2022年土地一級招商方案范本

2022年土地一級招商方案范本

第一章土地一級開辟流程

1、選地

由政府或者開辟商針對土地儲備整理或者擬定的項目進行項目選

±lko

2、土地前期開辟申請

原土地所有者或者使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者上級主管部

門得允許后向市國土局提出土地前期開辟申請。

3、土地開辟項目預(yù)審

市國土局受理申請并進行土地開辟項目預(yù)審。

4、土地開辟實施方案預(yù)審

通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備

機構(gòu)負責—編制土地儲備開辟實施方案，開辟實施方案主要包括：待

儲備開辟地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開辟

成本、土地收益、開辟計劃、實施方式等。

5、土地開辟方案修改

編制了開辟實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、

建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地

前期開辟的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通

及環(huán)保等條件提出原則意見。

6、確定土地開辟單位

土地儲備機構(gòu)負責實施土地開辟的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資

金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并—實施。

其中通過招標方式選擇開辟企業(yè)負責土地開辟具體管理的，開辟企業(yè)

的管理費用不高于土地儲備開辟成本的—%O以招標方式確定開辟企

業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開辟企業(yè)簽訂土地前期開辟管理委托

協(xié)議。

通過招標方式選擇開辟企業(yè)實施土地開辟的，由開辟企業(yè)負責籌

措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并—實

施。招標底價包括土地儲備開辟的估計總成本和利潤，利潤率不高于

估計成本的—%o通過招標方式確定開辟企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當

與中標開辟企業(yè)簽訂土地前期開辟委托協(xié)議7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲備開辟實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部

門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保

和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開辟項目涉及

新增—土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或者存量國有建設(shè)用地收回

國有土地使用權(quán)的，土地儲備開辟實施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。

8、確定實施規(guī)劃方案

開辟單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和

具體設(shè)計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開辟實施單位到相關(guān)

委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用—土地

與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用—土地及劃撥土地的程序》

）—實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目

需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)。

10、驗收開辟土地

建設(shè)項目的土地前期開辟完成后由市國土局—相關(guān)委辦局進行驗

收，驗收審核的內(nèi)容：審核土地前期開辟成本

—驗收土地開辟程度是否達到合同的要求根據(jù)委托合同支付相應(yīng)

土地開辟費或者管理費納入市土地儲備庫

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材

料：用地申請報告法人營業(yè)執(zhí)照立項批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)—批準詳細規(guī)劃或者總平面設(shè)計圖紙（一式一份）12、辦理

建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由

測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。

13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

國有土地使用權(quán)出讓申請普通指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當

同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件：申

請用地報告書；

國家投資的建設(shè)項目應(yīng)當提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項目的批準文

件；在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當提供有關(guān)批準成立（設(shè)置）機

構(gòu)的批準文

件、營業(yè)執(zhí)照。未在經(jīng)濟特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、

其他一應(yīng)當提供上級主管部門的批準文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企

業(yè)、其他__應(yīng)當提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、

董事會成員—、注冊所在地的公證機關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件

及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應(yīng)當提供合法的—件。

在省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書；大型、重點項目需提供項目

建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人—明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當

提交的文件。

14、主管部門實地勘察房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批

準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員

到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。

15、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評

估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手

續(xù)。

16、土地估價報告的預(yù)審

根據(jù)《國家土地管理局土地估價報告預(yù)審制度實施方案》，對需

經(jīng)國家土地管理局確認估價結(jié)果的土地估價報告，承擔估價的中介機

構(gòu)可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預(yù)先—

申請，由國家土地管理局—有關(guān)人員對土地估價報告進行預(yù)審，經(jīng)預(yù)

審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī)定程序向國

家土地管理局申請土地估價結(jié)果確認。

17、辦理土地出讓審批

18、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開辟企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開

發(fā),生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后一個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土

地進行招標、拍賣、掛牌，開辟企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。

19、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代

表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平

等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、

土地開辟建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期

限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好商議、達成一致意見后，依

法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有

償?shù)脑瓌t簽訂。

20、交付土地出讓金21、領(lǐng)取暫時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國

有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或者區(qū)、縣房地局申

領(lǐng)暫時國有土地使用證，付清全部地價款向市或者區(qū)、縣房地局申

領(lǐng)正式國有土地使用證。

第二章土地一級開辟辦理拆遷安置全流程

一、征用—土地的拆遷安置1、征用—土地用地申請

房地產(chǎn)開辟公司提出用地申請時，應(yīng)當提交建設(shè)項目用地申請

書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容：申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開辟公司提出用地申請時，在建設(shè)項目用地申請書后應(yīng)附

