房地產(chǎn)營銷策劃書案例(14篇)

第頁共頁房地產(chǎn)營銷籌劃書案例(14篇)房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇一xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也涉及到了中國，xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的困難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲____的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購置者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：1)樓盤客群細分;2)精準短信營銷平臺;3)精準郵件營銷平臺;4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;5)目的客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。1)數(shù)據(jù)庫建立;2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。1)商圈分析^p;2)地產(chǎn)主題設(shè)計;3)招商方案與執(zhí)行;4)集客策略。1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析^p;3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;4)工程推介會執(zhí)行規(guī)劃。優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，合適低本錢市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目的的新營銷形式。全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，假如不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致如今這個情況。上面我制定的新的市場營銷籌劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家可以重視。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇二本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20xx年12月25日。在xx工程的推廣，xx花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對工程的理解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)工程銷售情況統(tǒng)計說明，工程的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，工程放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比擬成熟的，同時通過一段時間的推廣，工程也已到了必須開盤的時候，再推延勢必會造成客戶的流失。房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取到達30~40%的成交率，同時將xx花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期工程的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的根底。20xx年12月25日xx花園工程銷售中心現(xiàn)場強調(diào)氣氛、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給工程渲染出濃烈的喜慶氣氛，突出表現(xiàn)工程的開盤盛典。2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供給，工作人員的細微效勞來突出表現(xiàn)工程的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關(guān)于選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進展有效合理的控制，以使整個工程現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個工程現(xiàn)場有條不紊。4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)參謀來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之到達成交，簽定相關(guān)合約。1)現(xiàn)場布置a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用處。b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃假設(shè)干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄假設(shè)干。c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。2)外圍道路布置a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。b工程工地臨塔南路一側(cè)安置空飄假設(shè)干。c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以到達吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。3)售樓局部區(qū)布置及其他布置a售樓部內(nèi)局部為4個區(qū)域a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進展選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。b其他區(qū)域a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶欣賞表演的區(qū)域。4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇三由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨、消費周期短、具有價值升值和貨幣功能、可以半品銷售、品質(zhì)根本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭劇烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨劇烈，相應(yīng)的營銷籌劃也非常火暴，因此籌劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷籌劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進展創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以表達在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的特性);提供一種效勞形式(如管家式的物業(yè)效勞);倡導(dǎo)一種生活方式(如運動、安康、休閑、品位等);營造一種文化等等。一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進展統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸，偶爾性、沖動性購置行為減弱，理性購置行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和愛好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加合適自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，型化、集約化樓盤將成為將來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設(shè)計時代”開場回歸，開展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在將來的開展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近間隔(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求干凈(對光線、綠化、天然氣裝備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求進步，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比擬關(guān)注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客?如何根據(jù)目的消費群的理性購置需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目的消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己特的品牌個性，打破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進展系統(tǒng)的全程營銷籌劃。一是籌劃為先。