城中村改造項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

石家莊新華區(qū)北焦村改造工程定位與物業(yè)開展建議11/29/20231工程區(qū)位與交通條件

工程位于新華區(qū)腹地，緊臨和平路地塊位置工程地塊位于新華路北部，鐵路內(nèi)側(cè)，東臨泰華街，西鄰電大街，行政區(qū)劃屬于新華區(qū)；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積約400畝規(guī)劃限高新華區(qū)建筑限高：68米工程地塊本體條件和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

地塊內(nèi)部，不與外界直接接觸，相對(duì)靜謐臨路區(qū)，有良好昭示性和進(jìn)入性，但受噪音、粉塵影響較大泰華街屬于規(guī)劃中的五橫六縱中的一縱，商業(yè)氣氛良好和平路為城市一環(huán)，新改造之后通行車輛較多，交通非常便捷，有較強(qiáng)的商貿(mào)氣氛電大街，城市中的小型街道臨鐵路，噪音大泰華街要建高架橋建設(shè)大街要南延

本報(bào)訊〔記者楊琨實(shí)習(xí)生楊夜平〕昨日，記者從石家莊市第十二屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議上得悉，市人大常委會(huì)同意市政府關(guān)于石家莊市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)〔以下簡(jiǎn)稱“城建集團(tuán)〞〕以投資建設(shè)與轉(zhuǎn)讓收購(gòu)〔BT〕方式建設(shè)泰華街高架工程、建設(shè)大街南延道路工程工程。新華網(wǎng)河北頻道(2021-08-21)

稿件來源：燕趙晚報(bào)石家莊交通規(guī)劃規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路，形成“四橫六縱三環(huán)八射〞的道路主骨架系統(tǒng)，城區(qū)干道呈方格網(wǎng)加環(huán)形放射，外圍輔以高速公路環(huán)的路網(wǎng)格局。

四橫為：和平路、中山路、裕華路、倉(cāng)安路--槐南路等城市東西向主干道；

六縱是：泰華街-西焦街-友誼大街，中華大街-石崗大街，建設(shè)大街，體育大街，建華大街，談固大街等南北向城市主干道；

三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉(cāng)安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。

八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。地塊南臨城市主要交通和平路，地塊外圍受車行交通影響較大，具有良好昭示性；輪廓規(guī)整，規(guī)劃空間較大；工程目標(biāo)與約束條件工程以住宅+商業(yè)，通過從市場(chǎng)角度對(duì)工程住宅及商業(yè)進(jìn)行定位，順利實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；新華區(qū)限高，需要考慮商業(yè)的最大化，并實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)；臨近北站，帶來時(shí)機(jī)的同時(shí)鐵路也給居住帶來喧囂；石家莊近期規(guī)劃商業(yè)市場(chǎng)總體較大，投資者可選擇較多。工程目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件工程核心問題1.如何平衡住宅與商業(yè)的利潤(rùn)的關(guān)系，從商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)工程持續(xù)商業(yè)價(jià)值。2.如何在商業(yè)市場(chǎng)供給較大的情況下，確定工程適宜定價(jià)，防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告導(dǎo)圖工程大環(huán)境背景簡(jiǎn)述第一從全球寒流的金融危機(jī)到中國(guó)地產(chǎn)數(shù)年來罕有的持續(xù)低迷，再到不平凡的一年2021年，2021踩著地產(chǎn)持續(xù)走高的步伐，前行！10年始，新出臺(tái)國(guó)11條，政策上開始對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制。第二三年大變樣政策的啟動(dòng)，一體兩翼的開展規(guī)劃，以及城區(qū)改造投資1400億的持續(xù)投入對(duì)石家莊城市建設(shè)的升級(jí)起到非同凡響的作用，同時(shí)也看到了實(shí)實(shí)在在的改變。多個(gè)城中村改造未啟動(dòng)成功，受容積率、拆遷等等問題的影響，實(shí)際的上市量不大。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況〔一〕商品房上市量能夠滿足需求受2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛的影響，加之未來市場(chǎng)的不確定因素，2021年初，局部開發(fā)企業(yè)不同程度地放緩了在建樓盤的開發(fā)進(jìn)度，從而使得2021年年初的商品房上市量略顯缺乏，4月份以后，由于政策的影響，開發(fā)企業(yè)加快了開發(fā)速度，整個(gè)年度市場(chǎng)上市根本能夠滿足消費(fèi)者需求?！捕成唐贩砍山涣看蠓蠐P(yáng)在國(guó)家宏觀政策和省、市政府及時(shí)出臺(tái)的多項(xiàng)鼓勵(lì)購(gòu)房措施以及住房剛性需求有效釋放的共同作用下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖較為明顯，尤其是商品住宅成交量大幅上升。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況

