興安盟物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

興安盟物業(yè)效勞收費(fèi)治理方法解析主講：方愛(ài)華興安盟物業(yè)收費(fèi)治理方法

為進(jìn)一步理順物業(yè)效勞收費(fèi)秩序，標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)行為，提高物業(yè)效勞收費(fèi)治理水平，促進(jìn)物業(yè)效勞市場(chǎng)的安康進(jìn)展，改善人居、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例》和自治區(qū)進(jìn)展改革委、原建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)治理方法》的通知〔內(nèi)發(fā)改費(fèi)字【2023】1708號(hào)〕等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，制定本方法。一、物業(yè)效勞收費(fèi)，是指物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)物業(yè)效勞托付合同的商定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展修理、養(yǎng)護(hù)、治理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。二、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公正、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)效勞企業(yè)，鼓舞物業(yè)效勞企業(yè)開(kāi)展正值的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，制止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)效勞收費(fèi)機(jī)制通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。三、物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行效勞合同，為業(yè)主供給質(zhì)價(jià)相符的效勞。同時(shí)物業(yè)效勞企業(yè)也不得因業(yè)主托欠交物業(yè)效勞費(fèi)用，而擅自降低物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，搞惡性循環(huán)。物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞托付合同商定的，應(yīng)依據(jù)物業(yè)效勞托付合同商定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)〔未成立業(yè)主委員會(huì)的由居民委員會(huì)〕應(yīng)當(dāng)監(jiān)視和幫助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同。四、物業(yè)效勞收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。一般住宅小區(qū)和非小區(qū)住宅〔單體樓〕以及住宅區(qū)內(nèi)的地下室、已出售的地下停車位、車庫(kù)、商服、寫字用房等的物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。別墅及除上述以外的其他物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)。小區(qū)的劃分依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例》和原自治區(qū)建設(shè)廳《內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)居住物業(yè)治理區(qū)域劃分方法》〔內(nèi)建房字【2023】22號(hào)〕等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、物業(yè)效勞收費(fèi)承受包干制或酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量和效勞范圍協(xié)商確定，并在物業(yè)效勞合同中商定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)效勞企業(yè)享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞費(fèi)中，依據(jù)商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)效勞企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同商定的支出，結(jié)余或者缺乏均有業(yè)主享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。六、實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞資金支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主全部，物業(yè)效勞企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同商定以外的支出。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支狀況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支狀況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)答復(fù)。物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以依據(jù)物業(yè)效勞合同商定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支狀況進(jìn)展審計(jì)。七、實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用包干制的，物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成包括：物業(yè)效勞本錢，法定稅費(fèi)和物業(yè)效勞企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)效勞企業(yè)的酬金，八、物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括以下局部：1、物業(yè)治理效勞人員的工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)效勞區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)修理資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)效勞本錢。九、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類物業(yè)效勞收費(fèi)，依據(jù)分級(jí)治理、等級(jí)收費(fèi)的原則，由業(yè)主委員會(huì)〔未成立業(yè)主委員會(huì)的由社區(qū)居民委員會(huì)〕代表業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)，協(xié)商確定所需物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)確定的物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格，在浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，在物業(yè)效勞托付合同中商定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞托付合同中協(xié)商商定。十、我盟實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類物業(yè)效勞收費(fèi)共劃分為五個(gè)等級(jí)，即由高到低設(shè)定為：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)，個(gè)等級(jí)物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，即《興安盟物業(yè)效勞收費(fèi)等級(jí)確定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》〔見(jiàn)附件一〕。十一、我盟實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類住宅物業(yè)效勞收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格，即《興安盟物業(yè)效勞收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格》見(jiàn)附件二。 十二、我盟實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格的根底上，可上下浮動(dòng)20%。住宅區(qū)內(nèi)的地下室物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根底上，下浮50%；小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)〔含已出售的地下停車位〕物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根底上，下浮20%；小區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根底上上浮20%；小區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根底上上浮30%。此外，住宅區(qū)內(nèi)如未參加城市污水管網(wǎng)，未交納污水處理費(fèi)的，可另收取污水清掏費(fèi)，污水清掏費(fèi)應(yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)?、?jù)實(shí)收取，具體分?jǐn)偡绞胶褪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)效勞合同中商定。十三、物業(yè)效勞費(fèi)用以平方米(建筑面積)·月·元為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，由物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)物業(yè)效勞托付合同的商定向業(yè)主或使用人收取，預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月〔含12個(gè)月〕。物業(yè)效勞收費(fèi)額尾數(shù)為角，尾數(shù)缺乏0.10元的四舍五入。 十四、一般住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點(diǎn)，選擇物業(yè)效勞工程、效勞等級(jí)，并按本通知的規(guī)定，在招標(biāo)過(guò)程中作為投標(biāo)價(jià)格，代招標(biāo)完畢后，與中標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)在前期物業(yè)效勞托付合同中商定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，要在房屋買賣合同中明確商定前期物業(yè)效勞內(nèi)容、效勞費(fèi)用、物業(yè)報(bào)修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)，或?qū)⑶捌谖飿I(yè)效勞托付合同作為房屋買賣合同附件供給應(yīng)購(gòu)房人，并嚴(yán)格履行物業(yè)保修責(zé)任。前期物業(yè)效勞企業(yè)必需依據(jù)前期物業(yè)效勞托付合同的效勞內(nèi)容及效勞標(biāo)準(zhǔn)，供給相應(yīng)的效勞。十五、與住宅配套使用的電梯、二次供水設(shè)施，有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處〔車棚〕收費(fèi)，以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在不違反消防和安全等相關(guān)規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場(chǎng)地上建設(shè)的露天停車位收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。其中：《興安盟一般住宅電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》〔見(jiàn)附件三〕；住宅二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅和住宅區(qū)內(nèi)寫字用房每月每建筑平方米0.10元，住宅區(qū)內(nèi)商服用房每月每建筑平方米0.20元；有償使用的地下停車位和固定封閉式存車處〔車棚〕，以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在不違反消防和安全等相關(guān)規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場(chǎng)地上建設(shè)的露天停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由同級(jí)價(jià)格行政主管部門制定，報(bào)盟進(jìn)展改革委備案后執(zhí)行。所得收入扣除治理效勞費(fèi)用后歸全體業(yè)主全部，并依據(jù)業(yè)主大會(huì)的打算使用。其他利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，依據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)修理資金，也可以依據(jù)業(yè)主大會(huì)的打算使用。興安盟一般住宅電梯收費(fèi)方式，要逐步全面推行智能卡〔IC卡〕刷卡收費(fèi)方式。十六、物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)業(yè)主的托付供給物業(yè)效勞合同商定以外的效勞，效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除政府價(jià)格行政主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方商定收取費(fèi)用。十七、物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞托付合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕后10日內(nèi)，需向同級(jí)價(jià)格行政主管部門，申領(lǐng)《內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)營(yíng)性效勞價(jià)格收費(fèi)證》前方可向業(yè)主收取物業(yè)效勞費(fèi)。申領(lǐng)《內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)營(yíng)性效勞價(jià)格收費(fèi)證》需提交以下材料。1、工商行政治理部門核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；2、技術(shù)監(jiān)視部門核發(fā)的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》；3、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)效勞企業(yè)《資質(zhì)等級(jí)證書》；4、企業(yè)法定代表人〔負(fù)責(zé)人〕身份證明；5、物業(yè)效勞托付合同〔前期物業(yè)效勞托付合同〕；6、稅務(wù)登記機(jī)關(guān)核發(fā)的《稅務(wù)登記證》；7、其他需提交的材料〔業(yè)主大會(huì)通過(guò)的效勞等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議紀(jì)要〕。十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)效勞托付合同的商定，按時(shí)足額交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)效勞托付合同商定，逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)〔未成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主〕應(yīng)當(dāng)幫助其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)效勞務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其商定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)效勞費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)效勞等費(fèi)用，由物業(yè)出讓人擔(dān)當(dāng)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)效勞等費(fèi)用，由物業(yè)受讓人擔(dān)當(dāng)；雙方另有商定的，從其商定。十九、納入物業(yè)效勞范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位緣由未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)效勞費(fèi)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。二十、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)政府價(jià)格行政主管部門的規(guī)定，對(duì)全部收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將效勞內(nèi)容、效勞人員、效勞標(biāo)準(zhǔn)、效勞、監(jiān)視舉報(bào)，以及收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、定價(jià)方式等有關(guān)狀況進(jìn)展公示。并定期征求業(yè)主的意見(jiàn)和建議，不斷提高物業(yè)效勞質(zhì)量。

