物業(yè)管理基本制度與政策第一章講義

中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試物業(yè)管理根本制度與政策2021年版視頻講座地址：考情分析1、課程介紹2、試卷分析3、備考建議?物業(yè)管理根本制度與政策?是一門理論與實(shí)踐相結(jié)合的課程。課程知識(shí)點(diǎn)多，信息量大，涉及?物權(quán)法?、?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?、?住宅專項(xiàng)維修資金管理方法?等二十多部法律法規(guī)等標(biāo)準(zhǔn)性文件，有一定的理論深度。課程介紹這門課程的教材特點(diǎn)是：〔1〕繼續(xù)延用06版教材；〔2〕備考時(shí)必須參考08年教材補(bǔ)充修改內(nèi)容；〔3〕宏觀體系根本穩(wěn)定，具體內(nèi)容表達(dá)法律法規(guī)更新情況。課程介紹課程內(nèi)容第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理效勞第三章物業(yè)管理的根本制度第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)〔增加〕第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第六章國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況〔超綱〕課程介紹試卷題型單項(xiàng)選擇題60個(gè)，每題1分，共60分；多項(xiàng)選擇題20個(gè)，每題2分，共40分。評(píng)分方式多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5。試卷分析往年考情〔2021年〕試卷分析通過(guò)率平均分物業(yè)管理基本制度與政策81.09%71.21物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理66.8%64.37物業(yè)管理實(shí)務(wù)41.84%55.86物業(yè)管理綜合能力38.09%55.9通讀大綱161個(gè)要點(diǎn)，全面覆蓋。教材為本反復(fù)三遍以上；學(xué)習(xí)時(shí)要有出題意識(shí)。區(qū)分主次“掌握〞60%準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；“熟悉〞30%理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷；“了解〞10%知道其根本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。適當(dāng)做題重視真題；不要貪多。備考建議第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第一章物業(yè)管理概述本章概況本章共有17個(gè)大綱要點(diǎn)，08年內(nèi)容上未作修改。主要為根本理論、制度背景介紹，無(wú)具體操作規(guī)定，記憶與理解難度較小。一、物業(yè)管理的概念★物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二條〕第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔一〕對(duì)?條例?所稱物業(yè)管理定義的理解1．物業(yè)管理由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋等建筑物管理的三種主要方式業(yè)主有權(quán)選擇,選聘應(yīng)依?條例?第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔一〕對(duì)?條例?所稱物業(yè)管理定義的理解2．物業(yè)管理活動(dòng)的根底是物業(yè)效勞合同物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì):交易交易的紐帶/契約根底：物業(yè)效勞合同標(biāo)的：物業(yè)管理效勞3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)第一節(jié)物業(yè)管理的概念【例題·單項(xiàng)選擇題】以下關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的選項(xiàng)是〔〕A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)B．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)效勞企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理C．物業(yè)效勞企業(yè)是基于物業(yè)效勞合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理效勞的D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定第一節(jié)物業(yè)管理的概念B一、物業(yè)管理的概念〔二〕?條例?調(diào)整的范圍1．?條例?既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。無(wú)分別立法的必要區(qū)分：前期物業(yè)管理招投標(biāo)專項(xiàng)維修資金制度2．?條例?的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。第一節(jié)物業(yè)管理的概念以下關(guān)于?物業(yè)管理?xiàng)l例?調(diào)整的范圍的表述中，正確的選項(xiàng)是〔〕A．?物業(yè)管理?xiàng)l例?既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)B．?物業(yè)管理?xiàng)l例?只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定C．?物業(yè)管理?xiàng)l例?所有問(wèn)題上都沒(méi)有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D．?物業(yè)管理?xiàng)l例?的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E．?物業(yè)管理?xiàng)l例?的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村【例題·多項(xiàng)選擇題】【正確答案】AD第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔三〕物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征▲1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原那么4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔三〕物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征▲1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變單一建筑組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念〔三〕物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征▲3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原那么委托物業(yè)管理的本質(zhì)：物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中別離業(yè)主享有物業(yè)決策權(quán)，物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理職▲市場(chǎng)原那么是物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件：一、強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自主權(quán)二、強(qiáng)調(diào)物業(yè)活動(dòng)須納入市場(chǎng)秩序4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理的概念【例題·單項(xiàng)選擇題】物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是〔〕。A．公開化原那么 B．高科技化原那么C．市場(chǎng)化原那么 D．標(biāo)準(zhǔn)化原那么【正確答案】C第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。根本特征：1.社會(huì)化2.專業(yè)化3.市場(chǎng)化第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲〔一〕社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)根本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)效勞企業(yè)；二是物業(yè)效勞企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。(續(xù))第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲〔一〕社會(huì)化物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互別離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，那么是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。第一節(jié)物業(yè)管理的概念【例題·單項(xiàng)選擇題】物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是〔〕A．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工B．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互別離C．