn)一級市場主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容的土地批租市場、土地租賃市場，以及同步進(jìn)行的土地征購市場組成。第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述2、房地產(chǎn)二級市場的含義及其特征房地產(chǎn)二級市場主要是房地產(chǎn)增量市場3、房地產(chǎn)三級市場的含義及其特征房地產(chǎn)三級市場主要是房地產(chǎn)存量市場第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述（二）房地產(chǎn)一、二、三級市場的有機(jī)聯(lián)系在中國，房地產(chǎn)一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場的交易量，從而將帶動三級市場的交易二、三級市場上的國有土地使用權(quán)的橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，都要受第一次土地批租合同條款的種種制約。一級房地產(chǎn)市場是二、三級房地產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。二、三級房地產(chǎn)市場則是一級房地產(chǎn)市場商品化借以實現(xiàn)的必然延伸和結(jié)果，二、三級房地產(chǎn)市場的活躍和健康發(fā)展則是一級房地產(chǎn)市場的土地批租順利進(jìn)行和一級市場的進(jìn)一步完善與擴(kuò)大的條件。從發(fā)展趨勢看，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋總量的不斷增加，存量房交易量將逐步增多，房地產(chǎn)三級市場將日趨繁榮。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求二、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點（掌握）1、房地產(chǎn)需求的涵義房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)需求的特點（1）房地產(chǎn)需求的整體性。（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性。（3）房地產(chǎn)需求的層次性。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求3、房地產(chǎn)需求的類型（1）生產(chǎn)性需求（2）消費性需求。（3）投資性需求。第6-7章房地產(chǎn)市場1（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素（掌握）1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2、居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)3、人口4、城市化水平5、國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策6、消費者對未來的預(yù)期7、房地產(chǎn)價格8、其它第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)需求彈性(掌握）1、房地產(chǎn)需求的價格彈性房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率。公式：1)當(dāng)房地產(chǎn)價格在一定幅度內(nèi)變動時（根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)住宅的售價相當(dāng)于住戶收入的3~6倍），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。如：ED1。QPED1D2

注意：

在D2E段為房地產(chǎn)需求富有價格彈性，而且這種“富有價格彈性”呈現(xiàn)出單向性，即價格上升時呈現(xiàn)這種趨勢，而價格下降時，則并不呈現(xiàn)這種趨勢。

圖4-1房地產(chǎn)需求2)反之，房地產(chǎn)需求的價格彈性較大。如：ED2。第6-7章房地產(chǎn)市場1

需求價格彈性的決定因素（1）產(chǎn)品的種類；必需品缺乏彈性；非必需品（奢侈品）富有彈性。住宅是必需品，但又具有投資品屬性；（2）產(chǎn)品的替代性：很容易被替代的富有彈性；否則缺乏彈性。住宅：租與買，不同區(qū)位、檔次、大小、新舊,一、二手房等之間可以替代。（3）產(chǎn)品占總支出的比例：在全部消費支出中所占比例越大，彈性越大。如果價格上漲，占支出比例大的，對生活影響大，所以彈性大。（4）產(chǎn)品的耐用程度：越是耐用的產(chǎn)品，彈性越小。即使價格下降，在短期內(nèi)也不會重新購置。（5）需求價格彈性是時間的函數(shù)。據(jù)估算，美國住房的需求價格彈性：-0.72～-0.67;據(jù)研究：2002年，我國商品房自有住房家庭價格彈性：-0.499;租賃家庭價格彈性：-0.309.一致意見是住房缺乏價格彈性第6-7章房地產(chǎn)市場12、房地產(chǎn)需求的收入彈性

房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率。公式：據(jù)估算，美國自有住房家庭的收入彈性：1.1～1.5;租賃家庭收入彈性：0.8～1;低收入家庭的住宅收入彈性為0.14～0.62;高收入家庭的住宅收入彈性0.72～1.10之間。不同的估算，存在差異第6-7章房地產(chǎn)市場1（五）需求實現(xiàn)方式——住房租買選擇（了解）1、租買選擇與住房需求的關(guān)系租買選擇形式—需求實現(xiàn)方式住房需求形式租賃住房消費需求購買住房——自住消費需求+投資需求購買住房——出租投資需求

對住房服務(wù)的需求即純粹的消費需求，應(yīng)利用消費理論來分析其消費行為；對住房資產(chǎn)的需求即投資需求，應(yīng)利用投資理論來分析其投資行為。

住房服務(wù)的需求可以通過租賃和購買住房來滿足，而對住房資產(chǎn)的需求只能通過購買住房來滿足。租賃和購買之間的差異主要在于是否存在投資行為。第6-7章房地產(chǎn)市場12、住房擁有成本與住房租買選擇（1）住房擁有成本（ownercostofcapital)——概念：擁有自住住房所付出的全部代價。購買住房而付出的年總成本，是一個期間成本概念。

