亙元地產(chǎn)華雁湖項目開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告

2021年12月6日亙元地產(chǎn)【華雁湖工程】開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告第1頁目錄第一局部：工程整體開發(fā)策略第二局部：工程整體開發(fā)節(jié)奏第三局部：工程經(jīng)濟指標測算第2頁目錄第一局部：工程整體開發(fā)策略第二局部：工程整體開發(fā)節(jié)奏第三局部：工程經(jīng)濟指標測算第3頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標第4頁工程整體開發(fā)策略|開發(fā)目標價值最大化可持續(xù)銷售品牌價值提升開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，定位高價值客群，實現(xiàn)工程銷售價值最大化用高檔產(chǎn)品樹立工程高端形象，以高檔產(chǎn)品先行開發(fā)，從而提升低價值產(chǎn)品的售價控制工程每期開發(fā)量，并結(jié)合市場需求狀況以及競品工程開發(fā)量，保持本工程良好的推盤節(jié)奏，實現(xiàn)可持續(xù)的銷售第5頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標第6頁工程整體開發(fā)策略|提出問題以工程運作目標為前提，在工程的開發(fā)過程中會遇到如下問題：3.市場競爭劇烈，產(chǎn)品推出要形成市場差異化1.工程所在區(qū)域認可度不高，生活及公建配套不完善2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜4.大規(guī)模的客群挖掘成為工程成功運作的關(guān)鍵因素5.高層產(chǎn)品目前市場抗性較大第7頁為了方便說明，根據(jù)整個地塊中市政路網(wǎng)的規(guī)劃，我們將工程地塊分為A、B、C、D四個局部，圖示如下：ABCD工程整體開發(fā)策略|地塊劃分第8頁1.工程所在區(qū)域認可度不高，生活及公建配套不完善工程所在區(qū)域配套不夠完善，因此為了提高區(qū)域認可度和生活便捷性，較大規(guī)模完善的生活配套設(shè)施成為工程運作的關(guān)鍵因素之一，并且也是工程對外宣傳的亮點。在工程的一期開發(fā)中要求配套設(shè)施先行，并且一期的配套設(shè)施開發(fā)量要多于各期，以滿足一期客戶入住后根本的生活便利性。周邊現(xiàn)狀圖工程整體開發(fā)策略|解決問題第9頁2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜工程規(guī)模大，可采用模擬多盤開發(fā)策略，每期推出不同種類產(chǎn)品，并可根據(jù)每期產(chǎn)品類型獨立進行推廣，特點各異。根據(jù)各板塊的位置、景觀資源、交通等特點、分布不同產(chǎn)品，形成需求互補、互相帶動，使地塊綜合價值最大化。各板塊間產(chǎn)品推出盡量豐富化，不同產(chǎn)品的搭配以滿足多更多消費群體的需求。工程整體開發(fā)策略|解決問題第10頁本工程A、B兩個地塊的規(guī)模較大，為防止自我競爭、豐富產(chǎn)品線，必須對這兩個地塊進行容積率的拆分本工程C、D地塊環(huán)境優(yōu)勢明顯，具有開發(fā)高端產(chǎn)品的先決條件，建議進行高端打造，以提升整盤的檔次工程整體開發(fā)策略|解決問題通過對工程規(guī)劃條件的分析，我們可以得到以下一些工程根底信息：1、建設(shè)用地面積約為62.4萬平方米2、容積率：高層≤1.8、多層≤1.3，無限高，建筑密度≤25%〔高層〕和28%〔多層〕3、總建筑面積8%左右的商業(yè)4、可估算出本工程平均樓層約大致為：Ａ、B地塊：約11-12層〔理論層數(shù)〕C、D地塊：約6-7層〔理論層數(shù)〕第11頁工程整體開發(fā)策略|解決問題第12頁3.市場競爭劇烈，產(chǎn)品推出要形成市場差異化及時了解各競品工程的推盤策略，同時結(jié)合市場需求情況，制定合理的產(chǎn)品推出方案，以市場需求為前提，盡量和其他工程形成差異化，減少同類產(chǎn)品在市場中的競爭壓力。選擇差異化的產(chǎn)品及戶型面積，每期都有豐富的產(chǎn)品線，以拉動不同客戶需求，形成持續(xù)銷售。一期可推出少量高端產(chǎn)品，展現(xiàn)工程高品質(zhì)的形象定位，為后續(xù)產(chǎn)品高品質(zhì)的“調(diào)性〞奠定根底，同時支持工程價格定位。