商城品牌推廣策劃方案

某商業(yè)城定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式籌劃案目錄某商業(yè)城 1定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式籌劃案 1一、某商業(yè)城周邊市場分析 1〔一〕周邊商鋪行業(yè)分析 1〔二〕周邊購物商圈的覆蓋 2〔三〕行業(yè)競爭分析 3〔四〕某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢比照 4〔五〕某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 10〔六〕潛在客戶背景資料 16二、某商業(yè)城的市場定位 19三、某商場城定位參考 20〔一〕某商業(yè)城定位參考 20〔二〕某商業(yè)城定位參考 23〔三〕某商業(yè)城定位參考 32四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點(diǎn) 33五、聯(lián)營與自營模式的比照分析 34六、采用自營模式——某商業(yè)城需要考慮的問題 44七、某商業(yè)城業(yè)態(tài)布局規(guī)劃參考 45〔一〕業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 45〔二〕業(yè)態(tài)規(guī)劃的原那么 45〔三〕商業(yè)區(qū)域的劃分〔需根據(jù)商場周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果〕 46〔四〕主要業(yè)態(tài)劃分說明 49〔五〕相關(guān)考前須知〔未完成〕 51〔六〕業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 52八、商品陳列 52一、某商業(yè)城周邊市場分析某商業(yè)城地處于金紡小區(qū)前身，金色陽光小區(qū)對(duì)面，臨近渤海街與五一路交叉口，身處于居住小區(qū)入口處，地理環(huán)境具備一定的優(yōu)勢，由于周邊的小區(qū)多數(shù)為老城區(qū)，常年積累了許多老住戶與社區(qū)商鋪，如小型雜貨店、小型生活商場、鞋店、化裝品、小吃店鋪等等，周邊多數(shù)的老住戶對(duì)常去商鋪買賣的依賴已經(jīng)形成，對(duì)于他們而言可以說是十分便捷，更不需要到別處遠(yuǎn)的商場進(jìn)行采購，這也是市場經(jīng)營中很常見的一種現(xiàn)象。我方對(duì)某商業(yè)城周邊商鋪及商圈進(jìn)行了調(diào)研，并總結(jié)了以下的分析及意見。〔一〕周邊商鋪行業(yè)分析在某商業(yè)城金紡與金色陽光兩小區(qū)之前，有近百家不同類型的市場及商鋪，其中小型購物超市有10家以上，所經(jīng)營的產(chǎn)品多數(shù)為：飲料、小食品、煙酒、生活用品〔香皂、毛巾、牙刷等〕，其還包括了一家綜合農(nóng)貿(mào)封閉市場。由于周邊的商鋪較多，但整體的布局比較分散，不管是從環(huán)境上、種類上、物品的品質(zhì)上、還是在價(jià)格方面，都沒有一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營模式，住戶通常是需要在不同的店鋪中做出比較?！捕持苓呝徫锷倘Φ母采w以某商業(yè)城位置為圓點(diǎn)，方圓1公里范圍內(nèi)有近20家中小型百貨商場，多數(shù)分布在不同所處小區(qū)內(nèi)，且分流了局部客源，并造成了商場銷售局限性，以致覆蓋的范圍縮小。其他購物商場的分布〔三〕行業(yè)競爭分析分析對(duì)手與顧客競爭對(duì)手：缺少顧客忠誠度與商場鄰近的小區(qū)肉菜市場、小型貨倉商場，都可能成為其競爭對(duì)手?！惨弧衬成虡I(yè)城競爭對(duì)手分析1、周邊肉菜市場屬于以生鮮、果疏、沖調(diào)為主要經(jīng)營內(nèi)容的集貿(mào)市場，其主要特征有：〔1〕價(jià)位很低，是低收入消費(fèi)群體的首選賣場；〔2〕肉菜類商品品類豐富。以攤位租賃為主要經(jīng)營形式，較好地實(shí)現(xiàn)了肉菜類商品品類的飽滿度和可挑選度；〔3〕整體效勞水平偏低。市場從業(yè)人員主要來自都市村莊及郊區(qū)的農(nóng)民，文化水平和整體素質(zhì)不高，效勞意識(shí)淡薄；〔4〕肉菜質(zhì)量令人擔(dān)憂，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)標(biāo)。市場內(nèi)出售的肉菜商品多為初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品，未經(jīng)過任何清洗、殺菌處理，往往因泥土不凈、農(nóng)藥殘留而危及人體健康。2、小型貨倉商場小型貨倉商場是以小百貨、日常家居易耗品為主要經(jīng)營內(nèi)容的平價(jià)賣場，其主要特征有：〔1〕價(jià)格較低，適合中低消費(fèi)群日常購置的需要；〔2〕商品品類相對(duì)豐富，但往往因缺乏生鮮果蔬而難以提供一站式購足效勞；〔3〕品牌結(jié)構(gòu)匱乏：小型貨倉商場因標(biāo)榜價(jià)低，其經(jīng)營商品多為中型商品乃至不入流品牌；〔4〕競爭手法低級(jí)，促銷活動(dòng)單一，缺乏文化底蘊(yùn)，難以滿足中高消費(fèi)群追求卓越品位和高質(zhì)量生活的消費(fèi)需求。兩者競爭對(duì)手受業(yè)態(tài)特征和經(jīng)營觀念的束縛。倘假設(shè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一家肉菜價(jià)為低、效勞環(huán)境好的新賣場，消費(fèi)者光臨原肉菜市場的頻率定會(huì)減少，而只有新賣場里出現(xiàn)了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之夢方能實(shí)現(xiàn)?！捕诚M(fèi)者：需求特征不同不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平的消費(fèi)者，有著不同的購物習(xí)慣和消費(fèi)需求。1、高收入消費(fèi)群的銷售行為和心里特征：〔1〕品牌偏好明顯；〔2〕購置數(shù)量較大，購置頻次較少。高收入群體忙于工作而在生活上表現(xiàn)出極大地不規(guī)那么性，除周末外，很少逛街購物；〔3〕購物期望值較高。高收入住戶受社會(huì)地位的影響，在購物時(shí)也期望商家能給與特殊的照顧。2、低收入消費(fèi)群的消費(fèi)行為及心里特征：〔1〕注重價(jià)格；〔2〕注重質(zhì)量；下崗工人的消費(fèi)習(xí)慣不同于農(nóng)村消費(fèi)者。他們都是都市里曾令人羨慕的工薪一族，即使他們?yōu)榱斯?jié)約而去購置肉菜市場里的低價(jià)肉菜，但他們?nèi)跃哂休^強(qiáng)的自我保護(hù)意識(shí)和對(duì)健康生活、營養(yǎng)飲食的追求；〔3〕購物數(shù)量少，購置頻次多?！菜摹衬成虡I(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢比照對(duì)于賣場而言，顧客就是自己的“上帝〞，是掌握自己生死大權(quán)的人。誰贏得了顧客，也就贏得了市場，誰就能在劇烈的市場競爭中生存下去。為此，任何一個(gè)賣場都不能無視對(duì)顧客滿意度的調(diào)查，并將其視為賣場的頭等大事來抓。而如何贏得顧客的認(rèn)可和青睞，也就成了眾賣場需要思考的問題。顧客滿意度也就是顧客在賣場的消費(fèi)獲得消費(fèi)體驗(yàn)的心理評(píng)價(jià)。它并不是由賣場單方面的專業(yè)度決定的，而是取決于顧客在賣場購物體驗(yàn)的綜合評(píng)價(jià)。顧客對(duì)賣場的滿意度越高，賣場的人氣越高，創(chuàng)造的利潤也越大。反之，顧客對(duì)賣場的滿意度越低，賣場的人氣越差，隨之創(chuàng)造的利潤也越小，甚至?xí)官u場瀕臨破產(chǎn)。因此，要想獲得較高的顧客滿意度，就必須投其所好，抓住顧客的消費(fèi)心理。事實(shí)說明，對(duì)于消費(fèi)群體來說，“顧客滿意度〞是一個(gè)十分感性的評(píng)價(jià)，就像是我們對(duì)一個(gè)自己并不熟悉的人所做出的第一印象的評(píng)價(jià)一樣。在人前建立起別人對(duì)自己的初步好感并不難，怎樣在初步的好感根底上，抓住對(duì)方的心更難。從很大程度上講，顧客在賣場的消費(fèi)屬于感性消費(fèi)，決定顧客購置的因素有很多，但最終起決定作用的因素卻往往只有兩個(gè)——購物氣氛和效勞。畢竟，對(duì)于消費(fèi)者來說，這是一種最直觀、最切身的購物感受。在一個(gè)購物環(huán)境好、效勞質(zhì)量高，令人身心愉悅的購物環(huán)境中購物，消費(fèi)者購物的沖動(dòng)會(huì)自然被激發(fā)起來。對(duì)于顧客群體來說，對(duì)賣場的滿意度通常由以下幾方面要素組成：優(yōu)勢比照：某商業(yè)城VS其他商鋪購物環(huán)境在周邊地區(qū)多數(shù)的購物商鋪都是以臨街的形式進(jìn)行經(jīng)營，由于是住宅老區(qū)，較大的空氣質(zhì)量與嗓音污染，以及物品沒有章法的擺放，都直接影響到了店鋪的經(jīng)營與成交量，打造好的購物環(huán)境是建設(shè)商場的發(fā)啟者們共同的目標(biāo)之一，也是老百姓較為期待的理想購物場所。某商業(yè)城的建立填補(bǔ)了這一現(xiàn)象的缺乏，周邊所設(shè)商鋪的結(jié)構(gòu)布局，怡怡表達(dá)了某商業(yè)城的環(huán)境優(yōu)越性，購物環(huán)境是賣場提供給消費(fèi)者的另一種利益形式。在一個(gè)好的購物環(huán)境中購物，會(huì)讓人覺得身心愉悅，產(chǎn)生更多的購物欲望。簡單說就是“來了不想走，走了還想再來〞。因此，近幾年許多賣場都在想方設(shè)法提高自己的購物舒適度，盡量擴(kuò)大內(nèi)部空間，加寬購物通道，增加照明，提供優(yōu)美的音樂，增加內(nèi)部通風(fēng)功能設(shè)施等等。其目的就是希望顧客在購物時(shí)得到一種享受，將購物休閑化。交通便利賣場的位置是否在居民區(qū)和購物中心附近，往往是決定消費(fèi)人群是否愿意光臨的一個(gè)重要條件。因此，賣場周邊的自然客流量常常是決定該賣場選址的一個(gè)重要因素之一。某商業(yè)城臨近主干道，有近15條不同公交途經(jīng)商場附近，因此，商場在交通便利方面有著相當(dāng)強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。商品充足賣場商品的充足與多樣化，常常被消費(fèi)者視為賣場競爭實(shí)力的象征。賣場的商品種類越是豐富，消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度越高，反之那么越低。因此，幾乎所有賣場都在想方設(shè)法滿足消費(fèi)者對(duì)商品的多樣化需求，讓消費(fèi)者盡量能夠體驗(yàn)一站式購物。店內(nèi)特色賣場的店內(nèi)特色，往往是讓消費(fèi)者對(duì)賣場形成印象的一個(gè)決定性因素。要想讓顧客形成對(duì)自己賣場的特殊印象，就必須抓住特色來做文章，通俗地說就是打造店內(nèi)風(fēng)格和特性。