榮昌廣場(chǎng)路地塊商業(yè)項(xiàng)目初期研判創(chuàng)新、看

榮昌縣廣場(chǎng)路地塊商業(yè)項(xiàng)目初步可研基本結(jié)論雙橋人口基數(shù)少，消費(fèi)總量有限，整體輻射力弱。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)大，市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。地塊所處的新區(qū)，配套十分匱乏，成熟時(shí)間慢，客戶接受度相對(duì)不高。花園洋房及經(jīng)濟(jì)小戶類首置、再改產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。商業(yè)體量空置率較高，商業(yè)發(fā)展總量受限。初步判斷雙橋住宅與商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有限，建議勿輕易在此拿地開(kāi)發(fā)。需在滿足地價(jià)成本足夠低的前提條件下，才能考慮進(jìn)行拿地開(kāi)發(fā)，且商業(yè)體量不易過(guò)大，控制在10%左右。目前產(chǎn)品可行性僅根據(jù)市場(chǎng)基本情況進(jìn)行初步判斷，有待進(jìn)一步工作后明確切實(shí)方向目

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1區(qū)位分析關(guān)鍵詞：重慶西大門(mén)重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)成渝經(jīng)濟(jì)圈之中榮昌縣位于重慶市西部，地處四川、重慶兩地接壤處，距重慶市區(qū)88.5公里，距成都市區(qū)246公里，東鄰重慶市大足縣、永川區(qū)，西接四川省隆昌縣，南鄰四川省瀘州市，北與四川省內(nèi)江市、安岳縣接壤。區(qū)位分析位于重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有保障。榮昌縣轄15個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道、209個(gè)行政村、41個(gè)社區(qū)。2013年末全縣戶籍人口84.42萬(wàn)人，常住人口67.64萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口31.04萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率45.93%。目前縣城人口約20萬(wàn)人。人口分析人口總量一般，城鎮(zhèn)化率較低，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有較大市場(chǎng)。2013年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值2610341萬(wàn)元，該指標(biāo)在重慶38個(gè)區(qū)縣中位列第19位2013年全縣人均生產(chǎn)總值38784元，該指標(biāo)在重慶38個(gè)區(qū)縣中位列第16位經(jīng)濟(jì)分析農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于全市中等水平。2013年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成3064904萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)24.0％；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資346953萬(wàn)元，比上年下降7.9%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的11.3%。投資分析受大市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資比有下降趨勢(shì)。2013年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23920元，在38各個(gè)區(qū)

縣中位列第17名；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為38.5%。收入分析2013年全縣農(nóng)村居民人均純收入10849元，在38個(gè)區(qū)縣中位

列第12名。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為42.3%得益第一產(chǎn)業(yè)的相對(duì)發(fā)達(dá)，居民收入居全市中上水平。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額707026萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)16.0%。按消費(fèi)形態(tài)分，商品零售額573380萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.6%；餐飲收入133646萬(wàn)元，增長(zhǎng)13.2%。消費(fèi)分析消費(fèi)能力較弱，城市發(fā)展新區(qū)倒數(shù)第二，全市中等水平。建設(shè)用地規(guī)劃：到2030年，城鎮(zhèn)建設(shè)面積達(dá)到65平方公里，其中中心城區(qū)城市建設(shè)面積為50平方公里。城鎮(zhèn)人口規(guī)劃：中期2020年54%，城鎮(zhèn)人口43萬(wàn)人；遠(yuǎn)期2030年70%，城鎮(zhèn)人口63萬(wàn)人。中心城區(qū)人口規(guī)劃：近期26萬(wàn)人；中期35萬(wàn)人；遠(yuǎn)期50萬(wàn)人。其中昌元-昌州城區(qū)城市人口規(guī)劃近期22萬(wàn)人、中期30萬(wàn)人、遠(yuǎn)期

35萬(wàn)人城鄉(xiāng)規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，居住及消費(fèi)需求有較大潛力。交通影響成渝高鐵預(yù)計(jì)2015年3月開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)成都重慶兩地直達(dá)僅需1小時(shí)15分鐘。高鐵開(kāi)通將促進(jìn)成渝經(jīng)濟(jì)圈的可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域?qū)傩詷s昌經(jīng)濟(jì)處于全市中等水平，輻射力相對(duì)較弱。人口基數(shù)一般，人均消費(fèi)力較弱。城市規(guī)劃對(duì)比現(xiàn)有規(guī)模增長(zhǎng)較大，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定市場(chǎng)。成渝高鐵的建設(shè)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展得到較大拉動(dòng)。PART