工程整體開發(fā)策略|解決問題第13頁A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅一期產(chǎn)品工程整體開發(fā)策略|解決問題第14頁4.大規(guī)模的客群挖掘成為工程成功運作的關(guān)鍵因素豐富的產(chǎn)品線勢必會吸引更多的客戶群體，根據(jù)客戶的需求和銷售產(chǎn)品一一對位。打造高性價比產(chǎn)品是所有客群追求的。水景資源雖然是區(qū)域內(nèi)競品工程共享的自然資源，但只是“觀水〞而不是“親水〞，合理的利用水資源，引入水系并貫穿社區(qū)，這將會成為工程突出的賣點，吸引更多享受生活、親近自然的人群。工程整體開發(fā)策略|解決問題第15頁5.高層產(chǎn)品目前市場抗性較大隨著土地資源的稀缺，高層產(chǎn)品在未來的工程規(guī)劃中一定會成為主力產(chǎn)品，不過這需要有一個時間過程。針對目前市場高層產(chǎn)品抗性較大的現(xiàn)狀，一期開盤不推出高層產(chǎn)品，依據(jù)市場狀況，隨著客戶對高層產(chǎn)品認可度的提高逐漸推出。高層產(chǎn)品主要抗性集中在兩個方面，其一：高層產(chǎn)品公攤較大；其二高層產(chǎn)品承擔(dān)的附加費用較高。合理的解決這兩個問題會大大縮減客戶抗性。北京星河灣工程整體開發(fā)策略|解決問題第16頁根據(jù)以上問題的提出，得出開發(fā)策略方向：配套先行，提升品質(zhì)——生活配套設(shè)施以及Ａ地塊配建的幼兒園和小學(xué)在工程初期就開始建設(shè)，增加生活便捷性。暢銷產(chǎn)品，奠定市場——A、B地塊的多層洋房產(chǎn)品是工程開發(fā)先鋒角色，承擔(dān)工程開拓市場、保證現(xiàn)金流的重要責(zé)任。高端產(chǎn)品，提高檔次——D地塊西側(cè)的別墅可與A、B地塊的洋房同時推出，借高端產(chǎn)品之勢，提高工程的整體檔次。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，創(chuàng)造利潤——Ａ、B地塊巨大體量的高性價比產(chǎn)品及C、D地塊的高端優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，共同為開發(fā)商創(chuàng)造利潤。商業(yè)產(chǎn)品，完美收官——B地塊的商業(yè)價值，在環(huán)境相對成熟時才能有效的提升產(chǎn)品價值。工程整體開發(fā)策略|小結(jié)第17頁目錄第一局部：工程整體開發(fā)策略第二局部：工程整體開發(fā)節(jié)奏第三局部：工程經(jīng)濟指標測算第18頁面對變幻莫測的市場環(huán)境，為躲避風(fēng)險就必須嚴謹?shù)耐扑汩_發(fā)節(jié)奏原那么：制定的所有方案要符合市場需求第19頁工程整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計工程一期產(chǎn)品第20頁總平規(guī)劃及指標︱總平面圖規(guī)劃第21頁地塊用地面積容積率建筑面積物業(yè)類型比例備注（層數(shù)均指地上層數(shù)）（平方米）（平方米）產(chǎn)品形式（%）A地塊2206261.8397127235600高層住宅25.8011層、15層、18層（層高2.9米）145965洋房15.986層（層高3.0米）2645聯(lián)排0.293層（層高3.1米）5290別墅0.583層（層高3.2米）3127配套設(shè)施0.34幼兒園3層（層高3.6米）4500商業(yè)建筑0.49零散配套商業(yè)1-2層（4.5+4.2米）、會所B地塊2404761.8432857230540高層住宅25.2515層、18層（層高2.9米）121511洋房13.316層（層高3.0米）8817聯(lián)排0.973層（層高3.1米）10719配套設(shè)施1.172層物管、居委會、垃圾站、公廁等61270商業(yè)建筑6.712層-3層購物中心（含主力店、特色店、餐飲等）、12層酒店（商務(wù)+特色）、公寓、會所C地塊1193211.3(0.57)6803515535獨棟、雙拼1.702-3層（層高3.2米）34500疊拼3.784層、局部6層（層高3.0米）15000聯(lián)排1.643層（層高3.1米）3000會所0.332-3層（層高3.6米）D地塊433541.3(0.35)1517415174獨棟、雙拼1.662-3層（層高3.2米）合計6237771.47913193