1、套型結(jié)構(gòu)從2021年1-12月份登記銷售商品住房成交單套面積來看，普通商品住宅〔即144平方米及以下〕的占80.49%，普通商品住宅仍占主流。2、價(jià)位結(jié)構(gòu)2021年1-12月商品住房銷售均價(jià)為3897元/平方米，同比增長(zhǎng)2.28％。商品住房大局部集中在單價(jià)為3000元/平方米～6000元/平方米之間，交易量占總量的69.2％。3、購(gòu)置者結(jié)構(gòu)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，我市自住性剛性需求的有效釋放是2021年樓市形勢(shì)回暖的動(dòng)力。此外，周邊郊縣及外來人員在我市購(gòu)房置業(yè)的增加也是加速銷售形勢(shì)回暖的動(dòng)因。在所成交的432.05萬平米的商品住房中，普通商品住房銷售面積占住宅銷售總量的80%以上，這其中自住性購(gòu)房者占了相當(dāng)大的比重。從商品住宅購(gòu)置對(duì)象分析，本市居民仍是我市普通住宅的消費(fèi)主體，本地人員購(gòu)置商品住宅比例為90.36%，本省以內(nèi)購(gòu)置比例為6.24%，本省以外購(gòu)置比例為3.4%，購(gòu)置對(duì)象仍以本市居民為主。內(nèi)環(huán)板塊板塊范圍——“和平路-體育大街-槐安路-中華大街〞概況——是石家莊最為成熟的生活區(qū)域,樓盤大局部都是高層,房?jī)r(jià)水平上是石家莊樓市一個(gè)標(biāo)桿無5000元/平方米以下的住宅價(jià)格。石家莊房地產(chǎn)板塊格局橋西板塊板塊范圍——“京廣鐵路-新華路-外環(huán)線〞概況——是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。中高檔住宅具有很大吸引力，剛性需求比重很大；土地稀缺，價(jià)格上漲快。東開發(fā)區(qū)板塊板塊范圍——東二環(huán)以東區(qū)域概況——生活配套相對(duì)滯后，生活區(qū)較少，房齡短，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。隨著中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域開展?jié)摿薮?。東北板塊板塊范圍——北二環(huán)以北，京廣線以東，太平河至滹沱河沿岸概況——是市政規(guī)劃的高檔低密度住宅區(qū)，產(chǎn)品多為獨(dú)立別墅、聯(lián)體洋房、低層公寓、酒店公寓等，配套設(shè)施不完善。和平路板塊板塊范圍——和平路沿線地區(qū)，主要是位于長(zhǎng)安區(qū)的和平路沿線概況——規(guī)劃為高密度住宅區(qū)，廠企集中，綜合環(huán)境較差。產(chǎn)品以高層為主，屬石家莊高均價(jià)區(qū)域。西北板塊板塊范圍——“新華路-京廣鐵路-西北環(huán)線〞概況——房齡較長(zhǎng)，配套落后，多以早年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、單位宿舍；供給集中為多層和高層，近期新盤較少，主要以中等面積戶型為主。東南板塊板塊范圍——“裕華東路—京珠公路—南外環(huán)線—建設(shè)大街〔匯通路〕〞概況——定位于城市副中心功能，文化底蘊(yùn)相對(duì)深厚。區(qū)域商品房市場(chǎng)極為活潑，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，高層產(chǎn)品比重還在加大，目前均價(jià)在5000元/平米左右。工程所處區(qū)位：新華區(qū)新華區(qū)是石家莊中心城區(qū)之一，位于石家莊市區(qū)的西北部，靠近火車站，區(qū)政府駐泰華街93號(hào)。行政區(qū)域界線：從中山西路中心線與京廣鐵路上行線交會(huì)點(diǎn)起，沿京廣鐵路上行線中心線向北至北二環(huán)西路中心線，向西至紅星街中心線，向北至正定縣界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太鐵路上行線中心線交會(huì)點(diǎn)后，沿該區(qū)與橋西區(qū)界至界線起點(diǎn)。總面積92．11平方公里，下轄2個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道辦事處、總?cè)丝?7．91萬人，具有人流、物流、信息流相對(duì)集中，交通便利，教育、科技和商貿(mào)資源較為豐富的區(qū)域特征。新華區(qū)簡(jiǎn)介新華區(qū)與其他區(qū)開發(fā)量等比照新華區(qū)與其他區(qū)上市量與成交量比照1.新華區(qū)是石市傳統(tǒng)行政區(qū)的配套居住區(qū)，二環(huán)內(nèi)區(qū)域氣氛成熟，環(huán)外開展受制于滹沱河與石太高速路，全區(qū)開發(fā)空間有限，區(qū)內(nèi)新開發(fā)工程相對(duì)較少；2.目前樓盤多集中在環(huán)內(nèi)，數(shù)量少，商品房銷售速度較快，銷售均價(jià)在4500元/平方米以上；3.小戶型的銷售比例呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是兩室、三室戶型仍是市場(chǎng)主流；4.二手房交易量平穩(wěn)，價(jià)格略低于商品房?jī)r(jià)格。萬聯(lián)商務(wù)尚德國(guó)際自由立方新華區(qū)：城市傳統(tǒng)商業(yè)、行政中心，城市中、高端住宅板塊，平臺(tái)

