房地產(chǎn)投資分析2

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析深圳大學(xué)管理學(xué)院崔世娟第二章房地產(chǎn)投資三要素分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資的影響因素投資者本身影響因素投資對(duì)象本身影響因素投資環(huán)境影響因素2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資者本身的影響因素

1、資金實(shí)力2、投資經(jīng)驗(yàn)3、經(jīng)營(yíng)管理水平4、投資意向5、其他因素2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資對(duì)象本身的影響因素

1、地理位置2、地質(zhì)條件3、地塊形狀4、規(guī)劃條件5、房屋結(jié)構(gòu)類型6、房屋裝修水平7、房屋設(shè)備水平8、房屋施工質(zhì)量9、房屋用途10、樓層朝向11、房屋完損程度12、土地面積和建筑面積等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資環(huán)境的影響因素

1、政治限制2、社會(huì)文化要求3、經(jīng)濟(jì)繁榮程度4、市場(chǎng)供求狀況5、金融貨幣投放6、重大項(xiàng)目建設(shè)7、自然環(huán)境8、人口變化9、配套條件10、物價(jià)水平11、工資收入12、消費(fèi)水平13、科技發(fā)展14、其他因素2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資三要素投資時(shí)機(jī)：投資最佳時(shí)間和出售最佳時(shí)間投資地段：地理位置，社會(huì)位置投資質(zhì)量：房地產(chǎn)本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量房地產(chǎn)投資其他要素

市場(chǎng)選擇、經(jīng)營(yíng)形式的選擇、投資物業(yè)的類別選擇三要素分析的必要性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)投資時(shí)機(jī)分析房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)每一階段都需要資金給投資者提供投資機(jī)會(huì)每一階段的成果都可進(jìn)入市場(chǎng)使機(jī)會(huì)增加每一階段的市場(chǎng)供求狀況不同，投資者的基本判斷不同交易頻繁城市人口的增加，社會(huì)的發(fā)展增加機(jī)會(huì)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資意向與投資時(shí)機(jī)投資意向：對(duì)投資對(duì)象的潛在意識(shí)和認(rèn)識(shí)投資意向是追求短期收益：選擇容易轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資意向是追求長(zhǎng)期收益：選擇有升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值：投資后的價(jià)值判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)：按一定估價(jià)方法估計(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)成交價(jià)：買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易價(jià)格開(kāi)發(fā)價(jià)值、評(píng)估價(jià)與成交價(jià)的關(guān)系例結(jié)論2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan結(jié)論一般：開(kāi)發(fā)價(jià)值>成交價(jià)>評(píng)估價(jià)(開(kāi)發(fā)價(jià)值—評(píng)估價(jià)）越大，投資時(shí)機(jī)越吸引人，易形成投資。（開(kāi)發(fā)價(jià)值—成交價(jià)）越大，收益越大，成功機(jī)會(huì)大。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資的最佳持有期最佳持有期：在一段若干年的時(shí)期當(dāng)中，以這段最佳持有期為時(shí)限，某位投資者收回投資并再投資，他的收益將會(huì)比他以任何其他持有期為時(shí)限，在同樣的產(chǎn)業(yè)上收回投資并再投資所得的收益要大一些。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan設(shè)：Zi--時(shí)限為i年的持有資產(chǎn)所獲得的收益Wi--持有期為i年，在時(shí)限n年內(nèi)再投資，n年后的復(fù)利收益。

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan例1：求一份投資計(jì)劃的最佳持有期2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan例2：比較兩種投資計(jì)劃2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn)加強(qiáng)預(yù)測(cè)創(chuàng)造性思維揚(yáng)長(zhǎng)避短不求全責(zé)備審時(shí)度勢(shì)，靈活機(jī)動(dòng)有決斷魄力發(fā)揮智囊作用分清主次，抓住重點(diǎn)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)房地產(chǎn)投資地段分析地段影響因素分析

市場(chǎng)供求行情地塊的自然條件地塊的社會(huì)條件地塊的環(huán)境條件地塊周?chē)慕?jīng)濟(jì)條件政策限制人口因素城市規(guī)劃因素心理影響國(guó)際關(guān)系2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資地段選擇的重點(diǎn)1、選擇有升值潛力的土地未開(kāi)發(fā)土地：價(jià)格低，配套費(fèi)用高已開(kāi)發(fā)土地：價(jià)格高，升值空間不大開(kāi)發(fā)中土地：價(jià)格適中，升值空間大2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan2、地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)上風(fēng)口發(fā)展理論高走理論近水發(fā)展理論沿邊發(fā)展理論3、縱覽全局選擇投資地段4、積極穩(wěn)妥，感冒地段風(fēng)險(xiǎn)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)房地產(chǎn)投資質(zhì)量分析投資質(zhì)量影響因素分析影響房地產(chǎn)本身質(zhì)量的因素用戶質(zhì)量要求周?chē)康禺a(chǎn)質(zhì)量水平周?chē)鷻n次高高周?chē)鷻n次低低2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)類型要求解困房低；別墅高投資者的資金限制影響房地產(chǎn)管理服務(wù)水平的因素投資者的經(jīng)營(yíng)方針用戶的支付能力房地產(chǎn)本身質(zhì)量效益大小2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資者與用戶不同的質(zhì)量觀點(diǎn)質(zhì)量目標(biāo)：用戶愿意買(mǎi)，投資者對(duì)回報(bào)滿意的質(zhì)量水平房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確