購物積分商場本身擁有完善的積分體系，購置客戶可以通過辦理會(huì)員卡在商場每次購物后都能采用積分累積，每逢商場的優(yōu)惠活動(dòng)，會(huì)員可以通過積分到效勞臺(tái)進(jìn)行獎(jiǎng)品兌換，或在購物期間享受打折優(yōu)惠，鼓勵(lì)消費(fèi)者的購物熱潮與消費(fèi)次數(shù)。活動(dòng)優(yōu)惠商場在特定的周末及法定假日，將推出一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，在活動(dòng)期間凡在商場消費(fèi)的顧客都可以享受到商場所饋贈(zèng)給消費(fèi)者的精美禮品、優(yōu)惠抵值劵、消費(fèi)返現(xiàn)等形式的優(yōu)惠，商場所發(fā)啟的活動(dòng)，不僅是一種商場品牌宣傳的營銷手段，更能補(bǔ)充租賃商鋪商家客源缺乏的問題，實(shí)現(xiàn)利益雙贏的營銷目的。購物價(jià)位某商業(yè)城所有商品價(jià)位均接近小區(qū)同類產(chǎn)品的報(bào)價(jià)，如商場舉辦活動(dòng)，局部產(chǎn)品還可以享受到更低廉的價(jià)格，某商業(yè)城的定位標(biāo)準(zhǔn)就是以周邊居住群體的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，真正實(shí)現(xiàn)了平價(jià)商場的經(jīng)營特點(diǎn)。在大多數(shù)消費(fèi)者看來，價(jià)格永遠(yuǎn)是其做出購置判斷的首要因素。生活中，我們經(jīng)常會(huì)看到一些中型商場在海報(bào)上寫著“驚爆價(jià)〞等購物信息。也正是這些驚爆價(jià)，起到了吸引人氣的作用。因此，價(jià)格常常是商家慣用的吸引人氣的方法之一。那些能夠與其他賣場相區(qū)分，又屬于群眾消費(fèi)的產(chǎn)品，尤其能夠吸引消費(fèi)者的眼球。這就要求賣場能夠根據(jù)其他賣場的價(jià)格體系，對(duì)自己的商品價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，爭取付出較小的代價(jià)，吸引較多的賣場人氣。。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)眾多新聞、報(bào)紙上曾經(jīng)報(bào)道過有關(guān)食品出現(xiàn)質(zhì)量問題而導(dǎo)致的中毒事件，因此對(duì)食品的采購與商場引進(jìn)食品質(zhì)量成為了群眾消費(fèi)者長期關(guān)注的問題，某商業(yè)城注重品質(zhì)保證，所引進(jìn)的奶質(zhì)品，生、熟肉等都是通過國家檢疫中心合格的優(yōu)質(zhì)食品，并由固定的供給商進(jìn)行發(fā)貨，調(diào)貨，經(jīng)過商場檢查合格方可進(jìn)入商場柜臺(tái)。嚴(yán)格的產(chǎn)品把關(guān)，是某商業(yè)城的責(zé)任與企業(yè)宗旨。平安系數(shù)對(duì)于綜合商場來說,商品的種類是非常繁多的,而購物環(huán)境的平安性對(duì)消費(fèi)者選擇購置目的地有較大的影響,且國家的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中也以平安性作為設(shè)計(jì)的先決條件。因此,首先,要考慮設(shè)備安裝設(shè)計(jì)的平安性;其次,空間設(shè)計(jì)中要防止可能對(duì)顧客造成傷害的系列問題。第三，設(shè)計(jì)時(shí)防止顧客心理恐懼和不平安的因素。在商場內(nèi)部必要位置應(yīng)有對(duì)顧客的提示性標(biāo)志,如平安提醒、兒童提醒；商品分區(qū)合理,防止來自商品之間的交叉污染;垃圾及污水處理應(yīng)得當(dāng)?shù)?。?yōu)質(zhì)效勞賣場提供的優(yōu)質(zhì)效勞，往往是讓顧客感到貼心的地方，也是讓顧客對(duì)賣場產(chǎn)生感性認(rèn)識(shí)的地方。從某種意義上講，賣場效勞做得好不好，在消費(fèi)者滿意度中占很大比重。當(dāng)然，賣場能夠提供給消費(fèi)者的效勞有很多，并不僅僅局限于購物之中的效勞，還包括購物前、購物后的效勞。一個(gè)賣場效勞意識(shí)的強(qiáng)弱，很大程度上表達(dá)在其對(duì)一些細(xì)節(jié)的處理上，如收銀時(shí)顧客等候的時(shí)間、零幣的調(diào)換等等?！参濉衬成虡I(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析大連金州某商業(yè)城金紡店，位于大連市金州區(qū)先進(jìn)街道渤海街76號(hào)，交通便利，環(huán)境潔凈，周邊密集分布大量小區(qū)居民樓，中小學(xué)等，固定客流和流動(dòng)客流數(shù)量較大，擁有巨大的商業(yè)潛力。〔一〕金州某商業(yè)城的交通情況金州某商業(yè)城周圍的交通情況四通八達(dá)，有快軌和公交車多項(xiàng)選擇，屬于金州區(qū)的交通樞紐之一。其中，途經(jīng)的公交車多達(dá)近20條線路，非常便捷。無論從金州體育場、一一七中學(xué)、燒傷醫(yī)院到某商業(yè)城，還是從金紡小區(qū)、萬科城、金海嘉園、七里到某商業(yè)城，近在腳下的公家車仿佛私家車一般，讓您輕松抬腿、快捷到達(dá)金州某商業(yè)城愉快購物。快軌線路快軌三號(hào)線九里支線——東山路快軌站——1公里公交線路〔以下為公交站點(diǎn)名稱及步行至大連某商業(yè)城金紡店的距離〕1〕金紡商業(yè)城——50米途徑公交車：金州106路2〕金紡——141米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝金州-董家溝金州-金石灘金州-開發(fā)區(qū)金州105路金州105路加車金州105路支線金州111路區(qū)間3〕金海嘉園——251米途徑公交車：金州105路金州105路加車金州105路支線金州108路金州108路加車金州111路金州111路區(qū)間4〕萬科城——342米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝5〕康居小區(qū)——345米途徑公交車：金州106路金州108路金州108路加車金州111路6〕七里——416米途徑公交車：金州111路區(qū)間7〕自然天城——450米途徑公交車：金州105路金州105路加車金州105路支線8〕七里公園——622米途徑公交車：金州111路區(qū)間9〕一一七中學(xué)——627米途徑公交車：金州106路金州108路金州108路加車金州111路10〕左岸陽光——767米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州-大孤山金州-得勝金州-董家溝金州-金石灘金州-開發(fā)區(qū)11〕金潤物業(yè)——870米途徑公交車：金州108路金州108路加車12〕八里——878米途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車昌赫803路昌赫805路昌赫806路金州105路金州105路加車金州105路支線13〕臨時(shí)站——893米途徑公交車：金州111路區(qū)間14〕盛濱小區(qū)——958米途徑公交車：金州103路金州103路加車金州105路金州105路加車金州105路支線金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路加車金州107路金發(fā)地金州107路南山莊金州107路支線15〕東山路——1公里途徑公交車：金州106路金州111路16〕金潤小區(qū)——1公里途徑公交車：金州108路金州108路加車17〕金潤小學(xué)——1.1公里途徑公交車：金州108路金州108路加車18〕于洼小區(qū)——1.2公里途徑公交車：金州103路金州103路加車金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路金發(fā)地金州107路南山莊19〕于洼子——1.2公里途徑公交車：昌赫805路昌赫806路金州-得勝金州-董家溝20〕康元燒傷醫(yī)院——1.2公里途徑公交車：金州103路金州103路加車金州107路金州107路工業(yè)區(qū)金州107路加車金州107路金發(fā)地金州107路南山莊金州107路支線21〕東風(fēng)村——1.3公里途徑公交車：金州108路加車22〕東山小區(qū)——1.5公里途徑公交車：金州106路加車23〕金州體育場——1.6公里途徑公交車：昌赫802路昌赫802路加車金州-大孤山金州-開發(fā)區(qū)金州102路金州102路加車金州104加車金州104路金州105路金州105路加車金州105路支線金州108路金州108路加車金州111路金州111路區(qū)間金州112路金州201路金州201路加車金州202路金州202路區(qū)間〔二〕金州某商業(yè)城的周邊學(xué)校金州某商業(yè)城的周邊設(shè)有中小學(xué)、醫(yī)院、文化公園等公共效勞設(shè)施用地。這些皆是便利生活的保證，也是人流大量聚集的地方。有人的地方，就有購物的需求，學(xué)校更是如此，學(xué)生是一個(gè)很大的消費(fèi)群體，同時(shí)學(xué)生家長們接送孩子時(shí)拉動(dòng)消費(fèi)，力證商場的所在必不可少、勢不可擋。下面是關(guān)于金州某商業(yè)城周邊的學(xué)校情況〔以及學(xué)校和商場之間的距離〕。中學(xué)1〕、大連市一一八中學(xué)421米2〕、大連市一一七中學(xué)622米職業(yè)高中及專科學(xué)校1〕、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院大連根底部362米2〕、大連機(jī)電中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校382米3〕、山東益都衛(wèi)生學(xué)校分校(聯(lián)勝街)1.4公里4〕、航空效勞學(xué)院大連根底部372米5〕、站前街道擁軍社區(qū)科普學(xué)校1.6公里6〕、金州區(qū)商務(wù)中等職業(yè)技術(shù)專業(yè)學(xué)校教學(xué)部396米3、小學(xué)1〕、新華小學(xué)(五一路)214米2〕、八里小學(xué)1.1公里3〕、大連市金州區(qū)先進(jìn)小學(xué)1.2公里4、幼兒園1〕、喜洋洋幼兒園86米2〕、新華幼兒園224米3〕、陽光幼兒園(金紡醫(yī)院東南)238米4〕、康居雙語幼兒園276米5〕、金寶兒幼兒園283米6〕、憶馨雙語幼兒園353米7〕、藍(lán)天雙語幼兒園362米8〕、寶兒育樂園425米9〕、舞韻幼兒園480米10〕、金鑫幼兒園492米11〕、領(lǐng)航托管中心589米12〕、大連金州新區(qū)愛兒堡幼兒園594米13〕、育苗幼兒園860米14〕、盛濱幼兒園1公里15〕、媽咪幼兒園1.2公里16〕、站前幼兒園1.3公里17〕、金搖籃雙語幼稚園1.4公里18〕、鑫星幼兒園1.5公里〔三〕金州某商業(yè)城的周邊小區(qū)金州某商業(yè)城的周邊，密集分布許多居民樓和住戶小區(qū)，諸如萬科城、金海嘉園、金星公寓、康居小區(qū)、聚鑫小區(qū)、金色陽光小區(qū)等中型小區(qū)。小區(qū)住戶和周邊居民是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，那么代表著他們是前往商場購物消費(fèi)的主力軍。