在整個工程開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該籌劃在先，包括工程認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)籌劃，籌劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的根底上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，理解和分析^p市場購置力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個籌劃過程中均應(yīng)該進展營銷籌劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家獲品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程籌劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析^p、市場定位、市場形象、市場促銷。三是塑造差異。差異化可以創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)籌劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和本錢方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)或經(jīng)營中要表達人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、工程形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要擅長整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、播送和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目的消費群體，同時要擅長培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新穎的形象，從而保持品牌的新穎感?？傊瑢淼纳鐓^(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目的消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他煤買，同時根據(jù)目的消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目的消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇四我把全程綜合籌劃案分為四個階段：既資整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費用的提出。所謂資整合，就是籌劃公司接手工程后，采取各種手段，進展大量的調(diào)研，并對數(shù)據(jù)進展分析^p。充分開掘工程的各種顯性資和隱性資。后對消費者進展定位，對開發(fā)商提出工程設(shè)計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。資整合階段主要分為以下幾個程序[1]、工程swot分析^p工程swot分析^p包括優(yōu)勢分析^p、優(yōu)勢分析^p、機遇分析^p和威脅分析^p。在一個工程沒有開場之前，籌劃公司應(yīng)對工程的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經(jīng)濟環(huán)境因素等各方面的因素進展全方位的調(diào)研。各種因素在同一個工程中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢，也可能表現(xiàn)為優(yōu)勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在籌劃公司分析^p并拿出解決方案后，優(yōu)勢同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，威脅可轉(zhuǎn)化為機遇。如當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在cbd地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的工程時，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的工程。盡管地理位置并非處于cbd地區(qū)，處于優(yōu)勢。但誰又能證明有錢人不想遠離cbd地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？[2]、消費者定位有著不同才能的購房者有著不同的購房需求，在工程開發(fā)前經(jīng)過swot分析^p然后對消費者進展定位至關(guān)重要。先有市場后有產(chǎn)品是市場營銷觀念的精華。成功的工程開發(fā)基于準確的消費者定位。[3]、工程設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議在工程sowt分析^p及消費者定位完成的情況下，籌劃公司此時應(yīng)針對詳細的情況對工程的設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出詳細的建議。建議在可行性原那么下付諸施行。以到達工程與整個營銷籌劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。這一程序相當于在固有工程資的根底上進展資的衍生與創(chuàng)造。假如把一個工程的前期資整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段那么應(yīng)該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為工程理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個局部。[1]、理念的定位開發(fā)商和建筑公司賦予工程的實體，而籌劃公司那么賦予工程活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。籌劃公司在給工程進展理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原那么。只有創(chuàng)新，才會給工程的靈魂中注入個性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而到達理想的銷售效果。但應(yīng)當注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當?shù)亟?jīng)濟、社會環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的根底之上。這就要求籌劃公司對本地的經(jīng)濟、文化有相當深化的理解和體會。工程的理念定位落伍固然不好，但假如過于超前亦會造成“過猶不及”的效果。同時，理念的定位也要受到工程的詳細情況及消費者定位的制約。[2]、工程文案的創(chuàng)作在深化理解和把握工程理念定位的根底上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產(chǎn)生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在理解本地經(jīng)濟文化開展程度的根底上立意創(chuàng)新。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。[3]、廣告的制作廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。廣告制作人員不但要有工程理念定位及文案創(chuàng)作思路的才能，還應(yīng)該對各種廣告形式的優(yōu)缺點有著深化的理解。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與籌劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個局部。[1]、廣告的發(fā)布廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關(guān)于該工程的背景信息及銷售信息。不同的目的受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人那么經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。針對不同的目的消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要籌劃公司進展詳細的調(diào)研與科學的考慮。最后選擇最為有效的媒體進展廣告的發(fā)布。[2]、公關(guān)活動的開展公關(guān)活動泛指籌劃公司為給工程樓盤造勢而籌劃舉辦的一系列可以對本地社會產(chǎn)生大的影響力的活動。比擬普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關(guān)活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大局部有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)承受了這種特殊的促銷方式。[3]、促銷活動的宣傳與開展嚴格來說，廣告活動與公關(guān)活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應(yīng)歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關(guān)活動的籌劃程序過于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中別離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。