價(jià)格4000元以上；未來區(qū)域價(jià)值仍將穩(wěn)定提升.區(qū)域資源產(chǎn)品形式城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氣氛、通達(dá)的交通條件、優(yōu)良配套產(chǎn)品形式為小高層、高層。客戶特征價(jià)格平臺(tái)主要客戶是石家莊市的中、高端客戶。包括政府高官、高校領(lǐng)導(dǎo)、醫(yī)生、律師、私營(yíng)礦主以及高端私營(yíng)業(yè)主、周邊居民等。區(qū)域內(nèi)均價(jià)都到達(dá)了4000元/平米以上。主流產(chǎn)品總價(jià)在40萬以上。典型樓盤盛世天驕天山新公爵華林國(guó)際規(guī)模產(chǎn)品形式價(jià)格戶型面積高層、商業(yè)建筑面積83000平米建筑面積18萬平方米占地202畝建筑面積40萬平方米花園洋房、高層、商業(yè)底商、高層均價(jià)6300每平米起價(jià)6500.00元/㎡均價(jià)6800.00元/㎡

4200---5300元每平米147-230平米

70-140平米銷售狀況只剩下最后一棟樓剛開盤，其他樓根本銷售完畢花園洋房賣完，只剩下2棟高層共4棟，銷售70-80%產(chǎn)品特色英式風(fēng)格

純歐式銀杏園林景觀設(shè)計(jì)客戶特征中高端客戶群，商人、成功人士。主要客戶是石市成功商人、中高端客戶等。周邊中等收入居民，投資者。新華北郊片區(qū)——擁有完善配套，宜居城市繁華區(qū)隨著市政府加大對(duì)石家莊市老城區(qū)、城中村的改造以及購(gòu)房者對(duì)區(qū)域樓盤高端開展的預(yù)期，新華區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，并涌現(xiàn)出一批高檔住宅社區(qū)，如天山新公爵售價(jià)6800元/平米左右，成為新華區(qū)高端峰值。新華北郊區(qū)配套齊全、交通便利，區(qū)域商業(yè)、飲食業(yè)、效勞業(yè)、金融業(yè)興旺，是石家莊市重要的宜居片區(qū)。盛世天驕〔典型重點(diǎn)工程介紹〕盛世天驕位于橋西區(qū)新華路和泰華街交叉口西行200米。9路、34路，111路，38路等公交車直達(dá)社區(qū)，出行便利。盛世天驕地處二環(huán)以內(nèi)緊鄰新華區(qū)政府和幾處商場(chǎng)，優(yōu)越的地理位置，可以感受生活寧?kù)o安逸，可以享受都市時(shí)尚繁華。盛世天驕以世界領(lǐng)先的Block街區(qū)理念進(jìn)行規(guī)劃，營(yíng)造集居住、辦公、休閑、商務(wù)于一體的綜合平臺(tái)，使生活更為舒適和方便?！睟LOCK是5個(gè)單詞的縮寫：B-Business(商業(yè))、L-Liefallow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。簡(jiǎn)單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合．街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，把人們從傳統(tǒng)的封閉圍合式居家中引導(dǎo)出來，將街區(qū)與居住、休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，同時(shí)建立親切和諧的鄰里關(guān)系。D戶型128.03㎡，兩室兩廳兩衛(wèi)為全陽(yáng)戶型，采光極佳風(fēng)景常駐，大開間客廳自帶大陽(yáng)臺(tái)，雙臥室組合雙衛(wèi)生間配套；A戶型161.95㎡，三室兩廳兩衛(wèi)全名設(shè)計(jì)，主臥室自帶觀景空間，觀景書房，大客廳設(shè)計(jì)自主休閑陽(yáng)臺(tái)；B戶型49.84㎡，一室一廳一衛(wèi)，方正通透，大面積客廳自帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立臥室，小戶型大社區(qū)。小區(qū)中軸觀景大道樓間休閑亭尚品雅筑宏基花園維c時(shí)尚廣場(chǎng)華林國(guó)際柏林春天金恒基鹿城天山新公爵平臺(tái)產(chǎn)品力——整體規(guī)劃產(chǎn)品分析建筑形式多樣，風(fēng)格多樣，且檔次區(qū)別明確，目標(biāo)客戶群區(qū)別顯著。容積率接近、建筑形式多樣，目前城市中心區(qū)為高層產(chǎn)品。規(guī)模工程規(guī)劃創(chuàng)新，追求品質(zhì)。建筑密度普遍較高，居住舒適性相對(duì)較差。大規(guī)模工程較少。亮點(diǎn)工程相對(duì)較少。華林國(guó)際金恒基鹿城天山新公爵盛世天驕產(chǎn)品分析平臺(tái)產(chǎn)品力——園林景觀整體規(guī)劃各有特色：天山新公爵的整體規(guī)模感和細(xì)節(jié)，表達(dá)了明顯的領(lǐng)先性、設(shè)有中心花園。盛世天驕打造24000平米的公園廣場(chǎng)，歐式廣場(chǎng)的開闊、臺(tái)地式景觀的錯(cuò)落和中國(guó)步移景異的景觀將在此交匯，為社區(qū)業(yè)主營(yíng)造“前庭后院〞的居住環(huán)境。盛世天驕天山·新公爵產(chǎn)品分析平臺(tái)產(chǎn)品力——戶型設(shè)計(jì)90-130平米面積戶型較多。戶型更加注重通透性與陽(yáng)光。也存在全陰戶型。小三室戶型及兩室更被推崇。在售工程中也推出了一些戶型上的亮點(diǎn)。如躍層、兩個(gè)出口門，增設(shè)情趣空間等。盛世天驕天山新公爵躍層目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告導(dǎo)圖商業(yè)調(diào)研局部