發(fā)揮商場的優(yōu)勢，吸引周邊居民長期前來購物消費(fèi)極其重要，可按周邊小區(qū)的分布路線開設(shè)商場免費(fèi)接送車，輻射面積盡可能大一些，強(qiáng)力會(huì)聚人氣、拉動(dòng)消費(fèi)。下面是關(guān)于金州某商業(yè)城周邊的小區(qū)情況，主要包括分布和間距兩個(gè)局部。1、金星公寓155米金州五一路近渤海街2、金鼎尚城210米金州亮甲店街道3、鑫海陽光225米金州五一路輕軌東山路旁4、康居小區(qū)264米金州東山路輕軌站旁5、金海嘉園324米金州先進(jìn)街道五一路6、金紡馨公寓325米金州先進(jìn)街道〔金紡醫(yī)院北〕7、金元小區(qū)638米金州先進(jìn)街道五一路8、聚鑫小區(qū)646米金州五一路9、書香苑小區(qū)656米金州五一路10、金星小區(qū)776米金州東山路與金水路交匯處11、金潤小區(qū)796米金州金潤小區(qū)12、金潤花園904米金州新區(qū)東山路與金水路交匯13、建興花園953米金州解放路與五一路交匯北側(cè)14、盛濱花園1.1公里金州火車站廣場以東15、金舍嘉苑1.2公里金州站前街道友好街16、金源花園小區(qū)1.3公里金州友好街17、聯(lián)勝小區(qū)1.4公里金州聯(lián)勝街78018、冠軍大廈1.4公里金州五一路與斯大林路交匯處70219、金紡20、金色陽光60021、萬科城6420戶據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以某商業(yè)城為中心，方圓一公里范圍內(nèi)共有小區(qū)21個(gè)，除萬科城大體量的入住人口外，平均每個(gè)小區(qū)的住戶至于到達(dá)600人，也就是說20個(gè)小區(qū)固定居住人口數(shù)到達(dá)了12000人，流動(dòng)人口數(shù)量較少，基數(shù)可到達(dá)600~~1000人次/天，在萬科城全部竣工后，全部人口數(shù)能到達(dá)22000人?！擦碀撛诳蛻舯尘百Y料1、性別分布：調(diào)查的受訪者中男性占40.6%，女性占59.4%。結(jié)果說明，女性消費(fèi)者占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢。2、個(gè)人月收入分布：受訪者中，個(gè)人月收入主要集中在0-3500元，占比為59.06%。結(jié)果說明，受訪者的個(gè)人月收入情況與其年齡、職業(yè)相符合，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購置力。3、每月平均購物次數(shù)〔包括其他商場〕。本次參與調(diào)查的人群中，每月平均購物次數(shù)以2-5次居多，購物次數(shù)在10次以上人群占比較小，僅為1.1%。4、婚否分布：調(diào)查的受訪者中未婚占38.2%，已婚占61.8%。結(jié)果說明，主要消費(fèi)者為已婚者，并且具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中端人群。5、平均每次的購物金額：本次參與調(diào)查的人群中，平均每次購物金額主要集中在100——300元，占54.12%。6、年齡分布：參與調(diào)查的人群主要集中在19-39歲、40-55歲、55-70歲這三個(gè)年齡段。結(jié)果說明，定位于中端客戶群的百貨商場，這局部客戶年齡根本上都在中青年和中老年階段。7.職業(yè)分布：本次調(diào)查的受訪者中職業(yè)主要分布在學(xué)生、公司職員、公務(wù)員和退休人員。結(jié)果說明，受訪者根本上都是一些職業(yè)穩(wěn)定、收入相對(duì)中等的購置人群。以下為對(duì)開業(yè)后周邊人群的一個(gè)市場調(diào)研，如開業(yè)后，消費(fèi)者對(duì)某商業(yè)城的消費(fèi)態(tài)度。市場分析隨著社會(huì)開展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令金州的商業(yè)在近十年間開展蓬勃。消費(fèi)模式發(fā)生改變，各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系開展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。金州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的開展及調(diào)整，現(xiàn)時(shí)中、高端消費(fèi)群體與群眾型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求根本已得到滿足。高端消費(fèi)層市場空間有限，大連作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)根本滿足這局部人士的需求。中低端的群眾型消費(fèi)為生活的根本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，人們已解決根本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費(fèi)亦已得到滿足。中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重缺乏。局部消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)金州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重缺乏?社會(huì)的商業(yè)開展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破?傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變?舊有的市場格局已到達(dá)飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口?新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先翻開新局面。某商業(yè)城，2023因運(yùn)而生。二、某商業(yè)城的市場定位市場定位———中低端時(shí)尚的百貨商場，潮流、特色會(huì)聚一身的中高端休閑、放松、體驗(yàn)、娛樂場所。生活型定位，以休閑生活需求滿足為定位的百貨店。這種定位是面向最廣闊的主流消費(fèi)群體，這類消費(fèi)群體一般收入水平中等，對(duì)所信任的零售商忠誠度高。目標(biāo)消費(fèi)群定位：本地居民、外地游客、年輕潮流群體、悠閑群體。主要四大功能：購物、休閑、娛樂、效勞。某商業(yè)城定位為中端時(shí)尚百貨商場，目標(biāo)顧客為追求生活品位的人群。主要針對(duì)的客戶群為25歲至65歲之間注重生活品質(zhì)的中等品味人士及18-25歲之間時(shí)尚流行摩登女性。某商業(yè)城把優(yōu)質(zhì)的效勞作為企業(yè)開展的王牌，不斷使效勞更加趨于超前性、情感性以及多樣化、個(gè)性化和信息化。商場招商劃分思路：以產(chǎn)品風(fēng)格劃分樓層或區(qū)域效勞：區(qū)別其他商場的差異化效勞定位。三、某商場城定位參考〔一〕某商業(yè)城定位參考某商業(yè)城進(jìn)行商場定位對(duì)商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。大連地區(qū)零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營階段，劇烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，大連地區(qū)零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。在這種競爭環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)工程要在經(jīng)營上取得成功，必須根據(jù)自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，選擇市場定位，集中力量針對(duì)某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動(dòng)，以求揚(yáng)長避短，防止在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對(duì)手全面競爭，使手中資源得以集中，并發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益。〔一〕目標(biāo)市場定位1、目標(biāo)區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。所謂商圈范圍就是商場吸引顧客的空間范圍。2、目標(biāo)消費(fèi)群定位。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下群體：〔二〕功能定位商場的根本功能無疑是提供商品的零售效勞，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物效勞已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的根底上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他效勞行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。〔三〕經(jīng)營特色定位1、一個(gè)商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。群眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對(duì)手，那么，采用群眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。不過，縱觀目前大連地區(qū)商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大局部的區(qū)域已是商家林立，競爭劇烈。尤其是96年以來，國際中型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍大連地區(qū)，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些中型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。一時(shí)間，大連地區(qū)的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶根底廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。2、商場特色化定位可以表達(dá)在許多方面，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以表達(dá)在品類選擇、檔次上下等，二是效勞特色?！