為了增加對目的消費者的吸引力，籌劃公司為開發(fā)商籌劃一系列的促銷活動。從性質(zhì)上可分為兩類，既價格促銷和效勞促銷。預(yù)算費用的提出相對于籌劃公司來說既是對開發(fā)商負責，也是對自己負責。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關(guān)注。假如籌劃公司對預(yù)算費用提出過高，一方面開發(fā)商不會容許，另一方面也會對籌劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。假如預(yù)算費用提出的過低，籌劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補償，自己的經(jīng)濟利益會受到損害。因此，不管哪一種情況發(fā)生，都會對籌劃公司的生存造成威脅。準確的預(yù)算費用的提出，關(guān)系到籌劃公司的前途和將來。略談中期介入型營銷籌劃案和單純營銷籌劃案在以上兩種籌劃案包括全程綜合籌劃案中的所有程序，但客觀上籌劃公司的職能小了許多。由于開發(fā)商對工程的設(shè)計和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，籌劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資進展整合和包裝，進而進展一系列的營銷籌劃活動。在這種情況下，籌劃公司應(yīng)在詳實的市場調(diào)查和分析^p后，集中精力對工程進展理念的定位和工程的推廣上面。在某種程度上，籌劃公司接收二次營銷籌劃案存在很大的危險性。對待這種籌劃案，籌劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經(jīng)過第一次營銷籌劃的執(zhí)行后，假如銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。無形中給第二次營銷籌劃帶來宏大的障礙。因此，一但籌劃公司接手這樣的案例，不但要對工程樓盤的現(xiàn)有資進展詳細的調(diào)查和整合，還要對先前工程失敗的原因進展詳細科學的分析^p。制定如何才能防止讓目的消費者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。二次營銷籌劃案一旦成功，會在籌劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于籌劃公司的開展。而一旦失敗，也會失去很大一局部潛在的客戶群。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇五這次由廣東商學院資與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點的根底上，秉承公平公正公開的原那么，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷籌劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣闊學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺。本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷籌劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的時機，豐富專業(yè)知識，提升自身才能。同時，為鼓勵大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎金哦！1、時間：10月21號-10月27號2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。〔即日報名即日參賽〕3、報名方式：〔1〕網(wǎng)絡(luò)報名：①登陸資環(huán)學院網(wǎng)站“”，下載報名表，按要求填寫完畢，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@②截止時間：10月27號20:00〔2〕現(xiàn)場報名：①至報名點填寫報名表，并上交工作人員②時間：10月24號-25號③地點：各大飯?zhí)瞄T口1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際2、比賽形式：圍繞主題，對地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進展解讀，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析^p，房產(chǎn)設(shè)計理念、對房地產(chǎn)將來看法等相關(guān)方面，挖苦時弊，銳意創(chuàng)新，并通過繪畫(附上100左右說明寓意)、視頻、音頻、文稿等任意形式加以說明，在指定時間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：作品假設(shè)為手工制作(如手工模型，圖畫等〕，便拍3-5張照片，并對照片進展說明。3、要求：〔1〕作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴禁抄襲〔2〕參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博〔可用原私人微博〕，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方〔大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”〕，主辦方會現(xiàn)場截圖進展存檔憑證，更新動態(tài)。4、作品提交時間：報名即日起至10月31日20:005、評分規(guī)那么：〔1〕由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸工程相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進展打分及點評，總分值100分，此局部成績分別占總成績35%，35%〔2〕選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina____：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進展打分，規(guī)那么如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名〔不含20名〕之后，即全部為60分根本分，不再遞減。此局部占總成績30%〔3〕投票時間為：11月1日-11月3日00:00〔4〕最終成績將通過本大賽____公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復(fù)賽。假如初賽的總成績一樣，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評分結(jié)果作為根據(jù)，分數(shù)高者進入復(fù)賽。假設(shè)得分還是一樣，那么以專業(yè)教師評分作為根據(jù)。假設(shè)還是一樣，那么以網(wǎng)絡(luò)投票為準。一旦完全一樣那么以仲裁委員會為準。1、主題：籌劃最好的地產(chǎn)2、比賽形式：〔1〕進入大賽前十強的隊伍將進展專業(yè)培訓，并組織進展樓盤實地考察。〔2〕參賽隊伍對實地考察中a、b、c這三個區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進展地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計，完成一份籌劃書，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@，并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博?！?〕參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內(nèi)上傳至隊伍微博。3、要求：〔1〕籌劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字數(shù)在3000字以上。〔2〕隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容安康，積極向上。時長3-5分鐘。4、〔1〕作品提交時間：11月13號20：00前〔2〕隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽____轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。5、評分規(guī)那么：〔1〕選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina____：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”。參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina____，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準，票數(shù)最高者獲“最正確人氣獎”?？蔁o限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉(zhuǎn)發(fā)無效。〔2〕由本學院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸工程相關(guān)專業(yè)人士對十強作品進展專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強進入決賽。