100.0

總平規(guī)劃及指標︱各地塊容積率拆分第22頁總平規(guī)劃及指標︱各物業(yè)類型配比項目產(chǎn)品類型建筑面積所占百分比住宅面積（㎡）獨棟、雙拼別墅359993.94%聯(lián)排264622.90%疊拼345003.78%洋房26747629.29%小高層、高層46614051.05%小計83057790.95%商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商業(yè)50000.55%會所50000.55%小計687707.53%公建配套面積（㎡）幼兒園31270.34%其它107191.17%小計138461.51%總計（㎡）\913193100.0%第23頁總平規(guī)劃及指標︱產(chǎn)品面積區(qū)間及配比項目產(chǎn)品類型面積區(qū)間（平方米）建筑面積（平方米）比例規(guī)劃戶數(shù)（套）備注1舒適兩居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層+躍層2經(jīng)濟三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層3舒適三34%2730Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層4舒適四00%980Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層+躍層5疊拼150-180345003.78%210C地塊為主，A、B地塊少量6聯(lián)排200-250264622.90%110C地塊為主，A、B地塊少量7別墅280-350359993.94%110C、D地塊，A地塊少量8商業(yè)687707.53%\A、B、C地塊（商業(yè)、會所、預(yù)留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地塊（幼兒園、小學(xué)、物管等）共計913193100%6290配比依據(jù)第24頁工程整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計工程一期產(chǎn)品第25頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計︱開發(fā)周期設(shè)想工程總體量較大，根據(jù)規(guī)劃條件估算總建筑面積約為90-95萬平方米，因此，工程分期開發(fā)是必然的選擇。方案分七期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期6-7年平均每期萬平米，合理分期，有利于開發(fā)商合理組織資金及安排施工市場支持依據(jù)：艾依水郡——目前剩余約20萬平米體量，預(yù)計開發(fā)時間為1.5－2年，平均每年開發(fā)量在10－13萬平米左右；魯銀城市公元——一期開發(fā)體量約10萬平米，產(chǎn)品有高層、小高層、多層，預(yù)計明年上半年再開發(fā)10萬平米左右。以后每期開發(fā)產(chǎn)品體量約15－20萬平米；寶湖灣——一期開發(fā)體量約10－15萬平米，在市場穩(wěn)定的情況下后期將保持此開發(fā)速度。實際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整詳見市場研究報告第26頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計︱銷售周期設(shè)想大規(guī)模的工程必定會有較長的銷售周期，只有在產(chǎn)品中創(chuàng)新、營銷中創(chuàng)新，才有可能加快銷售進度。預(yù)計工程整體銷售周期為8－10年每年消化萬平米，但未來市場大勢會影響銷售進度市場支持依據(jù)：艾依水郡——此工程從2007年11月銷售至今，目前剩余約20萬平米體量，刨除代建的局部產(chǎn)品，一年總銷售量約為10萬平米；其他工程——除市中心工程銷售較快外，城市周邊區(qū)域工程年均銷售量在6－8萬平米之間。