菜摹辰?jīng)營方式定位商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：1、自營：1〕購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2〕保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3〕純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。2、招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理?！参濉硺I(yè)態(tài)定位目前，大連地區(qū)市的商業(yè)類型主要有以下幾種：1、綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化裝品、首飾、精品等，客流量通常低于中型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。2、主題性商場，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。3、超市，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對(duì)較高?！?〕中型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕趯?duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。〔2〕便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。4、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是大連地區(qū)近年來開展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。5、連鎖專賣〔專業(yè)〕店，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。6、個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。從以上分析可以看出，目前大連地區(qū)尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的中型SHOPPINGMALL。不過，隨著大連地區(qū)城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會(huì)出現(xiàn)這種以中型百貨商場和中型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)效勞場所?！擦辰?jīng)營規(guī)模定位一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：1、顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對(duì)商場單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，那么超出局部的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等效勞型消費(fèi)場所。2、商圈購置力對(duì)單店規(guī)模的制約：簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購置力減去圈內(nèi)競爭店分流的購置力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購置力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購置力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營本錢和經(jīng)營毛利率有關(guān)。3、產(chǎn)品品種對(duì)商場規(guī)模的制約：目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對(duì)于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益。〔七〕商場形象定位商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：〔1〕通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等?！?〕通過顧客對(duì)賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等?！?〕通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、效勞、促銷策略等形式來表現(xiàn)?！捕衬成虡I(yè)城定位參考商業(yè)地產(chǎn)工程市場定位分析研究市場定位是商業(yè)工程及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。產(chǎn)品市場就像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。雪蓮必需在冰原，蔓草那么必喜溫好陰，植物只有在適宜的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。商業(yè)工程定位是預(yù)測、籌劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等籌劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)開展決定?！緫?zhàn)略定位】【商業(yè)定位】一、業(yè)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售效勞等經(jīng)營手段，提供銷售和效勞的類型化經(jīng)營形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)工程做成什么形式的商業(yè)確定定位。業(yè)態(tài)定位模式①工程整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)②從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配③從工程整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位④從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定⑤從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整⑥從各商家經(jīng)營特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式①從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多項(xiàng)選擇擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與工程的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)〞吻合。②從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購置欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。③從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)，中型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：①盡可能引進(jìn)符合工程實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證工程開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營本錢，提高利潤率，預(yù)防鳳險(xiǎn)；③現(xiàn)代百貨公司和中型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的方法，將工程化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤中型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保工程運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售〞矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與中型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致局部潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；二、主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是工程后期招商的靈魂。在信息化社會(huì)，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。三、目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位包括對(duì)工程要效勞的對(duì)象即經(jīng)營者、投資者的定位。四、功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢?，F(xiàn)代商場通常表達(dá)如下四大功能：①購物功能：表達(dá)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最根本功能；②休閑功能：在現(xiàn)代中型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置；③娛樂功能：表達(dá)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；④效勞功能：主要表達(dá)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體效勞兩方面；五、形象定位商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：①通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；②通過顧客對(duì)賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；【注釋：POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以表達(dá)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間】③通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、效勞、促銷策略等形式表現(xiàn)；六、檔次定位工程所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是由所效勞的消費(fèi)者決定的。一般來說可分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、群眾化等幾種檔次。