石家莊現(xiàn)有商圈分布及商業(yè)開展

石家莊目前商圈分布新商圈及規(guī)劃中的大型商業(yè)〔綠色局部〕石家莊房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊明晰石家莊地產(chǎn)多年以來一直是“東強(qiáng)西弱〞以及“兩大商業(yè)核心區(qū)為主，其他區(qū)域性商業(yè)為輔〞的商業(yè)格局正發(fā)生著潛移默化的改變。從過去的“北國(guó)——廣安街商圈〞，到“東購(gòu)——新百〞商圈，再到新興的“懷特、聯(lián)邦商圈〞，大型商圈的興起不僅帶來了商業(yè)的持續(xù)繁榮，也成為了房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，帶動(dòng)了周邊住宅市場(chǎng)及區(qū)域繁榮。商業(yè)呈板塊化開展趨勢(shì)金正·威尼斯城、萬象天成、廣安街及省會(huì)文化廣場(chǎng)地下商業(yè)、09年以來，石家莊市區(qū)十多個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)工程陸續(xù)亮相，廣安街地下商業(yè)與省會(huì)文化廣場(chǎng)地下商業(yè)的熱賣，民族路地下商業(yè)街與建設(shè)大街商業(yè)街的即將興建，商業(yè)地產(chǎn)工程正在以一種加速度.遠(yuǎn)洋城、大連萬達(dá)城市綜合體、威尼斯城正在加緊建設(shè)，20多個(gè)城中村商業(yè)配套地產(chǎn)也將集中面世。大體量商業(yè)及綜合體呈加速開展北國(guó)到哪里哪里火的商業(yè)特點(diǎn)是石家莊商業(yè)的最大特色，先有益友百貨，再到懷特、聯(lián)邦等。除百貨業(yè)態(tài)外超市遍布全市。圍繞北國(guó)的商業(yè)開展是石家莊特色百盛百貨與石家莊萬象天成購(gòu)物中心簽約，山東銀座通過競(jìng)價(jià)方式持有東方購(gòu)物中心92.73%股份。而山東銀座按其擴(kuò)展方案，2021年在石家莊開出兩家百貨店。萬達(dá)、勒泰后續(xù)跟上，北國(guó)的一枝獨(dú)秀是否能夠撼動(dòng)未來幾年可見一斑。巨頭著陸石家莊趨勢(shì)一：零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；厔?shì)二：專業(yè)化市場(chǎng)形成,傳統(tǒng)零售業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售模式蓬勃開展趨勢(shì)三：大型mall迅猛增加趨勢(shì)四：跨國(guó)企業(yè)的拓展趨勢(shì)五：未來幾年商業(yè)物業(yè)開展駛?cè)敫咚倭熊囀仪f主要商圈分析東購(gòu)商圈新百?gòu)V場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上另辟蹊徑、選擇卓越，實(shí)施更富前瞻性、智慧性的藍(lán)海戰(zhàn)略，開辟無人競(jìng)爭(zhēng)的藍(lán)色海洋，傾力打造現(xiàn)代經(jīng)典百貨完美升級(jí)版。多功能、全業(yè)態(tài)、多元化格局優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)：百貨、家電、超市、餐飲、五星級(jí)電影院、健身中心等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，大大強(qiáng)化、豐富了多業(yè)態(tài)、多功能消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)和特色。石家莊主要商圈分析石家莊主要商圈分析歷經(jīng)數(shù)次大規(guī)模的品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整和組織架構(gòu)的調(diào)整，使其始終矗立在時(shí)尚和先進(jìn)管理的前沿。追求個(gè)性，引領(lǐng)時(shí)尚，成為東購(gòu)品牌調(diào)整的不變準(zhǔn)那么歷史上的屢次經(jīng)營(yíng)調(diào)整帶來了經(jīng)營(yíng)檔次的不斷提升和品牌結(jié)構(gòu)的日趨合理，完美詮釋了東購(gòu)在省會(huì)商界的整體定位?，F(xiàn)在，東購(gòu)已成為省會(huì)時(shí)尚代言人和石家莊的城市名片。今天的東購(gòu)，是一個(gè)成熟型企業(yè)，她在經(jīng)營(yíng)和管理的各方面都充分證明了這一點(diǎn)，現(xiàn)在她正在按照自己既定的愿景目標(biāo)昂首奮進(jìn)。石家莊主要商圈分析天元名品以南國(guó)風(fēng)情為主題，打造時(shí)尚、個(gè)性的購(gòu)物空間。是年輕人，非主流一族的最愛。天元名品在一期非?；鸨那闆r下，于年重磅推出了天元名品第二期。天元名品第二期延續(xù)了一期的時(shí)尚潮流的風(fēng)格，但由于消費(fèi)者的消費(fèi)理念的主導(dǎo)作用，二期的人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一期火爆。石家莊主要商圈分析北國(guó)商圈石家莊主要商圈分析北國(guó)商城是大型中高檔大賣場(chǎng)，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來越劇烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。石家莊主要商圈分析新天地從購(gòu)物環(huán)境，產(chǎn)品定位都有了全新的突破，是目前省會(huì)唯一一家主題動(dòng)感時(shí)尚賣場(chǎng)。加之所在的北國(guó)商圈的中心位，在年輕人心中，新天地已經(jīng)開始取代天元的位置。

