戴德梁行名城商業(yè)的廣場招商報告

DTZ名城商業(yè)E業(yè)va廣l廣ua場tion

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Ltd.DTZ工作Ev目aluat標ion

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Pro完成銷售C八op個yr億ig，ht并20按04照-2計01劃1

順As利po招se商Pt成y

功Ltd.DTZEvaluation

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with從A銷sp售os角e.度S考l考i慮de，s

有fo兩r

種.N分ET拆3銷.5售C方li案ent

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Ltd.實現(xiàn)銷售8個億的銷售方案DTZ層經(jīng)營仍然以租賃為主。此方案會對開發(fā)公司資金造成一定壓力，具有一定風(fēng)險。保留商業(yè)價值最高首層商鋪，銷售負一層、二、四層等二線鋪，待到整個商場經(jīng)營成功增值后，再推售首層Ev商al場ua。t但io目n

前on國ly內(nèi).商場ated

w較it成h功As銷p售os部e.分S仍li暫de限s于fo首r層.N商E鋪T

3，.更5

C高l樓ient

Pro第一種Copyright

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Ltd.DTZ第二種推出首層商場、負一層為主。在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量，利用臨街商鋪的增多及Evaluation

only.ated價wi值t提h

升As，po從se而.全Sl面id提e升s

f整o個r.物N業(yè)ET的3最.5高C價li值ent

Pro的部分，C以op確yr保i資gh金t

回20籠04。-2011

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Ltd.DTZ從資金回籠的角度考慮，最快與最低銷售風(fēng)險的方案是方案二。所以建議將首層與負一E一v層al作ua為ti銷o售n

o目n標ly，.保證資ated金w的it回h籠A。spose.Slides

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Ltd.DTZ經(jīng)營布局方案Evaluation

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Ltd.樓樓層層主題功能分布平面分布縱向分布（飲食休閑區(qū)）負仰忠食首

時空 名牌服飾、皮具、鞋類、化妝層

派對 品、鐘表、珠寶首飾——二時尚層情懷半層：主力店（百貨超市）半層：休閑服飾專賣店、女性用品國際知名連鎖快餐店三時尚層情懷主力店（百貨超市）韓國、日本料理個性精品、潮流Ev服al飾ua、t設(shè)io計n

師only濃.厚廣州特a一ted風(fēng)w情ith概As念p店os、e.漫S畫li工de作s室for

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3.色的風(fēng)情飲ro5

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Ltd.DTZ負一層：仰忠風(fēng)情。主力以經(jīng)營個性精品飾物、潮流年輕化服裝、設(shè)計概念店等為主，形成如流行前線的風(fēng)格；立體布局選注：負一層全層銷售，僅保留少部分飲食鋪位出租Evaluation

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Pro取Co具py有ri濃g厚ht嶺2南00特4-色2的01風(fēng)1

情As飲po食s。e

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Ltd.DTZ定位動因：歷史因素：仰忠街曾經(jīng)是中國八九十年代中最大精品飾物批發(fā)零售市場。在廣州人乃至國內(nèi)很多人心目中，都具有相Ev當(dāng)a深lu刻a的ti印o象n。on利l用y.這一傳統(tǒng)的ated

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Asp商o業(yè)se環(huán).境S，li吸d引es商f家o與r

客.N戶E回T

流3.5

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Pro消費環(huán)境：Co流p行yr前i線gh是t最2符00合4當(dāng)-2今0年1輕1

一As代p消os費e環(huán)P境ty，L而td.30歲以下人流是目前北京路最主要客戶，把握這部分客戶消費需求是項目定位首要滿足第一步。DTZ消費習(xí)慣：北京路一帶繁華商業(yè)網(wǎng)點，為此地帶來了大量消費人流，但人流并不是不停頓的，飲食與購物Ev并a存lu，a是ti一o個n大o型nl商y場.必需配ated

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Aspo備s，e.同S時li，d具es有f嶺o南r

風(fēng).N情E餐T

飲3.小5食C能li進e一nt

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Ltd.步加強項目主題形象，吸引客流。DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZTKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Waton’s、天一良品、犁人坊、頂好飾品、黑眼睛、春之花等；飲食：西關(guān)人家、E荔v灣al名u食at家i等on；only.ated

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Ltd.紅色區(qū)域為：嶺南特色風(fēng)情飲食店（預(yù)計面積：300-400平方米白色區(qū)域為：購物功能區(qū)域（負層白色區(qū)域全部銷售）負層功能分布圖Evaluation

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Ltd.DTZ一層：時空派對步行街。定位動因：結(jié)合建筑上的設(shè)計，延續(xù)北京路步行街，直Evaluation