教師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來?！?〕五強產(chǎn)生過程及其將通過本大賽微博進展公示?！?〕作品形式：word文檔?？捎胮pt、建筑模型〔泡沫〕、3d圖、平面設(shè)計等〔不限〕形式加以說明。1、主題：營銷達人就是你2、比賽形式：〔1〕決賽隊伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)工程的籌劃根底上做出相應(yīng)的營銷方案，包括：分析^pa、b、c地塊的聯(lián)絡(luò)，設(shè)計理念，營銷手段等。于指定時間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@〔2〕決賽當晚：①presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘。②辯論環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘。3、評分規(guī)那么：〔1〕各評委根據(jù)隊伍方案內(nèi)容及當晚表現(xiàn)，對決賽隊伍進展打分〔2〕取平均分作為隊伍最終分數(shù)，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎。1、獎項：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎兩名最高人氣獎一名。3、獎金〔待定〕：冠軍500元亞軍300元季軍200元優(yōu)勝獎各100元最正確人氣獎100元廣東商學院資與環(huán)境學院佛山市團東房地產(chǎn)開發(fā)云東海麗日天鵝湖1、大賽交流q群：2、大賽sina____：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽3、假設(shè)有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進展仲裁，仲裁委員會由：專業(yè)教師，學院黨書記，學院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開發(fā)商，學生代表共五人組成。4、大賽組委會將通過大賽q群與____及時更新比賽動向，參賽者可以隨時理解大賽最新消息。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇六增進領(lǐng)導(dǎo)與員工的零間隔溝通，激發(fā)員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰(zhàn)增強公司的向心力和凝聚力，表達公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。深度理解企業(yè)文化，有效整合團隊精神，調(diào)動企業(yè)員工積極性，感受公司大家庭帶來新年氣氛和溫馨。讓職員體會到他就是公司，公司就是每一位職員。為先進個人與集體頒獎，給員工一個充分展示表演天分的舞臺，展示xx(中國)的激情與蓬勃開展之態(tài)。整體協(xié)調(diào)亮點會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有xx(中國)開展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色彩的紅地毯、紅條幅等，舞臺采用設(shè)計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。整體會給人一種莊嚴、喜慶、輝煌的效果。開幕亮點：兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創(chuàng)新、專業(yè)籌劃、和諧開展的中國文化。頒獎亮點：每一個受獎人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎臺上有一個精心制作的家字，受獎人在聚光燈柱下，徐徐從會場入口通過左側(cè)走上授獎臺把手里的花插在家字上，300支花組成一個家字，這是音樂想起(家和萬事興)合影完了一起唱!文藝演出及猜猜有獎亮點：在文藝表演的中間，參插互動游戲，(像有獎問答、動手動腦、砸金蛋)等。在到場每一位都不知情的情況下。所有燈光唰的暗淡下來了(5秒)，這時激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕漸漸的拉開，一對兔子舞演員聽著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳古文化傳播提供活動籌劃，九對兔子舞演員陸續(xù)入場，共十對，寓意著，十全十美。也寓意著xx是房地產(chǎn)業(yè)的真誠和非常專注專業(yè)的企業(yè)。舞曲和舞蹈到了結(jié)尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(xx(中國)領(lǐng)導(dǎo)打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領(lǐng)導(dǎo)快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領(lǐng)導(dǎo)向員工拜年完，說一句祝福的成語。未見其人就聽其聲，下一個領(lǐng)導(dǎo)說著成語上臺(兔年騰達、達官顯貴……)最后所有領(lǐng)導(dǎo)向員工同說一句拜年的話。拜年完畢，一個領(lǐng)導(dǎo)說是不是給大伙頒獎了啊，所有領(lǐng)導(dǎo)沉思后說“好”激情的音樂輕輕響起，進入頒獎環(huán)節(jié)，聚光燈燈柱迎著每一位領(lǐng)獎人及兩個禮儀小姐伴隨著走上領(lǐng)獎臺。(或者用“道具兔子車”拉到領(lǐng)獎臺，同樣禮儀，燈光都要到位)在“家和萬事興”歌曲結(jié)尾時燈光漸漸暗下來，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺上站著，(面具可摘)這個之后，就可以不用暗燈了，文藝演出完畢后，也面臨著此次年會的完畢，所有領(lǐng)導(dǎo)上臺再次給大家拜年，音樂響起，(明天是個好日子)完畢。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇七前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間彷徨，現(xiàn)實壓力使廣闊房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很劇烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益劇烈的市場競爭中占有一席之地，必須理解市場，熟知市場，施行“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進展房地產(chǎn)營銷籌劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷籌劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。施行前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷籌劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售〔推銷〕一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析^p，以及對市場的定位，財務(wù)上的可行性分析^p等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能表達“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)籌劃的最重要的組成局部。假如沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析^p、投資決策、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體籌劃等，對前6個階段進展的營銷籌劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，那么處于整個營銷籌劃的最前端。這里應(yīng)該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資時機選擇與決策、前期工作、建立階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了詳細開發(fā)地點與工程之后，在購置土地使用權(quán)和開發(fā)工程建立過程開場以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進展的營銷籌劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進展的營銷籌劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文闡述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)歷得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進展的營銷籌劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊說明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實，假如地產(chǎn)市場是標準的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當今使用權(quán)的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將工程的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)方案分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷籌劃的前端，但是，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到將來開發(fā)建成的工程是否可以成功地銷售，是否可以按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷籌劃，找準目的人群，進展產(chǎn)品市場的恰當定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)工程來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃將來開展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開場升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷籌劃不力，尤其是前營銷籌劃的極不到位是其主要的原因。