物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)效勞企業(yè)D．物業(yè)效勞企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)【正確答案】B第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲〔二〕專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)效勞企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：〔1〕有專業(yè)的人員配備；〔2〕有專門的組織機(jī)構(gòu)；〔3〕有專門的管理工具設(shè)備；〔4〕有科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理措施與工作程序；〔5〕運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理?！怖m(xù)〕第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲〔二〕專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)效勞企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。第一節(jié)物業(yè)管理的概念【例題·單項(xiàng)選擇題】關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，以下說(shuō)法不正確是〔〕A．物業(yè)效勞企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理B．要求物業(yè)效勞企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C．物業(yè)效勞企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D．要求物業(yè)效勞企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理【正確答案】C第一節(jié)物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征▲〔三〕市場(chǎng)化〔最重要特點(diǎn)〕物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和效勞，業(yè)主和使用人購(gòu)置并消費(fèi)這種效勞。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。物業(yè)管理的屬性：經(jīng)營(yíng)提供的商品：勞務(wù)方式：等價(jià)有償市場(chǎng)化的集中表達(dá)：雙向選擇和等價(jià)有償?shù)谝还?jié)物業(yè)管理的概念【歷年真題】〔2021年多項(xiàng)選擇題第61題〕我國(guó)物業(yè)管理的根本特征有〔〕。A．統(tǒng)一化 B．市場(chǎng)化C．社會(huì)化 D．專業(yè)化E．現(xiàn)代化【正確答案】BCD第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的起源與開展起源：19世紀(jì)60年代英國(guó)奧克維婭?希爾女士皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)20世紀(jì)初美國(guó)第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革〔一〕我國(guó)城鎮(zhèn)住房的開展情況1949年，城市房地產(chǎn)逐步國(guó)有化政策：〔1〕私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有；〔2〕國(guó)家建造住房供居民和職工租用。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展公有住宅總量：小大小二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革〔二〕改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度，是國(guó)家在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面實(shí)行的根本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革〔二〕改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。弊端：建設(shè)資金無(wú)法回收，制約住宅建設(shè)開展；住房供給短缺，人均面積下滑；維修養(yǎng)護(hù)難以維持，房屋損壞嚴(yán)重。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革〔三〕住房商品化制度〔三項(xiàng)改革〕1．城鎮(zhèn)住房制度改革1979年，試點(diǎn)；1994年，?關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定?，全面開展；1998年，?進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知?，實(shí)施住房分配貨幣化。2．城市土地使用制度改革第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革〔三〕住房商品化制度3．房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革內(nèi)容：改統(tǒng)包統(tǒng)支制度〔統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理〕推綜合開發(fā)模式〔統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〕，建立并完善商品房市場(chǎng)。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我開展、自我完善〞的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

1984年廣州五羊村小區(qū)經(jīng)驗(yàn)住戶較為復(fù)雜的小區(qū)

1990年深圳蓮花二村經(jīng)驗(yàn)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工較為集中的房屋第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展四、我國(guó)物業(yè)管理的開展1993年，深圳市人大?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?，全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)。1994年，建設(shè)部?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。1995年，青島經(jīng)驗(yàn)；1997年，大連經(jīng)驗(yàn)；1999年，深圳經(jīng)驗(yàn)。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用▲(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展【記憶竅門】一邊居住在社區(qū)，一邊就業(yè)，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展【例題·多項(xiàng)選擇題】物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在〔〕。A．有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)B．有利于提高人民文化素質(zhì)C．有利于增加就業(yè)D．有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定E．有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展【正確答案】ACDE第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展我國(guó)物業(yè)管理開展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我國(guó)當(dāng)前仍處于方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革二、物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成局部，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣闊百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的根本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn)：一、借鑒性；二、過(guò)渡性；三、針對(duì)性。全國(guó)性的政策法規(guī)：〔一〕?城市新建住宅小區(qū)管理方法?建設(shè)部1994年是我國(guó)第一部系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的標(biāo)準(zhǔn)性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。〔續(xù)〕第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：〔二〕物業(yè)管理效勞考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)1.?全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?建設(shè)部1995年2.?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)那么?建設(shè)部1997年3.?關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知?建設(shè)部2000年〔續(xù)〕第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：〔三〕物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度?