4-1石家莊主要商圈分析三利國(guó)際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化裝品、服裝商場(chǎng)，更向一家大型品牌專賣店，但其購(gòu)物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營(yíng)情況得以持續(xù)維持。石家莊主要商圈分析鵬華.SOHO引入“第四生活空間〞開發(fā)理念，定位為“國(guó)際領(lǐng)先的第四代商業(yè)模式〞，是“省會(huì)首家城市生活休閑中心〞，是家、辦公室、網(wǎng)絡(luò)以外的第四生活空間。鵬華.SOHO締造以時(shí)尚化、藝術(shù)化、未來化的生活與休閑購(gòu)物為主題，以文化為主導(dǎo)的城市生活休閑中心，賦予第四生活空間，無限大、最精彩、豐富的內(nèi)容。但是鵬華的模式依然不復(fù)合北方人購(gòu)物模式。目前已經(jīng)倒閉。石家莊主要商圈分析世貿(mào)名品商場(chǎng)是石家莊首家具有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的配套商場(chǎng)。她以著名品牌、潔雅環(huán)境、優(yōu)質(zhì)效勞竭誠(chéng)為一切渴望提高生活品質(zhì)，追求生活時(shí)尚的人提供一個(gè)與眾不同的購(gòu)物場(chǎng)所。

世貿(mào)名品商場(chǎng)的主題語是----世貿(mào)名品，走近新生活。商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌為主，云集世界名品，并以服飾、化裝品為主。名品占有率達(dá)100%，品牌根本到達(dá)了與世界流行時(shí)尚同步的效果。

與世界名品相配套，世貿(mào)名品商場(chǎng)時(shí)尚的形象設(shè)計(jì)、潔雅的購(gòu)物環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)的效勞體系都將勾勒新生活的藍(lán)圖、使顧客真實(shí)感受與觸摸生活的脈搏。

4-1石家莊主要商圈分析先天下購(gòu)物廣場(chǎng)由中國(guó)卓越的商業(yè)品牌--北國(guó)人百集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理，是一家集珊珊主力百貨、50余家世界名品店，30余家環(huán)球美食、50余娛樂休閑工程為一體的花園式超大開摩爾。

循環(huán)式的結(jié)構(gòu)布局展示出流暢的弧形曲線，將先天下的龐大建筑群體有機(jī)的聯(lián)系起來。1000平方米中央主題花園、三條立體商業(yè)大道、十大共享空間、六部觀光電梯、三十部電梯、五十部滾梯、百余處生態(tài)景觀，為您串起一座線條流暢的理想之城，便捷之余又妙趣橫生。