其存在的誤區(qū)與問題主要表如今：重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立工程、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進展；二是前期無任何營銷籌劃，在工程建立過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和工程可行性分析^p同時進展；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的根據(jù)，要么是可行性報告的承當者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷籌劃的最正確起步期。至于涉及企業(yè)長期開展戰(zhàn)略的形象籌劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)工程或為銷售某一產(chǎn)品不得不進展的一種活動。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇八房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不滿意就會改變主意，買主考慮的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、平安等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上獲得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。房地產(chǎn)營銷籌劃方案要到達尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于競爭，且樂此不倦；3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；4、感性認識和理性認識相處融洽；5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重將來。1〕以塑造形象為主，渲染品味和意念；2〕展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；3〕表達樓盤和諧舒適生活；4〕直切消費群生活心態(tài)。對樓盤的綜合素質(zhì)進展整體概括，提醒樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、詳細細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中表到達：汲取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)歷，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進展精碉細鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因此“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象根底，使它有時機從眾多物業(yè)中脫穎而出。比方：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，開展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。對樓盤進展全面分析^p研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1〕地理位置；2〕、樓盤設(shè)施構(gòu)造；3〕、樓盤做工用料；4〕、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對將來的想象，無數(shù)事實范例證明，精巧的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。1〕闡述樓盤的位置；2〕闡述樓盤所在地的歷史淵；3〕闡述樓盤交通條件；4〕闡述樓盤人口密度情況；5〕闡述樓盤的升值潛力；6〕闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7〕闡述樓盤的背景；8〕闡述樓盤的舒適溫馨；9〕闡述樓盤的實用率；10〕闡述樓盤的付數(shù)方案；11〕闡述樓盤的品質(zhì)；12〕闡述樓盤的深遠意義；13〕闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣闊致劃分為三個階段：第一階段〔預(yù)期到首期交樓入住〕：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目的，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。第二階段〔首期交樓至二期完工〕：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。第三階段〔二期工程交樓至整體開工〕：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來議論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)根據(jù)詳細情況靈敏使用和調(diào)整。在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈如今群眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳?！苍敿毥夷粌x式內(nèi)容安排及細節(jié)，另視情籌劃〕。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期登載。公司已經(jīng)將之前建好的樓層開場出售，可是由于市場的競爭和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈工程包裝全案籌劃書。本定價籌劃只提供定價策略和方法，詳細定價開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)工程詳細情況制定。所謂價格籌劃，就是地產(chǎn)商為了實現(xiàn)一定的營銷目的而協(xié)調(diào)處理價格關(guān)系的活動。價格籌劃使整個地產(chǎn)營銷活動的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目的而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在施行過程中不斷修正價格策略的全過程。樓盤價格定位在價格籌劃重視種種之中。價格的一點小偏向會導(dǎo)致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是開展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格籌劃的效力，進而表達出整個樓盤營銷籌劃的成果。這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費者的購置心理來制定的價格。地產(chǎn)商常用的心理定價策略主要是整數(shù)定價策略。不動產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費者處于“一分錢，一分貨”得購置心理，認為價格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價往往會進步樓盤的“身價”，利于銷售。這時將房屋價格定的地域預(yù)期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速翻開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快浸透到底。例如在有一個小區(qū)，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價格具有競爭力。該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進入，迅速翻開市場，獲得最大的市場占有率，通常稱為“別進來”策略。在市場已被它方強選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場的較好方法，待銷路翻開后，也可適當進步價格。這是競爭者最劇烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表如今：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購置的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是詳細情況在進展提價或降價。