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文檔簡介
物業(yè)投標(biāo)書xxxx物業(yè)管理投標(biāo)方案前言承蒙信任,我們非常榮幸地提交我公司對xxxx的物業(yè)管理投標(biāo)方案,本方案有利于促進(jìn)xxxx物業(yè)保值和增值,現(xiàn)供貴業(yè)主委員會在招標(biāo)時參考,并作為進(jìn)一步合作的基礎(chǔ),希望在物業(yè)管理上取得更大的成效。本方案現(xiàn)為初案,是根據(jù)目前xxxx的基本情況,結(jié)合我公司的專業(yè)實(shí)踐以及對該項(xiàng)目初步了解的基礎(chǔ)上完成的,如有幸獲得投標(biāo)權(quán),將提交具體的計(jì)劃。希望以此奠定雙方長期真誠友好的合作關(guān)系。公司簡介
xxxx物業(yè)管理有限公司成立于2011年10月,是一家集物業(yè)管理,物業(yè)咨詢,物業(yè)中介為一體的具有獨(dú)立法人及三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),公司秉承“科學(xué)管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),業(yè)主至上,服務(wù)第一”的工作宗旨,機(jī)制倡導(dǎo)“人性化”的管理。我們的指導(dǎo)思想是“以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),竭誠為客戶提供完善的生活空間和優(yōu)質(zhì)服務(wù)”,通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)來不斷贏得顧客的信賴,占領(lǐng)市場。公司管轄的物業(yè)設(shè)計(jì)住宅,高層公寓,商業(yè)物業(yè),顧問服務(wù)等,服務(wù)的項(xiàng)目涉及西安各區(qū)域。公司有著一支高素質(zhì),有著豐富經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍,管理人員持證上崗率搭100%,公司在借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時,不斷擠擠探索自身的發(fā)展思路和模式,把管理融入服務(wù)當(dāng)中,始終吧業(yè)主的利益放在首要位置,不斷提高服務(wù)層次,改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,追求無止境的服務(wù)新境界,打造行業(yè)的先鋒。公司自成立以來,按照iso9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)制定了相關(guān)管理制度和工作手冊,并在工作中嚴(yán)格執(zhí)行和檢查,監(jiān)督,形成了一套完整的從公司到部門,再到管理處由上至下的檢查,監(jiān)督機(jī)制。并推出首任“問責(zé)制”和末位“淘汰制”,不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理,提高服務(wù)管理水平。
物業(yè)特點(diǎn)分析與整體管理設(shè)想xxxx的特點(diǎn)與物業(yè)管理定位xxxx地處西安市新區(qū),小區(qū)總建筑面積38228平方米(其中住宅33384平方米,飯店1228平方米,招待所3616平方米)現(xiàn)有兩部電梯,小區(qū)住宅共計(jì)564戶。周邊交通便利、人口密集。如何滿足業(yè)主對于自己要居住使用幾十年的樓宇來選聘一個好管家,以保證物業(yè)的完好度,提升物業(yè)的形象,促進(jìn)物業(yè)的保值,增值。就必須依靠一支高效,精干,一專多能,團(tuán)結(jié),務(wù)實(shí),向上的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。從而可改變和提高人們的生活質(zhì)量,生活觀念和生活方式,也必將創(chuàng)造出物業(yè)管理的新概念,給物業(yè)管理帶來根本性的變化,導(dǎo)致管理觀念,管理機(jī)構(gòu),管理方式,管理手段,管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。針對xxxx物業(yè)現(xiàn)狀,我們采取以下管理方式:管理體制:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理模式:一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設(shè)達(dá)到目標(biāo):社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益管理體系:嚴(yán)格按照ISO9001---2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。