關(guān)于實(shí)行物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知?建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司1996年〔四〕?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部1996年(續(xù))第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：〔五〕?物業(yè)效勞企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?財(cái)政部1998年〔六〕?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?財(cái)政部1998年〔七〕?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?建設(shè)部1999年〔八〕?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?建設(shè)部2002年第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn)：一、配套性；二、經(jīng)驗(yàn)性；三、操作性。全國(guó)性的政策法規(guī)：(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?；(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?；(3)2003年11月，國(guó)家開展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔續(xù)〕第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)〔續(xù)〕：(4)2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?；(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?；(6)2004年7月，國(guó)家開展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?；〔續(xù)〕第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)〔續(xù)〕：(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)?和?前期物業(yè)效勞合同(示范文本)?；(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?、?物業(yè)管理師資格考試實(shí)施方法?和?物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試方法?；〔續(xù)〕第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)〔續(xù)〕：(9)2007年9月，國(guó)家開展改革委、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審方法〔試行〕?；(10)2021年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)承接查驗(yàn)方法?。第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革【例題·多項(xiàng)選擇題】?物業(yè)管理?xiàng)l例?公布后這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是〔〕。A．配套性 B．過(guò)渡性C．借鑒性 D．經(jīng)驗(yàn)性E．操作性【正確答案】ADE第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革2003年6月8日，國(guó)務(wù)院公布了?物業(yè)管理?xiàng)l例?。?條例?的公布，是我國(guó)物業(yè)管理開展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)人了法制化、標(biāo)準(zhǔn)化開展的新時(shí)期。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?【往年真題】〔2021年單項(xiàng)選擇題第1題〕2003年9月1日，〔〕的實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段。A．?物權(quán)性? B．?物業(yè)管理?xiàng)l例?C．?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?D．?前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法?【正確答案】B第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?一、?條例?的立法過(guò)程第一步起草階段。1999年4月，建設(shè)部成立?條例?起草小組，開始?條例?的起草工作。起草小組主要工作：(一)收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況；(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料；(三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題；(四)起草征求意見(jiàn)稿，廣泛征求意見(jiàn)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?一、?條例?的立法過(guò)程第二步提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。起草小組在廣泛征求意見(jiàn)的根底上，對(duì)征求意見(jiàn)稿進(jìn)行修改，于2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，形成?條例?(送審稿)，提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?一、?條例?的立法過(guò)程第三步召開專家論證會(huì)。國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開?條例?(送審稿)專家論證會(huì)。與會(huì)專家從不同角度說(shuō)明了各自的觀點(diǎn)。通過(guò)專家論證，在一些問(wèn)題上統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，為?條例?(送審稿)的修改完善打下了根底。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?一、?條例?的立法過(guò)程第四步形成?條例?(草案)。在專家論證會(huì)和專題調(diào)研的根底上，結(jié)合各方面意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)?條例?(送審稿)作了相應(yīng)修改，最終形成?條例?(草案)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?一、?條例?的立法過(guò)程第五步?條例?(草案)公開征求意見(jiàn)。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將?條例?(草案)登報(bào)公開向社會(huì)征求意見(jiàn)。第六步審議通過(guò)。2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原那么通過(guò)了?條例?(草案)。第七步修訂。2007年8月26日，根據(jù)?物權(quán)法?的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)?條例?作出修訂。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?二、?條例?的指導(dǎo)思想和立法原那么?條例?在堅(jiān)持民法根本原那么和立法法規(guī)定的原那么下，突出了開展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。?條例?的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：★一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?二、?條例?的指導(dǎo)思想和立法原那么?條例?的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)是平等的民事主體，是效勞和被效勞的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)通過(guò)公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?二、?條例?的指導(dǎo)思想和立法原那么?條例?在立法過(guò)程中，主要遵循以下幾個(gè)根本原那么：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原那么(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原那么(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原那么(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原那么第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)那么、前期物業(yè)管理、業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的法律關(guān)系、業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了七項(xiàng)物業(yè)管理的根本制度：第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?1．業(yè)主大會(huì)5．物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理2．業(yè)主公約6．物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格3．