其中品牌店的組合差異性對(duì)工程經(jīng)營中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。七、價(jià)格定位工程在市場上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)別。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析來確定，以下是商業(yè)工程最正確定價(jià)的三大法那么。法那么一：縱向定價(jià)波動(dòng)大①商場負(fù)一層與一層的租金相差2―3倍。到商場地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷工程藍(lán)色快線的負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為102560元/平方米。②一層、二層價(jià)格相差2－5倍。一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。③二、三樓的租金要相差1,5倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定。法那么二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法那么三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。八、經(jīng)營方式定位對(duì)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)中型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。商業(yè)工程經(jīng)營方式定位要點(diǎn)：①投資資金回籠收期預(yù)測工程資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一工程中去②工程收益效果預(yù)測收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；③經(jīng)濟(jì)走勢分析通過包括利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；④鳳險(xiǎn)比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；⑤統(tǒng)一管理商場實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序；九、動(dòng)態(tài)定位①招商與定位互動(dòng)――客戶②定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑③定位與市場互動(dòng)――變化中國零售業(yè)態(tài)劃分標(biāo)準(zhǔn)①食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。效勞功能：營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：初級(jí)或不設(shè)立。②便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購置。營業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。效勞功能：營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性效勞工程。管理信息系統(tǒng)：程度較高。③折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)廉價(jià)的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營業(yè)面積：300-500平方米。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：用工精簡，為顧客提供有限的效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。④超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：經(jīng)營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑤中型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及中型居住區(qū)附近。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：群眾化衣、食、用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑥倉儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公理以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購置和流動(dòng)顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：以群眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)局部，商品品種在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理。⑦百貨店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積在6000-20000平方米。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化裝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式。效勞功能：注重效勞，設(shè)餐飲、娛樂場所等效勞工程和設(shè)施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑧專業(yè)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動(dòng)顧客為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：以銷售某類商品為主，表達(dá)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式。效勞功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。⑨專賣店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。效勞功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，提供專業(yè)性效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。⑩家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及效勞為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。效勞功能：提供一站式購足和一條龍效勞，停車位300個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：較高。⑾購物中心〔分社區(qū)型購物中心、市區(qū)購物中心、城郊購物中心〕Ⅰ.社區(qū)型購物中心選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為5-10公里。營業(yè)面積：建筑面積5萬平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：20-40個(gè)租賃店，包括中型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食效勞及其他店。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)。效勞功能：停車位300-500個(gè)。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。Ⅱ.市區(qū)購物中心選址：市級(jí)商業(yè)中心商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為10-20公里。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：40-100個(gè)租賃店，包括百貨店家、中型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設(shè)施等。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)。效勞功能：停車位500個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。Ⅲ.城郊購物中心選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以上。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：200個(gè)租賃店以上，包括百貨店家、中型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設(shè)施等。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)。效勞功能：停車位1000個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。⑿工廠直銷中心選址：一般遠(yuǎn)離市區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購置。營業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品〔經(jīng)營〕結(jié)構(gòu)：為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。效勞功能：多家店共有500個(gè)以上停車位。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。案例：萬達(dá)商業(yè)廣場市場定位〔參考〕①戰(zhàn)略定位：打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，延伸品牌價(jià)值。我們具有多年的資本運(yùn)作和投資經(jīng)驗(yàn)，具有做好商業(yè)地產(chǎn)和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件；②業(yè)態(tài)定位：建設(shè)具有中國特色的“shoppingmall〞概念式的大賣場。通過科學(xué)組合各種效勞功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮效勞功能全的競爭優(yōu)勢；③形象定位：建立商業(yè)新業(yè)態(tài)，管理新典范。