我們認(rèn)為,要提升xxxx物業(yè)的管理水平和服務(wù)品質(zhì),必須把業(yè)主滿不滿意作為檢驗(yàn)管理和服務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)。所以,必須在物業(yè)管理和服務(wù)以及安全上下功夫:一是為廣大業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一個安全、潔凈、優(yōu)雅的居住環(huán)境;二是為全體業(yè)主(住戶0提供可靠和及時、周到的后勤保障服務(wù),保證各種設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行,形成良好的社會氛圍,從而保證物業(yè)的保值和升值。服務(wù)承諾如果能夠有幸成為xxxx的“物業(yè)管理人”。我們將全力以赴,調(diào)動一切資源為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),力爭使xxxx的物業(yè)管理與服務(wù)邁上新臺階,做好廣大業(yè)主(住戶)的好管家、好幫手、好伙伴。業(yè)主至上以客為尊“業(yè)主之上,以客為尊”使我們的工作宗旨。我們通過系統(tǒng)的培訓(xùn),提高員工對管理服務(wù)的認(rèn)識,改善禮貌及工作態(tài)度,最終達(dá)到一流的服務(wù)水準(zhǔn)。星級服務(wù)制定相當(dāng)于星級酒店式服務(wù)的制度和準(zhǔn)則,致力于提高管理公司及員工的素質(zhì),從而為業(yè)主(住戶)提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)升值通過對物業(yè)進(jìn)行評估分析,在加強(qiáng)安全管理的基礎(chǔ)上,努力提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理和對設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),促進(jìn)物業(yè)的保值,增值。實(shí)施業(yè)主(住戶)滿意戰(zhàn)略我們將借鑒國內(nèi)外一些成功企業(yè)的做法,由xxxx管理處主任和業(yè)主委員會定期會晤、交流,并與廣大業(yè)主保持經(jīng)常性的密切聯(lián)系,隨時聽取業(yè)主(住戶)的意見、建議和抱怨,一切從廣大業(yè)主的利益和需要出發(fā)改進(jìn)管理和服務(wù)工作。同時,把業(yè)主是否滿意作為衡量工作價(jià)值和好壞的根本標(biāo)準(zhǔn),使xxxx的業(yè)主充分感受優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和全方位服務(wù)帶來的安全、溫馨和文明,不斷提高xxxx的公眾形象。管理處組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置與人員編制概述為了實(shí)施高效的管理和優(yōu)質(zhì)到位的服務(wù),管理處必須依托和設(shè)置合理的組織結(jié)構(gòu),配備能勝任各專業(yè)、各崗位管理和實(shí)際操作要求的管理和服務(wù)人員。根據(jù)xxxx的建筑面積、設(shè)備設(shè)施配置、管理范圍和服務(wù)深度等要求,為了實(shí)施高效的管理和控制,管理處將采用科學(xué)的管理組織結(jié)構(gòu),既減少管理層次和管理成本,又能防止內(nèi)部信息在傳遞過程中的失真和保證服務(wù)的高效、及時。為此,管理處設(shè)主任1人,下設(shè)安管部,清潔綠化部,工程維修部,客戶服務(wù)部,財(cái)務(wù)部共5個部門:管理處組織結(jié)構(gòu)圖業(yè)主委員會業(yè)主委員會至誠物業(yè)公司xxxx管理處安管部工程維修部清潔綠化部財(cái)務(wù)部客戶服務(wù)部xxxx管理處人事結(jié)構(gòu)圖管理處主任1人管理處主任1人安管部11人清潔綠化部4人工程維修部2人客戶服務(wù)部由主任和收款員兼任收款兼任文員1人,后勤(廚師)1人管理處員工崗位說明管理處主任1人:負(fù)責(zé)整個小區(qū)及飯店,招待所的全面管理工作,直接對至誠物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)助理(安管、清潔綠化)1人:負(fù)責(zé)安全和清潔綠化管理,配合客服部做好投訴處理和社區(qū)文化工作;安管部供11人:二班制,每班5人(其中東門崗一人,車場崗1人,監(jiān)控室1人,巡邏2人),1人替換輪休人員,負(fù)責(zé)整個小區(qū)及飯店,招待所公共秩序、安全、消防及車輛停放管理和車場管理、樓宇巡邏。