2宗地情況位置及指標(biāo)基本指標(biāo)商業(yè)用地占地7畝容積率2建筑體量約8000方地塊位置地塊周邊情況昌元中學(xué)廣場(chǎng)北路廣場(chǎng)路餐飲街體育場(chǎng)縣醫(yī)院地塊整體較平坦，無(wú)拆遷且緊鄰市政主干道。附近有昌元中學(xué)、縣人民醫(yī)院、體育場(chǎng)等單位。地塊綜合分析老城區(qū)項(xiàng)目較少，基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)；該區(qū)域交通路況、居住環(huán)境均較良好；周邊配套較豐富，生活氛圍較濃，區(qū)域已經(jīng)成熟；該地塊占地規(guī)模相對(duì)較小，在規(guī)劃上無(wú)法與城區(qū)其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；地塊指標(biāo)僅能滿足一個(gè)小型商業(yè)體的打造，可塑性較弱。宗地情況地處老城區(qū)，配套豐富，本身周邊已較成熟。地塊占地較小，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力較弱。地塊指標(biāo)的可塑性較低。PART

3市場(chǎng)分析北部新區(qū)西部宜居區(qū)南部城區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目地塊地產(chǎn)板塊劃分北部新區(qū)：新行政辦公、商業(yè)金融和居住中心，規(guī)劃起點(diǎn)高、交通和配套規(guī)劃良好，高端大盤(pán)云集，升值潛力大。西部宜居區(qū)：主要集中在瀨溪河沿線，擁有海棠公園、兒童公園等市政公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，宜居度高，也集中了不少高品質(zhì)樓盤(pán)。但整個(gè)片區(qū)的配套發(fā)展速度明顯比不上北部新區(qū)。南部城區(qū)：為老城區(qū)的延伸區(qū)域，城市面貌落后、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、各種配套陳舊老化，目前僅有少量樓盤(pán)在售。老城區(qū)：整體項(xiàng)目較少，主要為舊城改造項(xiàng)目，因土地供應(yīng)量小的原因，競(jìng)爭(zhēng)較小。地產(chǎn)板塊劃分住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)特征項(xiàng)目名稱香國(guó)城占地面積1500畝建筑面積160萬(wàn)方容積率1.8總戶數(shù)建筑類型高層、洋房、小高層、別墅，擁有大型景觀噴泉、高爾夫球場(chǎng)、30畝活水胡戶型面積小高層83-108㎡，洋房122-127㎡，高層83㎡-100㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年6月均價(jià)高層4000元/㎡洋房6000元/㎡優(yōu)惠方式新推特價(jià)房約46套左右3750元/㎡銷售情況目前項(xiàng)目在售22、26號(hào)樓高層，8,9號(hào)樓洋房，5棟小高層，現(xiàn)階段該項(xiàng)目重點(diǎn)營(yíng)造聲勢(shì)與打造品質(zhì)，暫時(shí)未提高價(jià)格，為后期做準(zhǔn)備。商業(yè)情況總價(jià)5-10萬(wàn)元，年回報(bào)12%。項(xiàng)目名稱澎湖灣占地面積150畝建筑面積28萬(wàn)方容積率2.49總戶數(shù)2170戶建筑類型共28萬(wàn)方，商業(yè)萬(wàn)方，有高層，步行花園洋房、11+1板式電梯花園洋房、18+1電梯花園洋房戶型面積高層64㎡-160㎡，洋房120㎡-220㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間首次開(kāi)盤(pán)2010均價(jià)高層4000元/㎡洋房元/㎡優(yōu)惠方式清盤(pán)一口價(jià)3498元/㎡銷售情況處于清盤(pán)期，剩余不足50套房源商業(yè)情況兩層商業(yè)300-1200㎡，第一年租金全免，第二年租金減半項(xiàng)目名稱恒榮半島占地面積270畝建筑面積46萬(wàn)方容積率2.2總戶數(shù)建筑類型高層（三期1、3、5、6、10號(hào)樓正在銷售）戶型面積高層85㎡-122㎡，主推2、3房開(kāi)盤(pán)時(shí)間首次開(kāi)盤(pán)2011年12月25日均價(jià)3700元/㎡優(yōu)惠方式2大驚喜，0首付購(gòu)現(xiàn)房，1萬(wàn)元定房禮金，限量推出特價(jià)房銷售情況6號(hào)樓已開(kāi)盤(pán)（2.19）6號(hào)樓可能1月下旬開(kāi)盤(pán)（1.20）在售3、5號(hào)樓；6、7、9號(hào)樓估計(jì)年底開(kāi)盤(pán)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱康寧廣場(chǎng)占地面積150畝建筑面積40W方容積率4總戶數(shù)建筑類型A-F6棟商業(yè)，其中包含2棟為寫(xiě)字樓和酒店的塔樓，住宅為高層戶型面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年8月均價(jià)待定優(yōu)惠方式銷售情況該項(xiàng)目售房部對(duì)外開(kāi)放一個(gè)月，目前處于蓄客階段商業(yè)情況6棟獨(dú)立商業(yè)，A棟為影視城，B棟為餐飲，C棟為兒童用具，D棟為購(gòu)物，E棟為休閑，F(xiàn)棟為電子數(shù)碼。項(xiàng)目名稱琳昌上上城占地面積25畝建筑面積16710方容積率3.5總戶數(shù)200戶建筑類型3棟高層，其中2棟28層，1棟29層，均為3梯8戶戶型面積49-103平米，1房、2房、3房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年12月均價(jià)4000元/㎡優(yōu)惠方式銷售情況目前項(xiàng)目在售1號(hào)樓，月均去化10套左右，已去化95%，正準(zhǔn)備推出2號(hào)樓。商業(yè)情況2層獨(dú)立商業(yè)，局部3樓，均為200+平米的大面積戶型項(xiàng)目名稱海德太陽(yáng)城占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)建筑類型2棟高層，23層，2梯8戶戶型面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年1月均價(jià)3900元/㎡優(yōu)惠方式部分3700元/平米的特價(jià)房銷售情況目前項(xiàng)目在售1號(hào)樓，月均去化10套左右，已去化95%，正準(zhǔn)備推出2號(hào)樓。