——在數(shù)值上，住房擁有成本等于住房抵押貸款利率，加上首付款機(jī)會成本，再加上擁有和使用住房過程中的各種稅費率（稅費占住房總價的比率），減去住房價格的上漲率。——住房擁有成本的計算公式（為簡化，假設(shè)：首付款機(jī)會成本等于住房抵押貸款利率）：第6-7章房地產(chǎn)市場1（五）住房租買選擇租買選擇：當(dāng)租金>住房擁有成本時，買房劃算。其它影響住房租買的因素：收入；年齡；遷徙頻率等。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求三、房地產(chǎn)供給（掌握）（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點1、房地產(chǎn)供給的涵義房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。房地產(chǎn)供給要具備兩個條件：出售或出租的愿望，這主要取決于價格為主的交易條件供給能力，這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營管理水平第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)供給的特點（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性（2）房地產(chǎn)供給的層次性——三個層次

現(xiàn)實供給層次

儲備供給層次

潛在供給層次第6-7章房地產(chǎn)市場1第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（3）房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，一般要一二年，甚至數(shù)年。較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險性。

第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（4）房地產(chǎn)供給的時期性房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。所謂特短期又稱市場期，是指市場上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變，從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時期。所謂短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期。所謂長期是指在此期間，不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動，而且可以與社會其他行業(yè)的資本互相流動，從而是對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時期。第6-7章房地產(chǎn)市場1（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析

1、房地產(chǎn)市場價格2、土地價格和城市土地的數(shù)量3、資金供應(yīng)量和利率4、稅收政策5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力6房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)供給彈性所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度.1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小3、長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)供給彈性實證分析住宅供給分為存量供給和增量供給。二者的供給彈性差異大。當(dāng)住宅價格提高時，住宅供給方的反映是：（1）建造新住宅；（2）降低舊住宅的折舊速度，減少存量住房的滅失量；（3）改建舊住宅，增加住宅服務(wù)量。但是，住宅折舊速度本身很慢，改建舊住宅成本又很高。因此，住宅存量供給在相當(dāng)長時期內(nèi)缺乏彈性。

實證研究表明：舊住宅（銷售）的長期供給價格彈性大約在0.2～0.3之間；出租住宅的長期供給彈性大約在0.3～0.7之間；總之，存量住宅的供給在長期是缺乏彈性的。

對新建住宅供給價格彈性的實證研究結(jié)果還存在爭論。達(dá)成的共識是，新建住宅長期供給富有彈性。有些研究表明，新建住宅供給價格彈性在1.6～3之間;Malpezzi\Maclennan(1996)估計美國二戰(zhàn)前的新建住宅供給彈性在4-10之間，戰(zhàn)后在6-13之間；英國戰(zhàn)前在1-4之間，戰(zhàn)后在0-1之間。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（四）房地產(chǎn)市場的有效供給1、房地產(chǎn)市場有效供給的涵義

在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。

在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時的總供給。2、增加房地產(chǎn)市場有效供給的主要途徑（1）在房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度（2）在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度（3）在房地產(chǎn)供給的時期性上，努力體現(xiàn)一定超前性（4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求四、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡（一）房地產(chǎn)市場供求均衡1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)。PNN1ODSEGM2MM1QF第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（1）需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響第6-7章房地產(chǎn)市場12、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（2）需求和供給的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響?；驹恚汗┎粦?yīng)求，價格上升；供過于求，價格下降。

蛛網(wǎng)模型——供求時滯對均衡的影響：

假定：（1）供給存在時滯，由于信息不完全，只能根據(jù)目前的價格決定下一期的產(chǎn)量。（2）需求不存在時滯。Ed、Es分別為需求和供給價格彈性的絕對值。收斂式蛛網(wǎng)模型：Ed>EsP0擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型：Es>Ed封閉式蛛網(wǎng)模型：Es=EdP1第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（3）房地產(chǎn)市場供求均衡原理的要義均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果。而影響供給和需求的又有多種因素。

均衡態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供求價格相一致，而且包括供求數(shù)量、供求結(jié)構(gòu)相一致，缺一不可。3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運行所追求的重要目標(biāo)。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（二）房地產(chǎn)市場供求總量與結(jié)構(gòu)均衡與非均衡所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)：1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場。2、總量性供過于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū)。3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng)。第6-7章房地產(chǎn)市場1第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)市場供求均衡條件及其實現(xiàn)1、深化住房制度改革。2、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件。3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡。4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。第6-7章房地產(chǎn)市場1第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行一、房地產(chǎn)市場的功能(了解）1、傳遞信息的功能2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能3、促進(jìn)勞動生產(chǎn)率提高的功能4、調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能5、理順流通環(huán)節(jié)的功能6、促進(jìn)住房消費和優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能第6-7章房地產(chǎn)市場1第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行二、房地產(chǎn)市場運行機(jī)制（了解）（一）房地產(chǎn)市場運行機(jī)制的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個要素：一是房地產(chǎn)交易主體。二是房地產(chǎn)交易客體。