提高人民生活質(zhì)量的新形象，充分展示管理標(biāo)準(zhǔn)、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)定位；④主題定位：生態(tài)式生活化購物新體驗(yàn)賣場。隨著劇烈的商業(yè)競爭讓“主題特色〞成為人們選擇購物場所得重要因素；⑤經(jīng)營定位：以中檔為主，上下檔為輔，突出品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。注重經(jīng)營定位的差異性，重視年輕消費(fèi)族群；⑥功能定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的一站式購物場所；⑦目標(biāo)客層定位：中端客層，兼顧上下端客層；⑧商圈定位：工程所在城市及城鄉(xiāng)結(jié)合部，滿足未來城市開展需求而建立一個(gè)新業(yè)態(tài)的商圈；⑨品牌定位：品牌定位是根據(jù)市場整體業(yè)態(tài)定位進(jìn)行確定。如果工程的整體定位是中檔為主，高、低檔為輔。那么，該工程各品類的品牌占比是：中檔品牌占70%，高檔品牌占10%。低檔商品占20%，這樣就可以訂出各類商品一、二線品牌在工程中的占比。模式定位的準(zhǔn)確，不僅滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)需求，也順應(yīng)了城市經(jīng)濟(jì)開展、消費(fèi)市場和消費(fèi)方式變化以及城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。主題購物中心在經(jīng)濟(jì)比較興旺的大中城市將會(huì)得到較快的開展，主要原因是經(jīng)濟(jì)快速開展，人民生活不斷提高，需求不斷增長，消費(fèi)從對(duì)商品數(shù)量的要求轉(zhuǎn)向質(zhì)量的要求，從商品品種的要求轉(zhuǎn)向品牌的要求，從實(shí)用的要求轉(zhuǎn)向多功能的要求，從單一購置轉(zhuǎn)向綜合配套從購置商品轉(zhuǎn)向要求購物環(huán)境，以及系列效勞等，這些都確立了商場化市場主題購物中心的市場空間和開展前景。〔三〕某商業(yè)城定位參考中型百貨商場的市場定位，包括宏觀與微觀兩個(gè)層面的意思。從宏觀上看，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局上，大、中、小型商業(yè)零售企業(yè)之間不是此消彼長的關(guān)系而是相輔相成的關(guān)系，處于寶塔型商業(yè)組織結(jié)構(gòu)中層的中型百貨商場今后都有其生存與開展的空間。老百姓對(duì)自己身邊的中型百貨商場還有較強(qiáng)的依賴感和信任感，一般情況下，購置高檔商品去大商場，而購置次數(shù)頻繁的中低檔商品首選的還是居住區(qū)附近的中型百貨商場；從微觀上看，有沒有市場定位意識(shí)、如何進(jìn)行市場定位？在現(xiàn)代市場條件下，往往是零售企業(yè)興衰的法寶，中型百貨商場這幾年來的成功與失敗的例子就已經(jīng)雄辯地證明了這一點(diǎn)。就具體某一個(gè)中型百貨商場來說，進(jìn)行市場定位，必須從兩個(gè)方面入手：一方面要開展科學(xué)的調(diào)查研究。市場調(diào)研的科學(xué)與否將直接影響到企業(yè)市場定位的準(zhǔn)確程序，成功的調(diào)研活動(dòng)首先應(yīng)該明確調(diào)查目的，作為中型百貨商場重點(diǎn)要考察顧客的性別、年齡、居住地、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入和購物動(dòng)機(jī)等；其次確定調(diào)查方法，以來商場購物的顧客為調(diào)查總體，隨機(jī)抽樣，通過問卷形式開展調(diào)查；最后對(duì)回收的問卷分門別類，進(jìn)行數(shù)據(jù)處理與回歸分析，找出規(guī)律性的東西來，為企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位提供科學(xué)依據(jù)。另一方面要掌握一定的市場定位方法。市場定位的方法多種多樣，但適合于中型百貨商場的市場定位方法首推區(qū)域性定位，即根據(jù)商圈內(nèi)的顧客類型及其消費(fèi)需求、購置期望來進(jìn)行定位的一種方法。設(shè)在居民區(qū)內(nèi)的中型百貨商場主要應(yīng)經(jīng)營價(jià)格中檔商品，現(xiàn)在分布于各居民區(qū)內(nèi)的中型百貨商店根本上都采用這種定位方法，生意均比較穩(wěn)定。另外就是層次性定位，它是根據(jù)目標(biāo)顧客的消費(fèi)需求特征而進(jìn)行具體定位，也稱特色定位。有兩種具體做法，一種是極端做法，即將效勞減少到零點(diǎn)、把價(jià)格降低到最低點(diǎn)〔定位于價(jià)格致勝〕或?qū)⑿谠黾拥綐O點(diǎn)、把價(jià)格提高到最高點(diǎn)〔定位于效勞致勝〕，另一種做法是分層決策，根據(jù)不同對(duì)象或商品種類采用不同定位措施。在市場競爭中，任何一家商場都不可能一勞永逸地維持競爭優(yōu)勢，只要深入調(diào)查研究，及時(shí)尋找突破口，以己之長克人之短，運(yùn)用各種市場定位方法，就一定能夠戰(zhàn)而勝之。四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點(diǎn)1、理念———秉承某商業(yè)城細(xì)節(jié)效勞的經(jīng)營理念，深入研究中國消費(fèi)者的購物習(xí)針慣與生活方式，為光臨商城的顧客提供最優(yōu)質(zhì)溫馨的效勞。秉持創(chuàng)意多變的“差異化效勞〞經(jīng)營理念，為中國喜愛時(shí)尚的消費(fèi)者呈現(xiàn)與以往不同的驚喜體驗(yàn)。2、價(jià)格———主要采用心理定價(jià)策略進(jìn)行價(jià)格制定。星寶商業(yè)城的經(jīng)營本錢大大高于其他零售業(yè)，本錢領(lǐng)先不是百貨商場競爭的戰(zhàn)略重點(diǎn)，而且由于消費(fèi)者的收入和價(jià)值觀不同，中、高收高價(jià)格，所入特別是高收入的消費(fèi)群體可以接受商品的高質(zhì)量、以在進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，大型百貨商場可以采用心里定價(jià)策略，又推出了“會(huì)員卡〞、“新婚卡〞、“兒童卡〞、等方式來贏得消費(fèi)者大量的、長期的購置，并經(jīng)常與這些長期“貴賓〞進(jìn)行情感、心理上的交流。3、效勞———差異化與周到效勞。會(huì)所、電影院、屋頂公園，細(xì)致完美的配套設(shè)施及私屬效勞，將為尊貴客人提供超值的購物體驗(yàn)。某商業(yè)城效勞人員的熱情、甜美，給消費(fèi)者一種溫馨的感覺。通過將目標(biāo)市場定位于中高檔顧客群，某商業(yè)城可以充分發(fā)揮自己在長期經(jīng)營中所積累的經(jīng)驗(yàn)，樹立企業(yè)品牌形象、個(gè)性化效勞、優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境等形象，提升企業(yè)的核心競爭能力，求得自己的生存和開展。企業(yè)形象是影響顧客滿意的因素之一。這里所說的企業(yè)形象包括社會(huì)形象和商場內(nèi)部形象。企業(yè)制定了明確的定位策略后，還必須有效地向目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行定位溝通。某商業(yè)城應(yīng)充分利用廣告等各種宣傳手段來提醒、刺激目標(biāo)消費(fèi)者，以滿足檔次等心理的需求，使顧客覺得雖花錢多點(diǎn)，但非常值得，以此顯現(xiàn)其身份和品位。五、聯(lián)營與自營模式的比照分析從社會(huì)的角度，在顧客、零售商和供給商(制造商和代理商)三個(gè)方面進(jìn)行了歸納，分析的結(jié)果從總體上趨向于這樣一個(gè)結(jié)論：百貨業(yè)增加自營比例是必要的、迫切的，這一點(diǎn)也得到了官方和行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人的支持。商務(wù)部副部長姜增偉提出“要大大提高自主經(jīng)營比重，要提高到50%，60%，70%，80%。然而，與學(xué)術(shù)、官方熱議的自營模式不同，百貨業(yè)界高層的觀點(diǎn)卻并不一致。大局部百貨企業(yè)對(duì)自營仍然只停留在口頭的討論或采取十分謹(jǐn)慎的做法，在全國主要城市的71個(gè)百貨門店的調(diào)查中，無一例外采取了聯(lián)營模式。學(xué)術(shù)界與企業(yè)界的這種差異反映了百貨業(yè)關(guān)于經(jīng)營模式問題的討論絕非那么簡單，從百貨業(yè)的自身的角度出發(fā)，當(dāng)前的聯(lián)營模式存在的合理性到底在哪里;如果在聯(lián)營的道路上一直走下去，百貨業(yè)的業(yè)態(tài)將有可能走向一種什么樣的業(yè)態(tài)，到底有哪些因素令百貨業(yè)界在采取自營模式方面止步;如果采取了自營的模式，百貨業(yè)的業(yè)態(tài)又將是如何，兩種方式到底哪種方式更經(jīng)濟(jì)更可行。對(duì)百貨業(yè)聯(lián)營模式的探討(一)聯(lián)營模式產(chǎn)生的歷史背景1996年以后，隨著零售市場競爭越來越劇烈，傳統(tǒng)百貨商店在新型業(yè)態(tài)的擠壓下，利潤空間越來越小，經(jīng)營壓力越來越大，迫使百貨商店尋找新的盈利模式。在這種背景下，引廠進(jìn)店的聯(lián)營模式被廣泛采用。由于聯(lián)營模式只需要百貨商店提供經(jīng)營場地，不需要占?jí)毫闶凵痰淖杂匈Y金，從而大大降低了百貨商店的商品采購和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因而在國內(nèi)百貨業(yè)中被廣泛采用，截至2007年聯(lián)營模式已經(jīng)成為國內(nèi)百貨企業(yè)主要的盈利模式。(二)聯(lián)營模式的優(yōu)勢和弊端所謂聯(lián)營模式是指百貨店與制造商或代理商之間，按照合同約定各自獨(dú)立經(jīng)營，其權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任。銷售前，零售商一般不取得商品所有權(quán);商品售出后，所有權(quán)同時(shí)完成向零售商和顧客的轉(zhuǎn)移。具體是指零售商為制造商或代理商提供經(jīng)營場地以及相應(yīng)的綜合管理，監(jiān)督進(jìn)店的商品，負(fù)責(zé)導(dǎo)購、統(tǒng)一收銀等效勞，制造商或代理商向零售商繳納聯(lián)營扣點(diǎn)。聯(lián)營模式有其自身的優(yōu)勢，對(duì)于百貨企業(yè)來說，品牌聯(lián)營使其無需自行采購商品，從而降低流動(dòng)資金占用;無需大量經(jīng)營一線的員工，所以降低勞務(wù)本錢;既不會(huì)發(fā)生庫存積壓又能夠及時(shí)調(diào)整品牌，所以降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但是，聯(lián)營模式也有其自身的弊端，百貨商店通過招商方式滿足其對(duì)中高檔品牌的需求，而市場上的知名品牌數(shù)量有限，這必將導(dǎo)致百貨店商品的嚴(yán)重同質(zhì)化以及推高商品的價(jià)格，同行之間競爭劇烈，降低了百貨企業(yè)的利潤。