商業(yè)情況1層底商，均為100+平米項(xiàng)目名稱環(huán)宇世家占地面積214畝建筑面積42W方容積率3總戶數(shù)4000建筑類型4棟高層，3梯8戶，洋房戶型面積高層80-100平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年11月16日均價(jià)高層4000元/㎡洋房6000元/㎡優(yōu)惠方式高層交1萬(wàn)抵3萬(wàn)元，洋房交5萬(wàn)抵6萬(wàn)，一次性付款享受9.6折優(yōu)惠，按揭享受9.8折優(yōu)惠。銷售情況目前在售4棟高層，2棟洋房商業(yè)情況3W方商業(yè)，2W-3W/平米，目前去化25%左右項(xiàng)目名稱榮和世家占地面積24畝建筑面積45608方容積率2.5總戶數(shù)4000建筑類型高層（17層）2梯8戶、小高層（11層）1梯2戶、洋房（6層）1梯2戶戶型面積高層、小高層48-100平米，洋房70-112平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年均價(jià)高層3800元/㎡洋房5400元/㎡優(yōu)惠方式按揭購(gòu)房享9.9折優(yōu)惠，一次性付款9.7折優(yōu)惠銷售情況商業(yè)情況3W方商業(yè)，2W-3W/平米，目前去化25%左右項(xiàng)目名稱中華奧城占地面積180畝建筑面積45W方容積率3.25總戶數(shù)4000建筑類型11、12、13號(hào)樓為28層，16、17號(hào)樓23層，均為2梯6戶，每單元3戶躍層戶型面積60-80平米，躍層117平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年8月均價(jià)3800元/㎡優(yōu)惠方式部分特價(jià)房銷售情況該項(xiàng)目一期已經(jīng)交房，目前在售二期（11、12、13、16、17號(hào)樓),躍層已經(jīng)售罄，主推16號(hào)樓。商業(yè)情況項(xiàng)目名稱雍景灣占地面積24畝建筑面積40000方容積率2.5總戶數(shù)建筑類型1、3號(hào)樓高層（25層）3梯8戶，戶型面積74-99平米，其中99平米戶型為2變3開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年1月均價(jià)3800元/㎡優(yōu)惠方式交3000底30000銷售情況在售1、3號(hào)樓，月去化10套左右商業(yè)情況商業(yè)1W方項(xiàng)目名稱榮城華府占地面積54畝建筑面積9W方容積率2.5總戶數(shù)建筑類型2棟高層（18層）1梯6戶戶型面積72、74平米，均可1變2開(kāi)盤(pán)時(shí)間未開(kāi)盤(pán)均價(jià)3000元/㎡優(yōu)惠方式銷售情況該項(xiàng)目前未開(kāi)盤(pán)，由于地塊較偏僻，開(kāi)發(fā)商拿地相對(duì)較低，所以價(jià)格相比其他樓盤(pán)較低。商業(yè)情況項(xiàng)目名稱棠城美岸占地面積60畝建筑面積10W方容積率2.5總戶數(shù)建筑類型3棟小高層，2梯6戶，2棟高層3梯8戶戶型面積72-92平米，72平米為2房，92平米為3房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015年1月12日均價(jià)4000元/㎡優(yōu)惠方式推出10套特價(jià)房源折后均價(jià)3488元起，一次性付款9.8折銷售情況在售1#、5#小高層商業(yè)情況項(xiàng)目名稱悅榕公館占地面積45畝建筑面積9萬(wàn)方容積率2.5總戶數(shù)戶建筑類型4棟高層（1#、2#已封頂）戶型面積1號(hào)樓68㎡（1變2）、79㎡（2房）、86㎡（2變2.5）、89（㎡2變3）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年6月均價(jià)3700元/㎡優(yōu)惠方式特價(jià)房3488元，30套左右。1號(hào)樓68㎡和86㎡兩種戶型，特價(jià)房3488元/㎡，交1萬(wàn)抵2萬(wàn)元。銷售情況在售1號(hào)樓，2號(hào)樓預(yù)計(jì)10月推出商業(yè)情況共計(jì)3萬(wàn)方，開(kāi)發(fā)商全部自持招商項(xiàng)目名稱上海公館占地面積114畝建筑面積26萬(wàn)方容積率2.8總戶數(shù)戶建筑類型14棟洋房及7棟高層。戶型面積高層88㎡、97㎡、106㎡、110㎡，洋房106-130㎡贈(zèng)送20-175㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年4月均價(jià)3900元/㎡優(yōu)惠方式高層3號(hào)樓交3萬(wàn)抵7萬(wàn)，一次性付款9.6折，按揭購(gòu)房9.8折，首付分期3萬(wàn)起。銷售情況7月洋房10、11號(hào)樓計(jì)劃推出商業(yè)情況項(xiàng)目名稱金科·世界城占地面積205畝建筑面積30萬(wàn)方容積率2.07總戶數(shù)戶建筑類型2棟高層+4棟洋房戶型面積高層：74-109/㎡洋房：114-128/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年.12月均價(jià)4200元/㎡優(yōu)惠方式首付最低至2萬(wàn)元，最長(zhǎng)2年分期銷售情況在售18#、22#、25#、26#洋房，T1#、T9#高層，月均去化40套商業(yè)情況首付5萬(wàn)買(mǎi)商鋪商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)體量租/售售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡）備注香國(guó)城商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)供大于求，存在較大泡沫。人口基數(shù)少，空置率較高，發(fā)展規(guī)模有限。地塊所在的新區(qū)人流量少，區(qū)域成熟周期慢。結(jié)合區(qū)域、市場(chǎng)、地塊三個(gè)方面的維度初步研判：在人口基數(shù)少，市場(chǎng)供應(yīng)量大，新區(qū)配套匱乏，客戶接受度相對(duì)不高、地塊體量較大，去化周期長(zhǎng)的市場(chǎng)局面下，我司建議開(kāi)發(fā)商勿輕易在此拿地開(kāi)發(fā)。若能以相對(duì)低的土地成本開(kāi)發(fā)，則后續(xù)定位應(yīng)以花園洋房與小戶型產(chǎn)品為突破口。PART

