拆遷房屋貨幣補償基準價格表解析

拆遷房屋貨幣補償基準價格表單位：元/平方米類別等級基準價格商業(yè)用房住宅框架3100一類二類三類四類五類六類11201070990940890810磚混一295010501000920870820740二28001000950870820770690三2650950900820770720640磚木一2650950900820770720640二2500900850770720670590三2400850800720670620540其他結(jié)構(gòu)房屋800750670620570490說明：1、本表適用一般民用建筑和各類區(qū)主干道沿街底層商業(yè)鋪面。

2、辦公、工業(yè)、倉儲用房可參照住宅基準價格標準執(zhí)行，不能參照的，以房地產(chǎn)市場評估價為準。

3、住宅基準價格的內(nèi)涵包括房屋重置價和所使用土地的使用者權(quán)益部分。

4、本表未涉及到的其他結(jié)構(gòu)及用途的房屋以房地產(chǎn)市場評估價為準。

5、本表中基準價格是指城市規(guī)劃區(qū)一至六類區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、辦公、倉儲等不同用途、不同結(jié)構(gòu)房屋的市場平均價，具體被拆遷房屋的補償價格，由具有評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)以此為參照，結(jié)合相關(guān)修正系數(shù)綜合評估確定。

6、對于單門獨院住宅的評估，建筑面積與土地使用權(quán)面積比小于1:1的，剩余土地（土地使用權(quán)面積-建筑面積）單獨予以補償，具體補償標準由房地產(chǎn)估價人員根據(jù)宿州市基準地價表結(jié)合市場因素進行評估。對于劃撥土地，應扣除40%的土地使用權(quán)出讓金和4%的契稅。

成新系數(shù)表1970年前1970-1979年1980-1989年1990-1999年2000年后0.65以下（含0.65）0.66～0.750.76～0.850.86～0.950.96～1.0注：1、成新系數(shù)參與計算過程：房屋折舊=房屋重置價×（1+層高修正系數(shù)）×（1－成新系數(shù)）；

住宅朝向系數(shù)東南西北0.9910.980.97注：成套住宅朝向以主臥室朝向為準，非成套住宅以被拆遷房屋實際朝向為準。被拆遷房屋區(qū)位級別等級劃分說明被拆遷房屋區(qū)位級別的劃分，根據(jù)宿州市人民政府宿政秘〔2007〕54號文件規(guī)定，劃分為六類，詳見“2006年宿州市城區(qū)基準地價圖”。

被拆遷房屋所處區(qū)位內(nèi)的等級劃分，由房地產(chǎn)估價人員根據(jù)被拆遷房屋的商服繁華、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施及其他因素綜合確定。商業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)參照表（%）區(qū)位等級商服繁華交通條件環(huán)境質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施其他因素一類優(yōu)138967010155較優(yōu)6646324826一般3021152212較差107574差-10-7-5-7-4二類優(yōu)3625182514較優(yōu)18128126一般00000較差-10-7-5-7-4差-20-14-10-14-8三類優(yōu)15108116較優(yōu)00000一般-10-7-5-7-4較差-15-10-8-11-6差-20-14-10-14-8于同區(qū)域商品房市場價。

評估拆遷房屋貨幣補償金額的計算方法1、住宅貨幣補償金額=基準價格×（1＋修正系數(shù)之和）×朝向系數(shù)－房屋折舊

2、商業(yè)用房貨幣補償金額=基準價格×（1＋修正系數(shù)之和）－房屋折舊

3、未超過批準使用期限的臨時建筑：貨幣補償金額=剩余使用月數(shù)÷批準使用月數(shù)×建安單價×建筑面積說明：

1、基準價格是經(jīng)具有房地產(chǎn)評估資格的專業(yè)機構(gòu)，按有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合本地實際根據(jù)房屋所處地段、房屋用途、結(jié)構(gòu)等，分類制定并定期公布的房地產(chǎn)平均市場價格，也就是房地產(chǎn)市場評估指導價，由政府有關(guān)部門審核并定期公布。它由兩部分組成：一是被拆遷房屋的重置價；二是所使用土地的使用者權(quán)益部分。

2、修正系數(shù)包括土地的區(qū)位因素（區(qū)域繁華程度、交通條件及狀況、生活設(shè)施、市政公用配套設(shè)施、環(huán)境因素、其他因素等），房屋的成新、層高、朝向等因素，各種因素對房地產(chǎn)市場價值產(chǎn)生不同影響。

3、運用基準價及有關(guān)修正系數(shù)評估確定的被拆遷房屋貨幣補償金額是一種政策性指導價，基準價及有關(guān)修正系數(shù)的估價原則和估價方法是拆遷評估的主要依據(jù)之一。在拆遷評估時，要結(jié)合房地產(chǎn)市場的變化，由具有評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定。

4、用途：房屋用途不同，對房屋價值有很大的影響。相鄰兩處房屋，用途不同，其房地產(chǎn)（房屋）價值有很大不同。房屋用途以房屋所有權(quán)證書標明的用途為準，所有權(quán)證件未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案記載的用途為準；產(chǎn)權(quán)檔案也未記載的，以實際用途為準；實際用途界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，對