實際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整詳見市場研究報告第27頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計此開發(fā)周期設(shè)想是依據(jù)目前市場情況所做，實際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整第28頁工程整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計工程一期產(chǎn)品第29頁開發(fā)分期︱地塊開發(fā)順序D地塊，容積率1.3其次開發(fā)A首先開發(fā)B開發(fā)方向由南至北CD最后開發(fā)第30頁開發(fā)分期︱第一期：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨棟+配套〔12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬〕A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅第31頁開發(fā)分期︱第二期：B地塊高層〔15萬〕A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3高層第32頁開發(fā)分期︱第三期：B地塊小高層+商業(yè)+A地塊學(xué)?！?萬+3萬+0.3萬=11.3萬〕A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3小高層商業(yè)學(xué)校第33頁開發(fā)分期︱第四期：A地塊聯(lián)排+洋房+A地塊商業(yè)〔14.6萬+0.26萬+0.53萬+0.45萬=15.8萬〕A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3聯(lián)排洋房商業(yè)第34頁開發(fā)分期︱第五期：A地塊小高層+A地塊高層〔6.1萬+6萬=12.1萬〕C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3高層小高層第35頁開發(fā)分期︱第六期：A地塊高層+D地塊東側(cè)別墅〔11.5萬+1.8萬=13.3萬〕C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3高層別墅第36頁開發(fā)分期︱第七期：C地塊別墅+C地塊聯(lián)排+C地塊疊拼+C地塊會所+B地塊商業(yè)〔10.7萬〕C地塊，容積率1.3A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3聯(lián)排疊拼獨棟雙拼第37頁開發(fā)分期︱總結(jié)分期方案第一期：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨棟+配套〔12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬〕第二期：B地塊高層〔15萬〕第三期：B地塊小高層+商業(yè)+A地塊學(xué)?！?萬+3萬+0.3萬=11.3萬〕第四期：A地塊聯(lián)排+洋房+A地塊商業(yè)〔14.6萬+0.26萬+0.53萬+0.45=15.8萬〕第五期：A地塊小高層+A地塊高層〔6.1萬+6萬=12.1萬〕第六期：A地塊高層+D地塊東側(cè)別墅〔11.5萬+1.8萬=13.3萬〕第七期：C地塊別墅+C地塊聯(lián)排+C地塊疊拼+C地塊會所+B地塊商業(yè)〔6.8萬+3.9萬=10.7萬〕第38頁工程整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計工程一期產(chǎn)品第39頁工程一期產(chǎn)品A地塊，容積率1.8B地塊，容積率1.8D地塊，容積率1.3C地塊，容積率1.3洋房別墅第一期產(chǎn)品配比：B地塊多層洋房+D地塊西側(cè)獨棟+配套〔12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬〕第40頁華雁湖項目一期產(chǎn)品分配表地塊類型面積