4項(xiàng)目定位PART

5經(jīng)濟(jì)測(cè)算成本估算–總體項(xiàng)目總體投資成本約為11億元，單方投資成本約為3628元，單方建筑成本為2200元/㎡序號(hào)費(fèi)用類型費(fèi)用名稱項(xiàng)目整體單方成本備注（萬(wàn)元）（總建筑面積）1開(kāi)發(fā)成本土地獲取成本6670500土地成本÷總銷售面積（暫定）2前期工程費(fèi)用311893約建安工程費(fèi)4.25%3建筑安裝工程733702200主體+土建及安裝4市政配套費(fèi)133440總建筑面積*40[元/m2]（暫定）5基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6970209約建安工程費(fèi)9.5%6其它費(fèi)用73422按建安工程費(fèi)1%7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)92227直接成本1-6項(xiàng)之和的1%小計(jì)931188開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用管理費(fèi)用182954直接成本1-5項(xiàng)之和的2%9財(cái)務(wù)費(fèi)用3335100融資金額*10%*融資時(shí)間10營(yíng)銷費(fèi)用284085約商品房銷售收入2%小計(jì)800411開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加7812234總銷售收入×5.5％12土地增值稅213064總銷售收入×1.5％（預(yù)征）小計(jì)9942項(xiàng)目投資合計(jì)1110643628注：土地成本以鄰近在售項(xiàng)目（金域都會(huì)）3200元的房?jī)r(jià)作為推算依據(jù)利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目稅前凈利潤(rùn)總計(jì)約為3億元，單方平均售價(jià)約為4259元/㎡銷售毛利率為21%，稅前成本利潤(rùn)率為27%利潤(rùn)測(cè)算表序號(hào)