樓盤價格折扣是價格籌劃中的機動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太適宜樓市的反響。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。因此比擬靈敏的方式是進展價格折扣的調(diào)整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購置這局部價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購置。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：〔1〕時間折扣。寄希望購置者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)?！?〕數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購置房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購置?！?〕功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。地產(chǎn)市場已進入為買方市場，市場的競爭已越來越劇烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費者可承受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關(guān)系樓盤命運的問題。因此價格籌劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。希望在我這個籌劃書實行之后，公司的樓房銷售可以出現(xiàn)一個比擬好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的上升，國家經(jīng)濟一定要重新恢復(fù)到開展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟會重新走向繁榮、富強的！房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇九一、市經(jīng)濟環(huán)境的分析^p和生活構(gòu)造研究◆總?cè)丝诩皡^(qū)域人口構(gòu)造、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入程度、消費程度等◆gdp開展狀況及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造情況◆消費品零售總額◆商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額第二階段：工程定位階段一、工程的市場定位◆形象定位◆規(guī)模定位二、目的客戶定位◆購置商鋪的目的群分析^p第三階段：工程規(guī)劃、設(shè)計方案階段一、整體規(guī)劃設(shè)計方案二、建筑風格與立面效果設(shè)計方案三、商鋪構(gòu)造與內(nèi)局部割方案四、景觀設(shè)計方案五、交通組織設(shè)計方案第四階段：工程營銷籌劃階段一、營銷整體規(guī)劃方案建議書◆營銷方式建議◆營銷渠道建議◆營銷策略建議◆營銷方案安排建議◆促銷策略建議房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇十漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成局部，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合開展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的開展立下了汗馬功績，但隨著開放的進展及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的開展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當?shù)亟?jīng)濟構(gòu)造的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)構(gòu)造的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟構(gòu)造多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的安康、可持續(xù)開展。由于漢沽房地產(chǎn)市場的開展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析^p競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進展歸納與比擬，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?2、在漢沽我們的間接競爭對手?在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，詳細原因我們分列如下：綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都噪于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，缺乏以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方形式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計程度與第壹城相比擬仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目的人群層面，不與第壹城形成直接競爭。工程名稱規(guī)劃面積銷售均價根本情況綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。井田藍月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。分析^p：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90100之間，這樣也從另一側(cè)面映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。1、樓棟售出率分析^p分析^p：在我們工程樓棟售出情況的分析^p中我們可以看出，量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為工程后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。2、已售出產(chǎn)奇積區(qū)間與總價格區(qū)間分析^p：1、付款方式分析^p：分析^p：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較，說明當?shù)氐南M者在消費才能上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款才能，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。2、年齡構(gòu)造分析^p：分析^p：我們從已購客戶的年齡層面上去分析^p，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的承受才能較強，具有一定的購置力及資金支配才能，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析^p中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比方：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多映出的、是對子女教育的關(guān)注較多。3、行業(yè)分析^p：行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比天化5830.05%石化52.59%個體及私營3618.65%銀行94.66%學校94.66%醫(yī)院52.59%鹽場63.11%稅務(wù)52.59%規(guī)劃局21.04%保險21.04%其它5629.02%總計193分析^p：從已購客戶的行業(yè)特征來看，局部的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所映出的是我們業(yè)主局部為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入程度相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目的。4、居住區(qū)域分析^p：分析^p：從工程已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析^p中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的開展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及局部戶型進展了市場傳達。其工程的促銷活動，主要是結(jié)合工程的工程節(jié)點進展了一些老客戶的維系活動。在我們對宣傳及活動的分析^p當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對工程主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄缺乏。1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進展了一個簡要的分析^p，通過分析^p我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充滿著量的房地產(chǎn)工程，單從供給量上來講已根本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供于求的買方市場。