(平米)戶型區(qū)間

（平米）分項面積

（平米）規(guī)劃套數(shù)

（套）所占比例備注B地塊洋房121511120-1407290054057.17%為了滿足銀川市的需求，一期推出的

產(chǎn)品為多層產(chǎn)品，以減小市場抗性130-1504861134038.13%配套2500

2500

1.96%一期配套以滿足社區(qū)基本生活為主，

包括超市、便利店、餐飲等D地塊別墅3500280-3503500102.74%D地塊別墅先開用地西側(cè)，與B地塊相

鄰的部分，以拔高項目整體檔次合計

127511

127511880100.00%

工程一期產(chǎn)品第41頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議樣板示范區(qū)要把工程產(chǎn)品潛質(zhì)外化，是一個工程的營銷和品牌形象最好的表現(xiàn)形式和著力點，尤其對工程第一次亮相能否博得滿堂彩十分重要。樣板示范區(qū)的根本規(guī)劃原那么如下：包括銷售中心、園林鑒賞區(qū)與示范單位三大局部；示范區(qū)靠近市政主路，對外展示效果佳，交通通達性較好；涵蓋洋房與別墅兩大類產(chǎn)品；易于形成一個相對圍合的空間，與周邊建筑工地有效分隔，最大限度的減少施工對客戶平安和心理的不良影響，降低銷售抗性；保證客戶由外入內(nèi)的連續(xù)性，能切身感受到工程優(yōu)秀品質(zhì)，體驗到未來居住生活的愜意。第42頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議洋房別墅洋房實樓樣板間園林鑒賞區(qū)別墅實樓樣板間銷售中心看房路線第43頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)規(guī)劃建議建議示范區(qū)設(shè)在景觀資源最豐富的D地塊，便于打造出優(yōu)美的景觀環(huán)境，帶給來訪客戶完美的第一印象和對未來生活的美好感知。銷售中心設(shè)在D地塊的西北部，面積2000㎡-3000㎡，臨近寧安大街，交通通達性好，展示性佳，同時盡量靠近艾依河，展示濱水景觀?！蹭N售中心如果位于D地塊中，建議建為臨時性建筑；但如有可能，銷售中心可位于與D地塊緊鄰的代建公園范圍之內(nèi)，更加有效的向來訪客戶展示公園與本工程的緊密聯(lián)系，可建成永久性建筑，便于日后改造為公園內(nèi)配套設(shè)施如管理處、咖啡廳等，節(jié)約開發(fā)本錢〕別墅實樓樣板間應(yīng)選擇景觀環(huán)境與視野最正確的別墅，臨近艾依河。洋房實樓樣板間位于樣房區(qū)東側(cè)最靠近銷售中心的建筑內(nèi)，可有效防止現(xiàn)場施工對客戶平安和心理的不良影響，來訪客戶搭乘看房車穿過地塊內(nèi)部抵達。園林鑒賞區(qū)設(shè)在D地塊內(nèi)，位于銷售中心與別墅實樓之間的區(qū)域。第44頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計建議銷售中心的風(fēng)格應(yīng)與工程整體風(fēng)格保持一致，同時根據(jù)目標客群的喜好，針對性地進行室內(nèi)風(fēng)格和檔次的裝修設(shè)計。第45頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計建議樣板示范區(qū)各局部及看房通道的設(shè)計和施工，都要確?？蛻舻钠桨?，同時與建筑風(fēng)格相搭配。第46頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計建議整個示范區(qū)要呈現(xiàn)出美輪美奐、醒目別致的景觀畫面，成為同區(qū)域、同類型工程中的“標桿〞，打動客戶，讓其獲得極佳的感官印象，為之心動，為產(chǎn)品的銷售打下良好根底。第47頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計建議樣板間要選取主力戶型或是銷售中相對存有難度的戶型；樣板間的裝修與布置一定要與工程整體品質(zhì)相契合，同時又要考慮目標客群的審美情趣；對于不同的戶型要考慮其實質(zhì)性的作用，如面積較小的戶型裝修要以功能的全而精為主，大戶型那么凸顯居住的舒適度與家庭的溫馨感，別墅那么要盡顯品質(zhì)與風(fēng)格。第48頁工程一期產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)設(shè)計建議樣板示范區(qū)的建設(shè)進度盡可能提前，爭取一期開盤前能完整的呈現(xiàn)于客戶，以配合工程整體營銷策略和進度第49頁目錄第一局部：工程整體開發(fā)策略第二局部：工程整體開發(fā)節(jié)奏第三局部：工程經(jīng)濟指標測算第50頁經(jīng)濟測算︱工程計算指標住宅面積（㎡）獨棟、雙拼別墅35999830577聯(lián)排26462疊拼34500洋房267476小高層、高層466140商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)3877068770公寓、酒店20000零散商業(yè)5000會所5000公建配套面積（㎡）幼兒園312713846其它10719地上建筑面積（㎡）\

913193占地面積（㎡）\623777四個地塊平均容積率

1.46第51頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算工程各項投資所占比例圖第52頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算在工程投資諸項費用中，建安費所占比例最大，高達47.8%，其次為綜合地價款，占29.0%。第53頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價款