清潔綠化部共4人:負(fù)責(zé)小區(qū)及飯店、招待所等公共地方的清潔、保潔及垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、公共設(shè)施清潔。工程維修部共2人:負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),對供水、供電進(jìn)行跟蹤服務(wù),同時為客戶提供專業(yè)服務(wù)??蛻舴?wù)部:負(fù)責(zé)日常事務(wù)的處理,住戶檔案管理及開展社區(qū)文化活動等。財(cái)務(wù)部1人:負(fù)責(zé)收繳費(fèi)工作及配合主任做好客服以及其它管理服務(wù)工作。后勤(廚師)1人:負(fù)責(zé)全體員工的一日三餐本管理處設(shè)置5個部門,人員編制共計(jì)21人管理處各部門休息時間提供24小時全天候治安巡邏、水電維修、環(huán)衛(wèi)保潔等各項(xiàng)服務(wù)。具體崗位工作時間與服務(wù)項(xiàng)目如下:安管部實(shí)行二班制,提供24小時全天候服務(wù),負(fù)責(zé)維護(hù)整個物業(yè)的公共秩序、消防安全和車輛停放,樓內(nèi)巡查,防止偷竊和搶劫事件的發(fā)生,確保住宅小區(qū)的安全。工程維修部提供24小時全天候水、店維修和正常供水供電,確保住戶正常用水電和各種照明動力設(shè)備以及電梯的正常運(yùn)行。住戶需要各種設(shè)備設(shè)施維護(hù)隨叫隨到,并且及時處理和維修。清潔綠化部提供及時保潔服務(wù)清潔及保潔時間:6:30-19:00清潔達(dá)到地面無垃圾,外觀清潔整齊。綠化達(dá)到生長完,好造型美觀。管理處辦公室上班時間:8:00-12:00,14:00-18:00,中午12:00-14:00管理處安排值班。管理人員休息時接到投訴,馬上處理。員工的選配、培訓(xùn)和日常管理管理人員的選派、招聘與培訓(xùn)由于xxxx的特殊性,對管理人員提出了很高的要求。我公司如果有幸能成為管理人,公司將抽派經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高素質(zhì)的部門主管及中層技術(shù)人員、管理人員進(jìn)駐xxxx,以確保各項(xiàng)管理工作順利完成。員工隊(duì)伍的日常管理與人力資源開發(fā)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍是形成團(tuán)隊(duì)集體力量,在市場競爭中立于不敗之地的最重要的,永不枯竭的資源?!皢T工首先是企業(yè)的顧客”,“員工是企業(yè)的金礦”等等說法,是企業(yè)與員工關(guān)系的形象的。生動的比喻。我們認(rèn)為,要管理好物業(yè)必須首先“管理”好員工,要員工為用戶提供一流的服務(wù),必須在企業(yè)內(nèi)部為廣大員工提供到位“服務(wù)”,從人性化的管理理念出發(fā)關(guān)心員工,一方面力所能及地幫助他們解決工作、生活中的實(shí)際問題和困難,另一方面引導(dǎo)他們制定個人的職業(yè)生涯規(guī)劃,為公司發(fā)展的同時提升個人的能力和才干。嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、慎重選人在重品德修養(yǎng),要求員工熱愛物業(yè)管理行業(yè)講奉獻(xiàn),能吃苦的同時,重工作能力和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),要求員工一專多能,具體而言,在選人用人方面我們將從一下幾個方面把關(guān)“知識層次:管理層人員一般要求具有大專以上文化程度,操作層員工全部要求高中以上文化,安管人員要求是退伍軍人、黨員,以保證隊(duì)伍素質(zhì);維修崗位要求全部持證上崗。錄用考核:所有員工,應(yīng)聘時除經(jīng)過正常的筆試,面試等考核外,管理層員工必須通過電腦使用技能的考核,成績合格者方可錄用;操作層人員通過實(shí)際操作技能考核。人員配備比例:適當(dāng)加大管理人員的配備比例,以符合商住物業(yè)服務(wù)和管理的要求,提高物業(yè)管理隊(duì)伍的知識含量。年齡結(jié)構(gòu):管理處部門主管以上管理人員為30-40歲、管理層員工為25-35歲、安管員為22-25歲、其他操作層員工可放寬到20-40歲左右。工作經(jīng)驗(yàn):所有管理層員工均必須具有一定年限的相關(guān)管理和專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。量才使用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人的主觀能動性,充分挖掘員工的潛能,我們將從人力資源開發(fā)的角度,合理設(shè)計(jì)各工作崗位工作內(nèi)容和職責(zé)范圍,目的是使人適合于職位,職位適合于人。