具以下各項文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準文件土地行政主管部

門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準文件建設(shè)

項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當提供地質(zhì)災(zāi)害危（wei）

險性評估報告2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開辟公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請

之日起—日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報

審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣—允許；市、州簽署意見。

3、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑?/p>

則，既不能妨礙國家建設(shè)，又不能傷害—和農(nóng)民的利益。拆遷安置補

償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人商議簽訂。被拆遷人應(yīng)當在房屋

拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置

手續(xù)。

4、確定補償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂

征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、

確定、審批。其普通操作過程如下：征地補償、安置方案的公告一征

地補償、安置方案公告的實施一征地補

償、安置方案的意見一征地補償、安置方案的確定一征地補償、

安置方案的審批要求一征地補償、安置費用的管理

5、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制

性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、

實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。

6、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅

費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用

稅）、菜田建設(shè)費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費

（市—）。

7、辦理批地文件、批地圖

8、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關(guān)辦

理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提

出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。

9、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作到市國

土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、

勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要

安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被

征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，

按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征

地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府

按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋

的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當依照征地

補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村—經(jīng)濟

—和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據(jù)《城

市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償?shù)模鲀r補償?shù)慕痤~可以按所

拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以—％結(jié)算。

11、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開辟公司需

提供：“三表”原件耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費

等繳交證明或者收據(jù)農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件征地補償協(xié)議（復(fù)印件）征

地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各

項文件、資料：辦理《建設(shè)用地批準書》的申請;市政府批準征（占）

地的批文；《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許

可證》附圖同比例尺的地形圖一份;釘樁坐標成果通知單;工程進度計

劃;計劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當年批準征（占）地的免交。

12、委托進行拆遷工作

當房地產(chǎn)開辟公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)

定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具

體實施拆遷。

13、辦理拆遷申請

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當持以下文件向當?shù)?/p>

房屋拆遷行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證：拆遷申請書;

建設(shè)項目批準文件和資金證明；規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準

文件；建設(shè)用地批準文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、暫時安

置津貼、搬遷過渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起—日內(nèi)，對

申請事項進行—，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市

房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定

的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主

管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

15、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人

在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時、與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局

簽訂責任書。

16、辦理拆遷公告與通知根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)

定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準后，由當?shù)胤课莶疬w行政主管部

門向各被拆遷房屋的所有人或者使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并

通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，

房屋拆遷主管部門應(yīng)當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆

遷公告或者其他形式予以發(fā)布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當及

時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級以上地方人民政府在一有

關(guān)部門論證后，應(yīng)當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等

事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、

公眾和專家

意見。公告時間不得少于—日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時

間不得少于—日。

17、辦理戶口凍結(jié)18、暫停辦理相關(guān)事項

房屋征收部門在應(yīng)“房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手

續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列

活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修；改變房屋和土地用

途；租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分

方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)

區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管局備案。

20、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、

經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，

拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；安置用房面積、標

準和地點；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；搬遷期限、搬遷過渡方式

和過渡期限；

搬遷津貼費和暫時安置津貼費或者停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支

付方式；違約責任和爭議解決的方式；當事人約定的其他條款。

21、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或者拆遷單位參加，由國土房管局主持，召

開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。

拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。

22、發(fā)放運作拆遷補償款

發(fā)放運作拆遷補償款普通程序：開立資金專戶一出具存款證明一

資金使用監(jiān)督一開具領(lǐng)款憑證一支取補償款項

23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格

按照標準落實揚塵管理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當在被拆遷人全部搬遷完畢后一個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房

管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆

遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，

房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、_

二、征用劃撥土地拆遷安置1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項

文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批

準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性

研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》，屬于危舊

房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責任書，屬于經(jīng)濟合用住房項

目需提交經(jīng)濟合用住房立項批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審

定設(shè)計方案通知書》及附圖，

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、_、—產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地

協(xié)議；與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖一份（藍

圖）；

建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開辟資質(zhì)批準證書。

2、主管部門現(xiàn)場勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書申請審批表》返回行政

主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場

實地勘察，查明土地狀況。

3、劃撥用地申請的審核、報批

根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當堅持以項目帶

土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年

度計劃。

國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的?？h級（含縣級市）人民

政府一公頃以下，地級市人民政府一公頃以下。超過限額的，報省

人民政府批準。

行政主管部門進行劃撥用地申請的—時，用地單位須提交以下各

項文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地

批準書申請審批表》；計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行

性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》；屬于危舊

房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責任書；屬于經(jīng)濟合用住房項

目需提交經(jīng)濟合用住房立項批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審

定設(shè)計方案通知書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、__、―產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地