(三)聯(lián)營模式下百貨企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策1.百貨企業(yè)大力開展連鎖經(jīng)營，不斷擴(kuò)張門店傳統(tǒng)百貨業(yè)單店經(jīng)營、孤軍作戰(zhàn)、勢單力薄、競爭力弱，連鎖經(jīng)營有助于百貨企業(yè)發(fā)揮品牌效應(yīng)，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，運(yùn)營本錢降低，市場份額增加，從而提高核心競爭力，以應(yīng)對(duì)外資百貨零售企業(yè)進(jìn)入的壓力和挑戰(zhàn)。因此，諸多百貨企業(yè)開始嘗試通過連鎖經(jīng)營進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。門店數(shù)量的增加提高了百貨企業(yè)的連鎖優(yōu)勢，在塑造企業(yè)品牌知名度方面卓有成效，同時(shí)也擴(kuò)大了企業(yè)營業(yè)額，使企業(yè)的銷售利潤穩(wěn)步上升。2.推動(dòng)百貨業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合為應(yīng)對(duì)門店租金的不斷上漲，局部百貨企業(yè)采取了零售+商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式，一方面以地產(chǎn)利潤彌補(bǔ)百貨利潤之缺乏，另一方面也能夠以百貨作為招牌，提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。這一模式成功的前提，是能否在有一定購置能力的城市獲取黃金地段商業(yè)土地資源。實(shí)踐證明這種零售+商業(yè)地產(chǎn)的模式，能夠在一定程度上解決聯(lián)營模式下百貨企業(yè)利潤率偏低的問題，使聯(lián)營模式下的百貨業(yè)在劇烈競爭的市場中依然能夠不斷開展壯大。3.通過多種業(yè)態(tài)組適宜應(yīng)新的市場形勢多業(yè)態(tài)開展是百貨企業(yè)廣泛采取的開展策略之一。近年來，在生存和開展的巨大壓力推動(dòng)下，越來越多的百貨零售企業(yè)開始進(jìn)行多業(yè)態(tài)開展。2007年中國百貨企業(yè)100強(qiáng)中有85%以上采取了多業(yè)態(tài)開展策略。這說明多業(yè)態(tài)開展已經(jīng)成為國內(nèi)百貨企業(yè)參與競爭、規(guī)模化開展的重要手段。合肥百貨以“百貨+超市+家電+農(nóng)產(chǎn)品市場〞多業(yè)態(tài)組合模式進(jìn)行省內(nèi)異地?cái)U(kuò)張，提前布局整個(gè)安徽經(jīng)濟(jì)圈，從日益劇烈的二線零售市場競爭中脫穎而出，初步完成立足合肥、輻射安徽的戰(zhàn)略部署。天虹商場在國內(nèi)首創(chuàng)了“百貨+超市+X〞的業(yè)態(tài)組合模式，在此根底上形成了城市中心店和社區(qū)購物中心兩種業(yè)態(tài)模式，商號(hào)分別為“天虹百貨〞和“天虹商場〞。天虹商場同時(shí)也提高了超市和其他相關(guān)業(yè)態(tài)在百貨商場的地位和作用，將超市打造成為可與百貨共享顧客群體的精致超市，并根據(jù)顧客需求和競爭對(duì)手靈活配置“X〞局部(如電器、家居、餐飲等)。公司彈性定制的業(yè)態(tài)組合模式，強(qiáng)化了業(yè)態(tài)間的協(xié)同效應(yīng)，利于滿足顧客的“一站式〞購物需求。截至2023年9月，天虹品牌在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江等省市開設(shè)了42家直營分店及以特許經(jīng)營方式管理3家分店。以上種種舉措都使得聯(lián)營模式下的百貨業(yè)在競爭劇烈的市場中依然保持較快的增長速度，百貨企業(yè)跨區(qū)擴(kuò)張從一個(gè)城市到另一個(gè)城市，從省內(nèi)到省外，從局部到全國，無論是百貨企業(yè)的門店數(shù)量、銷售額、還是銷售利潤，都有比較明顯的增長，這說明目前聯(lián)營模式下的百貨業(yè)通過創(chuàng)新商業(yè)模式依然能獲得較好的效益。(四)未來聯(lián)營模式百貨企業(yè)應(yīng)注意的問題除了以上比較常見的應(yīng)對(duì)之策之外，未來聯(lián)營模式下百貨業(yè)應(yīng)該在文化打造、與自然景觀建筑藝術(shù)融合、與城市文明對(duì)接以及開展電子商務(wù)方面多做努力，這幾方面既能夠提升百貨商店的檔次和品位，又能夠提高其銷量和利潤，從而最終形成百貨店永久的和持續(xù)的競爭力。1.推動(dòng)百貨業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)的深度融合縱觀世界各大強(qiáng)國，能夠?qū)κ澜绠a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響力的既不是軍事實(shí)力，也不是經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而是在經(jīng)濟(jì)、政治、軍事層面之上形成的文化實(shí)力，這種軟實(shí)力無處不在，甚至不經(jīng)意間就能夠影響幾代人。當(dāng)前，與百貨業(yè)融合的文化類型甚少，比較常見的是電影院、KTV、兒童樂園等，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上深度融合。現(xiàn)代百貨業(yè)應(yīng)注重文化藝術(shù)的積累、挖掘、固化、創(chuàng)新與展示，以文興商，以商促文，商文互動(dòng)。文化藝術(shù)形式眾多，西式的歌劇、音樂劇、古典音樂、搖滾、爵士樂、芭蕾舞、踢踏舞，中式的京劇、粵劇、評(píng)書、相聲、魔術(shù)雜耍等應(yīng)有盡有，這些文化形式豐富多彩，百貨企業(yè)決策者可以通過歌劇院、美術(shù)館和人類、文化、電影博物館等來展示這些藝術(shù)，同時(shí)與百貨業(yè)交織在一起，實(shí)現(xiàn)與百貨業(yè)的融合。所以，百貨業(yè)應(yīng)該是有文化的百貨業(yè)，悠久的文化與繁榮的商業(yè)建設(shè)珠聯(lián)璧合，是百貨業(yè)未來演繹的重要方式。2.推動(dòng)百貨業(yè)與自然景觀和建筑藝術(shù)的融合當(dāng)人們走進(jìn)澳門威尼斯人酒店度假村的時(shí)候，仿佛走進(jìn)了異國他鄉(xiāng)，威尼斯人酒店度假村以意大利水都威尼斯為主題，酒店周圍內(nèi)充滿威尼斯特色拱橋、小運(yùn)河及石板路，到處充滿威尼斯人浪漫狂放享受生活之異國風(fēng)情。威尼斯人酒店度假村給了人們很多啟發(fā)：百貨業(yè)不僅需要與餐飲、娛樂、休閑、文化和地產(chǎn)結(jié)合，還可以而且應(yīng)該與自然景觀結(jié)合。威尼斯人酒店度假村可以通過仿制威尼斯風(fēng)情，而將零售、餐飲、娛樂、會(huì)展放入其中，百貨業(yè)為什么不能將百貨業(yè)與自然景觀相結(jié)合呢?我國有聞名天下的蘇州園林，也有著名的秦淮河，百貨企業(yè)為什么不能通過打造“園林式購物中心〞，“秦淮河式購物中心〞呢?也可以將百貨商店放進(jìn)去，使消費(fèi)者在購物的同時(shí)也可以領(lǐng)略園林景致或者感受秦淮河舊夢。另外，在選擇適宜的自然景觀之后，再確定需要選擇的建筑藝術(shù)，兩者配合，相得益彰。百貨商店與自然景觀的融合，使其在一定程度上具備了難以復(fù)制性，百貨商店與建筑藝術(shù)的融合使其在這座城市中享有“地標(biāo)〞的尊崇，會(huì)讓無數(shù)消費(fèi)者心馳神往。3.推動(dòng)百貨業(yè)與城市文明的對(duì)接，提高全民對(duì)百貨業(yè)的認(rèn)識(shí)高度百貨商店是城市開展的產(chǎn)物，它提供了一種城市文化，是現(xiàn)代文明的傳播之地，也是工業(yè)文明成果的展示地。因此，要推動(dòng)百貨業(yè)與城市文明的對(duì)接，將開展百貨業(yè)提高到打造城市文明的高度。首先，百貨商店是現(xiàn)代文明訓(xùn)練場。百貨商店的環(huán)境、效勞無一不是現(xiàn)代文明的訓(xùn)練課程，在一種買賣關(guān)系以外免費(fèi)提供了文明的訓(xùn)練。買賣是契約關(guān)系，而契約是法律的核心，商場的禮儀是現(xiàn)代禮儀的一局部等。其次，百貨商店是現(xiàn)代文明的展示場。百貨商店向市民展示了現(xiàn)代工業(yè)的精品，從這個(gè)意義上來說，百貨公司也是“現(xiàn)代工業(yè)博物館〞。當(dāng)人們?cè)趯挸髁恋陌儇浬痰昀镉崎e地散步的時(shí)候，當(dāng)人們面對(duì)琳瑯滿目、美侖美幻的商品的時(shí)候，當(dāng)人們接受彬彬有禮、細(xì)心體貼的效勞的時(shí)候，一切都如夢似幻，但又都這么真實(shí)，能讓人真真實(shí)實(shí)地體會(huì)到現(xiàn)代城市文明之所在。最后，百貨商店演繹了一種城市文化的變遷。老上海人心中的永安百貨，解放前的大新百貨公司，它們是城市的記憶，是城市文化的載體。百貨的開展演繹了城市的變遷，也在某種程度上詮釋了城市文化。只有融入了城市文明的百貨企業(yè)才能夠在現(xiàn)代城市的變遷中風(fēng)雨同舟，才能夠在劇烈的市場競爭中，令廣闊的消費(fèi)者不離不棄，才能夠隨著社會(huì)的開展而與時(shí)俱進(jìn)。4.推動(dòng)百貨業(yè)積極開展電子商務(wù)電子商務(wù)突破了柜臺(tái)和地域的限制，無論是消費(fèi)者數(shù)量還是定單結(jié)算效率都是實(shí)體店無法比較的，這就決定了其消費(fèi)潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)體店。所以，許多傳統(tǒng)百貨店都對(duì)電子商務(wù)躍躍欲試。鑒于電子商務(wù)良好的開展前景，百貨商店有必要大力開展本企業(yè)的電子商務(wù)網(wǎng)站，使百貨企業(yè)依托實(shí)體店和網(wǎng)絡(luò)商店兩種模式推動(dòng)事業(yè)開展。但是，在開展電子商務(wù)過程中，百貨企業(yè)應(yīng)該協(xié)調(diào)好實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)商店之間的關(guān)系，百貨網(wǎng)店的商品價(jià)格一般會(huì)比實(shí)體店的產(chǎn)品優(yōu)惠許多，這必然會(huì)對(duì)實(shí)體店造成較大的沖擊，甚至嚴(yán)重影響實(shí)體店的銷售。為了使兩種銷售模式協(xié)同開展，百貨商店需要在網(wǎng)店經(jīng)營的產(chǎn)品品種上慎重選擇，減少產(chǎn)品的重復(fù)配置，盡可能做到網(wǎng)上網(wǎng)下的差異化經(jīng)營。另外，大局部百貨網(wǎng)店開發(fā)時(shí)間較短，網(wǎng)店運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺乏，消費(fèi)者信任度不高，這些都是百貨網(wǎng)店經(jīng)營將要面臨的一些難題。