二十一、全盟各級(jí)價(jià)格行政主管部門，對(duì)一般住宅物業(yè)效勞本錢實(shí)行年度價(jià)格本錢監(jiān)審制度，依據(jù)物業(yè)效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展水公平因素測(cè)算物業(yè)效勞本錢。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)各項(xiàng)治理效勞的本錢運(yùn)營(yíng)記錄，由價(jià)格行政主管部門在開(kāi)展價(jià)格本錢調(diào)查時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)需照實(shí)反映狀況，供給必需的帳簿、本錢資料、票據(jù)、文件以及其他資料等。二十二、全盟各級(jí)價(jià)格行政主管部門、物業(yè)主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的日常監(jiān)管。對(duì)只收費(fèi)不效勞或多收費(fèi)少效勞，降低效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)變相多收費(fèi)等亂收費(fèi)行為，要依法查處。同時(shí)對(duì)覺(jué)察的問(wèn)題，要催促物業(yè)效勞企業(yè)準(zhǔn)時(shí)整改。對(duì)拒不整改的物業(yè)效勞企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，形成“誠(chéng)懇守信”“優(yōu)勝劣汰”的良好市場(chǎng)氣氛，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。二十一、本通知自2023年4月1日起實(shí)行。本方法除實(shí)施前業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)已簽訂物業(yè)效勞合同或已交納當(dāng)期物業(yè)效勞費(fèi)用的，在本通知實(shí)施后尚未到期的，可以依據(jù)原規(guī)定執(zhí)行外，原有關(guān)規(guī)定如與本方法不全都的，一律以本方法為準(zhǔn)。 附件二：興安盟物業(yè)效勞收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)格等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格元/月建筑平方米0.800.600.400.300.20附件三：興安盟一般住宅電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)工程根底費(fèi)用〔元/戶月〕運(yùn)行費(fèi)用〔元/戶月〕備注收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30一十