4-1石家莊主要商圈分析懷特商圈4-1石家莊主要商圈分析

懷特國(guó)際商城，總建筑面積達(dá)10萬平方米。內(nèi)部24部自動(dòng)扶梯、4部觀光電梯、3部客梯、5部貨梯、進(jìn)口雙效中央空調(diào)系統(tǒng)等各方面的完善設(shè)施，確保效勞全方位、現(xiàn)代化。

1000個(gè)泊車位，突破傳統(tǒng)商場(chǎng)停車瓶頸，沉著應(yīng)對(duì)汽車時(shí)代的來臨，充分滿足現(xiàn)代商業(yè)的泊車需求。

石家莊商業(yè)新幅員石家莊商業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)蓄勢(shì)和重大調(diào)整，分屬不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的幾家商業(yè)即將登場(chǎng)，新城市規(guī)劃下的新商業(yè)點(diǎn)正在醞釀成形。在這種形勢(shì)下省會(huì)的商圈也在悄然發(fā)生改變……石家莊商業(yè)新幅員位于中山路長(zhǎng)安廣場(chǎng)西側(cè)的東尚MALL是集購(gòu)物、餐飲、娛樂于一體的商業(yè)綜合體，環(huán)境和定位屬高端。建筑面積50000平米購(gòu)物與休閑比例到達(dá)了5：5，適合年輕人群消費(fèi)。該工程的5層設(shè)置了營(yíng)養(yǎng)咨詢，和心理咨詢工程。4層的電玩是亞洲最大的電玩生產(chǎn)企業(yè)。石家莊商業(yè)新幅員石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)擬建于中山路北側(cè)、正東路以南，東臨栗康街、西臨長(zhǎng)征街.石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場(chǎng)是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、辦公、資訊為一體的多功能復(fù)合型商業(yè)中心。融入百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、餐飲設(shè)施、休閑娛樂工程、主題商場(chǎng)、品牌專賣店、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，構(gòu)建一種體驗(yàn)式消費(fèi)的城市人文景觀。石家莊商業(yè)新幅員品匯時(shí)代服裝展貿(mào)中心將作為國(guó)內(nèi)服裝品牌商家直營(yíng)店和華北區(qū)域總店駐扎地，批零兼顧。石家莊商業(yè)新幅員15萬平方米的萬象城以前所未有的全新國(guó)際商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐石家莊，50%為商業(yè)實(shí)體。50%為商業(yè)體驗(yàn)，以世界文化元素作為體驗(yàn)主題。全客層，全方位，全體驗(yàn)的概念，打造石家莊“一站式〞商業(yè)舞臺(tái)。石家莊商業(yè)新幅員中基禮域有7萬平方米商業(yè)局部，工程周邊幾乎全部為商業(yè)街區(qū)，社區(qū)中間一條栗中街為內(nèi)街，設(shè)計(jì)為“時(shí)段性風(fēng)情步行街〞。長(zhǎng)約300米，業(yè)態(tài)以風(fēng)情休閑為主，并與小區(qū)內(nèi)3個(gè)廣場(chǎng)一起，形成"文化主題商業(yè)公園"。是中基?禮域工程與外部城市的嫁接，使城市外部資源與社區(qū)形成了有效溝通，同時(shí)提升了工程品質(zhì)。中基禮域的商業(yè)局部在產(chǎn)品建筑上比較有特色，融入中國(guó)傳統(tǒng)民居的表現(xiàn)元素，用現(xiàn)代的建筑結(jié)構(gòu)手法表現(xiàn)出來，是石家莊首個(gè)文化主題商業(yè)公園。商業(yè)街是提升樓盤文化內(nèi)涵的一個(gè)主要方面，業(yè)態(tài)定位于商業(yè)，使人們?cè)谛蕾p中購(gòu)物休閑，既有商業(yè)功能，兼具中國(guó)文化景觀的載體，商業(yè)面積最大化不是目標(biāo)，主要的是充滿人文情趣和休閑文化內(nèi)涵。石家莊商業(yè)新幅員金世界工程也開發(fā)了幾條商業(yè)街區(qū)。該工程通過軸線、街道、廣場(chǎng)三項(xiàng)城市空間要素，強(qiáng)調(diào)建筑對(duì)人的關(guān)心，實(shí)現(xiàn)建筑、空間與人的和諧共生。金世界工程將永安路與南小街規(guī)劃為十字金街，以街區(qū)購(gòu)物公園為結(jié)合點(diǎn)，在景觀營(yíng)造上注重人性化的景觀設(shè)計(jì)和小品擺放，彎曲的步行商業(yè)街獨(dú)具特色，步移景異的商業(yè)空間始終牽引人們，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上利用空間的收放、轉(zhuǎn)折、滲透來增加景觀的層次。