94977706028.98%1040

成交地價款按實際發(fā)生費用計\\876454000

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按銀川市征收標準，按實際建筑面積計算9131935045659650

土地契稅以上兩項的3%9221136503%27663410

第54頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本二前期工程費

755558742.31%83

測繪、地形圖費按實際建筑面積算9131931.41278470

勘察費按實際建筑面積算9131931.621479373

建筑規(guī)劃設(shè)計費按實際建筑面積算9131932018263860

圖紙審查費按實際建筑面積算9131932.52282983

施工“三通”、場地平整費按實際建筑面積算9131933027395790

放線測量費按實際建筑面積算9131930.7639235

人防結(jié)建費按實際建筑面積算9131931513697895

招投標交易費、公證費按實際建筑面積算9131934.54109369

墻改費按住宅建筑面積算83057743322308

推散費按實際建筑面積算9131931913193

合同備案、產(chǎn)權(quán)初始登記費按實際建筑面積算9131930.88803610

房屋產(chǎn)權(quán)測量費按實際建筑面積算9131931.51369790

第55頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本三建筑安裝工程費

156738905047.82%1716

獨棟、雙拼別墅按實際建筑面積算35999110039598900

聯(lián)排按實際建筑面積算26462110029108200

疊拼按實際建筑面積算34500110037950000

洋房按實際建筑面積算2674761200320971200

小高層、高層按實際建筑面積算4661401600745824000

集中商業(yè)按實際建筑面積算38770170065909000

公寓、酒店按實際建筑面積算20000180036000000

零散商業(yè)按實際建筑面積算500014007000000

會所按實際建筑面積算500013006500000

幼兒園按實際建筑面積算312713004065100

小學(xué)按實際建筑面積算013000

其它公建配套按實際建筑面積算10719130013934700

地下部分（結(jié)合車庫、人防）按占地面積25%算1447381800260527950

第56頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

2799561758.54%307

小市政建設(shè)費按實際建筑面積算913193200182638600

供暖增容費按實際建筑面積算9131934036527720

園林綠化費用綠地面積按照占地面積的35%測算20263330060789855五公共配套設(shè)施建設(shè)費00.00%0\\\\\第57頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本六管理費用二、三、四、五項合計的2.0%19229010992.0%384580221.17%42七銷售費用銷售收入的3.0%41268765003.0%1238062953.78%136八不可預(yù)見費三、四、五、六、七項合計的3.0%20096095423.0%602882861.84%66九財務(wù)費用（含利息及融資費用）銀行短期貸款、股東中長期借款利息9131932001826386005.57%200第58頁經(jīng)濟測算︱工程投資估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本十總投資

3277869362100.00%3589經(jīng)測算，本工程總投資約32.8億元，綜合樓面本錢約為3589元/平方米。第59頁經(jīng)濟測算︱工程投資費用小結(jié)項目投資費用一覽表序號工程或費用名稱造價占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價款94977706028.98%1040二前期工程費755558742.31%83三建筑安裝工程費156738905047.82%1716四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2799561758.54%307五公共配套設(shè)施建設(shè)費00.00%0六管理費用384580221.17%42七銷售費用1238062953.78%136八不可預(yù)見費602882861.84%66九財務(wù)費用（含利息及融資費用）1826386005.57%200十總投資3277869362100.00%3589第60頁經(jīng)濟測算︱本工程基準銷售價格確定產(chǎn)品類型參考項目各產(chǎn)品均價（元/平米）本項目價格（元/平米）艾依水郡領(lǐng)世湖城森林半島鳴柳島紫檀水景清水灣魯銀城市公元寶湖灣（會員認購價）獨棟/雙拼別墅———10000—9000——7500聯(lián)排別墅———7500—7000——6000疊拼————————5500多層/洋房380046005200—3800—380038004500小高層3700——4500——39804000高層——————3600集中商業(yè)————————8000公寓—4300——————5000零散商業(yè)750012000——————6000參考區(qū)域內(nèi)競品工程中各產(chǎn)品的價格，本著較為保守的定價原那么，得出本工程各產(chǎn)品類型的基準銷售價格，為工程收益估算提供數(shù)據(jù)支撐。備注：1.本銷售價格僅為初步制定，在營銷報告中會建立模型進行推算；2.本銷售價格為目前市場各產(chǎn)品售價，待工程運作后售價會有相應(yīng)的調(diào)整。第61頁經(jīng)濟測算︱工程收益估算項目名稱銷售面積銷售均價收益占銷售收入比例樓面收益十一項目銷售收入