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Aspo接se將.步S行l(wèi)i街d引es入f室o內(nèi)r

，.N將E室T

內(nèi)3.商5鋪C價li值e提nt升P，ro

Cop減yr少i室g內(nèi)ht步2行0街04與-實20際1步1

行As街p的os差e距P，ty使L價td.值最大化。DTZ但此方案以銷售首層為目標，所以在日后的經(jīng)營中較難難嚴格控制商家，更多的是市場自由組合形成的商業(yè)環(huán)境，大部份商家會是目前北京路沿線專賣店的延續(xù)和發(fā)展。動，吸引更多人流進入商場中部。Evaluation

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Pro從使用、聚Co集p人yr流i角gh度t考2慮00，4可-以20增1設(shè)1

一As個p開os敞e中P庭ty，Ltd.此部分雖然不作銷售用途，但可以定期舉辦各類推廣活DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ預(yù)計進駐商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、Cou

Cari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、Miss

K、EFvoarlnaurait、iBoennnoentolny、.Morgan、atedLwMiLtuhLuA、sSpOoDsA、e.OSMElGiAd、e周s

大fo福r、.眼NE鏡T883、.5六Client

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Ltd.福、東方表行等；黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：二層國際連鎖快餐店首層入口白色區(qū)域為：購物功能區(qū)域（首層白色區(qū)域全部銷售）首層功能分布圖Evaluation

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Ltd.DTZ二層、三層：時尚情懷。二層：采用百貨型超市主力店和服飾專賣店的組合。立E體v布al局u則at以i國on際o著n名ly快.餐連ated

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ProCo鎖py店r為ig主h。t

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Ltd.三層：全層以百貨型超市主力店為主，立體布局以韓日料理、日式咖啡店為主。DTZ定位動因：主力店是對整個項目宣傳推廣上起到帶頭人。作為一個大型商業(yè)物業(yè)，必須借助一個有一定品E牌va的l主ua力t店io。n而o經(jīng)nl過y了.負一層ated

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Aspo的s仰e.忠S風(fēng)li情d和e首s

層fo北r京.路NE步T行3街.5效C果l的ie延nt

ProCop續(xù)y，ri在g這ht一2層0將0進4-入2主01題1定A位sp的o第se二P部t分y

Ltd.——時尚潮流消費。通過主力店感受到目前比較時尚的消費環(huán)境。DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等選一；休閑服飾：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GPE、vCaYl、uEaLtLiE、onBEoTnU、ly.ated

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AspIoB.sBeO.SES、li康d柯es斯f等o；r

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Pro女性用品：CoCpONyIrAi、g安ht莉2芳0、04黛-安20芬1等1；Aspose

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Ltd.國際連鎖快餐店：KFC、麥當(dāng)勞、PIZZAHUT、廻轉(zhuǎn)壽司、八千代、百佳日式咖啡店等選一；黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：國際快餐連鎖店（預(yù)計面積300-400平方米）

綠色區(qū)域為：百貨型超市主力店（預(yù)計面積：約4500平方米）白色區(qū)域為：購物功能區(qū)域（二層白色區(qū)域全部租賃）二層功能分布圖Evaluation

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Ltd.三層功能分布圖黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：韓日料理、日式咖啡（預(yù)計面積：200-350平方米白色區(qū)域為：百貨型超市主力店（除飲食區(qū)外全層）Evaluation

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Ltd.DTZ四層：至IN一族。定位為半層瑪莎類主力店，和男士服飾、體育城的組合。立體布局則以自助上網(wǎng)休息區(qū)為主。Evaluation

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Ltd.DTZ定位動因：隨著商業(yè)樓層的增加，客流會逐步減少，所以相對男性的吸引力較大，這類客戶能適應(yīng)樓層對較高的樓層，必須要吸引定向消費的客戶?，斏菍儆谳^E高v品al位u的at服i飾on店o，n而ly體.育類產(chǎn)品，持樓層的經(jīng)濟利潤。ated

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Ltd.的高度帶來的不便，且有一定的消費力，能支DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：瑪莎體育類：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康E威va、l銳ua步t、io曼n奴o等nl；y.ated

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Ltd.黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：自助上網(wǎng)休息區(qū)（預(yù)計面積：約200平方米）綠色區(qū)域為：瑪莎類主力店（預(yù)計面積：約3500-4000平方米白色區(qū)域為：購物功能區(qū)域四層功能分布圖Evaluation

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Ltd.DTZ五層：數(shù)碼家居。以數(shù)碼產(chǎn)品銷售展示、家具精品、影音為主，立體布局配合咖啡廳。Evaluation