三是房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場管理者。第6-7章房地產(chǎn)市場1第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行（二）房地產(chǎn)市場的主要運行機(jī)制1、動力機(jī)制2、價格機(jī)制3、供求機(jī)制4、競爭機(jī)制第6-7章房地產(chǎn)市場1三、房地產(chǎn)市場的運作：資本市場與物業(yè)市場的聯(lián)系（熟悉）

房地產(chǎn)是一種耐用消費品，兼有投資品和消費品的特點。作為投資品時，資產(chǎn)（投資）市場決定其價格和生產(chǎn)；作為消費品時，物業(yè)（空間）市場決定了房地產(chǎn)的租金水平?？梢?，這兩類市場是相互聯(lián)系的。

第6-7章房地產(chǎn)市場11、房地產(chǎn)物業(yè)市場2、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場3.資本市場與物業(yè)市場的聯(lián)系：四象限靜態(tài)模型1.物業(yè)市場第6-7章房地產(chǎn)市場1物業(yè)市場:確定租金D(R,經(jīng)濟(jì)狀況)=S存量租金新開發(fā)建設(shè)量物業(yè)市場:存量調(diào)整資產(chǎn)市場:確定估價價格資產(chǎn)市場:項目開發(fā)建設(shè)量P=f(C)P=R/iS=C/δ(△S=C-δS)ⅠⅡⅢⅣ

第Ⅰ象限：該曲線反應(yīng)的是，給定外部經(jīng)濟(jì)條件，空間的需求D與租金R的關(guān)系。在均衡狀態(tài)下，市場必須調(diào)整租金水平，使需求D等于供給S。

第Ⅱ象限：該曲線表明資產(chǎn)市場中租金R與價格P之間的關(guān)系第Ⅲ象限：該曲線反應(yīng)的是在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中，價格P和新建設(shè)量C之間的關(guān)系。第Ⅳ象限：該曲線反應(yīng)的是新建設(shè)量（流量）與存量之間的關(guān)系。假設(shè)新建設(shè)量為C，存量為S。在存量S與流量C之間存在這樣的關(guān)系：△S=C-δS（δ為滅失率）。當(dāng)市場均衡時，空間存量不隨時間變化，△S=0，△S=C-δS，則變?yōu)镾=C/δ。因此，該象限表示的是為了保持市場均衡和存量不變，所需要的新建設(shè)量。第6-7章房地產(chǎn)市場1物業(yè)市場:確定租金D(R,經(jīng)濟(jì)狀況)=S存量租金新開發(fā)建設(shè)量物業(yè)市場:存量調(diào)整資產(chǎn)市場:確定估價價格資產(chǎn)市場:項目開發(fā)建設(shè)量P=f(C)P=R/iS=C/δ(△S=C-δS)ⅠⅡⅢⅣ

該圖為經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)市場的影響。分析步驟:經(jīng)濟(jì)增長-物業(yè)需求增加-租金提高-價格提高-開發(fā)量提高-存量增加，于是出現(xiàn)新的存量水平-形成新的虛框均衡。請分別思考:

利率開發(fā)成本對房地產(chǎn)市場均衡的影響。第6-7章房地產(chǎn)市場11、空置及其相關(guān)概念(掌握）

空置（VACANCY)

是指建筑物的整體或部分目前并未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。作為空置，必須滿足兩個條件，即該住房無人居住，同時該住房正等待出售或者出租。在住房市場研究中，常用空置類指標(biāo)反映存量房屋空置狀況；用吸納類指標(biāo)反映新建房屋市場的銷售情況。

（1）空置類指標(biāo)——國際通用概念

1）空置量(VC)。指某一時點房屋存量中沒有被占用，且處于等待出租或出售狀態(tài)的房屋數(shù)量（計量單位：面積或套）。

2）空置率(VR)。指某一時點房屋空置量占同時點全部房屋存量（S）的比重。

四、空置對房地產(chǎn)市場的影響第6-7章房地產(chǎn)市場13）空置期（VACANCYPERIOD):指房屋從開始處于空置狀態(tài)到空置結(jié)束所經(jīng)歷的時間。

4）我國的空置概念——增量市場的空置

空置面積，是指報告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分。包括以前年度竣工和本期竣工可供出租或出售而未售出或租出的房屋面積。（我國的空置指沒有交易過的新房，不包括交易過的舊房）?？罩寐手府?dāng)前商品房空置面積與前三年商品房可供數(shù)量之比，其中商品房可供數(shù)量是指當(dāng)年商品房竣工面積。目前我國在統(tǒng)計新建商品房屋空置面積時，已按空置期進(jìn)行了分類：空置時間在一年以內(nèi)的為待銷商品房；在一年以上、三年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在三年以上的為積壓商品房。四、空置對房地產(chǎn)市場的影響第6-7章房地產(chǎn)市場15）.空置率為何存在（熟悉）商品房竣工驗收后不會立刻轉(zhuǎn)移到消費或買者手中，需要一個時間段，此時表現(xiàn)為房屋空置狀態(tài)。

1）銷售許可的復(fù)雜性竣工驗收與開盤銷