4126876500100%4519

獨棟、雙拼別墅按實際建筑面積算3599975002699925006.5%

聯(lián)排按實際建筑面積算2646260001587720003.8%

疊拼按實際建筑面積算3450055001897500004.6%

洋房按實際建筑面積算2674764500120364200029.2%

小高層、高層按實際建筑面積算4661404000186456000045.2%

集中商業(yè)按實際建筑面積算3877080003101600007.5%

公寓、酒店按實際建筑面積算2000050001000000002.4%

零散商業(yè)按實際建筑面積算50006000300000000.7%經(jīng)測算，本工程總銷售收入約41.3億元，綜合樓面平均售價為4519元/平方米。第62頁經(jīng)濟測算︱工程收益估算十二經(jīng)營稅費

2703104116.6%296270310411

兩稅一費等十一的6.5%2682469736.5%256078095268246973

印花稅十一的0.05%20634380.1%19698322063438十三利潤總額（十一）-（十二）-（十）

57869672717.7%（毛利潤率）

十四所得稅十三的25%57869672725%144674182

第63頁經(jīng)濟測算︱工程收益估算十五稅后利潤（十三）-（十四）

43402254613.2%475經(jīng)測算，本工程稅后利潤約4.3億元，稅后利潤率達13.2%，每平方米建筑面積的稅后平均利潤為475元。第64頁經(jīng)濟測算︱總結(jié)總投資3277869362元銷售收入4126876500元稅后利潤434022546元稅后收益率13.2%第65頁經(jīng)濟測算︱總結(jié)本工程的經(jīng)濟測算，遵循亙元穩(wěn)健開展的企業(yè)戰(zhàn)略，各項經(jīng)濟指標的取值比較穩(wěn)妥，13.2%的稅后收益率應(yīng)該較為符合當前市場態(tài)勢的預(yù)期第66頁經(jīng)濟測算︱銷售均價與平均樓面本錢敏感度分析考慮到未來市場價格的變動和工程本錢控制，利潤率可能會在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動，特做出敏感度分析第67頁經(jīng)濟測算︱銷售均價與平均樓面本錢敏感度分析銷售均價與平均樓面成本敏感度分析表（藍色之間數(shù)據(jù)為合理數(shù)據(jù)）

銷售均價-8%-6%-4%-2%基準價+2%+4%+6%+8%415742484338442945194609470047904881平均樓面成本-8%330213.25%15.17%17.09%19.00%20.92%22.84%24.76%26.68%28.60%-6%337411.37%13.25%15.13%17.00%18.88%20.76%22.64%24.51%26.39%-4%34459.57%11.41%13.25%15.09%16.93%18.76%20.60%22.44%24.28%-2%35177.85%9.65%11.45%13.25%15.05%16.85%18.65%20.45%22.25%基準價35896.19%7.95%9.72%11.48%13.25%15.01%16.78%18.54%20.31%+2%36614.60%6.33%8.06%9.79%11.52%13.25%14.98%16.71%18.44%+4%37333.07%4.76%6.46%8.16%9.85%11.55%13.25%14.95%16.64%+6%38041.59%3.26%4.92%6.59%8.25%9.92%11.58%13.25%14.91%+8%38760.18%1.81%3.44%5.08%6.71%8.35%9.98%11.61%13.25%第68頁經(jīng)濟測算︱附件第69頁THANKS第69頁第70頁工程產(chǎn)品及戶型配比的依據(jù)滿足工程規(guī)劃