因此，百貨界需要在網(wǎng)店?duì)I銷方面多下工夫，通過多種渠道讓消費(fèi)者了解百貨網(wǎng)店所經(jīng)營的產(chǎn)品類型、優(yōu)惠幅度、效勞質(zhì)量等，以便吸引各類消費(fèi)群體，推動(dòng)網(wǎng)店事業(yè)的開展。百貨商店開展電子商務(wù)的銷售模式已是大勢所趨，這是聯(lián)營模式下提高百貨商店銷量和利潤的一種新的渠道，這種渠道的出現(xiàn)改變了消費(fèi)者傳統(tǒng)的購物方式，節(jié)省了消費(fèi)者購物的時(shí)間和金錢本錢，適應(yīng)了人們的現(xiàn)代生活方式。在這種渠道的輔助下，聯(lián)營模式將繼續(xù)推動(dòng)百貨業(yè)向前開展。對(duì)百貨業(yè)自營模式的探討所謂自營模式是指百貨店買斷制造商或代理商的產(chǎn)品，在自己的店鋪進(jìn)行零售，傳統(tǒng)的自營費(fèi)用自己承擔(dān)，利潤歸自己所有。當(dāng)今，從世界百貨店的開展趨勢看，百貨店自營的比例大約為美國占80%，歐洲占50%，日本和韓國占20%，而國內(nèi)自營比例極低，許多百貨店聯(lián)營比例80-90%，有的甚至到達(dá)100%。在學(xué)界和官方呼喊百貨企業(yè)實(shí)行自營的同時(shí)，百貨企業(yè)卻認(rèn)為自營困難重重，盡管有毛利率的誘惑(自營毛利率比聯(lián)營普遍要高出15%以上)。(一)眾多原因令百貨業(yè)止步于自營門檻之外這些原因如下：1、中國是一個(gè)高速開展的開展中國家，此一階段的典型特征是產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)爆炸式增長，市場提供了足夠多的時(shí)機(jī)，這種情況導(dǎo)致企業(yè)一般會(huì)采取迅速將一種經(jīng)營模式擴(kuò)大的做法，占領(lǐng)市場份額總會(huì)優(yōu)先于經(jīng)營模式的創(chuàng)新。由此，企業(yè)的資源會(huì)大局部投向擴(kuò)大市場份額，而不是用于一種新商業(yè)模式的創(chuàng)新。所以，經(jīng)營模式創(chuàng)新能力的弱化也就缺乏為奇。百貨是城市的產(chǎn)物，中國大量新的城市的出現(xiàn)以及原有的一線城市人口的不斷擴(kuò)大和新的高端消費(fèi)品階層的不斷出現(xiàn)，雖然使百貨企業(yè)毛利率有所下降，但仍有利可圖，這就會(huì)產(chǎn)生管理惰性。2、自營系統(tǒng)建構(gòu)的本錢-收益使百貨業(yè)實(shí)現(xiàn)自營成為一種不可能。長期的聯(lián)營模式運(yùn)行的結(jié)果導(dǎo)致了百貨業(yè)核心技術(shù)喪失與商業(yè)功能退化，效勞集約型業(yè)態(tài)特征弱化和變異，盈利性空間和業(yè)務(wù)空間縮窄以及“負(fù)反應(yīng)效應(yīng)〞放大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等問題。然而，真正使百貨企業(yè)卻步于自營的是當(dāng)前百貨企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、控制系統(tǒng)以及其他的資源。實(shí)現(xiàn)自營模式意味著一種戰(zhàn)略大調(diào)整，是對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營模式推倒重來，如果在現(xiàn)有的根底上成立自營經(jīng)營部門，需牽涉到重構(gòu)自營的價(jià)值鏈，巨大的資金投入、倉儲(chǔ)場地投入和管理投入本錢大大高于從自營中有可能獲得的收益。由于自營能否獲得一種戰(zhàn)略上的持續(xù)盈利能力還是一個(gè)未知數(shù)，企業(yè)界在沒有實(shí)際成功的案例以前是不會(huì)貿(mào)然采取行動(dòng)的。即使香港連卡佛在大陸也沒有獲得成功的案例，更何況當(dāng)今創(chuàng)新能力普遍偏弱的國內(nèi)百貨企業(yè)呢。(二)假設(shè)百貨業(yè)采取自營模式，那么必將給實(shí)施這一模式的企業(yè)帶來根本性的變化:1、出資人，無論是國有百貨的資產(chǎn)所有者，還是民營百貨的所有者，都必須認(rèn)識(shí)到自營模式確實(shí)立意味著在當(dāng)前百貨業(yè)的生存模式中屬于另類，由此必然會(huì)引起百貨同業(yè)之間以及零售行業(yè)之間產(chǎn)生新的族群內(nèi)、族群間的爭奪生存權(quán)的新的競爭;同時(shí)，在當(dāng)前高端品牌奇缺的情況下，供給商必然要到達(dá)其利益的最大化，聯(lián)營模式的百貨企業(yè)只能采取讓利的方式來獲得高端的品牌，而自營模式百貨企業(yè)只能走向中端品牌的經(jīng)營。2、采取自營模式，百貨企業(yè)必須重構(gòu)其經(jīng)營的價(jià)值鏈。聯(lián)營模式下百貨店的盈利模式表現(xiàn)為收取傭金和各種場地使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等租金收入，其實(shí)質(zhì)是“通道費(fèi)盈利模式〞，而在自營模式下百貨企業(yè)主要通過進(jìn)銷差價(jià)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。由聯(lián)營模式轉(zhuǎn)向自營模式意味著百貨店的價(jià)值鏈發(fā)生改變，這一價(jià)值鏈的重構(gòu)牽涉到自營模式下具體的經(jīng)營方式確實(shí)定，是買手制還是代理制等，涉及一系列采購管理、物流管理和庫存管理;同時(shí)，在支持系統(tǒng)構(gòu)建上必須建立一套相應(yīng)的管理制度及物流體系。3、采取自營模式，百貨企業(yè)必須重新建構(gòu)一支新的人才隊(duì)伍，必須盡快提升管理水平。由于長期采取聯(lián)營模式，百貨企業(yè)的人員隊(duì)伍根本效勞于選址、招商、商場物業(yè)管理等。在自營模式下，百貨企業(yè)必須重新組建采購隊(duì)伍、商場銷售人員以及倉儲(chǔ)管理人員隊(duì)伍，此類業(yè)務(wù)人員的組建及管理對(duì)當(dāng)前百貨企業(yè)來說是一大挑戰(zhàn)。自營模式對(duì)人管理的要求比聯(lián)營模式要求更高。4、采取自營模式，百貨企業(yè)必須擁有更多的資金儲(chǔ)藏。自營模式不僅需要有更多更優(yōu)秀的人才，而且在資金的需求上也比聯(lián)營模式要求更多。在聯(lián)營模式中不涉及大量的人員支出及商品周轉(zhuǎn)資金，在自營模式下必將涉及商品周轉(zhuǎn)資金、人員支出及庫存處理資金。由此，對(duì)于當(dāng)前百貨企業(yè)普遍將盈余資金投向新商場開設(shè)甚至其他行業(yè)不同，自營模式的百貨企業(yè)在實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)方面將直接面臨一種前所未有的困難。5、采取自營模式需要以消費(fèi)者為中心構(gòu)建“效勞集約〞戰(zhàn)略。“效勞集約型〞業(yè)態(tài)特征是百貨店得以致勝的法寶，擁有顧客忠誠和對(duì)消費(fèi)者需求信息的精確掌握也是百貨店終端優(yōu)勢和買方勢力的源泉。因此，百貨業(yè)向自營模式回歸就必須要加強(qiáng)效勞營銷，通過會(huì)員制與CRM等手段有效構(gòu)建顧客效勞互動(dòng)溝通平臺(tái)，通過多樣化的售前、售中、售后的效勞鏈接，專業(yè)化的消費(fèi)指導(dǎo)，樹立品牌、培育消費(fèi)忠誠，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者面對(duì)面的溝通，直接高效提升效勞品質(zhì)和企業(yè)形象。(三)百貨業(yè)自營模式的策略選擇基于以上分析，百貨業(yè)實(shí)現(xiàn)自營模式是一種戰(zhàn)略上的改變，絕非簡單地在聯(lián)營模式中的一種修修補(bǔ)補(bǔ)，即使實(shí)施自營，也必須有創(chuàng)新的自營策略，必須處理好以下幾個(gè)方面的關(guān)系。1、未來的百貨自營模式必須適應(yīng)未來零售業(yè)態(tài)的變化趨勢電子商務(wù)這一無所不包的零售交易平臺(tái)，幾乎在平價(jià)、選擇自由、便利等方面的顧客價(jià)值上占據(jù)了極大優(yōu)勢，以京東和淘寶為代表的電子商務(wù)平臺(tái)，也將更進(jìn)一步蠶食傳統(tǒng)百貨的市場。另外，還有各種名牌折扣店以“名牌+低價(jià)〞的結(jié)合正在對(duì)百貨商店傳統(tǒng)的“高端+高價(jià)〞模式發(fā)起沖擊。因此，未來百貨商店自營必須在自身定位上做好文章，傳統(tǒng)的“高端+高價(jià)〞的定位適合于聯(lián)營模式，在目前市場高端品牌奇缺的前提下，百貨企業(yè)實(shí)現(xiàn)自營困難較大。一種值得探索的定位是百貨企業(yè)可以將百貨業(yè)的連鎖優(yōu)勢作為一種重要的展示功能，百貨商店與制造商共同打造品牌，也即百貨商店不但作為一名售貨員的角色而且作為一名專業(yè)品牌方案解決人的角色而存在，這樣就把百貨業(yè)實(shí)現(xiàn)了華美轉(zhuǎn)身。2、未來的百貨自營必須與未來的消費(fèi)方式的變化趨勢結(jié)合起來隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的開展，人性哲學(xué)在當(dāng)下已深入到城市居民，其在消費(fèi)方式上表現(xiàn)為個(gè)性化消費(fèi)需求;同時(shí)，消費(fèi)者為了實(shí)現(xiàn)這種消費(fèi)需求而積極參與到生產(chǎn)中去。由此，自我設(shè)計(jì)、與生產(chǎn)者一同生產(chǎn)等理念已悄然興起。以這樣的趨勢為代表，百貨自營與個(gè)性化消費(fèi)的結(jié)合成為了一個(gè)必須加以思考的問題。當(dāng)前，主題百貨等差異化的百貨經(jīng)營已在百貨行業(yè)中初露端霓。在百貨自營中，百貨公司可將生產(chǎn)設(shè)計(jì)與品牌及銷售相結(jié)合。在服裝消費(fèi)中大量引進(jìn)量身定做以滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求，既能滿足高端消費(fèi)人士的需求，也能實(shí)現(xiàn)百貨的差異化經(jīng)營。3、百貨自營必須注重與其他行業(yè)的整合，從而在企業(yè)綜合利潤而不僅僅作為百貨銷售來表達(dá)百貨的價(jià)值既然百貨業(yè)界對(duì)其自營還維持在準(zhǔn)備或研究階段，其主要的擔(dān)憂來自于對(duì)盈利能力的信心缺乏。百貨自營如果僅僅從百貨自身來說確實(shí)困難較大，并由此卻步。然而，如果從與商業(yè)地產(chǎn)或物流或酒店或文化傳播甚至藝術(shù)會(huì)展等結(jié)合起來，并從整體工程回報(bào)來思考結(jié)論未必一致。當(dāng)今，許多百貨企業(yè)已經(jīng)成為上市公司，整個(gè)上市公司涉及到幾項(xiàng)主營業(yè)務(wù)，如商業(yè)地產(chǎn)、物流業(yè)務(wù)，如果在某個(gè)工程中把地產(chǎn)作為主盈利工程，而把百貨業(yè)作為地產(chǎn)的配套工程，那么自營的盈利壓力就不會(huì)那么大，以地產(chǎn)補(bǔ)百貨，同時(shí)百貨使地產(chǎn)增值，百貨并不從百貨