對于在市場中的各個工程來說，漢沽將是一個各工程進展快速掠奪的市場。我們從目前所理解到的市場中各工程的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各工程都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個工程成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的工程。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場時機，一方面也讓我們思我們近一年來所做工作的欠缺及將來工作中的跟進措施。假如我們可以在將來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)歷教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)者的寶座，我們的工程明天將會異常光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是外表現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在工程的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的工程必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的工程必然會成為市場的領(lǐng)跑者。消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟構(gòu)造所造成的。雖然這些工薪階層的收入程度不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他煤買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)根底。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新穎事物的承受才能也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目的消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇十一1、本次市場調(diào)研的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析^p〔1〕當前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析^p〔開發(fā)總量、開工總量、積壓總量〕〔2〕區(qū)域市場本錢分析^p〔銷售價格、成交情況〕3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案工程調(diào)查與分析^p5、消費者分析^p：〔1〕購置者地域分布〔2〕購置者動機〔3〕功能偏好〔外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式〕〔4〕購置時機、季節(jié)性〔5〕購置反響〔價格、規(guī)劃、開展、投資等〕〔6〕購置頻度6、結(jié)論1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)優(yōu)勢3、地塊周圍景觀〔前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述〕4、環(huán)境污染及社會治安狀況〔水、空氣、噪音、土地、社會治安〕5、地塊周圍的交通條件〔環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通〕6、公共配套設(shè)施：〔菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等〕7、地塊地理條件的強弱勢分析^p〔swot坐標圖、綜合分析^p〕1、投資環(huán)境分析^p〔1〕當前經(jīng)濟環(huán)境〔銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等〕〔2〕房地產(chǎn)的政策法規(guī)〔3〕目的城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢〔價格、本錢、效益〕現(xiàn)實土地價值分析^p判斷〔以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照〕2、土地建筑功能選擇3、現(xiàn)實土地價值分析^p判斷〔以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照〕4、土地延展價值分析^p判斷〔十種因素〕5、本錢敏感性分析^p：容積率、資金投入、邊際本錢利潤6、投入產(chǎn)出分析^p：本錢與售價模擬表、本錢與期望值概算7、同類工程成敗的市場因素分析^p〔一〕市場調(diào)查1、工程特性分析^p〔優(yōu)優(yōu)勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序〕2、建筑規(guī)模與風格3、建筑布局和構(gòu)造〔實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等〕4、裝修和設(shè)備〔是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等〕5、功能配套〔游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等〕6、物業(yè)管理〔是自己管理還是委托別人管理、收費程度、管理內(nèi)容等〕7、開展商背景〔實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)等〕8、結(jié)論和建議〔哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整〕〔二〕目的客戶分析^p1、經(jīng)濟背景〔1〕經(jīng)濟實力〔2〕行業(yè)特征〔公司實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、形式、承受力、面積、行業(yè)等〕〔3〕家庭〔收入消費程度、付款方式、按揭方式〕2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式〔三〕價格定位1、理論價格〔到達銷售目的〕2、成交價格3、租金價格4、價格策略〔四〕入市時機、銷售周期1、預(yù)售推廣、排號登記2、開盤設(shè)計3、銷售周期4、銷售比例〔五〕廣告策略1、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控〔六〕媒介策略1、媒介選擇2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率5、費用估算〔七〕推廣費用1、現(xiàn)場包裝〔營銷中心、示范單位、圍板等〕2、印刷品〔銷售文件、售樓書、宣傳單頁等〕3、媒介投放4、其他費用等1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析^p3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局〔人流、車流〕4、小區(qū)公共配套布局安排〔學校、會所、購物等〕5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩確實定及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原那么10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意11、小區(qū)文化提煉〔一〕核心局部名稱、標志、標準色、標準字體〔二〕運用局部1、現(xiàn)場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡送牌2、營銷中心：形象墻、門楣標牌、指示牌、展板標準、胸卡、工作牌、臺面標牌3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財務(wù)部4、功能標牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警19、消防通道、監(jiān)控室1、公共關(guān)系目的與意義2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容3、公共關(guān)系籌劃與推廣1、售后效勞2、物業(yè)效勞3、招商租賃房地產(chǎn)營銷籌劃書案例篇十二某房地產(chǎn)工程位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路〔在建〕和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層汲取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。如今，一期多層尚有37現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售答應(yīng)證預(yù)計20xx年5月底辦下。由此可見，目前某房地產(chǎn)的可售資由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。a、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三局部組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與