與傳統(tǒng)的城市商業(yè)設(shè)施不同，在這種新型商業(yè)理念主導(dǎo)下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更多的是考慮如何把商業(yè)街區(qū)的功能性與景觀系統(tǒng)完美結(jié)合，將多元城市文化群落與國(guó)際現(xiàn)代文化融合其中，彰顯現(xiàn)代主義的城市文化理念。

金世界中部街區(qū)也屬于首創(chuàng)省會(huì)“體驗(yàn)式商業(yè)中心〞，集國(guó)際酒店公寓、商務(wù)公寓、商業(yè)、意大利主題酒吧廣場(chǎng)、主題商業(yè)內(nèi)街等為一體，300米休閑步行街、近千米景觀大道，全方位高風(fēng)格的全新消費(fèi)區(qū)域和模式，充分營(yíng)造繁華感和商業(yè)街的氣氛。石家莊商業(yè)新幅員正在籌建的方北購(gòu)物廣場(chǎng)，地上五層，地下三層，兩幢27層商務(wù)辦公樓。集大型商業(yè)購(gòu)物、餐飲、娛樂智能化辦公于一體的城市休閑中心。目前正在熾熱招商當(dāng)中。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域消費(fèi)人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對(duì)較低；常住人口消費(fèi)力較強(qiáng)。2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機(jī)關(guān)，國(guó)家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費(fèi)能力3.流動(dòng)消費(fèi)群該局部消費(fèi)群主要以年輕、時(shí)尚的青年為主消費(fèi)能力一般。火車北站帶動(dòng)外來人口消費(fèi)時(shí)區(qū)域的另一特點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)工作及常住人群的消費(fèi)潛力并未得到有效釋放，其他消費(fèi)群體消費(fèi)能力一般。天客隆中儲(chǔ)北國(guó)益元店北站和平路北側(cè)店面租金面積情況區(qū)域商業(yè)租金及經(jīng)營(yíng)調(diào)查和平路南側(cè)店面租金面積情況電大街西側(cè)店面租金面積情況電大街東側(cè)店面租金面積情況泰華街東側(cè)店面租金面積情況泰華街西側(cè)店面租金面積情況目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告導(dǎo)圖

工程用地適合業(yè)態(tài)研究在區(qū)域特征和周邊路段商業(yè)業(yè)態(tài)的研究過程中，我們得出以下關(guān)鍵詞：無主力商圈城市主干線沿路商業(yè)大型社區(qū)底商目前主干線上商業(yè)氣氛缺乏未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大城市第一商圈的地位得以穩(wěn)固按照以上的分析，我們可以給適合本工程的業(yè)態(tài)四個(gè)關(guān)鍵詞匯：日常生活行為的效勞商業(yè)城市生活的主流商業(yè)與商圈業(yè)態(tài)互補(bǔ)型商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)型商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域復(fù)合功能商業(yè)地產(chǎn)工程嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬開展期專業(yè)市場(chǎng)缺乏，大型高端商業(yè)缺乏以和平路為界，南向趨于繁華商業(yè)，北向居住臨近火車北站，是外來人口的聚集區(qū)，同時(shí)地塊屬于新華區(qū)商業(yè)空白區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望市場(chǎng)需求強(qiáng)大區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)；現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格較低，區(qū)域正待升級(jí)，未來有廣闊的升值空間；工程建成后正值區(qū)域改造建造期間，商機(jī)無限中型商業(yè)工程將會(huì)在本區(qū)域內(nèi)有較大的開展市場(chǎng)調(diào)查資料工程周邊商業(yè)情況：老城區(qū)新規(guī)劃商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費(fèi)人群大道路規(guī)劃和城市的開展帶來時(shí)機(jī)區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位

區(qū)域性城市化時(shí)尚MALL根據(jù)調(diào)研資料對(duì)工程推導(dǎo)新規(guī)劃對(duì)和平路與泰華街的商業(yè)開展將帶來關(guān)鍵性的影響工程周邊的巨大人流和物流區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)空白城市化進(jìn)程加快前新華區(qū)的開展工程及周邊樓盤的出現(xiàn)將帶來大量中端人群的需求定位核心主線檔次定位形象定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位客戶定位中高檔/城市化/時(shí)尚化/區(qū)域性/商業(yè)中心+商街日常的/傳統(tǒng)生活消費(fèi)的/新生活品質(zhì)的街鋪