協(xié)議；與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖一份（藍

圖）；建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開辟資質(zhì)批準證書。

4、取得劃撥用地批準

劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復(fù)允許用

地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用

地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書》后—

日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準

書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用

地批準手續(xù)時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證

明；區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書及附

件、撥地紅線圖。

第三章相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開辟費+利息+土地增值收益，其中土地

取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置津貼費、青苗和

附

著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、

以及地級城市收取的新菜地開辟建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。

根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起—日內(nèi)支

付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當在一日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金

的，從逾期之日起每日加收未付部份—%。的違約金，逾期達一日仍

未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆

除地上建造物和附著物，并可以請求賠償。

2、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。

根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《—天調(diào)整新增建設(shè)用

地土地有償使用費用政策等問題—》0

3、外商投資企業(yè)土地使用費

財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或者支付的土地出

讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務(wù)處理，同時應(yīng)當依法繳

納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準使用土地的，須與國土

和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。

4、防洪工程建設(shè)維護管理費

防洪工程建設(shè)維護管理費按照以下各項標準收取：

對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許

可證確定的土地面積，按每平方米一元的標準征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批

準書確定的土地面積，按每平方米一元的標準征收。

對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按

每平方米每年一元的標準征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置

辦法》（國土資源部第___號）和《___轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住

房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》

（_―（___）___號）有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑

置土地。土地閑置費原則上按出讓或者劃撥土地價款的百分之二十征

收。

6、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《—城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標準收取。經(jīng)省人民政府批

準，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降

低，但最低額不得超過以上最低稅額的—%O

8、地價評估費

根據(jù)國家計委國家土地局《—土地價格評估收費標準—》（計

價格〔—）一號）規(guī)定，普通宗地評估采取差額定率累進計費，按

普通宗地地價評估收費標準”執(zhí)行。普通宗地評估收費標準為最高限

標準。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之

日起一天內(nèi)繳納地價款總額_%作為定金，其余的在一天內(nèi)付清，

所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費

11、土地補償費和安置津貼費

土地補償費+安置津貼費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民—所有土地，均根據(jù)《省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標

準》中《XX市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準表》標準收取。

12、青苗及樹木補償費

在省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民—所有土地涉及青苗及地上附著物補償

的，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執(zhí)行。同一地塊上間種

或者套種其他種類作物的，其套種或者間種的青苗補償標準由市、縣

土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人商議確定?！墩?/p>

地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名

貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)

資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準，取得產(chǎn)權(quán)人允許的也可以按照

議價方式確定其補償標準。

13、地上物補償費根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標準》規(guī)

定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建造物、構(gòu)筑物

的市場重置價格制定并發(fā)布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通

訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定

其補償標準。

14、新菜田開辟建設(shè)基金

新菜地開辟建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，實用地單位

支付的，用于開辟新菜地費用。

15、耕地占用稅

國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）

的合用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。

16、耕地開墾費區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在—土地征用時拆遷安置各項費用:

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建造結(jié)構(gòu)、新

舊程度、建造面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋

的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照

房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日

類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

2、搬家津貼費

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬

遷的，由拆遷人按被拆除房屋建造面積每平方米不低于一元的標準，

付給搬家津貼費。

3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前

搬遷的，拆遷人可以對這部份使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一

般由拆遷人自行制定獎勵標準。

4、暫時安置津貼費（周轉(zhuǎn)費）

暫時安置津貼費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通

知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月

起，按原標準的—％付給。

5、停產(chǎn)停業(yè)綜合津貼費

對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當賦予適當補償。根

據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷

公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超

過一個月。利潤的計算以稅務(wù)部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷

人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準的營業(yè)額給

予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前一個月平均月營業(yè)額的

一%。

6、房屋拆遷服務(wù)費

房屋拆遷服務(wù)費，由承擔拆遷服務(wù)的單位按照普通不超過房屋拆

遷補償安置費用的一％向拆遷人收取。

開辟商參預(yù)土地一級開辟應(yīng)注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開辟商來說，在投資開辟土地一級開辟項目時、首

先需要考慮的問題是土地一級開辟項目是否合法。由于目前國家對土

地一級開辟沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地—

府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合

法性方面存在瑕疵，將會給開辟商帶來很大的潛在法律風險，因此，

開辟商應(yīng)重視項目的合法性問題。開辟商可主要從以下幾個方面對土

地一級開辟項目的合法性進行—：

(1)項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實踐中，有些地—府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和