前期物業(yè)管理招投標(biāo)7．住宅專項(xiàng)維修資金4．物業(yè)承接查驗(yàn)第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的根底是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。?條例?本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原那么，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，只是標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利?條例?充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。但凡依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的根本原那么，強(qiáng)調(diào)物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是效勞與被效勞的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的根底。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原那么?！怖m(xù)〕第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度，目的是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(三)?條例?和有關(guān)法律法規(guī)共同標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)中的問(wèn)題，有的是由?條例?所標(biāo)準(zhǔn)的，有的是由其他法律法規(guī)所標(biāo)準(zhǔn)的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為標(biāo)準(zhǔn)。?民法通那么?、?合同法?、?公司法?、?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?、?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。?條例?對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)那么；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施?！怖m(xù)〕第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系?條例?明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)但凡能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處分；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，那么堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原那么?！怖m(xù)〕第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度▲?條例?所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系物業(yè)管理的開展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)那么的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行。?條例?是一部表達(dá)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介▲第一章總那么第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理效勞第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六章法律責(zé)任第七章附那么〔共70條〕四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(一)第一章總那么本章共5條，對(duì)?條例?的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原那么和行政管理體制等作了規(guī)定。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(二)第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)那么，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(三)第三章前期物業(yè)管理本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)效勞合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(三)第三章前期物業(yè)管理本章的一個(gè)根本思想就是通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理〞的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)效勞合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都表達(dá)了這個(gè)思想。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(四)第四章物業(yè)管理效勞本章共18條，旨在明確物業(yè)管理效勞中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(五)第五章物業(yè)的使用與維護(hù)本章共7條，對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。本章規(guī)定對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(六)第六章法律責(zé)任?條例?的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的，是?條例?中法律責(zé)任設(shè)計(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，表達(dá)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家行政管理的新理念。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?四、?條例?主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(六)第六章法律責(zé)任?條例?的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：(2)為了處理好行政處分和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，?條例?在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原那么：但凡能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處分的原那么；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處分的，那么優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分表達(dá)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原那么。(3)表達(dá)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原那么。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?五、?條例?確立的法律關(guān)系★(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。?條例?在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)按照?條例?和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么確定的程序作出的決定視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?五、?條例?確立的法律關(guān)系★(二)物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)效勞合同，形成了物業(yè)效勞企業(yè)效勞、業(yè)主支付效勞費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最根本的原那么就在于其主體的平等性和行為的自愿性。第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?【歷年真題】〔2021年單項(xiàng)選擇題第6題〕物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)效勞合同，是一種民事行為，民事行為最根本的原那么，就在于其主體的平等性和行為的〔〕。A．約束性 B．獨(dú)立性C．自愿性 D．合法性【正確答案】C第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?五、?條例?確立的法律關(guān)系★(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷售完商品房之前也是業(yè)主，通常叫大業(yè)主。購(gòu)房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同的內(nèi)容?！怖m(xù)〕第四節(jié)?物業(yè)管理?xiàng)l例?五、?條例?確立的法律關(guān)系★(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)：〔1〕制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人；〔2〕住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企