/中等體量復(fù)合商業(yè)中心/周邊生意客戶/投資客中小型投資客戶/自經(jīng)營(yíng)客戶工程的市場(chǎng)定位結(jié)合以上分析及總結(jié)，針對(duì)本地塊的商業(yè)定位建議為：“LifestyleCenter〞工程開展建議“LifeStyle購(gòu)物中心〞其特色即是采開放露天形式，以主力店〔百貨公司+超市〕為中心，以“TownCenter〞的設(shè)計(jì)結(jié)合一些精品店、餐廳、書店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。營(yíng)造一種新鮮、生態(tài)、自由的時(shí)尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證工程的可持續(xù)開展與未來的升值能力。Lifestylecenter直譯為生活方式中心。顧名思義，生活方式中心是在人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的。“Lifestylecenter產(chǎn)生于20世紀(jì)歐美一些大中型城市，有別于傳統(tǒng)的shoppingmall,它不是簡(jiǎn)單地將多種業(yè)態(tài)堆集在一個(gè)大的封閉空間中，而是將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在更開放的環(huán)境中。〞LifestylecenterLifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle〞字面含義為“生活方式〞。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)指出，Lifestyle商業(yè)作為一種有別于ShoppingMall的商業(yè)形態(tài)，必須具備以下要素：接近有影響力的居住社區(qū)；中高檔以上的定位；迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)。而LifestyleCenter的開發(fā)地理位置，那么通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價(jià)值被低估的區(qū)域。上海證大·大拇指廣場(chǎng)工程類型：區(qū)域型商業(yè)街經(jīng)營(yíng)類型：購(gòu)物、休閑、娛樂美食、度假、藝術(shù)等工程總規(guī)模：11萬平方米商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：11萬平方米開發(fā)商：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)為上海市規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)&區(qū)域型商業(yè)中心證大·大拇指廣場(chǎng)LifeStyle商業(yè)工程案例工程位置及交通陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)洋涇金橋進(jìn)出口加工區(qū)大拇指廣場(chǎng)新上海商業(yè)城碧云國(guó)際社區(qū)六里花木文化行政區(qū)張江高科技園區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)大拇指廣場(chǎng)羅丹廣場(chǎng)聯(lián)洋社區(qū)以大拇指廣場(chǎng)為中心，由圍繞著它的華美家族、聯(lián)洋花園、聯(lián)洋年華、中邦風(fēng)雅頌、當(dāng)代清水園、水清木華、仁恒河濱城、第九城市等大量公寓樓盤以及中邦晶座、金色維也納、水清木華別墅等別墅樓盤共同組成，區(qū)域內(nèi)擁有近45萬高層次消費(fèi)人群消費(fèi)人群大拇指廣場(chǎng)的主力消費(fèi)人口為追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚、熱愛生活的中高收入階層人士，年齡在25-45歲左右經(jīng)常性消費(fèi)商圈即聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)有10萬高收入消費(fèi)人口〔一級(jí)消費(fèi)群〕根本性消費(fèi)商圈消費(fèi)者〔二級(jí)消費(fèi)人群〕超過25萬旅游性消費(fèi)商圈消費(fèi)者〔三級(jí)消費(fèi)者〕輻射浦東乃至整個(gè)大上海，人口數(shù)量逾10萬店鋪分割布局主力店主力店分散店鋪分散店鋪業(yè)態(tài)布局主力店(家樂福/好樂迪)餐飲休閑娛樂美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂及用品書店工程借鑒區(qū)域內(nèi)住宅人群為主，消費(fèi)者對(duì)日常用品的需求不可防止，故可聚集人氣的大型主力店不可或缺；主要商業(yè)面積位于主干道上，有利于店鋪形象的展示，較易形成商業(yè)氣氛可通過前期規(guī)劃，加重特色商業(yè)的打造對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑及裝飾加重完善力度，為消費(fèi)者提供優(yōu)美的購(gòu)物及休閑環(huán)境目標(biāo)與約束條件工程核心問題城市背景與地產(chǎn)環(huán)境地塊本體解析城市商圈與開展調(diào)研區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析工程整體商業(yè)規(guī)模分析工程開展方向判斷工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告導(dǎo)圖提出問題可行性分析前景分析商業(yè)做多大面積?經(jīng)濟(jì)論證確定合理商業(yè)規(guī)模如何確定商業(yè)規(guī)模？從經(jīng)濟(jì)效益角度分析石家莊其他商業(yè)工程售價(jià)情況新休門財(cái)富中心：?jiǎn)钨u一層為22000元/平方米，一二層連賣為17000元/平方米。鼎嘉府邸大經(jīng)金街：22000元/平方米。盛世天驕：二層12000-15000工程周邊物業(yè)租金情況和平路沿線

1、丹尼貝克服飾：200元/㎡2、國(guó)大36524超市：202元/㎡3、武漢久久鴨脖王：200元/