土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開辟商開始進

行土地一級開辟，這對于開辟商來說風險很大，若將來城市總體規(guī)劃

和土地總體利用計劃得不到批準，地—府又無力償還開辟商已發(fā)生開

發(fā)的成本，開辟商將面臨投入資金無法收回的風險。

(2)立項文件的合法性

開辟商在簽訂合同之前應(yīng)認真審核項目立項文件的合法性，比如

是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際

操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準但只

有地方縣級政府或者經(jīng)濟開辟區(qū)管委會的批文的情形，若浮現(xiàn)上

述情形，開辟商須對立項文件進行補充和完善。

(3)其他相關(guān)項目文件的合法性

開辟商還應(yīng)認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文

件是否已經(jīng)批準，征地拆遷文件合法性等。止匕外，開辟商為外商投資

企業(yè)的，須注意—自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外

商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關(guān)土地一級開辟的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過

招標方式確定土地一級開辟商。但實踐中，不少地—府并未嚴格遵守

招標確定開辟商的程序，而是直接與開辟商簽訂土地一級開辟協(xié)議。

對于開辟商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通

過合法程序而不認可開辟商的一級開辟主體地位。就此問題，即使地

—府已就一級開辟事宜與開辟商商議一致，開辟商也應(yīng)建議地—府

按照規(guī)定通過招標形式簽約。固然，由于有關(guān)土地一級開辟的地方規(guī)

定并非屬于法律或者行政法規(guī)層面，即使不通過招標形式通常也并不

會因此導(dǎo)致一級開辟合同無效。

3、開辟商應(yīng)把握的土地一級開辟合同中的要點

開辟商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開辟合同，能夠有效防范土

地一級開辟過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、±

地出讓價格風險等。從開辟商的角度而言，簽訂土地一級開辟合同時

應(yīng)注意把握以下要點：

(1)約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔

對于開辟商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工

作。在此情況下，開辟商應(yīng)要求在土地一級開辟合同中約定征地拆遷

安置補償工作由政府方面承擔，開辟商只負責承擔相關(guān)費用。通常情

況下，開辟商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據(jù)實支出。

政府包干，即開辟商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地

拆遷安置補償工作。據(jù)實支出，即開辟商根據(jù)政府拆遷安置工作的進

展逐步據(jù)實支出費用。開辟商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當?shù)馁M

用承擔方式。

(2)約定分期分塊滾動開辟、減輕資金壓力

對于開辟商來說，土地一級開辟占用資金量大、周期長、利潤率

低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開

發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域

地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開辟各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓

一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開辟可

有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。

(3)約定政策變化時由政府承擔責任

政策變化風險對開辟商來說是不可預(yù)知的風險，比如國家或者上

級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或者被撤。對于該等風險，開辟商

可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定

土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或者被撤時尚無土地出

讓收入，則存在開辟商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確

約定政策變化時開辟商收回資金和收益的方式。

(4)約定土地開辟成本的組成

土地開辟成本是土地一級開辟合同重要條款之一，開辟商訂立合

同時必須明確約定。通常情況下，開辟商應(yīng)將就土地一級開辟項目支

出的所有費用均計入土地開辟成本。但須注意的是，開辟商計入的成

本最終須經(jīng)政府審核確認，若開辟商的某項支出政府審核后不認可，

且也未在合同中列明，開辟商將不得不自行承擔該等費用。同時，在

合同中列明土地開辟成本有利于開辟商預(yù)估和控制項目投資總額，也

可使開辟商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開辟成本（主要包括征地拆

遷補償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等）雖然大致相同，但也有不少不同

之處，開辟商須根據(jù)各地規(guī)定靈便掌握。比如，對于融資成本（貸款

利息）各地約定就不一致，—相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開辟成本包含

貸款利息，而——相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為

開辟成本。

（5）約定收益分配方式

對開辟商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。

通常情況下，土地一級開辟的收益分配方式有如下幾種：

a.固定收益。開辟商的投資收益=土地開辟成本—固定收益率。也

可約定每年固定收益率，按每年投入的開辟成本計算投資收益。相對

下述按比例分配收益方式而言，開辟商采用固定收益率方式，資金及

收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風險，但通常收益

率不會太高。

b.按比例分配收益。開辟商的投資收益=（土地出讓收入-土地開

發(fā)成本）—開辟商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配

收益方式中開辟商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開辟商受讓

開辟項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進行二級開辟。實踐

中，不少開辟商參預(yù)土地一級開辟就是為了便于二級拿地，采取按比

例分配收益方式，可使一級開辟商在土地出讓競價中處于非常有利的

地位，因為土地出讓價格中含有一級開辟商按約定比例可分取的收

益，土地出讓價格越高一級開辟商可分取的收益也越多。但采取該種

方式，開辟商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低

于開辟成本時的處