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Ltd.DTZ定位動因：配合四層的男士消費繼續(xù)發(fā)展，數(shù)碼科技的展示銷售對此類客戶有較大的吸引力，雖然目前北京路消費大部分仍以年輕一族為主。但真正具有消E費va潛l力ua的t始io終n是o中nl年y客.戶的家ated

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ProC庭op消y費ri模g式ht，2并0如04果-能20爭1取1到A這sp類o客se戶P的t消y

Ltd.費，那么對整個商業(yè)物業(yè)日后持續(xù)發(fā)展有著較為深遠的收益。相對他們的休息餐飲，配合較為高品位的咖啡廳。DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ數(shù)碼類：NOKIA、SIMENS、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、Red

Apple、等；Panasonic等；咖啡廳：老樹、名典Evaluation

only.ated影w音it：hCAAVs、poSOsNeY.、SJlBiLd、eMsARfLoANrZ、.NBEOSTS、3.5

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Ltd.五層功能分布圖Evaluation

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Ltd.黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：咖啡廳（預(yù)計面積：300-400平方米）綠色區(qū)域為：數(shù)碼城及展示區(qū)（預(yù)計面積：約4500平方米）白色區(qū)域為：家具精品、影音（預(yù)計面積：3500平方米）DTZ六層：歡樂天地、冒險樂園。主力店集中兒童服飾、玩具專賣店、冒險樂園等游戲娛樂和購物一Evaluation

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As體po化s的e兒.S童l商id業(yè)e區(qū)s

，fo立r體.布NE局T則3引.5入C特l色ie的nt

ProC主op題y餐r廳ig。ht

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Ltd.DTZ定位動因：消費因素：傳統(tǒng)的中國人對后代的生活成長又是極為重視的，目前國E家va的l獨ua生t子io女n政o策nl，y更.是兒童ated

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As倍po受s家e.庭S寵li愛d。es進f一o步r通.N過E兒T童3消.5費C帶l來ie的nt

ProCopyright

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Ltd.家庭消費比單純年輕人的消費潛力更大，也是本項目未來發(fā)展中希望能開拓的市場。DTZ歷史因素：北京路目前的南越王宮遺址前身曾是幾代老廣州人從小的天堂——兒童公園，但隨著文物古跡的發(fā)現(xiàn)已E經(jīng)v被a迫lu搬a遷ti，o成n

為on老l廣y.州人的一個ated

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ProCo遺p憾yr。ight

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Ltd.商業(yè)環(huán)境：北京路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成的角度看，兒童娛樂游戲消費一直是欠缺發(fā)展的空白點。DTZ基于項目在地段上有此歷史因素，和市場中商業(yè)環(huán)境的不足，開設(shè)專門的兒童購物娛樂場地具有其市場需求。其中并不是傳統(tǒng)的兒童產(chǎn)品銷售，更多的是結(jié)合游樂場的形式，成整個商場的家庭購物組合。形成“快樂消費”。Evaluation

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Pro將購物溶入C游o戲py之r中ig。h并t

由20兒0童4-游2樂01帶1動A父sp母o的se消P費t，y形Ltd.DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ主力店：玩具反斗城、米奇、小豬班納、麗嬰房、Snoopy等；主題餐廳：熱帶雨林、SNOOPYLAND、MACAU

STREET等；游戲區(qū)：波波池、滑梯、兒E童va游l戲ua機t、io穿n山o越nl嶺y等.ated

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Ltd.六層功能分布圖Evaluation

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Ltd.黃色區(qū)域為：中庭（預(yù)計面積：約400-600平方米）紅色區(qū)域為：主題餐廳（預(yù)計面積：約1000-1500平方米）

綠色區(qū)域為：玩具反斗城（預(yù)計面積：約1000-1500平方米）紫色區(qū)域為：冒險樂園、游戲區(qū)（預(yù)計面積：約2000平方米）白色區(qū)域為：功能購物區(qū)域（預(yù)計面積：約2000-2500平方米DTZ七層：美麗世界。以美容健身為主，結(jié)合美發(fā)、美甲，形成一個以健康娛Ev樂a為lu主a題ti的o空n

間on。l立y.體布局安ated

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Pro插休Co閑p飲yr品i店gh。t

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Ltd.DTZ定位動因：高樓層的商業(yè)環(huán)境，只有很特別的經(jīng)營理念，營造客戶的特殊需要，才能吸引客戶。而女士美容Evaluation

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A消s費po也s是e.一S個li有d著es深f厚o潛r力.N、E固T定3頻.5率C的l消ie費n類t

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Ltd.型，可以為經(jīng)營商戶帶來固定的收益。DTZ預(yù)計進Ev駐alu商at家ion

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Ltd.DTZ美容美體：楊淑芬、女