新員工進(jìn)入公司后,須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng),到基層進(jìn)行試用,學(xué)習(xí),并在學(xué)習(xí)過程中,全面測試和驗(yàn)證新員工的知識水平和工作能力,對不合乎某一崗位要求但卻有其它專長的,酌情挑換崗位,另行安排使用??冃Э己恕⑻嵘刭|(zhì)通過量化考核,客觀評價(jià)員工工作績效。人力資源管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)和潛能的一條重要途徑。對員工的“德、能、勤、績”進(jìn)行全面客觀的考核和評定,制訂科學(xué)合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)十分重要和必要。各級管理人員和操作層員工均應(yīng)有詳細(xì)的績效考核指標(biāo),業(yè)績的好壞,績效的高低,綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化反映出來。從而使考核起到獎勵先進(jìn),鞭策后進(jìn)的作用,同時也使員工更有責(zé)任感和緊迫感。實(shí)施末位淘汰制以吐故納新。為使管理處管理隊(duì)伍更有凝聚力和戰(zhàn)斗力,在保持隊(duì)伍相對穩(wěn)定的同時,我們將根據(jù)情況不斷優(yōu)化員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu),結(jié)合年度考核,實(shí)行競爭性的末位淘汰制,年均淘汰率控制在10%左右。這樣做。相信既能留住企業(yè)所需要的人才,又可以吸納新生力量。日常管理、服務(wù)工作概述管理用房及開辦物資物業(yè)管理用房,建議在原有基礎(chǔ)上移交物業(yè)管理公司無償使用費(fèi)用收支測算與利潤預(yù)期我們對xxxx進(jìn)行了了解和評估,我公司按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營管理:收支測算管理費(fèi)收入:xxxx現(xiàn)有住宅建筑面積小區(qū)38228平方米,住宅共564戶,面積33384平方米,飯店1228平方米,招待所3616平方米住宅管理費(fèi)收入:33384平方米×1.4元=46737元/月飯店管理費(fèi)收入約:1228平方米×0.9元=1105元/月招待所管理費(fèi)收入約:3616平方米×0.9元=3254元/月合計(jì):46737+1105+3254=51096元/月由于入住率(租用率)及管理收繳費(fèi)不可能達(dá)到100%,故按90%計(jì)算:51096×0.9=45986元/月停車收入約3500元合計(jì)總收入:49486元/月二、支出測算一、員工工資:22900元/月職位人數(shù)工資小計(jì)主任124002400收款兼文員112001200(后勤)廚師1800800維修工212002400物業(yè)助理115001500安管班長212002400安管員910009000清潔綠化工48003200人員工資合計(jì)2122900辦公費(fèi)用(1875元)日常辦公費(fèi):300元/月交通費(fèi):250元/月辦公用水、電費(fèi):250元/月節(jié)假日景觀美化費(fèi):200元/月員工服裝費(fèi):(500元/人×21人)÷12月=875元/月公用設(shè)備日常運(yùn)行維修及保修費(fèi)(2500元/月)1、機(jī)電設(shè)備主要是2部電梯設(shè)施日常維修及保養(yǎng)費(fèi):2×800元/部=1600元/月2、消防滅火器材配置及更新費(fèi)根據(jù)消防安全要求每100平方米配置普通滅火器,按三年折舊計(jì):300元/月3、公共部分日常維修費(fèi)及材料費(fèi):600元/月四、清潔綠化費(fèi)(1800元)1、工具、保潔用品(垃圾袋、洗潔精等):500元/月2、化糞池清潔費(fèi):300元/月3、垃圾清運(yùn)費(fèi):800元/月4、綠化、消剎費(fèi)用:200元/元五、保安費(fèi)用(300元)包括手電筒、電池、警棍、對講機(jī)(包括維修及更換電池等)按300元/月營業(yè)稅金及附加稅:總收入49486元×7.5%=3712元/月伙食補(bǔ)貼:300元×21人=6300元/月員工福利和保險(xiǎn):21人×80元/月=1680/月管理傭金:總收入49486元×10%=4949元/月公共水電費(fèi):(2700元)電梯電費(fèi):2部×600元/部/月=120
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